c. Bijlage 3 Stedenbouwkundig toetsingskader vastgesteld op 180319

Hasselt, 21 februari 2019

BIJLAGE 1. TOELICHTING STEDENBOUWKUNDIG TOETSINGSKADER Onderwerp Stedenbouwkundig toetsingskader herontwikkeling De Meente te Genemuiden.

Doel Het stedenbouwkundige toetsingskader dient als middel voor een goede ruimtelijke en functionele inpassing van nieuw te realiseren woningen op de locatie De Meente in Genemuiden. De door Wetland Wonen gewenste ontwikkeling pas niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Om het plan mogelijk te maken dient er een ruimtelijke procedure gevolgd te worden. De hiervoor benodigde ruimtelijke onderbouwing en het plan zelf zullen tijdens de procedure getoetst worden aan het stedenbouwkundige toetsingskader.

Aanleiding Wetland Wonen heeft op 12 juni 2018 een stedenbouwkundig kader en concept-plan gepresenteerd voor de herontwikkeling van De Meente. In dit ambtelijk overleg met Wetland Wonen is aangegeven dat de stedenbouwkundige opzet, zoals Wetland Wonen die heeft gepresenteerd, niet geheel passend lijkt te zijn in de nabije omgeving. Afgesproken is dat de gemeente dit zal onderzoeken en een stedenbouwkundig kader zal vaststellen. Dit kader wordt na besluitvorming door het college aan Wetland Wonen meegeven als randvoorwaarde voor de woningbouwontwikkeling.

1. Analyse bestaande situatie 1.1 Ontstaansgeschiedenis locatie De Meente De Meente is een woon-, zorg- en dienstencentrum in Genemuiden. De locatie bevindt zich in een voormalig deel van de Mastenbroekerpolder ten zuidoosten van de historische kern van Genemuiden. Zie paars omcirkelde gebied op de historische kaarten hieronder. 1853

1933

1

1964

2002

Zowel de historische kern, als de zuidelijke ontsluitingsweg (de Kamperdijk) liggen hoger. De nattere gronden van de voormalige polder werden destijds ontwaterd via sloten. Deze rechtlijnige ontginningsstructuur is in de huidige situatie nog steeds herkenbaar. De Jan van Arkelstraat, die de locatie aan de westzijde begrenst, markeert de overgang van de hogere gronden (met gekromde lijnen) naar de lager gronden (met rechte lijnen). Dit is goed te zien bij vergelijking van de kaart van 1964 met die van 2002. De Dorus Rijkersstraat en de Prins Willem-Alexanderstraat (begrenzing locatie noordzijde, respectievelijk zuidzijde) volgen de ontginningslijnen van de voormalige polder.

1.2 Karakteristiek bestaande situatie 1.2.1 Stedenbouwkundige hoofdstructuur Uit de ontstaansgeschiedenis van de kern Genemuiden is af te leiden dat de Jan van Arkelstraat een belangrijke stedenbouwkundige structuurlijn is. De Dorus Rijkersstraat en de Prins Willem-Alexander straat zijn hier ondergeschikt aan. De oorspronkelijke ontginningsstructuur is in de huidige situatie nog herkenbaar in het stratenpatroon. Dit wordt versterkt doordat driehoekige groene ruimtes de overgang benadrukken tussen de Jan van Arkelstraat en de wegen die er aan de oostzijde op aantakken. Om die reden is het van belang dat deze groene ruimtes zo veel mogelijk behouden blijven. Zie afbeeldingen hieronder van de situatie in 2018 (voor de sloop). Helaas is de groene ruimte ter plaatse van de Meente voor een deel al aangetast door de gerealiseerde bebouwing. De ontginningsstructuur is nog wel herkenbaar door de oriëntatie van De Meente en de resterende groene ruimte aan de zijde van de Jan van Arkelstraat. De groene ruimte kan hersteld worden nu Wetland Wonen plannen heeft voor sloop en nieuwbouw.

2

1.2.2 Karakteristiek plangrenzen De Jan van Arkelstraat begrenst de westzijde van De Meente. Dit is een belangrijke toegangsweg naar het centrum. Aan de zijde van De Meente bevinden zich enkele parkeerplaatsen parallel aan de weg. De hiervoor genoemde groene ruimtes worden gescheiden van de straat door hagen of door struiken. Door in de nieuwe situatie te kiezen voor één type groene afscheiding, kan de stedenbouwkundige samenhang versterkt worden. Aan de zuidzijde bevindt zich de Prins Willem-Alexanderstraat. Dit is een ruim opgezette woonstraat met een groene uitstraling, vanwege het brede profiel met vrij liggende voetpaden en bomenrijen langs de weg. Het is van belang dat deze karakteristiek behouden blijft. De Dorus Rijkersstraat bevindt zich aan de noordzijde en vervult een belangrijke rol voor de ontsluiting van De Meente. Hier bevindt zich niet alleen de hoofdentree van het gebouw, maar ook het gros van de parkeerplaatsen ten behoeve van De Meente. Hierdoor heeft deze straat een minder groene uitstraling. De blad houdende hagen verzachten de versteende uitstraling van de straat. 1.2.3 karakteristiek bestaande bebouwing De bestaande woonbebouwing rondom de Meente bestaat uit 2 lagen met een kap. In de Prins Willem-Alexanderstraat wisselen woningen met 1 en 2 lagen met een kap elkaar af.

De bebouwing van De Meente, die niet gesloopt wordt en direct grenst aan de nieuwbouw, bestaat uit 4 lagen met een plat dak. Deze bouwdelen grenzen aan de Dorus Rijkersstraat. Eén bouwdeel steekt verder door en is waarneembaar vanuit de Prins Willem-Alexanderstraat. Zie afbeelding rechts. Door de afwijkende schaal en hoofdvorm onderscheidt het gebouw zich van de omgeving. Dit maakt duidelijk dat er zich hier een andere functie bevindt dan regulier wonen.

2. Visie op stedenbouwkundig Kader Wetland Wonen 2.1 Stedenbouwkundig Kader Wetland Wonen In het stedenbouwkundig kader zijn 2 ontwerpen beschreven met een verschillende hoofdopzet. Hoofduitgangspunt bij beide ontwerpen is de wens van Wetland Wonen dat de nieuwbouw, zowel ruimtelijk als functioneel geen relatie meer heeft met De Meente. Het is de bedoeling om de nieuwe woningen en appartementen ruimtelijk meer aan te laten sluiten bij de woonbebouwing aan de overzijde van de Jan van Arkelweg en de woonbebouwing ten zuiden van de Prins WillemAlexanderstraat. De ontwerpen, 1e ontwerp en 2e ontwerp, zijn op de volgende bladzijde afgebeeld.

3

Na bestudering van de ruimtelijke structuur, zie afbeelding hieronder, en de beoogde plannen concludeert Wetland Wonen dat de nieuwbouw in het 1e ontwerp weliswaar gescheiden is van de Meente, maar dat er door de beperkte onderlinge afstand een ruimtelijke relatie blijft bestaan. In het 2e ontwerp zijn de gestelde uitgangspunten verder uitgewerkt. Dit ontwerp heeft de voorkeur van Wetland Wonen. De bebouwing bestaat uit 2 lagen met een kap, om aansluiting te zoeken bij de bestaande woonbebouwing in de directe omgeving. Uitgegaan wordt van een bouwhoogte van circa 10 meter. Op de hoek van de Jan van Arkelstraat en de Prins Willem Alexanderstraat is er sprake van een ‘poort’. Het voorstel is om hier een extra bouwlaag toe te voegen, zodat er een hoogteaccent ontstaat. Deze laag wordt dan verwerkt in de kapconstructie, zodat er een samenhang ontstaat met de overige nieuwbouw. In samenhang met de ontwerpgedachte voor de bebouwing rond de Dorus Rijkerstraat is een organisch vormgegeven parkeerterrein gedacht. Deze zal in samenhang met de landschappelijk ingepaste buitenruimte worden ontworpen. Een deel van het parkeerterrein is gedacht op gemeentegrond aan de noordzijde van de straat.

2.2 Aanvullende informatie Wetland Wonen Tijdens overleg het ambtelijke overleg op 29 november 2018 heeft Wetland Wonen het conceptplan van juni 2018 (2e ontwerp) nader toegelicht. Op 4 december 2018 heeft de gemeente ook aanvullende informatie ontvangen over de gevels en de buitenruimten. Deze informatie is hieronder afgebeeld en toegelicht. 2.2.1 Maquettefoto’s Bij de maquettefoto’s komt naar voren dat de kap niet tot uiting komt in de hoofdvorm van de nieuwbouw, maar in de architectuur. Feitelijk bestaat de nieuwbouw uit 3 of 4 lagen met een plat dak. De suggestie van een kap wordt gewekt door de gevel vorm te geven als dakvlak. Het betreffende geveldeel krijgt hierbij een zeer steile helling, die amper afwijkt van het verticale geveldeel. Zie afbeeldingen volgende bladzijde.

4

2.2.2 Gevelimpressies 4 december 2018 De gevelimpressies bevestigen dat er in de architectuur een beeld wordt nagestreefd van een bouwvolume met kappen, maar dat er feitelijk sprake is van plat afgedekte bouwvolumes bestaande uit 3 of 4 bouwlagen. Daarbij roepen de impressies de vraag op of deze ‘dakvlakken’ ook als dusdanig ervaren zullen worden, aangezien buitenruimtes en mogelijke dakkapellen de dakvlakken in grote mate zullen onderbreken.

5

2.2.3 Buitenruimtes De toelichtende schets verduidelijkt waar de buitenruimtes gedacht zijn bij het conceptplan. Hieruit blijkt dat de buitenruimtes op de begane grond direct grenzen aan de voetpaden langs de Jan van Arkelstraat en de Prins Willem-Alexanderstraat. Er bevindt zich geen strook met openbaar groen tussen het voetpad en de buitenruimte van de nieuwbouw. Het is de gedachte dat er ook een entree is naar de woningen op de begane grond via de buitenruimte. Naar verwachting zullen deze buitenruimtes grotendeels bestraat worden.

2.3 Visie gemeente op stedenbouwkundig kader Wetland Wonen 2.3.1 Stedenbouwkundige hoofdstructuur Bij het stedenbouwkundig kader van Wetland Wonen ontbreekt een stedenbouwkundige analyse van het plangebied in de omgeving. De beoogde ruimtelijke structuur is ingegeven door de (woon)wens dat er reguliere woningen gerealiseerd (kunnen) worden in de nieuwbouw en dat het ongewenst is dat deze woningen ruimtelijk en functioneel gerelateerd zijn aan De Meente. In dat licht is er een ruimtelijke scheiding gecreëerd tussen de bestaande bouw en de nieuwbouw (zie groene zone op de afbeelding). Deze ‘groene’ zone is stedenbouwkundig gezien echter ondergeschikt aan het groen langs de Jan van Arkelstraat. Zie paragraaf 1.2.1. Wij vinden het juist van belang dat het groen langs de hoofdstructuur zo optimaal mogelijk gehandhaafd blijft. De groene verbinding, zoals die is weergegeven in de tekening van de beoogde structuur, doet daar afbreuk aan. De rode bouwvlek schuift hierdoor namelijk dichter tegen de Jan van Arkelstraat aan. Daarbij is het de vraag in hoeverre deze zone een groene uitstraling zal behouden bij de uitwerking van het plan. 2.3.2 Hoofdopzet nieuwbouw in bestaande structuur In paragraaf 1.2.1 hebben we de hoop uitgesproken dat de groene ruimte hersteld wordt nu Wetland Wonen plannen heeft voor sloop en nieuwbouw.

Dit is niet het geval bij het stedenbouwkundige kader en het conceptplan die door Wetland Wonen gepresenteerd zijn.

6

Wij hebben schetsmatig afgetast hoe de nieuwbouw zo optimaal mogelijk kan worden ingepast in de bestaande bebouwingsstructuur en maat/schaal. Dit is hieronder op de linker afbeelding weergeven. Deze oplossing sluit echter geheel niet aan bij de uitgangspunten en wensen van Wetland Wonen.

Wij streven, net als Wetland Wonen, na dat de nieuwbouw voldoet aan de woonwensen van toekomstige huurders. Aangezien Wetland Wonen deze markt goed kent, hebben wij er voor gekozen om de hoofdopzet van het conceptplan (2e ontwerp) als basis te nemen voor ons stedenbouwkundige toetsingskader. In de tekening hierboven, rechts is aangegeven hoe het conceptplan de stedenbouwkundige (groen)structuur aantast. De twee bouwvolumes staan namelijk te dicht aan de Jan van Arkelstraat geprojecteerd. Het conceptplan zal dan ook bij de uitwerking moeten worden aangepast aan het stedenbouwkundige toetsingskader. 2.3.3 De aansluiting van de nieuwbouw bij de bestaande omgeving De twee bouwblokken sluiten wat schaal/maatvoering en hoofdvorm betreft niet aan bij de omringende woonbebouwing. De massa’s zijn te volumineus en komen te dicht bij de bestaande woningen te staan. Uit gesprekken met omwonenden is gebleken dat zij zich hier zorgen over maken. De hoofdvorm van de nieuwbouw bestaat niet uit 2 of 3 lagen met een kap, maar uit 3 of 4 lagen met een plat dak. Hierdoor komen de bouwblokken massaal over, ondanks de architectonische suggestie van dakvlakken. Het hoogteaccent op de hoek van de Jan van Arkelstraat en de Prins Willem Alexanderstraat is niet gewenst. Het leidt, bij binnenkomst van de kern Genemuiden, de aandacht af van het historische bebouwingslint.

Beter is het om hoger te bouwen ter plaatse van de groene ruimte ten noorden van de Dorus Rijkersstraat (3 lagen met kap in plaats van 2 lagen met kap). Hierdoor wordt deze ruimtelijk beter begrenst en wordt er tevens een geleidelijke overgang gecreëerd van de bestaande bebouwing (4 lagen plat) naar de woonbebouwing langs de Jan van Arkelstraat (2 lagen met kap). 2.3.4 De inrichting van de openbare ruimte De afstand van de nieuwbouw en de buitenruimtes tot het voetpad aan de Jan van Arkelstraat is te klein. Om deze groenstrook zeker te stellen wordt er in het toetsingskader een bouwvlak opgenomen (met uiterste bouwgrenzen). Voorkomen moet worden dat buitenruimtes een versteende uitstraling krijgen. Hier kan bij de uitwerking van het plan rekening mee gehouden worden. Het is de vraag of de woningen ook via de 7

buitenruimte toegankelijk moeten zijn. Een goed vormgegeven overgang van openbaar naar privé voorkomt ook ongenode gasten. De parkeerbehoefte, ten gevolge van het nieuwe woonprogramma van het conceptplan en inclusief de verbouwing van De Meente, is doorgerekend. Geconcludeerd is dat het parkeren op eigen terrein en in de bestaande straatprofielen kan worden opgelost. Een parkeervoorziening in de Prins WillemAlexanderstraat behoort hierbij tot de mogelijkheden. Woonbebouwing is hier verdwenen en wordt deels vervangen door parkeren. Hiermee wordt voorkomen dat er in de straten geparkeerd wordt.

3

Het stedenbouwkundige toetsingskader

Het toetsingskader is hieronder afgebeeld en toegelicht. Ter verduidelijking: de bouwvlakken zijn potentiele plekken waar woonbebouwing gerealiseerd KAN worden.

3.1 Stedenbouwkundige hoofdstructuur Door het bouwplan in te passen in het toetsingskader blijft de ontstaansgeschiedenis van het plangebied en de directe omgeving beter herkenbaar en beleefbaar. De nieuwbouw en de buitenruimtes worden verder teruggeplaatst ten opzichte van de Jan van Arkelstraat. De afstand van de zijkant van de weg tot aan de balkons / buitenruimte bedraagt minimaal 10 meter, waarbij deze afstand richting het noorden vergroot wordt tot minimaal 15 meter. Hierdoor ontstaat er niet alleen meer afstand tot de bestaande bebouwing, maar blijft er tevens voldoende ruimte over voor een brede groenstrook.

3.2 Hoofdopzet nieuwbouw in bestaande structuur Binnen het stedenbouwkundige toetsingskader is een plan realiseerbaar met een vergelijkbare financiële haalbaarheid als het conceptplan. Hierbij is er van uitgegaan dat een aantal woningen teruggebouwd wordt langs de Prins Willem-Alexanderstraat op de plek waar inmiddels woningen gesloopt zijn. Ruimtelijk en functioneel gezien is de realisatie van woningen aan de Prins WillemAlexanderstraat echter niet noodzakelijk.

8

Om voldoende licht en ruimte te kunnen realiseren ter plaatse van de geplande ontmoetingsruimte (in het bestaande deel van De Meente), zullen de nieuwe bouwvolumes verkleind moeten worden. De woningen die hierbij vervallen, kunnen gecompenseerd worden in de hoogte, aan de zijde van de Dorus Rijkersstraat, en langs de Prins Willem-Alexanderstraat. Laatstgenoemde woningen kunnen deels op de plek gerealiseerd worden, waar recent woningen gesloopt zijn. De nieuwe woningen bestaan uit (maximaal) 2 lagen en een kap. De gesloopte woningen bestonden uit 2 lagen met een plat dak. Dit is schetsmatig afgetast en hiernaast weergegeven.

3.3 De aansluiting van de nieuwbouw bij de bestaande omgeving Het bouwvolume op de hoek van de Jan van Arkelstraat en de Prins Willem-Alexanderstraat) wordt teruggebracht van 4 lagen naar 2 lagen met een kap. Dit sluit beter aan bij de bestaande bebouwing in de directe omgeving. Deze bestaat uit 2 lagen met een kap. Het bouwvolume, dat grenst aan de groene ruimte ten noorden van de Dorus Rijkersstraat en de Jan van Arkelstraat, kan een bouwhoogte krijgen van (maximaal) 3 lagen met een kap. Dit bouwvolume ligt iets verder terug ten opzichte van de bestaande bebouwing langs de Jan van Arkelstraat en zorgt voor een geleidelijke overgang naar het bestaande gebouw langs de Dorus Rijkersstraat, dat bestaat uit 4 lagen met een plat dak. De hoofdvorm van de nieuwbouw sluit aan bij de woningen in de omgeving. Er worden kappen toegepast, waarbij de dakvlakken een hellingshoek hebben van minimaal 45 graden en maximaal 60 graden. De hoofdvorm van de nieuwbouw wijkt af van de bestaande bebouwing van De Meente, waardoor deze zich daar ruimtelijk van onderscheidt (conform de wens van Wetland Wonen). Het kleur- en materiaalgebruik van de nieuwe woningen sluit aan bij de bestaande woonbebouwing.

3.4 De inrichting van de openbare ruimte Binnen het stedenbouwkundige toetsingskader kan er voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd worden op eigen terrein en in de bestaande straatprofielen. Hierbij is uitgegaan van een vergelijkbaar woonprogramma met bijbehorende parkeerbehoefte als is weergegeven in het conceptplan van 12 juni 2018 (inclusief verbouwing De Meente). Hierdoor hoeft het bestaande groenplantsoen aan de zijde van de Dorus Rijkersstraat niet perse heringericht te worden en kan de huidige karakteristiek behouden blijven. Er blijft langs alle randen van het plangebied een groene grasstrook in tact. Een groene afscheiding tussen de grasstrook en het voetpad is denkbaar en wordt in samenhang ontworpen met de bestaande groene ruimtes langs de Jan van Arkelstraat. Er blijft voldoende ruimte beschikbaar voor een binnentuin met terras bij de ontmoetingsruimte. Deze binnentuin is openbaar toegankelijk. Voorkomen moet worden dat de buitenruimtes op de begane grond een versteende uitstraling krijgen. Hier kan bij de uitwerking van het plan rekening mee gehouden worden. 9