Bijlage - Nota Grond- en Vastgoedbeleid 2023-2027

Nota grond- en vastgoedbeleid Zwartewaterland 2023 Beleidskader uitvoering grond- en vastgoedbeleid

Nota grond- en vastgoedbeleid Zwartewaterland Opdrachtgever

Ivo Leijten

Begeleid door

Joyce Jellema-Algra

Auteur Henk Savelkoul Opgesteld d.d. 31 augustus 2023

Roosemalen & Savelkoul Marskamp 64 6741 SC Lunteren E-mail: info@roosemalen-en-savelkoul.eu website: http://www.roosemalen-en-savelkoul.eu

2

Nota Grond- en vastgoedbeleid 2023 Zwartewaterland

1

SAMENVATTING .............................................................................................................. 5

2

INLEIDING ..................................................................................................................... 8

3

POSITIE GROND- EN VASTGOEDBELEID ............................................................................. 9 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

4

RELATIE MET DE OMGEVINGSVISIE ................................................................................. 9 UITGANGSPUNTEN GEMEENTELIJK GRONDBELEID ............................................................... 9 UITGANGSPUNTEN GEMEENTELIJK VASTGOEDBELEID ......................................................... 10 VORMEN VAN GRONDBELEID ....................................................................................... 10 AFWEGINGSKADER ................................................................................................... 10 RELATIES TUSSEN GROND- EN VASTGOEDBELEID .............................................................. 11

ACTIEF GRONDBELEID .................................................................................................... 13 4.1

HET PLANVORMINGSPROCES BIJ ACTIEF GRONDBELEID ...................................................... 13

4.2

VERWERVEN EN BEHEREN VAN GRONDEN ........................................................................ 15

4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

TOEPASSING DIDAM-ARREST BIJ VERWERVING ............................................................... 17 BOUW- EN WOONRIJP MAKEN ..................................................................................... 17 UITGIFTE VAN BOUWRIJPE GROND ............................................................................... 18 UITGIFTE IN ERFPACHT ............................................................................................. 18 TOEPASSING DIDAM-ARREST BIJ DE UITGIFTE VAN OVERIGE BOUWRIJPE GROND ..................... 19

4.8

GRONDPRIJSBELEID ................................................................................................. 21

4.1.1 4.1.2 4.1.3

Toekomstige ruimtelijke opgaven ..................................................................................13 Ontwikkelingsprojecten .................................................................................................14 Uitvoeringsprojecten ......................................................................................................14

4.2.1

Instrumenten voor verwerven van gronden ...................................................................16

4.7.1 4.7.2

Marktconformiteit uitgifte bouwrijpe grond ...................................................................19 Uitgifte van bouwrijpe grond t.b.v. sociale huurwoningen .............................................20

4.8.1 4.8.2 4.8.3 4.8.4

5

6

FACILITEREND GRONDBELEID EN SAMENWERKING ............................................................ 24 5.1

KOSTENVERHAAL ..................................................................................................... 24

5.2 5.3

DE FINANCIËLE BIJDRAGE .......................................................................................... 27 SAMENWERKING ..................................................................................................... 28

5.1.1 5.1.2

Privaatrechtelijk kostenverhaal .....................................................................................25 Publiekrechtelijk kostenverhaal .....................................................................................26

5.3.1 5.3.2 5.3.3 5.3.4

Bouwclaimmodel ............................................................................................................29 Concessie .......................................................................................................................29 Publiek-private of publiek-publieke samenwerking........................................................29 Samenwerking en Didam-arrest .....................................................................................29

PACHTBELEID ................................................................................................................ 30 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5

REGULIERE PACHT ................................................................................................... 30 GELIBERALISEERDE PACHT ........................................................................................ 31 AGRARISCHE ERFPACHT............................................................................................. 31 VERSCHILLEN TUSSEN REGULIERE PACHT EN ERFPACHT ...................................................... 32 WIJZE VAN UITGIFTE ................................................................................................ 32

6.6 6.7

TOEPASSING DIDAM-ARREST BIJ DE UITGIFTE VAN PACHTGRONDEN ..................................... 32 MARKTCONFORMITEIT UITGIFTE PACHT GRONDEN ............................................................ 33

6.5.1 6.5.2

7

Methoden van marktconforme grondprijsbepaling .........................................................21 Woningbouw ..................................................................................................................21 Niet-woningbouw ...........................................................................................................22 Pacht en overhoeken ......................................................................................................23

Wijze van uitgifte van geliberaliseerde pacht .................................................................32 Wijze van uitgifte van pachtgronden ..............................................................................32

VASTGOEDBELEID .......................................................................................................... 34 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5

UITGANGSPUNTEN GEMEENTELIJK VASTGOEDBELEID ......................................................... 34 POSITIE EN ROLLEN MET BETREKKING TOT GEMEENTELIJK VASTGOED .................................... 35 INTEGRALE VASTGOEDRAPPORTAGE .............................................................................. 37 DE KOSTPRIJS ALS MAATSTAF ..................................................................................... 38 UITGANGSPUNTEN BEHEER BEZIT ................................................................................. 39

7.5.1 7.5.2

Af te stoten bezit ............................................................................................................40 Te her ontwikkelen bezit ................................................................................................40

3

7.5.3 7.5.4

8

4

Gehuurd bezit.................................................................................................................40 Economisch mede verantwoordelijk bezit ......................................................................40

RISICOMANAGEMENT, TRANSPARANTIE EN VERANTWOORDING .......................................... 41 8.1

ADMINISTRATIEF BEHEER GRONDPORTEFEUILLE .............................................................. 41

8.2 8.3 8.4

MEERJARENPROGNOSE GRONDBELEID ........................................................................... 42 STURINGSMODEL GROND- EN VASTGOEDBELEID ............................................................... 43 RISICOMANAGEMENT ................................................................................................ 44

8.1.1 8.1.2 8.1.3 8.1.4 8.1.5

Bouwgrond in exploitatie ...............................................................................................41 Strategische gronden .....................................................................................................41 Warme gronden .............................................................................................................42 Voorraad handelsgoederen ............................................................................................42 (Erf)pachtgronden .........................................................................................................42

8.4.1

Risicomanagement vastgoed ..........................................................................................45

Nota Grond- en vastgoedbeleid 2023 Zwartewaterland

1

Samenvatting

De gemeenteraad stelt eenmaal in de vier jaar de nota Grondbeleid als kader voor de inzet van het grondbeleidsinstrumentarium vast. Sedert de vaststelling van de nota Grondbeleid 2017-2021 heeft zich een aantal belangrijke ontwikkelingen voorgedaan. Alvorens die te vertalen in een nieuwe nota, is de gemeenteraad de gelegenheid geboden aan de hand van de notitie ‘Contouren grond- en vastgoedbeleid’ (Contourennotitie) kennis te nemen van de hoofdlijnen van dit beleid. Deze worden in deze nota verder uitgewerkt. Deze nota gronden vastgoedbeleid vormt een schakel tussen enerzijds de 1 januari 2024 in werking tredende Omgevingswet en de Omgevingsvisie. De Omgevingswet, inclusief de Aanvullingswet grond vormt het wettelijk kader. De Omgevingsvisie definieert waarom waar welke ruimtelijke ontwikkeling wenselijk zijn. 1

Aan de hand van de nota grond- en vastgoedbeleid bepaalt de gemeenteraad de kaders waarbinnen het grond- en vastgoedbeleid ten behoeve van die ruimtelijke ontwikkelingen wordt ingezet. In de te actualiseren Omgevingsvisie zal worden beschreven welke grondbeleidsinstrumenten binnen die kaders de gemeente ten behoeve van welke beleidsdoelen en opgaven wil inzetten. Figuur 1.1 Schakel tussen Omgevingswet en Omgevingsvisie De uitwerking van de positie van het grond- en vastgoedbeleid als instrument om de realisering van de gemeentelijke ambities te ondersteunen, is in overeenstemming met de Contourennotitie. Het in hoofdstuk 3 gepresenteerde afwegingskader ondersteunt het situationeel toepassen van dit beleid. De effecten van de invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024 voor het grondbeleidsinstrumentarium zijn beschreven bij de drie vormen van grondbeleid: hoofdstuk 4 (actief grondbeleid) en hoofdstuk 5 (faciliterend grondbeleid en samenwerken). De gemeente wil actief gebruik maken van het voorkeursrecht, maar niet van het onteigeningsinstrument. De al bestaande beleidslijn om het verplicht kostenverhaal bij particuliere initiatieven voor (integrale) gebiedsontwikkeling langs privaatrechtelijke weg (anterieure overeenkomst) uit te voeren wordt bestendigd.

De nieuwe mogelijkheid om kostenverhaal ook bij organische gebiedsontwikkeling toe te passen sluit niet aan bij de praktijk in Zwartewaterland. De toepassing van de financiële bijdrage voor ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving wordt wel als een bruikbaar instrument beschouwd. Bij de actualisering van de Omgevingsvisie zal de toepassing daarvan verder worden uitgewerkt. De gevolgen van het Didam-arrest voor het gemeentelijk grond- en vastgoedbeleid worden bij de relevante onderwerpen behandeld en de verwerking is in overeenstemming met hetgeen in de contourennotitie is verwoord. De hoofdlijn is: a. De verkoop van kavels voor particuliere woningbouw en bedrijfskavels, mits actueel gepubliceerd op de gemeentelijke website, kan zonder verdere publicatie plaatsvinden; b. De verkoop, verpachting of verhuring van grond en gebouwen vindt via een selectieprocedure plaats; c. In afwijking van de onder b. genoemde gedragslijn is een een-op-een levering, na publicatie van voorgenomen verkoop, verpachting of verhuring, mogelijk voor de in de paragrafen 4.3, 4.7, 6.6 en 7.6 benoemde situaties.

1 Author afbeelding PowerdTemplate

5

De relatie tussen het planvormingsproces en de inzet van de grondbeleidsinstrumenten wordt in hoofdstuk 4 beschreven. Het biedt inzicht op welke momenten college en raad besluiten nemen. Nieuw is het voorstel om strategische verwervingen voor te laten bereiden door een ambtelijk ondersteunde werkgroep van betrokken portefeuillehouders. Wanneer de gemeente wel en niet op basis van marktconforme uitgangspunten tot uitgifte van bouwrijpe grond overgaat, is verder uitgewerkt. Nieuw is dat bij de uitgifte van bouwrijpe grond naast sociale huurwoningen ook voor maatschappelijke voorzieningen afgeweken kan worden van marktconformiteit. Daarvoor is wel nodig dat het college een DAEB-aanwijzingsbesluit (Dienst Algemeen Economisch Belang) neemt. In hoofdstuk 5 is uitgewerkt op basis van welke condities zowel privaatrechtelijk als publiekrechtelijk kostenverhaal wordt toegepast. Dit is in overeenstemming met de hoofdlijnen zoals die in de contourennotitie zijn verwoord. In deze nota wordt samenwerking met marktpartijen als optie gezien als grondposities, kennis- of risicodeling tussen gemeente en markt dat wenselijk maken. De uitwerking van het pachtbeleid in hoofdstuk 6 beschrijft alleen de hoofdlijnen van ons beleid. De ontwikkelingen op het gebied van landbouw en natuur vragen om een flexibele inzet van dit instrumentarium.

Het rijks-en provinciaal beleid is daarin leidend, maar binnen die (nog ontbrekende) kaders willen wij samen met de agrarische sector het pachtinstrumentarium herijken. Deze nota beperkt zich tot de kaders waarbinnen het college dat beleid verder kan uitwerken en opereren. De belangrijkste uitgangspunten zijn: 1. Vrijgekomen gronden worden in principe in geliberaliseerde pacht uitgegeven, erfpacht kan een alternatief zijn voor situaties waarbij een langere overeenkomst geen bezwaar is; 2. De toewijzing van percelen voor geliberaliseerde pacht vindt in principe ééns in de 6 jaar plaats door het college; 3. De condities waaronder we agrarische erfpacht inzetten worden nog nader onderzocht; 4. De duur van de geliberaliseerde overeenkomst betreft maatwerk per locatie, hierbij wordt gestreefd naar een zo lang mogelijke contractperiode; 5. De selectiecriteria met betrekking tot de toewijzing van pachtgronden worden nader onderzocht en uitgewerkt voor de eerst volgende pachttoewijzing; 6. De gebruiksbepalingen behorende bij de pachtovereenkomsten worden herzien; 7. De pachtprijzen worden bij de vaststelling van de eerst volgende Grondprijzenbrief herzien. De resultaten van het overleg met de agrarische sector zullen in een later stadium, als aanvulling op deze algemene kaders, aan de gemeenteraad worden aangeboden.

Met het formuleren van de uitgangspunten in hoofdstuk 7 voor het gemeentelijk vastgoedbeleid worden de kaders waarbinnen de gemeentelijke gebouwenportefeuille zich de komende jaren kan ontwikkelen beschreven. Dit hoofdstuk is een uitwerking van de hoofdlijnen van de contourennotitie. Via beslisbomen is aangegeven hoe de afweging bij investeringen en afstoten plaatsvindt. Ook is de positie van het gemeentelijk vastgoedbeleid ten opzichte van de andere beleidsvelden en het grondbeleid uitgewerkt. Via de vierjaarlijks verschijnende integrale vastgoedrapportage, gebaseerd op de in de nota ‘Krachtig Accommoderen’ geïntroduceerde stuurvariabelen, kunnen college en gemeenteraad sturen op de ontwikkeling van de gebouwenportefeuille. Verder is binnen de bestaande gebouwenportefeuille afgebakend voor welke gebouwen de integrale kostprijs als grondslag voor het kunnen bepalen van de toekomstige huurprijs van gebouwen kan dienen. Deze nota beschrijft de kaders, maar verdere uitwerking van dit principe zal nog plaatsvinden. In hoofdstuk 8, de paragrafen 8.2 en 8.3 wordt een nieuw, niet in de contourennotitie beschreven, kader voor het (financieel) sturen op het grond- en vastgoedbeleid beschreven. Dat maakt duidelijk hoe op de risico’s wordt gestuurd en op welke wijze verantwoording door het college wordt afgelegd. De introductie van de Meerjarenprognose Grondbeleid 6

Nota Grond- en vastgoedbeleid 2023 Zwartewaterland

(MPG) en het sturingsmodel grond- en vastgoedbeleid vormen daarvoor de instrumenten. Daarnaast zorgen deze instrumenten voor een verdere toename van de transparantie naar college en gemeenteraad over de aan beleidskeuzes ten grondslag liggende factoren en afwegingen. Door ze in te bedden in de gemeentelijk planning- en controlcyclus versterken ze ook de sturingsmogelijkheden van de gemeenteraad.

7

2

Inleiding

De gemeenteraad stelt eenmaal in de vier jaar de nota grondbeleid, die als kader voor de inzet van het grondbeleidsinstrumentarium door de gemeente geldt, vast. Aan de hand van de notitie ‘Contouren grond- en vastgoedbeleid Zwartewaterland’ heeft de gemeenteraad eerder al kennis kunnen nemen van voor het grond- en vastgoedbeleid belangrijkste ontwikkelingen. De in die notitie benoemde voorstellen voor wijzing van het beleid van de nota Grondbeleid 2017-2021 worden in deze nota verder uitgewerkt. De gemeente is eigenaar van gebouwen die worden ingezet t.b.v. de eigen bedrijfsvoering en realisering van maatschappelijke doelstellingen. Ten opzichte van de vorige nota wordt in deze nota ook het vastgoedbeleid uitgewerkt. In de in 2017 door de gemeenteraad vastgestelde nota ‘Krachtig accommoderen’ zijn drie beleidslijnen uitgewerkt. De beleidslijn ‘Van beheerder naar rentmeester’ beschrijft een aantal principes voor het op professionele wijze invullen van de vastgoedmanagementfunctie. In deze nota worden de daarvoor noodzakelijke randvoorwaarden uitgewerkt. De Omgevingswet treedt per 1 januari 2024 in werking. Doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen het benutten en beschermen van de leefomgeving. Om dit doel te realiseren zijn tot op heden zelfstandig functionerende wetten en regelingen in de Omgevingswet samengevoegd.

Naast de Omgevingswet zelf vormen de Aanvullingswet grondeigendom, het Omgevingsbesluit en de daaruit voortvloeiende regelgeving een belangrijk kader voor deze nota grondbeleid- en vastgoedbeleid. De aanvullingswet Grondeigendom integreert de wettelijke kaders voor de toepassing van bestaande wettelijke regelingen voor het voorkeursrecht, onteigening en kostenverhaal. Met deze aanvullingswet worden ook nieuwe instrumenten geïntroduceerd. De financiële bijdrage omgevingsplan is voor onze gemeente het meest relevant. Volgens de Omgevingswet moet elke gemeente een omgevingsvisie vaststellen. In die omgevingsvisie behoort een beschrijving van de hoofdlijnen van het gemeentelijk grondbeleid te zijn opgenomen. Tegelijkertijd levert de omgevingsvisie de onderbouwing voor de inzet van een aantal grondbeleidsinstrumenten. Dit versterkt de samenhang tussen de gemeentelijke ambities en doelen (het waarom en wat in de omgevingsvisie) en het hoe, Het hoe wordt in deze nota uitgewerkt. De in deze nota beschreven grond- beleidsinstrumenten zijn gebaseerd op de Omgevingswet. Waar nodig wordt in deze nota kort toegelicht hoe deze instrumenten onder de bestaande wet- en regelgeving functioneren. Leeswijzer In hoofdstuk 2 worden de doelen van het grond- en vastgoedbeleid en het afwegingkader voor het bepalen van de wijze van inzet van het grondbeleid beschreven.

Daarnaast wordt ingegaan op de relatie tussen beide beleidsvelden. De hoofdstukken 4 en 5 beschrijven de drie vormen van grondbeleid en de daarbij in te zetten instrumenten. De beleidsuitgangspunten die de gemeente bij het verpachten van gronden wil hanteren, worden in hoofdstuk 6 beschreven. Hoofdstuk 7 beschrijft de kaders voor het gemeentelijk vastgoedbeleid. Op welke wijze de gemeente financieel wil sturen op het grond- en vastgoedbeleid en de daaraan verbonden risico’s wordt in hoofdstuk 8 beschreven.

8

Nota Grond- en vastgoedbeleid 2023 Zwartewaterland

3

Positie grond- en vastgoedbeleid

Het grond- en vastgoedbeleid wordt ingezet om ambities en doelen van de gemeente op het gebied van wonen, economie, verkeer, duurzaamheid, het sociaal domein en in toenemende mate ook de energietransitie te realiseren. Dit hoofdstuk beschrijft met welk doel en onder welke voorwaarden we het grond- en vastgoedbeleid willen inzetten. De omgevingsvisie en sectorale beleidsdocumenten definiëren het waarom en waar we dit grondbeleid willen inzetten.

3.1

Relatie met de Omgevingsvisie

De omgevingsvisie is het instrument waarin de diverse ruimtelijke opgave worden benoemd. Deze behoort op hoofdlijnen te beschrijven hoe de gemeente het gemeentelijk grondbeleid wil inzetten om deze ruimtelijke opgaven te kunnen realiseren. De op 30 september 2021 door de gemeenteraad vastgestelde Omgevingsvisie gemeente Zwartewaterland wordt geactualiseerd. In die geactualiseerde Omgevingsvisie wordt beschreven hoe de gemeente haar grondbeleid wil inzetten om de ambities en opgaven te realiseren. In deze nota wordt beschreven wanneer en onder welke condities de gemeente bereid is beschikbare grond- en vastgoedinstrumenten in te zetten om gemeentelijke beleidsdoelen te realiseren. Daardoor ontstaat een door de gemeenteraad vastgesteld handelingskader voor het college en de ambtelijke organisatie.

3.2

Uitgangspunten gemeentelijk grondbeleid

Het gemeentelijk grondbeleid wordt in samenhang met andere publiekrechtelijke instrumenten en bevoegdheden ingezet om bij te dragen aan het realiseren van gemeentelijke ambities en doelen. Bij de inzet van het gemeentelijk grondbeleid worden onderstaande doelen nagestreefd. Doelstellingen gemeentelijk grondbeleid  Kunnen verevenen van positieve en negatieve resultaten van door de gemeente gewenste ontwikkelingen in het fysieke domein (bijv. grond t.b.v. sociale woningbouw en vrije sector woningen); • Rechtvaardig verdelen van kosten en baten tussen gemeente en grondeigenaren (kostenverhaal); • Op een transparante wijze beheersen van de risico’s die verbonden zijn aan ontwikkelingen in het fysieke domein (sturen via de grondexploitatie). Bij de toepassing van het gemeentelijk grondbeleid worden de navolgende principes gehanteerd: 1. De wijze van inzet van het grondbeleidsinstrumentarium wordt per situatie bepaald. Op basis van vastgestelde afwegingscriteria wordt bepaald welke rol(len) en welk(e) instrument(en) de gemeente inzet; 2. De gemeente verwerft gronden onder marktconforme condities waarbij de prijsstelling wordt gewaarborgd door een onafhankelijk uitgevoerde taxatie; 3. Gronduitgifte vindt marktconform plaats op basis van vastgestelde kaders uit het gemeentelijk grondprijsbeleid.

Alleen voor maatschappelijk vastgoed en sociale huurwoningen is staatssteun toegestaan en worden niet marktconforme grondprijzen gehanteerd; 4. De inzet van de grondbeleidsinstrumenten vraagt op basis van de in het Besluit Begroting en Verslaglegging (BBV2) geformuleerde regels actief sturing op risico’s en cash flow.

2 Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten

9

3.3

Uitgangspunten gemeentelijk vastgoedbeleid

Vastgoedbeleid is net als grondbeleid een instrument om bij te dragen aan de realisering van gemeentelijke ambities en doelen. Het vastgoedbeleid is gericht op het bieden van huisvesting aan functies die relevant worden geacht voor het functioneren van de samenleving of de eigen gemeentelijke organisatie. Doelstelling gemeentelijk vastgoedbeleid De doelstelling van het gemeentelijk vastgoedbeleid is om op basis van vastgestelde beleidskaders op efficiënte wijze huisvesting te bieden aan maatschappelijke functies en de gemeentelijke organisatie, wanneer de samenleving of de markt daar niet tegen voor de gemeente aanvaardbare condities in kan voorzien.

3.4

Vormen van grondbeleid

De gemeente kan op verschillende manieren haar grondbeleid vormgeven. Dit hangt af van de urgentie van een ontwikkeling, de mate van gewenste gemeentelijke bemoeienis en de potentie van een ontwikkeling. Bij het toepassen van de instrumenten van het grondbeleid kan de gemeente in beginsel kiezen tussen de volgende ontwikkelingsstrategieën: 1. Actief: 2. Samenwerken: 3. Faciliteren:

planontwikkeling- en realisatie door de gemeente; planontwikkeling en -realisatie in een publiek-private of publiek-publieke samenwerking; planontwikkeling- en realisatie door derden.

In de praktijk worden een actieve of faciliterende strategie het meest toegepast. Maar samenwerken, dat via verschillende juridische modellen mogelijk is, wordt niet uitgesloten. Argumenten om voor samenwerking te kiezen kunnen o.a. grondposities, kennis- en risicodeling zijn.

3.5

Afwegingskader

Het in deze paragraaf gepresenteerde afwegingskader is ondersteunend bij het motiveren waarom welke ontwikkelingsstrategie voor een gebiedsontwikkeling of project wordt gekozen. Die keuze hangt af van de urgentie van een ontwikkeling, de mate van gewenste gemeentelijke bemoeienis en de potentie van een ontwikkeling. De gemeente beschikt over diverse instrumenten om haar beleid voor de fysieke leefomgeving te verwezenlijken. In de basis heeft de gemeente een publiekrechtelijke rol. Afhankelijk van diverse factoren kan de gemeente besluiten om door middel van grondbeleid in meer of mindere mate sturing te geven aan deze ontwikkelingen. Prioriteit van het te verwezenlijken beleidsdoel, het wel of niet beschikken over grond of middelen om posities te verwerven spelen hierbij een rol. In figuur 3.1 zijn de afwegingen op hoofdlijnen geschetst.

Figuur 3.1. Mate en wijze van sturing 10

Nota Grond- en vastgoedbeleid 2023 Zwartewaterland

Figuur 3.2 Keuzeproces situationeel grondbeleid

Bij de rolkeuze op gebieds- of locatieniveau zijn verdeling van de grondposities, (financiële) capaciteit en risicoverdeling drie variabelen die richting geven aan de rolverdeling tussen gemeente en de marktpartijen. In figuur 3.2 wordt dit afwegingsproces uitgewerkt naar een keuze voor een aanpak.

3.6

Relaties tussen grond- en vastgoedbeleid

Tussen het gemeentelijk grond- en vastgoedbeleid bestaat op een aantal vlakken samenhang. Zo geldt dat:  Contractvorming onder dezelfde juridische condities, waaronder het Didam-arrest, plaatsvindt;  Bij functieverlies en herontwikkeling van gemeentelijk vastgoed dat via de instrumenten van het grondbeleid gebeurt.  Bouwrijpe grond t.b.v. maatschappelijk vastgoed via de grondexploitatie wordt gerealiseerd. Wanneer gemeentelijk vastgoed (gebouw) zijn functie verliest, neemt het college van burgemeester en wethouders een ontwikkelbesluit. Dat ontwikkelbesluit markeert het einde van de vastgoedexploitatie. Het vastgoed wordt tegen boekwaarde overgeheveld naar de balanspost Materiële Vaste Activa. Afhankelijk van de wijze van herontwikkeling kan dan sprake zijn van herontwikkeling door de gemeente of afstoten van het pand. Wanneer het pand wordt afgestoten, wordt het verkoopresultaat (verkoopwaarde minus boekwaarde) conform de nota ‘Krachtig accommoderen’ toegevoegd aan de ingestelde bestemmingsreserve. Die reserve wordt ingezet ten behoeve van de verdere optimalisering en vernieuwing van de vastgoedportefeuille. Het gemeentelijk grondprijsbeleid definieert tegen welke prijs bouwrijpe grond voor maatschappelijk vastgoed wordt geleverd. De condities waaronder deze bouwrijpe grond worden geleverd, zijn gelijk als die gelden voor woningbouw en andere commerciële functies.

Voorof nadelen die daarbij optreden worden afgewikkeld via de gemeentelijke grondexploitatie.

11

Figuur 3.3 Relatie tussen vastgoed- en grondbeleid

12

Nota Grond- en vastgoedbeleid 2023 Zwartewaterland

4

Actief grondbeleid

In hoofdstuk 3 zijn de afwegingen bij de keuze tussen een meer actieve of een passieve opstelling van de gemeente geschetst. De keuze voor een actief grondbeleid ontstaat wanneer de gemeente op een locatie of in een gebiedsontwikkeling actief wil sturen op de realisering van gemeentelijke beleidsdoelen. De gemeente heeft al een grondpositie en/of beschikt over de benodigde middelen om grondposities actief te verwerven. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het proces van gebieds- of locatie- ontwikkeling (paragraaf 4.1), het verwerven van grondposities, het bouw- en woonrijp maken en het uitgeven van bouwrijpe grond.

4.1

Het planvormingsproces bij actief grondbeleid

De ruimtelijke projecten kunnen op basis van het planstadium waarin ze verkeren worden onderverdeeld worden in drie groepen (fig. 4.1). Die indeling kan rechtstreeks worden gerelateerd aan de bij projectmatig werken onderscheiden fasen.

Figuur 4.1 Relatie typologie ruimtelijke projecten en projectmatig werken

4.1.1 Toekomstige ruimtelijke opgaven De in de Omgevingsvisie benoemde opgaven definiëren de ambitie van de gemeente op de lange termijn. De initiatieffase is het begin van een project. In deze fase wordt een idee voor een project nader onderzocht en uitgewerkt in een startnotitie. Zo’n idee kan ook ontstaan door een kans of onvoorziene ontwikkeling waarmee in de Omgevingsvisie geen rekening is gehouden. Onder andere wordt beoordeeld aan welke gemeentelijke ambities dit project kan bijdragen. Dit is ook het moment waarop een eerste uitspraak wordt gedaan over de rol die de gemeente wil vervullen bij de realisering van het project. De kosten voor het opstellen van de startnotitie worden in de toekomst gedekt uit een in de begroting op te nemen budget voor deze activiteiten. De inzet van capaciteit en kosten van derden in de definitie- en ontwerpfase wordt gedekt uit een door de gemeenteraad beschikbaar te stellen voorbereidingskrediet Als de initiatieffase leidt tot een ‘go-beslissing’, worden in de definitiefase de kaders (beoogd doel, programmatische uitgangspunten en andere randvoorwaarden) gedefinieerd. Ook wordt de financiële haalbaarheid onderzocht. Aan het einde van deze fase wordt de in de initiatieffase gekozen gemeentelijke rol uitgewerkt in een ontwikkelstrategie, die indien van toepassing, ook de verwervings- en de uitgiftestrategie omvat.

13

4.1.2 Ontwikkelingsprojecten Ontwikkelingsprojecten bevinden zich in de ontwerpfase of hebben de ontwerpfase al doorlopen, maar zijn gezien de tijdshorizon van de uitvoering nog niet overgegaan in een uitvoeringsproject. In deze fase worden de programmatische en andere kaders vertaald naar een stedenbouwkundig ontwerp, dat ook als basis voor het omgevingsplan dient. Dit is ook de fase waarin de omgeving via een participatieproces bij de planvorming wordt betrokken. In deze fase is sprake van ‘rekenen en tekenen’ om de financiële consequenties van ontwerpkeuzes te kunnen beoordelen. Het stedenbouwkundig ontwerp wordt uiteindelijk vertaald in een grondexploitatie. Die toont de financiële haalbaarheid van het ontwerp aan, maar dient na vaststelling door de gemeenteraad ook als budgettair kader voor het project. In deze grondexploitatie zijn de kosten en opbrengsten op basis van een opleveringsplanning van het programma vertaald in een kasstroom. Verder wordt in deze grondexploitatie rekening gehouden met rente-, kosten- en opbrengstenparameters. Idealiter worden (de wijziging van) het Omgevingsplan en de grondexploitatie op hetzelfde moment door de gemeenteraad vastgesteld.

4.1.3 Uitvoeringsprojecten Een uitvoeringsproject is een project waarvan (de wijziging van) het Omgevingsplan en de grondexploitatie zijn vastgesteld door de gemeenteraad. Volgens het BBV3 bestaat een grondexploitatieopzet uit: 1. een kaart, een beschrijving van de bouwkavels (uitgeefbaar terrein); 2. de bestemming en toegestane bouwvolumes (programma); 3. omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouw- en woonrijp maken; 4. een grondexploitatiebegroting, waarin de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in de tijd. In de notitie ‘grondbeleid in begroting en jaarstukken’ van de commissie BBV wordt als richtlijn gehanteerd dat de looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar bedraagt. Hiervan kan overigens gemotiveerd worden afgeweken. Daarmee is ook de maximale looptijd van een uitvoeringsproject begrensd. Een langere looptijd is niet gewenst vanwege onvoldoende inzicht in de marktsituatie na deze tijdshorizon. Hierbij is het van belang dat iedere fase binnen een uitvoeringsproject voldoet aan de volgende randvoorwaarden: • iedere fase is stedenbouwkundig gezien een afgerond geheel; • de ambitie van iedere fase sluit aan bij de ambitie van het totale project; • iedere fase is financieel haalbaar in de zin dat voldoende dekkingsmogelijkheden beschikbaar zijn.

Als de looptijd langer is dan tien jaar en de opbrengstcapaciteit niet gelijkmatig over de gehele looptijd is verdeeld, kan de afbakening tot tien jaar resulteren in een tekort. Dan zijn twee opties beschikbaar:  verlengen van de looptijd van de grondexploitatie;  treffen van een voorziening voor het verlies en via de meerjaren prognose grondbeleid (zie paragraaf 8.2) inzicht bieden in de financiële effecten op de lange termijn (positief saldo 2e fase ontwikkeling plangebied). Relatie grondexploitatie met begroting Na vaststelling van de grondexploitatie worden jaarlijks via de begrotingscyclus op basis van de grondexploitaties de lasten en baten in de gemeentelijke meerjarenbegroting geraamd. Als een grondexploitatie wordt afgesloten en nog werkzaamheden moeten worden uitgevoerd, stelt de gemeente daar een uitvoeringskrediet voor beschikbaar. Beleidsuitgangspunten 1. De kosten voor het opstellen van startnotities voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen worden gedekt uit een in de begroting op te nemen budget. 3 Besluit Begroting en verslaglegging

14

Nota Grond- en vastgoedbeleid 2023 Zwartewaterland

2. De gemeenteraad stelt voor de dekking van de kosten van het uitvoeren van de definitiefase bij toekomstige ruimtelijke projecten en de ontwerpfase bij ontwikkelprojecten een voorbereidingskrediet beschikbaar.

4.2

Verwerven en beheren van gronden

Het hanteren van een actief grondbeleid gaat er vanuit -dat de gemeente de voor planrealisatie benodigde grondposities reeds in eigendom heeft of dit eigendom wil verwerven. Gekoppeld aan de verschillende fasen van het planproces zijn in tabel 4.1 de drie vormen van aankoopbeleid weergegeven. 1. Strategische aankopen: deze vinden plaats op het moment dat er nog geen of slechts een beperkt planologisch kader beschikbaar is. Ook is nog geen sprake van het binnen afzienbare termijn vaststellen van een grondexploitatie door de gemeenteraad. Het innemen van strategische grondposities loopt vooruit op de keuze welke rol de gemeente bij de toekomstige ontwikkeling wil innemen. Formeel is strategisch verwerven daarom niet rechtstreeks gekoppeld aan een actief grondbeleid. 2. Anticiperende aankopen: deze vinden plaats in gebieden waar beleidsmatige uitgangspunten via de vaststelling van de Omgevingsvisie door de gemeenteraad zijn bepaald. Verder geldt dat de definitiefase is afgerond en de verwachting is dat binnen 2 jaar een operationele grondexploitatie door de gemeenteraad kan worden vastgesteld. 3. Verwerving in de operationele fase: dit is aan de orde als een grondexploitatie door de gemeenteraad is vastgesteld en verwerving binnen het budgettair kader van de grondexploitatie plaatsvindt.

Grondexploitatie Fase planvorming Niet of nauwelijks Visie vastgesteld Ruimtelijk kader vastgesteld

Geen grondexploitatie Strategisch

Binnen twee jaar vast te stellen

Vastgesteld door gemeenteraad

Anticiperend Actief

Tabel 4.1 Vormen van aankoopbeleid in relatie tot planvorming en grondexploitatie

Onder strategisch verwerven wordt het aankopen van gronden en/of opstallen, zonder dat daar al concrete plannen onderliggen, verstaan. De gemeente verwacht door deze aankopen in de toekomst substantiële (maatschappelijke of financiële) voordelen te kunnen behalen of ongewenste ontwikkelingen te kunnen voorkomen. Die voordelen kunnen ontstaan door het via een grondpositie optimaliseren van de onderhandelingspositie of realiseren van een financieel voordeel. Dat laatste kan ontstaan door vroegtijdig, wanneer de grondprijzen zich nog op een laag prijsniveau bevinden, op de markt te komen. Een combinatie van beide argumenten is uiteraard ook mogelijk. Door het innemen van een grondpositie door de gemeente kan het voor andere partijen onmogelijk wordt een maatschappelijk minder of ongewenste functie te realiseren. Kenmerkend voor strategisch verworven bezit is dat op het moment van verwerving het einddoel van dit bezit voorlopig nog niet bekend is. Om onnodig waardeverlies te voorkomen behoort de exploitatie van dit bezit gericht te zijn op waardebehoud. Als het bezit in de toekomst zij strategische betekenis weer verliest, wordt het weer afgestoten. Door te kiezen voor waardebehoud wordt het toekomstig verkoopresultaat geoptimaliseerd.

Daarom is het van belang bij de afweging van aankoop van strategisch bezit niet alleen de koopsom maar ook het verwachte exploitatieresultaat gedurende de aankomende tien jaren bij die afweging te betrekken.

15

Omdat met strategische aankopen omvangrijke investeringen kunnen zijn gemoeid, die vooruitlopen op uitgekristalliseerd beleid, is zorgvuldige besluitvorming noodzakelijk. Daarom wordt voorgesteld: 1. Het besluit om tot een strategische aankoop over te gaan voor te bereiden door een ambtelijk ondersteunde bestuurlijke werkgroep, waarin de portefeuilles financiën, ruimtelijke ordening en grondbeleid zitting hebben. 2. Een strategische aankoop via besluitvorming door het college en de gemeenteraad te bekrachtigen. Actief en anticiperend aangekocht bezit (tijdelijk) wordt beheerd conform de in paragraaf 7.5 voor het beheer van de gemeentelijke vastgoedportefeuille beschreven condities. Aangekocht strategisch bezit wordt gelijk als het permanent bezit beheerd (paragraaf 7.5.1). Anticiperend en actief aangekochte panden wordt tot het moment van sloop, gelijk aan het te her ontwikkelen bezit (paragraaf 7.5.2), tijdelijk beheerd. Aangekochte gronden worden tot het moment van herontwikkeling tijdelijk verhuurd, verpacht op basis van geliberaliseerde pacht, in gebruik gegeven aan derden of t.b.v. gemeentelijke doelen ingezet.

4.2.1 Instrumenten voor verwerven van gronden Uitgangspunt voor verwerving van grond en gebouwen is verwerving op minnelijke basis. Dat betekent dat de gemeente met een grondeigenaar op basis van vrijwilligheid overeenstemming bereikt over de voorwaarden van eigendomsoverdracht aan de gemeente. De Aanvullingswet grondeigendom integreert de bestaande instrumenten Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg4) en de Onteigeningswet in de Omgevingswet als Voorkeursrecht en Onteigening. Het Voorkeursrecht is grotendeels een voortzetting van de Wvg. Onteigening kent onder de Omgevingswet ten opzichte van de bestaande situatie een aantal procedureel belangrijke wijzigingen. Voor het gemeentelijk grondbeleid geldt voor het toepassen van het instrument onteigening het principe ‘nee, tenzij’. Via minnelijk overleg, in combinatie met waar mogelijk en wenselijk aanpassing van het plan, wordt de inzet van dit instrument waar mogelijk voorkomen. Dat daardoor eventueel vertraging kan ontstaan in de planrealisatie wordt aanvaardbaar geacht. Bij toepassing van een actief grondbeleid, ondersteunt de inzet van het Voorkeursrecht het anticiperend verwerven. Daarmee kan worden voorkomen dat eigenaren hun vastgoed aan speculanten verkopen, waardoor prijsopdrijving kan ontstaan. Ook zullen eigenaren niet of minder investeren in met de planontwikkeling strijdige ontwikkelingen.

Het openbaar karakter van het Voorkeursrecht maakt het minder geschikt voor de ondersteuning van strategische aankopen. Voorkeursrecht Het Voorkeursrecht biedt de gemeente de mogelijkheid een recht te vestigen waardoor eigenaren verplicht zijn bij voorgenomen verkoop van hun eigendom dit eerst aan de gemeente aan te bieden. Het voorkeursrecht kan alleen worden gevestigd op een onroerende zaak die deel uitmaakt van een locatie waarvan het huidig gebruik afwijkt van de toegedeelde of toegedachte functie. Die functie moet zijn toegedeeld of toegedacht in een omgevingsvisie of -plan dan wel een programma. Vestiging van het Voorkeursrecht kan voorafgaand hieraan ook op basis van een gemotiveerde voorkeursrechtbeschikking5. Vooruitlopende op het moment waarop de gemeenteraad een voorkeursrecht vestigt, kan het college van burgemeester en wethouders een kortdurend voorkeursrecht vestigen voor de duur van drie maanden na datum van vestiging. De totale geldingsduur bedraagt bij benutting van alle opeenvolgende opties maximaal 16 jaar en 3 maanden. Het Voorkeursrecht kan niet op agrarische functies, die hun agrarische functies behouden, worden gevestigd. 4 Wet Voorkeursrecht Gemeenten.

5 Besluit waarin is onderbouwd dat de gemeente voornemens is tot wijziging van de bestaande be-

stemming over te gaan. 16

Nota Grond- en vastgoedbeleid 2023 Zwartewaterland

Vestigingsgrondslag Niet van belang Voorkeursrechtbeschikking Omgevingsvisie Moderniseringslocatie6 Omgevingsplan Programma Maximale duur

Bestuursorgaan College B&W Gemeenteraad Gemeenteraad Gemeenteraad Gemeenteraad Gemeenteraad

Duur 3 maanden 3 jaar 3 jaar

Duur

3 jaar 5 (+5) jaar 16 jaar en 3 maanden

Tabel 4.2 Grondslagen en werkingsduur Voorkeursrecht

Alleen wanneer het Voorkeursrecht wordt toegepast op basis van een gemotiveerde voorkeursrechtbeschikking krijgt het een meer strategisch karakter. Het planvormings- proces moet dan nog volledig worden opgestart. Beleidsuitgangspunten 1. Strategische aankopen worden voorbereid via een ambtelijk ondersteunde werkgroep, bestaande uit de portefeuilles financiën, ruimtelijke ordening en grondbeleid. 2. Het Voorkeursrecht wordt ingezet om gewenste ruimtelijke ontwikkelingen, waarvoor de gemeente een actief grondbeleid wil toepassen, te ondersteunen.

4.3

Toepassing Didam-arrest bij verwerving

De werking van het Didam-arrest strekt zich in beginsel ook uit tot afspraken die in het kader van verwerving van gronden en/of gebouwen tussen de verkopende partij en de gemeente kunnen worden gemaakt. In de navolgende situaties is toepassing van het gelijkheidsbeginsel niet mogelijk en niet gewenst omdat anders verwerving van beleidsmatig noodzakelijke objecten in de knel kan komen: •

Bij verwerving van gronden en/of gebouwen kan in de koopovereenkomst tijdelijk voortgezet gebruik door de verkopende partij overeen worden gekomen.

•

Wanneer sprake is van compensatie met vervangende grond (grondruiling) t.b.v. de realisering van een door de gemeente beleidsmatig wenselijke ruimtelijke ontwikkeling. Daarbij mag echter geen sprake zijn van significante overcompensatie.

4.4

Bouw- en woonrijp maken

Bij toepassing van een actief grondbeleid wordt de grond doorgaans bouwrijp geleverd aan private partijen, die er vastgoed op realiseren. Dit houdt in dat de gemeente zorgdraagt voor sloop, eventueel noodzakelijke sanering en het verwijderen van obstakels in de ondergrond. Onderdeel van het bouwrijp leveren van grond is een bodemkwaliteitsverklaring waarin de milieutechnische kwaliteit is vastgelegd en de geschiktheid voor het beoogd gebruik. Het proces van gebiedsontwikkeling wordt afgerond met het woonrijp maken. Bij het woonrijp maken wordt gezorgd voor (her)inrichting van de openbare ruimte in de directe omgeving van het bouwplan. Het woonrijp maken maakt integraal deel uit van de gebieds6 In het omgevingsplan kunnen locaties worden aangewezen waar de daar aanwezige bouwwerken

moeten worden gemoderniseerd of worden vervangen door gelijksoortige bebouwing. Zolang deze modernisering of vervanging niet heeft plaatsgevonden, wordt het gebruik van die bouwwerken aangemerkt als afwijkend van de toegedeelde functie en vormt daardoor een grondslag voor vestiging van het voorkeursrecht. 17

of locatieontwikkeling. De kosten worden opgenomen in de door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatie. Bij het verstrekken van opdrachten voor het uitvoeren van werkzaamheden in het kader van het bouwrijp en woonrijp maken worden de wettelijke aanbestedingsregels en het inkoopen aanbestedingsbeleid van de gemeente in acht genomen. Welke aanbestedingsstrategie daarbij wordt gevolg, wordt per gebiedsontwikkeling of project bepaald. Bij elke uitgifteovereenkomst wordt in een bijlage gedefinieerd of en welke werkzaamheden de gemeente door de ontwikkelaar laat uitvoeren. De gemeente heeft de keuze om de ontwikkelende partij ook delen van het bouwrijp maken en/of woonrijp maken te laten uitvoeren. In die situatie levert de ontwikkelaar conform het Programma van Eisen de openbare ruimte ingericht aan de gemeente. In die situatie geldt het aanbestedingsbeleid van de gemeente ook voor de ontwikkelende partij.

4.5

Uitgifte van bouwrijpe grond

Zwartewaterland hanteert een functioneel grondprijsbeleid. Dit houdt in dat de waarde van de grond gerelateerd is aan de daarop te realiseren bestemming. Bij het bepalen van de prijs van bouwrijpe grond voor de diverse bestemmingen hanteert de gemeente de volgende algemene uitgangspunten: • De juridische bestemming van de grond is geschikt voor de beoogde functie; • De grond wordt als bouwterrein bouwrijp geleverd; • De bodemkwaliteit is geschikt voor het toekomstige gebruik; • De realisatie van het vastgoed is mogelijk tegen een redelijke verhouding van marktwaarde en stichtingskosten; • De grondprijs wordt per relevante meeteenheid van de bestemming berekend (per m² kavel, gebruiksoppervlakte of bruto vloeroppervlakte, per parkeerplaats of per woning). In de definitiefase wordt bij het definiëren van de ontwikkelstrategie ook bepaald hoe de uit te geven grond op de markt worden gebracht (de uitgiftestrategie). Bij de uitgifte van gronden hanteert de gemeente de navolgende methoden: a) verkoop; b) erfpacht. In het algemeen wordt de voorkeur gegeven aan verkoop. De gemeente krijgt dan ineens de vrije beschikking over de waarde van de grond. Dat kan zowel aan ontwikkelende partijen als aan particuliere kopers of bedrijven zijn.

Voor de verkoop gelden de Algemene verkoopvoorwaarden voor bouwrijpe grond ten behoeve van industrieterrein (Algemene verkoopbepalingen, vastgesteld 26 augustus 2008), overige gronden anders woningbouw en industrieterrein (vastgesteld 26 augustus 2009) en woningbouw (vastgesteld 18 juni 2019).

4.6

Uitgifte in erfpacht

Erfpacht is het zakelijk recht dat het gebruiksrecht op onroerend goed van een ander (in dit geval de gemeente) tegen betaling van een vergoeding (canon) verleent. Het juridisch eigendom van de grond blijft bij de gemeente en wordt aangeduid als het bloot eigendom. Argumenten om erfpacht toe te passen zijn: a) de toekomstige waardevermeerdering van de grond blijft ten goede komen aan de gemeente; b) de gemeente kan in aanvulling op het publiekrechtelijk instrumentarium ook privaatrechtelijk sturen op gebruik van de grond; c) de gemeente kan, bij toepassing van het recht van erfpacht als financieringsinstrument, in de regel de hoogte van de canon gelijk stellen aan de rente op de lening die zijzelf heeft moeten afsluiten om de gronden te financieren. Hierdoor kunnen particulieren die zelf niet in staat zijn om onder dergelijk gunstige voorwaarden een lening aan te gaan, hun woning goedkoop bekostigen. 18

Nota Grond- en vastgoedbeleid 2023 Zwartewaterland

Bij eeuwigdurende erfpacht, met recht van afkoop van de canonverplichting, komt de toekomstige waardeontwikkeling met uitzondering van de (beperkte) waardeontwikkeling van het bloot eigendom, toe aan de erfpachter. In die situatie blijven alleen de argumenten b. en c. nog over om erfpacht toe te passen. Grondrente Nieuwe Stijl Om de bereikbaarheid van een koopwoning, vallend onder het segment van de Nationale Hypotheek Garantie, te vergroten, is het instrument Grondrente Nieuwe Stijl in de Nota Grondbeleid 2017-2021 ingevoerd. Hier wordt erfpacht als financieringsinstrument ingezet. Met betrekking tot de in erfpacht uitgegeven bouwkavel hoeft de erfpachter hierbij het aandeel grondkosten in de vrij op naamprijs niet te financieren, hetgeen dus 'aflossingsvrij' is. Er wordt alleen een fiscaal aftrekbare vaste canon (grondrente) betaald. Na 2 jaar kunnen de bewoners de grond desgewenst kopen, tegen de prijs die men oorspronkelijk had moeten betalen, maar zij mogen ook tot 30 jaar doorgaan met de grondrente. Deze constructie (dit 'recht') mag bij tussentijdse verkoop ook aan derden worden doorgegeven. Het verschil ten opzichte van reguliere erfpacht is dat met Grondrente Nieuwe Stijl er uiteindelijk de intentie is om het eigendom van de kavel over te dragen aan de eigenaar van de woning.

Afzonderlijk wordt op basis van de ontwikkeling van de woningmarkt beoordeeld op welke wijze dit instrument verder wordt uitgewerkt.

4.7

Toepassing Didam-arrest bij de uitgifte van overige bouwrijpe grond

Als uitgangspunt geldt dat de uitgifte van bouwrijpe grond via een selectieprocedure plaatsvindt. Daarvan kan worden afgeweken in de volgende situaties: a) Openbare verkoop door de gemeente van bedrijfskavels en kavels te behoeve van particuliere woningbouw. Voorwaarde is dat de gemeente via haar website voortdurend actueel inzicht biedt in de beschikbare kavels en condities die gelden bij verkoop, (ligging kavel, prijs, bijv. loting bij meerdere gegadigden, etc.); b) Voor de navolgende categorieën onder de navolgende voorwaarden één-op-één levering met aan het sluiten van de uitgifteovereenkomst voorafgaande publicatieplicht: • Sprake is van nakoming van een in het verleden aangegane bouwclaimovereenkomst; • Sprake is van uitgifte van bouwgrond t.b.v. sociale woningbouw aan woningcorporaties (zie 4.7.2) • In het geval sprake is van integrale planvorming, die zich uitstrekt over grondposities van de gemeente en van een of meerdere markpartijen, waarbij per geval een nadere motivering is vereist; • Vergroting van (bedrijfs)percelen om meer ruimte te bieden aan de bestaande bedrijfsvoering of uitbreiding van een tuin (snippergroen, overhoek); • Sprake is van levering aan specifieke afnemers zoals voor zorg of onderwijs, andere overheden of nutsbedrijven.

• Wanneer op initiatief van een marktpartij een voorstel voor ontwikkeling van een in het gemeentelijk beleid niet voorzien uniek initiatief wordt gedaan en de gemeente bereid is daar beleidsmatig en publiekrechtelijk medewerking aan te verlening.

4.7.1 Marktconformiteit uitgifte bouwrijpe grond De Europese regelgeving heeft ter voorkoming van ongeoorloofde staatssteun bepaald dat gronden moeten worden uitgegeven tegen een marktconforme prijs. De in juni 2016 vastgestelde Mededeling van de Europese Commissie over staatssteun bevat voorwaarden waaronder bij grondtransacties sprake is van marktconformiteit. Door gebruik te maken van analyses van gerealiseerde transacties, tendering, uitschrijven van competities en het laten uitvoeren van marktconforme taxaties door onafhankelijke deskundigen kan die marktconformiteit worden gewaarborgd. Sinds het Didam-arrest is de algemene beleidsregel dat de 19

uitgifte van bouwrijpe grond via een selectieprocedure plaatsvindt, (bijvoorbeeld een ontwikkelcompetitie of openbare inschrijving). Alleen als op basis van objectieve criteria een één-op-één levering mogelijk is, kan hiervan gemotiveerd worden afgeweken. Uitvoering geven aan de procedurele voorwaarden van het Didam-arrest draagt daardoor impliciet bij aan marktconforme prijsvorming bij grondtransacties. Niet marktconform handelen kan tot ongeoorloofde staatssteun leiden. Er is geen sprake van staatssteun als sprake is van een zogenoemde Dienst van Algemeen Economisch Belang (kortweg DAEB, EU-regelgeving). Dat is een dienst die een publiek belang dient. Het daarvoor noodzakelijke DAEB-aanwijzingsbesluit biedt ruimte voor de gemeente om voor DAEBactiviteiten niet marktconforme grondprijzen te hanteren. Daarvoor is wel noodzakelijk dat het college van burgemeester en wethouders deze activiteiten op grond van het DAEB-vrijstellingsbesluit van de Europese Commissie aanwijst als Dienst van Algemeen Economisch Belang. Dit zal in combinatie met de vaststelling van het grondprijsbeleid 2024 plaatsvinden. Deze nota Grond- en vastgoedbeleid definieert daarvoor de kaders. Bij een grondtransactie is een steunelement tot de zogenaamde ‘de minimis’-grens toegestaan.

Een grondprijs die enigszins lager is dan de marktprijs hoeft derhalve geen staatssteun te bevatten als de afwijking niet meer dan 5% van de getaxeerde waarde, met een maximum van 200.000 euro, bedraagt. Als geen sprake is van staatssteun in de zin van artikel 107 lid 1 VWEU, is de Wet Markt & Overheid bij grondverkoop door de overheid van toepassing. Dan moet ook de de-minimissteun aan de Wet Markt & Overheid worden getoetst. Bij elke grondtransactie moet op grond van de Wet Markt en Overheid bij de uitgifte van bouwrijpe grond worden getoetst of de gemeente ten minste de integrale kostprijs in zijn grondprijs doorberekent.

4.7.2 Uitgifte van bouwrijpe grond t.b.v. sociale huurwoningen Het grondprijsbeleid van de gemeente hanteert als uitgangspunt dat de realisatie en exploitatie van sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed (zonder winstoogmerk) als DAEB- activiteit worden aangemerkt. Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (vanaf 1 januari 2024 omgevingswet) is sprake van een sociale huurwoning als: • de aanvangshuur lager is dan de liberalisatiegrens In 2023 € 808,06); • de instandhoudingstermijn van de woning als sociale huurwoning ten minste tien jaar bedraagt; • de woningen toegewezen worden aan een door de gemeente omschreven doelgroep (doelgroepenverordening of via prestatieafspraken). De gemeente heeft met de woningcorporatie(s) meerjarige prestatieafspraken 2022 t/m 2024 gemaakt. Onder meer zijn daarin afspraken over de realisering van nieuwbouw sociale huurwoningen op locatieniveau opgenomen. Voor een deel vindt die nieuwbouw plaats op door de gemeente te leveren bouwrijpe kavels.

In combinatie met de voorwaarden van het Didam-arrest wordt als beleidsuitgangspunt gehanteerd dat: • Jaarlijks via het grondprijsbeleid de normgrondprijs voor aan de woningbouwcorporatie te leveren kavels voor nieuwbouw sociale huur eengezins- en meergezinswoningen wordt vastgesteld; • Bij afname van bouwrijpe grond door de woningcorporatie(s), één-op-één levering, onder voorwaarde van een instandhoudingstermijn van twintig jaar, geldt. In beginsel kunnen sociale huurwoningen ook via de markt worden gerealiseerd en verhuurd. Woningcorporaties hebben op grond van de Woningwet de verplichting om 85% van hun betaalbare woningen toe te wijzen aan huishoudens onder een bepaalde inkomensgrens. Marktpartijen zijn daar niet aan gebonden. Daarom wordt bij de realisering van deze woningen door marktpartijen veelal gesproken van gereguleerde huur. Als woningcorporaties, door de gemeente gewenste nieuwbouw van sociale huurwoningen, niet kan (kunnen) of wil(len) realiseren, behoudt de gemeente zich het recht voor die kavels aan de markt aan te bieden. In die situatie wordt op basis van een selectieprocedure en onder voorwaarden van een instandhoudingsverplichting van twintig jaar een marktpartij 20

Nota Grond- en vastgoedbeleid 2023 Zwartewaterland

geselecteerd. Daarmee wordt dan zowel aan de voorwaarden van de Wet Markt en Overheid als het Didam-arrest voldaan.

4.8

Grondprijsbeleid

Bij het voeren van een actief grondbeleid (grondexploitatie) hoort het hanteren van een grondprijsbeleid. Voor de bepaling van de grondwaarde kunnen drie hoofdbenaderingen onderscheiden, te weten: • marktwaarde. • kostprijs; • maatschappelijke grondprijs voor niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen De marktwaarde ligt bij uitleglocaties doorgaans boven de kostprijs en bij herstructureringsprojecten doorgaans onder de kostprijs. De gemeente hanteert marktconformiteit als uitgangspunt bij de bepaling van de grondprijzen. Wanneer de kostprijs lager dan de marktwaarde is, zal per definitie de marktwaarde gelden. De kostprijsmethodiek gaat uit van een uitgifteprijs die gelijk is aan de kostprijs van de bouwrijpe grond. Op basis van de kosten wordt bepaald wat de grond moet opbrengen om een sluitende grondexploitatie te realiseren. Alleen voor activiteiten die als DAEB-activiteit zijn aangewezen wordt een maatschappelijke grondprijs gehanteerd. De te hanteren grondprijzen worden jaarlijks door het college vastgesteld. In het gemeentelijk grondprijsbeleid zijn toepassing van marktwaarde en de maatschappelijke grondprijzen leidend.

4.8.1 Methoden van marktconforme grondprijsbepaling Voor de bepaling van de marktconforme grondprijs voor bouwrijpe grond is een aantal methodieken voorhanden, te weten:  comparatieve methode: vaste uitgifteprijzen per functie per m2 op basis van vergelijking met gerealiseerde prijzen, uitgifteprijzen in omliggende gemeenten en politieke besluitvorming;  residuele methode: de grondprijs is de markwaarde van het vastgoed verminderd met de stichtingskosten (bouw- en bijkomende kosten, incl. winst- en risco) van het vastgoed;  genormeerde residuele methode: net als bij de residuele methode wordt de grondprijs bepaald door de marktwaarde van het vastgoed te verminderen met de stichtingskosten. Het verschil is dat bij het bepalen van de stichtingskosten in dit geval van kengetallen wordt uitgegaan;  grondquotemethode: de grondprijs is een zeker percentage van de v.o.n.-prijs van de woning (exclusief btw);  tender/openbare aanbesteding: de grondprijs is de hoogste bieding in een tender/openbare aanbesteding.

4.8.2 Woningbouw Bij de keuze voor de grondprijsmethodiek van woningbouw wordt onderscheid gemaakt tussen sociale grondgebonden woningbouw, projectmatige grondgebonden woningbouw, particuliere woningbouw en appartementen. Hieronder staat voor de verschillende categorieën woningbouw de te hanteren methodiek. Sociale woningbouw (grondgebonden en appartementen) Voor zowel de grondgebonden als gestapelde sociale huurwoningen, die door woningcorporaties worden gerealiseerd, hanteert de gemeente vaste kavelprijzen op basis van de comparatieve methode. Voor sociale huurwoningen die via de markt worden gerealiseerd wordt de grondwaarde via een selectieprocedure (tender) bepaald. Voor de sociale koopwoningen wordt een vaste kavelprijs gehanteerd op basis van een residuele berekening. Projectmatige woningbouw 21

Voor projectmatige woningbouw worden de grondprijzen door de gemeente bepaald met behulp van de comparatieve methode, in combinatie met de genormeerde residuele methode. In een periode met voldoende beweging op de markt sluit je met de comparatieve methode aan bij de marktwaarde. De genormeerde residuele grondwaardemethodiek wordt vervolgens gebruikt om te toetsen of met deze grondwaarde een ontwikkeling mogelijk is. Het kan bij deze categorie gaan om huurwoningen, maar meestal betreft het koopwoningen. Particuliere woningbouw De uitgifte van vrije kavels maakt ontwikkeling in particulier opdrachtgeverschap mogelijk. Per ontwikkelingslocatie wordt voor particuliere woningbouw per woningtype een vaste grondprijs per m2 bepaald. Deze grondprijs wordt onderbouwd door de comparatieve methode. Bij de prijs voor vrije kavels kan sprake zijn van een bandbreedte waardoor verscheidenheid aan locatie binnen de ontwikkeling tot uitdrukking kan komen. Appartementen vrije sector De grondprijs voor appartementen in de koopsector en de vrije huursector wordt eveneens bepaald via een combinatie van de comparatieve en de genormeerde residuele grondwaardemethodiek.

4.8.3 Niet-woningbouw Niet-woningbouw is in te delen naar de verschillende functies, zoals voorzieningen, kantoren, bedrijven en overige bestemmingen. Bij de realisatie van niet-woningbouw wordt onderscheid gemaakt tussen realisatie voor gemeentelijke en private doeleinden. Maatschappelijke voorzieningen In het grondprijsbeleid voor maatschappelijke voorzieningen wordt een onderscheid gemaakt in drie soorten: a. de gronduitgifte t.b.v. maatschappelijke voorzieningen aan andere (semi-)overheden (bijvoorbeeld scholen) b. de interne overdrachten van grond t.b.v. maatschappelijke voorzieningen, die door andere onderdelen van de gemeentelijke organisatie worden uitgevoerd. c. de gronduitgifte t.b.v. voorzieningen die worden aangewend om onder marktwerking maatschappelijke diensten te verlenen (o.a. kinderopvang, medische voorzieningen, zorg, etc.), aangemerkt als commercieel maatschappelijk vastgoed. Tot de categorieën a. en b. behoren de uitgifte van grond die een ideële en/of publieke functie dient en waarbij bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt. Als zodanig worden in ieder geval aangemerkt scholen, kerken, politiebureaus, brandweerkazernes en welzijnsvoorzieningen en niet-commercieel geëxploiteerde sportaccommodaties (gymzalen). Deze voorzieningen zullen als DAEB-activiteit worden aangewezen.