Bijlage 1 - Zwartsluis Visie Waterhart
Tekst van het document
Naar een kloppend waterhart Zwartsluis | Ontwikkelingsvisie De Eilandjes 17.12.2025
Inhoud
1 Introductie
3
2 Context
5
3 Visie
9
Colofon
23
Plangebied
17.12.2025 | P07818 | Zwartsluis Ontwikkelingsvisie De Eilandjes
2
1 Introductie
Tekst
17.12.2025 | P07818 | Zwartsluis Ontwikkelingsvisie De Eilandjes
3
Aanleiding In en rond De Eilandjes zijn verschillende ruimtelijke ontwikkelingen in gang gezet. Meerdere initiatiefnemers hebben ideeën aangedragen voor de toekomst van het gebied, waaronder een initiatief voor houseboats. Deze plannen en suggesties richten zich op een relatief klein gebied, waarin veel functies samenkomen en diverse partijen met verschillende belangen actief zijn. Om goed in te kunnen spelen op de
Spelregels en uitgangspunten
kansen in dit gebied is behoefte aan een heldere visie, waarin richting wordt gekozen en een duidelijk kader voor ontwikkelingen wordt meegegeven.
• De gemeente Zwartewaterland moedigt inwoners aan om hun dromen en ideeën te delen.
Doel
• Doel is een visie voor het gebied waaraan alle toekomstige plannen en ideeën worden getoetst.
Het doel van de visie is een helder ruimtelijk-programmatisch kader voor het plangebied die helpt om bestaande en toekomstige initiatieven te toetsen. Er
• De gemeente Zwartewaterland respecteert de bestaande rechten van de verschillende eigenaren.
zijn richtinggevende keuzes gemaakt over welke functies en ontwikkelruimte gewenst zijn. Het eindresultaat is een afgewogen en samenhangende visie die tevens als bouwsteen dient voor de Omgevingsvisie. De visie is tot stand
• De gemeente Zwartewaterland hecht veel waarde aan advies van inwoners en partners, de gemeenteraad stelt de visie vast
gekomen in samenwerking met inwoners, ondernemers, ketenpartners en andere belanghebbenden. Het Waterhart vormt een levendig knooppunt waar wonen, werken,
• De gemeente Zwartewaterland heeft in principe geen budget beschikbaar.
recreatie en ambacht samenkomen. Het gebied kent een gemengd karakter en biedt kansen voor nieuwe ontwikkelingen en ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Het is ook
• Er zijn mogelijkheden voor inwoners om subsidies aan te vragen om de leefbaarheid te vergroten.
een relatief klein compact gebied met verschillende belangen die we zorgvuldig hebben afgewogen. Ontwikkelmogelijkheden dienen dan ook nader uitgewerkt te worden en moeten voldoen aan de wettelijke vereisten. Voor plannen die niet bij recht in het omgevingsplan passen moet een ruimtelijke onderbouwing gemaakt worden. Tevens dient bij alle ontwikkelingsmogelijkheden een participatietraject gevolgd te worden. Daarnaast is het waterhart een unieke plek voor (watergebonden) recreatieve ontwikkelingen en biedt gericht ruimte voor woningbouw.
17.12.2025 | P07818 | Zwartsluis Ontwikkelingsvisie De Eilandjes
4
2 Context Ligging en karakteristieken plangebied Historische context Het gebied vormt als historische turfeilandjes in de binnenhaven Steenwijk
van Zwartsluis een belangrijk aandeel in de geschiedenis van Zwartsluis en de turfhandel. De turfeilandjes bij Zwartsluis speelden een belangrijke rol in de regionale economie. Ze fungeerden lange tijd als overslagplaats voor turf, die vanuit Drenthe werd aangevoerd. In Zwartsluis werd de turf overgeladen Hoogeveen
Vollenhove
op grotere schepen, die het vervolgens via de Zuiderzee naar andere delen van Nederland vervoerden. Deze logistieke
Meppel
functie maakte Zwartsluis tot een belangrijk knooppunt in de turfhandel. Anno 2025 hebben De Eilandjes deze functie verloren en kenmerkt het gebied zich door o.a. een breed scala aan nautische functies, (kleinschalige) bedrijvigheid, diverse soorten recreatie en wonen. Regionale ligging
Staphorst
Zwartsluis
Op regionaal schaalniveau vormt Zwartsluis een belangrijke schakel tussen de kop van Overijssel, Flevoland en Friesland. Genemuiden
Daar waar twee belangrijke vaarroutes samenkomen, het Zwarte Water en het Meppelerdiep, zijn De Eilandjes gelegen. Naast de goede bereikbaarheid van het gebied over het water Hasselt
Nieuwleusen
Dedemsvaart
vormt de N331 (Provincialeweg) en in het verlengde daarvan de N334 voor het gemotoriseerd verkeer een goede regionale
IJsselmuiden
ontsluitingsstructuur met verbindingen naar Emmeloord, Meppel, Steenwijk en Zwolle.
Kampen
Ommen Dalfsen
Kwaliteiten In de directe omgeving van het gebied is de historische kern
Zwolle
van Zwartsluis met een breed scala aan voorzieningen gelegen. Daarnaast zijn meerdere jachthavens in de nabijheid te vinden en is op fietsafstand natuurgebied Weerribben - Wieden gelegen.
Ligging Zwartsluis
17.12.2025 | P07818 | Zwartsluis Ontwikkelingsvisie De Eilandjes
5
Ligging en karakteristieken plangebied
Toegang tot waterwegen
Jachthavens
Botters
(Historisch) centrumgebied wonen
Monumentale gebouwen Historische kern Cultureel erfgoed
Fietsroutes
Grenzend aan Natuurgebied Weerribben - Wieden Rust en ruimte
Bedrijvigheid
Sluuspoort bezoekerscentrum
Doorgaande hoofdroute tussen Meppel, Vollenhove en Hasselt
Kwaliteiten Zwartsluis
17.12.2025 | P07818 | Zwartsluis Ontwikkelingsvisie De Eilandjes
6
Ligging en karakteristieken plangebied
17.12.2025 | P07818 | Zwartsluis Ontwikkelingsvisie De Eilandjes
7
Ruimtelijke constateringen
Ligging
Bebouwing en functie/bestemming
Kades en aanlegsteigers
• De Eilandjes zijn met een brug te bereiken en overdag voor
• In het gebied zijn diverse functies, zoals woningen, recreatie,
• De kade aan De Nieuwesluis heeft een functionele inrichting.
iedereen toegankelijk. ‘s Avonds wordt deze toegang afgesloten
(kleinschalige) bedrijvigheid en horeca.
Vanuit de omliggende straten is het zicht op De Eilandjes
met een hekwerk om de veiligheid te waarborgen. De toegang
door het huidige gebruik en de inrichting van de kade
tot De Eilandjes ligt ‘verstopt’ aan de Mastenmakersstraat.
beperkt. Het type woonboot varieert in uitstraling, mogelijk • De aanwezigheid van verschillende functies geeft het gebied reuring en dynamiek.
• De Eilandjes bieden mogelijkheid tot het maken van een
niet altijd even goed passend binnen het welstandsbeleid. Parkeervoorzieningen en verharding bepalen grotendeels de sfeer en uitstraling van de kade.
wandeling. Een (wandel)rondje van de eilandjes naar het centrum van Zwartsluis is echter niet mogelijk.
• Achterstallig onderhoud / de huidige verschijningsvorm van enkele panden heeft een negatieve invloed op de ruimtelijke kwaliteit.
• Het gebied heeft door de ligging in de directe nabijheid van het
• De
Handelskade
kent
eveneens
een
functionele
inrichting, grotendeels bepaald door infrastructuur en parkeervoorzieningen.
centrum potentie als (recreatief) verlengstuk hiervan. • Daarnaast zijn er ook enkele (gave) panden met een hoge cultureelhistorische waarde en/of monumentenstatus.
• Het profiel van beide kades is ruim van opzet.
• De verbinding met het ten zuiden gelegen gebied is door de aanwezigheid van de provinciale weg beperkt. • Op de locatie bevinden zich enkele bedrijfsactiviteiten die wellicht beter passen op een andere locatie.
• Vanaf de kadelijn ervaart men de open ruimte van het water en vormen De Eilandjes een groen decor.
• Hedendaagse aanwezigheid / verschijningsvorm van de cultureelhistorische context geeft het gebied identiteit en karakter.
• De Bruine Vloot ligt in de wintermaanden aan de Handelskade. Deze is herkenbaar aan zijn klassieke houten of stalen romp,
• De veelal steile kades bieden weinig mogelijkheden voor flora/ fauna.
bruine zeilen (vandaar de naam) en authentieke uitstraling. In • Groot contrast in beleving en uitstraling tussen de groene eilanden en de grotendeels verharde inrichting aan de zijde van de Mastenmakersstraat.
17.12.2025 | P07818 | Zwartsluis Ontwikkelingsvisie De Eilandjes
de zomermaanden wordt de kade gebruikt voor passanten. • De aanlegsteiger in het verlengde van het terras bij de Kolksluis is afgesloten middels een deur.
8
3 Visie Een kloppend waterhart Het gebied is een gemend, dynamisch en levendig gebied. Dit komt niet alleen tot
• Jaarrond
stand door de aanwezige functies in het gebied, maar ook door de reuring rondom
Naast enkele seizoengebonden activiteiten moeten er voldoende functies
het gebied (havenfuncties, centrumvoorzieningen, diversiteit aan verkeersstromen
aanwezig zijn die jaarrond voor levendigheid in het gebied zorgen. Een toename
etc.). De verscheidenheid aan aanwezige functies dient echter afgestemd te zijn op
van seizoengebonden activiteiten is niet wenselijk.
de specifieke context en ligging van het gebied. Daarnaast dienen de aanwezige en
• Belevingswaarde
toekomstige functies een bijdrage te leveren aan de leefbaarheid van het gebied (in
Functies, maar ook de inrichting van het openbaar toegankelijk gebied moeten
een zo breed mogelijke context) én op hoger schaalniveau aan Zwartsluis als geheel.
bijdragen aan de bruikbaarheid en toegankelijkheid van het gebied.
Wanneer deze balans is gevonden, is er sprake van een kloppend waterhart. Een
• Cultuurhistorie
dynamisch levendig gebied met kloppende functies ten aanzien van onder andere
De aanwezige (ambachtelijke) bedrijvigheid, de watergebonden activiteiten en
wonen, recreatie, sociaal-maatschappelijke en culturele activiteiten, kleinschalige
ligplaatsen kunnen de cultuurhistorische context van De Eilandjes beter benutten.
ambachtelijke bedrijvigheid en kloppend in ‘atmosfeer’, uitstraling en beleving
Bij het transformeren van functies, kan cultuurhistorie gebruikt worden als
passend bij de identiteit van De Eilandjes en Zwartsluis.
afwegingskader. • Voor Zwartsluis
Om te komen tot een kloppend waterhart worden er aan de functies/activiteiten
Bij (het transformeren van) functies dient de toegevoegde waarde, het belang van
randvoorwaarden gesteld die bepalend zijn voor de ‘atmosfeer’, uitstraling en
de functie voor de inwoners van Zwartsluis, voorop te staan.
beleving. Deze randvoorwaarden zijn: • Kleinschalig
• Passende dynamiek In het gebied dient een passende balans te zijn tussen rust en reuring. Activiteiten
De functies dienen kleinschalig te zijn in opzet, passend in de context van De
passen in het ritme van de locatie en de waarden en normen van Zwartsluis. Het
Eilandjes. Grootschalige wooncomplexen en/of bedrijfshallen zijn niet passend
gebied is een gemend, dynamisch en levendig gebied. Dit betekent dat enige mate
en dienen elders in Zwartsluis een plek te krijgen. Toerisme is wenselijk maar
van overlast (geluid, verkeer) niet te voorkomen is.
dient afgestemd te zijn op het draagvermogen van het gebied. Hierbij is tevens de
• Voor passanten
verkeersgeneratie een belangrijk afwegingskader om bepaalde functies wel/niet
Passanten vormen naast de inwoners van Zwartsluis een belangrijke doelgroep
toe te staan.
voor de locatie. Functies, maar ook de inrichting van het openbaar toegankelijk
• Sociale veiligheid
gebied houden rekening met deze doelgroep.
Activiteiten en functies dienen bij te dragen aan de sociale veiligheid. Buiten werktijden moet het gebied ook aantrekkelijk blijven om te verblijven. De woonfunctie moet zodoende een prominente positie behouden.
17.12.2025 | P07818 | Zwartsluis Ontwikkelingsvisie De Eilandjes
9
Een kloppend waterhart
een kloppend waterhart Uitgangspunten
In functies
In ‘atmosfeer’ en beleving
• We streven naar een dynamisch gemengd gebied waar Kleinschalig
Wonen
wonen, werken en recreëren samenkomen. • We nodigen ondernemers uit om (bedrijfs)locaties om te
zetten naar wonen, recreatie en/of toerisme of een
Sociale veiligheid
(Ambachtelijke) bedrijvigheid
combinatie van werken met wonen, recreëren en/of toerisme. (Dag) recreatie & toerisme
Jaarrond
Watergebonden activiteiten
Belevingswaarde
• We nodigen uit om te investeren in de kwaliteit/uitstraling van de gebouwen en het eigen perceel. • We nodigen inwoners en gebruikers van het gebied uit om meer groen aan te brengen in de omgeving en waar mogelijk de gemeente aan te vullen in het onderhoud van het groen.
Groen
Cultuurhistorie
Ligplaatsen
Voor Zwartsluis
• We willen in het gebied inzetten op het (verder) versterken en benutten van de unieke locatie voor (watergebonden) recreatie. • We nodigen inwoners en gebruikers uit om de cultureel-
Passende dynamiek (balans tussen rust en reuring)
Horeca
historische waarden ten toon te stellen, meer zichtbaar en toegankelijk te maken. .....
Voor passanten
.....
.....
• We willen een gebied dat zich onderscheidt door zijn cultuurhistorische
waarden,
groene
uitstraling
en
hoogwaardige bebouwing, om zo een positieve bijdrage te leveren aan de lokale economie en leefbaarheid. • Op deze manier ontstaat een aantrekkelijk en functioneel gebied dat zowel bewoners als bezoekers inspireert.
17.12.2025 | P07818 | Zwartsluis Ontwikkelingsvisie De Eilandjes
waar ambacht en leven in harmonie samenkomen
10
Een kloppend waterhart Ambitie
na het vaarseizoen ‘het licht uitgaat’ en het gebied verandert in een desolaat en
De visie Waterhart Zwartsluis streeft er naar om de geïsoleerde ligging van de
verlaten gebied. De woonfunctie dient zodoende goed vertegenwoordigt te blijven
eilanden te doorbreken in combinatie met een kwaliteitsimpuls voor de openbare
en/of worden versterkt. Aanvullend aan deze woonfunctie kunnen ondergeschikte
ruimte. Met deze kwaliteitsimpuls moet tevens de relatie van zowel het centrum als
bedrijfsactiviteiten, bij voorkeur aan huis gebonden, een plaats krijgen. Activiteiten
de naastgelegen woonwijk met het water verbeterd worden.
zoals recreatieve (niet noodzakelijk watergebonden) activiteiten, horeca en/of
Er vaart een rondvaartbootje tussen de Handelskade, de Staphorster Sluis, de
bijvoorbeeld hotelvoorzieningen kunnen ook versterkt worden.
Mepperlerdiepsluis en de Scheepswerven. Een verbinding tussen de Handelskade
Hiervoor is het noodzakelijk dat enkele percelen/panden van kleur verschieten en
en De Eilandjes kan er voor zorgen dat De Eilandjes uit het isolement kunnen komen.
een nieuwe planologische bestemming krijgen. Dit kan zowel op het schaalniveau
De eilanden kunnen een aangenaam groen verblijfsgebied vormen waar sociaal-
van het individuele pand/perceel plaatsvinden als voor meerdere aaneengesloten
maatschappelijke en culturele activiteiten een plek krijgen. Door de verbinding kan
panden/percelen om grootschalige projecten een kans te geven (mits de locatie
het gebied opgenomen worden in een door-/rondgaande wandelroute in Zwartsluis.
zorgvuldig wordt afgewogen).
Een mogelijke herverdeling van de vaste aanlegplaatsen en de passantenplaatsen
De aanwezige cultuurhistorische kwaliteiten kunnen beter benut worden en een
van de aanlegsteigers rondom de eilanden en de beide kades moeten zorgdragen
prominente plek in het gebied krijgen. Dit betreft zowel de fysiek aanwezige oude
voor een meer passende verdeling van de verschillende schepen en woonboten.
sluiscomplexen als verschillende stichtingen/verenigingen die het cultuurhistorische
Bij het vervangen van woonboten heeft het meerwaarde wanneer de uitstraling/
gedachtengoed van Zwartsluis promoten/ondersteunen.
beeldkwaliteit van de nieuwe woonboot passend is bij de cultuurhistorische context
Aanwezige grootschalige bedrijfsactiviteiten moeten waar mogelijk binnen
van de locatie, waarbij het welstandsbeleid als toetsingskader dient. Voor de
Zwartsluis een andere plek krijgen.
passantenplaatsen geldt dat deze goed ontsloten dienen te zijn voor met name de voetganger en deels fietser en goede verbindingen heeft met het centrum. Een mix van functies, afgestemd op de locatie, dient mede zorg te dragen voor een goede leefbaarheid van het gebied. Dit houdt in dat jaarrond het gebied aantrekkelijk moet zijn en bezoekers trekt. Er dient voorkomen te worden dat
17.12.2025 | P07818 | Zwartsluis Ontwikkelingsvisie De Eilandjes
11
Visiekaart Plangebied
Aanlegplaatsen woonschepen Aanlegplaatsen vaste ligplekken en passanten Aanlegplaatsen Botterhuus De
Aanlegplaatsen particulier bezit
Tur fov ers
t aa str ars Dw
lag
Liggebied ‘houseboats’ De Eilandjes; bijdrage leefbaarheid middels versterken • verblijfskwaliteit & recreatieve waarden • ecologische waarden • cultuur- & historische waarden Kade / oever met natuurinclusieve waarden
e
d ka els
Bebouwing met cultuurwaarden
nd
Ha
Mogelijke (nieuwe) verbinding tussen Handelskade - De Eilanden De Ta
ande
rij
De Nieuwes
luis
Woningbouw
is
lu lks Ko
• uitgangspunt instandhouding van functie • geen transformatiemogelijkheden functie • aan huis gebonden bedrijfsactiviteiten binnen functie toegestaan
Gemengd gebruik
• uitgangspunt instandhouding van functie
Horeca
• uitgangspunt instandhouding van functie • transformatiemogelijkheden functie naar wonen en/of recreatie
Bedrijvigheid De Bo tter
• uitgangspunt natuurlijk verloop functieverandering • transformatiemogelijkheden functie naar wonen en/of recreatie
Beeldbepalend gebouw / locatie met aanvullende beeldkwaliteitseisen Primair transformatiegebied functie
De
Vla
kte
tenm
Provio
nciale
weg N 3
31
ake
Mogelijkheid tot slopen (nader te onderzoeken)
rsst ra
at
Staphorstersluis
Mas
De T
jalk
Handelskade De Nieuwesluis Kwaliteitsimpuls generen inrichting openbare ruimte Cultuurhistorische waarde benadrukken (vanuit recreatief oogpunt) ‘Stedelijke’ zichtas, waar mogelijk open houden ‘Groen-stedelijke’ zichtas, waar mogelijk open houden Benadrukken entree
17.12.2025 | P07818 | Zwartsluis Ontwikkelingsvisie De Eilandjes
12
Visiekaart | Ruimtelijke eenheden
Plangebied
Primair transformatiegebied functie
Ruimtelijke eenheid De
Tur fov ers
t aa str ars Dw
lag
I
Mastenmakersstraat 1 t/m. 7a
II
Mastenmakersstraat 9 t/m. 17
III
Mastenmakersstraat 19-19a & De Eilandjes
IV
Mastenmakersstraat 21 t/m. 23c
V
Mastenmakersstraat 25 t/m. 35
VI
Mastenmakersstraat 37 t/m. 43
e
ad lsk
de an
H
De ruimtelijke eenheden zijn bepalend voor ingrepen die wenselijk zijn maar het individuele bouwvolume en/of perceel overschrijden.
De Ta
ande
rij
Deze ingrepen zijn onder voorwaarden mogelijk maar overschrijden
luis
niet de contour van een ruimtelijke eenheid. Daarnaast dient de De Nieuwes
III is
lu lks Ko
worden naar 'gestapeld wonen'.
II
IV
kte
tenm
Provio
17.12.2025 | P07818 | Zwartsluis Ontwikkelingsvisie De Eilandjes
nciale
weg N 3
31
De Bo tter
V
ake
rsst ra
VI
at
Staphorstersluis
Mas
Vla
Meervoudig grondgebruik en/of functiemenging is hierbij eveneens mogelijk. De functie 'wonen' (grondgebonden) kan daarbij veranderd
I
De
ontwikkeling binnen de visie te passen.
De T
jalk
13
Visiekaart | Kaders deelgebied I Karakteristieken (Mastenmakersstraat 1 t/m. 7a) Het gebied kenmerkt zich door een afwisseling van verschillende functies. Wonen neemt een prominente rol in maar horeca, bedrijvigheid en aanlegplaatsen zijn eveneens binnen het gebied gevestigd. Een aaneenschakeling van meerdere kleinere volumes bestaande uit maximaal twee lagen plus kap zorgt voor een afwisselend (gevel)beeld. Aan de zijde van de Mastenmakersstraat is de individuele parcelering goed herkenbaar door een afwisseling van goot- en nokhoogte, kapvorm en kleur- en materiaalgebruik. Op de kop bevinden zich twee panden die zich meer richten op de Kolksluis. De gevelindeling met grote staande ramen geeft het gebouw enige cachet. Het ensemble van gebouwen heeft op deze manier een ‘kop’ (iets groter, rijziger) en een ‘staart’ (lager, langer en doorgaand in de Mastenmakersstraat). Deze stedenbouwkundige karakteristiek dient bij een eventuele (grootschalige) herontwikkeling in stand te blijven. Het openbaar toegankelijke gebied kenmerkt zich door een functionele inrichting. Een eenduidig kleur- en materiaalgebruik (en eventueel legverband) ontbreekt. De toegang tot de Mastenmakersstraat wordt deels geblokkeerd door een eenlaags garage.
17.12.2025 | P07818 | Zwartsluis Ontwikkelingsvisie De Eilandjes
14
Visiekaart | Kaders deelgebied I
Uitgangspunten en randvoorwaarden Primair transformatiegebied functie
• Er is sprake van een levendige plint die uitnodigt tot ontmoeting en verbinding. In plaats van uitsluitend garagedeuren op de begane grond worden actieve functies zoals
Beeldbepalend gebouw / locatie met aanvullende
woonkamers, keukens en open gevels nagestreefd. Hierdoor ontstaat een aantrekkelijke
beeldkwaliteitseisen
en dynamische straatwand die bijdraagt aan de leefbaarheid en sociale interactie in de buurt.
Kwaliteitsimpuls generen inrichting openbare ruimte
1
• Bij een eventuele toename van de parkeerbehoefte ten opzichte van de huidige situatie wordt deze toename op eigen terrein gerealiseerd.
2
• Benadrukken van de entree van het gebied, de ligging aan de Kolksluis en aan de overzijde Benadrukken entree van het gebied
van het historisch centrum in zowel de inrichting openbare ruimte als de architectuur en/ of bouwvolume.
Te slopen bebouwing
• Er is sprake van een getrapte hoogteopbouw. Bij een maximale bouwhoogte van 12 meter dient de bovenste bouwlaag significant terug te liggen ten opzicht van de gevelrooilijn of deze bouwlaag is opgenomen in een kapconstructie. • Bouwvolumes zijn voorzien van een kap, tenzij reeds uitgevoerd als platdak. Een afwisselende kaprichting en goot- of noklijn markeert het individuele bouwvolume. • Het bouwvolume is geleed (grootte, terugliggende of verspringende gevels en gevelindeling) en passend met de bebouwing in Mastenmakersstraat. • Bouwvolumes hebben een alzijdige oriëntatie (daar waar het bouwvolume aansluit op
(Richtinggevend) bouwvlak
openbaar toegankelijk gebied). • Een bestemming ‘Wonen’ mag nooit volledig omgezet worden naar een andere bestemming.
(Behouden) parcelering van gevelfront
• Het richtinggevend bouwvlak geeft bij de transformatiegebieden de locatie aan waarbinnen gebouwen zijn toegestaan. Binnen dit gebied mogen één of meerdere gebouwen
Voornaamste oriëntatie bouwvolume
gerealiseerd worden. Hierbij geldt dat doorzichten over de locatie op maaiveldniveau of op hoger gelegen bouwlagen zorg moeten dragen voor bouwvolumes die passen binnen
9.0
12.0
Bouw-/ nokhoogte
de context van het plangebied. Aaneengesloten bouwvolumes op maaiveld zijn hierbij mogelijk waarbij het individuele karakter van het bouwvolume middels openingen, geleding en kapvorm op de daarboven gelegen bouwlagen tot uiting moet komen.
12.0
• Primair transformatiegebied 10.0
1: transformatie naar (gestapeld) wonen in combinatie met horeca is toegestaan 2: transformatie naar (gestapeld) wonen, recreatie en/of toerisme is toegestaan, al dan niet gecombineerd met elkaar. Dit omvat zowel dagrecreatie als verblijfsrecreatie en toeristisch verblijf, waarbij verhuur van complete woningen niet is toegestaan1. • Bij het wijzigen van een functie moet worden gemotiveerd op welke wijze de functie het gebied versterkt en bijdraagt aan de uitvoering van de visie. 1: Verblijfsrecreatie is gericht op ontspanning in een recreatieve omgeving, terwijl toeristisch verblijf breder is en ook verblijf in steden en dorpen of bij zakelijke reizen omvat.
17.12.2025 | P07818 | Zwartsluis Ontwikkelingsvisie De Eilandjes
15
Visiekaart | Kaders deelgebied II Karakteristieken (Mastenmakersstraat 9 t/m. 17) Het gebied kenmerkt zich met name door de aanwezige woonfunctie. De bebouwing ter plaatse van de doorgang richting De Eilandjes heeft een bestemming ‘Gemengd’. Het bouwvolume bestaat uit maximaal twee lagen plus kap. De individuele parcelering is goed herkenbaar door een afwisseling van goot- en nokhoogte, kapvorm en kleur- en materiaalgebruik. De overgang openbaar-prive wordt vormgegeven door een stoep waar bewoners enkele bankjes en/of bloempotten hebben geplaatst. Dit zorgt voor een vriendelijk beeld en draagt eveneens bij aan de levendigheid en sociale controle.
Uitgangspunten en randvoorwaarden • Er is sprake van een levendige plint die uitnodigt tot ontmoeting en verbinding. Beeldbepalend gebouw / locatie met aanvullende
In plaats van uitsluitend garagedeuren op de begane grond worden actieve
beeldkwaliteitseisen
functies zoals woonkamers, keukens en open gevels nagestreefd. Hierdoor ontstaat een aantrekkelijke en dynamische straatwand die bijdraagt aan de
Kwaliteitsimpuls generen inrichting openbare ruimte
leefbaarheid en sociale interactie in de buurt. • Bij een eventuele toename van de parkeerbehoefte ten opzichte van de huidige situatie wordt deze toename op eigen terrein gerealiseerd.
Benadrukken entree van het gebied
• Benadrukken van de entree / de doorgang naar De eilandjes in zowel de inrichting openbare ruimte als de architectuur en/of bouwvolume. • Bouwhoogte maximaal 10.0 meter. • Bouwvolumes met kapvorm. Een afwisselende kaprichting en goot- of noklijn markeert het individuele bouwvolume. • Het bouwvolume is geleed (grootte, terugliggende of verspringende gevels en gevelindeling) en passend met de bebouwing in Mastenmakersstraat. • Bouwvolumes hebben een alzijdige oriëntatie (daar waar het bouwvolume
(Richtinggevend) bouwvlak
aansluit op openbaar toegankelijk gebied). • Een bestemming ‘Wonen’ mag nooit volledig omgezet worden naar een andere
Behouden parcelering van gevelfront
bestemming. • Bij het wijzigen van een functie moet worden gemotiveerd op welke wijze de
10.0
Voornaamste oriëntatie bouwvolume 10.0
17.12.2025 | P07818 | Zwartsluis Ontwikkelingsvisie De Eilandjes
functie het gebied versterkt en bijdraagt aan de uitvoering van de visie.
Bouw-/ nokhoogte
16
Visiekaart | Kaders deelgebied III Karakteristieken (Mastenmakersstraat 19-19a & De Eilandjes) De Eilandjes vormen het hart van het gebied. De toegang vindt plaats vanaf de Mastenmakersstraat. De huidige situatie kenmerkt zich door een besloten karakter waardoor de toegankelijkheid voor een bezoeker niet altijd even duidelijk is. Het voorterrein wordt gebruikt door Stichting Zwartsluizer Botter ZS13. Hiervoor zijn enkele voorzieningen aanwezig zoals parkeerplaatsen, laad-losmogelijkheden en zitmeubilair. De twee overige eilanden zijn toegankelijk middels een afsluitbare brug. Beide eilanden zijn voorzien van halfverharde wandelpadenen en dienen met name voor de ontsluiting van de aanwezige aanlegplaatsen voor vaste liggers en passanten. Over de eilanden loopt een wandelroute waar de historische context van turfeiland wordt toegelicht.
17.12.2025 | P07818 | Zwartsluis Ontwikkelingsvisie De Eilandjes
17
Visiekaart | Kaders deelgebied III Uitgangspunten en randvoorwaarden • Naast het versterken van de recreatieve waarden en de verblijfskwaliteit op De Eilandjes wordt de leefbaarheid tevens versterkt middels: • cultuur- & historische waarden (eiland I) • ecologische waarden en mogelijkheden tot multifunctioneel gebruik (eiland II) Voor De Eilandjes valt (in het algemeen) te denken aan bijvoorbeeld de realisatie van een educatie werkplaats, prieeltje (halfopen tuinhuisje), speelobjecten met nautische uitstraling, kleinschalig openluchttheater, of kleinschalig verkooppunt van ijs/frisdrank of vergelijkbaar. • Het toevoegen van activiteiten en/of voorzieningen die passen binnen de functie ‘Recreatie – Dagrecreatie’ is onder voorwaarden mogelijk indien het initiatief de verblijfskwaliteit, de cultuurhistorische waarden en/of recreatieve waarden aantoonbaar versterkt. Ook moet het initiatief inpasbaar zijn in relatie tot de omliggende functies. Enkel aan de functie ondergeschikte horeca of detailhandel is toegestaan. • Eventuele parkeervoorzieningen, een laad-losplek en stallingsruimte voor fietsen wordt binnen de contouren van De Eilandjes opgevangen. • Benadrukken van de entree / de doorgang naar De Eilandjes in zowel de inrichting openbare ruimte als de architectuur en/of bouwvolume. De doorgang blijft bestaan, zodat de toegang achterom behouden blijft.
• Bij de overgang tussen de eilanden dient een open zichtas aanwezig te zijn naar de Handelskade en De Nieuwesluis. Vanaf de eilanden zijn meer ingekaderde, intieme doorkijkjes naar buiten opgenomen. • Bij het wijzigen van een functie moet worden gemotiveerd op welke wijze de functie het gebied versterkt en bijdraagt aan de uitvoering van de visie. • Randvoorwaarden voor het liggebied houstboats zijn: maximaal 8 boten met maximaal 6 slaapplaatsen per houseboat, de hoogte bedraagt maximaal 3.0 meter, het oppervlak is maximaal 45 m2 en verhuur mag jaarrond.
4.5
Tuin (privaat)
Zoekgebied nieuwbouw educatieve
Open zichtas naar Handelskade / De
werkplaats, max 60 m
Nieuwesluis
Kwaliteitsimpuls generen inrichting
Ingekaderde zichtas, doorkijkje vanaf de
openbare ruimte
Eilandjes (positie indicatief)
Liggebied ‘houseboats’
Benadrukken entree van het gebied
(Richtinggevend) bouwvlak
Voornaamste oriëntatie bouwvolume
2
10.0
Behouden parcelering van gevelfront
17.12.2025 | P07818 | Zwartsluis Ontwikkelingsvisie De Eilandjes
10.0
Bouw-/ nokhoogte
18
Visiekaart | Kaders deelgebied IV Karakteristieken (Mastenmakersstraat 21 t/m. 23c) Aan de Mastenmakersstraat wordt het beeld bepaald door een woonfunctie. Het bouwvolume bestaat uit maximaal twee lagen plus kap. De individuele parcelering is goed herkenbaar door een afwisseling van goot- en nokhoogte, kapvorm en kleur- en materiaalgebruik. Het achterterrein heeft de bestemming ‘‘ Bedrijf’. Dit deel wordt grotendeels gebruikt voor de opslag van (bouw)materiaal.
Uitgangspunten en randvoorwaarden • Er is sprake van een levendige plint die uitnodigt tot ontmoeting en verbinding. In plaats van uitsluitend garagedeuren op de begane grond worden actieve functies zoals woonkamers, keukens en open gevels nagestreefd. Hierdoor ontstaat een aantrekkelijke en dynamische straatwand die bijdraagt aan de Primair transformatiegebied functie
leefbaarheid en sociale interactie in de buurt. • Bij een eventuele toename van de parkeerbehoefte ten opzichte van de huidige situatie wordt deze
Beeldbepalend gebouw / locatie met aanvullende beeldkwaliteitseisen
toename op eigen terrein gerealiseerd. • Bouwhoogte maximaal 10.0 meter • Bouwvolumes zijn voorzien van een kap, tenzij reeds uitgevoerd als platdak.
1 Liggebied houseboats
Een afwisselende kaprichting en goot- of noklijn markeert het individuele bouwvolume. • Het bouwvolume is geleed (grootte, terugliggende of verspringende gevels en gevelindeling) en passend met de bebouwing in Mastenmakersstraat. • Bouwvolumes hebben een alzijdige oriëntatie (daar waar het bouwvolume aansluit op openbaar toegankelijk gebied). • Een bestemming ‘Wonen’ mag nooit volledig omgezet worden naar een andere bestemming. • Het richtinggevend bouwvlak geeft bij de transformatiegebieden de locatie aan waarbinnen gebouwen zijn toegestaan. Binnen dit gebied mogen één of meerdere gebouwen gerealiseerd worden. Hierbij geldt dat doorzichten over de locatie op maaiveldniveau of op hoger gelegen bouwlagen zorg moeten dragen
(Richtinggevend) bouwvlak
voor bouwvolumes die passen binnen de context van het plangebied. Aaneengesloten bouwvolumes op maaiveld zijn hierbij mogelijk waarbij het individuele karakter van het bouwvolume middels openingen,
Behouden parcelering van gevelfront
geleding en kapvorm op de daarboven gelegen bouwlagen tot uiting moet komen. • Primair transformatiegebied
Nastreven van groene (openbare) kade
1: transformatie naar (gestapeld) wonen, recreatie en/of toerisme is toegestaan, al dan niet gecombineerd met elkaar. Dit omvat zowel dagrecreatie als verblijfsrecreatie en toeristisch verblijf, waarbij verhuur
10.0
Liggebied ‘houseboats’
van complete woningen niet is toegestaan1. • Bij het wijzigen van een functie moet worden gemotiveerd op welke wijze de functie het gebied versterkt
Voornaamste oriëntatie bouwvolume
Visuele verbinding vanaf Mastenmakersstraat naar achterliggend gebied
en bijdraagt aan de uitvoering van de visie. • Randvoorwaarden voor het liggebied houstboats zijn: maximaal 8 boten met maximaal 6 slaapplaatsen per houseboat, de hoogte bedraagt maximaal 3.0 meter, het oppervlak is maximaal 45 m2 en verhuur mag jaarrond.
10.0
Bouw-/ nokhoogte 1: Verblijfsrecreatie is gericht op ontspanning in een recreatieve omgeving, terwijl toeristisch verblijf breder is en ook verblijf in steden en dorpen of bij zakelijke reizen omvat.
17.12.2025 | P07818 | Zwartsluis Ontwikkelingsvisie De Eilandjes
19
Visiekaart | Kaders deelgebied V Karakteristieken (Mastenmakersstraat 25 t/m. 35) Het gebied heeft als geheel een woonbestemming. Het bouwvolume bestaat uit maximaal twee lagen plus kap. De individuele parcelering is goed herkenbaar door een afwisseling van goot- en nokhoogte, kapvorm en kleur- en materiaalgebruik. Het dijklichaam sluit aan op de Mastenmakersstraat waardoor hier ter plaatse geen parkeervoorzieningen aanwezig zijn. Het leidt tevens tot een vrij smal geknepen straatprofiel. De overgang openbaar prive wordt vormgegeven door een minimale stoep van circa 60 centimeter.
Uitgangspunten en randvoorwaarden Kwaliteitsimpuls generen inrichting openbare ruimte
• Er is sprake van een levendige plint die uitnodigt tot ontmoeting en verbinding. In plaats van uitsluitend garagedeuren op de begane grond worden actieve functies zoals woonkamers, keukens en open gevels nagestreefd. Hierdoor
Benadrukken entree van het gebied
ontstaat een aantrekkelijke en dynamische straatwand die bijdraagt aan de leefbaarheid en sociale interactie in de buurt. • Bij een eventuele toename van de parkeerbehoefte ten opzichte van de huidige situatie wordt deze toename op eigen terrein gerealiseerd. • Benadrukken van de entree van het gebied in zowel de inrichting openbare ruimte als de architectuur en/of bouwvolume. • Bouwhoogte maximaal 10.0 meter • Bouwvolumes zijn voorzien van een kap, tenzij reeds uitgevoerd als platdak. Een afwisselende kaprichting en goot- of noklijn markeert het individuele bouwvolume.
(Richtinggevend) bouwvlak
• Het bouwvolume is geleed (grootte, terugliggende of verspringende gevels en gevelindeling) en passend met de bebouwing in Mastenmakersstraat.
Behouden parcelering van gevelfront
• Bouwvolumes hebben een alzijdige oriëntatie (daar waar het bouwvolume aansluit op openbaar toegankelijk gebied).
Voornaamste oriëntatie bouwvolume 10.0
17.12.2025 | P07818 | Zwartsluis Ontwikkelingsvisie De Eilandjes
• Een bestemming ‘Wonen’ mag nooit volledig omgezet worden naar een andere bestemming.
10.0
Bouw-/ nokhoogte
20
Visiekaart | Kaders deelgebied VI Karakteristieken (Mastenmakersstraat 37 t/m. 43) De voorzijde wordt gekenmerkt door een karakteristiek bouwvolume. Het gebouw vormt tezamen met de Staphorstersluis een markant punt, een landmark, voor De Eilandjes. Het bouwvolume is gepositioneerd aan het fietspad en de Provincialeweg (N331). Hiermee wijkt het af ten opzichte van de overige bebouwing. Het achterliggend gebied is bereikbaar middels een smalle toegang aan de Mastenmakersstraat. Het heeft een vrij groot (half)verhard oppervlak en weinig groen. Een groot deel van het terrein heeft de functie van parkeerplaats ten behoeve van gebruikers van de tijdelijk vergunde houseboats.
17.12.2025 | P07818 | Zwartsluis Ontwikkelingsvisie De Eilandjes
21
Visiekaart | Kaders ruimtelijke eenheden Uitgangspunten en randvoorwaarden Uitgangspunten en randvoorwaarden Primair transformatiegebied functie
• Er is sprake van een levendige plint die uitnodigt tot ontmoeting en verbinding. In Beeldbepalend gebouw / locatie met
plaats van uitsluitend garagedeuren op de begane grond worden actieve functies zoals
aanvullende beeldkwaliteitseisen
woonkamers, keukens en open gevels nagestreefd. Hierdoor ontstaat een aantrekkelijke en dynamische straatwand die bijdraagt aan de leefbaarheid en sociale interactie in de
Kwaliteitsimpuls generen inrichting openbare ruimte
buurt. • Bij een eventuele toename van de parkeerbehoefte ten opzichte van de huidige situatie wordt deze toename op eigen terrein gerealiseerd.
Benadrukken entree van het gebied 10.0
• Bouwhoogte mag maximaal 8.5 of 10.0 meter zijn. • Bouwvolumes zijn voorzien van een kap, tenzij reeds uitgevoerd als platdak. Een afwisselende kaprichting en goot- of noklijn markeert het individuele bouwvolume. • Het bouwvolume is geleed (grootte, terugliggende of verspringende gevels en gevelindeling) en passend met de bebouwing in Mastenmakersstraat.
(Richtinggevend) bouwvlak
• Bouwvolumes hebben een alzijdige oriëntatie (daar waar het bouwvolume aansluit op openbaar toegankelijk gebied).
(Behouden) parcelering van gevelfront 8.5
• Een bestemming ‘Wonen’ mag nooit volledig omgezet worden naar een andere bestemming.
Voorkomen van gesloten achtergevels richting waterfront
• Het richtinggevend bouwvlak geeft bij de transformatiegebieden de locatie aan waarbinnen gebouwen zijn toegestaan. Binnen dit gebied mogen één of meerdere gebouwen gerealiseerd worden. Hierbij geldt dat doorzichten over de locatie op maaiveldniveau
Liggebied ‘houseboats’
10.0
of op hoger gelegen bouwlagen zorg moeten dragen voor bouwvolumes die passen binnen de context van het plangebied. Aaneengesloten bouwvolumes op maaiveld zijn
Voornaamste oriëntatie bouwvolume
hierbij mogelijk waarbij het individuele karakter van het bouwvolume middels openingen, geleding en kapvorm op de daarboven gelegen bouwlagen tot uiting moet komen.
Nastreven van groene (openbare) kade
• Primair transformatiegebied 1: transformatie naar (gestapeld) wonen, recreatie en/of toerisme is toegestaan, al dan
Visuele verbinding vanaf Mastenmakers- straat
niet gecombineerd met elkaar. Dit omvat zowel dagrecreatie als verblijfsrecreatie en
naar achterliggend gebied
toeristisch verblijf, waarbij verhuur van complete woningen niet is toegestaan1. • Bij het wijzigen van een functie naar verblijfsrecreatie moet worden gemotiveerd op welke
10.0
Bouw-/ nokhoogte
wijze de functie het gebied versterkt en bijdraagt aan de uitvoering van de visie. • Randvoorwaarden voor het liggebied houstboats zijn: maximaal 8 boten met maximaal 6 slaapplaatsen per houseboat, de hoogte bedraagt maximaal 3.0 meter, het oppervlak is maximaal 45 m2 en verhuur mag jaarrond. 1: Verblijfsrecreatie is gericht op ontspanning in een recreatieve omgeving, terwijl toeristisch verblijf breder is en ook verblijf in steden en dorpen of bij zakelijke reizen omvat.
17.12.2025 | P07818 | Zwartsluis Ontwikkelingsvisie De Eilandjes
22
Colofon
Opdrachtgever: Gemeente Zwartewaterland
Opdrachtnemer:
Buro Stedenbouw Kerkplein 5 8121 BM Olst tel. (0570) 23 01 04 info@burostedenbouw.nl
Projectnummer
: P07818
Contactpersoon
: GW
Datum
: 17.12.2025
Buro Stedenbouw is onderdeel van:
00 mnd 2025