Bijlage - 1.c Gennerdijk 6, Hasselt Bijlagen bij regels (geanonimiseerd)
Tekst van het document
(geanonimiseerd) Bestemmingsplan Bijlagen Bij Regels Gennerdijk 6, Hasselt
Eelerwoude
werkt
en groen Nederland
Opdrachtgever:
Opdrachtnemer:
(geanonimise rd) Projectgegevens:
Projectnummer: Datum:
Projectleider: Opgesteld: Gecontroleerd:
Status:
vastgesteld
Versie:
1
02021 (geanonimiseerd) NI Dit rapport is enkelzijdig opgemaakt.
Inhoudsopgave Bijlagen bij regels Bijlage1
Overzicht sloop
Bijlage 2
Ontwikkelplan, tevens beeldkwaliteitplan Gennerdijk 6
Bijlage 3
Inrichtingsplan Gennerdijk 6
(geanonimiseerd) > Gennerdijk6, hassert | NS
41
(geanonimiseerd) * Gennerdijk 5, Hasselt | MO
Bijlagen bij regels
(geanonimiseerd) Gennerdijk5, Hasselt | Os
Bijlage 1
Overzicht sloop
(geanonimiseerd) Gennerdijk5, Hasselt | Os
Sanering verharding
Bijlage 2 Ontwikkelplan, tevens beeldkwaliteitplan Gennerdijk 6
(geanonimiseerd) Gennerdijk 5, Hasselt | M=
(geanonimise rd) (geanonimiseerd)
Ontwikkelplan Gennerdijk 6 Hasselt
Op weg naar 100% natuurinclusief
%
(geanonimiseerd) Opdrachtnemer:
(geanonimiseerd) Onze vestigingen
(geanonimiseerd) Projectgegevens: Projectnummer: 10003 Datum: 24 augustus 2023
(geanonimiseerd) © 2023 N21
INHOUD
ERF GENNERDIJK
UIT BEDRIJF
an
1.1 Aanleiding tot ontwikkeling 1.2 Relatie ontwikkeling tot beleid
1.3 Opbouw ontwikkelplan RELEVANT
RUIMTELIJK
BELEID
Ml
2.1 Provinciaal beleid
2.2 Gemeentelijk beleid LANDSCHAP
TEN
OOSTEN
VAN
HET
ZWARTEWATER
13
3.1 Natuurlijke ondergrond als basis
13
3.2 Agrarische activiteiten
13
3.3 Mozaïek langs de dijk raakt verstoord
13
HERONTWIKKELING
15
ERF
PELKAHOEVE
4.1 Wonen aan de dijk
15
4.2 Beplanting voor ruimtelijke kwaliteit
17
4.3 Klimaatadaptatie en hemelwater
21
4,4 Ecologische meerwaarde van de plek
21
4,5 Duurzaam bouwen bij de natuur
23
FINANCIËLE ONDERBOUWING
25
Ontwikkelplan
| 3,
Afbeelding 1.
Erf Gennerdijk 6 met te slopen bebouwing (1.675 m2) en overige verharding.
(geanonimiseerd) 4 | NN II eenverdijk 6 Hasselt
Afbeelding 2.
Hoogtekaart (AHN3): erf aan dijk, bollende perceelsvormen polder, gedempte sloot.
ERF
GENNERDIJK
UIT BEDRIJF
1.1 Aanleiding tot ontwikkeling
1.2 Relatie ontwikkeling tot beleid
Op de locatie aan de Gennerdijk 6 te Hasselt (hierna genoemd: Gennerdijk) was een
De
agrarisch
ten
Omgeving (KGO) van de gemeente Zwartewaterland. Op het agrarisch erf wordt voor
zuiden van Hasselt, in de gemeente Zwartewaterland. Het bedrijf is door de provincie
1.675 m? gesloopt. Daarnaast wordt er een flink oppervlak aan verharding verwijderd.
Overijssel aangekocht in het kader van het Natura 2000 project Zwartewater Vecht. Het
Op basis van de KGO worden voor de te slopen opstallen en het verplaatsen van de
bedrijf heeft haar activiteiten verplaatst naar een ander agrarisch bedrijf gelegen aan
agrarische activiteiten twee nieuwe woningen op de Gennerdijk gerealiseerd. De totale
de Boerweg 8 te Hasselt.
ontwikkeling vindt op een
bedrijf gevestigd
dat
haar activiteiten
verplaatst.
Het erf is gelegen
voorgenomen
ontwikkeling
sluit
aan
natuurinclusieve
bij
de
regeling
Kwaliteitsimpuls
en gebiedseigen
manier
Groene
plaats waarbij
ruimte is voor mens, plant en dier.
Erf bij Natura 2000 Het erf aan de Gennerdijk betreft een agrarisch erf aan de rand van de uiterwaarden
1.3 Opbouw ontwikkelplan
Zwarte water en Vecht.
Dit document
Deze uitwaarden
hebben
een
Natura
2000-status.
Het erf heeft
zet de ingrediënten manier
uiteen.
en uitgangspunten voor deze Door
deze
uiteen
te zetten
ontwikkeling op een
zich door de jaren heen langs de dijk gevormd. Het erf bestaat uit een boerderijwoning,
natuurinclusieve
een aantal opstallen, kuilplaten, beplanting en een mestsilo. De oude boerderij, het
ruimtelijk beleid en door middel van een landschapsanalyse ontstaat een basis voor
op
basis van
relevant
huidige woonhuis, is in/tegen de dijk gebouwd en de latere schuren zijn onderaan de
ontwikkeling.
dijk gebouwd.
basis van de KGO-systematiek bevestigd. Dit plan is tot stand gekomen met input van
De ruimtelijke kwaliteit op het erf Gennerdijk wordt verbeterd en op
de provincie, gemeente, waterschap en het Oversticht. Deze input is integraal verwerkt.
Voorgenomen ontwikkeling De
voorgenomen
ontwikkeling
is
het
slopen
van
de
bedrijfsbebouwingen
en
verhardingen aan de Gennerdijk. Met deze sloop is er ruimte voor twee bouwkavels op de locatie van de voormalige bedrijfsbebouwing en verharding. Insteek voor
Separaat is er een beeldkwaliteitsplan opgesteld met daarin criteria voor het ontwerp en inrichting van de kavels gebaseerd op dit ontwikkelplan.
de transitie
is herstel van het open en gevarieerde dijklandschap.
Ontwikkelplan
| 5,
Landschapstypen
‘Afbeelding 3. Landschapstypen (LOP) met erf Gennerdijk nabij laagveenontginningen en rivier.
(geanonimiseerd) 6 | MN 9 Ii Gennerdijk6 Hasselt
RELEVANT
RUIMTELIJK
BELEID
2.1 Provinciaal beleid Omgevingsvisie Overijssel (2019) Volgens
de
Omgevingsvisie
ontwikkelperspectief
‘Wonen
ligt
het
en
werken
plangebied in
het
aan
de
Gennerdijk
kleinschalige
in
het
en zorgvuldig
ruimtegebruik verantwoord
is en in het ontwikkelingsperspectief ter
mixlandschap?
Het
plekke past en volgens de ‘Catalogus Gebiedskenmerken”
wordt uitgevoerd. Aan de
ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap richt zich
geboden ontwikkelruimte worden dus voorwaarden verbonden om ruimtelijke kwaliteit.
op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied.
te handhaven dan wel in voorkomende gevallen de gewenste
Aan
de
energie
ene
kant
melkveehouderij,
als belangrijke
vormen
van
akkerbouw
en
opwekking
van
landgebruik.
Aan
de andere
kant gebruik voor
hernieuwbare
ruimtelijke kwaliteit te
kunnen realiseren. Het gaat hierbij in alle gevallen om een goede ruimtelijke inpassing van de ontwikkeling.
Op deze
manier
wordt
aantasting van
de omgevingskwaliteit
natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. De gronden langs het Zwartewater,
en een verlies aan ecologisch
en landschappelijk kapitaal als gevolg van de nieuwe
waar
ontwikkeling
wel
de Gennerdijk
aan gevestigd
is, bestaan
uit zand
en leemhoudend
materiaal.
Ontwikkelingen dragen bij aan behoud en versterking van het gevarieerde patroon van lanen, wallen, agrarische percelen, afgewisseld met boomgaarden en bebouwing.
voorkomen
moet nader worden Dit KGO-Beleid
dan
onderbouwd
in voldoende
mate gecompenseerd.
Een en ander
in een bij het ruimtelijk plan behorende toelichting.
is in het gemeentelijk
KGO-beleid
van de gemeente
Zwartewaterland
verwerkt.
Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) De
provincie
gaan
met een impuls in kwaliteit. Daarom
Overijssel
wil
ontwikkelingen
in de
groene
omgeving
samen
laten
is de ‘Kwaliteitsimpuls Groene omgeving’
ontwikkeld als een eenduidige bundeling van diverse bestaande regelingen als rood voor rood, rood voor groen, VAB's, landgoederen
etc. Deze regelingen blijven daarin
overigens wel herkenbaar. Er is een eenvoudige werkwijze ontwikkeld om principes van ontwikkelingsplanologie toepasbaar te maken voor sociaaleconomische ontwikkelingen in
de
groene
omgeving.
De
basis
ligt
in
de
principes
van
zuinig
en
zorgvuldig
ruimtegebruik, de ontwikkelingsperspectieven en de ‘Catalogus Gebiedskenmerken’.
Ontwikkelingen in de groene omgeving worden
als volgt benaderd: er wordt ruimte
voor sociaaleconomische
als deze
ontwikkeling geboden
ontwikkeling vanuit zuinig Afbeelding 4. Principe KGO provincie Overijssel
Ontwikkelplan
| 7
2.2 Gemeentelijk beleid Structuurvisie Zwartewaterland (2013) In deze structuurvisie is de visie van de gemeente Zwartewaterland opgenomen over de
*_
Verkeersruimte vergroten.
ruimtelijke ontwikkelingen die tot 2025 wenselijk zijn in de gemeente. Op de visiekaart
«_Monotoon grondgebruik.
horend bij de structuurvisie zijn verschillende deelgebieden opgenomen die voor de
«_
Projectmatige bouw.
gemeente Zwartewaterland waardevol zijn. De locatie aan de Gennerdijk valt buiten de gebieden die aangegeven zijn op de visiekaart van Zwartewaterland.
Gewenste ontwikkelingen: «_Kralensnoer
Buiten deze ontwikkelgebieden meegenomen
is het buitengebied, waar de locatie zich bevindt ook
in de structuurvisie. De structuurvisie geeft aan dat in het buitengebied
van
bebouwing,
agrarische bedrijven ruimte ontstaat voor burgerwoningen.
« _ Erf, kolk en dijk vormen
van het buitengebied
niet langer meer vanzelfsprekend. Een zorgvuldige ruimtelijke ordening is daarom van
«_
in mozaïekvormig/
dijk benadrukken.
ruimtelijke eenheid.
Automobilist is ondergeschikt aan verblijfsfunctie, langzaam recreatief verkeer stimuleren.
«_
LOP Zwolle — Zwartewaterland — Kampen (2010) Met het Landschapsontwikkelingsplan het behoud
(LOP) willen de gemeenten
en de versterking van de kwaliteiten
zwakkere
plekken
worden
verstevigd
en
en kenmerken
samenhang
Functiemenging wonen/werken/toerisme/cultuurhistorie,
zich inzetten voor
«__
van
«_Ecologisch beheer dijken en kolken.
het landschap.
in verscheidenheid
Individueel karakter bebouwing stimuleren.
wordt
Naast
het
erf
ontwikkelingen: Gennerdijk
bovenland’.
ligt in het
Dit deelgebied
deelgebied
5 ‘Stroomruggen
ademt
rijke cultuurhistorie.
een
van diverse cultuurhistorische elementen
en
dijken
ligt
het
laagveenontginningengebied
met
—
leefbaarheid
«Openheid
concentratie
«__Opgaande beplanting bij erven, eendenkooien en wegen.
en functies aanwezig. Het multifunctionele
Ongewenste ontwikkelingen: ®
handhaven en versterken.
«__Smalle verkaveling, van elkaar gescheiden door sloten. *__Peilhandhaving in verband met zichtbaarheid en beleving van water. «_
Verblijfskwaliteit ontginningsbasis verhogen.
«__Aaneengesloten lint van bebouwing.
«__
Erfbeplanting aan ontginningsbasis.
«_Bebouwing overheerst dijk en kolk.
«__
Streekeigen beplanting met inheemse soorten.
«__
«_Voldoende maat voor weidevogels.
Blokkeren van zichtlijnen op achtergelegen polders.
« __ Oude verkavelingen veranderen/vergroten. «_Bomen verspreid in gebied, los van kolken, erven of dijken.
de
©
« _ Zeer lange zichtlijnen vanaf ontginningslijnen behouden.
(geanonimiseerd) eennercik Hasselt 5 (MMI
daarbij
Er is een
karakter is eveneens van belang.
kleinschaligheid en
afwisselend karakter staat voorop.
aangebracht. Dit willen ze doen door beheer, herstel en nieuwe aanleg van elementen. De
plekken
«_Bomen gekoppeld aan erf, dijk en langs de wielen veelal wilgenstruwelen.
belang.
De
open
«_Zichtlijnen naar achterliggende open polders handhaven en versterken.
«_Dwarsrichting verkaveling t.o.v
is het evenwicht tussen de verschillende functies en waarden
en
onregelmatig verkavelingspatroon.
bestaande agrarische bedrijven steeds groter worden en dat op de plek van voormalige Door deze veranderingen
kolken
gewenste
Beleidsregel Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (2015) De
gemeentelijke
biedt
Door de ligging aan de dijk gelden er enkele randvoorwaarden
KGO
‘en beplanting op het nieuwe erf. Relevant voor het ontwerp: geen bebouwing in de
wordt toegepast. De beleidsregel heeft tot doel om een transparante en consistente
A-zone, geen beplanting minimaal 10 meter uit de teen van de dijk.Bomen niet groter
beoordeling
dan 5m op of nabij de kering i.v.m. een ontgrondingskuil bij omwaaien. Voor bestaande
duidelijkheid
beleidsregel
over van
de
manier
Kwaliteitsimpuls waarop
in
ruimtelijke ontwikkelingen
de
Groene
gemeente
Omgeving
(KGO)
Waterschap
Zwartewaterland
te garanderen.
De
beleidsregel
de
is van
toepassing bij alle ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied die niet passen in het bestemmingsplan
Buitengebied.
omtrent bebouwing
beplanting op de waterkering geldt een uitsterfbeleid, vervanging is niet toegestaan.
In de landschappelijke onderbouwing wordt aan de
hand van de rekenmodellen die de gemeente Zwartewaterland stelt verder ingegaan
Bestemmingsplan Buitengebied (2013)
op de KGO.
In het plangebied geldt de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’. Daarnaast geldt voor een deel van
Welstandsnota Zwartewaterland (2016) In
deze
welstandsnota
worden
negen
deelgebieden
Ook
onderscheiden,
waarvan
kent
het
het plangebied de dubbelstemming
plangebied
de
gebiedsaanduiding
‘Waterstaat — Waterkering’.
‘vrijwaringszone
— dijk.
In
de
de
landschappelijke inpassing zal rekening gehouden worden met de dubbelbestemming
ruimtelijke kwaliteit in grote mate overeenkomt. Dit ruimtelijk kwaliteitsniveau vormt
‘Waterstaat — Waterkering’. Dit is een strook die over het erf heen loopt. De positie van
het uitgangspunt voor het welstandsbeleid. Het plangebied aan de Gennerdijk maakt
de nieuwe woning zal buiten deze dubbelbestemming gezocht worden.
‘onderdeel uit van het deelgebied ‘Dijkbebouwing’. Dijkbebouwing De dijkbebouwing oorspronkelijke
in de gemeente
ontsluitingswegen
Zwartewaterland van
het
gebied.
bevindt
zich
langs dijken;
Vroeger
was
deze
de
bebouwing
voornamelijk agrarisch. De oorspronkelijke boerderijgebouwen stonden óp de dijken en de bijbehorende gronden lagen in het achtergelegen poldergebied. De dijkbebouwing in Zwartewaterland
kan worden
onderscheiden
in enerzijds Kamperzeedijk-Oost
en
-West en anderzijds de overige dijkbebouwing langs de Kamper zeedijk, Cellemuiden, de Gennerdijk, Hasselterdi
Sluizerdijk en de Zwolsedijk.
Bijna zonder uitzondering
hebben de boerderijen de typische ‘voor’ en ‘achter’ erfindeling. Voor de locatie is gekozen voor een welstandsniveau 2 ‘reguliere welstandstoetsing’. Onder dit niveau van welstandstoetsing vallen alle gebieden die om een normale en zorgvuldige beoordeling van de bouwkundige ingrepen vragen. De welstandsbeoordeling is hier met name gericht op het handhaven van de basiskwaliteit van het betreffende gebied. Dit ontwikkelplan geldt als uitgangspunt voor de beoordeling van toekomstige plannen op de locatie Gennerdijk. Afbeelding 5. Uitsnede bestemmingsplan met ligging aan dijk en bestaande bouwvlakken.
Ontwikkelplan
| 9
Afbeelding 8.
Bestaande fruitbomen onder aan de dijk op het achtererf, restanten moestuin.
10 1 (geanonimiseerd) MMJ Gennerdijk
Hasselt
‘Afbeelding 7.
Voorhuis dijkwoning Pelkahoeve met erfbeplanting en haag om voortuin.
Afbeelding 9.
Woning Gennerdijk 8 aan de dijk met privé tuin (recent verkocht).
Afbeelding 11. Achtererf met tweede ontsluiting, romney loods en stal.
Afbeelding 13.
Bestaande (gebiedsvreemde) berken en verbindingsweg tussen erf en achtererf.
\ ‘Afbeelding 15.
(geanonimiseerd) JI
Kaart 1980: Nieuwe erven, infrastructuur, verdwijnen perceelsrandbeplanting.
‘Afbeelding 17.
Meer bebouwing, grotere percelen en natuurontwikkeling in uiterwaarden.
LANDSCHAP
3.1 Natuurlijke ondergrond als basis Het
landschap
jaren gevormd
rondom
Hasselt
en
het
door wind, ijs en water.
Zwartewater
De grootste
is
de
OOSTEN
VAN
HET
ZWARTEWATER
3.3 Mozaïek langs de dijk raakt verstoord
afgelopen
menselijke
TEN
duizenden
interventies
Aan de dijk liggen clusters van grote en kleine erven. De kleine clusters liggen vrijwel
die nu
allemaal met de lange zijde van de hoofdwoning parallel aan de dijk (verhoogd aan de
nog zichtbaar zijn in het landschap vinden ongeveer de laatste 200 jaar plaats, zie
dijk of laag in het veld). Met uitzondering van een woning verderop in het noorden aan
kaartmateriaal. De rivier en uiterwaarden met kolken, wielen (door dijkdoorbraken) en
de dijk, deze ligt aan de buitenzijde van de dijk. Mogelijk is deze na renovatie gedraaid.
de kronkelende dijk hier weer omheen zijn het toonbeeld van deze geschiedenis.
De kleine clusters zijn veelal ingebed in een dichte aanplant, compacte clusters aan
In de basis liggen de erven op de overgang van dekzandgebieden
weidsheid van het landschap wordt er meer ervaren.
de voet van de dijk. De grotere erven zijn losser van opzet en meer transparant. De naar veen. Het erf.
aan de Gennerdijk ligt hoger in het landschap (zie hoogtekaart) nabij een lage landduin aan de dijk langs de rivier. Dit zijn van oudsher plekken waar gewoond werd. Door de
Het erf aan de Gennerdijk ligt op de grens van het bovenland nabij een hoge landduin.
eeuwen heen is de natuurlijke ondergrond van zand en veen door boeren omgezet naar
Dit zijn van oudsher de droge plekken waar men ging wonen.
een agrarisch landschap om in te wonen en met name in te werken.
omgeving met onregelmatige perceelsvormen en oude boerderijen. Het erfis langgerekt
Dit is ook te zien in de
langs de dijk en is de afgelopen decennia verder vergroot met schuren en verharding
3.2 Agrarische activiteiten
aan de achterkant van het erf. Een sloot is gedempt
en enkel de oude
boomgaard,
Het landschap heeft een veelzijdig karakter waarbij de kronkelende dijk beeldbepalend
boerderij (Pelkahoeve) met bijgebouw is overgebleven van de historische bebouwing.
is. Dit is op de
Het erf heeft ook een tweede ontsluiting naar de ijzeren loods op het achtererf.
historische
kaarten
te zien
waar
het
kleinschalige
landschap
een
steeds hoger detailniveau en schaal heeft gekregen. Grote percelen afgebakend door sloten/greppels
zijn vanuit de ontginningsassen
ontstaan.
Langs de dijk liggen juist
Hiernaast is het verschil tussen de langgerekte percelen van de Haverslag en de strakke
kleinschalige percelen (onregelmatige blokverkaveling) met oude linten en dijkhuizen.
groene dijk minder helder geworden. De van oudsher groene representatieve voor- en
Een kleinschalig mozaïek van functies en vormen. De meeste bebouwing ligt onderaan
zijerven zijn verhard geraakt en kenmerkende erfbeplanting is afwezig of opgeslokt door
de dijk (haaks) en op de flanken (parallel) en er is veel beplanting op de erven. De
bedrijfsactiviteiten met landschapsontsierende bebouwing.
voorzijdes van de woning zijn veelal georiënteerd naar het dijklichaam.
is het erf samengesmolten met het naastgelegen erf. Daarnaast is door de mestsilo het
Door deze ontwikkelingen
groene karakter van de open weide aangetast. Naast de agrarische ontwikkelingen van het gebied hebben stedelijke en infrastructurele ontwikkelingen ook een grote impact op het landschap. De oorspronkelijke kwaliteiten zijn door deze twee ontwikkelingen onder druk komen te staan.
Ontwikkelplan | 13
Doorsnede dichuis-weland
(1:1000)
Bestaande boerderij met schuren, erfinrichting,
verharding en tuin
Bestaande beplanting handhaven: groene inpassing erf.
ì_ Greppels versterken: aanleg en behoud
met nieuwe flauwere
oevers
Nieuwe woning: gebiedseigen kenmerken (zie beeldkwaliteitsplan) Nieuwe
bijgebouwen:
gebiedseigen
kenmerken (zie beeldkwaliteitsplan) Erfverharding aansluiten op bestaande ontsluiting: klinkers of halfverharding Nieuwe knotwilgen op insteek greppels Hagen nieuw: groene
uitstraling erf aan weg
leuwe erfbomen: solitair, 1e ordegrootte, inheems sortiment Struweel nieuw: inheems, groene afronding erf en als vogelbosje Fruitgaard en moestuin: hoogstam, aansluiting 'oude'erf Afbeelding 18.
Inrichtingsplan Gennerdijk 6: 2 nieuwe woningen, herstellen landschaps- en erfstructuur met behoud doorzichten.
(geanonimiseerd) 1 (MN JI Gennerdijk 6 Hasselt
HERONTWIKKELING
ERF
PELKAHOEVE
4.1 Wonen aan de dijk In de basis gaat de ontwikkeling van het erf ervan uit dat het mozaïek en kleinschalige
Het voorerf van de Pelkahoeve wordt vergroend
landschap langs de dijk wordt versterkt en de relatie met het achterliggende
erfbomen
landschap wordt
hersteld. Dit met zorg voor natuur waarop
open
een plus geleverd kan
en hagen.
met opgaande
beplanting:
solitaire
Het achtererf van de Pelkahoeve krijgt een inrichting met een
duidelijke afbakening van de andere erven zodat een privé tuin ontstaat uit de wind.
Hier is een nieuw bijgebouw mogelijk van max 100 m?. De nieuwe fruitgaard sluit aan
worden op deze unieke locatie. Het plan bestaat ruimtelijk uit 3 onderdelen: «_Opwaardering en herstel historisch erf Pelkahoeve naar groen woonerf.
op de bestaande restanten van de fruitgaard/moestuin en versterkt het groene beeld
«_
Herstellen relatie dijk en achterland met doorzicht en de perceelsvorm.
langs de dijk. Er wordt tevens met de fruitbomen een visuele verbinding gemaakt met
©
Twee nieuwbouwkavels met eigen context op basis van eigenschappen plek.
het achtererf Verkavelingsweg 1.
Uitgangspunt
bij
natuurinclusieve
de en
ontwikkeling duurzame
is
manier
dat
de
wordt
plek
met
ontwikkeld
twee met
een
woningen
op
een
Het ‘Rustpunt’ op het voorerf kan behouden
meerwaarde
voor
wensen
mens en natuur. De ligging nabij Natura 2000 dicteert als het ware deze hogere ambitie
om
het multifunctionele
karakter
blijven als de toekomstige bewoners
en recreatief medegebruik
dit
van het erf te
behouden.
voor flora en fauna! Het voorliggende inrichtingsplan schetst het nieuwe erf aan de
Herstellen relatie dijk en opstrekkende verkaveling
Gennerdijk waar de nieuwe woningen vorm krijgen.
De erven aan de dijk hebben van oudsher een relatie met de dijk én het achterland.
Opwaardering en herstel historisch erf Pelkahoeve
Daarvoor is het van belang dat de karakteristieke opstrekkende verkaveling en dijksloot
Door
van de Haverslag wordt hersteld. Door de locatie van de perceelsloot rond het historische
het
erf op
te ruimen,
verharding
te verwijderen
en
landschapsontsierende
bebouwing/schuttingen te slopen krijgt het erf een kwaliteitsimpuls. Voor de bestaande
erf weer
en
(landschaps)lijn
nieuwe
bewoners
en
ook
recreanten.
De
bestaande
Pelkahoeve
wordt
weer
de
blikvanger langs de dijk. De cultuurhistorische
identiteit van de (dijk)erven in deze
omgeving
De
geeft
inspiratie
representatief groen
voor
de
inrichting.
voorerf en meer
oorspronkelijke
indeling
ondergeschikt achtererf wordt
met
een
hersteld.
Door
vrij te
maken
(kappen
bomen),
wordt
hersteld
en wordt
het bestaande
daarnaast
een
cultuurhistorische
erf op een gebiedseigen
manier
afgerond passend binnen de mozaïekvormige verkaveling langs de dijk. De
nieuwe
erven
komen
te liggen
in het
patroon
van
de
Haverslag
waardoor
het
deze karakteristieke verdeling van een groen representatief voorerf en meer informeel
landschap de grens vormt van de twee erven. De zichtlijnen vanaf de dijken naar de
open achtererf past het erf beter in de omgeving en aan de dijk.
achterliggende open polders worden
hiermee hersteld en versterkt. Het onbebouwd
laten van het meest westelijke weideperceel zet de relatie van de woningen
aan de
Ontwikkelplan | 15
Afbeelding 19.
Afbeelding 20.
‘Afbeelding 21. Referentiebeeld beukenhaag op voorerf - zomer / winter beeld.
‘Afbeelding 22. Referentiebeeld rij met knotwilgen (volgroeid) langs watergang.
(geanonimiseerd)IJ Gennerdijk 6 16 | NJ
Hassel
4.2 Beplanting voor ruimtelijke kwaliteit groene dijk met het landschap kracht bij en biedt extra ruimte voor weidevogels. De
Vanuit
randen van het nieuwe erf worden
manier groen ingepast. De
gewenst om de onderscheidende elementen van de ontwikkeling te versterken. Waar
landschapslijnen worden namelijk versterkt met knotwilgen en flauwe natuurlijk oevers.
mogelijk, rekening houdend met het nieuwe gebruik, is het van belang om elementen
op een gebiedseigen
te
Erfensemble
met
nieuwbouwkavels
het omliggende
herstellen
met
landschap
een
en het bodemtype
inheems
gebiedseigen
(vlakvaaggrond) gezien
sortiment
voor
is het
landschappelijke
en
ecologische meerwaarde. Waar mogelijk worden de bestaande bomen en beplanting
De nieuwe bebouwing met erf vormt het schakelpunt tussen landschap en de dijk. De
ingepast zoals te zien is op het inrichtingsplan. Nieuwe beplanting van divers sortiment
dijk blijft het groene beeldbepalende
zorgt voor een sfeer die aansluit bij de omgeving.
element in de omgeving.
De nieuwe woningen
worden op een gebiedseigen manier binnen hun eigen context gerealiseerd. Een nieuw ensemble van twee woningen maakt daarmee wonen
mogelijk in de nabijheid van de
De bestaande
berken
doen
afbreuk
aan
het nieuw
te ontwikkelen
erf en
deze
worden
natuur én de stad. De twee nieuwe woningen passen binnen het agrarische karakter van
gekapt om
ruimte te maken voor de te herstellen greppel. De bestaande windsingel
de omgeving, maar voegen nadrukkelijk een nieuwe tijdslaag toe aan het landschap.
met struweel en bomen aan de zuidzijde van het erf blijft behouden en dient deels met meidoorn
(Crataegus monogyna) struweel met behoud van
De westelijke kavel krijgt een eigen setting als nieuw (streekeigen en meer ‘traditioneel’
versterkt te worden
enkele doorzichten. Aanplantmaat
150-175 cm met kluit. Op deze manier wordt het
en bescheiden) dijkerfje met hoofdgebouw parallel aan de dijk en losse bijgebouwen)
silhouet van het erf vergroend met ecologische meerwaarde.
van in totaal max. 100 m?. Net zoals de meeste kleine erfjes aan de voet zi met
een
afwisseling
van
type
bijgebouw
volumes.
De
oostelijke
georiënteerd
nieuwbouwkavel
behoort visueel bij het naastgelegen erfcluster Verkavelingsweg 1 waarbij
de woning
Solitaire erfbomen voor uitstraling Passend bij de uitstraling van historische erven in de omgeving worden er enkele 1°
dus als schuurwoning wordt gerealiseerd. Passend binnen de setting van het achtererf
ordegrootte
heeft deze schuurwoning
versterken. Deze bomen worden op enkele strategische plekken dicht bij de woningen
belang
een geïntegreerd
het doorzicht ten noorden
bijgebouw van max.
van de nieuwe woning
100 m?. Het is van
open te houden,
dit kan
bijvoorbeeld met een moestuin (zonder bomen en bijgebouwen).
solitaire
erfbomen
toegevoegd
belang is dat de nieuwe woningen
aansluitend
op de achterliggende
om
het
groene
karakter
te
neergezet ten behoeve van de aankleding van het erf in zijn totaliteit. Deze bomen hebben allemaal een nutsfunctie zoals schaduw, voedsel of vormen een afwering voor bijvoorbeeld ongedierte zoals muggen.
Van
passend
bollende
percelen ook op deze bolling komen te liggen. De woningen staan op maaiveld van de
Hiervoor kunnen de nieuwe bewoners
kiezen
uit de soorten passend bij een boerenerf: ®__Okkernoot — Juglans regia: min. 12-14 cm met draadkluit. Voorkeur dicht bij
polder, maar doordat het maaiveld enkele decimeters opbolt staan ze toch hoger dan de
privé terras (iv.m. muggenwerende eigenschappen).
omgeving. Zicht vanaf de dijk over de woningen blijft behouden. De nieuwe bebouwing
«_
Tamme kastanje — Castanea sati
wordt ontsloten via de bestaande tweede ontsluiting rechtstreeks op de dijk. Specifieke
®_
Hollandse linde — Tilia vulgaris: min. 12-14 cm met draadkluit. Voorkeur bij
uitgangspunten voor de bebouwing en erfinrichting worden in het beeldkwaliteitsplan
zuidkant
woning
toegelicht.
uitstraling).
(i.v.m.
min. 12-14 cm
schaduwwerking)
met draadkluit.
en/of
voorerf
(representatieve
Ontwikkelplan | 17
Afbeelding 23.
(geanonimiseerd)
Erfinrichtingsplan bovenaanzicht - uitleg letters zie pagina 20.
halfverharding
privé
>
Afbeelding 24.
achtertuin
Bovenaanzicht - erfbeplanting en landschapselementen op kaart.
Ontwikkelplan
| 19
‘Afbeelding 25. Herstellen (doortrekken) greppel op cultuurhistorische locatie langs erf buren.
©
Afbeelding 26.
Benutten tweede ontsluiting vanaf de dijk voor twee nieuwe woningen.
(geanonimiseerd) eervercijk 6 Hasselt 20 (MIJ
Afbeelding 28.
Behouden windsingel met bomen aan zuidzijde erfen versterken met struweel.
Knotwilgen versterken landschapslijnen Langs
de
bestaande
en
herstelde
perceelssloten
met
maakt dit mogelijk. Hierdoor krijgt de natuur optimaal de ruimte en ook wordt de natuurlijke
oevers
worden
mogelijkheid
tot
hemelwaterinfiltratie
omliggende
gronden.
In combinatie
gebufferd
met
de
en
beplanting wordt het microklimaat koeler en is de leefomgeving prettiger vertoeven in
ongeveer 2 meter hoogte waaien ze niet snel om (i.v.m. ontgrondingskuil} en is het voor
de
wordt
groene manier in te passen.
deze omgeving en passen goed op een natte ondergrond. Door hun knothoogte van
naar
Hemelwater
vertraagd
De knotwilgen (Salix alba) komen van oudsher voor in
afgevoerd
versterkt.
knotwilgen aangeplant om de landschapslijnen te versterken en de woningen op een
nieuwe
extreme weersomstandigheden.
toekomstige bewoners mogelijk om onder deze bomen door te kijken in de richting van
4.4 Ecologische meerwaarde van de plek
het omliggende landschap.
Flora De
beplanting
heeft
een
meerwaarde
voor
Fruitbomen sluiten erf op omgeving aan
voor
autochtoon
plantmateriaal
(zie
‘Aansluitend op de bestaande en nieuwe fruitgaard van het historische erf worden er
ook
individuen
betreft
nature
ook hoogstamfruitbomen geplant bij de oostelijke nieuwe schuurwoning.
Het is van
belang dat er hoogstam fruitbomen worden geplant passend bij het achtererfkarakter en waardoor
bestrijdingsmiddelen.
Hiervoor
van
biodiversiteit in de omgeving van
doorzicht naar het achterliggende landschap wordt geborgd.
die
nature
voorkomende
bij het
Voor
paragraaf
in
ondersteund.
soorten
en
mens 4.2),
de
en
dat
dieren.
Door
niet alleen
omgeving
te
kiezen
soorten
maar
voorkomen,
wordt
de
De beplanting wordt aangepast aan de
wordt
plantmateriaal
bestellen van
de
extensief
beheerd
kan
de
autochtone
de beplanting.
De
meeste
zonder
chemische
herkomst
dienen toekomstige bewoners inheemse oude fruitrassen te kiezen. De fruitgaard op
gevraagd
het achtererf kan gecombineerd worden met een moestuin.
aantallen planten en dieren zijn namelijk te vinden op plaatsen waar sprake is van een grote variatie aan omgevingsfactoren
Erfafscheidingen voor privacy en groene uitstraling (Fagus sylvatica - 1 meter breedte) op de
erven
uitstraling
een
groene
gebiedseigen
(zie inrichtingsplan).
en de grootste
op de overgang tussen nat en droog, hoog en
laag, of een voedselrijke en een voedselarme bodem.
Met op enkele plekken forse beukenhagen ontstaat
soorten
worden
Het is de
Fauna
bedoeling dat de hagen 1,2 meter hoog zijn zodat de groene uitstraling wordt geborgd.
De
In deze hagen kan desgewenst een transparant glad raster worden ingepast. Aanvullend
vanwege de unieke ligging bij de natuur. De natuur wordt als het ware als een extra
aan deze hagen wordt er op strategische punten vogelbosjes toegevoegd met divers
opdrachtgever
inheems sortiment struiken. Denk hierbij aan krent, vuilboom, appelbes en vogelkers.
op de bebouwing die voor flora en fauna een toegevoegde waarde
4.3 Klimaatadaptatie en hemelwater Uitgangspunt voor een groen beeld van het erf is om verharding tot een minimum te
herontwikkeling
dient
beschouwd
op met
een eigen
natuurinclusieve wensen
en eisen.
manier
plaats
Dit heeft
te
vinden
ook zijn impact hebben.
Dit zijn
veelal technische oplossingen gekoppeld aan de bebouwing die extra verblijf, nesten foerageergelegenheid
opleveren.
Deze
paragraaf zet enkele
hoe deze voorzieningen toegepast dient te worden
beperken. In de nieuwe situatie is er minder verharding dan in de huidige situatie wat
paragraaf wordt ook kort aangegeven
een positief effect heeft op de infiltratie en buffering van hemelwater.
voorzieningen.
voorbeelden
uiteen
in de nieuwe bebouwing.
In deze
welke soorten gebruik kunnen
Definitieve keuze voor specifieke
(doel)soorten
maken
van de
en voorzieningen op
advies van een ecoloog. Hemelwater wordt idealiter hergebruikt, bijvoorbeeld in een grijs-water circuit binnen
het huis. Er dient in ieder geval voor te worden gezorgd dat het niet op het riool wordt
Voor vogels is er een breed assortiment beschikbaar aan diverse inbouwvoorzieningen
afgewenteld,
en voorzieningen
maar ter plekke infiltreert.
De aanleg van greppels
c.q. perceelsloten
die aan
de buitenzijde
van woningen
geplaatst
kunnen
worden.
Ontwikkelplan | 21
A bomen:
erfbomen en fruitgaard
x
struweel met bomen:
bebouwing:
windsingel en randen erf
inbouwvoorzieningen
struweel:
hagen en (moes)tuin weide:
open grasland
greppels: oevers
Afbeelding 31. 3 vleermuiskasten aan boom.
(geanonimiseerd) cennercik 22 (MI
Hassel
Afbeelding 30. Mogelijke inbouwvoorzieningen en kasten aan bomen voor diverse vogels.
Hiervoor dienen voorzieningen getroffen te worden. Voor de vogels kan gekozen worden
boombewonende soorten. Op deze manier komt er meer ruimte voor vleermuizen (ook
voor inbouwstenen
als schuilplek).
in de muur of de mogelijkheid om onder de pannen te kruipen.
Naast deze inbouwvoorzieningen kan men kiezen voor kasten die gemonteerd zijn op palen of op worden gehangen in bestaande bomen. Het is van belang dat deze kasten
4.5 Duurzaam bouwen bij de natuur
op de juiste wijze geplaatst worden en afgestemd worden op de specifieke wensen van
Naast het versterken van het erf en slopen van bebouwing wordt ook een langdurend
de vogels in de omgeving.
duurzaam
woningbouwprogramma
voorgesteld.
Dat betekent dat niet alleen wordt
gekeken naar wat op dit moment duurzaam is, maar er wordt ook gekeken naar hoe het Rond
de
locatie
te worden
komen
gefaciliteerd.
dienen
plan in de toekomst tijdens verschillende bouwfases nieuwe technieken mogelijk maakt.
per
locatie
Hierdoor draagt de ontwikkeling
als schuilplaats voor één of enkele exemplaren
vleermuizen
voor
Bij toepassing
kan de steen gebruikt worden
die
van
met
meerdere
minimaal
één
inbouwstenen
inbouwsteen
bij aan de duurzaamheidsdoelen
van de gemeente,
of als
provincie en omgeving. Vooralsnog dienen de woningen ontworpen te worden via de
paarplek. De inbouwsteen is ook geschikt als kraamverblijf, hiervoor moeten meerdere
Trias Energetica. Dit is een drietrapsstrategie om een energiezuinig ontwerp te maken.
stenen aan elkaar geschakeld worden voor een grotere ruimte. Bij vleermuizen geldt,
De drie stappen
zijn basisvuistregels
bij het duurzaam
hoe
Uiteraard
er gasloos
en komen
meer
ruimte
ze ter beschikking
krijgen
hoe beter (ook als schuilplek).
Het is
daarnaast van belang om aan de bestaande bomen vleermuiskasten op te hangen voor Acht
metselwerk
n
metselwerk,
afwerking steen
wordt
gebouwd
ontwerpen
er zonnepanelen
liggen. De specifieke criteria voor de nieuwbouw worden
van gebouwen. op de daken
te
in het beeldkwaliteitsplan
beschreven.
strips
Invliëgbpening
onderafdekplaat
Vleermuiskasten Inbouwen. Maatwerk
kast
in balustrade.
Inclusief bouwen
Spouwmuur
zn Afbeelding 32.
Mogelijkheden (meerdere) inbouwvleermuiskasten in (spouwmuur.
chikbaar voor vleermuizen,
Gebouwen,
Gebiedspassend in md)
Bestaande situatie!
‘Gebiedsneutraalin mv) Gebiedevreemd
in m2)
Totaal
m2
Totaal m2 na multiplier Impact van gebouwen in |
van,
in plan in%} Functie
Grootte erf in mo
Functie gebiedsgebonden| ‘Milieucategoriel
Maatschappelijke meerwaarde) Buitenopslagin m2 Bestemming omliggende gronden Gevoelige zichtlocatie Nieuwe (bedrijfs)woningen|
Impact van functie in %| ‘van functie in plan in %)
de
‘in ‘Taxatiewaarde huidige situatie in € Taxatiewaarde gewenste situatie in6|
Afbeelding 34.
Berekening aanvullende kwaliteitsprestatie volgens KGO beleid gemeente.
(geanonimiseerd) 24 (MN JD: eennerdijk 6 Hasselt
Gewenste situatie!
FINANCIËLE
ONDERBOUWING
De gemeentelijke beleidsregel Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) biedt duidelijkheid over de manier waarop in de gemeente Zwartewaterland de KGO wordt toegepast. De beleidsregel heeft tot doel om een transparante en consistente beoordeling van ruimtelijke ontwikkelingen te garanderen. De beleidsregel is van toepassing bij alle ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied die niet passen in het bestemmingsplan Buitengebied. De ontwikkeling die plaatsvindt op het erf aan de Gennerdijk 6 te Hasselt valt hier ook onder.
In de KGO een
wordt onderscheid gemaakt
aanvullende
kwaliteitsprestatie.
in het leveren
Wanneer
van een
er sprake
is van
basisinspanning en
het percentage hoger is dan 20% is er sprake van een grootschalige ontwikkeling en
een
moet er een aanvullende kwaliteitsprestatie geleverd worden. Zoals weergegeven
grootschalige
het rekenmodel
zal dan een aanvullende kwaliteitsprestatie moeten worden geleverd. De hoogte van
nog onder een kleinschalige ontwikkeling en is er geen aanvullende kwaliteitsprestaties
de te leveren
prestatie moet
daarbij in balans
zijn met
de schaal en impact van de
ontwikkeling.
De beleidsregel
noodzakelijk.
is de impact op de omgeving
in
ontwikkeling kan niet worden volstaan met de inpassing van de ontwikkeling zelf. Er
16,86%. De ontwikkeling valt hiermee
De schaal en impact van de ontwikkeling zijn hiermee in balans met de
geleverde leveren kwaliteitsprestaties.
bestaat
uit een toelichting en een
berekeningsmethodiek.
Met
de
berekeningsmethodiek wordt bepaald of er bij een ontwikkeling kan worden volstaan met
een
basisinspanning
of dat
er ook
een
aanvullende
kwaliteitsprestatie
moet
worden geleverd. Als er sprake is van een aanvullende kwaliteitsprestatie blijkt uit de berekening hoe hoog deze moet zijn. In de berekeningsmethodiek wordt eerst een vergelijking gemaakt tussen de bestaande en de gewenste situatie. Aan de hand van een aantal parameters wordt bepaald wat de ruimtelijke impact van de ontwikkeling is. Ten behoeve van de ontwikkeling aan de Gennerdijk
is deze
berekeningsmodel
ingevuld.
De gemeente
Zwartewaterland
heeft
de verschillende parameters ingevuld en naar aanleiding van de uitgevoerde taxaties is het rekenmodel aangevuld. Er is door de gemeente Zwartewaterland gekozen om de impact uit de drukken in een percentage, dat kan variëren van 0% tot 100%. Wanneer
Ontwikkelplan | 25
uit teen dijk
dijk 3.2 m +NAP
nieuwe woningen _ terras 0.64 m +NAP en tuin
(half open)
Afbeelding 35.
Principedoorsnede woning op groen nieuw erf aan de dijk met zicht naar Haverslag. Behoud enkele doorzichten op achterliggende landschap.
Afbeelding 37.
Herstellen greppels en accentueren opstrekkende verkaveling met knotwilgen.
(geanonimiseerd)
_ Afbeelding 36.
weiland 0.5 m +NAP
Toepassen gebiedseigen en inheemse erfbeplanting gebaseerd op inrichtingsplan.
ONTWIKKELING
GENNERDIJK
6
BEELDKWALITEITSPLAN
Dit beeldkwaliteitsplan geeft handvatten en uitgangspunten voor de opzet, het ontwerp en de detaillering van het erf in zijn geheel inclusief bebouwing.
Het is gebaseerd op het
inrichtingsplan in het ontwikkelplan en geldt als basis voor de opzet en verdere uitwerking van het erf in het vervolgtraject. Met de beeldkwaliteitscriteria kunnen eventuele nieuwe
bewoners (kopers) en bijvoorbeeld de architect aan de slag. Hierdoor ontstaat er een gebiedseigen en natuurinclusief erf voor mens, plant en dier.
Erfinrichting ® __ Erfinrichting sluit aan bij de bebouwing en is gebaseerd op het inrichtingsplan. © _ Verdeling erf in open en representatief voorerf en meer informeel en half‘open achtererf met doorzichten.
P/
«_ Erfafscheidingen besta n uit beplanting, metselwerk en schut ingen zijn niet e
Rijk
beplant
erf
met
inheems
gebiedseigen
sortiment
passend
op
de
ondergrond.
« _ Behouden
zichtlijn vanaf dijk tussen achtererf Verkavelingsweg 1 en nieuwe
woning conform inrichtingsplan.
e _ Transparante en gesloten groene overgangen van erf naar landschap. toegestaan.
®_
Verhard oppervlak zoveel mogelijk beperken.
«_
Parkeren vindt plaats op het erf in de nabijheid van de bijgebouwen.
®
___Donkerte is een kwaliteit en dient behouden
e __ Buitenverlichting
is bescheiden,
indirect
en versterkt te worden.
en
naar
beneden
gericht.
Alleen
toepassen in de zone rondom de woningen (bouwvlak). «_
Toepassen
vleermuisvriendelijke
verlichting:
naar beneden
en amberkleurig
(golflengte 580-600 nm). x
Afbeelding 38.
x
v
vr
«Voorzieningen
voor
vleermuizen
en
vogels
(natuurinclusief)
zijn
integraal
onderdeel van het erfontwerp, denk aan kasten aan bomen en op palen.
Toepassen vleermuisvriendelijke verlichting op het erf en in/aan de gebouwen.
Beeldkwaliteitsplan
Afbeelding 39.
Referentiebeelden oostelijke kavel met schuurwoning op agrarische erf passend in de omgeving met natuurlijke materialen in een groene omgeving.
(geanonimiseerd) | Gennerdijk 6 Hasselt
Woningen Oostelijke kavel: schuurwoning op achtererf Nieuwbouw
heeft
een
eigentijdse
bouwstijl
in
kwalitatief
hoogwaardige
‘agrarische’ architectuur. De woning is te karakteriseren als een schuurwoning uitgevoerd in hout. Basisplattegrond van het hoofdvolume is rechthoekig. Hoofdgebouw heeft een eenvoudige hoofdvorm. Toepassen zadeldak (eventueel met wolfseind) óf een kapschuur dak. De noklijn heeft één richting.
Ingrepen in het dakvlak blijven ondergeschikt qua afmetingen aan het dakvlak. Samenhang
in geveluitwerking:
uitstraling van een neutraal
bijgebouw
wat
past op het achtererf Verkavelingsweg 1.
Westelijke kavel: woning met bijgebouwen Er is een variatie in nieuwbouw, er is een link met de traditie van de streek: elk
(bijgebouw is uniek en heeft een individuele uitstraling (geen repetitie). Nieuwbouw
heeft
een
eigentijdse
bouwstijl
in
kwalitatief
hoogwaardige
‘agrarische’ architectuur passend bij de beeldtaal van de dijkerven. Nieuwbouw sluit aan qua maatvoering, schaal en massa aan op erf Pelkahoeve. Hoofdgebouw heeft een eenvoudige hoofdvorm.
Bescheiden hoofdvolume, basisplattegrond hoofdvolume is rechthoekig. Deel van woning kan ook vormgegeven zijn als (aangebouwd) bijgebouw. De woning heeft een zadeldak, eventueel met wolfseind. De noklijn heeft één richting. Ingrepen in het dakvlak blijven ondergeschikt qua afmetingen aan het dakvlak. De woning is uitgevoerd in steen.
Samenhangende geveluitwerking: woning is ‘familie’ van bijgebouw(en) op erf.
Afbeelding 40.
Referentiebeelden nieuwbouw westelijke kavel in meer ‘traditioneel’ en streekeigen ensemble met woning/bijgebouwen.
Beeldkwaliteitsplan
Afbeelding 42.
(geanonimiseerd)
Referenties all-in dakoplossing en zonnepanelen geïntegreerd in het dak.
Afbeelding 44.
Referentie hooischuur als garage.
Detaillering en materialisering
Bijgebouwen Pelkahoeve
Subtiel en sober, maar verzorgd detailleren en stijlkenmerken uitvoeren.
Locatie en nokrichting bijgebouw is gebaseerd op het inrichtingsplan.
Rustige vormgeving van het dak en de gevels.
Nieuwe bijgebouw sluit qua karakter, detaillering en materialisering aan bij de
Noklijn in één doorlopende materialisering uitvoeren.
bestaande bebouwing.
Samenhangend materiaalgebruik is eenvoudig en ingetogen.
Hout wordt hoofdzakelijk gebruik voor de materialisering van de bijgebouwen.
Hout wordt hoofdzakelijk gebruik voor de materialisering van de bijgebouwen. Toepassing hoogwaardige
Oostelijke kavel
en duurzame
natuurlijke materialen.
baksteen, riet, zink/metaal, hout, keramische pannen (niet geglazuurd).
Locatie en nokrichting bijgebouw is gebaseerd op het inrichtingsplan.
Voegwerk is licht van kleur: niet donkergrijs/zwart.
Schuurwoning
Geen ongecoate uitlogende materialen toepassen.
heeft 1 geïntegreerd
bijgebouw en draagt bij aan de rustige
uitstraling. Bijgebouw
Geen grote oppervlakken plaatmateriaal of glanzende materialen toepassen. sluit
qua
karakter,
detaillering
en
materialisering
aan
bij
de
bestaande bebouwing op het erf Verkavelingsweg 1.
Ingetogen
en gedekte
kleuren
(geen
hoogglans
kleur), geen
onderdeel
van
Westelijke kavel
worden
als
integraal
het
hoofddak
en/of
bijgebouw ontworpen (all-in-dak oplossing).
Onderscheidend t.o.v. hoofdvolume in streekeigen ensemble.
Installaties zoals de buitenunit van een warmtepomp
De rooilijnen verspringen gebaseerd op het schetsontwerp.
architectuur en/of worden uit het zicht geplaatst.
Kleine bijgebouwen staan soms ook haaks op de dijk. bijgebouwen
sterk met de
omgeving contrasterende kleuren. Zonnepanelen
Nieuwe
Rood/bruine
sluiten
qua
karakter,
detaillering
zijn onderdeel van de
Samenhangende materialisering voor erfverharding van gebakken materiaal of en
materialisering
halfverharding.
aan bij karakteristieke bijgebouwen/bouwwerken op agrarische erven in de
Toepassing van groen/waterdoorlatende erfverharding.
omgeving. Denk bijvoorbeeld aan een hooischuur of kapschuurtje.
Voorzieningen voor gebouwgebonden vleermuizen en vogels (natuurinclusief)
Bijgebouwen zijn ondergeschikt qua schaal, positie en vormgeving op het erf.
zijn integraal onderdeel van het gebouwontwerp, geen losse kasten aan de
Hout wordt hoofdzakelijk gebruik voor de materialisering van de bijgebouwen.
gevels. Toepassen met variatie in hoogtes en op alle windrichtingen.
Bijgebouwen verdeeld over minimaal 1 - maximaal 3 volumes. Voorkeur gaat uit naar meer dan 1 bijgebouw.
Afbeelding 45.
Referentiebeelden erfverharding: natuurlijke materialen laten hemelwater door: gebakken klinkers met open voegen, grasbeton stenen, houtsnippers, split/leemhalfverharding.
Beeldkwaliteitsplan
(geanonimiseerd) Op weg naar 100% natuurinclusief
>
Bijlage 3
Inrichtingsplan Gennerdijk
6
(geanonimiseerd) *: Gennerdi jk, assert MTD
Bestemmingsplanwijziging Gennerdijk 6 Hasselt
(geanonimiseerd) __ e ostum:
Inrichtingsplan - 2 nieuwe woningen + percelen \
Î
Doorsnede dijk-huis-weiland (1:1000)
2482023
Projectnummer:
10003
\7
n
10m”
3.2 m +NAP
0,64 m+NAP
en tuin
(halfopen) _ 0.5 m +NAP
(geanonimiseerd)
Bestaande boerderij met schuren,
‚E
erfinrichting, verharding en tuin
DN
Nieuwe woning: gebiedseigen
kenmerken (zie beeldkwaliteitsplan)
|
Nieuwe erfbomen: solitair, le
Nieuwe knotwilgen
{4 ordegrootte, inheems sortiment
op insteek greppels
| Bestaande beplanting handhaven: Nieuwe bijgebouwen: gebiedseigen d Struweel nieuw: inheems, groene Ze Hagen nieuw: groene IN Greppels versterken: aanleg en ® Erfverharding aansluiten op bestaande 8 Fruitgaard en moestuin: q Privé siertuin bij groene inpassing erf
kenmerken (zie beeldkwaliteitsplan)
behoud met nieuwe flauwere oevers
ontsluiting: klinkers of halfverharding
5
afronding erf en als vogelbosje
uitstraling erf aan weg
hoogstam, aansluiting ‘oude'erf
woningen
(geanonimiseerd)