a. Bijlage - Bouwsteen Wonen

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente

Bouwsteen Wonen gemeente Zwartewaterland

september 2022

Inhoud Samenvatting p. 3 Voorwoord p. 4 Inleiding p. 6 1.

Onze woonambities

p. 9

2.

Strategische opgaven

p. 13

3.

Focus op doelgroepen

p. 20

4.

Keuzes voor ons woonbeleid

p. 26

5.

Aanpak en instrumenten

p. 32

6.

Onze volgende stappen

p. 43

Bijlage: Relevante beleidsdocumenten

p. 45

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente | Bouwsteen Wonen | p. 2

Samenvatting OMGEVINGSVISIE ZWARTEWATERLAND

Strategische opgave o.a.: •

Versnelling woningbouw

•

Kwalitatieve woonvraag

•

Betaalbaarheid

•

Wonen en zorg

•

Toename vraag nieuwe woonvormen

•

Inbreiding boven uitbreiding

•

Kwaliteit bestaande woonvoorraad

•

Aardgasvrije wijken

•

Leefbaarheid

•

Funderingsproblematiek

•

Arbeidsmigranten

•

Doorstroming

Keuzes voor woningbouwbeleid: 1. Inbreiding gaat boven uitbreiding 2. Woningbouwplannen moeten passen binnen de vastgestelde woonbehoefte 3. Minimaal tweederde van het woningbouwprogramma moet betaalbaar zijn 4. De woningtypen moeten aansluiten op de woonbehoefte per gebied en doelgroepen 5. Focus op starters en senioren 6. Ruimte bieden voor bijzondere woonvormen 7.

Toegankelijk bouwen

8. Aardgasvrij maken van de bestaande woningvoorraad 9. Toekomstgericht bouwen

Uitvoeringsprogramma: 1. Adaptief programmeren 2. Programma van eisen voor nieuwbouw, transformatie en woningsplitsing 3. Gebiedsgerichte uitwerking 4. Locatieonderzoek sociale huur 5. Gebiedsgericht actieprogramma bestaande woningvoorraad 6. Startersaanpak 7.

Doorstromingsaanpak

8. Samenwerkingsafspraken markt-gemeente-regioprovincie-Rijk 9. Opstellen Woonzorgvisie 10. Doorvertaling naar omgevingsplan 11. Monitoring

10. Wonen als vliegwiel voor andere gebiedsopgaven

VOLGENDE STAP: (uitwerking niet in deze bouwsteen)

Gebiedsgerichte uitwerkingen (PM)

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente | Bouwsteen Wonen | p. 3

Voorwoord

BOUWSTEEN WONEN RICHTING GEVEN AAN ONS WOONBELEID

Het is in Zwartewaterland goed wonen: groen, ruim, sociaal en leefbaar. Maar de gemiddelde Zwartewaterlander vindt de laatste jaren steeds moeilijker een woning in onze mooie gemeente. Vooral onze jongeren kunnen steeds moeilijker een woning vinden in de plaats en buurt waar zij hun wortels hebben. Daarom hebben we deze Bouwsteen Wonen opgesteld, als concretere uitwerking van de omgevingsvisie op het thema wonen. We willen ons hiermee hard maken voor de huidige en toekomstige bewoners van Zwartewaterland. Zodat iedereen met een binding aan Zwartewaterland hier kan (blijven) wonen. Welke uitdagingen komen nu en in de toekomst op ons af? Welke keuzes maken we in ons woonbeleid? Welke maatregelen en instrumenten gaan we inzetten? Dit zijn vragen waar we de afgelopen tijd mee bezig zijn geweest. We weten dat het bouwen van voldoende passende woningen niet van de ene op andere dag gereed is. Maar het is belangrijk dat we de stappen die we vanaf nu zetten de juiste stappen voor de toekomst zijn. Met deze Bouwsteen Wonen geven we richting aan ons woonbeleid voor de komende jaren. Wonen staat natuurlijk niet op zichzelf en raakt vele andere leefgebieden. Wie woont in Zwartewaterland wil ook graag een veilige en gezonde leefomgeving waar kinderen kunnen spelen en waar je elkaar kunt ontmoeten.

Ze willen toegang hebben tot voorzieningen en werkgelegenheid en maken zich zorgen over de toekomst van mobiliteit, de energietransitie en de vergrijzing in hun omgeving.

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente | Bouwsteen Wonen | p. 4

Wanneer we nieuwe woningen ontwikkelen moeten we daarom niet alleen denken aan de woningen zelf maar ook aan al deze andere thema’s. Deze keuzes in deze bouwsteen zijn daarom in samenhang met ons andere beleid opgesteld, zoals met name de preventienota ‘Samen zijn we Zwartewaterland’ 2022-2028. Als gemeente kunnen we het niet alleen; we hebben onze partners hard nodig. Daarom heeft over deze Bouwsteen ook de woningcorporatie Wetland Wonen meegedacht en kregen we input van makelaars, projectontwikkelaars en bouwers. Zij weten als geen ander hoe de woningmarkt in Zwartewaterland zich ontwikkelt en wat nodig is om sneller en meer woningen te bouwen. Het vaststellen van deze Bouwsteen is voor ons een eerste stap. Als college zien we het als onze taak aan te sturen op voortgang en uitvoering. Want: in dit document kan niet gewoond worden, in nieuw gebouwde, getransformeerde, verduurzaamde en opgeknapte woningen wel. Na het vaststellen van dit document gaan we zo snel mogelijk aan de slag met het uitvoeren van de genoemde acties en instrumenten. Ook gaan we de bouwsteen, samen met onze inwoners, ondernemers en andere partners, gebiedsgericht uitwerken voor Genemuiden, Zwartsluis, Hasselt en de kleine kernen.

Het college van burgemeester en wethouders van Zwartewaterland

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente | Bouwsteen Wonen | p. 5

Inleiding

BOUWSTEEN WONEN HELDERE KEUZES OVER WONINGBOUW

Onze inwoners hebben behoefte aan meer en duurzamer woningen, die passen bij hun levensfase en inkomen. Net als veel andere gemeenten in Nederland heeft ook onze gemeente te maken met een aanzienlijke woonopgave voor de komende jaren. Als gemeente willen we de komende jaren inzetten op het vervullen van een woonbehoefte. Dat betekent dat we ca. 750 woningen toevoegen tot 2030, vooral bedoeld om de lokale vraag te bedienen. Met de vorig jaar vastgestelde omgevingsvisie van Zwartewaterland (opgesteld op basis van de meest recente woonvisie en het woonbehoefteonderzoek) zijn de belangrijkste opgaven voor de komende jaren geagendeerd: een sterke positionering in de regio, voldoende betaalbare woningen, een duurzame woningvoorraad en leefomgeving, wonen en zorg, vitale kernen en de woonwensen van jongeren. Deze speerpunten zullen de komende jaren in het woonbeleid uitgewerkt moeten worden. Bij het vaststellen van de omgevingsvisie in 2021 heeft onze gemeenteraad de ambitie uitgesproken om de ambities op wonen snel concreter uit te werken in een ‘bouwsteen’, met daarin heldere keuzes over onder andere versnelling van de woningbouw, inbreiding/ uitbreiding, sociale woningbouw, het woningbouwprogramma, starters en levensloopbestendig wonen. Deze bouwsteen ligt nu voor u.

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente | Bouwsteen Wonen | p. 6

Vrijwillig omgevingsprogramma De bouwsteen Wonen is een vrijwillig omgevingsprogramma wonen. Dit wil zeggen dat dit type programma uit eigen initiatief en behoefte inzetbaar is. De Omgevingswet (Ow) noemt dit onverplicht programma. Daarmee biedt dit instrument flexibiliteit in de vormgeving en uitwerking van beleidsdoelen. Veel beleidsdocumenten zijn te kwantificeren als programma: • De Omgevingswet noemt als vrijwillig programma specifiek het gemeentelijk rioleringsprogramma (art. 3.14 Ow. • Sectoraal beleid (horecabeleid, woonbeleid, verkeersbeleid, et cetera). • Gebiedsgericht beleid (stedenbouwkundige visies, openbare ruimte-plannen). • Combinaties daarvan, veelal onder een grote diversiteit aan benamingen. We hebben ervoor gekozen de bouwsteen de status te geven van een omgevingsprogramma, omdat dit ons in de gelegenheid stelt meetbare doelen te stellen en monitoren, het makkelijker is de doelen uit de omgevingsvisie op het gebied van wonen door te vertalen in het omgevingsplan, en we zo de ambtelijke, bestuurlijke en politieke discussie over wonen in het bredere kader van ons omgevingsbeleid kunnen bespreken. Totstandkoming bouwsteen Deze bouwsteen is tot stand gekomen in een interactief proces. Binnen de gemeente hebben we niet alleen naar wonen gekeken, maar alle domeinen betrokken die van belang zijn voor het goed wonen in Zwartewaterland.

In een aantal werksessies zijn we het gesprek aangegaan met woningcorporatie Wetland Wonen en een aantal makelaars en bouwers/ ontwikkelaars. Met hun expertise hebben zij onze analyse en keuzes aangescherpt. Ook hebben we gesproken over samenwerking op de woningmarkt. De uitkomsten van deze sessies zijn in de bouwsteen verwerkt. Ook het college en de gemeenteraad zijn uitvoerig meegenomen tijdens werksessies en informatieavonden, en tussentijds geïnformeerd met een raadsbrief. De gemeente Zwartewaterland is bij het opstellen van deze Bouwsteen Wonen begeleid en geadviseerd door bureau RUIMTEVOLK.

Leeswijzer In hoofdstuk 1 schetsen we onze woonambities, zoals die zijn vastgesteld in bestaand beleid zoals de Woonvisie, Preventienota, Regionale Woonagenda, lokale, nationale en provinciale omgevingsvisies. Hierop brengen we de uitdagingen waar de gemeente rekening mee moet houden in kaart (hoofdstuk 2). Daarna geven we een overzicht van de belangrijkste doelgroepen in Zwartewaterland en hun mogelijke woonwensen (hoofdstuk 3). We vertalen deze in hoofdstuk 4 in een aantal keuzes voor ons woonbeleid. Deze keuzes dragen bij aan integrale gebiedsontwikkeling en het behalen van de gestelde woonambities in Zwartewaterland. Daarna formuleren we een een aanpak met instrumenten om de komende jaren de keuzes toe te passen in de praktijk (hoofdstuk 5). In het hoofdstuk 6 geven we tot slot een doorkijk naar het vervolg.

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente | Bouwsteen Wonen | p. 7

TOTSTANDKOMING BOUWSTEEN WONEN VERSIE JULI 2022

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente | Bouwsteen Wonen | p. 8

1.

Onze woonambities

BOUWSTEEN WONEN CONCRETISERING EN UITVOERING WOONAMBITIES

‘Zwartewaterland is een gemeente met unieke en vitale kernen, waar een goed woon- en leefklimaat is. Iedereen met roots kan in onze gemeente (blijven) wonen.’ Zo hebben we het in 2021 geformuleerd in onze omgevingsvisie. Een ambitie waar we nog steeds achter staan. Maar wat betekent het concreet voor wat we gaan doen als het gaat om woningbouw en de bestaande woningvoorraad? Met deze bouwsteen wonen geven we concretisering en uitvoering aan de woonambities die we als gemeente Zwartewaterland hebben. Voor we dat doen, geven we in dit hoofdstuk eerst een overzicht van alle woonambities van de gemeente Zwartewaterland, zoals we die in eerder vastgesteld beleid zoals de Woonvisie uit 2017 en de omgevingsvisie uit 2021 hebben benoemd.

Zes ambities voor Zwartewaterlands woonbeleid Het woonbeleid van Zwartewaterland bestaat uit zes pijlers: 1. Sterke positionering in de regio: we willen inwoners met roots in onze gemeente een huis kunnen bieden. 2. Voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar: zowel in aantallen als in kwalitatief aanbod. In de huursector is vooral vraag naar kleine, duurzame, multifunctionele (gelijkvloers of met een makkelijke ingreep gelijkvloers te maken) en toegankelijke woningen. 3. Duurzame woningvoorraad en leefomgeving: een groot deel van onze toekomstige woningvoorraad is al gebouwd. Hier zijn flinke slagen in energiebesparing, duurzame opwekking van energie, transitie naar aardgasvrij en milieukwaliteit nodig. De uitwerking hiervan vindt plaats in onder andere de Transitievisie Warmte en Wijkuitvoeringsplannen. Daarnaast pakken we deze pijler samen met inwoners en partijen op. 4. Wonen, services en zorg: ontwikkelingen zoals vergrijzing, extramuralisering, deconcentratie van voorzieningen en uitstroom uit zorginstellingen vragen om andere woonvormen waarbij inwoners zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen. 5. Bouwen voor vitale kernen: de komende jaren ligt het accent op onze bestaande woonvoorraad. Nieuwbouw zal kleinschalig en gefaseerd plaatsvinden, passend bij de identiteit van een wijk of kern en aansluitend bij de vraag. 6.

Voldoende woningen voor jongeren en stimuleren eigen woningbezit starters: kleinere woningen toevoegen in de bestaande voorraad of door nieuwbouw om voor jongeren de kans op een woning te vergroten.

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente | Bouwsteen Wonen | p. 9

In ons woonbeleid hebben we uitgesproken uitvoering te geven aan deze pijlers door: • Te voorzien in de woningbehoefte van de gemeente tot 2030 door de bouw van 750 woningen. De gemeente biedt hiervoor de benodigde ruimte (plancapaciteit). In de omgevingsvisie is benoemd dat Tag-West Genemuiden en Hasselt Om de Weede de twee belangrijkste woningbouwlocaties zijn die in de behoefte moeten voorzien. In de periode tot 2030 zoeken we daarnaast naar extra ruimte voor potentiële woningbouwplannen, in het bijzonder in Zwartsluis. We zoeken naar (extra) ontwikkellocaties voor Kamperzeedijk onder de volgende voorwaarde: toevoeging aan de woningvoorraad is beperkt tot gemiddeld 1 à 2 woningen per jaar. Uitbreidingen vinden plaats in de vorm van kleinschalige eenheden, bijvoorbeeld in korte rijtjes en kleine hofjes. Het doel is om de leefbaarheid en sociale cohesie in stand houden. Woningbouw in de polder Mastenbroek is op zeer beperkte schaal en onder voorwaarden mogelijk: geen nieuwbouw in de vorm van clusters en binnen bestaande lintstructuren. • Tot en met 2025 te focussen op realisatie van harde (vastgestelde) woningbouwplannen en het versneld ontwikkelen van zachte (nog niet vastgestelde) woningbouwplannen. • Woningbouw zoveel mogelijk te laten plaatsvinden binnen de bestaande bebouwde omgeving. Inbreiding gaat voor uitbreiding.

Bouwen buiten bestaand bebouwd gebied zal soms nodig zijn. In die gevallen zorgen we voor goede kwaliteit van de openbare ruimte en een zorgvuldige inpassing in groen en landschap in lijn met de ‘Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving’ en het Groenbeleidsplan. • Het woningbouwplan Tag-West fase 2 in onze gemeente aan te merken als regionaal sleutelproject woningbouwimpuls (240 woningen vanaf 2022), zoals afgesproken in de regionale Woonagenda West-Overijssel. • Uitvoering te geven aan de energietransitie in Zwartewaterland om in 2050 aardgasvrij te zijn. De gemeentelijke Transitievisie Warmte is hiervan een onderdeel en zet in op het isoleren van woningen, het opstellen van wijkuitvoeringsplannen, het samenwerken met woningcorporaties, het stimuleren van lokale initiatieven, en het onderzoeken van andere vormen van energie zoals energie uit oppervlaktewater. • Als gemeente positief te staan tegenover de ontwikkeling van nieuwe woonzorgconcepten voor ouderen. Door de toenemende vergrijzing is er aandacht nodig voor de bouw van levensloopbestendige woningen in nieuwbouwplannen. • In te zetten op voldoende huurwoningen: met Wetland Wonen is de afspraak gemaakt om tot 2030 tussen de 85 en 195 huurwoningen toe te voegen in de gemeente Zwartewaterland.

Per kern gaat het om: • Genemuiden: 40 - 70 woningen • Hasselt: 20 - 60 woningen • Zwartsluis: 25 - 65 woningen Overige relevante beleidsdocumenten vindt u in de bijlage.

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente | Bouwsteen Wonen | p. 10

Regionale en nationale context De woningmarkt van Zwartewaterland staat niet op zichzelf, ook op regionale en nationale schaal spelen ontwikkelingen waar we ons toe moeten verhouden.

Zwartewaterland heeft de Regionale Woonagenda West-Overijssel ondertekend en voert de afspraken uit die hierin zijn gemaakt. De Overijsselse gemeenten maken zich sterk voor een inclusieve woningmarkt, met sterke steden, vitale kernen en buitengebied, en een duurzaam en circulair woningbestand. De ambitie is om tot 2030 60.000 woningen in Overijssel toe te voegen en daarbij de woningbouwproductie te versnellen, voor te sorteren op de veranderende woningvraag, de verstedelijkingsopgave vorm te geven, te werken aan sterke dorpen en platteland in het regionale netwerk, de nieuwe en bestaande woningvoorraad te verduurzamen en de toegankelijkheid en doorstroming op de woningmarkt te vergroten. In 2022 wordt door de provincie een regionaal woonbehoefteonderzoek uitgevoerd dat naar verwachting in het najaar wordt opgeleverd. In de Regionale Woonagenda is opgenomen dat specifiek voor de grotere kernen (Hasselt, Genemuiden en Zwartsluis) in Zwartewaterland geldt dat nieuwe woningen passend zijn binnen de regionale woonstrategie ‘centraal wonen’. De kernen bieden een breed aanbod van dorpse, groene stedelijke en suburbane woonmilieus dichtbij Zwolle. Het Zwartewaterlandse buitengebied en de kleine kernen dienen aan te sluiten bij de regionale woonstrategie ‘ontspannen wonen’. Hier is het wonen nauw verbonden met het Overijsselse landschap, het dorpse leven, natuur en landbouw.

Er liggen kansen om wonen in deze gebieden als vliegwiel in te zetten voor versterking van de vitaliteit van de dorpen, de vestigingsmogelijkheden voor jongeren en de transities in het landschap. Hoe de ruimtelijke woonstrategieën toegepast kunnen worden in de lokale context, is uitgewerkt in een regionaal stimuleringskader voor kwalitatieve programmering woningbouw Overijssel.

Ook de regio Zwolle (22 gemeenten en vier provincies) is flink in beweging. De stad Zwolle groeit, en zal naar verwachting de komende tijd nog flink groeien. De regio wil woningen toevoegen met behoud van ruimtelijke kwaliteit. Deze woningen dienen niet alleen te passen binnen de huidige en toekomstige woonbehoefte, maar zullen ook moeten bijdragen aan andere maatschappelijke opgaven zoals bereikbaarheid in de regio, de veerkracht van wijken en kernen en de klimaatopgaven. Op dit moment wordt hiervoor een verstedelijkingsstrategie Zwolle opgesteld en werkt de regio aan een Toekomstbeeld Wonen.

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente | Bouwsteen Wonen | p. 11

Als gemeente Zwartewaterland zijn we bewust van de groei van de regio Zwolle en begrijpen we dat dit ook invloed heeft op onze woningmarkt. We zorgen daarom voor een klein aandeel woningen boven op de lokale woonbehoefte in ons woningbouwprogramma. We bouwen in eerste instantie voor onze eigen inwoners, maar zorgen voor een kleine plus voor de regionale druk.

Met de nationale en provinciale omgevingsvisies zijn op het gebied van wonen duidelijke ambities neergelegd met betrekking tot betaalbaarheid, duurzaamheid, gezondheid en klimaatbestendigheid. Het woningaanbod moet aansluiten bij de behoefte naar typen woningen, woonmilieus en gevraagde prijsklasse. Hierdoor ontstaat een rijk palet aan woon-, werk- en mixmilieus. Daarnaast spelen natuur en landschap een belangrijke rol: landschappelijke kwaliteiten moeten we versterken en beschermen. De natuur vormt onze ruggengraat, niet alleen in het buitengebied maar ook in de woonwijken.

In maart 2022 presenteerde de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de nationale woon- en bouwagenda, waarin de aanpak op het gebied van wonen voor de komende jaren geschetst is. Het doel van deze agenda is om de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland te bevorderen. De volgende belangrijke ambities komen uit de agenda naar voren: • Realisatie van 900.000 woningen tot en met 2030, met een productie van 100.000 per jaar in de komende kabinetsperiode. • Om de sociale huurvoorraad op peil te houden, streeft de overheid naar ten minste 30 procent sociale huur in de woningvoorraad van elke gemeente (uitwerking van deze ambitie volgt later in 2022, waarschijnlijk zal dit in ieder geval gelden voor het nieuwbouwprogramma). • Ten minste twee derde van de nieuwe huur- en koopwoningen zijn betaalbaar voor mensen met een lager- en middeninkomen. Hiervoor worden prijsgrenzen gehanteerd van huur tot €1.000 en koop tot €355.000 (NHG). • Het Rijk wil strakker sturen op een woningbouwprogrammering die aansluit bij de woonwensen en -behoeften van mensen. De provincie krijgt hierin ook een belangrijke rol.

De nationale woon- en bouwagenda krijgt verder vorm in zes programma’s, die in 2022 verder uitgewerkt worden. Het rijk zal met de provincies ‘regionale woondeals’ sluiten waarin afspraken worden gemaakt om bovenstaande ambities te halen. Zwartewaterland sluit aan op het proces dat de provincie Overijssel hiervoor organiseert.

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente | Bouwsteen Wonen | p. 12

AAN DE SLAG MET ONZE WOONAMBITIES

2.

Strategische opgaven Wat zien we gebeuren in de toekomst en welke opgaven brengt onze woonambities met zich mee? In dit hoofdstuk gaan we in op de belangrijkste strategische opgaven waar we als Zwartewaterland mee te maken krijgen wanneer we met onze woonambities aan de slag gaan. 1. Versnelling van de woningbouw In 2020-2021 hebben we door Bureau Wim Vos een woonbehoefteonderzoek laten doen. Daaruit bleek dat ongeveer 36% van de huishoudens in Zwartewaterland wil verhuizen binnen vijf jaar. Rekening houdend met de woonwensen van deze huishoudens, ze willen graag in hun eigen gemeente blijven wonen, zou de woningvoorraad met ongeveer 750 woningen moeten toenemen. Op deze manier krijgen Zwartewaterlanders meer kansen op een woning. Daarom wil de gemeenteraad het tempo van de woningbouw verhogen en projecten versnellen. In 2022 is hiervoor een Woonaanjager aangesteld en een versnellingsaanpak opgesteld. De Woonaanjager focust zich op het aanjagen, faciliteren en versnellen van de realisatie van diverse betaalbare woon- of verblijfsruimten met goede leefomstandigheden. Dit houdt onder andere in dat we experimenteren, samenwerking met diverse partijen vormgeven en zoeken naar subsidiemogelijkheden.

In de versnellingsaanpak is een aantal knelpunten en kansen benoemd om mee aan de slag te gaan om de woningbouw te versnellen zoals: heldere planprocessen, monitoring en samenwerking met de markt.

2. Kwalitatieve woonvraag: de juiste woning op de juiste plek voor de juiste doelgroep In aantallen lijken er voor de periode 2022-2030 voldoende woningbouwplannen te zijn om de autonome woonbehoefte op te vangen. Hoofdzaak in de komende periode is het zorgen voor de juiste woning op de juiste plek’. Hiervoor is een een extra impuls nodig gericht op het bouwen voor verschillende doelgroepen, spoedzoekers, starters, arbeidsmigranten, sociale huur en het bevorderen van doorstroming op de woningmarkt van Zwartewaterland.

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente | Bouwsteen Wonen | p. 13

Het woonbehoefteonderzoek uit 2020-2021 geeft daarnaast aan te focussen op huurwoningen, toegankelijke en multifunctionele woningen en de woonwensen van ouderen. De vergrijzing heeft namelijk een grote impact op de woonbehoefte. Iets minder dan de helft van de huidige 55+’ers (44%), geeft aan dat ze niet in hun huidige woning willen blijven wonen als ze minder mobiel worden. Het woonbehoefteonderzoek geeft het volgende richtinggevend woningbouwprogramma weer (tabel 1 en 2). Op basis van de huidige stijgende kosten en onze ambitie om voldoende betaalbare woningen te bouwen, verwachten we meer woningen onder de €300.000,- te willen bouwen dan uit dit onderzoek uit 2020-2021 is gebleken.: TABEL 1 Richtinggevend woningbouwprogramma 2020-2030 naar segmenten Eengezinswoningen

Multifunctionele woningen

TOTAAL

< € 300.000

25

100

125

> € 300.000

350

SEGMENT KOOP

350

HUUR < € 619

175

175

> € 619

25

75

100

TOTAAL

400

350

750

Exclusief +50 intramurale plaatsen

Bron: Woonbehoefteonderzoek Zwartewaterland 2020

TABEL 2 Richtinggevend woningbouwprogramma 2020-2030 naar woningtype WONINGTYPE

Koop

Huur

TOTAAL

Vrijstaand

125

125

Tweekapper

225

225

Hoek- en tussenwoning

25

25

50

Multifuncionele woning

100

250

350

TOTAAL

475

275

750

Bron: Woonbehoefteonderzoek Zwartewaterland 2020

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente | Bouwsteen Wonen | p. 14

Waar moeten we bij het kwalitatieve woningbouwprogramma rekening mee houden? •

•

•

De bestaande woningvoorraad: deze bestaat nu voor een groot deel uit eengezinswoningen. Ongeveer de helft van de woningen is een rij- of hoekwoning en bijna een derde is een vrijstaande woning of tweekapper. Een kleine 10% van de woningen is appartement. Een groot deel van de huidige woonvoorraad is koop (75%). Verhuisbewegingen: de inwoners van Zwartewaterland verhuizen met name binnen de eigen kern of naar een andere gemeente. Bijna 80% van de huishoudens die aangeven binnen vijf jaar te willen verhuizen is op zoek naar een woning in de eigen gemeente. Er is wel vrij veel instroom van buitenaf, met name vanuit Zwolle. De afgelopen 5 jaar hebben 800 huishoudens zich in Zwartewaterland gevestigd. Ongeveer 30% hiervan komt uit Zwolle. Doelgroepen en doorstroming: we zien dat voornamelijk starters (o.a. jongeren en jonge gezinnen) en ouderen moeite hebben met het vinden van een passende betaalbare woning in Zwartewaterland. Hierdoor stokt de doorstroming. Ouderen wonen het liefst dichtbij voorzieningen, en zoeken over het algemeen vaak naar een (kleine) woning, en niet een grote eengezinswoning. De starters in onze gemeente vinden het juist moeilijk om een betaalbare eengezinswoning te vinden, omdat de huizenprijzen alsmaar stijgen. Driekwart van de starters die de komende vijf jaar zelfstandig wil gaan wonen is op zoek naar een koopwoning van € 200.00 tot € 300.000.

De betaalbaarheid van deze woningen staat echter onder druk. Deze trend zien we in heel Nederland. Om de doorstroming op gang te brengen en jongeren en ouderen een passende woning te bieden, bieden betaalbare kleinere woningen een uitkomst.

3. Betaalbaarheid Zoals in hoofdstuk 1 al benoemd is, heeft de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de nationale woon- en bouwagenda gepresenteerd. Hierin is betaalbaarheid een belangrijk thema. Om de betaalbaarheid van de woningvoorraad op peil te houden, moet ten minste twee derde van de nieuwe huur- en koopwoningen bestaan uit betaalbare woningen voor mensen met een lager- en middeninkomen. Het gaat hier om sociale huurwoningen en goedkope huurwoningen tot €1.000 per maand en koopwoningen tot de NHG-grens. In 2022 ligt deze grens op €355.000. Deze betaalbaarheidsambities vragen om aandacht in ons woningbouwprogramma. De afgelopen jaren is er in Zwartewaterland voor een groot deel in het dure segment gebouwd, dit betekent dat er voor de komende jaren een grote opgave in het sociale segment ligt. De gemiddelde koopsom van woningen is gestegen van €225.000,(2017) naar €292.000,- (2021). Dit is een stijging van 30 procent. De ontwikkeling is in lijn met de landelijke en provinciale ontwikkelingen. De gemiddelde koopsom ligt in Zwartewaterland echter dermate lager dan landelijk (waar de gemiddelde koopsom in 2021 €387.000,- was) dat het voor de hand ligt de definitie van betaalbare woningen voor Zwartewaterland lager te leggen dan in de nationale woon- en bouwagenda, bijvoorbeeld op €225.000,-.

In hoofdstuk 4 ‘Keuzes voor ons woonbeleid’ leggen we verder uit hoe wij als Zwartewaterland omgaan met de ambities uit de nationale woon- en bouwagenda.

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente | Bouwsteen Wonen | p. 15

4. Wonen en zorg De vergrijzing en andere ontwikkelingen zoals extramuralisering, deconcentratie van voorzieningen en uitstroom uit zorginstellingen, hebben veel invloed op de manier van wonen en de woonomgeving. De komende jaren neemt de vergrijzing in de gemeente verder toe. In 2020 is ongeveer 17% van de bevolking in de gemeente 65 jaar of ouder. In 2030 neemt dit aandeel toe naar 20%. Naar verwachting neemt als gevolg van de vergrijzing het aantal personen met lichte beperkingen toe met ongeveer 500. Er zijn te weinig woningen die aan de vraag van deze doelgroepen voldoen. Dit geldt zowel voor de bestaande woningen als voor de nieuwbouw. Steeds meer mensen willen (maar moeten ook) steeds langer thuis wonen, ook als ze ouder worden meer zorgbehoefte krijgen. Uit het woonbehoefteonderzoek blijkt dat iets minder dan de helft van de huidige 55+’ers (44%) aangeeft dat ze niet in hun huidige woning willen blijven wonen als ze minder mobiel worden. Dit vraagt om geschikte woningen in een toegankelijke woonomgeving of nieuwe woon-zorgconcepten. Het woonbehoefteonderzoek geeft daarom ook aan dat een belangrijk deel van het nieuwbouwprogramma zou moeten bestaan uit toegankelijke woningen. Het toegankelijk maken van de huidige voorraad van bestaande eengezinswoningen zou hier ook een uitkomst kunnen bieden.

5. Toename vraag nieuwe woonvormen De bovenstaande ontwikkelingen leiden er mogelijk toe dat de vraag naar nieuwe woonvormen toeneemt. Steeds meer mensen geven aan dat ze behoefte hebben aan bijvoorbeeld een Tiny House of een collectieve woonvorm. Voor veel mensen bieden dit soort woningen de mogelijkheid om duurzamer te leven, of om juist goedkoper te wonen. Ook is er behoefte aan andere woonvormen zoals mantelzorgwoningen en gezamenlijke woonvormen. Deze ontwikkeling vraagt ons als gemeente om op een ander manier na te denken over wonen, te onderzoeken wat wel en niet past binnen ons beleid en hier waar nodig ruimte voor te maken.

6. Inbreiding boven uitbreiding Sinds 2017 maakt de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ onderdeel uit van het Besluit Ruimtelijke Ordening. Hierin is opgenomen dat binnenstedelijk bouwen de voorkeur heeft boven uitbreiding, mits er binnenstedelijk voldoende ruimte is. Ook de Regionale Woonagenda West-Overijssel gaat hier uitgebreid op in: “het toevoegen van nieuwe woningen gebeurt in beginsel door binnenstedelijke ontwikkeling en transformatie/herstructurering of in de directe nabijheid van bestaande kernen.” Wel is er ruimte voor uitbreidingsplannen, om de vraag naar woningen de komende jaren te kunnen bedienen. De provincie Overijssel heeft hiervoor met de gemeenten in Overijssel een stimuleringskader voor kwalitatieve woningbouw opgesteld, gebaseerd op de gestelde doelen uit de regionale woonagenda. Het kader is niet bindend, maar het biedt mogelijkheden om in gesprek te gaan over hoe woningbouwplannen de gewenste kwaliteit kunnen opleveren voor de omgeving. In deze bouwsteen zijn de principes uit het regionaal stimuleringskader verwerkt.

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente | Bouwsteen Wonen | p. 16

7. Bestaande voorraad: duurzaam, klimaatadaptief en levensloopbestendig Verreweg het grootste deel van de toekomstige woonvoorraad is reeds gebouwd (circa 90%). Circa een derde van de woningvoorraad is gebouwd in de periode van 1992 tot het heden. Deze woningen zijn vaak nog in goede staat. Ongeveer 25% van de woningvoorraad is gebouwd in de periode van 1975 tot 1991. Daarna volgen de bouwperiodes 19651974 (16%), 1946-1964 (11%) en voor 1946 (20%). Deze oudere voorraad vraagt om een kwaliteitsslag op het gebied van energiebesparing, duurzame opwekking van energie en milieukwaliteit. We zien daarnaast ook dat voor een aantal huishoudens de energielasten steeds hoger worden. Een verbetering in de kwaliteit van de huidige woonvoorraad kan mogelijk de lasten verlagen. Dit zijn opgaven die we samen met particuliere eigenaren en met Wetland Wonen oppakken. In de prestatieafspraken 2022-2024 speelt een duurzame sociale woningvoorraad een belangrijke rol en krijgt de komende jaren verder uitvoering. Naar verwachting nemen de gevolgen van klimaatverandering de komende jaren verder toe. Extreme regenbuien en warme dagen (en nachten) zullen in de toekomst steeds vaker voorkomen. Dit kan leiden tot gezondheidsproblemen bij voornamelijk kwetsbare groepen.

De woonomgeving vraagt om een robuuste groenstructuur, met meer biodiversiteit en een groene dooradering van de bebouwing om onze gemeente weerbaarder te maken tegen de gevolgen van klimaatverandering. Zo blijven de onze woonwijken leefbaar en een prettige plek om te wonen.

8. Transitievisie Warmte en aardgasvrije wijken In Zwartewaterland streven we ernaar om in 2050 aardgasvrij te zijn. We verwarmen dan woningen en gebouwen met duurzame warmte. Om dat mogelijk te maken is de transitievisie warmte opgesteld. Als gemeente richten we ons in de transitie naar duurzame warmte vooral op individuele oplossingen. Uit onderzoek blijkt namelijk dat in Zwartewaterland weinig collectieve mogelijkheden zijn, zoals warmtenetten. Uitzondering zijn mogelijk de woonwijken Greente in Genemuiden en DedemsvaartZuid in Hasselt. Voor deze woonwijken liggen mogelijk kansen voor een gezamenlijke duurzame oplossing voor het verwarmen van de woningen. De transitie naar duurzame warmte en aardgasvrije wijken vormt een belangrijke uitdaging voor de komende jaren.

9. Leefbaarheid Het is in Zwartewaterland fijn wonen. In de Leefbaarometer (een instrument van het ministerie van BZK dat informatie geeft over de leefbaarheid in alle buurten en wijken) scoort Zwartewaterland goed op leefbaarheid. Onze gemeente scoort vooral goed op sociale samenhang en overlast en onveiligheid. We scoren relatief slecht op voorzieningen, iets wat gebruikelijk is voor landelijke gemeentes.

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente | Bouwsteen Wonen | p. 17

De leefbaarheid van wijken of buurten kan mogelijk onder druk komen te staan doordat voorzieningen verdwijnen, jonge mensen wegtrekken, een gevoel van onveiligheid, (geluids)overlast, hittestress en wateroverlast etc. Daarnaast maakt de openbare ruimte een belangrijk onderdeel uit van onze leefomgeving. We willen dat iedereen mee laten doen in onze maatschappij en hier onze openbare ruimte op inrichten. Deze ‘sociale kant van wonen’ maakt ook deel uit van ons woonbeleid, waarvoor het samenbrengen van het sociale en fysieke domein een voorwaarde vormt. Vanuit het sociaal domein is in 2022 de preventienota Samen zijn we Zwartewaterland 2022-2028 opgesteld. Positieve gezondheid speelt daarin een belangrijke rol. Dit gaat uit van een bredere blik op gezondheid draagt bij aan het vermogen van mensen om met de fysieke, emotionele en sociale uitdagingen in het leven om te gaan. Én om zo veel mogelijk eigen regie te voeren over hun eigen leven. Deze preventienota dient als input voor keuzes voor het woningbouwbeleid in hoofdstuk 4.

10. Funderingsproblematiek In de wijk Binnenlanden-West in Genemuiden is geconstateerd dat in de sociale huurwoningen van Wetland Wonen sprake is van funderingsproblematiek. Wetland Wonen gaat actief in deze wijk aan de slag met het verduurzamen van de woningen en het verbeteren van de funderingen. Naar individuele woningeigenaren stelt de gemeente zich op als ‘burgervader’; we verwijzen deze eigenaren naar de juiste loketten. Indien er serieuze aanwijzingen zijn dat de funderingsproblematiek ook elders in de gemeente speelt, moet dit onderzocht worden.

11. Arbeidsmigranten In Nederland is een groot tekort aan arbeidspotentieel. Er zijn daarom veel arbeidsmigranten die hier in Nederland komen wonen en werken. Ook in Zwartewaterland werken veel arbeidsmigranten, die tijdens hun verblijf een goede woning nodig hebben. Het liefst dicht bij de plek waar ze werken. Het is belangrijk dat arbeidsmigranten kunnen wonen in een goede woonruimte en dat de huisvesting van arbeidsmigranten in Zwartewaterland niet ten koste gaat van de leefbaarheid in de wijken (denk aan geluidsoverlast en parkeerdruk) Als gemeente Zwartewaterland hebben we hiervoor beleid opgesteld.

12. Doorstroming Doorstroming houdt in dat Zwartewaterlanders binnen de bestaande woningvoorraad en nieuwbouw kunnen doorverhuizen naar een woning die past bij hun levensfase. Door deze verhuizingen komen er woningen vrij voor andere mensen. Bijvoorbeeld: een ouder stel waarvan de kinderen niet meer thuis wonen, verhuist door naar een kleinere woning met een kleine tuin die ze goed kunnen onderhouden. Hun gezinswoning komt hierdoor vrij voor een groeiend gezin, dat door de verhuizing weer een starterswoning vrijmaakt voor een jong stel. Doorstroming is een opgave in de woningbouw - er moeten immers voldoende woningen zijn om door te stromen - maar gaat ook om bewustwording, het behapbaar maken van de stap om te verhuizen, begeleiding en nabijheid van voorzieningen.

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente | Bouwsteen Wonen | p. 18

Andere ontwikkelingen Wonen raakt verschillende thema’s in onze samenleving. De belangrijkste opgaven zijn hierboven toegelicht. Hieronder volgt een korte opsomming van andere relevante ontwikkelingen die op de achtergrond een rol hebben gespeeld bij het opstellen van deze Bouwsteen. • • • • • • • • • • • •

(Duurzame) mobiliteit en bereikbaarheid Parkeerdruk Veranderingen in de landbouw, leegstaande bedrijfsgebouwen Migratie, asielinstroom en (tijdelijke) noodopvang vluchtelingen Afname van biodiversiteit en natuur Afname voorzieningen in kleine(re) kernen Gezonde en beweegvriendelijke leefomgeving Circulariteit Natuurinclusief bouwen Permanente bewoning vakantieparken Belasting van het energienet Zoekgebieden voor de opwek van duurzame energie / klimaatverandering

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente | Bouwsteen Wonen | p. 19

JUISTE WONING OP JUISTE PLEK VOOR JUISTE DOELGROEP

Focus op doelgroepen In onze gemeente wonen door de vergrijzing steeds meer kleine huishoudens (zie figuur 1, 2 en 3), we zien dat starters (zoals jongeren en jonge gezinnen) in de knel komen door de druk op de woningmarkt en de stijgende prijzen en  we zien dat de groeiende groep mensen met een zorgbehoefte op zoek is naar kleinere woningen dan we nu in onze woningvoorraad hebben.

dan in 2009. Ook is een absolute afname te zien bij de bevolking in de leeftijd 35 tot 40 jaar. Deze afname is een landelijke trend. Dat geldt ook voor de afname van het aantal kinderen, al is de afname in Zwartewaterland sterker dan in Nederland. Zoals eerder aangegeven gaat het ons dus niet (alleen) om het toevoegen van voldoende Het aantal 65-plussers in de gemeente is daarentegen duidelijk toegenomen. De woningen, maar vooral om de juiste woning op de juiste plek voor de juiste doelgroep. In gemeente Zwartewaterland vergrijst. In 2009 was bijna 12% van de bevolking 65 dit hoofdstuk beschrijven we welke doelgroepen we in Zwartewaterland willen bedienen jaar of ouder, in 2019 is dit toegenomen naar 17%. Deze vergrijzing is ook in meer en welke woonbehoefte zij hebben. Zoals we ook in onze keuzes (hoofdstuk 4) aangeven, of mindere mate terug te zien in de verschillende kernen. Afgezet tegen het landelijk kijken we in ons ons woningbouwprogramma steeds naar de demografie per kern om te beeld wonen er in de gemeente Zwartewaterland in 2019 relatief meer kinderen in bepalen voor welke doelgroepen waar gebouwd moet worden. de leeftijd tot 15 jaar (ondanks de afname in de afgelopen tien jaar) en minder 65plussers.

FIGUUR 1 Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd 2009-2019 Figuur 3  95+ 90-94 85-89 80-84 75-79 70-74 65-69 60-64 55-59 50-54 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29 20-24 15-19 10-14 5-9 0-4

2009 2019

0

500

1.000

1.500

2.000

95+ 90-94 85-89 80-84 75-79 70-74 65-69 60-64 55-59 50-54 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29 20-24 15-19 10-14 5-9 0-4 -400

ontw. 2009-2019

-200

0

200

400



De toename van de bevolking vertaalt zich ook in een toename van het aantal huishoudens. De afgelopen tien jaar is het aantal particuliere huishoudens in de gemeente met 7% toegenomen (van 7.922 naar 8.485; dat zijn circa 560 huishoudens). De toename heeft zich vooral voorgedaan bij paren en alleenstaanden. Dit is met name het gevolg van de vergrijzing en de individualisering.

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente | Bouwsteen Wonen | p. 20

Figuur 4



600

Bron: CBS 2020

3.

0-4

0-4

Figuur 28  -400 -200 0 200 400 600 0 500 1.000 1.500 2.000 

Primos 2016 Primos 2019 Primos 2020

600

2040

Bron: Woonbehoefteonderzoek Zwartewaterland 2020

De toename van de bevolking vertaalt zich ook in een toename van het aantal Pearl 2016 200 huishoudens. De afgelopen tien jaar is het aantal particuliere huishoudens in de Pearl 9 gemeente met 7% toegenomen (van 7.922 naar 8.485; dat zijn201 circa 560 0 huishoudens). De toename heeft zich vooral voorgedaan migratiesaldo bij paren ennul 2020-2030 2030-2040 alleenstaanden. Dit is met name het gevolg van de vergrijzing en de  individualisering. De komende jaren neemt de vergrijzing verder toe. Uitgaande van de demografische FIGUUR samenstelling prognose op basis van ‘migratiesaldo nul’naar neemt het aantal 2009-2019 huishoudens in de Figuur 42 Huishoudensontwikkeling   leeftijd van 65overig jaar en ouder in de periode 2020-2030 met ruim 650 toe. Deze overig 2009 2019 ontw. 2009-2019 toename doet zich vooral voor in de leeftijd van 75 tot 85 jaar en bij de 85-plussers. eenoudergezin eenoudergezin In de periode 2030-2040 neemt het aantal 65-plussers verder toe, met ongeveer 300 gezin gezin huishoudens. In deze periode gaat het om een flinke toename van de huishoudens paar paar Dealleenstaand drievan grootste binnen gemeentealleenstaand zijnkomt Genemuiden (3.300 huishoudens), in de leeftijd 85 jaarkernen en ouder.

De de Pearl-prognose tot vergelijkbare Hasselt (2.890 huishoudens) en Zwartsluis (1.990 huishoudens). De kernen aantallen als het gaat de groei 65-plus-huishoudens. Volgens 2019 0 om 1.000 2.000 van 3.000 4.000 -300 -200 -100Pearl 0 100 200 300 400 Kamperzeedijk (190 huishoudens) en Mastenbroek (50 huishoudens) zijn relatief  neemt het aantal 65-plus-huishoudens in Zwartewaterland toe met zo’n 750 in de klein. periode 2020-2030. Voor de periode 2030-2040 komt Pearl 2019 uit op een toename van nog eens 600 huishoudens in de leeftijd van 65 jaar en ouder. De afgelopen jaar is het aantal de leeftijd 65weinig jaar enafouder Zo’n 30% van tien de huishoudens is 65huishoudens jaar of ouder.inDat aandeelvan wijkt van FIGUUR 3 Huishoudensprognose naar leeftijd 2020-2040 Zwartewaterland  flink toegenomen. In 2009 was bijna 23% van de huishoudens 65 jaar of ouder, in gemiddelde Figuurhet 29landelijke  (migratiesaldo nul) (28%) en van het gemiddelde in Overijssel (29%). Per De drie grootste kernen binnen de gemeente zijn Genemuiden (3.300 huishoudens), 2019 is dat aandeel toegenomen tot ruim 29%. Absoluut gezien betekent dit een 2.000 kern zijn er beperkte verschillen.

In Zwartsluis en Hasselt wonen relatief gezien Hasselt (2.890 huishoudens) Zwartsluis (1.990 huishoudens). Devan kernen toename met bijna 700 van 1.800 2009 naar meer 65-plussers, in dehuishoudens, kleineen kernen minder. Inhuishoudens Zwartsluis is in 15% de 2.500 1.500 2020 Kamperzeedijk (190 huishoudens) en Mastenbroek (50 huishoudens) zijn relatief de huishoudens 2019. huishoudens in zelfs 75 jaar of ouder. De sterftekans neemt voor deze huishoudens 2030 1.000 klein. komende tien jaar flink toe. 400

Bron: CBS 2020

800

 8 van  Zo’n 30% de huishoudens is 65 jaar of ouder. Dat aandeel wijkt weinig af van 0 Figuur

500



< 25 jaar Bron: berekening 2020 kern zijnwoningbehoefte er beperkte verschillen. In Zwartsluis en Hasselt wonen relatief gezien Kamperzeedijk 25 - 34 jaar meer 65-plussers, in de kleine kernen minder. In Zwartsluis is 15% van de Zwartsluis 35 - 44 jaar  huishoudens zelfs 75 jaar of ouder. De sterftekans neemt voor deze huishoudens de Mastenbroek De samenstelling van deflink huishoudens naar leeftijd in 2030 per kern wordt in 45 - 54 jaar komende tien jaar toe. 55 - 64 jaar Hasselt belangrijke mate bepaald door de huidige samenstelling van de huishoudens naar  65 - 74 jaar FIGUUR naar leeftijd, per kern 84 Huishoudens  leeftijd.Figuur DeGenemuiden voortgaande vergrijzing is terug te zien in alle kernen. Wel valt op dat de 75+ jaar leeftijdsverdeling in Genemuiden op dit moment nog wat jonger is dan in beide Zwartewaterland 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% < 25te jaar andere grotere kernen. In alle kernen is tussen 2020 en 2030 een sterke toename Kamperzeedijk  25 - 34 jaar zien van de leeftijdsgroep 75-plus. In Genemuiden en Hasselt neemt in deze periode Zwartsluis 35 - 44 jaar ook de leeftijdsgroep 65 tot 75 jaar nog in omvang toe. In Zwartsluis gaat deze 45 - 54 jaar Mastenbroek Bijna 40% van de huishoudens is een gezin.

Daarmee ligt het aandeel ruim boven leeftijdsgroep naar verwachting licht in omvang afnemen. Voor de kernen 55 - 64 jaar Hasseltaandeel (26%) en boven het aandeel in de provincie Overijssel het landelijke (32%). Genemuiden en Zwartsluis geldt dat het aantal huishoudens in de leeftijd van 55-64 65 - 74 jaar Genemuidenwonen in Zwartewaterland minder alleenstaanden dan landelijk Daarentegen jaar in 2030 in omvang toeneemt. Dit betekent voor deze kernen nog een duidelijke 75+ jaar gemiddeld (32%) gemiddeld in de provincie (35%). Ongeveer 55% 0% en10% 20% 30% 40% 50% en 60% 70%in 80% 100%van de toename van de huishoudens in de leeftijd 65 jaar ouder 204090% en verder.

huishoudens in Zwartewaterland zijn een- of tweepersoonshuishoudens. In  Zwartsluis en Hasselt wonen relatief iets meer alleenstaanden en paren en minder  gezinnen dan in de andere kernen. Bijna 40% van de huishoudens is een gezin. Daarmee ligt het aandeel ruim boven  FIGUUR95 Huishoudens naar samenstelling, per kern Figuur  het landelijke aandeel (26%) en boven het aandeel in de provincie Overijssel (32%). Daarentegen wonen in Zwartewaterland minder alleenstaanden dan landelijk Zwartewaterland alleenstaand gemiddeld (32%) en gemiddeld in de provincie (35%). Ongeveer 55% van de Kamperzeedijk paren huishoudens in Zwartewaterland zijn een- of tweepersoonshuishoudens. In Zwartsluis 34/50 Zwartsluis en Hasselt wonen relatief iets meer alleenstaanden en parengezin en minder Mastenbroek eenoudergezin gezinnen dan in de andere kernen. Hasselt  Genemuiden Figuur 9  Zwartewaterland 0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Kamperzeedijk  Zwartsluis

meer alleenst.

alleenstaand paren gezin

Alleenstaanden Mastenbroek komen voor in alle leeftijdsklassen. Naarmate de leeftijd toeneemt, eenoudergezin neemt hetZwartewaterland: aandeel alleenstaanden toe. gemeente Van de 75-plussers de gemeente Hasselt Samen ook zijn we wonen in onze | BouwsteeninWonen | p.alleenst. 21 is meer ongeveer de helft alleenstaand. Genemuiden

Bron: Eenhedenbestand Zwartewaterland 2020

<25 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75-84 jaar 85+ jaar

Bron: Eenhedenbestand Zwartewaterland 2020

het landelijke gemiddelde (28%) en van het gemiddelde in Overijssel (29%). Per  11/50 Zwartewaterland

DOELGROEPEN*

Jonge stellen >> >> >>

Leeftijd tot 35 jaar. Voorkeur voor een koopwoning. Betaalbaarheid belangrijk, een woning vinden is voor deze groep niet makkelijk.

>> >>

Voorkeur voor grondgebonden woning. +/- 70m2**

Jonge gezinnen >> >> >> >>

Wonen graag in een gezinsvriendelijke wijk. Aanwezigheid van voorzieningen (zoals een school). Voorkeur voor koop (wanneer de financiën dat toelaten). Nieuwe generatie jonge gezinnen hecht belang aan duurzaamheid en vernieuwende woonvormen.

>>

>>

Voorkeur voor grondgebonden woning met veel kamers en goede buitenruimte. +/- 70m2**

Alleenstaanden >> >> >> >>

In 2020 24% van de huishoudens in Zwartewaterland. Alleenstaande jongeren behoren ook tot deze groep. Voorkeur voor woning met meerdere kamers. Voorkeur voor voorzieningen in de buurt.

>>

>>

Op zoek naar betaalbare woning, huurwoning, meergezinswoning of wooncollectieven. +/- 70m2**

Eenoudergezinnen >> >>

Over het algemeen minder financiële ruimte. Belangrijk om woning te hebben in een goede woon- en leefomgeving met goede voorzieningen, onderwijs en een sterk sociaal netwerk.

>>

>>

Zoekt een passende en betaalbare woning (veelal sociale huur). +/- 70m2**

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente | Bouwsteen Wonen | p. 22

DOELGROEPEN*

Gegroeide gezinnen >> >> >>

>>

>>

Gezinnen met opgroeiende kinderen of samengestelde gezinnen. Behoefte aan een woning met meer privacy en ruimte. Wonen vaak in groene stadswijken of dorpse milieus met ruime twee-onder-een-kappers en vrijstaande woningen. Vaak meer financiële mogelijkheden door dubbele inkomens en (overwaarde op hun) koopwoning. Potentie om verhuisketen op gang te brengen.

>>

>>

Voorkeur voor grotere/ meer comfortabele woningen (wanneer de financiën dit toelaten). +/- 120m2 of meer.

Empty nesters >> >> >>

>>

>> >>

Leeftijd 55 tot 65 jaar. Hebben kinderen. Veel verschillende woonwensen: een nieuwe grondgebonden woning, een zelfbouwwoning of riante en luxe appartement. Een deel wil ook kleiner gaan wonen, maar met voldoende kamers voor werk, hobby of (klein)kinderen. Huishoudens uit koop willen graag terug naar koop. Huishoudens uit huur willen graag terug naar huur.

>>

>>

Voorkeur voor grondgebonden woningen (met een kleine tuin). +/- 70m tot 120m2**

Stellen van middelbare leeftijd >> >> >> >>

Leeftijd 35-65 jaar. Hebben geen kinderen. Vaak meer financiële ruimte. Hechten vaak waarde aan wooncomfort en duurzaamheid, daarom geïnteresseerd in nieuwbouw.

>>

>>

Voorkeur voor een grondgebonden koopwoning met buitenruimte. Diverse voorkeuren: vaak tussen de +/- 70m en 100m2**

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente | Bouwsteen Wonen | p. 23

DOELGROEPEN*

Vitale senioren >> >> >> >>

>>

Leeftijd vanaf 65 jaar. Soms behoefte om dichtbij (klein)kinderen te blijven wonen. De woonbehoefte van deze doelgroep is erg uiteenlopend. Over het algemeen willen vitale senioren zolang het mogelijk is in hun huidige woning blijven wonen. De verhuisgeneigdheid is daarom ook laag. Ze zijn zich vaak wel bewust van dat kleiner wonen een optie is als ze het onderhoud van het huis en het huishouden niet meer zelf kunnen doen, of als traplopen bijvoorbeeld niet meer gaat.

>>

>>

>>

Huishoudens uit koop willen graag terug naar koop. Huishoudens uit huur willen graag terug naar huur. Wanneer deze doelgroep klaar is om te verhuizen gaat de voorkeur uit naar grondgebonden woningen (met een kleine tuin) van +/70m2**.

Senioren met zorgvraag >> >> >> >> >> >>

In de leeftijd van 75+. Ouderen die te maken krijgen met gezondheids- of ouderdomsklachten. Mogelijkheid tot aanpassen woning of verhuizen naar seniorenwoning. Voorkeur voor seniorenwoning met tuin of appartement met buitenruimte. Behoefte aan geclusterd wonen en nultredenwoningen neemt toe. Nabijheid van zorg en voorzieningen speelt rol in keuze te verbouwen of te verhuizen.

>>

>>

Voorkeur voor seniorenwoning met tuin of appartement met buitenruimte. Minder dan 70m2 **

Bijzondere doelgroepen >>

>>

Gaat om mensen met een beperking, studenten, kenniswerkers, statushouders, arbeidsmigranten, maar ook huishoudens met specifieke woonwensen zoals collectieven. De meeste van deze bijzondere doelgroepen nemen in omvang de komende decennia toe.

>>

Nog geen sluitend beeld over de omvang van de woonwensen van deze groep.

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente | Bouwsteen Wonen | p. 24

* De doelgroepen uit dit hoofdstuk zijn gebaseerd op onderzoek door bureau RUIMTEVOLK. De doelgroepen zijn geen one size fits all, maar ‘Zwartewaterlands’ gemaakt aan de hand van gesprekken die gevoerd zijn met ambtenaren, college, woonaanjager, marktpartijen en Wetland Wonen. ** Tijdens gesprekken met marktpartijen kwam 60m2 naar voren als ‘kleine’ woning. Na een analyse van vergelijkbare gemeenten komt naar voren dat 70m2 beter passend is in gemeenten zoals Zwartewaterland. Kleine woningen in Zwartewaterland zijn niet hetzelfde als kleine woningen in stedelijke gebieden.

Aandacht voor jongeren Jongeren worden in bovenstaande tabel niet apart benoemd, omdat jongeren (leeftijd 18 tot 35 jaar) zich in meerdere doelgroepen bevinden. Zo vallen jongeren mogelijk onder alleenstaand, jong stel, jong gezin en éénoudergezin. Als we jongeren als één doelgroep zouden benaderen ontstaat een erg uiteenlopende woonbehoefte en dit geeft geen duidelijk beeld. Een jonge alleenstaande heeft immers een mogelijk een andere woonbehoefte dan een jong gezin. Door de focus te leggen op de behoeften van alleenstaanden, jonge stellen, jonge gezinnen en éénoudergezinnen, krijgen we de behoeften van jongeren goed in beeld. In hoofdstuk 5 benoemen we een aantal instrumenten dat we specifiek voor starters op de woningmarkt inzetten.

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente | Bouwsteen Wonen | p. 25

ALLE DOELGROEPEN BEDIENEN

4.

Keuzes voor ons woonbeleid Om onze ambities waar te kunnen maken en alle doelgroepen te kunnen bedienen, maken we in ons woonbeleid de volgende keuzes:

1. Inbreiding gaat boven uitbreiding

Beoogd resultaat: Woningbouw versterkt kwaliteiten van de dorpen en het landschap In ons woningbouwprogramma kijken we eerst naar inbreidingsmogelijkheden. Als inbreiding niet mogelijk is komen uitbreidingslocaties in beeld. Denk hierbij aan ontwikkellocaties als Hasselt om de Weede, Tag West, Binnenveld en locaties in Zwartsluis. Waar woningbouw in de kernen plaatsvindt, kiezen we zoveel mogelijk voor inpassing binnen de bestaande stedenbouwkundige structuren. Bij woningbouw en ontwikkelingen in het buitengebied is landschappelijke inpassing noodzakelijk. Het ontwikkelen van nieuwe erven in het buitengebied is niet toegestaan. Bij inbreiding spelen belangrijke dilemma’s een rol, onder andere het behouden van ruimte voor groen, speelruimte voor kinderen en openheid van het landschap. Inbreiding en verdichten kan mogelijk leiden tot minder ‘open ruimte’ voor bijvoorbeeld groen (en ook minder ruimte voor bewegen, ontmoeten en spelen), klimaatadaptieve maatregelen of het behoud van het karakter van Zwartewaterland. Het is belangrijk om bij de beoordeling van inbreidingsvoorstellen deze ontwikkelingen in samenhang te bekijken.

We zoeken bij inbreiding naar een architectuur en stedenbouw waar verdichting (hogere bouw) gepaard gaat met groen en een sterke goede kwaliteit openbare ruimte: de hoogte in en groen behouden op een manier die past bij de schaal en het karakter van Zwartewaterland.

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente | Bouwsteen Wonen | p. 26

Daarnaast streven we naar voldoende ruimte voor klimaatadaptatie, toenemende weersextremen, biodiversiteit en ruimte voor bewegen, ontmoeten, sporten en spelen. We dagen de markt uit om inbreidingsmilieus van Zwartewaterlandse kwaliteit te ontwikkelen en tegelijkertijd de openbare ruimte te versterken. Als we verdichten kan dit betekenen dat de parkeernorm mogelijk omlaag moet. Wonen is leidend ten opzichte van parkeren. We verkennen hoe we hier ons parkeerbeleid zo goed mogelijk op aan kunnen passen en kijken bij dit vraagstuk naar instrumenten zoals een parkeerfonds als mogelijke oplossing. Woningsplitsing kan onderdeel zijn van inbreiding, mits een woning hiervoor geschikt is en de woning na splitsing past bij de doelgroepen die we hier beogen. We staan daarom woningsplitsing toe, mits er na splitsing volwaardige woningen overblijven (geen verkamering). We hebben hierbij aandacht voor de gevolgen voor financiën, leefbaarheid, parkeerdruk en groen.

2. Woningbouwplannen moeten passen binnen de vastgestelde lokale woonbehoefte

Beoogd resultaat: Bouwen waar lokaal behoefte aan is De komende jaren zetten we in op een woningbouwproductie van 750 woningen. Omdat altijd een deel van de plannen vertraging oploopt of uitvalt, kiezen we voor een hogere plancapaciteit van ca. 950-1.000 woningen. Niemand weet hoe de wereld er over vier jaar uitziet. Daarom willen we flexibel in kunnen spelen op ontwikkelingen die de komende jaren mogelijk plaatsvinden. We zetten daarom in op adaptief programmeren en blijven de voortgang monitoren. In het verlengde daarvan stellen we eind 2022/begin 2023 een eigen woonbehoefteonderzoek op in navolging van het regionale woonbehoefteonderzoek dat in 2022 wordt uitgevoerd.

Ons woningbouwprogramma tot 2030 ziet er als volgt uit: • Hasselt: ca. 250 woningen • Genemuiden ca. 375 woningen • Zwartsluis ca. 125 woningen • Kleine kernen eigen woningvraag, toevoeging van 1 à 2 woningen per jaar • Buitengebied eigen woningvraag

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente | Bouwsteen Wonen | p. 27

3. Minimaal tweederde van het woningbouwprogramma moet betaalbaar zijn

Beoogd resultaat: Voldoende woningen in het bestaande segment om doelgroepen die in de knel komen een kans te geven op de woningmarkt Als Zwartewaterland houden we ons aan de ambities van het Rijk in de Nationale Woonen Bouwagenda (NWBA): minimaal tweederde van ons woningbouwprogramma moet betaalbaar zijn en ten minste 30% van onze woonvoorraad is sociale huur. Wij vinden het belangrijk om de komende jaren prioriteit te geven aan betaalbare woningen voor starters (waaronder jongeren en jonge gezinnen) in onze gemeente. In de NWBA staat het begrip betaalbaar voor huur tot €1.000 in de maand en koop tot €355.000. Deze prijsgrenzen zijn voor onze gemeente vrij hoog. Daarom streven we binnen die tweederde betaalbare woningen naar een aanzienlijk deel koopwoningen voor lage- en middeninkomens.1 We hebben binnen ons woningbouwprogramma aandacht voor extra aanbod voor de middeninkomens (€39.000,- tot €55.000,- voor alleenstaanden, €43.500,- tot €74.000,- voor meerpersoonshuishoudens).2 Daarnaast willen we ervoor zorgen dat deze betaalbare woningen voor een langere periode in het betaalbare segment behouden blijven. Dat betekent dat de eerste koper een woning bijvoorbeeld niet binnen vijf jaar met winst door mag verkopen. In hoofdstuk 5 verkennen we hier instrumentarium voor.

Voor wat betreft sociale huur streven we ernaar om de komende jaren conform de prestatieafspraken 85-195 sociale huurwoningen toe te voegen.

4. De woningtypen moeten aansluiten op de kwalitatieve woonbehoefte per gebied/kern en doelgroepen

Beoogd resultaat: Woningtypen aansluitend bij behoefte De komende jaren groeit het aantal kleine huishoudens en verandert de woonbehoefte. We hebben op dit moment in Zwartewaterland vooral veel grote woningen, zowel in de bestaande woningvoorraad als in de woningbouwplannen. We willen de komende jaren niet meer van hetzelfde bouwen als wat we al hebben.

1 Bijvoorbeeld: €225.000 (benodigd jaarinkomen voor hypotheek bij deze koopsom is €49.000,- in 2022).

Jaarlijks indexeren we de prijs van de woning die wij in Zwartewaterland ‘betaalbaar’ achten.

2 Zoals gedefiniëerd in de methodologische verantwoording programma betaalbaar wonen (2022).

Deze definitie kan jaarlijk geïndexeerd worden.

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente | Bouwsteen Wonen | p. 28

Om voldoende diversiteit in ons woningaanbod te houden leggen we bij nieuwe plannen de focus op kleinere woningen (zoals uitgewerkt bij doelgroepen). Dit zijn woningen kleiner dan 120 m2. We willen vooral extra woningen toevoegen die voor starters en senioren geschikt zijn. Door op deze manier in het betaalbare segment voor de jongste en de oudste woningzoekenden op onze woningmarkt woningen toe te voegen, halen we wat druk van de onderkant van de markt en willen we doorstroming op gang brengen. Hierbij wordt maatwerk geleverd per kern en gebied. Zo zien we bijvoorbeeld dat er in Zwartsluis relatief veel senioren wonen en dat in Genemuiden weinig mensen van buiten de kern komen wonen. Hier houden we rekening mee in het type en de prijsklasse van de woningen die we toevoegen.

5. Speciale aandacht voor starters en senioren

Beoogd resultaat: Vergroten van de kansen van starters door inzet op starterswoningen en doorstroom van senioren We bouwen specifiek voor de doelgroepen die we belangrijk vinden en waar we zien dat de behoefte ligt (zie hoofdstuk 3). Daarbij ligt de focus op alleenstaande jongeren, jonge stellen, jonge huishoudens/jonge gezinnen, senioren en bijzondere doelgroepen; voor hen is het aanbod in Zwartewaterland nog klein. Per gebied bepalen we het accent op de doelgroepen.

6. Er moet ruimte zijn voor bijzondere woonvormen

Beoogd resultaat: Ruimte voor nieuwe concepten en innovatie in de woningvoorraad in Zwartewaterland We bieden ruimte voor initiatieven met een vernieuwend en innovatief karakter. We denken hierbij bijvoorbeeld aan tiny houses, collectieve woonvormen zoals bijvoorbeeld een Knarrenhof, collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO), meergeneratiewoningen, mantelzorgwoningen, wonen op het water e.d. We bouwen hierbij alleen naar behoefte. Ook hiervoor bieden we maatwerk per gebied.

Samen zijn we Zwartewaterland: wonen in onze gemeente | Bouwsteen Wonen | p. 29

7. Toegankelijk bouwen

Beoogd resultaat: 350 van de 750 nieuw te bouwen woningen zijn toegankelijk We zetten in ons woningbouwprogramma in op toegankelijke woningen. Dit zijn woningen geschikt voor een traplift, met een draaicirkel voor een rolstoel en brede deuren. In de sociale huur zijn alle toevoegingen multifunctioneel: gelijkvloers of met een eenvoudige ingreep gelijkvloers te maken.