6. Brief college van 27 januari 2021 over Woonbehoefteonderzoek

\

gemeenLe ì

Zwørtewøterlønd Aan de raad van de gemeente Zwartewaterland

Uw brief van

Behandeld door F. van Voorst

Uw kenmerk

Bijlage(n)

Ons kenmerk 20.673

Onderwerp Woonbehoefteonderzoek

Hasselt, 27 januari 202L

Geachte raadsleden,

In 2020 is in samenwerking met Wetland Wonen het nieuwe woonbehoefteonderzoek opgestart, waaryan u het resultaat als bijlage bij deze brief aantreft. Wij bieden het door bureau Wim Vos opgestelde onderzoeksrapport thans ter kennisneming aan.

Totstandkoming Onderdeel van het proces om tot een onderzoeksrappoft te komen was het houden van een enquête. In eerste instantie waren er ongeveer 600 respondenten. Het was op grond hiervan slechts mogelijk om op het niveau van de hele gemeente uitspraken te doen met voldoende statistische betrouwbaarheid. Het was daarom de bedoeling om via een rappel tot een hogere respons te komen. Vanwege de impact van de eerste coronagolf voor onze gemeente hebben wij van het doen uitgaan van een rappel afgezien. In eerste instantie is de landelijke Primos prognose gebruikt als onderlegger voor bepaling van de woningbehoefte. De uitkomsten daarvan gaven naar ons inzicht echter geen goed beeld van de werkelijke kwantitatieve ontwikkeling. Om die reden is gebruik gemaakt van de - eveneens landelijke - Pearll prognose die een beter uitganspunt vormt voor de behoefteberekening. Op basis van onder andere demografische gegevens en de uitkomsten van de enquête heeft bureau Wim Vos de kwalitatieve behoefte in kaaft gebracht.

Relatie met de Woonvisie In 2017 heeft uw raad de Woonvisie vastgesteld die in beginsel een looptijd heeft tot 2025. Daarin is in brede zin het woonbeleid bepaald. Het huidige woonbehoefteonderzoek heeft tot doel om de behoeftecijfers te actualiseren. Het vervangt derhalve niet de Woonvisie, maar geeft wel een actueel inzicht in de behoefte die ook in de Woonvisie aan de orde komt. Op basis hiervan kan het nieuwbouwprogramma, voor zover mogelijk, worden herijkt.

Relatie met het rekenka meronderzoek Het woonbehoefteonderzoek heeft een zijdelingse relatie met de adviezen van de rekenkamercommissie: daarin wordt aanbevolen dat in bouwprojecten rekening gehouden wordt met het actuele woonbeleid. Het woonbehoefteonderzoek leveft hiervoor een belangrijke bouwsteen, te weten inzicht in de behoefte. Hoe wij hiermee om willen gaan is hieronder vermeld.

Leeswijzer Het rapport vangt aan met een samenvatting van 6 pagina's. Hierin zijn de belangrijkste uitkomsten van het onderzoek vermeld. De tabellen 2 en 3 zijn hieronder weergegeven en bevatten het richtinggevend woningbouwprogramma naar respectievelijk segmenten en woningtypen. Het feitelijke onderzoeksrappott betreft de pagina's 7 tlm 48. De pagina's 49 en 50 betreffen de begripsbepalingen en een overzicht van plancapaciteit, Eén van de begripsbepalingen vraagt bijzondere aandacht. Er is voor gekozen om in plaats van'appartementen'uit te gaan van'multifunctionele woningen'. Dit kunnen zowel appartementen zijn als andere vormen van gelijkvloerse, of relatief eenvoudig gelijkvloers te maken woningen. Dit geeft meer

1

Van het CBS en het PBL (planbureau voor de leefomgeving)

flexibiliteit in bouwvorm om in te spelen op de gevolgen van vergrijzing. Dit tegen de achtergrond dat senioren in Zwaftewaterland, indien gesteld voor de keus, meestal de voorkeur hebben voor een grondgebonden woning in plaats van een appartement.

Tabel I

Rich

evend wonin

ma2020-2030 naar s

u

menten

Kooo < € 300.000 > € 300.000

275

100

375 22s 75

22s

Huur <€619

50

25

>c619

25

50

75

Totaal

575

175

750

Exclusief +50 intramurale plaatsen

Tabel 2

Richtin

evend won

ramma 2020-2030 naar wonin

bouw

n

Vri.i staand en tweekappel

225

Hoek- en tussenwoning Multifunctionele wonine

275

75

100

75

175

Totaal

600

150

750

225

3s0

Opmerkingen en kanttekeningen Er is sprake van twee onderdelen: de berekende woningbehoefte en het advies m.b.t. het woningbouwprogramma. Dat advies is mede gebaseerd op de gesprekken met stakeholders (makelaars en ontwikkelaars) De in de enquête geuite woonwensen zijn van relatief grote invloed geweest op de behoeftebepaling. De vraag naar multifunctionele- en huurwoningen moet worden bezien in relatie tot de vergrijzing en het fenomeen dat ouderen in veel gevallen een woonwens uiten uit voorzorg. De praktijk laat echter zien dat veel ouderen een verhuizing - om alleszins begrijpelijke redenen - zo lang mogelijk uitstellen. Om die reden moeten bovenstaande tabellen niet in absolute zin worden toegepast maar enigszins'door de oogharen'worden bekeken. Dat laat onverlet dat multifunctionele woningen voor diverse doelgroepen een adequate oplossing zijn en, mits op de juiste locatie en met de juiste kosten/kwaliteitsverhouding, aantrekkelijk kunnen zijn voor ouderen en daarmee ook doorstroming op gang brengen. Opvallend is de schijnbare añruezigheid van behoefte aan huurwoningen in het middenhuursegment (ca.

€ 750 - 900), In het kader van het onderzoek lijkt daar geen behoefte aan te bestaan, maar er is ongetwijfeld een aantal huishoudens dat wel wil verhuizen, teveel verdient om een sociale huurwoning te mogen huren, maar te weinig voor een koopwoning en daarmee aangewezen is op dit segment. Het is de vraag of dit voldoende uit de enquête kon worden gedistilleerd. Er is daarom geen aanleiding om die categorie bij voorbaat uit te sluiten. Verder zijn er verschillende wegen die naar Rome leiden. Goedkopere woningen voor starters bijvoorbeeld kunnen nieuw gebouwd worden maar ook de nieuwbouw van seniorenwoningen kan via doorstroming in de bestaande voorraad op een efficiënte manier aanbod voor starters opleveren. Om die reden toont de woningbehoeftetabel op blz, 37 afgeronde aantallen: soms zijn alternatieve benaderingen met vergel ijkba re effecten mogel ijk. Vanwege de eerder genoemde, beperkte statistische betrouwbaarheid op een lager niveau dan de hele gemeente is de tabel per kern op blz. 41 niet in harde getallen aangegeven, maar in symbolen. Als laatste willen wij opmerken dat het bij een behoeftebepaling altijd gaat om een benadering van de werkelijkheid.

In de praktijk zijn er diverse uitdagingen om het programma te realiseren, Het gaat daarbij onder andere om RO-aspecten, grondposities, bouwclaims en andere reeds gesloten contracten, financiële aspecten en het vermogen van een woningcorporatie om de nieuwbouw te realiseren. Ook de omstandigheden kunnen in de loop der tijd veranderen. Met flexibel bestemmen kan daarop in zekere mate worden geanticipeerd. De onderzoeksresultaten zijn ríchtinggevend voor sturing en bijsturing in bestemmingsplannen.

2

Vri¡staande woningen en tweekappers zijn samengevoegd omdat het om deels uitw¡sselbare categorieën gaat.

Toepassing Wij hebben besloten de uitkomsten van het onderzoek, met inachtneming van bovenstaande kanttekeningen, toe te passen bij de besluiWorming met betrekking tot de nieuwbouw van woningen. Tweejaarl ijkse actualisatie Omdat de totstandkoming van dit rapport langer heeft geduurd dan aanvankelijk was voorzien, is het ons voornemen om de tweejaarlijkse actualisatie niet zoals gepland in 2021 maar in 2022 op te staften.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Zwartewaterla de

de secretaris,

.J. Bilder

drs. D.S. Ruddijs

Postadres Postbus 23 8060 AA Hasselt

Bezoekadres

Telvorenstraat 2 8061 CB Hasselt

Telefoon 14038

Internet

BNG BanK

info@zwadewaterland. nl

IBAN Rekeningnummer: NL91 BNGH 0285 0928 71

www.zwaftewaterland, nl