4a. Bijlage 1 - Plantoelichting Wetland Wonen

Herontwikkeling De Meente Genemuiden

Herijking 2018

‘BRUG NAAR JE TOEKOMST’ CONCEPTVERSIE 1 juni 2018

In opdracht van Wetland Wonen, Vollenhove :

1 juni 2018 ONTWERPERS en meedenkers

Inleiding Vraagstelling Wetland Wonen heeft het voornemen om woonzorggebouw De Meente in Genemuiden te herontwikkelen. In vervolg op reeds verrichte studies naar de marktpotentie (april 2012) en de tussenstap naar herijking hiervan (maart 2017), ligt nu de vraag voor om tot analyse van de resultaten te komen en een aanzet te geven tot het formuleren van een aantal concrete bouwinitiatieven. De analyse moet leiden tot een productvoorstel, op basis waarvan Wetland Wonen een richtinggevend besluit kan nemen over: - de meest wenselijke ombouwvariant van het bestaande verpleeggebouw, - de meest wenselijke nieuwbouwvariant op de vrijgekomen delen van het perceel, - de hiervoor noodzakelijke fasering van de uitvoering. - aldus resulterend in de meest wenselijke herontwikkeling van De Meente. Wetland Wonen heeft Grunstra Architecten (GA) gevraagd om deze fase van het proces, de herijking van het onderzoek uit 2012, uit te werken. Onderhavig rapport is in conceptvorm, d.d. 16-11-2017, reeds aan partijen aangeboden. Presentatie en vervolgoverleg over de inhoud van het conceptrapport hebben geleid tot enige bijstelling in deze definitieve versie. Aanvullend is een verdiepingsslag gemaakt betreffende de gewenste stedenbouwkundige uitgangspunten en de woningtypologieën. Ook deze verdiepingsslag (massastudie) is in dit definitieve rapport “herijking 2018” verwerkt.

Wetland Wonen omschrijft de opgave als een proces van “krimp voor kwaliteit”, zoals de corporatie dit op meerdere plaatsen in de regio initieert en uitvoert. Tijdens de analysefase is de verkregen informatie uit het onderzoek “tussenstap herijking van de marktpotentie”, rapport d.d. 16-03-2017, in de juiste context geplaatst. Om goed bij de inhoud van dit onderzoek te kunnen aansluiten, volgt hierna een beknopte samenvatting van de belangrijkste bevindingen uit dit onderzoek “tussenstap herijking”. Aansluiting onderzoek tussenstap herijking marktpotentie De Meente, maart 2017 CONSULTATIE BELANGHOUDERS

‘BRUG NAAR JE TOEKOMST’ Wetland Wonen heeft de belanghouders van De Meente geconsulteerd en gevraagd een actieve rol te vervullen bij het in beeld brengen van knelpunten en kansen voor de locatie. Deze belanghouders zijn: Stichting De Meente, Woonzorgconcern Ijsselheem, PGVZ/Akkerwinde en de gemeente Zwartewaterland.

Duidelijk is geworden dat partijen graag actief willen meedenken over de herontwikkeling van De Meente. Ook is helder dat de afzonderlijke motivaties van belanghouders deels verschillen, maar de belangen lopen zeker niet uiteen. Onderschreven wordt, dat de integrale combinatie van beschut en veilig wonen, intensieve zorgverlening en goede welzijnsfaciliteiten een elkaar versterkend effect heeft en daarmee voor De Meente tot een goed toekomstperspectief kan leiden.

Herontwikkeling De Meente Genemuiden – inleiding :

1 juni 2018 ONTWERPERS en meedenkers

Inleiding RISICO’S Kernrisico voor Wetland Wonen is natuurlijk leegstand; deze leegstand zal gaan ontstaan door frictie tussen de toekomstige vraag, als gevolg van beschreven verschuivingen in de markten voor wonen en zorg enerzijds, en het thans aanwezige aanbod in De Meente anderzijds. Kijkend naar De Meente en omgeving, zijn er 2 duidelijk aanwijsbare factoren die leegstand in de hand kunnen werken, zo is gebleken uit de consultatieronden met belanghouders: (gebrek aan) functionaliteit en (gebrek aan) woonbeleving. FUNCTIONALITEIT - alle kleine woningen in en rond De Meente vormen een potentieel leegstandrisico; deze woningen hebben een beperkte toegankelijkheid en aanpasbaarheid; zodra de zorgvraag van de bewoner toeneemt vermindert het functioneel gebruik van de woning; specifiek worden genoemd: de bouwdelen Lage en Hoge Vlakte en woningen Dorus Rijkersstraat; opgemerkt wordt dat Zuidwal/Akkerties ook in deze risicocategorie valt, maar het besluit tot sloop van deze bouwdelen reeds is genomen; - de kerkzaal vormt een potentieel risico omdat het een grote, inpandige ruimte betreft die “slechts” voor specifiek gebruik geschikt is; er is weliswaar sprake van een nog lopend huurcontract (2025) met Stichting De Meente, maar er moet worden gekeken naar de potentie van de kerkzaal als duurzaam verhuurbaar oppervlak en naar mogelijkheden van multifunctioneler gebruik; - algemene

ruimten Stichting De Meente: een aantal van deze ruimten zijn voor eigen gebruik, maar veel m2’s worden doorverhuurd; de vraag moet worden gesteld, of al deze ruimten in de toekomst functioneel gewenst zijn; - de verpleegappartementen Vossenland en Vinkeland zijn zeer specifiek gebouwd conform Bouwmaatstaf CBZ 2005; dit concept van groepswonen blijkt na 13 jaar reeds achterhaald te zijn en lastig te exploiteren; het zijn daarom op termijn niet alleen “risico-m2’s” voor de zorginstelling, Woonzorgconcern IJsselheem, maar ook voor de verhuurder, Wetland Wonen, als in 2025 het huurcontract afloopt. Er dient rekening te worden gehouden met de noodzaak van een toekomstige herpositionering van genoemde ruimten en functies.

WOONBELEVING - de huidige bebouwingsdichtheid en bebouwingsvorm zorgt voor een intramurale uitstraling en imago van De Meente; - verbetering van de woonkwaliteit is nodig; deze kan worden bereikt door “uitdunning” van de locatie (minder m2’s) en door het bouwen van woningen met meer m2’s leefoppervlak en een hogere intrinsieke kwaliteit (betere woningen); - uitdunning van de bebouwingsdichtheid in De Meente zorgt voor meer open ruimte rond de bouwblokken; deze ruimten kunnen worden benut voor het aanleggen van groen, voor het creëren van ontmoetingsplekken en voor het vergroten van transparantie (“licht en lucht”) ten bate van het gehele ensemble van gebouwen; - de kwaliteit van het wonen kan worden verbeterd door rekening te houden met de verwachte woonvraag, lees: het bouwen van reguliere woningen met voldoende toekomstwaarde en voorzieningen; dit houdt o.a. in: meer grondgebonden woningen, 3-kamer-woningen, meer privé buitenruimte, een eigen berging, meer omgevingskwaliteit in de vorm van uitzicht en beleving.

‘BRUG NAAR JE TOEKOMST’ Herontwikkeling De Meente Genemuiden – inleiding :

1 juni 2018 ONTWERPERS en meedenkers

Visie Wetland Wonen Integrale aanpak en co-creatie Wetland Wonen staat een integrale benadering van De Meente voor, met effecten van verbetering op de korte, middellange en lange termijn. Deze aanpak leidt alleen tot het meest gewenste resultaat als sprake is van co-creatie, echter wel vanuit de eigen visie van de corporatie op de herontwikkeling. Zij is immers initiatiefnemer, financier en risicodragende partij. Visie op de herontwikkeling Meer transparantie en openheid Wetland Wonen ervaart De Meente als een aaneengesloten en gesloten gebouwencomplex met een intramurale uitstraling. Om die reden wenst Wetland Wonen een flinke kwaliteitsimpuls te geven door naar een “opengewerkt plan” te streven: “krimp voor kwaliteit”. Bouwdeel Buzenland, Vossenland, Vinkeland en Haverland Wetland Wonen beschouwt het bezit van intramuraal vastgoed, in het “hart” van De Meente zowel waardevol als risicovol. De corporatie streeft naar courant verhuurbaar vastgoed (scheiden van wonen en zorg). Dit betekent, dat de relatief nieuwe verpleegafdelingen (2005) functioneel moeten worden omgebouwd. De opgave bestaat uit het verkennen van scenario’s naar de meest wenselijke variant van deze ombouw, die in eerste instantie de 1e en 2e verdieping betreft. Input van Ijsselheem is in deze verkenning onontbeerlijk.

Algemene ruimten en kerkzaal Eveneens risicovol voor Wetland Wonen zijn de aanzienlijke hoeveelheid m2’s voor algemene ruimten en de kerkzaal. Bij teruglopend gebruik en als gevolg daarvan afname van huuropbrengsten dreigen exploitatieproblemen te ontstaan. Hierin is De Meente overigens niet uniek. Bij tal van vergelijkbare complexen worden deze problemen geconstateerd. Het is een landelijk herkenbaar beeld. Het is daarom noodzakelijk om te komen tot een verantwoorde aanpak van deze ruimten, waarin multifunctionaliteit een belangrijk thema zou moeten zijn. Aantallen woningen De Meente Bij de herontwikkeling van De Meente worden woningen gesloopt en toegevoegd, hetzij door ombouw hetzij door nieuwbouw. Het aantal woningen in De Meente dient op een aanvaardbaar niveau te blijven, vanwege de directe relatie met de welzijnsexploitatie van Stichting De Meente. Het geactualiseerde woonbehoefte onderzoek (Companen, 2017) toont aan, dat een uitbreiding van het aantal betaalbare sociale huurwoningen (appartementen) aan de orde is na 2025, vanwege een verwachte, toenemende vraag naar deze woningen. Dat hoeft echter niet vanzelfsprekend te leiden tot uitbreiding van deze categorie woningen op de locatie De Meente zelf. De gemeente Zwartewaterland wil graag spreiding bevorderen.

‘BRUG NAAR JE TOEKOMST’ Spreiding bouwprogramma Wetland Wonen constateert, dat niet vol moet worden ingezet op het terugbouwen van de huidige aantallen te vervangen woningen in en rond De Meente, maar ook op spreiding over de kern Genemuiden. Dit maakt op de locatie letterlijk ruimte vrij voor het toevoegen van omgevingskwaliteit, waarmee De Meente zich kan ontwikkelen tot een aantrekkelijk plek voor wonen, zorg, welzijn en ontmoeten voor heel Genemuiden.

Herontwikkeling De Meente Genemuiden – visie WW :

1 juni 2018 ONTWERPERS en meedenkers

Visie Wetland Wonen Diversiteit woningen Het streven naar het realiseren van woningen in een grotere diversiteit dan nu in De Meente aanwezig, is nog steeds actueel. Er is thans sprake van een overaanbod aan 2-kamerwoningen van zo’n 60 m2 GO, ontsloten door een middengang. De mogelijkheden voor Wetland Wonen beperken zich in dezen vanwege haar maatschappelijke taak, omdat de doelgroep sociale huur tot een huurmaximum van € 597 netto per maand (1e aftoppingsgrens) moet worden gefaciliteerd. Dit stelt een bovengrens aan de investering en daarmee aan, bijvoorbeeld, het woonoppervlak. Creativiteit is hier geboden. Het realiseren van meer grondgebonden woningen op de locatie De Meente is wel een voornaam thema. Inclusief wonen De woonvorm “Inklusiv Wohnen”, vrij vertaald naar inclusief wonen, is een opkomende vorm van wonen met gemengde en uiteenlopende doelgroepen, met als doel het creëren van interactie, sociale ontmoeting en onderlinge behulpzaamheid (wederkerigheid). Wetland Wonen ziet de locatie De Meente als potentieel interessant voor deze vorm van gemixte huisvesting, omdat het aansluit bij wat belanghouders zien als de ultieme kracht van De Meente: het versterkend effect van integratie van doelgroepen.

Hiertoe worden gerekend: zelfstandig wonende ouderen, (verpleeg)hulpbehoevende ouderen, bewoners (ook jongere) met een beperking, starters op de woningmarkt, jongeren in zijn algemeenheid. Wetland Wonen heeft voorbeelden van inclusief wonen bekeken tijdens een excursie naar projecten in Duitsland. Een aantal kenmerkende onderdelen van de bezochte projecten zijn (uiteraard niet uitputtend): - het op eigen initiatief kunnen organiseren van activiteiten voor en door bewoners in een daarvoor beschikbare ruimte (participatie); - het wonen in woongroepen, met een gezamenlijke keuken en ontmoetingsruimte; - meergeneratiewoningen: jong en oud, gezond en behoeftig, autochtoon en allochtoon; - eigen buitenruimte en brede galerijen met planten en stoeltjes, voor ontmoeting en sociaal contact. Wetland Wonen vraagt om bij de analyse van de bouwstenen en het planconcept rekening te houden met de mogelijkheid van inclusief wonen. Het thema inclusief wonen wordt hierna in dit rapport nog wat nader toegelicht.

‘BRUG NAAR JE TOEKOMST’ Samenvattend Wetland Wonen staat voor het maken van noodzakelijke en ingrijpende keuzes voor woonzorgcomplex De Meente in Genemuiden. Deze keuzes strekken verder dan alleen het realiseren van vervangende nieuwbouw van de te slopen bouwdelen. De opgave betreft herontwikkeling van de gehele westzijde van de locatie De Meente, inclusief verpleeggebouw, kerkzaal en Hoge en Lage Vlakte. Er ligt nu een kans om een integraal, toekomstbestendig concept voor De Meente te ontwikkelen. Een Masterplan bestaande uit verschillende onderdelen die gefaseerd kunnen worden uitgevoerd, maar die in directe samenhang met elkaar moeten worden vormgegeven.

Herontwikkeling De Meente Genemuiden – visie WW :

1 juni 2018 ONTWERPERS en meedenkers

Visie Wetland Wonen Inclusief Wonen Inclusief wonen is een vorm van gemengd wonen, waarin zelfstandig wonende ouderen, licht hulpbehoevende ouderen, bewoners met een beperking, jongeren, samenleven. Deze woonvorm gaat verder dan het bij elkaar wonen alleen. De opzet is om een kleine gemeenschap te creëren, waarin de bewoners elkaar waar nodig en mogelijk helpen en een beroep op elkaar kunnen doen. Het sociale aspect speelt ook een belangrijke rol, middels het gezamenlijk organiseren van uiteenlopende activiteiten. Het motto is: “voor en door elkaar”, iedereen kan deelnemen en hoort er op een natuurlijke wijze bij. Inclusief wonen is generatieoverstijgend. De bewoners in een inclusieve gemeenschap trekken gezamenlijk op. Als iedereen er bij kan horen, worden verschillen vanzelfsprekend. Sterker nog, inclusief wonen komt het best tot zijn recht als deze verschillen er zijn. Zo vormt niemand een uitzondering. Het begrip inclusief wonen is voor De Meente herkenbaar: er wordt al in zekere zin gemengd en gezamenlijk gewoond. Er heerst een sterke gemeenschapszin. Het zit zogezegd in de “cultuur” van de bevolking en de bewoners. Belanghouders onderkennen dit ook. De mix van bewoners wordt als een voorname pijler gezien van het succes van De Meente als woon-, zorg- en welzijnsvoorziening.

Wanneer inclusief wonen als uitgangspunt wordt genomen, althans in de hiervoor beschreven betekenis, zou de bewonerssamenstelling in De Meente nog verder kunnen worden gemixt en uitgebreid met bijvoorbeeld huisvesting voor jongeren en gezinnen. Grondgebonden wonen zou ook een waardevolle toevoeging zijn. Dit vergroot de relatie tussen gebouw en omgeving, een belangrijk aspect voor inclusief wonen. De gemeente Zwartewaterland ondersteunt een meer divers woningaanbod bij De Meente beleidsmatig. UNIVERSAL DESIGN Verwant aan inclusief wonen is het begrip “universal design”. Dit houdt in, dat gebouw en omgeving zodanig worden ontworpen, dat deze door zoveel mogelijk mensen met verschillende behoeften kunnen worden gebruikt, zonder ingrijpende fysieke aanpassingen en maatwerk. Het scheiden van drager en inbouw is een vorm van universal design.

‘BRUG NAAR JE TOEKOMST’ Herontwikkeling De Meente Genemuiden – inclusief wonen :

1 juni 2018 ONTWERPERS en meedenkers

Visie Wetland Wonen DE MEENTE ALS OMGEVING VOOR INCLUSIEF WONEN Waaraan moet een omgeving voor inclusief wonen in fysieke zin voldoen? Beknopt weergegeven is het volgende essentieel: - beschermd en beschut wonen, een veilige omgeving creëren, openbare en semi openbare ruimtes kaderen, privéruimtes begrenzen - een heldere planopzet, mensen kunnen eenvoudig hun weg vinden en zich oriënteren, rekening houden met visuele beperking van bewoners - intuïtief gebruik stimuleren door logische indelingen van gebouw en openbare ruimte - voldoende ruimte binnen en buiten de bouwdelen creëren voor ontmoeting - een goede, directe relatie tussen gebouw en aansluitend maaiveld realiseren om sociaal contact te stimuleren - de toegankelijkheid waarborgen op het niveau van het laagst verwachte mobiliteitsniveau van bewoners - verscheidenheid in woningtypen en woonvormen aanbieden ten behoeve van het mixen van doelgroepen. Kerngedachte: Inclusief Wonen is een totaalconcept voor De Meente en beperkt zich niet tot de nieuwbouw alleen!

‘BRUG NAAR JE TOEKOMST’ Voorbeeld: verscheidenheid, buitenruimtes, begrenzingen, sociaal contact

Herontwikkeling De Meente Genemuiden – inclusief wonen :

1 juni 2018 ONTWERPERS en meedenkers

Visie IJsselheem VISIE WOONZORGCONCERN IJSSELHEEM Vanwege het substantiële belang in de herontwikkeling van De Meente, wordt de visie van IJsselheem op de herontwikkeling separaat belicht. IJsselheem heeft haar visie in een document verwerkt, getiteld “visie, vraag en programma naar wonen en zorg in Genemuiden, voor ouderen met dementie”, opgesteld 26 september 2017, concept. We verwijzen kortheidshalve naar de inhoud van het document. Het visiedocument bevat o.a. een omschrijving van de door IJsselheem gewenste fysieke omgeving voor haar huidige en toekomstige cliënten. Deze omschrijving kan worden gezien als globaal ruimteprogramma voor de Meente, beknopt weer te geven als volgt: - clienten wonen in een zelfstandig zorghuis in de nabijheid van De Meente; - men heeft de beschikking over een eigen woning, waar zelfstandig wordt gewoond in een veilige omgeving; - het zorghuis is geschikt voor regulier wonen (scheiden van wonen en zorg) en daarom flexibel van opzet; - het aantal woningen is circa 24, tot maximal 30, met een oppervlakte van circa 57 m2 GO; - aanvullend is er behoefte aan een 6-tal casco appartementen (begane grond) voor ontmoeten en algemene faciliteiten.

‘BRUG NAAR JE TOEKOMST’ Principe woningplattegrond IIsselheem circa 57 m2 GO

Herontwikkeling De Meente Genemuicen – inleiding :

1 juni 2018 ONTWERPERS en meedenkers

Integrale visie – regulier wonen! Uit voorgaande is de noodzaak van herontwikkeling van De Meente beschreven en een aanzet gegeven tot te hanteren kaders. Er zijn door Wetland Wonen (eigenaar) en geconsulteerde belanghouders (huurders, gemeente) knelpunten in de functionaliteit en gebouwenstructuur gesignaleerd, die leiden tot een verminderd woongenot en een exploitatierisico. Deze knelpunten moeten worden opgelost. Als handvat voor de oplossingsrichting hebben alle partijen hun visie hierop op papier gezet. Wetland Wonen vraagt in het vervolgproces om een conceptuele, ruimtelijke uitwerking van de herontwikkeling van De Meente. Een planconcept wat aansluit bij haar beschreven visie en recht doet aan de wensen van belanghouders. Wetland Wonen ziet “inclusief wonen” als een goede filosofie voor huisvesting van gemende doelgroepen, voor elkaar en door elkaar. Alle overige belanghouders onderschrijven dat aan de huidige opzet van gemengd wonen De Meente haar kracht ontleend. Versterking van dit woonconcept vormt daarom een stevig uitgangspunt voor de ruimtelijke vertaling. Van “intramuraal” naar regulier wonen De Meente is, voor wat betreft het woonzorgconcept, zijn tijd ver vooruit. Vrijwel alle bewoners huren hun eigen appartement en ontvangen zorg, in meer of mindere mate. Extramuraal dus.

Enige uitzondering hierop is zorg met verblijf voor 25 pg-cliënten in het verpleeggebouw. De gebouwopzet heeft echter een sterk intramuraal karakter: dubbele belendingen, lange en donkere gangen met weinig daglicht, een grote repetitie van vergelijkebare wooneenheden in een strak ritme, weinig directe relatie tussen binnen en buiten, sporadische aanwezigheid van ontmoetingsplekken in de woonvleugels. Deze opzet leidt tot een steeds kritischer beoordeling van de woonbeleving, omdat de nieuwe generatie bewoners andere eisen gaat stellen aan de huisvesting. Wetland Wonen wenst dit beeld ingrijpend te wijzigen en een slag te maken naar “regulier wonen” als basis voor geheel De Meente.

‘BRUG NAAR JE TOEKOMST’ Herontwikkeling De Meente Genemuiden – regulier wonen :

1 juni 2018 ONTWERPERS en meedenkers

De Meente – overzicht projectdelen

3 4/5

1/2

Projectdeel 1: sloop Zuidwal/Akkerties (reeds gepland) Projectdeel 2: nieuwbouw woningen, fase 1 Projectdeel 3: ombouw verpleeggebouw* Projectdeel 4: sloop Lage/Hoge Vlakte en kerkzaal* Projectdeel 5: nieuwbouw woningen, fase 2*

‘BRUG NAAR JE TOEKOMST’

* volgorde projectdelen 3, 4 en 5 ligt (nog) niet vast

Herontwikkeling De Meente Genemuiden – projectdelen :

1 juni 2018 ONTWERPERS en meedenkers

Projectdeel 3 - ombouw verpleeggebouw Aanleiding ombouw verpleeggebouw Het verpleeggebouw in De Meente is in gebruik genomen in 2005 en bestaat uit 4 bouwlagen, die elk een eigen naam en functie hebben: - Buzenland: begane grond; algemene ruimten t.b.v. verplegen, ontmoeten en restaurant; - Vossenland: 1e verdieping; algemene ruimten t.b.v. verplegen en 12 verpleegkamers pg; - Vinkeland: 2e verdieping; 13 verpleegkamers pg en 6 verpleegappartementen somatiek; - Haverland, 3e verdieping: 14 huurappartementen. Woonzorgconcern IJsselheem huurt de verpleegeenheden en direct aanpalende ondersteunende ruimten, met name gelegen op de begane grond en 1e verdieping. Een deel van de door IJsselheem in gebruik zijnde ruimten wordt, via onderhuur, betrokken van Stichting De Meente, die op haar beurt de ruimten huurt van Wetland Wonen. Ook zijn door IJsselheem ruimten in gebruik via andere geldstromen (flankerend beleid).

Tijdens de consultatieronde van belanghouders (probleemanalyse, juli 2016) is gebleken, dat IJsselheem substantiële knelpunten ervaart in het gebruik van de verpleegafdelingen, ondanks de relatief korte exploitatietermijn van 13 jaar tot op heden. De voornaamste knelpunten zijn door IJsselheem als volgt benoemd: - kleine pg verpleegheenheden (16 m2) zonder eigen sanitair; - 2 clienten delen een natte ruimte, aan de overzijde van de corridor; - kleine en ongunstig ingedeelde huiskamers met onvoldoende buitenruimte; - verouderd concept met dubbele corridor en als gevolg daarvan donkere gangen; - het geheel leidend tot disorientate van clienten; - te weinig privacy voor clienten, als gevolg van het concept; - ongunstig zorgexploitatiemodel van 6 à 7 verpleegeenheden per huiskamer.

‘BRUG NAAR JE TOEKOMST’ De huurtermijn van IJsselheem loopt tot 2025. Vanwege de aard van de knelpunten en ontwikkelingen in wonen en zorg, is het opportuun om tot een (sterk) gewijzigde opzet van de huisvesting te komen. We verwijzen nogmaals naar het visiedocument van IJsselheem, september 2017.

Herontwikkeling De Meente Genemuiden – ombouw :

1 juni 2018 ONTWERPERS en meedenkers

Projectdeel 3 - ombouw verpleeggebouw Gebouwstructuur Het verpleeggebouw is opgezet in een dragende stramienstructuur van 7,20 m hart op hart, bij een dieptemaat van 9,50 m. Vanuit deze draagstructuur ontstaan woningplattegronden van circa 60 m2 GO, met een middengang. Op de begane grond is de gebouwstructuur zichtbaar als een combinatie van dragende wanden en kolommen, op voornoemd stramien. Het concept van de verpleegafdelingen is zodanig opgezet, dat een stramien van 7,20 m is opgedeeld in 2 verpleegkamers, h.o.h. 3,60 m. De dieptemaat van 9,50 m is, middels niet-dragende wanden, opgedeeld in ruimten voor verpleegkamer, tussengang en facilitaire voorzieningen. Dit concept leidt tot een afdeling met “dubbele corridor”, een gangbaar verpleegconcept volgens de bouwmaatstaven in 2005. Het verpleeggebouw kan in principe weer worden teruggebracht tot het dragende casco, met afmetingen van 7,20 x 9,50 m. Per stramien is dit circa 60 m2 GO, per “half” stramien circa 30 m2 GO. Ombouwscenario Kern van de noodzakelijke ombouw van het verpleeggebouw is het wijzigen van de opzet van de huidige verpleegafdelingen in een opzet voor regulier wonen. Ook de aanwezige algemene ruimten dienen in het ombouwscenario te worden meegenomen.

Voor het doel van het onderzoek in deze fase gaan we uit van het meest voor de hand liggende scenario, rechtstreeks te herleiden vanuit de gebouwstructuur: regulier wonen in 2-kamer appartementen van 60 m2 GO. Scenario 1, regulier wonen, 60 m2 GO Buzenland De begane grond van het verpleeggebouw is bestemd voor entree, ontmoeten, restaurant, keuken en algemene facilitaire ruimten. In theorie kunnen op de begane grond een 10-tal appartementen van 60 m2 worden gerealiseerd, met reservering van ruimte voor bergingen ten behoeve van zelfstandig wonen op de verdiepingen. We zien ombouw van Buzenland tot appartementen vooralsnog als een fictieve optie. Vossenland De 1e verdieping kan worden omgebouwd tot 12 appartementen van 60 m2 GO. Nu zijn dit 12 verpleegkamers voor pg en aanvullend algemene facilitaire ruimten. Vinkeland De 2e verdieping kan worden omgebouwd tot 13 appartementen van 60 m2 GO. Nu zijn dit 13 verpleegkamers voor pg en 6 bestaande en te handhaven appartementen voor somatiek (60 m2 GO). Haverland De 3e verdieping hoeft niet te worden omgebouwd. De 14 huurappartementen blijven gehandhaafd.

‘BRUG NAAR JE TOEKOMST’ Verduurzaming van het verpleeggebouw kan een separate opgave zijn. Deze opgave wordt in dit rapport niet nader belicht.

Herontwikkeling De Meente Genemuicen – ombouw :

1 juni 2018 ONTWERPERS en meedenkers

Projectdeel 3 - ombouw verpleeggebouw

bergingen

1

1 10

2

6

7

10

4

8

4

11

3

9

3

5

12

2

9

5

6

7

8

‘BRUG NAAR JE TOEKOMST’ Begane grond (Buzenland): 10 appartementen, 60 m2 (fictief)

1e verdieping (Vossenland): 12 appartementen, 60 m2

Herontwikkeling De Meente Genemuiden – ombouw :

1 juni 2018 ONTWERPERS en meedenkers

Projectdeel 3 - ombouw verpleeggebouw

1 13 2 12 3

14 appartem. bestaand

11 4 10

5

6

7

8

9

‘BRUG NAAR JE TOEKOMST’ 2e verdieping ( Vinkeland): 13 appartementen, 60 m2

3e verdieping (Haverland): 14 appartementen, 60 m2

Herontwikkeling De Meente Genemuiden – ombouw :

1 juni 2018 ONTWERPERS en meedenkers

Projectdeel 4a – Lage en Hoge Vlakte Lage/Hoge Vlakte en kerkzaal Het bouwdeel Lage Vlakte (begane grond) en Hoge Vlakte (1e verdieping) is gerealiseerd in 1987 en grenst aan het verpleeggebouw, direct naast de hoofdentree van De Meente. In de “binnenhoek” van het L-vormig blok bevindt zich de kerkzaal, waarmee het 1 bouwmassa vormt.

Kerkzaal

Lage en Hoge Vlakte

Hoofdentree De Meente LAGE EN HOGE VLAKTE De begane grond, Lage Vlakte, bestaat uit voornamelijk kleine studio’s (11) van 29 m2 GO. In een 6-tal studio’s wonen cliënten van PGVZ/Akkerwinde. De studio’s zijn te klein om van enige toekomstwaarde te kunnen spreken. Enige optie bij behoud van het bouwblok is samenvoegen van studio’s tot grotere woningen. Dit is een relatief kostbare optie.

‘BRUG NAAR JE TOEKOMST’ De appartementen op de 1e verdieping (Hoge Vlakte) meten 53 m2 GO. De woningen bevatten meerdere functionele knelpunten. De hal, douche en balkons zijn niet rolstoeltoegankelijk. Dit beperkt toekomstig multifunctioneel gebruik. Een ingreep zoals bij Weidegreven is nodig om knelpunten duurzaam op te lossen.

Aanvullend op de functionele beperkingen van het gebouw is sprake van een in esthetische zin “arme” uitstraling en bijdrage aan het intramurale karakter.

Herontwikkeling De Meente Genemuiden – Lage/hoge Vlakte :

1 juni 2018 ONTWERPERS en meedenkers

Projectdeel 4b – kerkzaal KERKZAAL De kerkzaal is een grote ruimte voor kerkdiensten en grotere bijeenkomsten. De ligging is vrijwel geheel ingeklemd tussen Lage en Hoge Vlakte en het verpleeggebouw. Met name vanwege de situering van de kerkzaal oogt De Meente als een gesloten bouwmassa met beperkte mogelijkheden van lichttoetreding in naastgelegen bouwblokken. Nut en noodzaak van de kerkzaal als ruimte voor grotere bijeenkomsten worden niet betwist. De ruimte is echter sterk in zichzelf gekeerd. De kerkzaal grenst direct aan de recent opgeknapte centrale ontmoetingsruimte van De Meente. Dit heeft tot gevolg, dat zowel vanuit de kerkzaal als vanuit de ontmoetingsruimte geen enkele visuele relatie met de omgeving mogelijk is. Je zit als het ware “opgesloten”. Wil De Meente een blijvende rol kunnen vervullen als aantrekkelijke ontmoetingsplek voor de eigen bewoners, voor de wijk en voor heel Genemuiden, dan is het advies om in deze situatie zeker verandering aan te brengen. CONCLUSIE LAGE/HOGE VLAKTE EN KERKZAAL De kerkzaal voorziet absoluut in een behoefte, maar de exploitatie van de ruimte is op termijn risicovol. In samenhang met de hiervoor beschreven tekortkomingen dient sloop van de zaal en van de bouwdelen Lage en Hoge Vlakte serieus te worden overwogen.

Een rigoureuze ingreep, maar er ontstaat hiermee een kans om het gesloten, bastionachtige karakter in het hart van De Meente om te vormen tot een licht en open gebouw, met behoud van de huidige gebruiksmogelijkheden!

‘BRUG NAAR JE TOEKOMST’ Herontwikkeling De Meente Genemuiden – kerkzaal :

1 juni 2018 ONTWERPERS en meedenkers

Projectdelen 2 en 5 – nieuwbouw woningen

hier opnemen de schets(en), referenties en omschrijving van Witpaard

‘BRUG NAAR JE TOEKOMST’ Herontwikkeling De Meente Genemuiden – projectdelen 2/5 :

1 juni 2018 ONTWERPERS en meedenkers

Woningaantallen De Meente

WONINGAANTALLEN PER 1 JUNI 2018

WONINGAANTALLEN NA VOORGENOMEN HERONTWIKKELING

‘BRUG NAAR JE TOEKOMST’ Herontwikkeling De Meente Genemuiden – woningaantallen

:

1 juni 2018 ONTWERPERS en meedenkers

De Meente – invulling en fasering

3 4/5

1/2

Projectdeel 1: sloop Zuidwal/Akkerties (reeds gepland) Projectdeel 2: nieuwbouw woningen, fase 1 Projectdeel 3: ombouw verpleeggebouw* Projectdeel 4: sloop Lage/Hoge Vlakte en kerkzaal* Projectdeel 5: nieuwbouw woningen, fase 2*

‘BRUG NAAR JE TOEKOMST’

* volgorde projectdelen 3, 4 en 5 ligt (nog) niet vast

Herontwikkeling De Meente Genemuiden – invulling/fasering :

1 juni 2018 ONTWERPERS en meedenkers

Projectdeel 1 – sloop Zuidwal/Akkerties

‘BRUG NAAR JE TOEKOMST’ Herontwikkeling De Meente Genemuiden – projectdeel 1 :

1 juni 2018 ONTWERPERS en meedenkers

Projectdeel 2 – nieuwbouw woningen fase 1

‘BRUG NAAR JE TOEKOMST’ Herontwikkeling De Meente Genemuiden – projectdeel 2 :

1 juni 2018 ONTWERPERS en meedenkers

Projectdeel 3 – ombouw verpleeggebouw

‘BRUG NAAR JE TOEKOMST’ Herontwikkeling De Meente Genemuiden – projectdeel 3 :

1 juni 2018 ONTWERPERS en meedenkers

Projectdeel 4 – Lage/Hoge Vlakte/kerkzaal

‘BRUG NAAR JE TOEKOMST’ Herontwikkeling De Meente Genemuiden – projectdeel 4 :

1 juni 2018 ONTWERPERS en meedenkers

Projectdeel 5 – nieuwbouw woningen fase 2 + ontmoetingsruimte

‘BRUG NAAR JE TOEKOMST’ Herontwikkeling De Meente Genemuiden – projectdeel 5 :

1 juni 2018 ONTWERPERS en meedenkers

De Meente – situatie na herontwikkeling

parkeren

ontmoeten

parkeren

looproute

‘BRUG NAAR JE TOEKOMST’ Herontwikkeling De Meente Genemuiden – projectdeel 2 :

1 juni 2018 ONTWERPERS en meedenkers

referentiebeelden ontmoeten

‘BRUG NAAR JE TOEKOMST’ Herontwikkeling De Meente Genemuiden – referenties :

1 juni 2018 ONTWERPERS en meedenkers