2a. Bijlage - Grondprijzenbrief 2021

øterlønd Ccn(mLtidrn . ïlctssrlf . Tw,ortsluis

Grond pnFen b r e f 202L

Vastgesteld door het College van Burgemeester en wethouders van Zwartewaterland op 12 januari 2O2L

Inhoud lnleiding

3

Hoofdstuk 1 Methoden van grondprijsbepaling........

4

Hoofdstuk 2 Prijsontwikkelingen

5

2.L

Prijsontwikkeling woningen landelijk..

5

2.1.1 41gemeen.............

5

2. 1.2 Bestaa nde woni ngen.........................

6

2.1.3 Nieuwbouwwoningen ............

6

2.2 2.3

Prijsontwikkelingwoningenregionaal

7

Prijsontwikkelinggrondprijzen

8

Hoofdstuk 3 Grondprijzen...........

3.L

.........10

Woningbouw

.........10

3.1.1 Huurwoningen

.........10

3.1.2 Koopwoningen

.........10

3.2 Bedrijven (kantoor- en bedrijfsruimte)..........

......... 11

3.2.1 Kantoor- en bedríjfsruimte........

.........11

3.2.2 POP-stations

.........t2

3.3 3.4

Winkel-enhorecavoorzieningen

L2

Maatschappelijke voorzieningen

T2

3.4.L Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk .................

t2

3.4.2 Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk......................

L2

3.4.3 Maatschappelijk, niet commercieel gebruik gemeentegronden......

13

3.5 Groen- en reststroken........................

L3

3.6 Overige vormen van uitgifte

L4

3.6.1 Pacht.

L4

3.6.2 Recht van opstal

t4

3.6.3 Zendmasten..........

...L4

2

lnleiding Kader Deze grondprijzenbrief komt voort uit de Nota Grondbeleid 2OL7-2O2O, die in mei 2Ot7 is vastgesteld.

ln deze Nota Grondbeleid is bepaald dat het College van Burgemeester en Wethouders bevoegd is tot het vaststellen van een grondprijzenbrief. Het grondbeleid geeft een beleidskader met richtlijnen voor de wijze waarop grondprijzen worden

bepaald. Omdat het ongewenst is om het beleidskader frequent te wijzigen, heeft de Nota Grondbeleid een looptijd van vier jaar. Om transparant te zijn in de grondprijzen die de gemeente hanteêrt, wordt jaarlijks een grondprijzenbrief opgesteld. ln deze grondprijzenbrief 2021zijn voor de uitgeefbare woningbouwkavels en kavels voor bedrijventerreinen grondprijzen per m2 bepaald voor 2021. Deze grondprijzenbrief is een openbaar beleidsdocument waarmee het college de gemeenteraad en

belanghebbenden op transparante wijze informeert over de hoogte van de te hanteren grondprijzen Doel is om in een vroegtijdig stadium van de planontwikkeling op transparante wijze marktconforme financiële afspraken te kunnen maken met potent¡ële afnemers van gronden. Status grondprijzenbrief ln deze grondprijzenbrief is beschreven wat het grondprijsbeleid concreet betekent voor de grondprijzen in verschillende projecten. ln de Nota Grondbeleid wordt in het hoofdstuk grondprijzen beschreven welke methoden worden gebruikt om grondprijzen te bepalen. Deze methoden verschillen per functie en zijn gebruikt om tot de in deze brief vermelde grondprijzen te komen. De vermelde grondprijzen gelden voor het jaar 202L. U¡tgangspunten De uitgangspunten zijn als volgt: e Tenzij anders vermeld, zijn alle grondprijzen die in deze grondprijzenbrief worden genoemd exclusief BTW en kosten koper. o De genoemde vrij op naam prijzen (VON-prijzen) voor de woningen zijn inclusief BTW. o Uitgangspunt bij grondverkoop is dat de grond bouwrijp wordt geleverd aan de afnemer en qua bodemkwaliteit geschikt voor de beoogde bestemming. lncidentele kavels worden geleverd in de staat waarin deze zich op het moment van de verkoop bevinden. o De inwerkingtreding van deze Grondprijzenbrief is per l januari 2021.

Frequentie vaststell ing grondprijzenbrief De Grondprijzenbrief wordt jaarlijks omstreeks het eind van het kalenderjaar door het college vastgesteld en ter kennisname aan de raad verstrekt. De Grondprijzenbrief is openbaar en zal in verband met de gewenste transparantie jaarlijks worden gepubliceerd op de gemeentelijke website.

Aansprakelijkheid Aan de inhoud van deze grondprijzenbrief is door de gemeente uiterste zorg besteed. De gemeente Zwartewaterland aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor typ- en drukfouten. Voor nadere

informatie over de inhoud van de grondprijzenbrief en grondprijzen voor bepaalde ontwikkelingen kunt u contact opnemen met het team Vastgoed van de gemeente Zwartewaterland.

3

Hoofdstuk L

Methoden van grondprijsbepaling

ln de Nota Grondbeleid 2OI7-2O20, die in mei 2O17 door de gemeenteraad is vastgesteld, wordt omschreven welke methoden er zijn om grondprijzen te bepalen en welke methode in welk geval gebruikt wordt. De methode die wordt toegepast, verschilt per functie. De grondprijzen van sociale huurwoningen,

maatschappelijke voorzieningen en bedrijfskavels worden doorgaans bepaald met de comparatieve methodel. Voor de grondprijsbepaling voor sociale koopwoningen, projectmatige (vrije sector) woningbouw, particulier opdrachtgeverschap, detailhandel, horeca en kantoren wordt gebruik gemaakt van de comparatieve methode, die kan worden getoetst met behulp van de genormeerd residuele methode2.

Grondgebruik functie Sociale woningbouw (huur) Sociale woningbouw (koop)

Vrije sector woningbouw (projectmatig) Woningbouwkavels pa rticulier opd rachtgeverscha p Maatschappeliike voorzieningen

Detailhandelen horeca Kantoren Bedrijven Overige commerciële functies

Grondprijsbepaling Comparatieve methode Comparatieve en genormeerd residuele methode Comparatieve en genorm eerd residuele methode Comparatieve en genormeerd residuele methode Comparatieve methode Comparatieve en genormeerd residuele methode Comparat¡eve en genormeerd residuele methode Comparatieve methode Maatwerk

Evenals de grondprijzenbrief van 2020, geldt voor 2O2t dat de nadruk is gelegd op het bepalen van een redelijke indexering van de grondprijzen van 2020. De reden hiervoor is tweeledig: Voor de grondprijsbepaling is in 2017 een onderzoek uitgevoerd door de Stec groep. Dit onderzoek is in 2018 geactualiseerd. De prijzen uit dit onderzoek zijn de afgelopen jaren geÏndexeerd op basis

L.

van marktgegevens over de jaarlijkse prijsontwikkeling.

2. Voor alle nog uit te geven woningbouwkavels in de gemeente Zwartewaterland zijn reeds verkoopovereenkomsten gesloten of is een optie tot verkoop overeengekomen. Hierin is doorgaans een indexatie opgenomen van 2%o, op het moment dat de grond niet in2020, maar in 2021wordt afgenomen.

Omdat uit marktontwikkelingen blijkt dat de grondprijzen voor woningbouw (beschouwd vanuit de residuele benadering) aanzienlijk meer zijn gestegen dan de onder punt 2 genoemde indexatie van 2Yo, is het van belang bij de eerstkomende actualisatie van de grondprijzenbrief (2022) de grondprijzen voor woningbouw te herzien op basis van een nieuw marktonderzoek. Voor dit moment wordt daarom een tussenstap tot 5% gemaakt.

r Bi¡ een comporotieve grondprijsbenodering worden de gehonteerde grondprijzen vergeleken met buurgemeenten en gemeenten uit de regio. 2 De (genormeerd) residuele benodering legt een relat¡e tussen de woarde van de grond en de daarop te realiseren bestemming. Residueel rekenen legt hiermee een directe relotie tussen de bouwmogelijkheden, de commerciële waorde, de bouwkosten, de bijkomende kosten en de grondwaarde von een onroerend goedobject. Door de commerciële wqorde te verm¡nderen met de bouwkosten, bijkomende kosten en de overhesd en winst & risico van de ontwikkelende partii, resteert de wøorde von de grond.

4

Hoofdstuk 2

Priisontwikkelingen

2.I Priisontwikkelingwoningenlandeliik ln dit hoofdstuk wordt op basis van marktgegevens van de NVM een beeld geschetst van de ontwikkeling van verkoopprijzen en het aanbod van koopwoningen in Nederland en in de regio. ln het tweede kwartaal van 2O2O zijn er in Nederland iets minder woningen verkocht dan een jaar eerder. Deze daling is voor een belangrijk deel toe te schrijven aan de coronacrisis. Wel zijn in het tweede kwartaal van 2O2O iets meer nieuwbouwwoningen verkocht ten opzichte van een jaar eerder. Landelijk is nog steeds een trend zichtbaar van stijgende verkoopprijzen en toenemende krapte op de woningmarkt.

2.1.l Algemeen De regionale verschillen in Nederland zijn groot. Een conclusie over een regio vraagt daarom altijd een nadere bestude ri ng van de regiona le woni ngmarktontwi kkelingen. 1.9

Prijsontwikkeling in 7o

6t

t-

Y

Nederland

¡' új tùt|t,,)..

aâ rt\ti:¡Ðt

/. ¡..àtrrkat:Ot4

Bron: NVM pr¡jsontwikketing per reg¡o

Prij sontwikke ling en krapte De prijs van verkochte woningen is in het tweede kwartaal van 2020 met 8,8% gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Regionaal is echter sprake van grote verschillen. ln de vier grote steden is sprake van een relatief minder sterke stijging, variërend van 4YototT%. De grootste prijsstijgingen zijn te vinden in het oosten en noordoosten van Nederland, met percentages die oplopen totL5% en een enkele uitschieter naar 25%. De gemiddelde prijs per mz steeg ten opzichte van afgelopen jaar met 8,5%. De krapte-indicator (het gemiddeld aantal woningen waaruit een potentiële koper kan kiezen) laat een verdere daling zien. Deze indícator komt u¡t op 2,7. Een jaar eerder was dit nog 3,3. De huidige stand is

5

de laagste stand van deze eeuw, wat duidt op een uitzonderlijke krapte op de woningmarkt. Ook hier is sprake van regionale verschillen. De krapte is het grootst in de regio's Groningen (stad), Haarlem en Almere. Alleen in de regio noordoost Groningen is sprake van een evenwichtige woningmarkt, met een

krapte-indicator net boven de 5. Krapte per woningtype Logischerwijs zijn er ook flinke verschillen in de krapte-indicator tussen verschillende woningtypen. Voor tussenwoningen is de krapte het grootst. Een potentiële koper kan in deze categorie gemiddeld kiezen uit 1,7 woningen. Voor vrijstaande woningen heeft een koper gemiddeld de grootste keuze, voor dit

type woningen komt de krapte-indicator uit op 5,9. 2.L.2 Bestaande woningen Aånrd vorkochtc bcatatndc kooptonangtn {NVül

o o q

50.000 4S 000

.\l

.r0 000

C'¡

35 û00

30 000 25.û00 20 (X}0 15 û00

r0.000 5 0ú0 $

;ì :i å,,s ì¡ì i å .r iì li i ¡ ;ì i I à, Ì ;ì j, ¡ À

ååÈååRtnntn*ê¡nËåRRäì

Brür: t{vf Bron : NVM aantol verkochte bestdonde koopwoni ngen

Actuele kwartaalcijfers

2" kwartaal2020

Ontwikkeling t.o.v. jaar eerder

Aanta I verkochte woningen

37.6L4 33.554 € 33s.000

-3,7yo

Aantalwoningen te koop Gemiddelde verkoopprijs woning Verkooptijd verkochte woningen Krapte-indicator

-22p% +8,8Yo

28 dagen 2,7

Bron: NVM octuele kwartøolcijfers 2. 1. 3 Nieuwbouwwoningen

Aqntal trqnsacties De bouw van nieuwbouwwoningen blijft nog steeds achter bij de woningbehoefte. ln 201-9 zijn volgens het CBS circa 71.000 woningen opgeleverd, de verwachting is dat dit aantal in 2020 niet wordt gehaald. Uit de marktcijfers van het NVM bl¡jkt echter wel dat in het tweede kwartaal van2O2O 8% meer nieuwbouwwoningen zijn verkocht ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder' Ten opzichte van twee jaar geleden ligt het aantalverkochte nieuwbouwwoningen echter tO%lager.

6

Aantal woningen ín sanbod ln het tweede kwartaal van 2020 zijn 1-0.400 nieuwbouwwoningen en kavels te koop gezet door NVMmakelaars, een stijging van 6% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Halverwege het kwartaal stonden L4.800 nieuwbouwwoningen te koop bij NVM-makelaars, circa 5% meer da n vorig jaar. Terwijl de markt voor bestaande bouw steeds krapper wordt, is de krapte op de markt voor nieuwbouwwoningen stabiel. De krapte-indicator van nieuwbouw komt uit op 6,8. Dit is vergelijkbaar met dezelfde periode een jaar eerder.

Transactiepríjzen De stijging van transactieprijzen voor nieuwbouwwoningen lijkt iets af te vlakken. Ook hier is mogelijk de impact van de coronacrisis zichtbaar. De afgelopen jaren waren prijsstijgingen van meer dan tO% gebruikelijk, nu ligt de gemiddelde transactieprijs 9% hoger dan een jaar eerder. De gemiddelde prijs per m2 steeg met 8%. De prijs van een gemiddelde nieuwbouwwoning bedraagt nu € 401.000,-.

2"2 Priisontwikkelingwoningen regionaal De Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs publiceert elk kwartaal voor elke regio de laatste markttrends. ln de 2" kwartaalpublicatie van 2020 Regio Zwolle e.o. rapporteert de NVM over het aantal transacties en transactieprijzen. ln onderstaande figuren van de NVM zijn cijfers weergegevens over verkochte bestaande woningen, transactieprijs, prijs per m2 en verkooptijd in de

periode 2OI4-2 l/ m 2020-2. Figuur: Aantal transact¡es per kwartaai

A¿ntal transacties

tussenwonr ng hoekwoni ng 2-onder-l-ka p vrrlS ta a

ìd

¿¡rpårteoìent tot¿a ¡ N .voorl

201.9-2 20?0-r ¿020-¿"

Ì6kw.

5-jr.

234

¿9"2

{.9

r08

18.2

9,8

98

23,7

t6,4

{50

88 85

-9,r

1,5

-ì0t)

19,8

O,J

612

18,0

?,2

223 98 84 86 80 571

181 9r 79 9? 7t 519

r5n 600

150

0

Òpig

J"i..,

,.

o

,

,

,

,).

Figuur: fra ns ðct¡ epri ¡s ontw¡ kke I ¡ ng t.o.v, ia a r èê rde r

Trânsaclìeprijs(in dzd. eurol

l.l 2019-2

2020-¡.

2020-2r

96kw.

Ì6-ir.

ll

tussenwoning

225

238

?41

t,2

7,O

l0

hoekwon¡ ng

263

¿70

296

9,7

L2,6

2-onde r- 1-ka p

329

34r

350

)o

6,6

6

w¡jstaand

427

496

497

0,2

16,6

+

afJpartement totaa I

2t2

212

215

o,7

4,3

275

304

301

i =voorl o pi g

8,9

l 0

nil,'rl.llllllllht il

-J .rr, .r., ,b, .i, r., t,, 'r), tr, .1,. r,, i/. r,. i. .'., ')t. ),., t,, '.. l', 1,, 'i, 'b, '', ¿ .,..,.," ?,,,7",,?",7v,,'., ,,.,.,, ,,,',, ,"'',,?r ,'.7,?v ,'. ,'.,.,," .+.,+ ,,n ,.."., ,

"',,,.

t4

2019-2

zo20-L

2020-2*

o/okw.

'/"-jr.

2175

2229

2366

6,t

8,8

It

2359

2264

2432

7,4

I

Z-onder-1-ka p

2522

2470

¿457

-0,5

3,1 -2,6

w¡jstaand app¿rtement

2978

2780

3118

12,2

6,8

254Q

6,7

8,4

'24r1

2511 2410

¿702

tota a I

2540

6,3

5,7

*

7

=voorlopig

,11, ,

Figuur; M2-1ra nsa ct¡epr¡isontw¡ kkeli ng t'o.v. ið a r eerde r

Iransact¡epr¡ js per vierkante meter

tussenwon¡n8 hoekwonìng

f,

5 ¿

-1

-4

r.---.llllhlllllu .lll

Verkooptijd (in dâgenl

Figuur: Verkooptiid (¡n dagen) 160

%kw. 'Å-tr. -6,7 ,13,0

140

2¡.

-19.4 -22.5 -15,9 -43,9

r00 s0

4L

-6.1^,2 .30,7

26

^1,3 24,6

60 ,t0

24

-18,6 .16,8

:0

2019-2 2020-1 2020-2r tussenwon¡ nB hoekwoni ng 2-o nde r-1-ka p

vrijs taa nd a ppa rtement

totaâ I

*.voorlopig

23 25 38 59 22 3t

21 24 25 105 26 39

20 19

r.¿0

0

lillnl lr lülllnurrh

BrOn: NVM ontw¡kkelingen in de regio Zwolle eo.

Uit de cijfers van de NVM blijkt dat de regio Zwolle op hoofdlijnen hetzelfde beeld laat zien als de ontwikkelingen op nat¡onaal niveau. Opvallend hierbij is wel dat het aantal transacties in de regio is toegenomen ten opzichte van een jaar eerder, waar landelijk juist sprake is van een daling. De gemiddelde transactieprijs laat een stijging zien die vergelijkbaar is met het landelijke beeld. Een woning in de regio Zwolle wordt nu gem¡ddeld voor € 301.000,- verkocht, met een gemiddelde prijs per m2 van €2.540,-. Wel is sprake van grote verschillen tussen verschillende woningtypen. De gemiddelde transactieprijs per m2 steeg ten opzichte van vorig jaar het meest voor appartementen en tussenwon¡ngen, met ca. 8% tot 9%.Voor 2-onder-1-kap-woningen was ten opzichte van vorig jaar daarentegen sprake van een lichte daling in de transactieprijs per vierkante meter. De verkooptijd in dagen is voor alle woningtypen sterk afgenomen ten opzichte van een jaar eerder. Uitzondering hierop zijn appartementen, hier is de verkooptijd met gemiddeld 4 dagen toegenomen tot 26 dagen.

2,3 PriisontwikkelinggrCIndpri,zen Woningbouw De grondprijzen voor woningbouw zijn enerzijds afhankelijk van de ontwikkeling van de verkoopprijzen en anderzijds van de ontwikkeling van de stichtingskosten (bouw- en bijkomende kosten) van woningen Zoals blijkt uit de gegevens van de NVM is nog steeds sprake van een opwaartse ontwikkeling in de woningprijzen (zowel in de regio Zwolle als nationaal), mede als gevolg van de aanhoudende krapte op de woningmarkt. Ook de bouwkosten van woningen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. Deze trend lijkt nu echter af te vlakken. Uit gegevens van het bouwkostenkompas en het CBS blijkt dat voor de bouwkosten sprake is van een stijging met ruim 2%ten opzichte van vorig jaar. De aanbestedingsindex laat zelfs een kleine daling zien van O,7o/o ten opzichte van vorig jaar. Op basis van de omschreven prijsontwikkelingen kan worden aangenomen dat de grondprijzen voor woningbouw een relatief sterke stijging laten zien ten opzichte van vorig jaar, aangezien de (residuele) grondprijs doorgaans wordt beschouwd als het verschil tussen de marktwaarde van een woning (exclusief BTW) en de stichtingskosten. Hierbij zijn twee kanttekeningen te maken: o Per L januari 2021 gelden aangescherpte eisen aan de energieprestatie van woningen (de zgn. BENG-eisen, Bijna Energieneutrale Gebouwen).

De invoering van BENG leidt naar verwachting weer tot een toename van de bouwkosten. ¡ Het is moeilijk in te schatten wat voor effect de coronacrisis heeft op de woningmarkt, ABN Amro voorziet in de woningmarktmonitor van oktober (2020) voor 2O2t een stabilisatie van de huizenprijzen. De Rabobank gaat uit van een (tijdelijke) lichte daling vanaf het laatste kwartaal van 2020. Desondanks blijft de druk op de woningmarkt hoog, waardoor een daling van de huizenprijzen vooralsnog is uitgebleven. 8

Ondanks bovengenoemde kanttekeningen kan - met de nodige voorzichtigheidsmarge - worden aangenomen dat zowel in de regio Zwolle als nationaal over het afgelopen jaar onderliggend sprake is van een gemiddelde stijging van de grondprijzen voor woningbouw in de bandbreedte 5%tottO%.

Bedrijventerreinen Grondprijzen voor bedrijventerreinen worden niet residueel, maar comparatief bepaald. De uitgifteprijs is daarbij sterker locatieafhankelijk dan bij woningbouw, omdat deze wordt beïnvloed door tal van factoren als schaarste, locatie, bereikbaarheid, branchering, toegestane milieucategorie en de maximaal te realiseren vloeroppervlakte. Over de ontwikkeling van grondprijzen voor bedrijfskavels over het afgelopen jaar zijn weinig cijfers beschikbaar, wel is de nodige informatie voorhanden over de opname van bedrijfsruimte. Uit onderzoek van vastgoeddienstverlener Savills bl¡jkt dat de opname van bedrijfsruimte in het eerste kwartaal van 2020 sterk is gedaald als gevolg van de coronacrisis, terwijl in het tweede kwartaal van 2020 juist sprake was van herstel en stabilisatie tot het niveau van 2019. De impact van de coronacrisis op de verdere ontwikkeling van de opname van bedrijfsruimte en de prijs

van grond voor bedrijfskavels is lastig te voorzien en zal per bedrijventerrein verschillen. ln dit licht worden de grondprijzen voor bedrijfskavels in deze grondprijzenbrief met 1% geindexeerd, in lijn met het percentage dat is gehanteerd bij de meest recente jaarlijkse actualisatie van de gemeentelijke

grondexploitaties. ln de gemeente Zwartewaterland is in 202L alleen uitgifte van bedrijfsgrond op bedrijventerrein Kranerweerd voorzien.

9

Hoofdstuk 3

Grnndprijzen

3"1 Woningbouw 3.1.1 F{uu¡rwoningen Sociale huurwoning Onder sociale huurwoningen wordt verstaan: huurwoningen met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel L3, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. De maximale huurgrens wordt elk jaar bij ministeriële regeling per L januari van elk jaar vastgesteld. Zoals in de Nota Grondbeleid is vastgelegd, wordt in de gemeente Zwartewaterland gewerkt met een vaste kavelprijs op basis van de comparatieve methode. Omdat er op dit moment geen zicht is op gronduitgifte ten behoeve van sociale huurwoningen is vooralsnog geen vaste kavelprijs bepaald.

Morkthuurwoning Voor markthuurwoningen (beleggershuurwoningen) wordt eenzelfde grondprijs aangehouden als voor koopwoningen.

3.1.2 Koopwoningen Voor koopwoningen is het uitgangspunt dat de grondwaarde met de comparatieve methode wordt bepaald, in combinatie met de genormeerd residuele methode. Dit geldt voor zowel projectbouw als particuliere bouw en voor zowel grondgebonden als niet-grondgebonden woningen. De afgelopen jaren is echter uitgegaan van een bandbreedte per project, met vaste grondprijzen per m2 (gebaseerd op marktonderzoek door de Stec groep).

ln212tverwacht de gemeente kavels voor koopwoningen uit te geven in één project: Om de Weede in Hasselt. Het terrein gelegen aan het Tijlswegje in Hasselt wordt verkocht aan de Stichting Knarrenhof. De grondprijs voor dit terrein is vastgelegd in een anterieure overeenkomst en wijzigt daarom niet.

Voor Hasselt Om de Weede geldt dat alle beschikbare kavels in 2O2O zijn verkocht of dat een optie tot verkoop is overeengekomen. Bij het sluiten van deze verkoopovereenkomsten zijn de prijzen uit de grondprijzenbrief 2O2O gehanteerd. Daarbij is contractueel doorgaans een indexatie van 2% afgesproken in het geval deze kavels niet in 2020, maar in 202'1. worden afgenomen. Uit het voorgaande hoofdstuk blijkt echter dat - gezien de ontwikkelingen in de markt - de werkelijke stijging van de grondprijzen over afgelopen jaar waarschijnlijk aanzienlijk hoger ligt (in de bandbreedte 5%tor10%). Een verhoging van5% kan nu aanvaardbaar zijn. ln 2O2Ikan aan de hand van hetgeplande marktonderzoek in aanloop naar de uitgifte van gronden voor het vervolg van fase 18 in Hasselt Om de Weede een meer gemotiveerde verhoging worden vastgesteld. Dat kan in de loop van het jaar zijn of aan het eind van het jaar voor 2022.

10

Woningbouwkavels

Grondprijzen2O2l, exclusief btw en k.k.

Hasselt om de Weede fase 1A en lB-Zuid (Weede Hoven) G rondgebonden koopwoningen - vrijstaa nd

€278,- per m2 (Grondprijs 2020 was € 265,-)

Grondgebonden koopwoningen - 2 onder 1 kap

€252- 273,- per m2. (Grondprijs 2020 was € 240 - 260,-)

G rondgebonden

koopwoningen (rij)

€236 - 257,- per m2. (Grondprijs 2020 wos € 225 - 245,-) Afhankelijk van de betreffende ontwikkeling, bijvoorkeur gebaseerd op de residuele

methode. Niet-grondgebonden koopwoningen

Terrein Tijlswegje te Hasselt Kavelprijs grondgebonden levensloopbestendige woningen €23O,-per m2 (inclusief binnenterrein)

Bij de verkoop van een groter gebied, al dan niet projectmatig, kan het college besluiten een extra korting te geven op de grondprijs. Dat kan met name aan de orde zijn als er sprake is van innovatieve initiatieven waarbij in één keer een grote hoeveelheid grond wordt afgenomen (bijvoorbeeld bij CPOprojecten). Hierbij moet nauwlettend in de gaten worden gehouden dat er geen sprake is van onrechtmatige staatssteun. Als de situatie daarom vraagt, kan de gemeente de grond laten taxeren door een onafhankelijke taxateur om tot een marktconforme grondwaarde te komen.

3.2 Bedriiven {kantoor- en hedrijfsruimte) 3"2.n Kantoor- en bedriifsr"uimrte Bij de uitgifte van grond voor kantoor- en bedrijfsruimte wordt uitgegaan van marktconforme prijzen per locatie en kavel. ln de Nota Grondbeleid is vastgelegd dat de grondprijzen voor kantoren worden bepaald met de genormeerde residuele grondwaardemethode, aangevuld met de comparatieve methode. Op dit moment zijn er binnen de gemeente geen projecten waarbijgrond wordt uitgegeven ten behoeve van de ontwikkeling van kantoren. Op het moment dat een initiatief zich voordoet, wordt hiervoor conform de genoemde methode een grondprijs vastgesteld. De gemeente kent één bedrijventerrein waar momenteel gronden actief worden uitgegeven, Dit betreft

het bedrijventerrein Kranerweerd in Zwartsluis. De grondprijzen van kavels voor bedrijventerreinen worden comparatief bepaald. De uitgifteprijs wordt sterk beïnvloed door schaarste, locatie, bereikbaarheid, branchering, toegestane milieucategorie en de maximaal te realiseren vloeroppervlakte ln navolging van de notitie 'Ploneconomie gemeente Zwartewoterland, financiële actualisatie ruimtelijke

1.1.

projecten 2020'worden de grondprijzen van bedrijventerreinen in2O2lmelto/o geindexeerd ten opzichte van 2020. Bedrijfskavels

Kranerweerd Kavels aan Grote Kranerweerd Kavels aan Kleine Kranerweerd

Grondprijzen2O2l, exclusief btw en k.k.

€ 100,- per m2 (was in 2O2O€ 99,- per m2) €. 92,- per m2 (was in 2O2O€ 91,- per m2)

3.2.2 POP-stations De grond voor PoP-stat¡ons wordt tegen een marktconforme prijs verkocht. ln verband met de grote differentiatie in grootte, locatie en bijkomende werkzaamheden wordt de grondprijs per individuele uitgifte separaat berekend.

3"3 Winkel-enhorecavoorzieningen Onder winkel- en horecavoorzieningen worden naast detailhandel ook baliefuncties en (commerciële) dienstverlening verstaan. Dit zijn onder andere reisbureaus, banken, sportscholen, wellness centers en zelfstandige commerciële (para)medische praktijken/centra. De marktconforme grondprijzen per uitgifte worden comparatief of - als het een meer complexe uitgifte betreft - residueel bepaald. Dit gebeurt mede op basis van de verwachte (fictieve) huurinkomsten, die weer afhankelijk zijn van de verwachte omzet. ln verband met de grote differentiatie tussen functies, grootte en locatie wordt de grondprijs per individuele uitgifte separaat berekend.

3"4 Maatschappeliike voorzieningen De maatschappelijke voorzieningen zijn ingedeeld in maatschappelijke voorzieningen zonder

winstoogmerk, maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk en maatschappelijk, niet commercieel gebruik va n gemeentegronden.

3.4"1 Maatschappeliike voorzieningen zonder winstoogrnerk Onder maatschappelijke voorzieningen wordt primair verstaan sociale, culturele en maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk (vaak verenigingen en stichtingen): o overheidsvoorzieningen zoals brandweerkazerne, politiebureau;

¡ . r .

onderwijsinstellingen; verzorging- en verpleeginstellingen, (para)medische voorzieningen zonder winstoogmerk; religieuzevoorzieningen; sportvoorzieningen en welzijnsvoorzieningen, zoals bibliotheek en buurthuis.

Voor deze voorzieningen geldt op basis van de Wet Markt en Overheid een minimaal kostendekkende grondprijs. De grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk wordt comparatief vastgesteld en per uitgifte bepaald.

3.4.2 Maatschappelij ke voorzieningen met winstoogmerk Steeds meer maatschappelijke voorzieningen worden (semi-) commercieel geëxploiteerd. Dit is het gevolg van de terugtredende overheid en meer marktwerking in het maatschappelijke veld. Hierdoor moeten sommige voorzieningen worden aangemerkt als een onderneming met (gedeeltelijk)

12

winstoogmerk. Voorbeelden hiervan zijn: kinderdagverblijven, een aantal recreatieve voorzieningen, geprivatiseerde nutsvoorzieningen en (para)medische voorzieni ngen, Voor voorzieningen met een commercieel karakter wordt de grondprijs vastgesteld conform de werkwijze onder bedrijven en/of winkel- en horecavoorzieningen. Deze grondprijs wordt per uitgifte bepaald.

3.4"3 MaatschappelÊiþ niet commercieel gebruik gemeentegronden Onder deze categorie grondgebruik vallen onder meer kinderboerderijen, scouting en ijsbanen. Deze gronden worden verhuurd aan de gebruikers voor een huurprijs die historisch is bepaald. Als nieuwe gronden voor dit gebruik verhuurd worden, wordt op dat moment de huur vastgesteld. Hierbij moet worden voldaan aan de Wet Markt en Overheid, waarbijgeldt dat minimaal een kostprijsdekkende huur in rekening moet worden gebracht. Wanneer sprake is van een commerciële (markt)partij, moet de huurprijs marktconform zijn om te voorkomen dat sprake is van onrechtmatige staatssteun.

3.5 Groen- en reststroken ln de gemeente bestaat de mogelijkheid om groen- en reststroken te kopen en toe te voegen aan de aangrenzende kavel. Groen- en reststroken die in aanmerking komen voor uitgifte zijn gronden die geen openbare functie hebben. Hier wordt onder verstaan dat de gronden geen functie hebben als verkeersgroen, gebruiksgroen of beeldbepalend groen. De grond ten behoeve van de kaveluitbreiding wordt verkocht en geleverd in de huidige staat. Eventuele kosten voor het toevoegen van de grond aan de kavel zijn voor rekening van de koper. Voor de uitgifte van groen- en reststroken worden twee categorieën onderscheiden, te weten: o grond die niet leidt tot (extra) bebouwingsmogelijkheid. ln de praktijk wordt hierbij uitgegaan van grond voor de rooilijn. o grond die leidt tot (extra) bebouwingsmogelijkheid. ln de praktijk wordt hierbij uitgegaan van grond achter de rooilijn. Als de situatie daarom vraagt, kan de gemeente grond laten taxeren door een onafhankelijke deskundige om tot een waarde te komen.

Bij huurwoningen/koopwoningen worden aanliggende groenstroken verhuurd als deze al aan de openbaarheid zijn onttrokken en eerder waren verhuurd aan de bewoners/eigenaren van de aanliggende woning/perceel. Op basis van de Wet Markt en Overheid wordt er vanaf 2020 bij alle nieuwe contracten 5Tovan de geldende verkoopprijs als huur gerekend met een minimum van € 100,-. Deze huur wordt jaarlijks geïnd en geïndexeerd, Bebouwing van deze groenstroken/snippergroen is niet toegestaan.

13

Groen- en reststroken

Grondprijzen2O2l, exclusief OvB en k.k.

Grond voor de rooilijn Grond achter de rooilijn

€ 50,- per m2

Verhuur

5% van de geldende verkoopprijs

€ 100,- per m2

3"6 Overige vormen van uitgifte 3.6.1Pacht De verpachting van agrarische gronden vindt plaats tegen een vaste prijs per hectare die jaarlijks per

regio door de Grondkamer wordt bepaald of op basis van de marktwerking in het kader van geliberaliseerde pacht. De gemeente Zwartewaterland valt onder het Noordelijk Weidegebied. De kosten van inschrijving bij de Grondkamer zijn voor rekening van de pachter. De verpachting vindt plaats middels een jaarlijkse pachtovereenkomst.

3"6"2 Recht van opstal Het recht van opstal is een (zakelijk) recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben. De opstalhouder is juridisch eigenaar van de opstal. De kosten voor het vestigen van een recht van opstal zijn voor rekening van de opstalhouder. Het recht wordt met name gebruikt ten dienste van gebouwen van sportverenigingen. Het gebruiksrecht (opstalrecht) bedraagt € 0,80 per m2 oppervlakte van de grond die voor de opstal gebruikt wordt.

3.6.3 Zendffrasten Het plaatsen van zendmasten op gemeentegrond wordt als een aparte vorm van recht van opstal gezien. Hiervoor wordt jaarlijks bij de opstalhouder een vergoeding van € 4.000,- in rekening gebracht, per gebruiker vermeerderd met een vergoeding van € 1.000,- voor medegebruik.

t4