1a. Bijlage 1-1 Stedenbouwkundige randvoorwaarden

ild sg er

i en ap Dr

De T ip

e e

ild

Gro

sg

er

ev

te W

nw

eed

ne

e

Lin

Vaar

tweg

Dedemsvaartlocatie

DEDE MSVA A RTLOC ATI E STEDENB O U WKU NDIGE R AN DVO O RWAAR D E N G E M EENTE ZWA RT E WATE R L AN D 2 7 M A A RT 2 019

Hasselt Om de Weede Voorbeeldverkaveling

N

A3 - 1:500

26 februari 2019

STEDENBOUW BEELDENDE KUNST LANDSCHAP ARCHITECTUUR

2

LANDSCHAPPELIJKE CONTEXT - DEDEMSVAART & ENTREE HASSELT De Vaartweg en het kanaal de Dedemsvaart vormen de verbinding tussen het rechtlijninge laagveenlandschap, het krekenlandschap en Hasselt. Enkele erven en andere bebouwing in de groene berm langs de Vaartweg zijn op deze lijn gericht. Deze strook zet zich door langs de noordelijke uitbreidingswijken van Hasselt. Iets ten zuiden van het punt waar de Dedemsvaart en de Vaartweg scheiden, ligt het centrum van Hasselt. Vanaf de A28 is de eerste ontmoeting met Hasselt de wijk Om de Weede. De stedenbouwkundige

opzet van Om de Weede is gebaseerd op de kwaliteiten van de oorspronkelijke landschappelijke krekenstructuur. De wadi’s zijn de drager in de ruimtelijke opzet van de diverse woonvelden. De wijk heeft één hoofdontsluiting, de Grote Weede, die vanaf de rotonde aan de Vaartweg als het ware dwars door de landschappelijke structuur snijdt. De ruimtelijke opzet van de wijk toont zich langs de Grote Weede door een grote diversiteit aan zijgevels, erfafscheidingen gecombineerd met wadi’s en soms zelfs achterkanten.

Krekenlandschap

Centrum Hasselt

e eed W e t o Gr Laagveenlandschap

Vaar t

weg

Dedemsvaart

Analyse landschap oostelijke entree Hasselt

3

HASSELT OM DE WEEDE De Dedemsvaartlocatie is onderdeel van de wijk Hasselt Om de Weede en maakt deel uit van de gerealiseerde en deels nog in aanbouw zijnde plandelen van fase 1a. De Raad heeft 25 januari 2018 de vervolgstappen voor Hasselt Om de Weede vastgesteld. De Dedemsvaartlocatie wordt hierin als ‘stedelijke entree’ van Hasselt Om de Weede genoemd, samen met de inmiddels in ontwikkeling zijnde ‘landelijke entree’ bij het kruispunt Ter Wee/Vaartweg. Samen met de landelijke entree is de Dedemsvaartlocatie bepalend voor een herkenbare en kwalitatieve entree van Hasselt langs de Vaartweg. Ook geven ze vorm aan de overgang naar het landelijk gebied. Aangezien het gebied is gesitueerd aan een ontsluitingsweg, de Vaartweg, moet rekening gehouden worden met hogere geluidswaarden, die invloed hebben op de woningen en het stedenbouwkundig plan.

te Gro

We

ede

Dedemsvaartlocatie

Ded

ems

va a r

Va a t

rtwe

g

r Wee Te

Luchtfoto met verkaveling Hasselt Om de Weede

4

RUIMTELIJKE ANALYSE - ENTREE HASSELT

De Dedemsvaartlocatie is niet alleen de stedelijke entree langs de Vaartweg, maar markeert ook de entree van de wijk. In tegenstelling tot de woonbuurten richten de woningen zich hier naar de Grote Weede en geven daarmee beeld aan de entree van Hasselt en de wijk. Dit biedt naast ruimtelijke kwaliteit ook de kans om een passend woonklimaat te realiseren als antwoord op de aanwezige hogere geluidsbelasting. De woningen begeleiden daarnaast de doorgaande fietsroute in de groene strook parallel aan de Vaartweg. Continueren van het bestaande netwerk van fiets- en voetpaden is een belangrijk uitgangspunt voor de planvorming.

Schets entree Hasselt en Om de Weede

5

CONCEPT - STATIGE ENTREE OM DE WEEDE

De opgave voor een stedelijke entree valt samen met de zoektocht naar een passend beeld als afronding van dit plandeel van Hasselt Om de Weede. Vanuit de landschappelijke analyse is een duidelijk hoofdgebouw van de achterliggende verkaveling beoogd. Het gekozen concept is geïnspireerd op de bestaande herenboerderijen in de regio. Herenboerderijen kenmerken zich door een statige en formele uitstraling van de woning/ het voorhuis en zijn vaak gelegen op terpen met imposante voortuinen. Juist deze kenmerken bieden de mogelijkheid invulling te geven aan het gewenste ruimtelijk beeld als stedelijke entree en tegelijkertijd op een ontspannen wijze het open landschap langs de Dedemsvaart te continueren. De bebouwingstypologie is eigen aan het landschap en door de verkaveling te verdraaien in de verkavelingsrichting van het aangrenzende plandeel ontstaat ook een duidelijk herkenbare markering van de wijk Om de Weede.

De opbouw van de herenboerderij is vertaald op deze locatie. Het voorname en imposante hoofdgebouw staat prominent aan de Vaartweg en steekt deels in de landschappelijke strook langs de Vaartweg. Het hoofdgebouw is het gezicht aan het erf en begeleidt de fietsroute. De achterliggende bijgebouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdvolume, maar zijn wel onderdeel van de formele opzet en architectuur van het hoofdgebouw. De terp met een zorgvuldig aangelegd voorerf versterkt de karakteristiek van de herenboerderij. Dit is aanleiding voor een samenhangende landschappelijke inrichting van een geluidswal met beperkte hoogte en de kwalitatieve openbare ruimte langs de Vaartweg. Door de beperkte hoogte van deze met gras begroeide wal blijft het hoofgebouw als ‘stedelijke entree’ zichtbaar. De wal is landschappelijk onderdeel van het erf zoals de grastaluds van de terp bij een herenboerderij.

Herenboerderij: terp met statig hoofdvolume en bijgebouwen

gazon

Conceptbeeld: lage wal met goed zicht op de bebouwing

Conceptschets groeninvulling

plantvakken

Het ruimtelijk concept is vertaald naar een voorbeeldverkaveling voor het plangebied (zie volgende pagina). De schets geeft inzicht in de bebouwingsmogelijkheden, de woningtypologieën, het woningbouwprogramma en de landschappelijke inpassing. De schematische uitwerking in 3D geeft een ruimtelijk impressie van de ‘stedelijke entree’, de oplossing voor de geluidsbelasting en passende architectonische referenties.

6

STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN - VOORBEELDVERKAVELING

ild sg er

i en ap Dr

De T ip

e e

ild

Gro

sg

er

ev

te W

nw

eed

ne

e

Lin

Vaar

tweg

Dedemsvaartlocatie Hasselt Om de Weede Voorbeeldverkaveling

N

A3 - 1:500

26 februari 2019

STEDENBOUW BEELDENDE KUNST LANDSCHAP ARCHITECTUUR

7

STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN - GELUIDSREDUCTIE DOOR WAL EN KAPPEN

8

Onderdeel van het stedenbouwkundig plan is een zorgvuldige verwerking van de hogere geluidswaarden van de Vaartweg en de rotonde. Vanuit de ruimtelijke betekenis van de plek als stedelijke entree van Hasselt is ervoor gekozen om met beperkte grondwallen het zicht op de stedelijke entree vanaf de Vaartweg te behouden. Door slimme aaneenschakeling van bebouwing en kappen is het voor alle woningen mogelijk minimaal één geluidsluwe zijde te realiseren. Het plan is erop gericht om zo min mogelijk hogere grenswaarden te verlenen.

8

5 5

8

Aaneengesloten bebouwing

10

Haakse, hoge nok Hogere grenswaarden toegestaan (5 woningen)

Nokrichting en -hoogte Aaneengeschakelde dakenstructuur

Hogere grenswaarden toegestaan (2 woningen) Walhoogte 1,5m

Impressie omgang met geluid

Uitstraling kappen

Verplichte nokrichting met minimale nokhoogte Zijgevel aangesloten op dak

8

5 5

Zoveel mogelijk geluidsgevoelige ruimten binnenzijde

{

8

Verplichte nokrichting met minimale nokhoogte

8

STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN - UITGANGSPUNTEN De voorbeeldverkaveling is uitgewerkt tot stedenbouwkundige randvoorwaarden voor het plangebied als leidraad en inspiratie voor de verdere ontwikkeling. De randvoorwaardenkaart geeft inzicht in: ӃӃ de gewenste ruimtelijke samenhang en aansluiting op de omgeving; ӃӃ de verkeersontsluiting en de parkeeroplossing; ӃӃ inpassing van de hoofdfietsroute langs de Vaartweg; ӃӃ de bebouwingsmogelijkheden, waarbij uitspraak wordt gedaan over bouwhoogte, woningtypologie, oriëntatie, accenten, overgangen privé-openbaar en bouwmassa; ӃӃ richtinggevende beeldkwaliteit (kapvorm); ӃӃ inpassing en aansluiting op de omliggende openbare ruimte.

D

P

P

P

De stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn onderdeel van de uitvraag aan de ontwikkelaars.

B

A

P

C

B

A

Maximaal 5 woningen met levensloopbestendige begane grond. Verplichte kap met nokhoogte ≥8m en ≤10m, goothoogte voorzijde ≤3m, goothoogte achterzijde ≤6m.

Grens projectgebied

Representatieve gevel hoofdvolume

Grondwal

B

Verbindende bebouwing ondergeschikt aan hoofdgebouw. Nokhoogte ≥5m, goothoogte voorzijde ≤3m.

Grens ontwikkelgebied indicatief

Beeldbepalend architectonisch accent

Plantvak

Woningen

Verbijzondering kopgevel

Auto-ontsluiting

Ondergeschikte bebouwing

Voorgeveloriëntatie

Fietspad

Kavelgrens

Verplichte nokrichting

Wandelpad

Maximale bebouwingsgrenzen

1 doorgang t.b.v. achterpad in blok toegestaan

Groene erfafscheiding

1 doorgang t.b.v. achterpad in blok toegestaan

indicatief

indicatief C D

Maximaal 2 woningen. Kap met nokhoogte ≥10m en ≤12m, goothoogte ≤7m. Maximaal 5 woningen. Verplichte kap met nokhoogte ≥8m en ≤ 10m, goothoogte achterzijde ≤4m.

indicatief indicatief

haag / staafmathekwerk met begroeiing (min. h = 1,80)

Groene erfafscheiding haag (min. h = 0,80)

Geveltuin

met 1 aansluiting op Grote Weede en draailus

accent en/of gevelopening bijv. bloemkozijn, hoekraam, entree

mits d.m.v. poortje als architectonisch element in het volume vrije invulling

continueren van en aansluiten op bestaande fietsverbinding

P

Mandelig parkeren Parkeren op eigen terrein Parkeren openbaar gebied

9

BEELDKWALITEIT - UITSTRALING EN RUIMTELIJKE EENHEDEN

Groene erfafscheiding

De randvoorwaarden ondersteunen de gewenste uitstraling van een historische herenboerderij. ӃӃ Het voorerf is zorgvuldig ontworpen in aansluiting op het omliggende landschap. ӃӃ Eén hoofdvolume springt in het oog door hoogte en detaillering. ӃӃ De andere volumes zijn ondergeschikt aan het hoofdvolume door een eenvoudigere maar bijpassende vormgeving. Op basis van het stedenbouwkundig plan, de gewenste geluidsluwe achterzijden en het beoogde silhouet van de stedelijke entree zijn de kaprichtingen vastgelegd. De daken zijn zorgvuldig vormgegeven als onderdeel van de architectuur.

Uitgangspunt voor alle woningen is de toepassing van keramische dakpannen in de kleur antraciet met als belangrijk aandachtspunt een zorgvuldige toepassing van eventuele zonnepanelen met een heldere vlakverdeling op het dak en/of als onderdeel van de architectuur. Voor het formele hoofdvolume is een afwijkend materiaal voor het dak toegestaan mits passend bij de architectonische uitwerking van de woningen. Voor alle woningen geldt dat er aandacht is vereist voor de afwatering van het dak via gevel, via tuin naar maaiveld en naar de wadi. De afwatering in de privé-tuin vindt bovengronds plaats via een open molgoot (beton of klinkers).

Heldere dakvlakverdeling

Statige, zichtbare en eenvormige kop Entree achterpad als poort

Haag

Terpuitstraling

Erfbeplanting

Voorerf en landschappelijke inpassing

Hoofdgebouw

Bijgebouwen

Een glooiende groene wal van 1,5m hoogte is onderdeel van het statig vormgegeven erf met plantvakken en plantsoen.

Het statige hoofdvolume van de herenboerderij is georienteerd op de Vaartweg. Samen met de bijgebouwen introduceert het de entree van Hasselt Om de Weede.

De bijgebouwen achter het hoofdvolume hebben een formeel karakter en zijn wat betreft detaillering ondergeschikt aan het hoofdgebouw, maar zijn met de kappen beeldbepalend vanaf de Vaartweg en de Grote Weede.

BEELDKWALITEIT - HOOFDGEBOUW

10m min. nokhoogte

7m max. goothoogte

10

BEELDKWALITEIT - BIJGEBOUWEN

8m min. nokhoogte

8m min. nokhoogte 4m max. goothoogte achterzijde 3m max. goothoogte voorzijde

11

12

BEELDKWALITEIT - VERKENNING RUIMTELIJKE UITWERKINGEN Vanuit de randvoorwaarden zijn als variaties op en toevoeging aan de voorbeeldverkaveling enkele ruimtelijke uitwerkingen verkend.

verspringing

verschil in nokhoogte steeg

asymmetrisch koppand

dakkapel

verlaagde nok

2 lagen met kap erker