TOEGEVOEGD 1035738 - Presentatie Hanzehuis Financiën - beeldvormende raad 8 mei 2025-1

Hanzehof Financiën Rick Boersma, Concerncontrol

Onderwerpen Tijdlijn Hanzehof Financiële vertaling – Historische Correctie Financiële vertaling – Bouwkosten Hanzehuis Financiële vertaling – Voorjaarsnota

2

GEMEENTE ZUTPHEN

Tijdlijn Hanzehof 2020

Start onderzoek

2021

2022

Aankoop Hanzehof

2023

Bestuursopdracht Hanzehof

2024

2025

3

Autorisatie aankoop en onderhoud

Scenariokeuze

Besluitvormingstraject GEMEENTE ZUTPHEN

De start van de mogelijke ontwikkeling van de Hanzehof was in december 2020. Hierbij zijn de eerste stappen gezet om te komen tot de aankoop van de grond inclusief de opstallen van de Hanzehof.

Tijdlijn Hanzehof 2020

Start onderzoek

2021

2022

Aankoop Hanzehof

2023

Bestuursopdracht Hanzehof

2024

2025

4

Autorisatie aankoop en onderhoud

Scenariokeuze

Besluitvormingstraject GEMEENTE ZUTPHEN

Via de voorjaarsnota 2021 heeft de raad de volgende besluiten genomen: • Budget van €7,4 miljoen beschikbaar gesteld voor de aankoop van de Hanzehof, wetende dat de boekwaarde €1,7 miljoen is en er €2,6 miljoen aan achterstallig onderhoud is. • De raad heeft daarnaast €937.500 bijgedragen aan de Hanzehof voor groot onderhoud en dit is geactiveerd als immateriële vaste activa.

Tijdlijn Hanzehof 2020

Start onderzoek

2021

2022

Aankoop Hanzehof

2023

Bestuursopdracht Hanzehof

2024

2025

5

Autorisatie aankoop en onderhoud

Scenariokeuze

Besluitvormingstraject GEMEENTE ZUTPHEN

Middels een raadsbesluit op 21 februari 2022 is besloten om over te gaan tot aankoop van de Hanzehof voor een bedrag ad. €6.815.100 van Stichting Theater en Congrescentrum Hanzehof. In dit besluit is naast de koopsom besloten om het actief in 14 jaar af te schrijven.

Tijdlijn Hanzehof 2020

Start onderzoek

2021

2022

Aankoop Hanzehof

2023

Bestuursopdracht Hanzehof

2024

2025

6

Autorisatie aankoop en onderhoud

Scenariokeuze

Besluitvormingstraject GEMEENTE ZUTPHEN

Door de raad is de bestuursopdracht Hanzehofcomplex en accommodatie bibliotheek vastgesteld in april 2023 met daarin opgenomen de te doorlopen fasen. In deze bestuursopdracht is tevens een indicatie opgenomen van de te verwachten kosten voor de investering (€15 – €20 miljoen exclusief omzetbelasting op basis van prijspeil 2022). In de Voorjaarsnota 2023 heeft de raad besloten om een krediet van €19,6 miljoen toe te kennen voor de Hanzehof en een krediet van €3,1 miljoen voor de openbare ruimte rondom de Hanzehof

Tijdlijn Hanzehof 2020

Start onderzoek

2021

2022

Aankoop Hanzehof

2023

Bestuursopdracht Hanzehof

2024

2025

7

Autorisatie aankoop en onderhoud

Scenariokeuze

Besluitvormingstraject GEMEENTE ZUTPHEN

De raad heeft in oktober 2024 besloten tot uitwerking van scenario 2: Focus op versterking podiumfunctie, met als toevoeging een vergroting van de publiekscapaciteit. Hiermee werd fase 1 van de bestuursopdracht afgerond. In dit zelfde besluit is aangegeven dat de eerder berekende beoogde investering van €15– €20 miljoen aangepast dient te worden naar €17,2 – €22,9 miljoen op basis van prijspeil 2024. Als de conceptuele uitgangspunten van scenario 2 worden gehanteerd is een verwachte investering van €23,5 miljoen begroot exclusief de omzetbelasting.

Tijdlijn Hanzehof 2020

Start onderzoek

2021

2022

Aankoop Hanzehof

2023

Bestuursopdracht Hanzehof

2024

2025

8

Autorisatie aankoop en onderhoud

Scenariokeuze

Besluitvormingstraject GEMEENTE ZUTPHEN

Het onderzoek naar Scenario 2 is afgerond (fase 2 bestuursopdracht). Op 8 mei 2025 wordt de raad geïnformeerd over het conceptplan inclusief de financiële vertaling. Het besluitvormingstraject ziet er als volgt uit: • Beeldvormende vergadering 8 mei 2025 • Besluitvorming college B&W 20/27 mei 2025 • Oordeelsvormende vergadering 12 juni 2025 • Besluitvormende raadsvergadering 23 juni 2025

Financiële vertaling Historische correctie Tijdens ons onderzoek zijn wij tot een nieuw inzicht gekomen over onze IMVA positie. Deze gaan wij, onder voorbehoud van de afstemming met de accountant, corrigeren in de jaarstukken 2024.

Financiën Hanzehuis Graag geven wij u een totaaloverzicht van de kosten van het Hanzehuis en de financiële impact die dit heeft.

9

GEMEENTE ZUTPHEN

Historische Correctie – Activering IMVA Naar aanleiding van een in 2015 uitgevoerd onderzoek naar de Hanzehof is een plan van aanpak opgesteld om de Hanzehof zowel incidenteel als structureel een financiële impuls te geven voor een financieel duurzame exploitatie. Onderdeel van dit plan van aanpak was het uitvoeren van het daarin opgenomen “Noodscenario” voor het pand. Dit heeft geleid tot een besluit van de raad op 16 mei 2016 voor het toekennen van een investeringsbijdrage van €900.000. In 2021 is de investeringsbijdrage definitief vastgesteld op basis van werkelijke uitgaven door de Hanzehof. De investeringsbijdrage is door de gemeente geactiveerd als bijdrage aan activa in eigendom van derden. Vanaf dat moment wordt de investeringsbijdrage in 25 jaar afgeschreven. Bij het aankopen van het pand is er geen rekening gehouden met deze post, dit had toentertijd onderdeel moeten zijn van de aankoop (verhoging van het bedrag) of dit had in zijn geheel moeten worden afgeschreven. Onder voorbehoud van instemming van onze accountant bij de jaarstukken 2024, gaan wij dit corrigeren in de jaarstukken 2024. Dit leidt tot een negatieve incidentele impact op het resultaat van €588.392

Investeringsbijdrage Hanzehof

10

Boekwaarde per 31-122024 € 588.392

GEMEENTE ZUTPHEN

Jaarlijkse kapitaallasten €32.900

Financiën Hanzehuis

11

GEMEENTE ZUTPHEN

Financiële vertaling – Bouwkosten Hanzehuis De raad heeft in oktober 2024 besloten tot uitwerking van scenario 2: Focus op versterking podiumfunctie, met als toevoeging een vergroting van de publiekscapaciteit. Voor het uitvoeren van dit scenario is een onderzoek gedaan naar de totale kosten van het project. De totale kosten bestaan uit: • Stichtingskosten (bouwkosten) • BTW • Voorbereidingskrediet • Indexatie tijdens de bouw • Financieringskosten • Afwaardering

12

GEMEENTE ZUTPHEN

Financiële vertaling – Bouwkosten Hanzehuis De raad heeft in oktober 2024 besloten tot uitwerking van scenario 2: Focus op versterking podiumfunctie, met als toevoeging een vergroting van de publiekscapaciteit. Voor het uitvoeren van dit scenario is een onderzoek gedaan naar de totale kosten van het project. De totale kosten bestaan uit: • Stichtingskosten (bouwkosten) • BTW • Voorbereidingskrediet • Indexatie tijdens de bouw • Financieringskosten • Afwaardering

13

GEMEENTE ZUTPHEN

De stichtingskosten komen vanuit het onderzoek dat is uitgevoerd door 4Advies. Deze bestaan uit bouwkundige kosten, inrichting en theatertechniek, etc. Hierin is ook een post onvoorzien opgenomen. De totale stichtingskosten zijn €25.142.000

Financiële vertaling – Bouwkosten Hanzehuis De raad heeft in oktober 2024 besloten tot uitwerking van scenario 2: Focus op versterking podiumfunctie, met als toevoeging een vergroting van de publiekscapaciteit. Voor het uitvoeren van dit scenario is een onderzoek gedaan naar de totale kosten van het project. De totale kosten bestaan uit: • Stichtingskosten (bouwkosten) • BTW • Voorbereidingskrediet • Indexatie tijdens de bouw • Financieringskosten • Afwaardering

14

GEMEENTE ZUTPHEN

Op basis van de huidige plannen hebben wij samen met onze fiscalisten gekeken naar het BTW component op deze investering. Op basis van de huidige plannen verwachten wij dat deze investering in het mengpercentage regime gaat vallen. Dit betekent dat een deel van de BTW meegenomen moet worden in de kosten. Hiermee wordt een BTW last verwacht van €1.255.000.

Financiële vertaling – Bouwkosten Hanzehuis De raad heeft in oktober 2024 besloten tot uitwerking van scenario 2: Focus op versterking podiumfunctie, met als toevoeging een vergroting van de publiekscapaciteit. Voor het uitvoeren van dit scenario is een onderzoek gedaan naar de totale kosten van het project. De totale kosten bestaan uit: • Stichtingskosten (bouwkosten) • BTW • Voorbereidingskrediet • Indexatie tijdens de bouw • Financieringskosten • Afwaardering

15

GEMEENTE ZUTPHEN

Voor de voorbereiding van dit project heeft de raad een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld (7310030 – Renovatie Hanzehof). Het voorbereidingskrediet bedraagt €400.000

Financiële vertaling – Bouwkosten Hanzehuis De raad heeft in oktober 2024 besloten tot uitwerking van scenario 2: Focus op versterking podiumfunctie, met als toevoeging een vergroting van de publiekscapaciteit. Voor het uitvoeren van dit scenario is een onderzoek gedaan naar de totale kosten van het project. De totale kosten bestaan uit: • Stichtingskosten (bouwkosten) • BTW • Voorbereidingskrediet • Indexatie tijdens de bouw • Financieringskosten • Afwaardering

16

GEMEENTE ZUTPHEN

De afgelopen jaren hebben we te maken gehad met grote stijgingen van kosten (inflatie). Bij de vernieuwbouw van het Hanzehuis houden we rekening met een indexatie van 3,2%. Dit is het 10-jaars gemiddelde, uitgegaan van de CBS Statline, Productie gebouwen - prijsindex, Nieuwbouw budgetsector. Dit leidt tot een verwachte kostenstijging van €2.800.000.

Financiële vertaling – Bouwkosten Hanzehuis De raad heeft in oktober 2024 besloten tot uitwerking van scenario 2: Focus op versterking podiumfunctie, met als toevoeging een vergroting van de publiekscapaciteit. Voor het uitvoeren van dit scenario is een onderzoek gedaan naar de totale kosten van het project. De totale kosten bestaan uit: • Stichtingskosten (bouwkosten) • BTW

Indexatie

• Voorbereidingskrediet

-/-1 %

• Indexatie tijdens de bouw

Stichtingskosten • Financieringskosten • Afwaardering

17

-/- € 894.000

GEMEENTE ZUTPHEN

Index

Indexatie

De afgelopen jaren hebben we te maken gehad met grote stijgingen van+1 kosten 3,2% % (inflatie). Bij de vernieuwbouw van het Stichtingskosten Hanzehuis houden we rekening met een indexatie van 3,2%. Dit is het 10-jaars + €de 927.000 gemiddelde, uitgegaan van CBS Statline, Productie gebouwen - prijsindex, Nieuwbouw budgetsector. Dit leidt tot een verwachte kostenstijging van €2.800.000.

Financiële vertaling – Bouwkosten Hanzehuis De raad heeft in oktober 2024 besloten tot uitwerking van scenario 2: Focus op versterking podiumfunctie, met als toevoeging een vergroting van de publiekscapaciteit. Voor het uitvoeren van dit scenario is een onderzoek gedaan naar de totale kosten van het project. De totale kosten bestaan uit: • Stichtingskosten (bouwkosten) • BTW • Voorbereidingskrediet • Indexatie tijdens de bouw • Financieringskosten • Afwaardering

18

GEMEENTE ZUTPHEN

Als gemeente Zutphen moeten wij, zeer waarschijnlijk, externe financiering aantrekken voor de vernieuwbouw van het Hanzehuis. Tijdens de vernieuwbouw worden deze kosten geactiveerd. Daarna worden de jaarlijkse rentelasten omgeslagen in onze kapitaallasten van de MVA (conform onze verslaggevingstandaarden). Wij verwachten een rentestand van 2,8%. De rentelasten tijdens de bouw bedragen €1.080.000.

Financiële vertaling – Bouwkosten Hanzehuis De raad heeft in oktober 2024 besloten tot uitwerking van scenario 2: Focus op versterking podiumfunctie, met als toevoeging een vergroting van de publiekscapaciteit. Voor het uitvoeren van dit scenario is een onderzoek gedaan naar de totale kosten van het project. De totale kosten bestaan uit: • Stichtingskosten (bouwkosten) • BTW • Voorbereidingskrediet

Rente

• Indexatie tijdens de bouw

-/-1 % • Financieringskosten • Afwaardering Financieringskosten

-/- € 386.000

19

GEMEENTE ZUTPHEN

Als gemeente Zutphen moeten wij, zeer waarschijnlijk, externe financiering aantrekken voor de vernieuwbouw Rente Rentevan het Hanzehuis. Tijdens de vernieuwbouw worden deze kosten geactiveerd. 2,8% +1 %Daarna worden de jaarlijkse rentelasten Financieringskosten omgeslagen in onze kapitaallasten van de MVA (conform onze + € 386.000 verslaggevingstandaarden). Wij verwachten een rentestand van 2,8%. De rentelasten tijden de bouw welke geactiveerd worden bedragen €1.080.00.

Financiële vertaling – Bouwkosten Hanzehuis De raad heeft in oktober 2024 besloten tot uitwerking van scenario 2: Focus op versterking podiumfunctie, met als toevoeging een vergroting van de publiekscapaciteit. Voor het uitvoeren van dit scenario is een onderzoek gedaan naar de totale kosten van het project. De totale kosten bestaan uit: • Stichtingskosten (bouwkosten) • BTW • Voorbereidingskrediet • Indexatie tijdens de bouw • Financieringskosten • Afwaardering

20

GEMEENTE ZUTPHEN

Als gevolg van scenario 2, wordt een deel van het huidige pand gesloopt. Dit deel moeten we versneld afschrijven. Bij het slopen van het pand moet je ook een deel van de sloopkosten toerekenen aan de dan actuele grondwaarde. Eenmalige grondpositie bedraagt €296.000. De eenmalige afwaardering als gevolg van de sloop is ingeschat op €1.933.000.

Financiële vertaling – Bouwkosten Hanzehuis De raad heeft in oktober 2024 besloten tot uitwerking van scenario 2: Focus op versterking podiumfunctie, met als Tijdens deeen aankoop vanvan de de Hanzehof is er geenVoor splitsing gemaakt grondis en Doordat deze toevoeging vergroting publiekscapaciteit. het uitvoeren vantussen dit scenario eenpand. onderzoek gedaan naar splitsing niet is gemaakt schrijven wij zowel op de grondpositie af als op het pand. Door de gedeeltelijke de totale kosten van het project. De totale kosten bestaan uit:

sloop moeten wij versneld afschrijven. Om dit op een zo realistisch mogelijke manier te doen zijn wij voornemens om de grond en pand te splitsen. Op dit moment is de verwachting dat de grond een • waarde BTW heeft van circa €1.224.600 (gebaseerd op grondprijzenbrief 2022). De afwaardering van het pand Als gevolg van scenario 2, wordt een deel dan uit op een bedrag van €1.933.000. • komt Voorbereidingskrediet van het huidige pand gesloopt. Dit deel • Indexatie tijdens de bouw moeten afschrijven. Bijpand. het Het Bij een andere waardering van de grondpositie verandert ookwe deversneld afwaardering van het • maximale Financieringskosten van stijging het pand moet ook miljoen een deelten risico is een totaalbedrag van €3.000.000.slopen Dit is een van circaje€1,1 van het in dit plan opgenomen bedrag. van de sloopkosten toerekenen aan de dan • opzichte Afwaardering actuele grondwaarde. Eenmalig grondpositie bedraag €296.00. De eenmalige afwaardering als gevolg van de sloop is ingeschat op €1.933.000. • Stichtingskosten (bouwkosten)

21

GEMEENTE ZUTPHEN

Financiële vertaling – Bouwkosten Hanzehuis Deze verschillende onderdelen leiden tot de volgende totale kosten van de bouw. Dit leidt niet 1-op-1 tot een stijging van de kosten. Dit aangezien een deel reeds is opgenomen in de begroting. Dit wordt inzichtelijk gemaakt in het laatste deel van deze presentatie.

Omschrijving Stichtingskosten Kostprijsverhogende BTW Niet in de raming opgenomen onderdelen Voorbereidingskrediet Indexatie op basis van schema bouw Totaal van de gevraagde investering Financieringskosten tijdens de bouw Eenmalige afwaardering grondpositie Eenmalige afwaardering sloop Totaal van de eenmalige lasten Totale kosten 22

GEMEENTE ZUTPHEN

Bedrag in € 25.142.000 1.255.000 PM 400.000 2.800.000 29.597.000 1.080.000 296.000 1.933.000 3.309.000 32.906.000

Financiële vertaling – Voorjaarsnota Het college is voornemens om de mutatie van de kosten voor het Hanzehuis op te nemen in de Voorjaarsnota 2025. In de volgende sheet is opgenomen wat de structurele en incidentele effecten zijn van dit besluit. Hierbij zijn de volgende aandachtspunten: • In de raming is nog een PM post opgenomen voor niet begrote onderdelen in het onderzoek naar de stichtingskosten. Dit zijn beperkte kosten die in het raadsvoorstel worden toegelicht. • De daling in de structurele kosten van 2030 en 2031 naar 2032 wordt veroorzaakt door de door de partijen verwachte baten die gerealiseerd kunnen worden uit de toekomstige exploitatie. • Het eerder toegekende investeringskrediet van €19,6 miljoen (zoals besloten bij de voorjaarsnota 2023) is al onderdeel van de rij “Af: Reeds opgenomen in de begroting”. Dit is een kapitaallast van €528.787 die al in de begroting staat. • Doordat de bovenstaande kapitaallast al in de begroting is opgenomen ontstaat er in de jaren tijdens de bouw een voordeel ten opzichte van de huidige begroting.

23

GEMEENTE ZUTPHEN

Financiële vertaling – Voorjaarsnota 2025 2.883.000 89.000 41.000 83.000 446.000 3.542.000

2026 2.831.000 91.000 43.000 86.000 446.000 3.497.000

2027 2.560.000 91.000 43.000 PM 86.000 244.000 3.024.000

2028 2.560.000 91.000 43.000 PM 86.000 244.000 3.024.000

2029 2.560.000 91.000 43.000 PM 86.000 244.000 3.024.000

2030 3.382.000 91.000 426.000 285.000 1.616.000 5.800.000

2031 3.353.000 91.000 426.000 285.000 1.616.000 5.771.000

2032 3.218.000 91.000 426.000 285.000 1.616.000 5.636.000

Huurinkomsten Hanzehof/Muzehof

-262.000

-271.000

-

-

-

-

-

-

Huurinkomsten Hanzehuis Huurinkomsten Broederenkerk Totaal opbrengsten

-161.000 -423.000

-166.000 -437.000

-166.000 -166.000

-166.000 -166.000

-166.000 -166.000

-1.168.000 -145.000 -1.313.000

-1.168.000 -145.000 -1.313.000

-1.168.000 -145.000 -1.313.000

Verwachte exploitatiesaldo Af: reeds opgenomen in begroting

3.119.000 3.206.000

3.060.000 3.133.000

2.858.000 3.695.000

2.858.000 3.836.000

2.858.000 3.836.000

4.487.000 3.836.000

4.458.000 3.836.000

4.323.000 3.836.000

Aanvullende structurele kosten

-87.000

-73.000

-837.000

-978.000

-978.000

651.000

622.000

487.000

Afwaardering grondpositie Afwaardering te slopen deel bestaande pand Tijdelijke financieringskosten Aanvullende incidentele kosten

-

-

296.000 1.933.000

-

-

-

-

-

-

10.000 10.000

89.000 2.318.000

323.000 323.000

658.000 658.000

-

-

-

-87.000

-63.000

1.481.000

-655.000

-320.000

651.000

622.000

487.000

Subsidie Hanzehuis Kosten Broederenkerk Groot onderhoud Niet begrote onderdelen Algemene kosten Kapitaallasten Totale uitgaven

Aanvullende totale kosten (negatief bedrag is een voordeel, 24 GEMEENTE ZUTPHEN positief bedrag zijn extra kosten t.ov. huidige begroting)

Bedankt voor jullie aandacht.

Rick Boersma 14 05 75 r.boersma@zutphen.nl

Zutphen.nl