Presentatie 7 maart afwegingskader woningbouw-1

Sturen op woningbouw

Onderwerpen Aanleiding Woondeal Wat hebben we? Waar willen we naar toe? Ontwikkeling Woonbehoefte Hoe realiseren we passende woningbouw? Hoe zorgen we dat passende woningbouw bij de juiste doelgroep terecht komt?

2

GEMEENTE ZUTPHEN

Groot landelijk woningtekort Te kort van ongeveer 430.000 woningen, voor wie:

• Mensen wonend in bijzondere woonvorm (recreatie / woning delen / leegstaande panden) • Starters die nog thuis wonen • Bijzondere doelgroepen (immigranten) Minus woningverlaters (emigranten en ouderen die naar verpleeghuis gaan) is er een woningtekort van zo’n 430.000 woningen

3

GEMEENTE ZUTPHEN

Rijksbeleid Nationale Bouw en Woonagenda, 6 programma’s / 3 kerndoelen: 1. Betaalbaar wonen 2. Woningbouw 3. Een thuis voor iedereen 4. Verduurzaming gebouwde omgeving 5. Wonen en zorg voor ouderen 6. Leefbaarheid en veiligheid De agenda kent drie kerndoelen:

• Beschikbaarheid: voldoende woningen voor iedereen. De bouw van 900.000 woningen tot en met 2030, met als streven twee derde betaalbaar. • Betaalbaarheid: woonlasten sluiten beter aan bij het inkomen. Het aantal huishoudens dat te hoge woonlasten draagt ten opzichte van het inkomen neemt af. • Kwaliteit: voldoende woningen voor aandachtsgroepen en ouderen, perspectief voor kwetsbare wijken en duurzame huisvesting bereikbaar voor iedereen. 4

GEMEENTE ZUTPHEN

Woondeal 2022-2030: - Aantallen (2340 bruto minus sloop 1980 netto) - Betaalbaarheid max. 390.000 (69% betaalbaar waarvan 26% sociale huurwoningen) Actualisatie woondeal Q1 2025:

- Nieuwe prognoses / langere doorkijk 2035 - Vertaling wonen zorg / ouderen - Aandachtsgroepen

5

GEMEENTE ZUTPHEN

Wat hebben we aan beleid /ambities Woonvisie 2019 - 2024: • Krachtig Zutphen, geen nadruk op betaalbaarheid • Wel uitspraken over bijzondere woonvormen: GGZ (beschermd wonen), jongeren met verstandelijke en bijzondere beperking • Geen woningbouwprogramma

Initiatief Raadsbesluit: Meer betaalbare woningen 2021. • Bevat hogere ambitie op betaalbaarheid dan Woondeal: 150.000 – 225.000 (bouwen vanuit wat men kan betalen) • Uitgangspunt is om 50% van de niet vastgestelde bestemmingsplannen betaalbaar te realiseren

Coalitieakkoord • Aantrekkelijke, groene toekomstgerichten gemeente om te wonen, voor jong en oud en mensen met verschillende achtergronden en inkomens • Gevarieerde woonwijken en na periode van aantrekken meer vermogende inwoners meer focus op jongeren, starters en gezinnen 6

GEMEENTE ZUTPHEN

Waar willen we naar toe? Geactualiseerd beleid / incl. nieuwe wetgeving (Volkshuisvestingsprogramma): Wet Regie op de Volkshuisvesting:

ü Terug pakken regie ü Overheveling woonbeleid op hoofdlijnen in omgevingsvisie ü Uitwerking beleid in verplicht op te stellen volkhuisvestingsprogramma met voorgeschreven onderwerpen: § Beleid voor min. 5 jaar bevolkingsprognose woonbehoefte en opgave woningbouw § Balans in voorraad: min 30% sociaal § Woonbehoefte aandachtsgroepen (uitwerking via huisvestingswet) en omvat naast aandachtsgroepen ook ouderenhuisvesting ü Uitwerking financieringsinstrumenten in beleid

7

GEMEENTE ZUTPHEN

Wat is er nodig voor nieuw beleid Inzicht in bevolkingsprognose / woonbehoefte

8

GEMEENTE ZUTPHEN

Vergrijzing zet door Gezinsverdunning Vertrek jongeren tot 35

Belangrijkste doelgroepen die woonbehoefte beïnvloeden

9

GEMEENTE ZUTPHEN

Woonbehoefte bij trendmatige groei en inzet schaalsprong Bij schaalsprong: Kans om gezinnen aan te trekken • Meer inzet op grondgebonden (sociaal en betaalbare koop) Ook zet migratie ouderen door bij schaalsprong: • Meer inzet op appartementen / levensloopgeschikt, zowel koop als huur

10

GEMEENTE ZUTPHEN

Vraag naar ouderenwoningen Afgezet tegen woningen die geschikt / geschikt te maken of niet geschikt is voor ouderen: In 2040: - Wonen er ong 2420 meer ouderen zelfstandig dan in 2023 - Is er behoefte aan ongeveer 700 meer geclusterde woningen - Is er behoefte aan ongeveer 260 extra woonplekken in een woonzorgcentrum

11

GEMEENTE ZUTPHEN

Behoefte is nu in beeld / Afwegingsingskader en programma ontbreekt Huidige knelpunten bij toetsing woningbouwinitiatieven: • Intake tafel kan niet optimaal toetsen • Planvertraging -> plannen moeten terug naar ontwikkelaar • Geen goed houvast om te sturen op optimaal programma

Voorstel -> opstellen afwegingskader woningbouw als basis voor volkshuisvestingsprogramma • Kader is sterkste sturingsinstrument om beleid uit te voeren • Krachtig instrument om te onderhandelen • Extern communicatiemiddel -> vooraf helder waar Zutphen voor gaat • Zorgt ervoor dat de juiste woningen worden gebouwd voor de doelgroepen

12

GEMEENTE ZUTPHEN

Input Afwegingskader woningbouw

13

GEMEENTE ZUTPHEN

Initiatief raadsbesluit, gedachte vanuit wat kan men betalen Maximum inkomen sociale huurwoningen 2024: 1 persoons huishouden € 47.699 -> € 230.0000 2 persoons huishouden € 52.671 - > € 250.000 2 personen of meer € 62.671 - >€ 300.000

14

GEMEENTE ZUTPHEN

Nibud 2024

Onderzoek STEC, wat kun je bouwen anno nu voor… • Verschil in: Ø Theoretische calculatie op basis van bouwkostenkompas (STEC) Ø Praktijkbedragen die hoger liggen (verificatie in de markt) Prijsrange op basis van beide uitkomsten:

15

GEMEENTE ZUTPHEN

Gaat uit van parkeren op maaiveld

Wat kan je kopen voor max 150.000 / landelijk

16

GEMEENTE ZUTPHEN

Wat kun je kopen tot 200.000 / landelijk 90 woningen

17

GEMEENTE ZUTPHEN

Wat kun je kopen tot max 250.000 landelijk 510 woningen /app Prijs afhankelijk per regio Tot 250.000 maximaal zo’n 55 m2 Niet alle nieuwbouw is instapklaar, afbouw (casco) en bijv. geen keuken

18

GEMEENTE ZUTPHEN

Conclusie: Stichtingskosten en VON prijzen enorm gestegen sinds initiatief raadsbesluit: meer betaalbare Meer passend anno 2024 / Woondeal woningen. Hier staat tegenover dat ook Huidig de inkomens en de leencapaciteit zijn Prijs tot liberalisatiegrens € 879,66 (prijspeil 2024) sociale huur tot € 808 / maand meegegroeid. Zutphen hanteert momenteel volgende prijscategorieën / afgezet tegen meer passende bedragen anno 2024 op basis van Nibud Financieringsnormen.

Huurwoningen boven liberalisatiegrens tot max € 1.123,13 (prijspeil 2024)

middenhuur laag

€ 808 - € 900 / maand

middenhuur hoog

€ 900 - €1.000 / maand à bovengrens zal o.b.v. wetgeving regulering middenhuur opschuiven naar circa €1.100 per maand > €1.000 per maand à grens zal o.b.v. wetgeving regulering middenhuur opschuiven naar circa €1.100 per maand

dure huur

sociale koop

19

tot € 200.000 VON (met nadrukkelijke wens vanuit de gemeenteraad om ook te bouwen in segment vanaf circa €150.000)

betaalbare koop

€ 200.000 - € 250.000 VON

middeldure koop laag

€ 250.000- € 300.000 VON

Middeldure koop hoog

€ 300.000 - € 355.000 VON (oude NHG grens) grens betaalbaar conform Rijk

GEMEENTE ZUTPHEN

Goedkope koop: Koopwoningen met een maximum VON prijs tot € 250.000

Betaalbare koop laag: Koopwoningen waarvan de koopprijs ligt tussen de € 250.001 en € 300.000 Betaalbare koop hoog: Koopwoningen waarvan de koopprijs ligt tussen de € 300.001 en € 355.000 Vrije sector: Koopwoningen met een koopprijs vanaf € 355.001 en dure huurwoningen, waarvan de huurprijs hoger is dan de grens middenhuur.

Afwegingskader ter overbrugging volkshuisvestingsprogramma • Helder Afwegingskader voor zowel intern gebruik als voor externen • Vastgesteld kader zorgt voor grondslag afspraken • Borging aandeel betaalbaarheid Zal uitgewerkt worden via: Algemene uitgangspunten: • woningmarktsegmenten • bestaand beleid / beleid die lopende het tijdelijke kader worden vastgesteld (omgevingsvisie, biodiversiteitsplan enz.) • anterieure overeenkomsten Gebiedsgerichte uitgangpunten: • Ruimtelijke uitgangspunten • Sturing op woningmarktsegmenten per gebied (binnenstad / overig bebouwd gebied / landelijk gebied)

vb: in de binnenstad inzetten op kleine 1 tot 2 persoons huishoudens (starters / ouderen) 20

GEMEENTE ZUTPHEN

Algemene uitgangspunten woningbouwprogramma Woningmarktsegmenten

21

Woningmarktsegment

Uitleg – prijspeil 2024

Sociale huurwoning

Huurwoningen tot de liberalisatiegrens

Middenhuur woning

Huurwoningen met een huurprijs die ligt boven de liberalisatiegrens met als maximum € 1.123,13

Goedkope koopwoning

Koopwoningen met een koopprijs tot € 250.000

Betaalbare koopwoning laag

Koopwoningen waarvan de koopprijs ligt tussen de € 250.001 en € 300.000

Betaalbare koopwoning hoog

Koopwoningen waarvan de koopprijs ligt tussen de € 300.001 en € 355.000

Vrije sector

Koopwoningen met een koopprijs vanaf € 355.001 en dure huurwoningen, waarvan de huurprijs hoger is dan de grens middenhuur.

GEMEENTE ZUTPHEN

Hoe zorgen we dat betaalbare woningen bij de juiste doelgroep terecht komen? Onder de omgevingswet is de mogelijkheid van een doelgroepenverordening komen te vervallen Alternatief: Beleidsregel betaalbare woningbouw en doelgroepenbeleid Zutphen

• • • • • •

22

Zorgt ervoor dat de betaalbare woning ook bij de juiste doelgroep terecht komt Bevat instandhoudingstermijn -> langdurige betaalbaarheid geborgd Tevens instandhoudingstermijn sociale en middenhuurwoningen Anterieure overeenkomst met ontwikkelaar Opname clausules in koopovereenkomst / check notaris Bij proces omgevingsplan beoordelen of betaalbaarheid en instandhoudingstermijn via omgevingsplan geborgd gaat worden

GEMEENTE ZUTPHEN

Hoe gaat het met de productie?

23

GEMEENTE ZUTPHEN

Vanaf 2025 daalt aantal geplande opleveringen

24

GEMEENTE ZUTPHEN

Risico’s op planvertraging / niet tot ontwikkeling komen Krappe arbeidsmarkt: onvoldoende ambtelijke capaciteit en/of capaciteit bij bouwbedrijven. Stagnatie in het bouwproces (bijvoorbeeld door stijgende prijzen voor materialen, lange levertijden). Stikstof- of vergelijkbare problematiek: beperkte mogelijkheden voor woningbouw. Netcongestie: nieuwe woonwijken en/of zonnepanelen kunnen niet worden aangesloten doordat het bestaande elektriciteitsnet dit niet meer aan kan. • Veranderende woningbouwmarkt: ongunstig financieel klimaat voor woningbouw. • Afhankelijkheid van externen bij ontwikkeling van woningbouw vanwege beperkte grondposities, waardoor regierol van gemeente niet optimaal benut kan worden. • Wijziging in rijks of provinciaal beleid geven risico’s bij de uitvoering van het afwegingskader, bijvoorbeeld als er voor de uitvoering gronden zijn verworven met het oog op het realiseren van woningbouw.

• • • •

25

GEMEENTE ZUTPHEN

Proces / vervolg 16 april 2024: • Collegebesluit Afwegingskader woningbouw en Beleidsregel betaalbare woningen en doelgroepenbeleid Zutphen 13 mei 2024: • Oordeelsvormende raadsvergadering Afwegingskader woningbouw en Beleidsregel betaalbare woningen en doelgroepenbeleid Zutphen 27 mei 2024: • Besluitvorming Afwegingskader woningbouw en Beleidsregel betaalbare woningen en doelgroepenbeleid Zutphen

26

GEMEENTE ZUTPHEN