Document · PDF

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022-1

Raadsvergadering 30 mei 2022, gemeente ZutphenBij agendapunt: Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022-18.452 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Meerjaren Prognose Grondexploitaties Zutphen 2022-1

Gemeente Zutphen Team Grondzaken en Vastgoed Maart 2022 305753 1

Inhoudsopgave Deel A

Samenvatting........................................................................................ 3

1.1

Grondbeleid en MPG ............................................................................................................................. 3

1.2

Ontwikkelingen grondmarkt .................................................................................................................. 3

1.3

Resultaten grondexploitaties .................................................................................................................. 3

1.4

Geïnvesteerd kapitaal ............................................................................................................................ 5

1.5

Verwachte ontwikkeling boekwaarde .................................................................................................... 6

1.6

Voorzieningen en reserves ..................................................................................................................... 6

1.7

Risicoanalyse ......................................................................................................................................... 7

1.8

Conclusies en verwachtingen. ............................................................................................................... 8

Deel B

Projectinformatie grondexploitaties....................................... 10

2.1

Exploitatiegebieden ............................................................................................................................. 10

2.2

Projectrapportages ............................................................................................................................... 11

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5

Begrippenlijst .................................................................................... 13 Toelichting projectrapportages................................................. 16 Toelichting voorzieningen en reserves (geheim).............. 17 Toelichting risicoanalyse (geheim) ......................................... 18 Cashflow totaal grex-portfolio Zutphen ................................ 19

Deel A

1.1

Samenvatting

Grondbeleid en MPG

Het gemeentelijk grondbeleid is vastgelegd in de “Nota grondbeleid gemeente Zutphen 2017”. Deze nota heeft als doel op hoofdlijnen vast te leggen op welke wijze wij de komende jaren doelgericht handelen op de grondmarkt. Naast de nota grondbeleid wordt jaarlijks bij de begroting en jaarrekening in de paragraaf grondbeleid verslag gedaan van o.a. het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s uit de begrotingen, de te verwachten resultaten van de grondexploitaties en de stand van zaken omtrent de risico’s en reserves. De periodieke rapportage van de doorrekening van lopende projecten (de bouwgronden in exploitatie, BIE) vindt plaats in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties. Deze rapportage wordt twee maal per jaar opgesteld. De MPG geeft informatie over actuele ontwikkelingen binnen de projecten en de verwachte financiële resultaten, de bijbehorende risico’s en de ontwikkeling van de reserves en voorzieningen van het grondbedrijf.

1.2

Ontwikkelingen grondmarkt

Zutphen is in trek bij woningzoekenden van binnen en buiten de regio. De spanning op de woningmarkt is nog altijd ongekend groot. Er is veel vraag en relatief weinig aanbod. Hierdoor is de vraag naar bouwgrond voor woningbouw eveneens groot. Ook de vraag naar kwalitatief goede bedrijventerreinen blijft op peil. Daar tegenover staat dat ruimte in Nederland schaars is en belangen vanuit natuur, landbouw en wonen/werken vaak tegenstrijdig zijn. Het realiseren van nieuwe plannen vraagt tijd, inzet en zorgvuldigheid.

1.3

Resultaten grondexploitaties

De saldo’s in de tabellen worden weergeven als kosten – opbrengsten. Bij de getoonde resultaten betekent een negatief bedrag dus een verwachte winst. Een positief bedrag betekent een (verwacht) verlies. Voor de berekening van de grondexploitatieresultaten worden kosten en opbrengsten uitgezet in de tijd. In die berekening wordt rekening gehouden met kostenstijging, opbrengstenstijging en rente. Bij de herziening van de grondexploitaties is uitgegaan van de volgende parameters:

2022 2023/2024 2025e.v. 2,00% Prijsstijgingspercentage kosten bwrm 5,00% 4,00% 2,00% Prijsstijgingspercentage P, V & T-kosten 4,00% 3,00% 2,00% Prijsstijgingspercentage overige kosten 2,00% 2,00% 3,00%* 2,50%* 2,00%* Prijsstijgingspercentage verwervingen Prijsstijgingspercentage baten (woningbouw) 3,00%** 2,50%** 2,00%** Prijsstijgingspercentage baten (bedrijventerrein) 1,50%** 1,50%** 1,50%** 0,00% Prijsstijgingspercentage baten (maatschappelijk) 0,00% 0,00% Rentepercentage kosten en baten 1,66% 1,66% Rentepercentage contant maken 2,00% * Kan gemotiveerd van worden afgeweken **Afweging per project

De parameters zijn onderbouwd in een “position paper parameters”, die jaarlijks voorafgaand aan de herziening ter toetsing wordt voorgelegd aan de accountant. De verwachte resultaten van de herziene grondexploitaties (MPG 2022-1) zijn in onderstaande tabel weergegeven. De resultaten worden vanaf heden zowel op contante waarde (ncw) als eindwaarde (ew)1 weergegeven. Bedragen * €1.000 Leesten-Oost Noorderhaven Helbergen Zuid Fort de Pol Achtermars Vitensterrein Totaal generaal

MPG 2021-1 (ncw) 2.009 2.162 -2.289 348 455 -183 € 2.502

MPG 2021-2 MPG 2022-1 (ncw) (ncw) 2.005 2.319 -2.289 348 419 -183 € 2.619

-4 2.685 -3.435 359 250 -158 € -303

MPG 2022-1 (ew) -4 2.965 -3.869 389 276 -175 € -418

Het verwachte resultaat op portefeuilleniveau ( “totaal Zutphen”) is ten opzichte van de voorgaande 2 rapportages (MPG 2021-1 en MPG 2021-2) sterk verbeterd. Het verwachte totale verlies van ca. €2,5 miljoen (ncw) is verandert in een kleine winst van ca. € 0,3 miljoen (ncw). De belangrijkste oorzaken hiervan zijn: - Sterke verbetering van het verwacht resultaat Leesten Oost door financiële meevallers op zowel het gebied van opbrengsten als (civieltechnische) kosten. De restantraming voor civieltechnische kosten op basis van aanbestedingen en lopende verplichtingen valt fors lager uit dan de voorheen gehanteerde element-/kengetallenramingen. Daarnaast verloopt de voortgang van het project spoediger dan verwacht waardoor de geprognosticeerde einddatum met 2 jaar vervroegd is. Dit brengt een aanzienlijke financiële meevaller teweeg met betrekking tot plankosten. - Verbetering van het verwachte resultaat van Helbergen zuid na het vaststellen van het definitief ontwerp en marktconforme verkoopprijzen van de kavels; - Verslechtering van het verwachte resultaat van Noorderhaven als gevolg van gestegen kosten bouw- en woonrijp maken. Op eindwaarde (31-12-2027) bedraagt de verwachte winst op portefeuilleniveau € 0,4 miljoen.

Zie voor een uitleg van deze begrippen de begrippenlijst (bijlage 1)

De ontwikkeling van het verwachte resultaat over de afgelopen 5 jaar ziet er als volgt uit:

ontwikkeling exploitatieresultaat (x 1.000) € 9.000 € 8.000 € 7.000 € 6.000 € 5.000 € 4.000 € 3.000 € 2.000 € 1.000 €0 -€ 1.000

De afgelopen jaren is een aantal (verliesgevende) grondexploitaties afgesloten. Hierdoor is een sprong in het exploitatieresultaat op portefeuilleniveau zichtbaar tussen 2018 en 2019. Van de lopende grondexploitaties zijn de verwachte resultaten van Leesten-Oost, Helbergen zuid en Noorderhaven per 31-12-2021 gewijzigd. Hierdoor is opnieuw een sprong zichtbaar tussen 2020 en 2021.

1.4

Geïnvesteerd kapitaal

Over de boekwaarde moet rente betaald worden. Een lagere boekwaarde betekent minder rentekosten. Bij een negatieve boekwaarde worden rentebaten bijgeschreven. • •

De boekwaardes van Leesten-Oost, Noorderhaven en Achtermars zijn gedaald dankzij gerealiseerde grondopbrengsten. De boekwaardes van Helbergen, Fort de Pol en Vitensterrein zijn toegenomen omdat deze projecten in een fase zitten waar alleen kosten zijn/worden gemaakt.

Bedragen * €1.000 Leesten-Oost Noorderhaven Helbergen Zuid Fort de Pol Achtermars Vitensterrein Totaal Zutphen

boekwaarde 31-12-2020 2.684 8.790 136 1.213 2.929 -198 15.554

Investering 2021 1.026 2.135 116 24 127 23 3.450

inkomsten boekwaarde 2021 31-12-2021 -4.596 -886 -5.781 5.144 252 1.237 -1.235 1.821 0 -175 -11.612 7.393

Op portefeuille-niveau neemt de boekwaarde af van € 15,6 miljoen naar € 7,4 miljoen.

1.5

Verwachte ontwikkeling boekwaarde

De verwachting is dat de boekwaarde van de lopende grondexploitaties de komende jaren verder afneemt. In onderstaande grafiek wordt dit uitgebeeld. In de jaren 2022 t/m 2027 worden meer opbrengsten dan kosten verwacht, zodat de boekwaarde afneemt. Aan het einde van de looptijd van alle (nu actieve) grondexploitaties bedraagt de verwachte boekwaarde -€ 0,4 miljoen. Dit is gelijk aan de verwachte winst op eindwaarde per 31-12-2027.

Verwachte Cashflow (x 1.000) €10.000

€5.000

€2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

€(5.000)

€(10.000)

€(15.000) kosten

opbrengsten

rente

boekwaarde (saldo kosten - opbrengsten)

Zodra nieuwe grondexploitaties worden geopend, zal bovenstaand beeld wijzigen.

1.6

Voorzieningen en reserves

Voor verwachte verliesgevende grondexploitaties worden voorzieningen getroffen. Dit gebeurt tegen contante waarde. Mogelijk worden de voorzieningen vanaf komend jaar tegen eindwaarde gewaardeerd. Dit o.a. om beter aan te sluiten bij de notitie grondbeleid van de commissie BBV. De afweging en besluitvorming hierover vindt plaats bij de herziening van de financiële verordening in 2022. Het totaaloverzicht van de (verlies)voorzieningen is als volgt: Verlies voorzieningen Bedragen * €1.000 Leesten-Oost

31-12-2020 2.009

Toevoeging Onttrekking 2.009

Noorderhaven

2.162

523

Fort de Pol Achtermars Totaal

348 455 4.974

11 534

31-12-2021 0 2.685

205 2.214

359 250 3.294

De omvang van de verliesvoorzieningen is afgenomen. Dit komt hoofdzakelijk doordat op de grondexploitatie Leesten-Oost geen verlies meer wordt verwacht. Het totaaloverzicht van de reserves is als volgt: Bedragen * €1.000 Reserve GZ exploitatieresultaten Afwikkelreserve afgesloten grex Reserve Strategische aankopen Reserve Bovenwijkse voorzieningen Reserve De Mars Totaal

31-12-2020 3.137 964

Toevoeging

2.306 0

31-12-2021 587 4.856 72 892

850 151 0 5.102

0 107 0 2.413

3 0 0 662

Onttrekking

847 258 0 6.853

De omvang van de reserves is toegenomen. Dit komt hoofdzakelijk door de vrijval van de voorziening voor Leesten-Oost. In bijlage 3 (vertrouwelijk) staat een nadere toelichting op de voorzieningen en reserves.

1.7

Risicoanalyse

Exploitatie van bouwgrond gaat altijd gepaard met risico’s. Afhankelijk van de aard, omvang en duur van een project kunnen deze risico’s groot of klein zijn. Risico’s bestaan uit kansen en bedreigingen. Om de financiële gevolgen van bedreigingen op te kunnen vangen, wordt de reserve GZ exploitatieresultaten aangehouden. De reserve GZ exploitatieresultaten vormt het zogeheten “weerstandsvermogen van het grondbedrijf”. Jaarlijks wordt een risicoanalyse gemaakt om te bepalen hoe hoog het benodigde weerstandsvermogen is. Indien het aanwezige weerstandsvermogen lager is dan het benodigde weerstandsvermogen dan wordt de reserve GZ exploitatieresultaten aangevuld vanuit de algemene reserve. In bijlage 4 (vertrouwelijk) staat een nadere toelichting op de geactualiseerde risicoanalyse. In het vervolg van deze paragraaf wordt alleen ingegaan op de verwachte ontwikkeling van de Reserve GZ exploitatieresultaten.

Verwachte ontwikkeling reserve GZ exploitatieresultaten In onderstaande grafiek is de verwachte ontwikkeling van de reserve GZ exploitatieresultaten weergegeven (blauwe lijn). In dit verloop is rekening gehouden met: - Gewogen projectrisico’s (bedreigingen) en gewogen marktrisico ‘s, uitgezet in de tijd; - Toevoegingen vanuit winstgevende grondexploitaties. - Mogelijke afdrachten aan de algemene reserve

€ 6.000.000 € 5.000.000 € 4.000.000 € 3.000.000 € 2.000.000 € 1.000.000

verloop reserve GZ exploitatieresultaten cumulatief benodigd weerstandsvermogen (excl. Projectspecifieke kansen)

€0

Uit bovenstaande grafiek blijkt dat de omvang van de reserve voor de komende vijf jaar toereikend is voor de lopende projecten. Zodra nieuwe projecten worden gestart, wijzigt het risicoprofiel en zal meer geld uit de reserve GZ nodig zijn om de gewogen risico’s te dekken. Voor de komende jaren worden minimaal 2 nieuwe grondexploitaties verwacht. Conform de Nota Grondbeleid wordt jaarlijks 20% van het surplus/tekort op de Reserve GZ exploitatieresultaten verrekend met de Algemene reserve van de gemeente. Uit de risicoanalyse volgt dat het benodigd weerstandsvermogen2 voor de komende 5 jaar € 2.343.960 bedraagt. De stand van de Reserve GZ exploitatieresultaten bedraagt € 4.855.841. Het surplus is € 2.511.881. Hiervan moet 20% (= € 502.376) worden gestort in de algemene reserve. Deze storting vindt plaats bij de BURAP.

1.8

Conclusies en verwachtingen.

Het woningbouwprogramma uit de lopende projecten bevordert het sociaaleconomisch draagvlak van de gemeente en draagt bij aan het versterken van de binnenstad. Naast woningbouw zet de gemeente in op grondproductie ten behoeve van bedrijven en (maatschappelijke) voorzieningen. Hiermee wordt bijgedragen aan het doel “Stimuleren van een goed ondernemersklimaat” uit het coalitieakkoord. In alle projecten is aandacht voor de duurzaamheidsambities van onze gemeente. De verkoop van gronden binnen de lopende projecten verloopt overwegend voorspoedig. Financieel betekent dit dat het geïnvesteerd kapitaal in gronden verder terug zal lopen en de resultaten niet verslechteren. De omvang van de Reserve GZ exploitatieresultaten blijft naar verwachting voldoende om de risico’s van de lopende projecten te dekken. De komende jaren staat Nederland voor een grote woningbouwopgave. Ook in Zutphen is een uitbreiding en verbreding van het woningaanbod noodzakelijk om te voldoen aan de vraag. Hiervoor zijn nieuwe gebiedsontwikkelingen noodzakelijk. De projecten Schouwbroek en Noordrand de Hoven starten naar verwachting op korte termijn. Ook andere locaties zijn in beeld voor transformatie. Het bestuur zal op basis van ambities en mogelijkheden een afweging maken welke projecten wanneer worden opgestart. 2

som van gewogen projectrisico’s (bedreigingen) en gewogen marktrisico ‘s

De raad heeft op 13 december 2021 het “alternatief initiatief raadsvoorstel meer betaalbaar woningen” met 3 amendementen aangenomen. Met het besluit beoogd de raad de komende jaren flink meer woningen te bouwen die bereikbaar zijn voor huishoudens met een jaarinkomen net boven de sociale huurgrens (vanaf circa 40.000 Euro). Daarnaast is via de amendementen aandacht gevraagd voor duurzaamheid, jongerenhuisvesting & tiny houses en het toewijzingsbeleid bij “sociale” koopwoningen. Bij de nieuw op te starten projecten zal het initiatiefvoorstel worden meegenomen in de uitwerking. Op basis hiervan worden praktische effecten rondom de uitvoering in beeld gebracht zodat waar nodig bijgestuurd kan worden in het beleid.

Deel B 2.1

Projectinformatie grondexploitaties

Exploitatiegebieden

Binnen de gemeente Zutphen zijn de volgende projecten in exploitatie: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Leesten-Oost Noorderhaven Helbergen Zuid Fort de Pol Achtermars Vitensterrein

5 2

3 6

Ligging grondexploitatieprojecten

Daarnaast zijn er particuliere initiatieven/ontwikkelingen, waar de gemeente soms wel, soms niet bij is betrokken. Deze projecten worden in deze notitie buiten beschouwing gelaten.

2.2

Projectrapportages

In deze paragraaf zijn de zogeheten “projectrapportages” uit het projectmanagement informatiesysteem “Totallink” opgenomen. In deze rapportages is projectspecifieke informatie over onder meer programma, verwacht resultaat, voortgang, risico’s en duurzaamheid weergegeven. Een uitleg over deze projectrapportages (wat staat waar en hoe leest u de visuele informatie) is opgenomen in bijlage 2.

Projectrapport G.01.06 Leesten-Oost Algemeen Toelichting project Leesten-Oost is een uitleglocatie met woningbouw, scholen, sport, winkels en maatschappelijke voorzieningen. De gebiedsontwikkeling bevindt zich in de afrondende fase. In de laatste deelgebieden worden 327 woningen ontwikkeld/gebouwd. Oorspronkelijk was het gebied groter. Door regionale afspraken over woningbouwaantallen (op initiatief van de provincie) is de locatie Schouwbroek uit exploitatie gehaald. De voorbereidingen om dit gebied (waar bouwclaims op rusten) weer in exploitatie te nemen worden getroffen. Een bestemmingswijziging wordt voorbereid.

Programma Programmaonderdeel Woningen

Bron: TotalLink 3-3-2022

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2022

2023

2024

327

306

1-3

Prestatie indicatoren Programma Het programma Leesten-Oost is grotendeels gerealiseerd. Het resterende programma bestaat uit middeldure en dure koopwoningen. Dit sluit aan bij 'Krachtig Zutphen'.

Exploitatie Het verwachte resultaat bedraagt ca. € 4.000 op netto contante waarde per 1-1-2022. Per 31-12-2021 is ca. € 92.000 aan tussentijdse winst genomen. Het verwachte resultaat ten opzichte van de vorige MPG is verbeterd. Daadwerkelijke kosten voor het bouw- en woonrijp maken vallen naar verwachting lager uit. Daarnaast zijn er ook meer opbrengsten gerealiseerd dan geprognosticeerd en verloopt de exploitatie spoediger dan gepland. Alle opbrengsten zijn gerealiseerd of verzekerd per 1-12022. Naar verwachting is de einddatum van de grondexploitatie 31-12-2024.

Planning De verkoop van de woningen en daarmee de uitgifte van grond gaat sneller dan gepland. Alle woningen zijn inmiddels verkocht. In 2021 is er een koopovereenkomst gesloten met een ontwikkelaar voor 'het lint'. Start bouw vangt naar verwachting eind 2022/begin 2023 aan. Vervolgens resteren er dan nog opleverwerkzaamheden en werkzaamheden in het kader van woonrijp maken waarna de grondexploitatie kan worden afgesloten.

Besluitvorming Het (herziene) bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan voor het gebied ten westen van de houtwal zijn actueel. Door hernieuwde regionale afspraken over de woningbouw worden nu ook de resterende gronden zo snel mogelijk ontwikkeld. Om aan de marktvraag te kunnen blijven voldoen, is het noodzakelijk de bestemming van het deelgebied Schouwbroek te wijzigen naar woonbestemming.Hierover moet nog besluitvorming plaatsvinden. Het deelgebied Schouwbroek wordt onder gebracht in een afzonderlijke grondexploitatie.

Risico's Het risicoprofiel is beperkt. Door de herziene regionale afspraken over de woningbouw kunnen alle woningen gerealiseerd worden conform planning. Alle opbrengsten zijn gerealiseerd of verzekerd. Daarnaast zijn alle grote civieltechnische werken aanbesteed waardoor er goed zicht is op de resterende kosten. Voor eventuele tegenvallers op het gebied van kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn beheersmaatregelen getroffen binnen de exploitatie.

Duurzaamheid Er zijn afspraken gemaakt met de ontwikkelaars om de woningen energiezuiniger te bouwen dan het bouwbesluit. Ook krijgen de kopers het aanbod om de woning energieneutraal te bouwen (meerkosten voor de koper). Bij de aanbesteding van Berghege oost is gegund op duurzaamheidseisen (circulariteit).

Bron: TotalLink 3-3-2022

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

-4.303 -4.055

NCW datum:

1 jan 2022

Peildatum:

15 feb 2022

Boekwaarde op:

15 feb 2022

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2022

2023

2024

Totaal kosten

42.200.237

-1.676.683

40.523.554

4.082

2.754.248

1.504.381

784.474

469.474

Totaal opbrengsten

52.782.552

339.331

53.121.884

20.000

1.940.000

1.960.000

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-10.582.315

-2.016.015

-12.598.330

-15.918

814.248

-455.619

784.474

469.474

157.172

-28.791

128.381

34.962

49.651

43.768

Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente

12.683.477

-217.831

12.465.646

-45.091

-14.706

-21.933

-8.451

Saldo

2.258.334

-2.262.637

-4.303

-15.918

897.539

-435.363

812.192

504.791

-1.321.287

-509.094

-4.303

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 3-3-2022

3-3

Projectrapport M.02.02.08 Noorderhaven Algemeen Toelichting project Noorderhaven is één van de grote gebiedsontwikkelingen in Zutphen. Het betreft de herontwikkeling van een deel van de Mars in een woonwijk (max. 1050 woningen) met voorzieningen. Het grondeigendom binnen dit project ligt grotendeels bij ontwikkelaar Heijmans. Met deze ontwikkelaar is in 2011 een samenwerkingsovereenkomst (SOK) gesloten. In 2019 is een allonge op de SOK overeengekomen. De SOK vormt de basis voor de gemeentelijke grondexploitatie.

Programma Programmaonderdeel

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2022

2023

2024

2025 ev

Woningen

1.023

885

138

Overige Commerciële Dienstverlening

6.989

Prestatie indicatoren Programma In het projectgebied Noorderhaven worden maximaal 1050 nieuwe woningen gerealiseerd, aangevuld met commerciële voorzieningen. Het woningbouwprogramma kent een relatief hoog aandeel appartementen: 68%. De ontwikkeling van Noorderhaven draagt bij aan het speerpunt 'versterken woonklimaat' uit het coalitieakkoord 2018-2022.

Bron: TotalLink 21-2-2022

1-3

Exploitatie Het verwachte resultaat van de grondexploitatie Noorderhaven bedraagt een verlies van ca. € 2,6 mln (netto contante waarde) / € 2,9 mln (eindwaarde). Ten opzichte van de grondexploitatie uit de MPG 2021-2 is dit resultaat verslechterd. Dit komt met name door de hoge gerealiseerde én verwachte prijsstijgingen in de GWW-sector. Daarnaast zijn de kosten voor NGEonderzoek en sanering in veld 21 hoger uitgevallen.

Planning Voor veld 2/3 heeft ontwikkelaar Heijmans het plan Kade Zuid bedacht, een ontwikkeling met 149 appartementen en commerciële ruimtes. De bouw is gestart en verloopt voorspoedig. Vanaf eind 2022 worden de appartementen opgeleverd. Het woonrijpmaken volgt direct daarop. Alle appartementen van veld 4 (Kade Noord) zijn opgeleverd. De inrichting van de openbare ruimte is klaar. De bouw van veld 5 wordt volgens de Allonge SOK 2019 vanaf 2022 opgepakt. Heijmans dient voor dit gebied een ontwikkelvoorstel uit te werken. Voor het hele gebied tussen de Contrescarp, dreef en Coenensparkstraat (deels buiten plangebied Noorderhaven) zijn verkennende stedebouwkundige studies verricht. Besluitvorming over verdere ontwikkeling van dit gebied moet nog plaatsvinden. De grond van veld 9 is overgedragen. Stichting Knarrenhof laat hier een gemeenschappelijk meer-generatie woonproject bouwen. De bouw hiervan is in Q4 2020 begonnen en is in volle gang. De inrichting van het waterplein wordt aansluitend op de bouw opgepakt. Voor velden 15,16 en 17 heeft ontwikkelaar Heijmans in samenwerking met Habion een plan uitgewerkt met wonen en zorg. De oplevering vindt naar verwachting plaats in december 2022. Veld 18 wordt volgens de Allonge SOK 2019 vanaf 2022 opgepakt. Heijmans dient voor dit gebied een ontwikkelvoorstel uit te werken. Veld 21 wordt in 2 fases ontwikkeld.

In de eerste fase, PUUR21, worden 77 grondgebonden woningen gebouwd. Het bestemmingsplan is onherroepelijk. De grond voor deze fase is eind 2021 overgedragen en de bouw is gestart. De aan de rand van het plangebied aanwezige POP-kast (glasvezelnetwerk) wordt verplaatst. Hierover zijn afspraken gemaakt met KPN. In fase 2 worden 3 woontorens met ondergrondse parkeergarage gebouwd. Het ontwerp van het IJsselpark (Zwaanpark) is opgepakt als gezamenlijke opdracht vanuit Gemeente en Heijmans. Besluitvorming In 2005 werd het Masterplan vastgesteld, gevolgd door het Gebiedsplan in 2008. Hierin opgenomen was de woningbouw in Noorderhaven. In 2011 ondertekenden Heijmans (voormalig Proper-Stok) en de Gemeente Zutphen een samenwerkingsovereenkomst (SOK) waarin de uitvoeringskaders voor de realisatie van het stedelijk woon- en werkgebied Noorderhaven zijn vastgelegd. Het stedenbouwkundig en landschapsplan zijn beide onderdeel van de SOK. De grondexploitatie is operationeel vanaf het moment van de eerste grondtransacties eind 2011. Na die tijd zijn tussen Partijen op diverse momenten en vanwege verschillende omstandigheden afwijkende én aanvullende afspraken gemaakt. Deze afspraken zijn vastgelegd in diverse allonges en afsprakenbrieven. In 2019 is de SOK herijkt, wat heeft geleid tot ondertekening van de “allonge SOK 2019".

Risico's De belangrijkste risico's binnen dit project hangen samen met de uitwerking van de resterende deelgebieden (ontwikkelvoorstellen). Deze risico's zijn benoemd en uitgewerkt in de risicoanalyse bij de MPG 2022-1.

Duurzaamheid In de grondexploitatie was een duurzaamheidsbijdrage opgenomen. Deze duurzaamheidsbijdrage vloeide voort uit de (mislukte) aanbesteding voor een warmtenet in de Noorderhaven. De duurzaamheidsbijdrage is in de herijking SOK ingezet voor een ambitie die hoger ligt dan de geldende norm. Voor een aantal ontwikkelvelden is eerder dan wettelijk verplicht gebouwd volgens de scherpere BENG-eisen. In veld 21 2e fase wordt een collectief gesloten bronsysteem met individuele warmtepompen voorzien.

Bron: TotalLink 21-2-2022

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

2.964.566 2.685.099

NCW datum:

1 jan 2022

Peildatum:

15 feb 2022

Boekwaarde op:

15 feb 2022

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2022

2023

2024

2025 ev

Totaal kosten

47.828.302

555.265

48.383.567

352.689

8.665.626

2.789.360

2.656.222

1.666.462

1.906.271

Totaal opbrengsten

48.878.520

388.623

49.267.143

11.958.366

8.307.629

3.650.737

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-1.050.217

166.642

-883.576

352.689

-3.292.740

-5.518.269

-994.514

1.666.462

1.906.271

440.207

211.293

651.500

53.053

164.663

168.524

265.259

Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente

3.221.321

-24.679

3.196.642

109.319

85.387

-3.918

-17.759

45.609

Saldo

2.611.311

353.255

2.964.566

352.689

-2.531.921

-5.379.829

-833.770

1.817.228

2.217.139

-236.031

-1.069.801

747.427

2.964.566

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 21-2-2022

3-3

Projectrapport G.01.11 Helbergen Algemeen Toelichting project Helbergen is een woningbouwlocatie, gelegen tussen de IJssel en de Laan naar Eme, ten zuiden van het centrum van Zutphen. Het terrein is opgedeeld in drie deelgebieden. Het noordelijk deel (woningbouw) en midden deel (parklandschap) zijn gerealiseerd. De grondexploitatie betreft het zuidelijke deel, waar woningen in particulier opdrachtgeverschap worden gerealiseerd.

Programma Programmaonderdeel Woningen

Bron: TotalLink 3-3-2022

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2022

2023

2024

2025 ev

1-3

Prestatie indicatoren Programma Het programma voor Helbergen Zuid bestaat uit 34 kavels voor vrijstaande en 2^1-woningen die in particulier opdrachtgeverschap worden ontwikkeld.

Exploitatie Voor het zuidelijk deel resteert een verwachte winst van € 3,4 mln (Netto contante waarde per 1-1-2022). Dit is een verbetering ten opzichte van de vorige MPG ten gevolge van de vaststelling van de kavelprijzen. De eerste tussentijdse winstneming kan naar verwachting in 2023 plaatsvinden.

Planning In een participatie traject hebben inwoners samen met de gemeente Zutphen vorm gegeven aan de toekomst van Helbergen. Dit heeft geleid tot een definitief ontwerp. In 2022 worden de kavels bouwrijp gemaakt en te koop aangeboden.

Besluitvorming In juni 2021 is het definitief ontwerp met beeldkwaliteitsplan, kavelpaspoorten en definitieve verkaveling en inrichtingsplan afgerond. Deze stukken alsmede de kavelprijzen zijn eind 2021 ter besluitvorming voorgelegd aan het bestuur en inmiddels vastgesteld. Een kleine bestemmingsplanwijziging is nodig om de plannen planologisch mogelijk te maken en hoogbouw onmogelijk.

Risico's De risico's zijn eind 2021 opnieuw geïnventariseerd. Er zijn verschillende beheersmaatregelen getroffen om de risico's te beperken. Binnen de grondexploitatie is er behouden gefaseerd, rekening houdende met stagnatie in de verkoop. Daarnaast is er rekening gehouden met extra kosten voor grondwerk en kostenstijgingen.

Duurzaamheid In het noordelijk deel is veel duurzamer gebouwd dan het bouwbesluit voorschrijft, zonder dat dit is opgelegd door de gemeente. In de tweede fase wordt gestuurd op klimaat-adaptief bouwen. In het ontwerp van de openbare ruimte wordt aandacht besteed aan biodiversiteit, groen en een goede waterhuishouding.

Bron: TotalLink 3-3-2022

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

-3.868.625 -3.435.228

NCW datum:

1 jan 2022

Peildatum:

15 feb 2022

Boekwaarde op:

15 feb 2022

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2022

2023

2024

2025 ev

Totaal kosten

8.293.934

-35.921

8.258.013

27.923

3.152.954

1.597.744

339.221

492.717

751.195

Totaal opbrengsten

10.747.036

1.090.193

11.837.229

6.910.876

3.081.898

2.460.556

1.368.421

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-2.453.102

-1.126.114

-3.579.217

27.923

-3.757.922

1.597.744

-2.742.678

-1.967.839

-617.226

Kostenstijging

172.041

31.779

203.820

37.726

16.038

44.622

105.434

Opbrengstenstijging

411.600

16.881

428.481

131.891

169.447

127.142

Rente

63.235

-127.983

-64.747

-166.046

4.185

31.403

-15.528

-186.106

Saldo

-2.629.427

-1.239.198

-3.868.625

27.923

-4.148.629

1.639.655

-2.827.129

-2.108.192

-825.040

1.891.736

-935.393

-3.043.585

-3.868.625

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 3-3-2022

3-3

Projectrapport G.01.16 Fort de Pol Algemeen Toelichting project Fort de Pol is een bedrijventerrein waar door de gemeente bouwrijpe kavels worden uitgegeven. Het bedrijventerrein is gelegen in de noordwest-hoek van bedrijventerrein de Mars en grenst aan de uiterwaarden van de IJssel en het Twentekanaal.

Programma Programmaonderdeel Bedrijfsterreinen

Bron: TotalLink 8-2-2022

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2022

2023

2024

2025 ev

58.448

23.872

34.576

1.605

32.971

1-3

Prestatie indicatoren Programma Het programma bestaat uit 5,8 hectare bedrijventerrein, verdeeld over drie plateaus / vier percelen. Het bovenste plateau is uitgegeven ten behoeve van een zonnepark. Komend jaar wordt bepaald hoe de invulling van de resterende percelen er (planologisch) uit komt te zien. Zie verder de informatie onder het kopje " besluitvorming".

Exploitatie Het actuele verwachte resultaat bedraagt een verlies van € 0,36 miljoen (netto contante waarde) / € 0,39 miljoen (eindwaarde).

Planning Het zonnepark is gerealiseerd. De uitgifte van de overige kavels is afhankelijk van de planologische procedure(s) en de ontwikkelingen in de stikstof wet- en regelgeving. Voor de windmolenkavel is een voorwaardelijke koopovereenkomst gesloten. Indien bestemmingsplan en noodzakelijk vergunningen tijdig onherroepelijk zijn vindt afname van deze kavel uiterlijk in 2023 plaats.

Besluitvorming Op 12 mei 2021 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State het bestemmingsplan Fort de Pol, Eefde-West en Windpark IJsselwind vernietigd. Dit betekent dat er voor het gebied momenteel geen bestemmingsplan geldt. Het gebied is een zogenaamde “witte vlek”, waar geen regels en/of beperkingen voor gebruik of bouwen gelden. Om ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen publiekrechtelijk te voorkomen heeft de raad in september 2021 een voorbereidingsbesluit tot het opstellen van een bestemmingsplan genomen. Hierdoor geldt een aanhoudingsplicht voor aanvragen om een omgevingsvergunning voor het bouwen van bouwwerken en/of gebouwen. Binnen een jaar na het besluit moet een nieuw bestemmingsplan ter inzage worden gelegd. Het doel is om het gebied in het op te stellen bestemmingsplan functies te geven die passen bij de huidige en toekomstige gewenste ontwikkelingen. Ook de (on)mogelijkheden die volgen uit de stikstofregelgeving spelen een rol bij de invulling van het bestemmingsplan. De provincie heeft in december 2021 besloten een procedure voor een provinciaal inpassingsplan te starten. Dit betekent dat de provincie het planologisch proces en plan gaat oppakken. Risico's De invulling van de resterende kavels is, mede gezien de stikstofproblematiek, onzeker. Het komende jaar moet duidelijkheid ontstaan over de bouwmogelijkheden van de kavels.

De resterende grondopbrengsten zijn afhankelijk van die mogelijkheden: deze kunnen hoger of lager uitvallen dan nu geraamd.

Duurzaamheid De realisatie van het zonnepark en de evt. vestiging van een windmolen dragen bij aan de duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente Zutphen.

Bron: TotalLink 8-2-2022

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

388.807 359.198

NCW datum:

1 jan 2022

Peildatum:

3 feb 2022

Boekwaarde op:

3 feb 2022

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2022

2023

2024

2025

Totaal kosten

1.696.742

1.544

1.698.286

268.372

57.498

71.146

80.743

58.985

Totaal opbrengsten

1.574.576

1.205.000

265.000

940.000

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

122.166

1.544

123.710

-936.628

57.498

-193.854

-859.257

58.985

Kostenstijging

14.348

7.317

21.665

1.159

4.199

8.231

8.076

Opbrengstenstijging Rente

247.404

-3.972

243.432

66.703

20.535

21.850

19.064

5.254

Saldo

383.918

4.889

388.807

-848.260

79.192

-167.805

-831.961

72.315

1.316.259

1.148.454

316.493

388.807

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 8-2-2022

3-3

Projectrapport G.01.17 Achtermars Algemeen Toelichting project De Achtermars is een nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein gelegen aan de Marsweg. De locatie was voorheen bebouwd met sociale huurwoningen, die inmiddels zijn aangekocht en gesloopt. Tot eind 2017 maakte de herontwikkeling deel uit van de grondexploitatie Noorderhaven. Omdat het plan qua locatie, invulling en ontwikkeltempo een zelfstandig geheel vormt, is per 1-1-2018 een eigen grondexploitatie geopend. Het eerder toegevoegde voormalige Flamcoterrein maakt geen onderdeel meer uit van de grondexploitatie Achtermars. Dit is omdat de grond wordt uitgegeven ten behoeve van onderwijs.

Programma Programmaonderdeel

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2022

2023

2024

2025 ev

Bedrijfsterreinen

38.668

18.437

20.231

7.109

8.008

2.557

Maatschappelijk

Bron: TotalLink 17-2-2022

1-3

Prestatie indicatoren Programma Het plan gaat uit van ca. 3,8 ha / 17 stuks uit te geven bedrijfskavels.

Exploitatie Het verwachte verlies van de grondexploitatie Achtermars bedraagt € 0,2 mln.

Planning Tot en met 2021 zijn in totaal 8 kavels overgedragen. Voor de overige kavels zijn diverse optie- en koopovereenkomsten getekend of in de maak. De resterende kosten voor het woonrijpmaken volgen het uitgiftetempo.

Besluitvorming De thematische herziening van het bestemmingsplan (beeldkwaliteitsplan) is in 2018 vastgesteld.

Risico's Als gevolg van de coronacrisis kampen sommige bedrijven met liquiditeitsproblemen. Het is voor die partijen dan lastig om investeringen te doen. Dit kan leiden tot uit- of afstel van grondafname. Ook de stikstofproblematiek vormt een risico voor de gronduitgifte. Wanneer vergunningverlening op basis van de Wnb te complex blijkt kunnen kopers afhaken. In de praktijk valt het nog altijd mee: er is veel animo en de meeste kopers zetten hun plannen door.

Duurzaamheid Het beeldkwaliteitsplan is vastgesteld. De gronden die niet worden uitgegeven worden groen ingericht voor mitigerende maatregelen en opvang en infiltratie van hemelwater.

Bron: TotalLink 17-2-2022

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

275.903 249.894

NCW datum:

1 jan 2022

Peildatum:

15 feb 2022

Boekwaarde op:

15 feb 2022

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2022

2023

2024

2025 ev

Totaal kosten

3.835.375

37.784

3.873.159

2.015

420.722

110.435

106.988

96.665

108.648

Totaal opbrengsten

3.672.748

204.047

3.876.795

2.026.822

724.504

780.690

260.814

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

162.628

-166.263

-3.635

2.015

-1.606.100

-614.069

-673.702

-164.149

-152.166

Kostenstijging

17.932

16.804

34.736

2.396

6.791

10.213

15.337

Opbrengstenstijging

40.043

6.844

46.887

5.414

17.631

9.891

13.951

Rente

331.044

-39.355

291.690

71.014

30.231

20.489

9.466

10.829

Saldo

471.560

-195.658

275.903

2.015

-1.547.238

-586.856

-664.053

-154.361

-139.952

1.234.270

570.216

415.855

275.903

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 17-2-2022

3-3

Projectrapport G.01.19 Vitens terrein Algemeen Toelichting project Het project betreft de herontwikkeling van het voormalig waterwingebied aan de Weg naar Vierakker. Het gebied is gelegen in het Emerpark, een groene zone binnen de bebouwde kom van Zutphen. Het terrein is aangekocht, de opstallen zijn gesloopt en de grond gesaneerd. Er worden drie kavels met maatschappelijke bestemming uitgegeven. De eerste kavel is tijdelijk uitgegeven. Definitieve uitgave van de drie kavels is in afwachting van een bestemmingswijziging.

Programma Programmaonderdeel

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2022

2023

2024

2025 ev

Maatschappelijk

8.521

4.456

4.065

2.247

1.818

Bron: TotalLink 3-3-2022

1-3

Prestatie indicatoren Programma Er worden drie kavels uitgegeven voor maatschappelijke doeleinden. Eén kavel is tijdelijk uitgegeven.

Exploitatie We verwachten een winst van ca. € 160.000,-

Planning Kavel 1 is tijdelijk verhuurd. Kavels 2 en 3 kunnen na bestemmingswijziging definitief worden uitgegeven nu de gebiedsvisie is vastgesteld. De verhuurde kavel wordt in 2029 definitief uitgegeven, conform de dan geldende bestemming en kwaliteitseisen.

Besluitvorming Er is een gebiedsvisie opgesteld voor het Emerpark, het hele gebied van de Keucheniusstraat tot aan de IJssel. De gebiedsvisie is in juli 2021 door de raad vastgesteld. In 2022 zal de procedure voor een nieuw bestemmingsplan worden gestart.

Risico's De risico's zitten met name in de uitgifte van de kavels. De gewogen impact van de risico's bedraagt € 150.000,-.

Duurzaamheid De visie is in 2021 aan het college en raad aangeboden. Hierin is het aspect duurzaamheid meegenomen. Kavel 1 is tijdelijk uitgegeven.

Bron: TotalLink 3-3-2022

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

-174.792 -158.314

NCW datum:

1 jan 2022

Peildatum:

15 feb 2022

Boekwaarde op:

15 feb 2022

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2022

2023

2024

2025 ev

Totaal kosten

1.143.137

21.046

1.164.183

505.718

153.446

233.636

36.212

82.424

Totaal opbrengsten

1.357.730

100

1.357.830

528.450

292.110

236.340

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-214.593

20.946

-193.647

-22.732

153.446

-58.474

36.212

-153.916

18.175

13.876

32.051

3.401

15.488

3.204

9.958

Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente

-10.165

-3.030

-13.195

-8.336

-2.918

-363

-1.082

-3.973

Saldo

-206.584

31.792

-174.792

983

153.929

-43.349

38.334

-147.932

-21.845

-65.193

-26.860

-174.792

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 3-3-2022

3-3

Bijlage 1

Begrippenlijst

Gebiedsexploitatie of grondexploitatie Gedetailleerde raming van kosten en opbrengsten binnen de grenzen van een plangebied om de ontwikkeling van dat gebied financieel mogelijk te maken en te bewaken. Weerstandsvermogen Het aanwezige weerstandsvermogen is een beschikbare buffer die tot doel heeft financiële gevolgen van risico’s op te vangen. De Reserve GZ exploitatieresultaten is het aanwezige weerstandsvermogen voor het grondbedrijf. Voor het bepalen van het benodigde weerstandsvermogen wordt een risico-analyse opgesteld. VON prijs De Vrij Op Naam prijs is de verkoopprijs, inclusief BTW, zoals door de makelaar in de verkoopfolder aangegeven Grondquote Het percentage van de VON prijs (exclusief btw) dat door de ontwikkelaar van de woning als grondkosten aan de gemeente wordt betaald Nominale waarde Opbrengsten minus kosten excl. kosten/opbrengstenstijging en rente Eindwaarde Verwacht resultaat inclusief kosten/opbrengstenstijging en rente aan het einde van de looptijd. Contante Waarde Waarde op dit moment van een bedrag dat in de toekomst beschikbaar komt. Eindwaarde terug gerekend naar “nu”. Looptijd De periode waarbinnen de ontwikkeling (planvoorbereiding) en de uitvoering (realisatie) van een plangebied plaatsvindt. Fasering De verdeling in tijd en geld over de looptijd van een project.

Parameters De jaarlijks te bepalen percentages van kosten- en opbrengstenstijging en rente aan de hand van de actuele economische omstandigheden en gerelateerd aan de looptijd van de plannen (max 10 jaar). Kasstroom Het verschil tussen de kosten en opbrengsten uitgezet in de tijd. Strategische aankopen Strategisch verwervingsbeleid houdt in, dat de gemeente vooruitlopend op verwachte planvorming, gronden aankoopt om binnen een bepaald gebied haar grondpositie en onderhandelingspositie te versterken.

Bovenwijkse voorzieningen Een bovenwijkse voorziening is een werk, werkzaamheid of maatregel van openbaar nut, waar meerdere ontwikkellocaties of gebieden profijt van hebben en waarvan de realisatiekosten wettelijk verhaalbaar worden geacht. Bovenplanse kosten Bij bovenplanse kosten gaat het om de zogenoemde vrijwillige bijdrage in ruimtelijke ontwikkelingen. Dit is een financiële vergoeding aan de gemeente in de vorm van een fondsbijdrage voor in een vastgestelde structuurvisie vastgelegde ruimtelijke ontwikkelingen. Bepalingen over deze bijdrage kunnen op basis van vrijwilligheid worden opgenomen in een anterieure overeenkomst. Bij een aantal voorzieningen is sprake van een mogelijke toerekening aan exploitatiegebieden. De locaties die kansen bieden voor deze vorm van kostenverhaal, zijn aangeduid in de confrontatietabel. (Commissie) BBV De Gemeentewet en de Provinciewet schrijven voor dat elke gemeente en elke provincie jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moet opstellen. Het Besluit begroting en verantwoording (BBV) bevat de regelgeving daarvoor. In het BBV is opgenomen dat er een commissie voor het Besluit begroting en verantwoording (commissie BBV) is met als taak zorg te dragen voor een eenduidige uitvoering en toepassing van het BBV. Dit doet zij onder meer door het beantwoorden van praktijkvragen en het uitbrengen van richtinggevende notities.

Inrichtingsplan Een inrichtingsplan is de grafische beschrijving van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling in een gebied. Beeldkwaliteitsplan Een beeldkwaliteitsplan regelt de ruimtelijke kwaliteit (uiterlijk) van gebouwen en openbare ruimte voor een deel van de stad waarin ontwikkelingen gepland zijn. Een beeldkwaliteitsplan vormt een belangrijk instrument voor de kwaliteitsbewaking van ruimtelijke plannen. Het beeldkwaliteitsplan (BKP) is een beleidsstuk waarmee voor een bepaald deel van de gemeente het welstandsbeleid wordt gewijzigd, zoals neergelegd in de gemeentelijke welstandsnota. In artikel 12a van de woningwet is bepaald dat de gemeenteraad bevoegd is tot het vaststellen van welstandbeleid Bestek Een bestek is de omschrijving van een uit te voeren (bouw)werk, inclusief de van toepassing zijnde administratieve, juridische en technische bepalingen, materialen en uitvoeringsvoorwaarden. Aan het bestek zijn tekeningen gekoppeld, de zogenaamde bestektekeningen die samen met de technische omschrijving de basis vormen van het contract tussen opdrachtgever en aannemer. Een bestek kan een volledige beschrijving, een functionele beschrijving of een prestatiebeschrijving van een werk zijn. In eerste instantie kan een bestek een basis vormen voor prijsvorming Anterieure en posterieure overeenkomst en kostenverhaal Indien sprake is van een bouwplan (art.

6.2.1 Bro) en voor de goedkeuring van dit bouwplan een wijziging van een ruimtelijk besluit (bijv. bestemmingsplan) nodig is, is een gemeente conform Wro verplicht om haar kosten op de initiatiefnemer te verhalen. Deze kosten zijn limitatief opgenomen in de kostensoortenlijst (art. 6.2.3 t/m 6.2.6 Bro). Er zijn drie soorten manieren voor gemeenten om kosten te verhalen bij projectontwikkelaars. Een vrijwillige overeenkomst met een grondeigenaar, een anterieure overeenkomst, blijft het uitgangspunt

van de wet. Hierin kunnen beide partijen over alle mogelijke onderwerpen afspraken met elkaar maken. Wanneer de gemeente met één van de grondeigenaren geen anterieure overeenkomst heeft afgesloten, dan dient de gemeente een exploitatieplan op te stellen. Nadat een exploitatieplan opgesteld is kan de gemeente alsnog afspraken maken met een grondeigenaar. In deze posterieure overeenkomst kunnen echter enkel zaken worden behandeld die ook in het exploitatieplan staan vermeld. Toch kan dit voor zowel de gemeente dan wel de grondeigenaar voordelen hebben. Indien de gemeente zelf eigenaar is van de gronden dan worden de kosten verhaald door de uitgifte (verkoop) van gronden Boekwaarde Waarde waarvoor de activa in de boeken staan en waarvoor ze vervolgens op de balans worden gezet. In deze notitie zijn het de kosten minus de opbrengsten. Particulier opdrachtgeverschap Van particulier opdrachtgeverschap is sprake wanneer een particulier zelf de grond kan kopen of in erfpacht kan krijgen en daarna zelf kan bepalen met welke partijen zijn of haar woning wordt gerealiseerd. Een koper kan ook worden betrokken bij de bouwplannen van een projectontwikkelaar. Dit is een vorm van medezeggenschap die ook wel consumentgericht bouwen wordt genoemd en tegenwoordig veel wordt toegepast. Consumentgericht bouwen is geen vorm van particulier opdrachtgeverschap.

De consument heeft wel medezeggenschap over de te bouwen woning, maar beschikt zelf niet over de grond(positie). Programma van Eisen Het Programma van Eisen is de basis van het ontwerp, of dit nu een gebouw betreft, een stedelijke ontwikkeling, een softwareapplicatie, een vaartuig, een voertuig, een vliegtuig, een keukenapparaat of een meubelstuk. Het is daarom een onderdeel van de opdracht aan een ontwerper. In het Programma van Eisen is nauwkeurig omschreven wat er van het product wordt verwacht Bouwclaim Bij het bouwclaim-model verkopen marktpartijen grond aan de gemeente in ruil voor het recht op afname van bouwrijpe kavels. De gemeenten dragen vrijwel volledig alle risico’s van de grondexploitatie. De sturingsmogelijkheden voor de gemeente zijn ook maximaal. In feite is er slechts beperkt sprake van “samenwerking”: het bouwclaim-model zit dicht tegen actief grondbeleid aan P, V &T-kosten Planontwikkelingskosten en kosten voor voorbereiding en toezicht op de uitvoering.

Bijlage 2

Toelichting projectrapportages

Projectrapport G. 01. 17Achtermars Algemeen Toelichting project

De Achtermars iseen nieuwte ontwikkelen bedrijventerrein gelegen aan de Marsweg. De locatiewas voorheen bebouwd met sociale huurwoningen, die inmiddels zijnaangetociit'en gesloopt. Tot eind 2017 maakte de herontwikkelingdeel uitvan de grondexploitatie Noorderhaven. Omdat het plan qua locatie, invullingen ontwikkeltempo een zelfstandig geheelvormt, isper1-1-2018een eigengrondexploitatiegeopend. Pereind2018 maaï het voormalige Flamcoterrein onderdeel uit van het grondexploitatie.

In dit kader wordt een korte toelichting Waar ligt het? Wat is de beoogde invulling van

Programma Programmaonderdeel

Mutatie

Nieuw

Totaal

2019

2020

2021

2022 ev

Bedrijfsterreinen

39. 146

5.398

5. 847

22. 054

Maatschappelijk

5. 954

Gerealis.

Hier wordt het beoogde programma weergegeven, in m2 uitgeefbaar terrein, bruto vloeroppervlakte of aantallen woningen. Let op: de fasering die is aangegeven betreft de uitgifte van kavels, niet de oplevering van de gebouwen (woningen, bedrijfsruimten etc.)

Bron: TotalLink 25-3-2019

1-3

Prestatie indicatoren Programma

Het plan gaat uit van ca 4,5 ha uit te geven bedrijfskavels.

-lv' '/'/.

Onder de "prestatieindicatoren"wordt een toelichtinggegeven op de onderwerpen programma, exploitatie, planning, besluitvorming, risico'sen duurzaamheid. De "metertjes" kennen drie standen: Het ver opzichte links (rood: onvoldoende, bijsturing nodig), naar boven (oranje:

Exploitatie

-'vl ,

'''-.

gebied a

min ten

leefbaar

voldoende) en naar rechts (groen: goed). Per onderwerp heeft de projectleider i.s. m. de planeconoom aangegeven welke indicatie het meest van toepassing is.

Planning

-^"'/'/.

Voor 2019 worden ca. 3 gronduitgiften/leveringenverwacht. Per 1-1-2019 liggen op 4 kavels opties, l is verkocht.

'/-

Besluitvorming

-^"'/'/.

K .

•s.

De thematische herziening van het bestemmingsplan (beeldkwaliteitsplan) is in 2018 vastgesteld.

Risico's

''Nl'l/'/.

< .

Het risicoprofielvan de Achtermars is verbeterd. De noordelijke kavel komt in het eerste kwartaal van 2019 vrij. Het Flamco terrein is in beeld voor onderwijs. De middelen hiervoor zijn al beschikbaar

Duurzaamheid

•s,

'/'/

Het beeldkwaliteitsplan is vastgesteld. De gronden die niet worden uitgegeven worden groen ingericht.Voor mitigerende maatregelen en opvang en infiltratie hemelwater

Bron: TotalLink 25-3-2019

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

220.427 188.132

NCW datum:

l jan 2019

Peildatum:

28 feb 2019

Boekwaarde op:

l jan 2019

Totale Prospectie

2019

2020

2021

2022 ev

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Totaal kosten

3. 714. 927

369. 205

4.084. 132

785. 446

124. 881

247.299

160. 440

252. 827

Totaal opbrengsten

3. 045. 585

1. 245.642

4, 291. 227

4. 291. 227

350. 625

422.059

457. 230

3. 061. 313

669. 342

-876. 437

-207. 095

-3. 505. 781

-225. 745

-174. 760

-296.791

-2. 808. 485

21. 708

34.810

56.518

56. 518

1. 706

13. 180

13.419

28. 214

Nominaal saldo

Geboekt

(kosten - opbrengsten) Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente

432. 124

-61. 121

371. 003

310. 824

61. 803

58. 818

56. 927

133. 276

Saldo

1. 123. 174

-902. 748

220. 427

-3. 138. 438

-162. 236

-102. 762

-226.444

-2. 646. 995

3. 196. 629

3.093.867

2.867.422

220. 427

Saldo Cumulatief

Hier is de grondexploitatieberekening samengevat. Het verwachte resultaat is weergegeven op eindwaarde én contante waarde. Een min betekent een verwachte winst, een plus een verwacht verlies. In

de kolom "nieuw" staan de actuele totale kosten en opbrengsten. In de kolom "totale prospectie" staan de actuele nog te maken kosten en opbrengsten.

Bron: TotalLink 25-3-2019

3-3

Bijlage 3

Toelichting voorzieningen en reserves (geheim)

Bijlage 4

Toelichting risicoanalyse (geheim)

Bijlage 5

Cashflow totaal grex-portfolio Zutphen

Alle projecten (werkportfolio)

Netto Contante waarde

01.10 01.15 01.15.01 01.15.02 01.15.03 01.15.04 01.20 01.20.01 01.20.02 01.20.03 01.30 01.30.01 01.30.02 01.30.03 01.30.04 01.30.05 01.35 01.35.01 01.35.02 01.35.03 01.35.04 01.35.05 01.45 02.50 02.55 02.60 02.80

01.40

Verwerving Bodem en Milieu Boekwaarde bodem en milieu tm 2017 Sanering Archeologie Overige Bodem en Milieu Bouw- en woonrijpmaken Boekwaarde Bwrm tm 2017 Raming CT Bwrm Overige kosten Bwrm P, V & T Boekwaarde P, V & T tm 2017 Inhuur personeel derden Advieskosten/honoraria Toerekening salarissen Toerekening indirekte kosten Overige kosten Boekwaarde Overige kosten tm 2017 Belastingen en heffingen Transactiekosten Promotiekosten Diverse overige kosten Bijdragen Totaal kosten Verkoopopbrengsten Subsidieinkomsten Overige opbrengsten Exploitatiebijdragen Totaal opbrengsten Nominaal saldo (kosten - opbrengsten) Rente Saldo Saldo Cumulatief

-303.324

Eindsaldo

-418.350

NCW Datum 01-01-2022 Peildatum 15-02-2022 Boekwaarde Datum 15-02-2022

Vorige Exploitatie Mutatie Exploitatie Nieuwe Exploitatie Boekwaarde per 1-1 Geboekt in huidig jaar Totale Prospectie Restant 2022 2023 2024 2025 2026 2027 31.827.481 24.528 31.852.009 31.545.869 306.140 -1.522 -1.522 307.662 2.891.463 -440.919 2.450.544 2.258.785 191.759 190.593 190.593 375 390 401 1.744.570 1.744.570 1.744.570 769.219 -323.357 445.862 366.819 79.043 77.877 77.877 375 390 401 282.689 -137.839 144.850 108.986 35.864 35.864 35.864 94.984 20.277 115.261 38.409 76.852 76.852 76.852 37.194.517 358.808 37.553.325 26.578.041 313.520 10.661.763 4.274.188 4.587.708 2.670.895 1.845.499 921.761 923.365 26.056 19.523.184 19.523.184 19.523.184 16.788.048 -779 16.787.268 6.852.751 309.024 9.625.493 3.794.064 4.103.088 2.413.053 1.672.368 861.583 884.425 883.285 359.587 1.242.872 202.106 4.496 1.036.270 480.124 484.620 257.842 173.131 60.178 38.939 26.056 22.000.044 7.902 22.007.946 17.737.317 68.413 4.202.216 1.141.253 1.209.665 1.055.093 898.881 600.653 428.013 78.324 14.358.313 14.358.313 14.358.313 1.917.113 424.328 2.341.441 997.555 30.238 1.313.648 326.278 356.516 292.200 283.409 230.760 164.770 16.231 2.555.877 50.206 2.606.082 1.156.429 37.087 1.412.566 424.548 461.635 395.734 271.089 178.864 115.666 26.665 2.015.904 -208.147 1.807.757 821.459 1.088 985.210 260.333 261.421 245.164 229.957 127.557 98.543 23.657 1.152.838 -258.485 894.354 403.561 490.793 130.094

130.094 121.994 114.426 63.472 49.035 11.772 5.884.714 -67.158 5.817.556 4.384.781 434 1.432.341 308.770 309.203 414.493 376.066 277.348 32.249 23.416 3.749.947 3.749.947 3.749.947 244.290 -3.369 240.921 133.336 15 107.570 32.507 32.522 27.002 23.381 9.245 8.746 6.690 458.133 -42.693 415.441 89.416 326.025 30.299 30.299 138.040 100.347 57.340 145.486 -28.902 116.583 46.565 70.019 18.684 18.684 16.997 15.236 6.966 6.559 5.575 1.286.858 7.806 1.294.663 365.517 419 928.728 227.280 227.699 232.453 237.102 203.797 16.945 11.151 5.199.508 92.112 5.291.619 5.241.619 50.000 50.000 50.000 104.997.727 -24.727 104.973.000 87.746.413 382.366 16.844.221 5.963.281 6.345.647 4.448.517 3.120.836 1.800.163 1.383.627 127.796 93.112.234 2.497.637 95.609.871 71.895.561 20.000 23.694.310 11.222.330 11.242.330 6.624.602 3.840.708 2.006.669 8.034.947 8.034.947 8.034.947 968.293 198 968.491 968.491 16.897.688 -172 16.897.516 15.546.944 1.350.572 -244.783 -244.783 1.595.355 119.013.162 2.497.663 121.510.824 96.445.943 20.000 25.044.881 10.977.546 10.997.546 8.219.958 3.840.708 2.006.669 -14.015.435 -2.522.389 -16.537.824 -8.699.530 362.366 -8.200.661 -5.014.265 -4.651.899 -3.771.440 -719.873 -206.506 1.383.627 127.796 16.536.317 -416.843 16.119.474 16.091.904 27.570 122.713 122.713 47.529 -14.288 -26.404 -36.724 -65.256 2.520.882 -2.939.232 -418.350 7.392.374 362.366 -8.173.090 -4.891.552 -4.529.186

-3.723.911 -734.161 -232.910 1.346.903 62.540 2.863.188 -860.723 -1.594.884 -1.827.794 -480.891 -418.350

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Zutphen&id=6818b985-7f60-4def-932f-070b3c5a2fa9