Document · PDF

Bijlage 1 MPG 2021-1 definitief

Raadsvergadering 12 juli 2021, gemeente ZutphenBij agendapunt: Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2021-17.361 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Meerjaren Prognose Grondexploitaties Zutphen 2021-1

Gemeente Zutphen Team Grondzaken en Vastgoed Maart 2021 180479

Inhoudsopgave Deel A

Samenvatting........................................................................................ 3

1.1

Grondbeleid en MPG ............................................................................................................................. 3

1.2

Ontwikkelingen grondmarkt .................................................................................................................. 3

1.3

Resultaten grondexploitaties .................................................................................................................. 3

1.4

Geïnvesteerd kapitaal ............................................................................................................................ 5

1.5

Verwachte ontwikkeling boekwaarde .................................................................................................... 5

1.6

Voorzieningen en reserves ..................................................................................................................... 6

1.7

Risicoanalyse ......................................................................................................................................... 6

1.8

Conclusies en verwachtingen. ............................................................................................................... 8

Deel B

Projectinformatie grondexploitaties.......................................... 9

2.1

Exploitatiegebieden ............................................................................................................................... 9

2.2

Projectrapportages ............................................................................................................................... 10

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4

Begrippenlijst .................................................................................... 12 Toelichting projectrapportages................................................. 15 Toelichting voorzieningen en reserves (geheim).............. 16 Toelichting risicoanalyse (geheim) ......................................... 17

Deel A

1.1

Samenvatting

Grondbeleid en MPG

Het gemeentelijk grondbeleid is vastgelegd in de “Nota grondbeleid gemeente Zutphen 2017”. Deze nota heeft als doel op hoofdlijnen vast te leggen op welke wijze wij de komende jaren doelgericht opereren op de grondmarkt. Naast de nota grondbeleid wordt jaarlijks bij de begroting en jaarrekening in de paragraaf grondbeleid verslag gedaan van o.a. het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s uit de begrotingen, de te verwachten resultaten van de grondexploitaties en de stand van zaken omtrent de risico’s en reserves. De periodieke rapportage van de doorrekening van lopende projecten (de bouwgronden in exploitatie, BIE) vindt plaats in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties. Deze rapportage wordt twee maal per jaar opgesteld. De MPG geeft informatie over actuele ontwikkelingen binnen de projecten en de verwachte financiële resultaten, de bijbehorende risico’s en de ontwikkeling van de reserves en voorzieningen van het grondbedrijf.

1.2

Ontwikkelingen grondmarkt

Zutphen is in trek bij woningzoekenden van binnen en buiten de regio. De spanning op de woningmarkt neemt toe, net als in de meeste delen van Nederland. Er is veel vraag en relatief weinig aanbod. Hierdoor neemt de vraag naar bouwgrond voor woningbouw toe. Ook de vraag naar kwalitatief goede bedrijventerreinen blijft op peil. Daar tegenover staat dat ruimte in Nederland schaars is en belangen vanuit natuur, landbouw en wonen/werken vaak tegenstrijdig zijn. Het realiseren van nieuwe plannen vraagt tijd, inzet en zorgvuldigheid.

1.3

Resultaten grondexploitaties

De saldo’s in de tabellen worden weergeven als kosten – opbrengsten. Bij de getoonde resultaten betekent een negatief bedrag dus een verwachte winst. Een positief bedrag betekent een (verwacht) verlies.

Voor de berekening van de grondexploitatieresultaten worden kosten en opbrengsten uitgezet in de tijd. In die berekening wordt rekening gehouden met kostenstijging, opbrengstenstijging en rente. Bij de herziening van de grondexploitaties is uitgegaan van de volgende parameters:

2020 2021-2022 Prijsstijgingspercentage kosten bwrm 1,00% 2,00% Prijsstijgingspercentage P, V & T-kosten 2,00% 2,00% Prijsstijgingspercentage overige kosten 2,00% 2,00% Prijsstijgingspercentage baten (woningbouw) 2,00%* 2,00%* Prijsstijgingspercentage baten (bedrijventerrein) 1,00%* 1,00%* Prijsstijgingspercentage baten (maatschappelijk) 0,00% 0,00% Rentepercentage kosten en baten 1,72% 1,72% Rentepercentage contant maken 2,00%

2023 e.v. 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%* 1,00%* 0,00%

* Afweging per project

De parameters zijn onderbouwd in een “position paper parameters”, die jaarlijks voorafgaand aan de herziening ter toetsing wordt voorgelegd aan de accountant. De verwachte resultaten (Netto Contante Waarde) van de herziene grondexploitaties (MPG 2021-1) zijn in onderstaande tabel weergegeven. Bedragen * €1.000 Leesten-Oost Noorderhaven Helbergen Zuid Fort de Pol Achtermars Vitensterrein Totaal Zutphen

MPG 2020-1 MPG 2020-2 2.581 2.099 -2.333 354 460 -160 € 3.001

2.580 2.135 -2.333 429 538 -160 € 3.189

MPG 2021-1 2.009 2.162 -2.289 348 455 -183 € 2.502

Het verwachte resultaat op portefeuilleniveau ( “totaal Zutphen”) is ten opzichte van de voorgaande 2 rapportages (MPG 2020-1 en MPG 2020-2) verbeterd. Het verwachte totale verlies is gedaald van ca. €3 miljoen naar ca. € 2,5 miljoen. De belangrijkste oorzaak hiervan is de verbetering van het verwacht resultaat Leesten Oost door verlaging van de kosten en actualisatie van de grondopbrengsten. Op eindwaarde (31-12-2027) bedraagt het verwachte verlies op portefeuilleniveau € 2,76 miljoen. De ontwikkeling van het verwachte resultaat over de afgelopen 5 jaar ziet er als volgt uit:

ontwikkeling exploitatieresultaat (x 1.000) €10.000 €9.000 €8.000 €7.000 €6.000 €5.000 €4.000 €3.000 €2.000 €1.000 €0

De afgelopen jaren is een aantal (verliesgevende) grondexploitaties afgesloten. Hierdoor is een sprong in het exploitatieresultaat op portefeuilleniveau zichtbaar tussen 2018 en 2019. Van de lopende grondexploitaties zijn de verwachte resultaten over de afgelopen jaren redelijk stabiel. Het verwachte resultaat voor Leesten- oost is verbeterd.

1.4

Geïnvesteerd kapitaal

Over de boekwaarde moet rente (ook wel: kapitaallasten) betaald worden. Een lagere boekwaarde betekent minder rentekosten. Bij een negatieve boekwaarde worden rentebaten bijgeschreven. • •

De boekwaardes van Leesten-Oost, Noorderhaven en Achtermars zijn gedaald dankzij gerealiseerde grondopbrengsten. De boekwaardes van Helbergen, Fort de Pol en Vitensterrein zijn toegenomen omdat deze projecten in een fase zitten waar alleen kosten zijn/worden gemaakt.

Bedragen * €1.000 Leesten-Oost Noorderhaven Helbergen Zuid Fort de Pol Achtermars Vitensterrein Totaal Zutphen

1.5

Boekwaarde Investering inkomsten boekwaarde 31-12-2019 2020 2020 31-12-2020 8.517 1.193 -7.026 2.684 15.349 2.118 -8.678 8.789 52 84 136 1.178 35 1.213 3.097 86 -254 2.929 -269 71 -198 27.924 3.587 -15.958 15.553

Verwachte ontwikkeling boekwaarde

De verwachting is dat de boekwaarde van de lopende grondexploitaties de komende jaren verder afneemt. In onderstaande grafiek wordt dit uitgebeeld. In de jaren 2021 t/m 2027 worden meer opbrengsten dan kosten verwacht, zodat de boekwaarde afneemt. Aan het einde van de looptijd van alle (nu actieve) grondexploitaties bedraagt de verwachte boekwaarde € 2,76 miljoen. Dit is gelijk aan het verwachte verlies op eindwaarde per 31-12-2027.

Verwachte Cashflow (x 1.000) €20.000 €15.000 €10.000 €5.000 €2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

€(5.000) €(10.000) €(15.000) kosten

opbrengsten

rente

boekwaarde (saldo kosten - opbrengsten)

1.6

Voorzieningen en reserves

Voor verwachte verliesgevende grondexploitaties worden voorzieningen getroffen. Dit gebeurt tegen contante waarde. Het totaaloverzicht van de (verlies)voorzieningen is als volgt: Verlies voorzieningen Bedragen * €1.000

31-12-2019 Toevoeging Onttrekking

Leesten-Oost

2.581

Noorderhaven

2.099

Fort de Pol

354

348

Achtermars

460

455

583

4.974

Totaal generaal

572

31-12-2020

5.494

2.009 2.162

De omvang van de verliesvoorzieningen is afgenomen. Dit kom hoofdzakelijk doordat het verwachte verlies van Leesten Oost is afgenomen. Het totaaloverzicht van de reserves is als volgt: Bedragen * €1.000

31-12-2019 Toevoeging

Onttrekking

31-12-2020

Reserve GZ exploitatieresultaten

3.267

583

713

3.137

Afwikkelreserve afgesloten grex

1.223

259

964

Reserve Strategische aankopen

759

850

Reserve Bovenwijkse voorzieningen

151

5.406

674

978

5.102

Reserve De Mars Totaal generaal

De omvang van de reserves is afgenomen. Dit mede doordat een bedrag van € 650.000 is afgedragen vanuit de reserve GZ exploitatiebedragen aan de algemene reserve. Dit in verband met de noodzakelijke bezuinigingen. In bijlage 3 (vertrouwelijk) staat een nadere toelichting op de voorzieningen en reserves.

1.7

Risicoanalyse

Exploitatie van bouwgrond gaat altijd gepaard met risico’s. Afhankelijk van de aard, omvang en duur van een project kunnen deze risico’s groot of klein zijn. Risico’s bestaan uit kansen en bedreigingen. Om de financiële gevolgen van bedreigingen op te kunnen vangen, wordt de reserve GZ exploitatieresultaten aangehouden. De reserve GZ exploitatieresultaten vormt het zogeheten “weerstandsvermogen van het grondbedrijf”. Jaarlijks wordt een risicoanalyse gemaakt om te bepalen hoe hoog het benodigde weerstandsvermogen is. Indien het aanwezige weerstandsvermogen lager is dan het benodigde weerstandsvermogen dan wordt de reserve GZ exploitatieresultaten aangevuld vanuit de algemene reserve. Bij de MPG 2020-2 was een extra actualisatie van de risicoanalyse gemaakt waarin de Corona-crisis als projectoverstijgend risico was toegevoegd. Ondanks dat de corona-crisis de vraag naar bouwkavels tot op heden nauwelijks beïnvloedt, is het lange termijn effect nog altijd een risico voor

de grondexploitaties. In de geactualiseerde risicoanalyse is de coronapandemie daarom wederom verwerkt als marktrisico. In bijlage 3 (geheim) staat een nadere toelichting op de geactualiseerde risicoanalyse. In het vervolg van deze paragraaf wordt alleen ingegaan op de verwachte ontwikkeling van de Reserve GZ exploitatieresultaten. Verwachte ontwikkeling reserve GZ exploitatieresultaten In onderstaande grafiek is de verwachte ontwikkeling van de reserve GZ exploitatieresultaten weergegeven (blauwe lijn). In dit verloop is rekening gehouden met: - Gewogen risico’s (bedreigingen) van lopende projecten, uitgezet in de tijd; - Toevoegingen vanuit winstgevende grondexploitaties. De eerste tussentijdse winstneming wordt in 2023 verwacht. Afdrachten aan de algemene reserve in het kader van de bezuinigingen hebben reeds plaatsgevonden.

€ 3.500.000 € 3.000.000 € 2.500.000 € 2.000.000

verloop reserve GZ exploitatieresultaten

€ 1.500.000 € 1.000.000

cumulatief benodigd weerstandsvermogen (excl. Projectspecifieke kansen)

€ 500.000 €0

Uit bovenstaande grafiek blijkt dat de omvang van de reserve voor de komende vijf jaar toereikend is voor de lopende projecten. Zodra nieuwe grondexploitaties worden geopend, verandert het risicoprofiel en zal meer geld uit de reserve GZ nodig zijn om de gewogen risico’s te dekken. Conform nota grondbeleid wordt jaarlijks 20% van het surplus/tekort op de Reserve GZ exploitatieresultaten verrekend met de Algemene reserve van de gemeente. Op basis van de huidige stand van de reserve en de risicoanalyse wordt in 2021 een bedrag van € 52.860 gestort in de algemene reserve. De storting vindt plaats bij de Burap.

1.8

Conclusies en verwachtingen.

Het woningbouwprogramma uit de lopende projecten bevordert het sociaaleconomisch draagvlak van de gemeente en draagt bij aan het versterken van de binnenstad. Naast woningbouw zet de gemeente in op grondproductie ten behoeve van bedrijven en (maatschappelijke) voorzieningen. Hiermee wordt bijgedragen aan het doel “Stimuleren van een goed ondernemersklimaat” uit het coalitieakkoord. In alle projecten is aandacht voor de duurzaamheidsambities van onze gemeente. De verkoop van de projecten verloopt overwegend voorspoedig. Financieel betekent dit dat het geïnvesteerd kapitaal in gronden verder terug zal lopen en de resultaten niet verslechteren. De omvang van de Reserve GZ exploitatieresultaten blijft naar verwachting voldoende om de risico’s van de lopende projecten te dekken. De komende jaren staat Nederland voor een grote woningbouwopgave. Ook in Zutphen is een uitbreiding en verbreding van het woningaanbod noodzakelijk om te voldoen aan de vraag. Hiervoor moeten nieuwe plannen in ontwikkeling worden gebracht. De signalen van de provincie staan hiervoor op groen. Voor de coördinatie, uitwerking en begeleiding van nieuwe plannen is voldoende capaciteit nodig. Aan deze randvoorwaarde wordt nu (maart 2021) nog niet voldaan. In de organisatie wordt gekeken naar oplossingen hiervoor.

Deel B 2.1

Projectinformatie grondexploitaties

Exploitatiegebieden

Binnen de gemeente Zutphen zijn de volgende projecten in exploitatie: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Leesten-Oost Noorderhaven Helbergen Zuid Fort de Pol Achtermars Vitensterrein

5 2

3 6

Ligging grondexploitatieprojecten

Daarnaast zijn er veel particuliere initiatieven/ontwikkelingen, waar de gemeente soms wel, en soms niet bij is betrokken. Deze projecten worden in deze notitie buiten beschouwing gelaten.

2.2

Projectrapportages

In deze paragraaf zijn de zogeheten “projectrapportages” uit het projectmanagement informatiesysteem “Totallink” opgenomen. In deze rapportages is projectspecifieke informatie over onder meer programma, verwacht resultaat, voortgang, risico’s en duurzaamheid weergegeven. Een uitleg over deze projectrapportages (wat staat waar en hoe leest u de visuele informatie) is opgenomen in bijlage 2.

Projectrapport G.01.06 Leesten-Oost Algemeen Toelichting project Leesten-Oost is een uitleglocatie met woningbouw, scholen, sport, winkels en maatschappelijke voorzieningen. De gebiedsontwikkeling bevindt zich in de afrondende fase. In de laatste deelgebieden worden 329 woningen ontwikkeld/gebouwd. Oorspronkelijk was het gebied groter. Door regionale afspraken over woningbouwaantallen (op initiatief van de provincie) is de locatie Schouwbroek uit exploitatie gehaald. De voorbereidingen om dit gebied (waar bouwclaims op rusten) weer in exploitatie te nemen worden getroffen. Een bestemmingswijziging wordt voorbereid.

Programma Programmaonderdeel Woningen

Bron: TotalLink 11-2-2021

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2021

2022

2023

2024 ev

327

329

262

1-3

Prestatie indicatoren Programma Het programma is grotendeels gerealiseerd. Het resterende programma bestaat uit middeldure en dure koopwoningen. Dit sluit aan bij 'Krachtig Zutphen'. Ook worden er circulaire woningen en veel grondgebonden levensloopbestendige woningen gerealiseerd. De voorbereidingen zijn gestart om het aangrenzende deelgebied Schouwbroek te realiseren.

Exploitatie Het verwachte verlies bedraagt € 2,0 miljoen op netto contante waarde per 1-1-2021. In dit project zijn in het verleden (woningmarktcrisis) veel extra kosten gemaakt (kapitaallasten en herontwikkelingskosten) die wij niet meer volledig goed kunnen maken. Wel is er sprake van een verbetering van het verwachte resultaat ten opzichte van de vorige MPG. Deze verbetering wordt op hoofdlijnen veroorzaakt door: - het naar beneden bijstellen van de kosten voor het bouw en woonrijpmaken; - een gunstigere cashflow (minder verwachte rentekosten door eerdere gronduitgifte). Het resultaat is exclusief het deelgebied Schouwbroek. Dit deelgebied is nog niet in exploitatie genomen. Dat kan pas na een raadsbesluit. Planning De verkoop van de woningen en daarmee de uitgifte van grond gaat sneller dan gepland. De verwachting is dat deze woningen binnen enkele jaren allemaal verkocht zijn. Vandaar dat voorbereidingen zijn gestart voor het deelgebied Schouwbroek.

Besluitvorming Het (herziene) bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan voor het gebied ten westen van de houtwal zijn actueel. Door hernieuwde regionale afspraken over de woningbouw worden nu ook de resterende gronden zo snel mogelijk ontwikkeld. Om aan de marktvraag te kunnen blijven voldoen, is het noodzakelijk de bestemming van het deelgebied Schouwbroek te wijzigen naar woonbestemming.Hierover moet nog besluitvorming plaatsvinden.

Risico's Het risicoprofiel is beperkt. Door de herziene regionale afspraken over de woningbouw kunnen alle woningen gerealiseerd worden conform planning. De totale impact van de projectspecifieke risico's bedraagt € 130.000, de gewogen impact bedraagt € 65.000. Dit is zonder rekening te houden met het deelgebied Schouwbroek. Dit deelgebied is nog niet in exploitatie genomen.Om deze ontwikkeling te kunnen starten is het onder meer van belang dat er voldoende capaciteit beschikbaar is.

Duurzaamheid Er zijn afspraken gemaakt met de ontwikkelaars om de woningen energiezuiniger te bouwen dan het bouwbesluit. Ook krijgen de kopers het aanbod om de woning energieneutraal te bouwen (meerkosten voor de koper). Bij de aanbesteding van Berghege oost is gegund op duurzaamheidseisen (circulariteit).

Bron: TotalLink 11-2-2021

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

2.262.098 2.008.678

NCW datum:

1 jan 2021

Peildatum:

1 feb 2021

Boekwaarde op:

1 jan 2021

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2021

2022

2023

2024 ev

Totaal kosten

42.419.169

-218.932

42.200.237

6.058

5.410.353

2.526.415

1.125.549

864.268

900.179

Totaal opbrengsten

52.619.899

162.653

52.782.552

6.216.771

4.332.908

262.079

1.621.785

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-10.200.730

-381.585

-10.582.315

6.058

-806.418

-1.806.492

863.470

864.268

-721.606

351.632

-195.238

156.393

14.078

25.124

37.389

79.802

Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente

12.813.359

-125.340

12.688.019

221.841

46.169

16.133

31.695

127.845

Saldo

2.964.261

-702.163

2.262.098

6.058

-428.184

-1.746.245

904.728

933.351

-513.960

937.978

1.842.706

2.776.058

2.262.098

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 11-2-2021

3-3

Projectrapport M.02.02.08 Noorderhaven Algemeen Toelichting project Noorderhaven is één van de grote gebiedsontwikkelingen in Zutphen. Het betreft de herontwikkeling van een deel van de Mars in een woonwijk (max. 1050 woningen) met voorzieningen. Het grondeigendom binnen dit project ligt grotendeels bij ontwikkelaar Heijmans. Met deze ontwikkelaar is in 2011 een samenwerkingsovereenkomst (SOK) gesloten. In 2019 is een allonge op de SOK overeengekomen. De SOK vormt de basis voor de gemeentelijke grondexploitatie.

Programma Programmaonderdeel

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2021

2022

2023

2024 ev

Woningen

1.023

808

215

Overige Commerciële Dienstverlening

7.169

6.989

180

Prestatie indicatoren Programma In het projectgebied Noorderhaven worden maximaal 1050 nieuwe woningen gerealiseerd, aangevuld met commerciële voorzieningen. Het woningbouwprogramma kent een relatief hoog aandeel appartementen: 68%. De ontwikkeling van Noorderhaven draagt bij aan het speerpunt versterken woonklimaat uit Krachtig Zutphen.

Bron: TotalLink 2-3-2021

1-3

Exploitatie Het verwachte resultaat van de grondexploitatie Noorderhaven bedraagt ca. € 2,2 mln negatief op contante waarde per 1-12021 (verwacht verlies). Ten opzichte van de grondexploitatie uit de MPG 2020-2 is dit resultaat nagenoeg gelijk gebleven.

Planning Voor veld 2/3 heeft ontwikkelaar Heijmans het plan Kade Zuid bedacht, een ontwikkeling in 2 fases met 149 appartementen en commerciële ruimtes. Beide fases zijn in verkoop. De bouw start in het voorjaar van 2021. Het laatste stuk grond in deze hoek is december 2020 overgedragen. Omdat nabij de IJssel wordt gebouwd, dient rekening te worden gehouden met de waterkering. In overleg met het waterschap en Heijmans is gekozen voor een oplossing met een damwandconstructie. De eerste appartementen van veld 4 (Kade Noord) zijn eind 2020 opgeleverd. De rest volgt in 2021. De inrichting van de openbare ruimte wordt tevens in 2021 opgepakt. De bouw van veld 5 wordt volgens de Allonge SOK 2019 vanaf 2022 opgepakt. Heijmans dient voor dit gebied een ontwikkelvoorstel uit te werken. Voor het hele gebied tussen de Contrescarp, dreef en Coenensparkstraat (deels buiten plangebied Noorderhaven) wordt met betrokken partijen een visie opgesteld. De grond van veld 9 is overgedragen. Stichting Knarrenhof laat hier een gemeenschappelijk meer-generatie woonproject bouwen. De bouw hiervan is in Q4 2020 begonnen. Voor velden 15,16 en 17 heeft ontwikkelaar Heijmans in samenwerking met Habion een plan uitgewerkt met wonen en zorg.

Voor dit veld is een wijziging van het vigerende bestemmingsplan noodzakelijk, waarbij met gebruikmaking van de coördinatieprocedure tevens de omgevingsvergunningaanvraag wordt meegenomen. De grond is december 2020 overgedragen aan Heijmans. Start bouw staat gepland in de 1e helft van 2021. Veld 18 wordt volgens de Allonge SOK 2019 vanaf 2022 opgepakt. Heijmans dient voor dit gebied een ontwikkelvoorstel uit te werken. Veld 21 wordt in 2 fases ontwikkeld. In de eerste fase, PUUR21, worden 77 grondgebonden woningen gebouwd. De grond voor deze fase wordt eind 2021 overgedragen. Start bouw is voorzien eind 2021. De omgevingsvergunning is in december 2021 aangevraagd. In fase 2 worden 3 woontorens met ondergrondse parkeergarage gebouwd. De uitwerking van het IJsselpark wordt dit jaar opgepakt. Besluitvorming In 2005 werd het Masterplan vastgesteld, gevolgd door het Gebiedsplan in 2008. Hierin opgenomen was de woningbouw in Noorderhaven. In 2011 ondertekenden Heijmans (voormalig Proper-Stok) en de Gemeente Zutphen een samenwerkingsovereenkomst (SOK) waarin de uitvoeringskaders voor de realisatie van het stedelijk woon- en werkgebied Noorderhaven zijn vastgelegd. Het stedenbouwkundig en landschapsplan zijn beide onderdeel van de SOK. De grondexploitatie is operationeel vanaf het moment van de eerste grondtransacties eind 2011.

Na die tijd zijn tussen Partijen op diverse momenten en vanwege verschillende omstandigheden afwijkende én aanvullende afspraken gemaakt. Deze afspraken zijn vastgelegd in diverse allonges en afsprakenbrieven. In 2019 is de SOK herijkt, wat heeft geleid tot ondertekening van de “allonge SOK 2019". Risico's De belangrijkste risico's binnen dit project hangen samen met de uitwerking van de resterende deelgebieden (ontwikkelvoorstellen). In de risicoanalyse (bijlage van de MPG) wordt hier nader op in gegaan. De Corona-pandemie vormt een reëel risico voor de woningmarkt. Tot op heden is er echter nog geen sprake van een stagnatie in het aantal verkopen. Wanneer dit wel gebeurt kan dit gevolgen hebben voor de resterende gronduitgiftes en exploitatiebijdragen. Het risico is als marktrisico (vertraging en daling verkoopopbrengsten) verwerkt in de risicoanalyse. De "notitie saldering stikstofdepositie" is uitgewerkt en akkoord bevonden door de provincie. Uit jurisprudentie is gebleken dat saldering kan worden toegepast. Uit verkennend bodemonderzoek is eerder gebleken dat PFAS geen probleem vormt binnen de gebiedsontwikkeling Noorderhaven. Duurzaamheid In de grondexploitatie was een duurzaamheidsbijdrage opgenomen. Deze duurzaamheidsbijdrage vloeide voort uit de (mislukte) aanbesteding voor een warmtenet in de Noorderhaven.

De duurzaamheidsbijdrage is in de herijking SOK ingezet voor een ambitie die hoger ligt dan de geldende norm. Voor een aantal ontwikkelvelden zal eerder dan wettelijk verplicht worden gebouwd volgens de scherpere BENG-eisen. In veld 21 2e fase wordt een collectief gesloten bronsysteem met individuele warmtepompen voorzien.

Bron: TotalLink 2-3-2021

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

2.434.629 2.161.881

NCW datum:

1 jan 2021

Peildatum:

19 feb 2021

Boekwaarde op:

1 jan 2021

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2021

2022

2023

2024 ev

Totaal kosten

47.120.256

543.547

47.663.802

10.287.563

2.779.542

2.179.520

1.866.514

3.461.988

Totaal opbrengsten

48.931.375

-52.855

48.878.520

17.350.375

5.801.446

7.898.192

3.650.737

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-1.811.119

596.401

-1.214.717

-7.062.812

-3.021.905

-5.718.672

-1.784.223

3.461.988

815.675

-374.250

441.425

19.595

53.348

82.119

286.362

Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente

3.406.339

-198.417

3.207.922

266.505

151.180

102.140

6.453

6.732

Saldo

2.410.895

23.735

2.434.629

-6.354.881

-2.851.130

-5.563.184

-1.695.650

3.755.082

5.938.381

375.197

-1.320.453

2.434.629

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 2-3-2021

3-3

Projectrapport G.01.11 Helbergen Algemeen Toelichting project Helbergen is een voormalig sportterrein, gelegen tussen de IJssel en de laan naar Eme, ten zuiden van het centrum van Zutphen. Het terrein is opgedeeld in drie deelgebieden. Het noordelijk (woningbouw) en midden deel (parklandschap) zijn gerealiseerd. De grondexploitatie ziet op het resterende zuidelijke deel, waar eveneens woningbouw wordt gerealiseerd.

Programma Programmaonderdeel Woningen

Bron: TotalLink 16-2-2021

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2021

2022

2023

2024 ev

1-3

Prestatie indicatoren Programma Het beoogde programma voor Helbergen Zuid bestaat uit kavels voor vrijstaande, levensloopbestendige en 2^1-woningen die in particulier opdrachtgeverschap (en mogelijk deels projectmatig) worden ontwikkeld.

Exploitatie Voor het zuidelijk deel resteert een verwachte winst van € 2,3 mln (Netto contante waarde per 1-1-2021). Dit is gelijk aan de het verwachte resultaat bij de vorige MPG. De eerste tussentijdse winstneming kan naar verwachting in 2023 plaatsvinden.

Planning In 2020 is de gemeente Zutphen gestart om samen met bureau Imoss, omwonenden en andere betrokken inwoners invulling te geven aan het plangebied Helbergen Zuid. In een participatie traject geven inwoners samen met de gemeente Zutphen vorm aan de toekomst van Helbergen. Naar verwachting kunnen de eerste kavels in 2023 worden uitgegeven.

Besluitvorming Het voorlopig stedebouwkundig ontwerp wordt begin 2021 afgerond. Daarna volgt het definitief ontwerp met beeldkwaliteitsplan, kavelpaspoorten en definitieve verkaveling en inrichtingsplan. Een kleine bestemmingsplanwijziging is nodig om de plannen planologisch mogelijk te maken en hoogbouw onmogelijk. In 2021 worden deze stukken ter besluitvorming voorgelegd aan het bestuur.

Risico's Het terrein is nu nog in gebruik door stichting Stadsgoed Helbergen. Met de Stichting zijn goede afspraken gemaakt over de termijn waarop en de staat waarin ze het gebied op moeten leveren. De kosten- en opbrengsten ramingen zijn nu nog op basis van kengetallen. Deze zullen na de ontwerpfase op bestekniveau worden geraamd (verwacht in 2021). Het onderzoek t.a.v. stikstofdepositie is in 2020 uitgevoerd. Naar verwachting levert stikstof geen belemmering voor de bouw van de woningen. De impact van de projectspecifieke risico's bedraagt € 300.000, de gewogen impact € 60.000.

Duurzaamheid In het noordelijk deel is veel duurzamer gebouwd dan het bouwbesluit voorschrijft, zonder dat dit is opgelegd door de gemeente. In de tweede fase wordt gestuurd op klimaat-adaptief bouwen. In het ontwerp van de openbare ruimte wordt aandacht besteed aan biodiversiteit, groen en een goede waterhuishouding.

Bron: TotalLink 16-2-2021

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

-2.629.257 -2.288.926

NCW datum:

1 jan 2021

Peildatum:

1 feb 2021

Boekwaarde op:

1 jan 2021

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2021

2022

2023

2024 ev

Totaal kosten

8.368.739

-74.806

8.293.934

1.421

3.329.479

181.856

1.535.260

227.699

1.386.085

Totaal opbrengsten

10.876.353

-129.317

10.747.036

5.820.683

1.392.120

4.428.563

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-2.507.614

54.511

-2.453.102

1.421

-2.491.204

181.856

1.535.260

-1.164.422

-3.042.478

Kostenstijging

310.203

-138.009

172.194

1.597

32.013

11.350

127.234

Opbrengstenstijging

534.020

-122.419

411.600

56.313

355.288

Rente

51.973

11.279

63.252

-35.794

2.334

5.530

32.582

-76.241

Saldo

-2.679.458

50.201

-2.629.257

1.421

-2.766.404

185.788

1.572.803

-1.176.802

-3.346.772

321.514

1.894.317

717.515

-2.629.257

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 16-2-2021

3-3

Projectrapport G.01.16 Fort de Pol Algemeen Toelichting project Fort de Pol is een bedrijventerrein waar door de gemeente bouwrijpe kavels worden uitgegeven. Het bedrijventerrein is gelegen in de noordwest-hoek van bedrijventerrein de Mars en grenst aan de uiterwaarden van de IJssel en het Twentekanaal.

Programma Programmaonderdeel Bedrijfsterreinen

Bron: TotalLink 12-2-2021

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2021

2022

2023

2024 ev

58.448

23.872

34.576

1.605

32.971

1-3

Prestatie indicatoren Programma Het programma bestaat uit 5,8 hectare bedrijventerrein, verdeeld over drie plateaus / vier percelen. Het bovenste plateau is uitgegeven ten behoeve van een zonnepark. Op een deel van het onderste plateau wordt waarschijnlijk een windmolen gerealiseerd.

Exploitatie Het actuele verwachte resultaat bedraagt € 0,35 miljoen negatief op netto contante waarde per 1-1-2021 (verwacht verlies).

Planning Het zonnepark is gerealiseerd. De uitgifte van de overige kavels is afhankelijk van de ontwikkelingen in de stikstof-crisis. Voor de windmolenkavel is een koopovereenkomst gesloten. Afname van deze kavel wordt uiterlijk in 2023 verwacht.

Besluitvorming Het bestemmingsplan is in september 2019 vastgesteld. De bestemming van de onderste 2 (nog uit te geven) percelen is bedrijventerrein, waar het feitelijk gebruik is bestemd. Dit houdt in het beheer van de vuilstort. Daarnaast is een deel van de onderste twee percelen bestemd voor een windmolen. Het bovenste perceel is bestemd, conform verleende vergunning, ten behoeve van een zonneveld. Tegen het bestemmingsplan is beroep ingediend bij de raad van State. Op de onderste twee percelen geldt een bouwverbod. Voordat de onderste twee percelen bebouwd kunnen worden is een herziening van het bestemmingsplan of een uitgebreide procedure voor een omgevingsvergunning nodig. Risico's De invulling van de resterende kavels is, mede gezien de stikstofproblematiek, onzeker. De komende jaren moet duidelijkheid ontstaan over de bouwmogelijkheden van de kavels. De resterende grondopbrengsten zijn afhankelijk van die mogelijkheden: deze kunnen hoger of lager uitvallen dan nu geraamd.

Duurzaamheid De realisatie van het zonnepark en de vestiging van de windmolen dragen bij aan de duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente Zutphen.

Bron: TotalLink 12-2-2021

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

383.934 347.741

NCW datum:

1 jan 2021

Peildatum:

1 feb 2021

Boekwaarde op:

1 jan 2021

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2021

2022

2023

2024 ev

Totaal kosten

1.671.526

25.216

1.696.742

190

270.360

33.720

28.887

78.341

129.601

Totaal opbrengsten

1.509.576

65.000

1.574.576

1.205.000

265.000

940.000

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

161.950

-39.784

122.166

190

-934.640

33.720

28.887

-186.659

-810.399

Kostenstijging

11.688

2.675

14.363

266

856

3.711

9.530

Opbrengstenstijging Rente

210.070

37.336

247.406

90.816

20.867

21.811

22.697

25.441

Saldo

383.708

227

383.934

190

-829.461

54.854

51.553

-160.250

-775.428

1.268.060

1.319.613

1.159.363

383.934

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 12-2-2021

3-3

Projectrapport G.01.17 Achtermars Algemeen Toelichting project De Achtermars is een nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein gelegen aan de Marsweg. De locatie was voorheen bebouwd met sociale huurwoningen, die inmiddels zijn aangekocht en gesloopt. Tot eind 2017 maakte de herontwikkeling deel uit van de grondexploitatie Noorderhaven. Omdat het plan qua locatie, invulling en ontwikkeltempo een zelfstandig geheel vormt, is per 1-1-2018 een eigen grondexploitatie geopend. Het eerder toegevoegde voormalige Flamcoterrein maakt geen onderdeel meer uit van de grondexploitatie Achtermars. Dit is omdat de grond wordt uitgegeven ten behoeve van onderwijs.

Programma Programmaonderdeel

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2021

2022

2023

2024 ev

Bedrijfsterreinen

38.757

6.160

32.597

11.606

3.871

5.706

11.414

Maatschappelijk

Bron: TotalLink 1-4-2021

1-3

Prestatie indicatoren Programma Het plan gaat uit van ca. 3,8 ha / 17 stuks uit te geven bedrijfskavels.

Exploitatie Het verwachte verlies van de grondexploitatie Achtermars bedraagt € 0,45 mln.

Planning Tot en met 2020 zijn 2 kavels overgedragen. Voor de overige kavels zijn diverse optie- en koopovereenkomsten getekend of in de maak. In 2021 worden naar verwachting 4 kavels overgedragen. De resterende kosten voor het woonrijpmaken volgen het uitgiftetempo.

Besluitvorming De thematische herziening van het bestemmingsplan (beeldkwaliteitsplan) is in 2018 vastgesteld.

Risico's Als gevolg van de coronacrisis kampen sommige bedrijven met liquiditeitsproblemen. Het is voor die partijen dan lastig om investeringen te doen. Dit kan leiden tot uit- of afstel van grondafname. Ook de stikstofproblematiek vormt een risico voor de gronduitgifte. Wanneer vergunningverlening op basis van de Wnb te complex blijkt kunnen kopers afhaken. Tot op heden lijkt dit in de praktijk mee te vallen.

Duurzaamheid Het beeldkwaliteitsplan is vastgesteld. De gronden die niet worden uitgegeven worden groen ingericht voor mitigerende maatregelen en opvang en infiltratie van hemelwater.

Bron: TotalLink 1-4-2021

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

512.178 454.800

NCW datum:

1 jan 2021

Peildatum:

19 feb 2021

Boekwaarde op:

1 jan 2021

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2021

2022

2023

2024 ev

Totaal kosten

3.770.520

60.895

3.831.415

458.892

119.296

110.213

104.767

124.615

Totaal opbrengsten

3.484.155

146.364

3.630.519

3.015.419

1.160.600

387.714

489.035

978.070

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

286.365

-85.469

200.896

-2.556.527

-1.041.304

-277.501

-384.268

-853.455

Kostenstijging

24.727

-6.658

18.069

824

2.570

4.550

10.125

Opbrengstenstijging

123.636

-84.699

38.937

1.934

7.354

29.649

Rente

340.926

-8.776

332.149

160.103

50.387

33.357

29.169

47.190

Saldo

528.383

-16.204

512.178

-2.417.291

-990.092

-243.507

-357.903

-825.789

1.939.377

1.695.870

1.337.967

512.178

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 1-4-2021

3-3

Projectrapport G.01.19 Vitens terrein Algemeen Toelichting project Het project betreft de herontwikkeling van het voormalig waterwingebied aan de Weg naar Vierakker. Het gebied is gelegen in het Emerpark, een groene zone binnen de bebouwde kom van Zutphen. Het terrein is aangekocht, de opstallen zijn gesloopt en de grond gesaneerd. Er worden drie kavels met maatschappelijke bestemming uitgegeven. De eerste kavel is tijdelijk uitgegeven. Definitieve uitgave van de drie kavels is in afwachting van een bestemmingswijziging. Daartoe wordt eerst een visie voor het gehele Emerpark opgesteld.

Programma Programmaonderdeel

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2021

2022

2023

2024 ev

Maatschappelijk

8.521

4.456

4.065

2.247

1.818

Bron: TotalLink 12-2-2021

1-3

Prestatie indicatoren Programma Er worden drie kavels uitgegeven voor maatschappelijke doeleinden. Eén kavel is tijdelijk uitgegeven.

Exploitatie We verwachten een winst van € 0,2 miljoen.

Planning Kavel 1 is tijdelijk verhuurd. De visie wordt in 2021 afgerond, waarna de kavels 2 en 3 definitief worden uitgegeven. De verhuurde kavel wordt over negen jaar definitief uitgegeven, conform de dan geldende bestemming en kwaliteitseisen.

Besluitvorming Er wordt een visie opgesteld voor het Emerpark, het hele gebied van de Keucheniusstraat tot aan de IJssel. Deze zal in 2021 ter besluitvorming aan college en raad worden aangeboden. Daarna kunnen de kavels definitief worden uitgegeven.

Risico's De risico's zitten met name in de uitgifte van de kavels. Maatschappelijke organisaties hebben doorgaans moeite om hun exploitatie sluitend te krijgen. Dit is nodig om de grond te kunnen betalen. Subsidie vanuit een beleidsveld is lastig door de financiële situatie van onze gemeente. De gewogen impact van de risico's bedraagt € 150.000,-.

Duurzaamheid De visie wordt in 2021 aan het college en raad aangeboden. Hierin wordt het aspect duurzaamheid meegenomen. Vooruitlopend hierop is een kavel tijdelijk uitgegeven. De huurder van deze kavel heeft tegen alle (contractueel vastgelegde) afspraken in al het groen verwijderd.

Bron: TotalLink 12-2-2021

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

-206.353 -183.236

NCW datum:

1 jan 2021

Peildatum:

1 feb 2021

Boekwaarde op:

1 jan 2021

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2021

2022

2023

2024 ev

Totaal kosten

1.146.974

-3.837

1.143.137

510.672

183.185

170.188

45.188

112.113

Totaal opbrengsten

1.357.730

528.450

292.110

236.340

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-210.756

-3.837

-214.593

-17.778

183.185

170.188

-246.922

-124.227

31.892

-14.584

17.308

1.202

3.858

2.128

10.120

Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente

-4.490

-4.578

-9.068

-7.502

-3.412

-299

2.689

-6.479

Saldo

-183.354

-22.999

-206.353

-7.972

180.975

173.746

-242.105

-120.587

-17.407

156.339

-85.766

-206.353

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 12-2-2021

3-3

Bijlage 1

Begrippenlijst

Gebiedexploitatie of grondexploitatie Gedetailleerde raming van kosten en opbrengsten binnen de grenzen van een plangebied om de ontwikkeling van dat gebied financieel mogelijk te maken en te bewaken. Weerstandsvermogen Het aanwezige weerstandsvermogen is een beschikbare buffer die tot doel heeft financiële gevolgen van risico’s op te vangen. De Reserve GZ exploitatieresultaten is het aanwezige weerstandsvermogen voor het grondbedrijf. Voor het bepalen van het benodigde weerstandsvermogen wordt een risico-analyse opgesteld. VON prijs De Vrij Op Naam prijs is de verkoopprijs, inclusief BTW, zoals door de makelaar in de verkoopfolder aangegeven Grondquote Het percentage van de VON prijs dat door de ontwikkelaar van de woning als grondkosten aan de gemeente wordt betaald Nominale waarde Opbrengsten minus kosten excl. kosten/opbrengstenstijging en rente Eindwaarde Verwacht resultaat inclusief kosten/opbrengstenstijging en rente aan het einde van de looptijd. Contante Waarde Waarde op dit moment van een bedrag dat in de toekomst beschikbaar komt. Eindwaarde terug gerekend naar “nu”.

Looptijd De periode waarbinnen de ontwikkeling (planvoorbereiding) en de uitvoering (realisatie) van een plangebied plaatsvindt Fasering De verdeling in tijd en geld over de looptijd van een project Parameters De jaarlijks te bepalen percentages van kosten- en opbrengstenstijging en rente aan de hand van de actuele economische omstandigheden en gerelateerd aan de looptijd van de plannen (max 10 jaar) Kasstroom Het verschil tussen de kosten en opbrengsten uitgezet in de tijd Strategische aankopen Strategisch verwervingsbeleid houdt in, dat de Gemeente vooruitlopend op verwachte planvorming, gronden aankoopt om binnen een bepaald gebied haar grondpositie en onderhandelingspositie te versterken

Bovenwijkse voorzieningen Een bovenwijkse voorziening is een werk, werkzaamheid of maatregel van openbaar nut, waar meerdere ontwikkellocaties of gebieden profijt van hebben en waarvan de realisatiekosten wettelijk verhaalbaar worden geacht Bovenplanse kosten Bij bovenplanse kosten gaat het om de zogenoemde vrijwillige bijdrage in ruimtelijke ontwikkelingen. Dit is een financiële vergoeding aan de gemeente in de vorm van een fondsbijdrage voor in een vastgestelde structuurvisie vastgelegde ruimtelijke ontwikkelingen. Bepalingen over deze bijdrage kunnen op basis van vrijwilligheid worden opgenomen in een anterieure overeenkomst. Bij een aantal voorzieningen is sprake van een mogelijke toerekening aan exploitatiegebieden. De locaties die kansen bieden voor deze vorm van kostenverhaal, zijn aangeduid in de confrontatietabel. (Commissie) BBV De Gemeentewet en de Provinciewet schrijven voor dat elke gemeente en elke provincie jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moet opstellen. Het Besluit begroting en verantwoording (BBV) bevat de regelgeving daarvoor. In het BBV is opgenomen dat er een commissie voor het Besluit begroting en verantwoording (commissie BBV) is met als taak zorg te dragen voor een eenduidige uitvoering en toepassing van het BBV. Dit doet zij onder meer door het beantwoorden van praktijkvragen en het uitbrengen van richtinggevende notities.

Inrichtingsplan Een inrichtingsplan is de grafische beschrijving van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling in een gebied. Beeldkwaliteitsplan Een beeldkwaliteitplan regelt de ruimtelijke kwaliteit (uiterlijk) van gebouwen en openbare ruimte voor een deel van de stad waarin ontwikkelingen gepland zijn. Een beeldkwaliteitplan vormt een belangrijk instrument voor de kwaliteitsbewaking van ruimtelijke plannen. Het beeldkwaliteitplan (BKP) is een beleidsstuk waarmee voor een bepaald deel van de gemeente het welstandsbeleid wordt gewijzigd, zoals neergelegd in de gemeentelijke welstandsnota. In artikel 12a van de woningwet is bepaald dat de gemeenteraad bevoegd is tot het vaststellen van welstandbeleid Bestek Een bestek is de omschrijving van een uit te voeren (bouw)werk, inclusief de van toepassing zijnde administratieve, juridische en technische bepalingen, materialen en uitvoeringsvoorwaarden. Aan het bestek zijn tekeningen gekoppeld, de zogenaamde bestektekeningen die samen met de technische omschrijving de basis vormen van het contract tussen opdrachtgever en aannemer. Een bestek kan een volledige beschrijving, een functionele beschrijving of een prestatiebeschrijving van een werk zijn. In eerste instantie kan een bestek een basis vormen voor prijsvorming Anterieure en posterieure overeenkomst en kostenverhaal Indien sprake is van een bouwplan (art.

6.2.1 Bro) en voor de goedkeuring van dit bouwplan een wijziging van een ruimtelijk besluit (bijv. bestemmingsplan) nodig is, is een gemeente conform Wro verplicht om haar kosten op de initiatiefnemer te verhalen. Deze kosten zijn limitatief opgenomen in de kostensoortenlijst (art. 6.2.3 t/m 6.2.6 Bro). Er zijn drie soorten manieren voor gemeenten om kosten te verhalen bij projectontwikkelaars. Een vrijwillige overeenkomst met een grondeigenaar, een anterieure overeenkomst, blijft het uitgangspunt

van de wet. Hierin kunnen beide partijen over alle mogelijke onderwerpen afspraken met elkaar maken. Wanneer de gemeente met één van de grondeigenaren geen anterieure overeenkomst heeft afgesloten, dan dient de gemeente een exploitatieplan op te stellen. Nadat een exploitatieplan opgesteld is kan de gemeente alsnog afspraken maken met een grondeigenaar. In deze posterieure overeenkomst kunnen echter enkel zaken worden behandeld die ook in het exploitatieplan staan vermeld. Toch kan dit voor zowel de gemeente dan wel de grondeigenaar voordelen hebben. Indien de gemeente zelf eigenaar is van de gronden dan worden de kosten verhaald door de uitgifte (verkoop) van gronden Boekwaarde Waarde waarvoor de activa in de boeken staan en waarvoor ze vervolgens op de balans worden gezet. In deze notitie zijn het de kosten minus de opbrengsten. Particulier opdrachtgeverschap Van particulier opdrachtgeverschap is sprake wanneer een particulier zelf de grond kan kopen of in erfpacht kan krijgen en daarna zelf kan bepalen met welke partijen zijn of haar woning wordt gerealiseerd. Een koper kan ook worden betrokken bij de bouwplannen van een projectontwikkelaar. Dit is een vorm van medezeggenschap die ook wel consumentgericht bouwen wordt genoemd en tegenwoordig veel wordt toegepast. Consumentgericht bouwen is geen vorm van particulier opdrachtgeverschap.

De consument heeft wel medezeggenschap over de te bouwen woning, maar beschikt zelf niet over de grond(positie). Programma van Eisen Het Programma van Eisen is de basis van het ontwerp, of dit nu een gebouw betreft, een stedelijke ontwikkeling, een softwareapplicatie, een vaartuig, een voertuig, een vliegtuig, een keukenapparaat of een meubelstuk. Het is daarom een onderdeel van de opdracht aan een ontwerper. In het Programma van Eisen is nauwkeurig omschreven wat er van het product wordt verwacht Bouwclaim Bij het bouwclaim-model verkopen marktpartijen grond aan de gemeente in ruil voor het recht op afname van bouwrijpe kavels. De gemeenten dragen vrijwel volledig alle risico’s van de grondexploitatie. De sturingsmogelijkheden voor de gemeente zijn ook maximaal. In feite is er slechts beperkt sprake van “samenwerking”: het bouwclaim-model zit dicht tegen actief grondbeleid aan P, V &T-kosten Planontwikkelingskosten en kosten voor voorbereiding en toezicht op de uitvoering.

Bijlage 2

Toelichting projectrapportages

Projectrapport G. 01. 17Achtermars Algemeen Toelichting project

De Achtermars iseen nieuwte ontwikkelen bedrijventerrein gelegen aan de Marsweg. De locatiewas voorheen bebouwd met sociale huurwoningen, die inmiddels zijnaangetociit'en gesloopt. Tot eind 2017 maakte de herontwikkelingdeel uitvan de grondexploitatie Noorderhaven. Omdat het plan qua locatie, invullingen ontwikkeltempo een zelfstandig geheelvormt, isper1-1-2018een eigengrondexploitatiegeopend. Pereind2018 maaï het voormalige Flamcoterrein onderdeel uit van het grondexploitatie.

In dit kader wordt een korte toelichting Waar ligt het? Wat is de beoogde invulling van

Programma Programmaonderdeel

Mutatie

Nieuw

Totaal

2019

2020

2021

2022 ev

Bedrijfsterreinen

39. 146

5.398

5. 847

22. 054

Maatschappelijk

5. 954

Gerealis.

Hier wordt het beoogde programma weergegeven, in m2 uitgeefbaar terrein, bruto vloeroppervlakte of aantallen woningen. Let op: de fasering die is aangegeven betreft de uitgifte van kavels, niet de oplevering van de gebouwen (woningen, bedrijfsruimten etc.)

Bron: TotalLink 25-3-2019

1-3

Prestatie indicatoren Programma

Het plan gaat uit van ca 4,5 ha uit te geven bedrijfskavels.

-lv' '/'/.

Onder de "prestatieindicatoren"wordt een toelichtinggegeven op de onderwerpen programma, exploitatie, planning, besluitvorming, risico'sen duurzaamheid. De "metertjes" kennen drie standen: Het ver opzichte links (rood: onvoldoende, bijsturing nodig), naar boven (oranje:

Exploitatie

-'vl ,

'''-.

gebied a

min ten

leefbaar

voldoende) en naar rechts (groen: goed). Per onderwerp heeft de projectleider i.s. m. de planeconoom aangegeven welke indicatie het meest van toepassing is.

Planning

-^"'/'/.

Voor 2019 worden ca. 3 gronduitgiften/leveringenverwacht. Per 1-1-2019 liggen op 4 kavels opties, l is verkocht.

'/-

Besluitvorming

-^"'/'/.

K .

•s.

De thematische herziening van het bestemmingsplan (beeldkwaliteitsplan) is in 2018 vastgesteld.

Risico's

''Nl'l/'/.

< .

Het risicoprofielvan de Achtermars is verbeterd. De noordelijke kavel komt in het eerste kwartaal van 2019 vrij. Het Flamco terrein is in beeld voor onderwijs. De middelen hiervoor zijn al beschikbaar

Duurzaamheid

•s,

'/'/

Het beeldkwaliteitsplan is vastgesteld. De gronden die niet worden uitgegeven worden groen ingericht.Voor mitigerende maatregelen en opvang en infiltratie hemelwater

Bron: TotalLink 25-3-2019

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

220.427 188.132

NCW datum:

l jan 2019

Peildatum:

28 feb 2019

Boekwaarde op:

l jan 2019

Totale Prospectie

2019

2020

2021

2022 ev

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Totaal kosten

3. 714. 927

369. 205

4.084. 132

785. 446

124. 881

247.299

160. 440

252. 827

Totaal opbrengsten

3. 045. 585

1. 245.642

4, 291. 227

4. 291. 227

350. 625

422.059

457. 230

3. 061. 313

669. 342

-876. 437

-207. 095

-3. 505. 781

-225. 745

-174. 760

-296.791

-2. 808. 485

21. 708

34.810

56.518

56. 518

1. 706

13. 180

13.419

28. 214

Nominaal saldo

Geboekt

(kosten - opbrengsten) Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente

432. 124

-61. 121

371. 003

310. 824

61. 803

58. 818

56. 927

133. 276

Saldo

1. 123. 174

-902. 748

220. 427

-3. 138. 438

-162. 236

-102. 762

-226.444

-2. 646. 995

3. 196. 629

3.093.867

2.867.422

220. 427

Saldo Cumulatief

Hier is de grondexploitatieberekening samengevat. Het verwachte resultaat is weergegeven op eindwaarde én contante waarde. Een min betekent een verwachte winst, een plus een verwacht verlies. In

de kolom "nieuw" staan de actuele totale kosten en opbrengsten. In de kolom "totale prospectie" staan de actuele nog te maken kosten en opbrengsten.

Bron: TotalLink 25-3-2019

3-3

Bijlage 3

Toelichting voorzieningen en reserves (geheim)

Bijlage 4

Toelichting risicoanalyse (geheim)

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Zutphen&id=cc55ca09-2cc4-435c-88cd-eb61bfc9baad