Document · PDF

977327 - Bijlage 1 - MPG 2025-1

Raadsvergadering 11 juli 2025, gemeente ZutphenBij agendapunt: Meerjaren Prognose Grondexploitaties gemeente Zutphen 20257.274 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Meerjaren Prognose Grondexploitaties MPG 2025-1 Maart 2025

Colofon Dit is een uitgave van de gemeente Zutphen Postbus 41 7200 AA Zutphen 's Gravenhof 2 www.zutphen.nl Team Grondzaken en Vastgoed Auteur(s): Dennis Golubovic en Erik Verkampen Versie: 977327 Meerjaren Prognose Grondexploitaties

2 / 20

Inhoud Deel A Samenvatting Grondbeleid en MPG Ontwikkelingen grondmarkt Resultaten grondexploitaties Parameters Verwachte resultaten Geïnvesteerd kapitaal Huidige boekwaarde Verwachte ontwikkeling boekwaarde Voorzieningen Reserves Risicoanalyse Verwachte ontwikkeling reserve GZ exploitatieresultaten Conclusies en verwachtingen.

4 4 4 5 5 5 7 7 7 8 9 9 9 10

Deel B Projectinformatie grondexploitaties Exploitatiegebieden Projectrapportages

11 11 12

Bijlage 1 Begrippenlijst

Bijlage 2 Toelichting projectrapportages

Bijlage 3 Toelichting voorzieningen en reserves (geheim)

Bijlage 4 Toelichting risicoanalyse (geheim)

Bijlage 5 Cashflow totaal grex-portfolio Zutphen

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

3 / 20

Deel A Samenvatting De Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) wordt, zoals toegelicht in de Nota Grondbeleid, tweemaal per jaar opgesteld en vastgesteld door de raad. Met de MPG wordt de raad geïnformeerd over de programmatische en financiële ontwikkelingen en de risico’s van de grondexploitatieprojecten in de gemeente Zutphen.

Grondbeleid en MPG Het gemeentelijk grondbeleid is vastgelegd in de “Nota grondbeleid gemeente Zutphen 2017”. Deze nota heeft als doel om op hoofdlijnen vast te leggen op welke wijze wij de komende jaren doelgericht handelen op de grondmarkt. Naast de nota grondbeleid wordt jaarlijks bij de begroting en jaarrekening in de paragraaf grondbeleid verslag gedaan van onder andere het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s uit de begrotingen, de te verwachten resultaten van de grondexploitaties en de stand van zaken omtrent de risico’s en reserves. De periodieke rapportage van de doorrekening van lopende projecten (de bouwgronden in exploitatie, BIE) vindt plaats in de MPG. Deze rapportage wordt twee maal per jaar opgesteld. De MPG geeft informatie over actuele ontwikkelingen binnen de projecten en de verwachte financiële resultaten, de bijbehorende risico’s en de ontwikkeling van de reserves en voorzieningen van het grondbedrijf.

Ontwikkelingen grondmarkt Als gevolg van de afspraken die zijn vastgelegd in de Woondeal, staat Zutphen de komende jaren voor een grote woningbouwopgave. We zien dat zowel landelijk als regionaal de vraag naar woonruimte hoog blijft. Tevens zien we de lage hypotheekrente en stijgende inkomens. Op basis hiervan verwachten de banken op korte termijn een verdere stijging van de huizenprijzen. Ook de vraag naar bedrijventerreinen neemt toe, waarbij het met name gaat om de locaties op logistieke hotspots. De beschikbare nieuwbouwkavels in Zutphen drogen op. De grondmarkt wordt tevens beïnvloed door wet- en regelgeving, bijvoorbeeld inzake stikstof of de huurwet. Daarnaast dreigt de overbelasting van het elektriciteitsnet de komende jaren het aanbod van geschikte bouwkavels te beperken. Al deze ontwikkelingen maken de realisatie van gebiedsontwikkelingen uitdagend en we voorzien dat het de komende jaren ook uitdagend zal blijven.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

4 / 20

Resultaten grondexploitaties Voor het begrijpen van de resultaten is het belangrijk om te realiseren dat de saldo’s in de tabellen worden weergeven als kosten – opbrengsten. Bij de resultaten betekent een negatief bedrag dus een verwachte winst en een positief bedrag een verwacht verlies.

Parameters Grondexploitaties hebben veelal een meerjarig karakter. Zo worden voor de berekening van de grondexploitatieresultaten de kosten en opbrengsten uitgezet in de tijd. In die berekening houden we rekening met kostenstijging, opbrengstenstijging en rentekosten. Bij de herziening van de grondexploitaties zijn we uitgegaan van de parameters zoals hieronder is weergeven. Deze parameters zijn onderbouwd in een “position paper parameters”, die jaarlijks voorafgaand aan de herziening ter toetsing wordt voorgelegd aan de accountant. Parameters

2025

2026

2027

2028 e.v.

Kosten Bouw- en woonrijp maken Planvorming, voorbereiding en toezicht Overige kosten

4,00% 5,00% 2,00%

3,00% 3,00% 2,00%

2,00% 2,00% 2,00%

Opbrengsten Woningbouw* Bedrijventerrein Maatschappelijk

8,00% 0,00% 0,00%

3,00% 0,00% 0,00%

2,00% 2,00% 2,00%

Rente Kosten en baten** 1,47% 1,47% 1,47% Disconteringsvoet 2,00% 2,00% 2,00% * Voor zover niet anders contractueel overeengekomen ** Vanaf 2025 gelden andere uitgangspunten voor de renteberekening aan grondexploitaties (wijziging regelgeving BBV)

1,47% 2,00%

Verwachte resultaten De verwachte resultaten van de herziene grondexploitaties (MPG 2025-1) zijn in onderstaande tabel weergegeven. De resultaten worden op eindwaarde1 weergegeven. Bedragen * €1.000 Leesten-Oost Noorderhaven Noorderhaven veld 18 Helbergen Zuid Fort de Pol Achtermars Vitensterrein Totaal Zutphen

MPG 2023-1 -61 4.001 -3.681 815 343 -116 € 1.300

MPG 2024-1 afgesloten 4.156 -178 -2.372 824 309 afgesloten € 2.738

MPG 2025-1 3.997 770 -2.822 852 328 € 3.125

Zie voor een uitleg van deze begrippen de begrippenlijst (bijlage 1)

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

5 / 20

Het verwachte resultaat op portefeuilleniveau ( “totaal Zutphen”) is ten opzichte van de voorgaande twee rapportages (MPG 2024-1 en MPG 2023-1) verslechterd. Het verwachte totale verlies van circa € 2,7 miljoen is veranderd in een verlies van circa € 3,1 miljoen. De ontwikkeling van het verwachte resultaat over de afgelopen 5 jaar ziet er als volgt uit:

Een groot gedeelte van het toegenomen verlies (MPG 2025-1) wordt verklaard uit de programmatische verandering van Noorderhaven Veld 18. Als gevolg van een door de raad aangenomen amendement, is het aantal bouwlagen beperkt tot 5 lagen en daarmee is het woningprogramma afgenomen naar 20-25 appartementen. Hiermee neemt de opbrengstpotentie af en moet een gedeelte van de reeds gedane werkzaamheden opnieuw met bijbehorende kosten tot gevolg. Het verwachte resultaat is als gevolg hiervan een verlies van € 770.000. Hiervoor is een verliesvoorziening getroffen. Bij Helbergen is de opbrengst vanuit grondverkoop beter dan geprognotiseerd en vallen de kosten mee. Als gevolg hiervan verbetert het resultaat. Het resultaat van Noorderhaven verbetert doordat hier de stijging van de kosten lager is dan vorig jaar geprognotiseerd was. Hier zijn namelijk een aantal te verwachten kosten al in opdracht weggezet en worden niet meer geïndexeerd. Voor de overige ontwikkelingen zijn de veranderingen het gevolg van de actualisatie (indexatie) van de kosten.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

6 / 20

Geïnvesteerd kapitaal Over de boekwaarde, het geïnvesteerd kapitaal, moet rente betaald worden. Een lagere boekwaarde betekent minder rentekosten. Bij een negatieve boekwaarde (dus meer opbrengsten dan geïnvesteerd kapitaal) worden rentebaten bijgeschreven.

Huidige boekwaarde Zoals zichtbaar in onderstaande tabel, neemt op portefeuille-niveau de boekwaarde toe, er is dus meer geïnvesteerd kapitaal, van -€ 1,6 miljoen (positief) naar - € 0,1 miljoen (positief). Bedragen * €1.000 Noorderhaven Noorderhaven veld 18 Helbergen Zuid Fort de Pol Achtermars Totaal Zutphen

Boekwaarde 31-12-2023 - 1.715 523 -3.052 1.349 1.295 - € 1.600

Investering 2024 1.539 62 1.208 23 33 2.865

Inkomsten 2024 0 0 1.367 0 0 1.367

Boekwaarde 31-12-2024 - 176 585 -3.211 1.372 1.328 - € 102

• De boekwaarde van Noorderhaven is toegenomen omdat het project in een fase zit waar alleen kosten worden gemaakt. • De boekwaarde van Veld 18 Noorderhaven neemt met name toe als gevolg van gemaakte plankosten voor planontwikkeling. • De boekwaarde van Helbergen Zuid is toegenomen dankzij gerealiseerde grondopbrengsten. Met name de grondverkopen binnen de grondexploitatie Helbergen hebben een grote invloed op de boekwaarde op portefeuille-niveau. Alle gronden zijn nu verkocht en de komende tijden worden er voornamelijk kosten gemaakt binnen de grondexploitatie. • De boekwaarde van Fort de Pol neemt beperkt toe, met name veroorzaakt door de rente over de boekwaarde.

Verwachte ontwikkeling boekwaarde De verwachting is dat de boekwaarde van de lopende grondexploitaties de komende jaren zal toenemen. In onderstaande grafiek wordt dit weergegeven. In de jaren 2025 tot en met 2027 worden meer kosten dan opbrengsten verwacht. Vervolgens zullen in de huidige situatie geen kosten en opbrengsten meer verwacht worden vanaf 2028 omdat de huidige grondexploitaties dan zijn afgesloten. Aan het einde van de looptijd van alle (nu actieve) grondexploitaties bedraagt de verwachte boekwaarde € 4,0 miljoen. Zodra nieuwe grondexploitaties worden geopend, zal onderstaand beeld wijzigen.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

7 / 20

Verwachte boekwaarde €5.000.000 €4.500.000 €4.000.000 €3.500.000 €3.000.000 €2.500.000 €2.000.000 €1.500.000 €1.000.000 €500.000 €€(500.000)

2024

2025

Kosten

Opbrengsten

2026 Rente

2027

2028

Boekwaarde

Voorzieningen Voor verwachte verliesgevende grondexploitaties zijn voorzieningen getroffen conform de notitie grondbeleid van de commissie BBV. Het totaaloverzicht van de verlies voorzieningen is conform onderstaande tabel. In bijlage 3 (vertrouwelijk) staat een nadere toelichting op de voorzieningen. Bedragen * €1.000 Noorderhaven Noorderhaven veld 18 Fort de Pol Achtermars Totaal Zutphen

31-12-2023 4.156 0 824 309 5.289

Toevoeging 0 770 28 19 817

Onttrekking 159 0 0 0 159

31-12-2024 3.997 770 852 328 5.947

• De omvang van de verliesvoorziening van Noorderhaven is afgenomen doordat we een kleine verbetering van het verwachte resultaat voorzien. • De omvang van de verliesvoorzieningen voor Noorderhaven veld 18 is toegenomen als gevolg van het raadsbesluit waarbij het aantal bouwlagen is beperkt. Hierdoor is de verwachte winst omgeslagen in een verwacht verlies. Daarvoor is een voorziening getroffen. • De verliesvoorzieningen voor Fort de Pol en Achtermars zijn toegenomen als gevolg van het verlengen van de projectduur. De toename van het verwachte verlies is in de voorziening verwerkt.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

8 / 20

Reserves Het totaaloverzicht van de reserves is conform onderstaande tabel. In bijlage 3 (vertrouwelijk) staat een nadere toelichting op de reserves. Bedragen * €1.000 Reserve GZ exploitatieresultaten Afwikkelreserve afgesloten grex Reserve Strategische aankopen Reserve Bovenwijkse voorzieningen Totaal Zutphen

31-12-2023

Toevoeging

Onttrekking

31-12-2024

5.125

1.125

1.489

4.761

1.124

200

924

1.000

375

1.375

420

7.670

1.500

1.689

7.480

Risicoanalyse Exploitatie van bouwgrond gaat altijd gepaard met risico’s. Afhankelijk van de aard, omvang en duur van een project kunnen deze risico’s groot of klein zijn. Risico’s bestaan uit kansen en bedreigingen. Om de financiële gevolgen van bedreigingen op te kunnen vangen, wordt de reserve GZ exploitatieresultaten aangehouden. De reserve GZ exploitatieresultaten vormt het zogeheten “weerstandsvermogen van het grondbedrijf”. Jaarlijks wordt een risicoanalyse gemaakt om te bepalen hoe hoog het benodigde weerstandsvermogen is. Indien het aanwezige weerstandsvermogen lager is dan het benodigde weerstandsvermogen dan wordt de reserve GZ exploitatieresultaten aangevuld vanuit de algemene reserve. In bijlage 4 (vertrouwelijk) staat een nadere toelichting op de geactualiseerde risicoanalyse. In het vervolg van deze paragraaf wordt alleen ingegaan op de verwachte ontwikkeling van de Reserve GZ exploitatieresultaten.

Verwachte ontwikkeling reserve GZ exploitatieresultaten In onderstaande grafiek is de verwachte ontwikkeling van de reserve GZ exploitatieresultaten weergegeven (blauwe lijn). In dit verloop is rekening gehouden met: • Gewogen projectrisico’s (bedreigingen) en gewogen marktrisico ‘s, uitgezet in de tijd; • Risico’s die betrekking hebben op voorbereidingskredieten / nog niet geopende grondexploitaties • Toevoegingen aan de reserve vanuit winstgevende grondexploitaties en grondverkopen • Mogelijke afdrachten aan de algemene reserve

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

9 / 20

€ 5.000.000 € 4.500.000 € 4.000.000 € 3.500.000 € 3.000.000

verloop reserve GZ exploitatieresultaten

€ 2.500.000 € 2.000.000

cumulatief benodigd weerstandsvermogen (excl. Projectspecifieke kansen)

€ 1.500.000 € 1.000.000 € 500.000 €0 31-122024

2025

2026

2027

2028

2029

Uit bovenstaande grafiek blijkt dat de omvang van de reserve voor de komende vier jaar toereikend is voor de lopende projecten. Het vijfde jaar is op dit moment niet toereikend. Zodra nieuwe projecten worden gestart, wijzigt het risicoprofiel en zal meer geld uit de reserve GZ nodig zijn om de gewogen risico’s te dekken. Daarentegen zal dan ook rekening gehouden worden met potentiële winstnemingen. Voor de komende jaren worden drie nieuwe grondexploitaties verwacht. Conform nota grondbeleid wordt jaarlijks 20% van het surplus/tekort op de Reserve GZ exploitatieresultaten verrekend met de Algemene reserve van de gemeente. Uit de risicoanalyse volgt dat voor de eerste 5 jaar een benodigd weerstandsvermogen is berekend van € 1.936.000. De reserve GZ exploitatieresultaten bedraagt € 4.761.000. Het surplus is circa € 2.825.000. Hiervan dient 20% (€ 565.600) te worden gestort in de algemene reserve.

Conclusies en verwachtingen. De verkoop van gronden binnen de lopende projecten verloopt overwegend voorspoedig. Binnen de huidige grondexploitaties resteren nog maar enkele grondverkopen. De projecten bevinden zich overwegend in een afrondende fase, waardoor op totaalniveau naar verwachting meer kosten dan opbrengsten resteren. Financieel betekent dit dat het geïnvesteerd kapitaal in gronden verder zal oplopen. De omvang van de Reserve GZ exploitatieresultaten is de komende jaren voldoende om de risico’s van de lopende projecten en voorbereidingskredieten te dekken. Daarnaast is er genoeg ruimte in de Reserve GZ Exploitatieresultaten om een afdracht te doen vanuit de Reserve GZ aan de Algemene reserve. De opgaven op het gebied van woningbouw en bedrijventerrein zijn groot. Dit betekent dat de komende jaren nieuwe locaties nodig zijn om aan de vraag te voldoen. De projecten Schouwbroek, De Hoven Noord en De Kleine Linie zitten in de pijplijn. Daarnaast worden projecten gestart waarin de gemeente een faciliterende rol inneemt, zoals bijvoorbeeld de herstructurering van de Zeeheldenbuurt. Bij al deze toekomstige gebiedsontwikkelingen spelen diverse uitdagingen. Netcongestie, wet- en regelgeving omtrent stikstof en de wens om meer “betaalbare” woningen toe te voegen zijn daar enkele voorbeelden van.

De (financiële) haalbaarheid van nieuwe ontwikkelingen zal hierdoor naar verwachting onder druk komen te staan. Meerjaren Prognose Grondexploitaties

10 / 20

Deel B Projectinformatie grondexploitaties Exploitatiegebieden Binnen de gemeente Zutphen zijn de volgende projecten in exploitatie: 1. Noorderhaven 2. Helbergen Zuid 3. Fort de Pol 4. Achtermars 5. Veld 18 Noorderhaven

4 5 1

Ligging grondexploitatieprojecten Daarnaast zijn er particuliere initiatieven/ontwikkelingen, waar de gemeente soms wel, soms niet bij is betrokken. Deze projecten worden in deze notitie buiten beschouwing gelaten.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

11 / 20

Projectrapportages In deze paragraaf zijn de zogeheten “projectrapportages” uit het projectmanagement informatiesysteem “Totallink” opgenomen. In deze rapportages is project specifieke informatie over onder meer programma, verwacht resultaat, voortgang, risico’s en duurzaamheid weergegeven. Een uitleg over deze projectrapportages (wat staat waar en hoe leest u de visuele informatie) is opgenomen in bijlage 2.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

12 / 20

Projectrapport G.01.21 Veld 18 Noorderhaven Algemeen Toelichting project Veld 18 Noorderhaven betreft de ontwikkeling van het braakliggende gebied tussen de Overweg en het Ettegerpark. Op basis van een raadsbesluit is het plan aangepast en zijn ca. 20-25 appartementen voorzien. Het is onderdeel van de afronding van de wijk Noorderhaven. I.v.m. de toekenning van de WBI-subsidie heeft het deelgebied een aparte grondexploitatie per 1-1-2024.

Programma Programmaonderdeel Woningen

Bron: TotalLink 12-6-2025

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2026

-35

1-3

G.R.O.T.I.K. Geld Per 1-1-2024 heeft veld 18 Noorderhaven een aparte grondexploitatie. Het verwachte resultaat is t.o.v. vorig jaar verslechterd als gevolg van het raadsbesluit om de torenhoogte te beperken. Hiermee zijn minder opbrengsten haalbaar waardoor een negatief resultaat wordt verwacht. De opbrengsten uit de WBI-subsidie worden opgenomen in de (nog vast te stellen) grondexploitatie De Kleine Linie.

Risico De risico's voor Veld 18 zitten met name in de aanbestedingsprocedure. Het is nog onduidelijk of de geprognosticeerde opbrengst gerealiseerd kan worden. Er worden studies gedaan of 20-25 appartementen goed inpasbaar zijn. Dat lijkt goed realiseerbaar en daarmee is het risico beperkt.

Organisatie De gemeente Zutphen is voornemens de kavel via een marktselectieprocedure uit te geven.

Tijd Het proces voor de marktselectie moet opnieuw worden opgestart. Dit heeft een vertraging van ongeveer een half jaar tot gevolg.

Informatie Duurzaamheidseisen zijn onderdeel van de randvoorwaarden bij de marktselectie en worden nader uitgewerkt.

Kwaliteit Veld 18 is in beeld voor de realisatie van betaalbare koop appartementen.

Bron: TotalLink 12-6-2025

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

769.853 711.226

NCW datum:

1 jan 2025

Peildatum:

3 feb 2025

Boekwaarde op:

1 jan 2025

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2025

2026

2027

2028

Totaal kosten

1.051.745

113.838

1.165.582

580.927

381.332

111.637

87.957

Totaal opbrengsten

1.268.000

-828.000

440.000

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-216.255

941.838

725.582

140.927

-58.668

111.637

87.957

24.428

24.462

8.585

7.292

8.585

17.261

Rente

13.399

23.672

37.071

8.594

7.731

9.593

11.153

Saldo

-178.429

948.282

769.853

185.198

-58.750

126.660

106.135

11.153

525.906

652.566

758.701

769.853

Kostenstijging Opbrengstenstijging

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 12-6-2025

3-3

Projectrapport G.01.11 Helbergen Algemeen Toelichting project Helbergen is een woningbouwlocatie, gelegen tussen de IJssel en de Laan naar Eme, ten zuiden van het centrum van Zutphen. Het terrein is opgedeeld in drie deelgebieden. Het noordelijk deel (woningbouw) en midden deel (parklandschap) zijn gerealiseerd. De grondexploitatie betreft het zuidelijke deel, waar woningen in particulier opdrachtgeverschap worden gerealiseerd.

Programma Programmaonderdeel Woningen

Bron: TotalLink 12-6-2025

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2025

2026

2027

1-3

G.R.O.T.I.K. Geld Alle kavels zijn verkocht, de verkoopopbrengsten waren hoger dan geprognosticeerd. Het project wordt de komende jaren afgewikkeld en de ontwikkeling sluit met een positief saldo. Net als vorig jaar kan ook dit jaar een gedeelte van de winst genomen worden.

Risico Risico's waar we nu rekening mee houden, houden verband met de afwikkeling van het project. Het gaat om eventuele extra kosten die gemaakt worden bij het woonrijp maken van het gebied. Mocht dit risico zich voordoen, is dit te dekken uit het resultaat van de ontwikkeling.

Organisatie De afronding van het project verloopt voorspoedig. Alle kavels zijn overgedragen en de de realisatie van de woningen gaat richting afronding. Vanuit de gemeente dient enkel nog woonrijp gemaakt te worden.

Tijd Het bouwrijp maken is afgelopen jaar afgerond. Alle kavels zijn overgedragen aan de kopers. De bouw van de woningen is aangevangen en voor een groot gedeelte gereed. Nu de bouw van de woningen grotendeels is afgerond kan gestart worden met het woonrijp maken.

Informatie In het noordelijk deel is veel duurzamer gebouwd dan het bouwbesluit voorschrijft, zonder dat dit is opgelegd door de gemeente. In de tweede fase wordt gestuurd op klimaatadaptief bouwen. Hier werd ook op gelet bij beoordeling van de ontwerpen van de woningen. In het ontwerp van de openbare ruimte is aandacht besteed aan biodiversiteit, groen en een goede waterhuishouding.

Kwaliteit Kwaliteit van levering kavels is naar behoren.

Bron: TotalLink 12-6-2025

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

-2.822.437 -2.659.646

NCW datum:

1 jan 2025

Peildatum:

3 feb 2025

Boekwaarde op:

1 jan 2025

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2025

2026

2027

Totaal kosten

9.543.625

-260.525

9.283.100

1.455.069

943.256

399.880

111.932

Totaal opbrengsten

11.956.957

118.225

12.075.182

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-2.413.332

-378.750

-2.792.081

1.455.069

943.256

399.880

111.932

106.704

-53.898

52.806

19.182

23.134

10.490

Rente

-65.870

-17.292

-83.162

-152.252

-61.417

-48.172

-42.662

Saldo

-2.372.497

-449.940

-2.822.437

1.355.622

901.021

374.842

79.760

-3.277.039

-2.902.197

-2.822.437

Kostenstijging Opbrengstenstijging

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 12-6-2025

3-3

Projectrapport G.01.16 Fort de Pol Algemeen Toelichting project Fort de Pol is een gebied waar door de gemeente bouwrijpe kavels worden uitgegeven. Het is gelegen in de noordwest-hoek van bedrijventerrein de Mars en grenst aan de uiterwaarden van de IJssel en het Twentekanaal.

Programma Programmaonderdeel Bedrijfsterreinen

Bron: TotalLink 12-6-2025

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2025

2026

2027

58.448

23.872

34.576

1.605

32.971

1-3

G.R.O.T.I.K. Geld Het actuele verwachte resultaat is negatief. Ten opzichte van de MPG 2024 zijn er geen grote wijzigingen op de eerder gemaakte ramingen.

Risico De resterende grondopbrengsten zijn afhankelijk van de planologische mogelijkheden en uitkomst van de beroepsprocedures. Bouwers moeten om te kunnen realiseren onderzoek naar stikstof uitvoeren. Daarbij moet de uitstoot in zowel de bouw- als gebruiksfase in beeld worden gebracht. De verwachting is dat een zonneveld daadwerkelijk gerealiseerd kan worden. Een zonneveld kent geen uitstoot in de gebruiksfase. Ten behoeve van het bestemmingsplan is een vormvrije-mer-beoordeling en stikstofanalyse (bouwfase) uitgevoerd. Hieruit blijkt een stikstofuitstoot van 0,01 mol/ha/jaar, dit is geen significant effect. Organisatie Op 12 mei 2021 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State het bestemmingsplan Fort de Pol, Eefde-West en Windpark IJsselwind vernietigd. Dit betekent dat er voor het gebied momenteel geen bestemmingsplan geldt. Het gebied is een zogenaamde “witte vlek”, waar geen regels en/of beperkingen voor gebruik of bouwen gelden. Op 15 maart 2022 heeft het college van burgemeester en wethouder besloten in te zetten op de realisatie van een energielandschap voor de resterende kavels. Op Fort de Pol is al eerder een zonnepark en een windturbine gerealiseerd. Via het inpassingsplan Windpark IJsselwind wordt door provincie Gelderland een extra windturbine op deze plek mogelijk gemaakt. Inmiddels hebben Provinciale Staten het inpassingsplan vastgesteld.

Tegen het inpassingsplan loopt een beroepsprocedure. Begin 2025 loopt de procedure nog. Tijd De resterende kaveluitgiftes zijn afhankelijk van de planologische procedure(s) en planning/realisatie van de windmolen. Door de ingestelde beroepen en daarmee gepaarde behandelingstermijnen hebben we te maken met een vertraging. De uitgifte van de windmolenkavel zal naar verwachting pas in 2026 plaats kunnen vinden. De uitgifteprocedure van de zonnevelden zal op z'n vroegst in 2027 worden afgerond.

Informatie De ontwikkeling past in het Beleidsplan Zutphen Energieneutraal 2047, de RES en in het Collegeakkoord 2022-2026, waarin actief wordt gestuurd op het energieneutraal maken van de gemeente.

Kwaliteit Het programma bestaat uit 5,8 hectare energielandschap, verdeeld over drie plateaus / vier percelen. Het college heeft in 2022 een invulling van de resterende plateaus als bedrijventerrein losgelaten.

Bron: TotalLink 12-6-2025

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

851.859 802.725

NCW datum:

1 jan 2025

Peildatum:

3 feb 2025

Boekwaarde op:

1 jan 2025

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2025

2026

2027

Totaal kosten

1.668.391

11.699

1.680.089

175.118

56.851

66.568

51.699

Totaal opbrengsten

1.129.141

759.565

265.000

494.565

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

539.250

11.699

550.948

-584.447

56.851

-198.432

-442.866

8.795

797

9.592

1.313

3.804

4.475

4.921

Rente

275.810

20.430

296.239

60.234

20.160

21.311

18.763

Saldo

823.854

28.005

851.859

-519.542

78.324

-173.317

-424.549

1.449.725

1.276.407

851.859

Kostenstijging Opbrengstenstijging

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 12-6-2025

3-3

Projectrapport G.01.17 Achtermars Algemeen Toelichting project De Achtermars is een nieuw bedrijventerrein gelegen aan de Marsweg. De locatie was voorheen bebouwd met sociale huurwoningen, die zijn aangekocht en gesloopt. Tot eind 2017 maakte de herontwikkeling deel uit van de grondexploitatie Noorderhaven. Omdat het plan qua locatie, invulling en ontwikkeltempo een zelfstandig geheel vormt, is per 1-1-2018 een eigen grondexploitatie geopend.

Programma Programmaonderdeel

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2025

2026

2027

Bedrijfsterreinen

38.719

25.143

13.576

Maatschappelijk

Bron: TotalLink 12-6-2025

1-3

G.R.O.T.I.K. Geld Als de gronden uitgegeven worden zoals verwacht dan zal het project afsluiten met een klein verlies, in lijn met de verwachtingen uit het vorige MPG. Mocht het zo zijn dat het project vroegtijdig wordt afgewikkeld en de overige gronden buiten de grondexploitatie om verkocht/verruild worden i.v.m. Visie achtermars dan zal het verlies op de grondexploitatie fors toenemen.

Risico Kavels worden momenteel achtergehouden i.v.m. visie Achtermars. Het grootste risico is dat het project langer zal duren dan verwacht of vroegtijdig afgesloten wordt met een verlies omdat de gronden buiten de grondexploitatie worden verkocht.

Organisatie De thematische herziening van het bestemmingsplan (beeldkwaliteitsplan) is in 2018 vastgesteld. Doch is er sprake van een visie m.b.t. uitstraling van de Achtermars waardoor kavels potentieel nog niet uitgegeven zullen worden.

Tijd In 2024 zijn er geen kavels uitgegeven gezien deze achtergehouden worden i.v.m. visie Achtermars. Dit maakt dat de looptijd van het project nog onduidelijk is.

Informatie Het beeldkwaliteitsplan is vastgesteld. De gronden die niet worden uitgegeven worden groen ingericht voor mitigerende maatregelen en opvang en infiltratie van hemelwater.

Kwaliteit Het plan gaat uit van ca. 3,8 ha / 20 stuks uit te geven bedrijfskavels.

Bron: TotalLink 12-6-2025

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

328.097 309.173

NCW datum:

1 jan 2025

Peildatum:

3 feb 2025

Boekwaarde op:

1 jan 2025

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2025

2026

2027

Totaal kosten

3.921.948

-1.117

3.920.831

358.349

196.308

85.824

76.217

Totaal opbrengsten

3.942.698

-13

3.942.685

1.414.833

361.998

1.052.835

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-20.749

-1.105

-21.854

-1.056.484

-165.690

-967.011

76.217

Kostenstijging

14.760

799

15.559

3.951

4.756

6.852

Rente

314.823

19.570

334.393

40.517

19.529

17.439

3.550

Saldo

308.833

19.264

328.097

-1.000.408

-142.210

-944.816

86.618

1.186.295

241.479

328.097

Opbrengstenstijging

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 12-6-2025

3-3

Programma Programmaonderdeel Woningen

Bron: TotalLink 12-6-2025

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2026

-35

1-3

Organisatie De gemeente Zutphen is voornemens de kavel via een marktselectieprocedure uit te geven.

Tijd Het proces voor de marktselectie moet opnieuw worden opgestart. Dit heeft een vertraging van ongeveer een half jaar tot gevolg.

Informatie Duurzaamheidseisen zijn onderdeel van de randvoorwaarden bij de marktselectie en worden nader uitgewerkt.

Kwaliteit Veld 18 is in beeld voor de realisatie van betaalbare koop appartementen.

Bron: TotalLink 12-6-2025

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

769.853 711.226

NCW datum:

1 jan 2025

Peildatum:

3 feb 2025

Boekwaarde op:

1 jan 2025

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2025

2026

2027

2028

Totaal kosten

1.051.745

113.838

1.165.582

580.927

381.332

111.637

87.957

Totaal opbrengsten

1.268.000

-828.000

440.000

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-216.255

941.838

725.582

140.927

-58.668

111.637

87.957

24.428

24.462

8.585

7.292

8.585

17.261

Rente

13.399

23.672

37.071

8.594

7.731

9.593

11.153

Saldo

-178.429

948.282

769.853

185.198

-58.750

126.660

106.135

11.153

525.906

652.566

758.701

769.853

Kostenstijging Opbrengstenstijging

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 12-6-2025

3-3

Bijlage 1 Begrippenlijst Gebiedsexploitatie of grondexploitatie Gedetailleerde raming van kosten en opbrengsten binnen de grenzen van een plangebied om de ontwikkeling van dat gebied financieel mogelijk te maken en te bewaken. Weerstandsvermogen Het aanwezige weerstandsvermogen is een beschikbare buffer die tot doel heeft financiële gevolgen van risico’s op te vangen. De Reserve GZ exploitatieresultaten is het aanwezige weerstandsvermogen voor het grondbedrijf. Voor het bepalen van het benodigde weerstandsvermogen wordt een risicoanalyse opgesteld. VON prijs De Vrij Op Naam prijs is de verkoopprijs, inclusief BTW, zoals door de makelaar in de verkoopfolder wordt aangegeven. Grondquote Het percentage van de VON prijs (exclusief btw) dat door de ontwikkelaar van de woning als grondkosten aan de gemeente wordt betaald. Nominale waarde Opbrengsten minus kosten excl. kosten/opbrengstenstijging en rente. Eindwaarde Verwacht resultaat inclusief kosten/opbrengstenstijging en rente aan het einde van de looptijd. Contante Waarde Waarde op dit moment van een bedrag dat in de toekomst beschikbaar komt. Eindwaarde terug gerekend naar “nu”. Looptijd De periode waarbinnen de ontwikkeling (planvoorbereiding) en de uitvoering (realisatie) van een plangebied plaatsvindt. Fasering De verdeling in tijd en geld over de looptijd van een project.

Parameters De jaarlijks te bepalen percentages van kosten- en opbrengstenstijging en rente aan de hand van de actuele economische omstandigheden en gerelateerd aan de looptijd van de plannen.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

13 / 20

Kasstroom Het verschil tussen de kosten en opbrengsten uitgezet in de tijd. Strategische aankopen Strategisch verwervingsbeleid houdt in, dat de gemeente vooruitlopend op verwachte planvorming, gronden aankoopt om binnen een bepaald gebied haar grondpositie en onderhandelingspositie te versterken. Bovenwijkse voorzieningen Een bovenwijkse voorziening is een werk, werkzaamheid of maatregel van openbaar nut, waar meerdere ontwikkellocaties of gebieden profijt van hebben en waarvan de realisatiekosten wettelijk verhaalbaar worden geacht. Bovenplanse kosten Bij bovenplanse kosten gaat het om de zogenoemde vrijwillige bijdrage in ruimtelijke ontwikkelingen. Dit is een financiële vergoeding aan de gemeente in de vorm van een fondsbijdrage voor in een vastgestelde structuurvisie vastgelegde ruimtelijke ontwikkelingen. Bepalingen over deze bijdrage kunnen op basis van vrijwilligheid worden opgenomen in een anterieure overeenkomst. Bij een aantal voorzieningen is sprake van een mogelijke toerekening aan exploitatiegebieden. De locaties die kansen bieden voor deze vorm van kostenverhaal, zijn aangeduid in de confrontatietabel. (Commissie) BBV De Gemeentewet en de Provinciewet schrijven voor dat elke gemeente en elke provincie jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moet opstellen. Het Besluit begroting en verantwoording (BBV) bevat de regelgeving daarvoor.

In het BBV is opgenomen dat er een commissie voor het Besluit begroting en verantwoording (commissie BBV) is met als taak zorg te dragen voor een eenduidige uitvoering en toepassing van het BBV. Dit doet zij onder meer door het beantwoorden van praktijkvragen en het uitbrengen van richtinggevende notities. Inrichtingsplan Een inrichtingsplan is de grafische beschrijving van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling in een gebied. Beeldkwaliteitsplan Een beeldkwaliteitsplan regelt de ruimtelijke kwaliteit (uiterlijk) van gebouwen en openbare ruimte voor een deel van de stad waarin ontwikkelingen gepland zijn. Een beeldkwaliteitsplan vormt een belangrijk instrument voor de kwaliteitsbewaking van ruimtelijke plannen. Het beeldkwaliteitsplan (BKP) is een beleidsstuk waarmee voor een bepaald deel van de gemeente het welstandsbeleid wordt gewijzigd, zoals neergelegd in de gemeentelijke welstandsnota. In artikel 12a van de woningwet is bepaald dat de gemeenteraad bevoegd is tot het vaststellen van welstandbeleid.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

14 / 20

Bestek Een bestek is de omschrijving van een uit te voeren (bouw)werk, inclusief de van toepassing zijnde administratieve, juridische en technische bepalingen, materialen en uitvoeringsvoorwaarden. Aan het bestek zijn tekeningen gekoppeld, de zogenaamde bestektekeningen die samen met de technische omschrijving de basis vormen van het contract tussen opdrachtgever en aannemer. Een bestek kan een volledige beschrijving, een functionele beschrijving of een prestatiebeschrijving van een werk zijn. In eerste instantie kan een bestek een basis vormen voor prijsvorming. Anterieure en posterieure overeenkomst en kostenverhaal Indien sprake is van een bouwplan en voor de goedkeuring van dit bouwplan een wijziging van een ruimtelijk besluit (bijv. omgevingplan) nodig is, is een gemeente verplicht om haar kosten op de initiatiefnemer te verhalen. Deze kosten zijn limitatief opgenomen in de kostensoortenlijst. Er zijn drie soorten manieren voor gemeenten om kosten te verhalen bij projectontwikkelaars. Een vrijwillige overeenkomst met een grondeigenaar, een anterieure overeenkomst, blijft het uitgangspunt van de wet. Hierin kunnen beide partijen over alle mogelijke onderwerpen afspraken met elkaar maken. Wanneer de gemeente met één van de grondeigenaren geen anterieure overeenkomst heeft afgesloten, dan dient de gemeente een exploitatieplan op te stellen.

Nadat een exploitatieplan opgesteld is kan de gemeente alsnog afspraken maken met een grondeigenaar. In deze posterieure overeenkomst kunnen echter enkel zaken worden behandeld die ook in het exploitatieplan staan vermeld. Toch kan dit voor zowel de gemeente dan wel de grondeigenaar voordelen hebben. Indien de gemeente zelf eigenaar is van de gronden dan worden de kosten verhaald door de uitgifte (verkoop) van gronden. Boekwaarde Waarde waarvoor de activa in de boeken staan en waarvoor ze vervolgens op de balans worden gezet. In deze notitie zijn het de kosten minus de opbrengsten. Particulier opdrachtgeverschap Van particulier opdrachtgeverschap is sprake wanneer een particulier zelf de grond kan kopen of in erfpacht kan krijgen en daarna zelf kan bepalen met welke partijen zijn of haar woning wordt gerealiseerd. Een koper kan ook worden betrokken bij de bouwplannen van een projectontwikkelaar. Dit is een vorm van medezeggenschap die ook wel consumentgericht bouwen wordt genoemd en tegenwoordig veel wordt toegepast. Consumentgericht bouwen is geen vorm van particulier opdrachtgeverschap. De consument heeft wel medezeggenschap over de te bouwen woning, maar beschikt zelf niet over de grond(positie).

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

15 / 20

Programma van Eisen Het Programma van Eisen is de basis van het ontwerp, of dit nu een gebouw betreft, een stedelijke ontwikkeling, een softwareapplicatie, een vaartuig, een voertuig, een vliegtuig, een keukenapparaat of een meubelstuk. Het is daarom een onderdeel van de opdracht aan een ontwerper. In het Programma van Eisen is nauwkeurig omschreven wat er van het product wordt verwacht. Bouwclaim Bij het bouwclaim-model verkopen marktpartijen grond aan de gemeente in ruil voor het recht op afname van bouwrijpe kavels. De gemeenten dragen vrijwel volledig alle risico’s van de grondexploitatie. De sturingsmogelijkheden voor de gemeente zijn ook maximaal. In feite is er slechts beperkt sprake van “samenwerking”: het bouwclaim-model zit dicht tegen actief grondbeleid aan. P, V &T-kosten Planontwikkelingskosten en kosten voor voorbereiding en toezicht op de uitvoering.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

16 / 20

Bijlage 2 Toelichting projectrapportages

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

17 / 20

Programma Programmaonderdeel Bedrijfsterreinen

Bron: TotalLink 12-6-2025

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2025

2026

2027

58.448

23.872

34.576

1.605

32.971

1-3

G.R.O.T.I.K. Geld Het actuele verwachte resultaat is negatief. Ten opzichte van de MPG 2024 zijn er geen grote wijzigingen op de eerder gemaakte ramingen.

Informatie De ontwikkeling past in het Beleidsplan Zutphen Energieneutraal 2047, de RES en in het Collegeakkoord 2022-2026, waarin actief wordt gestuurd op het energieneutraal maken van de gemeente.

Bron: TotalLink 12-6-2025

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

851.859 802.725

NCW datum:

1 jan 2025

Peildatum:

3 feb 2025

Boekwaarde op:

1 jan 2025

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2025

2026

2027

Totaal kosten

1.668.391

11.699

1.680.089

175.118

56.851

66.568

51.699

Totaal opbrengsten

1.129.141

759.565

265.000

494.565

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

539.250

11.699

550.948

-584.447

56.851

-198.432

-442.866

8.795

797

9.592

1.313

3.804

4.475

4.921

Rente

275.810

20.430

296.239

60.234

20.160

21.311

18.763

Saldo

823.854

28.005

851.859

-519.542

78.324

-173.317

-424.549

1.449.725

1.276.407

851.859

Kostenstijging Opbrengstenstijging

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 12-6-2025

3-3

Bijlage 3 Toelichting voorzieningen en reserves (geheim)

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

18 / 20

Bijlage 4 Toelichting risicoanalyse (geheim)

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

19 / 20

Bijlage 5 Cashflow totaal grexportfolio Zutphen

Meerjaren Prognose Grondexploitaties

20 / 20

Alle projecten (werkportfolio)

Netto Contante waarde

01.10 01.15 01.15.01 01.15.02 01.15.03 01.15.04 01.20 01.20.01 01.20.02 01.20.03 01.30 01.30.01 01.30.02 01.30.03 01.30.04 01.30.05 01.35 01.35.01 01.35.02 01.35.03 01.35.04 01.35.05 01.45 02.50 02.55 02.60 02.80

01.40

Verwerving Bodem en Milieu Boekwaarde bodem en milieu tm 2017 Sanering Archeologie Overige Bodem en Milieu Bouw- en woonrijpmaken Boekwaarde Bwrm tm 2017 Raming CT Bwrm Overige kosten Bwrm P, V & T Boekwaarde P, V & T tm 2017 Inhuur personeel derden Advieskosten/honoraria Toerekening salarissen Toerekening indirekte kosten Overige kosten Boekwaarde Overige kosten tm 2017 Belastingen en heffingen Transactiekosten Promotiekosten Diverse overige kosten Bijdragen Totaal kosten Verkoopopbrengsten Subsidieinkomsten Overige opbrengsten Exploitatiebijdragen Totaal opbrengsten Nominaal saldo (kosten - opbrengsten) Rente Saldo Saldo Cumulatief

3.006.678

Eindsaldo

3.125.837

NCW Datum Peildatum Boekwaarde Datum

Vorige Exploitatie Mutatie Exploitatie Nieuwe Exploitatie Boekwaarde per 1-1 Geboekt in huidig jaar Totale Prospectie Restant 25.040.349 798 25.041.147 24.960.116 81.031 1.224.955 2.902 1.227.857 1.188.387 39.470 580.293 580.293 580.293 519.894 3.035 522.929 476.976 45.953 84.309 84.309 83.966 343 40.459 -133 40.326 47.152 -6.826 18.685.588 -186.454 18.499.134 12.590.597 1.160.581 4.747.956 4.989.227 4.989.227 4.989.227 13.169.082 -247.998 12.921.084 7.387.276 1.091.943 4.441.864 527.279 61.544 588.824 214.094 68.638 306.092 12.797.454 -100.778 12.696.675 10.595.179 398.625 1.702.871 6.226.446 6.226.446 6.226.446 2.268.798 292.912 2.561.709 1.462.208 153.438 946.064 2.452.228 -67.220 2.385.007 1.684.812 230.709 469.487 1.212.845 -112.270 1.100.575 922.095 14.479 164.000 637.137 -214.200 422.938 299.618 123.320 1.142.570 -34.217 1.108.354 1.040.850 3.878 63.625 1.848.448 1.848.448 1.848.448 95.039 -11.434 83.605 62.289 21.316 138.659 -1.182 137.477 120.313 17.165 64.572 -7.725 56.846 41.753 3.750 11.343 -1.004.148 -13.876 -1.018.024 -1.031.953 129 13.800 4.285.965 4.285.965 4.188.035 97.930 63.176.880 -317.748 62.859.132 54.563.164 1.563.085 6.732.884 41.851.748 -687.605 41.164.143 38.604.438 2.559.706 7.001.998 7.001.998 7.001.998 47.863 47.863 47.863 15.251.774 15.251.774 15.251.774 64.153.383 -687.605 63.465.778 60.906.072 2.559.706 -976.503 369.857 -606.646 -6.342.909

1.563.085 4.173.178 3.714.468 18.014 3.732.482 3.734.843 -24.550 22.189 2.737.965 387.872 3.125.837 -2.608.065 1.538.534 4.195.367 -

01-01-2025 10-02-2025 31-12-2024 2025 81.031 39.086 45.569 343 -6.826 3.256.390 3.093.066 163.324 867.859 453.744 300.085 63.265 50.764 37.388 11.271 7.130 6.645 12.342 97.930 4.379.685 742.384 742.384 3.637.301 -15.722 3.621.579 -

81.031 39.086 45.569 343 -6.826 3.256.390 3.093.066 163.324 867.859 453.744 300.085 63.265 50.764 37.388 11.271 7.130 6.645 12.342 97.930 4.379.685 742.384 742.384 3.637.301 -15.722 3.621.579 2.552.048

2026

2027

2028

384 384 1.358.200 1.262.404 95.796 617.137 373.989 137.483 63.215 42.450 19.270 6.830 7.355 3.626 1.459 1.994.991 1.317.835 1.317.835 677.156 37.515 714.671 3.266.719

133.366 86.394 46.972 217.875 118.331 31.918 37.520 30.106 6.966 3.215 2.679 1.072 358.207 499.486 499.486 -141.279 -10.757 -152.035 3.114.684

11.153 11.153 3.125.837

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Zutphen&id=9d4097cd-370c-4829-9cf7-b138ec2a1879