717391 - Raadsvoorstel

VOORBLAD

ONTWERP RAADSVOORSTEL

zaaknummer: 717391

Onderwerp:

Afwegingskader woningbouw en Beleidsregel betaalbare woningbouw en doelgroepenbeleid Zutphen 2024

Programma:

2. Wonen en leefbaarheid

Forum:

Oordeelsvormend

Portefeuillehouder

Jasper Bloem

Inlichtingen bij:

Peters, Miriam Telefoonnummer: 14 0575

Soort bevoegdheid:

Kaderstellend

Beleidsvrijheid:

Beperkt

E-mailadres: info@zutphen.nl

Programmabegrotingswijziging: Nee Het college van burgemeester en wethouders stelt de raad voor: 1. het bijgaande Afwegingskader woningbouw gemeente Zutphen 2024 vast te stellen; 2. de bijgaande Beleidsregel betaalbare woningbouw en doelgroepenbeleid gemeente Zutphen 2024 vast te stellen.

TOELICHTING Inleiding De gemeente Zutphen heeft een grote woningbouwopgave waarbij het accent ligt op het bouwen van betaalbare woningen. Dit vraagt om actieve sturing. De gemeente Zutphen wil groeien naar 55.000 + inwoners in 2040. Deze groei biedt kansen om het voorzieningenniveau in Zutphen en Warnsveld te versterken en de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren. De toegenomen vraag om woningen heeft de laatste twee jaar voor een forse prijsstijging gezorgd. De afgelopen jaren heeft de focus in de woningbouwprogrammering sterk gelegen op het duurdere segment. Dit heeft geresulteerd in het aantrekken van vermogende (voornamelijk oudere) inwoners naar de gemeente Zutphen. De veranderde woonbehoefte en de toegenomen vraag naar woningen heeft in onze gemeente geleid tot beleid over betaalbare woningen. Deze kaders moeten voldoende ruimte bieden om de gewenste balans tussen goedkoop, midden en duur te realiseren en ook om de doorstroming op de woningmarkt op gang te houden. De gemeenteraad heeft op 13 december 2021 het initiatiefraadsvoorstel meer betaalbare woningen Zutphen aangenomen. Hiermee is het initiatiefraadsvoorstel een initiatiefraadsbesluit geworden. Het initiatiefraadsbesluit omvat de wens van de gemeenteraad om meer betaalbare woningen toe te voegen en de prijsopdrijving van bestaande woningen te voorkomen.

Om beter te kunnen sturen op de realisatie, van vooral betaalbare woningen zijn, na behandeling van de inhoud op 7 maart 2024 in een Beeldvormende raadsvergadering, de nu voorliggende documenten uitgewerkt. Het ‘Afwegingskader woningbouw’ omvat een kader om actief te kunnen sturen op de realisatie van betaalbare woningen en in de ‘Beleidsregel betaalbare woningen en doelgroepenbeleid gemeente Zutphen 2024’ wordt geregeld dat deze betaalbare woningen ook bij de juiste doelgroep terecht komen. Beoogd effect Met de vaststelling van het Afwegingskader woningbouw kan actief gestuurd worden op de realisatie van het (betaalbare) woningbouwprogramma. Het afwegingskader heeft naast een interne functie ook een belangrijke externe functie. Door onze ambities en prioriteiten op papier te zetten, creëren we heldere kaders voor de plannen van initiatiefnemers zodat wij sturen op een passend woningaanbod bij onze ambities.

Vanaf heden wordt gestuurd op de volgende woningmarktsegmenten in de volgende percentages: Binnenstad / historische kern: Bij ontwikkelingen vanaf 10 woningen moet minimaal 50% van de toe te voegen woningen gerealiseerd worden in de categorieën 1 en 2 en voldoen aan de volgende percentages woningmarktsegmenten: • Afgerond 25 tot 30% categorie 1 (sociale huurwoningen) • Afgerond 20 tot 30% categorie 2 (midden huurwoningen, goedkope koopwoningen tot € 250.000, betaalbare koopwoningen laag tussen €250.000 en €300.000) • Afgerond 10 tot 30% categorie 3 (betaalbare koopwoningen hoog tussen €300.001 en €355.000) • Afgerond maximaal 30% categorie 4 (vrije sector koopwoningen vanaf €355.001 en dure huurwoningen) In het overige bebouwd gebied / bebouwde kom (inclusief bouwen aan komgrenzen): Bij ontwikkelingen vanaf 10 woningen moet minimaal 50% van de toe te voegen woningen gerealiseerd worden in de categorieën 1 en 2 en voldoen aan de volgende percentages woningmarktsegmenten: • Afgerond 25 tot 40% categorie 1 (sociale huurwoningen) • Afgerond 15 tot 30% categorie 2 (midden huurwoningen, goedkope koopwoningen tot € 250.000, betaalbare koopwoningen laag tussen €250.000 en €300.000) • Afgerond 10 tot 40% categorie 3 (betaalbare koopwoningen hoog tussen €300.001 en €355.000) • Afgerond maximaal 30% categorie 4 (vrije sector koopwoningen vanaf €355.001 en dure huurwoningen) Met de

vaststelling van de ‘Beleidsregel betaalbare woningen en doelgroepenbeleid gemeente Zutphen 2024’ willen we bereiken dat de woningmarktsegmenten opgenomen in de beleidsregel voor een langere periode (instandhoudingstermijn) betaalbaar en bereikbaar blijven voor de doelgroepen met een laag tot

middeninkomen. De beleidsregel regelt via een inkomenstoets dat de woningen ook echt terecht komen bij de doelgroep zodat ook zij financieel passend kunnen wonen. Argumenten 1.1 Het Afwegingskader woningbouw maakt sturing op betaalbare woningbouw mogelijk. Het woningtekort is landelijk groot en de prijzen van woningen zijn hoog. Om te zorgen dat er voldoende, maar ook betaalbare woningen worden bijgebouwd heeft het Rijk de Nationale Bouw en Woonagenda vastgesteld. Deze agenda kent 3 kerndoelen: beschikbaarheid (voldoende aantallen), betaalbaarheid (iedereen moet financieel passend kunnen wonen) en kwaliteit (de woningen moeten kwalitatief bij de bewoners passen en van voldoende kwaliteit zijn). Ten aanzien van betaalbaarheid heeft het Rijk opgenomen dat minimaal 2/3 van de woningen in het betaalbare segment gerealiseerd moeten worden. Het Rijkskader is in lijn met het uitgevoerde woonbehoefteonderzoek voor de gemeente Zutphen. Op dit moment is er een tekort aan betaalbare woningen en kunnen vooral de lage en middeninkomens geen woonruimte vinden (of vallen tussen wal en schip). Door de wooncrisis is er een grote noodzaak om snel, vooral betaalbare woningen te realiseren. Sturen op betaalbare woningen vindt haar basis in duidelijk vastgelegd beleid.

Door de betaalbaarheid te vertalen in een afwegingskader hebben wij een beleidsmatig instrument in handen om op de betaalbare woonbehoefte te sturen. 1.2 Het realiseren van betaalbare woningen is een nadrukkelijke ambitie opgenomen in het coalitieakkoord. Vanuit het coalitieakkoord is de ambitie voor de gemeente Zutphen dat zij een aantrekkelijke, groene en toekomstgerichte gemeente is om te wonen. Voor jong en oud, voor mensen met verschillende achtergrond en inkomen. Met plek voor iedereen in alle woonwijken, met cultuur voor iedereen, met gevarieerde woonvormen, en met een aantrekkelijk buitengebied. Na een periode van aantrekken van vermogende (voornamelijk oudere) inwoners is de huidige maatschappelijke behoefte om de woningbouw meer in balans te brengen, naar meer focus op woningen voor jongeren, starters en jonge gezinnen en om een evenwichtige mix van goedkoop, midden en duur woningaanbod te bouwen. In de bevolkingsopbouw van de gemeente Zutphen zijn twintigers en begin dertigers ondervertegenwoordigd. Naar de toekomst toe is het van belang om een evenwichtige bevolkingsopbouw te hebben. Op dit moment vergrijst de gemeente Zutphen. De jongere generatie is nodig om de Zutphense economie gezond te houden en de vergrijzing op te vangen.

Ook vanuit de kant van ondernemers is voldoende aanbod van betaalbare woningen voor jongeren een kans om gekwalificeerd personeel aan de gemeente Zutphen te binden en de krapte op de arbeidsmarkt het hoofd te bieden. Ook voor de scholen en onze grootste werkgever het Gelre is het van belang dat er voldoende woonruimte in de gemeente aanwezig is zodat werknemers zich hier kunnen vestigen. 1.3 Het Afwegingskader woningbouw bevat een kader waaraan woningbouwinitiatieven kwalitatief (ten aanzien van prijssegmenten) getoetst kunnen worden. Het wegen van woningbouwinitiatieven vraagt om een beoordeling vanuit verschillende invalshoeken: wonen (welke woningen willen we realiseren), planologie, erfgoed/ archeologie, biodiversiteit, groen klimaat, parkeren, stedenbouw, milieu en optimalisatie van opbrengsten. Het Afwegingskader woningbouw gaat uit van bestaand beleid, of beleid dat momenteel door de gemeente wordt opgesteld. Wat ontbrak is een uitgewerkt kader voor de kwalitatieve beoordeling van een woningbouwprogramma bij nieuwe woningbouwinitiatieven. In het afwegingskader is gekozen om met een procentueel kader te gaan sturen vanaf 10 woningen of meer. Tussen de 1 en 10 woningen is het sturen op een gevarieerd programma niet altijd mogelijk. De ontwikkelingen onder de 10 woningen zijn veelal transformatie opgaves gelegen in het centrum of de uitloopgebieden van het centrum.

Samen met de initiatiefnemer wordt er vanuit de vastgelegde ambities van de gemeente Zutphen een woningbouwprogramma afgesproken dat past binnen het te ontwikkelen gebied en het beste aansluit bij de woningbehoefte. Deze afspraken worden vervolgens vastgelegd in een overeenkomst. 1.4 Het Afwegingskader woningbouw bevat een heldere boodschap en focus op betaalbaarheid. Een belangrijke functie van het afwegingskader is om ons op de juiste manier te positioneren waarbij onze visie op de woonopgave centraal staat. Waar staat het gemeentebestuur van Zutphen voor en voor welke

doelgroepen willen wij bouwen? Binnen het afwegingskader is een duidelijke focus aangebracht op betaalbaar bouwen. Het woningbouwprogramma voorziet in de realisatie van voldoende sociale huurwoningen, midden huurwoningen en goedkope en betaalbare koopwoningen. Daarnaast biedt het afwegingskader ruimte (30% vrije sector woningen) om te bouwen voor doorstroming. Deze vrije sector woningen zijn belangrijk voor doorstroming en diversiteit in het woningaanbod. 1.5 Het Afwegingskader woningbouw voldoet aan de afgesloten Woondeal. De gemeente Zutphen heeft zich gecommitteerd aan de Woondeal (ondertekend op 8 maart 2023). Binnen de Woondeal moet 69% van de te realiseren woningen vallen in het betaalbare segment. In de Woondeal vallen onder het betaalbare segment de volgende woningen: • Sociale huurwoningen (gemeenten dienen een voorraad van minimaal 30% sociaal te hebben) • Midden huurwoningen tot de Rijksgrens (de maximale huurprijs per maand in 2024 is € 1.123,13) • Koopwoningen tot de betaalbaarheidsgrens (door het rijk bepaald dat het in 2024 € 390.000 is) 1.6 Het Afwegingskader woningbouw geeft invulling aan het raadsinitiatiefbesluit: meer betaalbare woningen. De raad heeft op 13 december 2021 ingestemd met het raadsinitiatief meer betaalbare woningen. Hierin is een ambitie uitgesproken om betaalbare woningen te realiseren. Het raadsinitiatief gaat uit van wat men kan betalen.

In de beeldvormende vergadering van 7 maart 2024 is via een presentatie aangegeven hoe het raadsinitiatief vorm krijgt in het Afwegingskader woningbouw. De leencapaciteit voor verschillende inkomensgroepen zoals bepaald door het NIBUD, is hierin leidend geweest. De prijsgrenzen uit het initiatief raadsbesluit uit 2021 zijn op basis hiervan geïndexeerd naar prijspeil 2024. In het Afwegingskader woningbouw is opgenomen dat minimaal 50% van de nog te realiseren woningen valt binnen de geïndexeerde bedragen vanuit het raadsinitiatief en de volgende segmenten bevat: • Sociale huurwoningen tot liberalisatiegrens • Midden huurwoningen tot Rijksgrens • Goedkope koopwoningen met een koopprijs tot € 250.000 • Betaalbare koopwoningen laag: koopwoningen waarvan de koopprijs ligt tussen de € 250.001 en € 300.000. Naast bovenstaande segmenten bevat het Afwegingskader woningbouw nog een segment, namelijk Betaalbare koopwoningen hoog: Koopwoningen waarvan de koopprijs ligt tussen de € 300.001 en € 355.000 en spreken we vanaf € 355.001 van vrije sector woningen. Binnen het Afwegingskader woningbouw is opgenomen dat boven op de 50% van de hierboven genoemde uitwerkingen tot € 300.000 nog eens 10% tot 30% moet bestaan uit koopwoningen tot maximaal € 355.000.

Het Afwegingskader woningbouw bevat hiermee een grotere ambitie op betaalbaarheid, omdat in de landelijke woondeal de grens van betaalbaarheid op € 390.000 ligt. 1.7 In het Afwegingskader woningbouw is het snijvlak opgezocht tussen betaalbaarheid en financiële uitvoerbaarheid van projecten. Bij het bepalen van de percentages is onder andere gekeken naar de financiële haalbaarheid van woningbouwplannen. Er is een optimum gezocht tussen wat wij kunnen realiseren qua ambities en wat nog financieel uitvoerbaar is. Als wij de ambities voor de lagere prijssegmenten te hoog maken, worden plannen financieel gezien onuitvoerbaar en wordt nieuwbouw niet gerealiseerd. 2.1 Met de vaststelling van de Beleidsregel betaalbare woningen en doelgroepenbeleid gemeente Zutphen 2024 wordt sturing mogelijk op woningmarktsegmenten, instandhoudingstermijn, prijzen en de bijbehorende doelgroepen. De Beleidsregel bevat een verdere concretisering van het beleid dat opgenomen is in het afwegingskader woningbouw. In het Afwegingskader woningbouw is opgenomen hoe wij ons positioneren in de gemeentelijke woningbouwopgave. Het is daarmee de basis voor sturing. In het afwegingskader is opgenomen hoe het gemeentebestuur van Zutphen betaalbare woningen definieert en hoeveel betaalbare woningen er per project worden gerealiseerd.

Met de nu voorliggende beleidsregel borgen we de prijsgrenzen en instandhoudingstermijnen voor de segmenten sociale huur (bij ontwikkelende partijen waar we geen prestatieafspraken mee maken), de middenhuur, de goedkope koop en de betaalbare koop laag.

Daarnaast maakt deze beleidsregel het mogelijk om de doelgroepen aan deze segmenten te verbinden op basis van maximale inkomsten. Wij kiezen in de uitvoering van deze beleidsregel in eerste instantie om de afspraken vast te leggen in anterieure overeenkomsten. Naast het woningbouwprogramma nemen wij in overeenkomsten ook de instandhoudingstermijnen (van bijvoorbeeld sociale huurwoningen) op en kiezen wij vooralsnog niet voor een doorvertaling naar omgevingsplannen. Deze mogelijkheid onderzoeken wij bij het proces (plan van aanpak) via het kernteam omgevingsplan. 2.2 Onder de Omgevingswet is de zogeheten doelgroepenverordening komen te vervallen. Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet is de mogelijkheid van het instellen van een doelgroepenverordening komen te vervallen. Met de Beleidsregel sorteren we voor op andere vormen van sturing. Onder de Omgevingswet is het wel mogelijk om via instructieregels te sturen op het type woning dat de gemeente graag toegevoegd wil hebben in haar gemeente.

Er kan onder de Omgevingswet gestuurd worden op de volgende woningen: • sociale huurwoningen: woningen onder de huurtoeslaggrens (artikel 13 Wet op de huurtoeslag) • sociale koopwoningen: koopprijs onder de kostengrens in de Voorwaarden en Normen Nationale Hypotheekgarantie, zoals aangewezen in bijlage II bij de Omgevingsregeling • midden huurwoningen: aanvangshuurprijs ten minste de huurtoeslaggrens en ten hoogste de jaarlijks te indexeren huurprijsgrens die het omgevingsplan bepaalt • woningen die in individueel of collectief particulier opdrachtgeverschap worden gebouwd. Hierbij kunnen de volgende instandhoudingstermijnen opgenomen worden: • voor sociale huurwoningen ten minste 10 jaar (Voorstel aanpassing Wet Versterking regie volkshuisvesting naar 25 jaar) • voor sociale koopwoningen minimaal een jaar en maximaal 10 jaar • voor midden huurwoningen ten minste 10 jaar Bovenstaande categorieën en instandhoudingstermijnen moeten dan opgenomen worden in de Omgevingsplannen. In de eerste helft van 2024 wordt een plan van aanpak opgesteld dat beschrijft hoe het gemeentebestuur van Zutphen de komende jaren komt tot één Omgevingsplan, vastgesteld voor 1 januari 2032. Hierin wordt ook de mogelijkheid onderzocht om bovenstaande instructieregels op te nemen. Kanttekeningen 1.1 Betaalbaarheid kan woningbouwprojecten onder druk zetten/ realisatie in de weg zitten.

Doordat een groot percentage van de te realiseren woningen moet vallen in het betaalbare segment, moet gemonitord worden of projecten wel tot uitvoering komen, dan wel hierdoor in het proces vertragen. Als er weinig tot geen woningen worden toegevoegd aan de woningvoorraad, dan heeft dit een prijsopdrijvend effect voor de bestaande woningvoorraad omdat de krapte op de woningmarkt toeneemt. De ervaring sinds het afsluiten van de woondeal is dat de woningbouwprogrammering tot nu toe niet de grootste vertragende factor is geweest. Dat zit ook in vraagstukken rond netcongestie, personeelstekorten, stikstof, tijd nemen voor participatie en de looptijd van planologische procedures. 1.2 Er heeft voor de opstelling van bijgaand Afwegingskader woningbouw geen marktconsultatie plaatsgevonden. Het Afwegingskader woningbouw bevat de uitwerking van het raadsinitiatief besluit van 13 december 2021. Deze betaalbaarheidsambitie van de raad is door middel van een indexering vertaald naar 2024 en krijgt hiermee de vorm van een kader. Na vaststelling van dit kader zal de komende periode moeten blijken welke betekenis dit kader heeft voor ontwikkelende partijen en particuliere initiatieven in relatie tot de financiële haalbaarheid van de uitvoering van de woningbouwopgave. Uit de praktijk moet blijken of de ambities van de openbare ruimte (ruimtelijke inrichting) voldoende geborgd kunnen worden.

In 2025 zal het volkshuisvestingsprogramma uitgewerkt gaan worden, waar indien nodig nog aanpassing van het kader mogelijk is. 1.3 Een grotere woningdichtheid zet druk op andere ambities. De woningen in de lagere prijscategorieën hebben gemiddeld genomen een kleinere woonoppervlakte en kavel dan de woningen in de hogere prijscategorieën wat ten koste gaat van bijvoorbeeld groen in de wijk. Deze hogere dichtheid kan nadelig zijn voor andere beleidsambities zoals de ruimtelijke inrichting van de

openbare ruimte, duurzaamheid en klimaat. In de stedenbouwkundige uitwerking van woningbouwprogramma’s is het de opgave om een grotere dichtheid aan woningen zodanig te combineren dat er voldoende kwaliteit aan (openbaar of gedeeld) groen overblijft, om te voldoen aan onze ambities op het gebied van klimaatadaptatie, biodiversiteit en leefbaarheid. Het realiseren van kwalitatief hoogwaardige geconcentreerde collectieve groenvoorzieningen heeft wel de voorkeur boven particulier groen of versnipperd groen. Dit beleid is opgenomen in het concept van de Omgevingsvisie. 1.4 Zutphen wijkt af van de Woondeal in prijsgrenzen ten opzichte van andere overheden. De gemeente Zutphen hanteert lagere Vrij Op Naam prijzen dan afgesproken in de Woondeal. Dit zorgt ervoor dat de definities van betaalbaarheid tijdens regionale en provinciale overleggen niet overeenkomen. Tevens moeten wij een schaduw monitor bijhouden om volgens de Woondeal te kunnen verantwoorden. Ook heeft de Minister van VROM onlangs de provincie Zuid Holland aangesproken. De aangescherpte beleidsvoornemens kunnen volgens de Minister remmend werken op de woningbouwproductie, omdat projecten moeilijker van de grond komen en de productie vertraagt. In de provincie Gelderland hanteren de regio’s verschillende grenzen om de woondeal in te vullen.

De regio Achterhoek houdt vast aan 355.000 euro als betaalbaarheidsgrens en heeft daarvoor afspraken gemaakt met bouwbedrijven. Andere regio’s geven aan te werken met 390.000 euro met de melding erbij dat dit betaalbaarheid onder druk zet. In de regio Stedendriehoek hanteert een deel van de gemeenten 390.000 euro en een ander deel 355.000 euro. In de regio is de afspraak gemaakt om deze verschillen beter in beeld te brengen en waar mogelijk op elkaar af te stemmen. Het gesprek om te komen tot een regionale betaalbaarheidsgrens gaat verder in september 2024. 2.1 Met de vaststelling van de Beleidsregel zijn woningen niet meer vrij overdraagbaar. De Beleidsregel omvat een maximaal verkoopbedrag voor de goedkope en betaalbare koopwoningen laag, alsmede een instandhoudingstermijn. Bij een kentering op de woningmarkt (fors dalende trend) kan dit belemmerend werken voor de verkoper. Financiën Aan de vaststelling van het Afwegingskader woningbouw zitten geen financiële consequenties verbonden. Wel zit op het realiseren van met name sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen een onrendabele top. In de uitvoering van de projecten zal via de grondexploitaties moeten blijken of deze betaalbaarheidsgrenzen in de praktijk overal toepasbaar zijn (denk aan locaties waar gesaneerd moet worden, er een nieuwe ontsluitingsweg aangelegd moet worden enz.).

De vaststelling van de Beleidsregel betaalbare woningbouw en doelgroepenbeleid gemeente Zutphen 2024 heeft geen financiële consequenties. Communicatie Na het vaststellen van het Afwegingskader woningbouw treedt deze in werking. De vastgestelde beleidsregel wordt bekendgemaakt in het Gemeenteblad en toegevoegd aan de landelijke regelingen databank. Uitvoering De uitvoering van het Afwegingskader woningbouw en de Beleidsregel betaalbare woningbouw en doelgroepenbeleid vindt plaats door afspraken conform deze kaders op te nemen in de aan te gane overeenkomsten met ontwikkelaars. Evaluatie Via een planningslijst wordt jaarlijks gemonitord hoeveel woningen er worden opgeleverd en hoeveel van deze woningen vallen in het betaalbare segment. Op basis hiervan en terugkoppeling vanuit de projecten, evalueren we of deze grenzen bijgesteld moeten worden. Dit kan twee kanten op: zowel een hoger percentage van categorie 1 en 2 als lager als de realisatie niet haalbaar blijkt. Het eerste jaar wordt vooral geëvalueerd op basis van gevoerde gesprekken met ontwikkelaars en initiatiefnemers. Dit omdat de procedures langere tijd in beslag nemen en de resultaten hiervan nog niet altijd terug te vinden zijn op de planningslijst.

De evaluatie van de Beleidsregel wordt jaarlijks meegenomen bij de evaluatie van de planningslijst. Bijlagen 717391 - Bijlage 1 - Afwegingskader woningbouw Zutphen 2024 717391 - Bijlage 2 - Beleidsregel betaalbare woningbouw en doelgroepenbeleid gemeente Zutphen 2024 717391 - Bijlage 3 - Memo raad Afwegingskader woningbouw Woondeal 717391 - Bijlage 4 - Toelichting Afwegingskader woningbouw Stukken die ter inzage liggen

BESLUIT

De raad van de gemeente Zutphen, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van DATUM met nummer 717391; gelet op artikel(en) 108 van de Gemeentewet en 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht; b e s l u i t: 1. het bijgaande Afwegingskader woningbouw gemeente Zutphen 2024 vast te stellen; 2. de bijgaande Beleidsregel betaalbare woningbouw en doelgroepenbeleid gemeente Zutphen 2024 vast te stellen. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Zutphen, gehouden op:

De voorzitter,

de griffier,