Document · PDF

639222 - Bijlage 1 - MPG 2024 inc. bijlagen

Raadsvergadering 23 september 2024, gemeente ZutphenBij agendapunt: Meerjarenprognose Grondexploitaties gemeente Zutphen 20247.757 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Meerjaren Prognose Grondexploitaties Zutphen 2024-1

Gemeente Zutphen Team Grondzaken en Vastgoed Maart 2024 639222 1

Inhoudsopgave Deel A

Samenvatting........................................................................................ 3

1.1

Grondbeleid en MPG ............................................................................................................................. 3

1.2

Ontwikkelingen grondmarkt .................................................................................................................. 3

1.3

Resultaten grondexploitaties .................................................................................................................. 3

1.4

Geïnvesteerd kapitaal ............................................................................................................................ 5

1.5

Verwachte ontwikkeling boekwaarde .................................................................................................... 6

1.6

Voorzieningen en reserves ..................................................................................................................... 6

1.7

Risicoanalyse ......................................................................................................................................... 7

1.8

Conclusies en verwachtingen. ............................................................................................................... 8

Deel B

Projectinformatie grondexploitaties .......................................... 9

2.1

Exploitatiegebieden ............................................................................................................................... 9

2.2

Projectrapportages ............................................................................................................................... 10

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5

Begrippenlijst .................................................................................... 11 Toelichting projectrapportages................................................. 14 Toelichting voorzieningen en reserves (geheim) .............. 15 Toelichting risicoanalyse (geheim) ......................................... 16 Cashflow totaal grex-portfolio Zutphen ................................ 17

Deel A

1.1

Samenvatting

Grondbeleid en MPG

Het gemeentelijk grondbeleid is vastgelegd in de “Nota grondbeleid gemeente Zutphen 2017”. Deze nota heeft als doel op hoofdlijnen vast te leggen op welke wijze wij de komende jaren doelgericht handelen op de grondmarkt. Naast de nota grondbeleid wordt jaarlijks bij de begroting en jaarrekening in de paragraaf grondbeleid verslag gedaan van o.a. het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s uit de begrotingen, de te verwachten resultaten van de grondexploitaties en de stand van zaken omtrent de risico’s en reserves. De periodieke rapportage van de doorrekening van lopende projecten (de bouwgronden in exploitatie, BIE) vindt plaats in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties. Deze rapportage wordt twee maal per jaar opgesteld. De MPG geeft informatie over actuele ontwikkelingen binnen de projecten en de verwachte financiële resultaten, de bijbehorende risico’s en de ontwikkeling van de reserves en voorzieningen van het grondbedrijf.

1.2

Ontwikkelingen grondmarkt

Met het sluiten van de Woondeal staat Zutphen de komende jaren voor een grote woningbouwopgave. Landelijk en regionaal blijft de vraag naar woonruimte stijgen. Met de schaarste, de sinds oktober 2023 dalende hypotheekrente en stijgende inkomens verwachten de banken op korte termijn (2024 en 2025) een verdere stijging van de huizenprijzen. Ook de vraag naar bedrijventerreinen neemt toe. De beschikbare nieuwbouwkavels in Zutphen drogen op. De grondmarkt wordt tevens beïnvloed door wet- en regelgeving, bijvoorbeeld inzake stikstof of de huurwet. Daarnaast dreigt de overbelasting van het electriciteitsnet de komende jaren het aanbod van geschikte bouwkavels te beperken.

1.3

Resultaten grondexploitaties

De saldo’s in de tabellen worden weergeven als kosten – opbrengsten. Bij de getoonde resultaten betekent een negatief bedrag dus een verwachte winst. Een positief bedrag betekent een (verwacht) verlies. Voor de berekening van de grondexploitatieresultaten worden kosten en opbrengsten uitgezet in de tijd. In die berekening wordt rekening gehouden met kostenstijging, opbrengstenstijging en rente. Bij de herziening van de grondexploitaties is uitgegaan van de volgende parameters:

Prijsstijgingspercentage kosten bwrm Prijsstijgingspercentage P, V & T-kosten Prijsstijgingspercentage overige kosten Prijsstijgingspercentage verwervingen Prijsstijgingspercentage baten (woningbouw) Prijsstijgingspercentage baten (bedrijventerrein) Prijsstijgingspercentage baten (maatschappelijk) Rentepercentage kosten en baten Rentepercentage contant maken

2024 2025/2026 2027e.v. 2,00% 4,00% 2,00% 2,00% 5,00% 4,00% 2,00% 2,00% 2,00% 0,00%* 0,00%* 2,00%* 1,00%** 1,50%** 2,00%** 2,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 1,47% 1,47%*** 2,00%

* Er kan gemotiveerd worden afgeweken, bijvoorbeeld in het geval van contractuele afspraken ** Voor zover niet anders contractueel overeengekomen *** Vanaf 2025 gelden andere uitgangspunten voor de rentetoerekening aan grondexploitaties.

De parameters zijn onderbouwd in een “position paper parameters”, die jaarlijks voorafgaand aan de herziening ter toetsing wordt voorgelegd aan de accountant. De verwachte resultaten van de herziene grondexploitaties (MPG 2024-1) zijn in onderstaande tabel weergegeven. De resultaten worden zowel op contante waarde (ncw) als eindwaarde (ew)1 weergegeven. Bedragen * €1.000 Leesten-Oost Noorderhaven Noorderhaven veld 18 Helbergen Zuid Fort de Pol Achtermars Vitensterrein Totaal generaal

MPG 2022-2 (ncw)

MPG 2022-2 MPG 2023-1 (ew) (ncw)

MPG 2023-1 (ew)

-45 3.039

-47 3.356

0 3.696

0 4.001

-3.270 375 270 -108 € 261

-3.682 406 298 -122 € 207

-3.334 768 317 -105 € 1.341

-3.681 815 343 -116 € 1.361

MPG 2024-1 (ncw)

MPG 2024-1 (ew)

3.916 -165 -2.192 776 291

4.156 -178 -2.372 824 309

€ 2.627

€ 2.738

Het verwachte resultaat op portefeuilleniveau ( “totaal Zutphen”) is ten opzichte van de voorgaande 2 rapportages (MPG 2023-1 en MPG 2022-2) verslechterd. Het verwachte totale verlies van ca. € 1,4 miljoen (ew) is veranderd in een verlies van ca. € 2,7 miljoen (ew). Dit is echter hoofdzakelijk het gevolg van een tussentijdse winstneming op de grondexploitatie Helbergen zuid en niet het gevolg van verslechterde project- of marktomstandigheden. Deze winst is toegevoegd aan de reserve GZ exploitatieresultaten. Het verwachte resultaat van Helbergen zuid is hierdoor afgenomen. De ontwikkeling van het verwachte resultaat over de afgelopen 5 jaar ziet er als volgt uit:

Zie voor een uitleg van deze begrippen de begrippenlijst (bijlage 1)

ontwikkeling exploitatieresultaat (x 1.000) € 3.500 € 3.000 € 2.500 € 2.000 € 1.500 € 1.000 € 500

€0 -€ 500

De afgelopen jaren is een aantal (verliesgevende) grondexploitaties afgesloten. Hierdoor is het exploitatieresultaat verbeterd vanaf 2020. Tussen 2021 en 2022 zijn de verwachte resultaten van Leesten-Oost, Helbergen zuid en Noorderhaven sterk gewijzigd met als gevolg een flinke verbetering van het resultaat. Per 31-12-2023 zijn de verwachte resultaten van de lopende grondexploitaties weer bijgesteld. Zoals op de vorige pagina toegelicht is het verwachte resultaat op totaalniveau verslechterd met ca. € 1,3 mln.

1.4

Geïnvesteerd kapitaal

Over de boekwaarde moet rente betaald worden. Een lagere boekwaarde betekent minder rentekosten. Bij een negatieve boekwaarde worden rentebaten bijgeschreven. •

• • •

De boekwaardes van Helbergen Zuid en Achtermars zijn gedaald dankzij gerealiseerde grondopbrengsten. Met name de grondverkopen binnen de grondexploitatie Helbergen hebben een grote invloed op de boekwaarde op portefeuille-niveau. De komende tijd worden echter voornamelijk kosten gemaakt binnen de grondexploitaties. De boekwaardes van Leesten-Oost en Vitensterrein zijn gedaald omdat deze zijn afgesloten. De boekwaardes van Fort de Pol en Noorderhaven zijn toegenomen omdat deze projecten in een fase zitten waar alleen kosten worden gemaakt. De boekwaarde van veld 18 Noorderhaven is ondergebracht in een aparte grondexploitatie.

Bedragen * €1.000 Leesten-Oost Noorderhaven Noorderhaven veld 18 Helbergen Zuid Fort de Pol

boekwaarde 3112-2022 -959 -2.506 497 1.322

Investering 2023 973 987 523 2.198 26

inkomsten boekwaarde 312023 12-2023 -14 0 -196 -1.715 523 -5.747 -3.052 0 1.348

Achtermars Vitensterrein Totaal Zutphen

1.662 -172 -156

49 174 4.931

-416 -3 -6.375

1.295 0 -1.600

Op portefeuille-niveau neemt de boekwaarde af van - € 0,2 miljoen (positief) naar - € 1,6 miljoen (positief).

1.5

Verwachte ontwikkeling boekwaarde

De verwachting is dat de boekwaarde van de lopende grondexploitaties de komende jaren zal toenemen. In onderstaande grafiek wordt dit uitgebeeld. In de jaren 2024 t/m 2028 worden meer kosten dan opbrengsten verwacht. Aan het einde van de looptijd van alle (nu actieve) grondexploitaties bedraagt de verwachte boekwaarde € 2,7 miljoen.

Verwachte Cashflow €5.000.000

€4.000.000 €3.000.000 €2.000.000

€1.000.000 €-

2023

2024

2025

Kosten

Opbrengsten

2026

2027

€(1.000.000) €(2.000.000) Rente

Boekwaarde

Zodra nieuwe grondexploitaties worden geopend, zal bovenstaand beeld wijzigen.

1.6

Voorzieningen en reserves

Voor verwachte verliesgevende grondexploitaties worden voorzieningen getroffen. Dat gebeurt sinds dit jaar, overeenkomstig de actuele financiële verordening, tegen eindwaarde. Dit o.a. om beter aan te sluiten bij de notitie grondbeleid van de commissie BBV. Het totaaloverzicht van de (verlies)voorzieningen is als volgt:

Verlies voorzieningen Bedragen * €1.000 Noorderhaven Fort de Pol Achtermars

31-12-2022 3.696 768 317

Toevoeging Onttrekking 460 56 -8

31-12-2023 4.156 824 309

Totaal

4.781

516

-8

5.289

De omvang van de verliesvoorzieningen is voor zowel Noorderhaven als Fort de Pol toegenomen. Het totaaloverzicht van de reserves is als volgt: Bedragen * €1.000 Reserve GZ exploitatieresultaten Afwikkelreserve afgesloten grex Reserve Strategische aankopen Reserve Bovenwijkse voorzieningen Reserve De Mars Totaal

31-12-2022 4.326

Toevoeging 1.321

845 996 356 0 6.524

300 35 64 0 1.720

Onttrekking 31-12-2023 521 5.125 21 31 0 0 574

1.124 1.000 420 0 7.670

De omvang van de reserves is toegenomen. In bijlage 3 (vertrouwelijk) staat een nadere toelichting op de voorzieningen en reserves.

1.7

Risicoanalyse

Exploitatie van bouwgrond gaat altijd gepaard met risico’s. Afhankelijk van de aard, omvang en duur van een project kunnen deze risico’s groot of klein zijn. Risico’s bestaan uit kansen en bedreigingen. Om de financiële gevolgen van bedreigingen op te kunnen vangen, wordt de reserve GZ exploitatieresultaten aangehouden. De reserve GZ exploitatieresultaten vormt het zogeheten “weerstandsvermogen van het grondbedrijf”. Jaarlijks wordt een risicoanalyse gemaakt om te bepalen hoe hoog het benodigde weerstandsvermogen is. Indien het aanwezige weerstandsvermogen lager is dan het benodigde weerstandsvermogen dan wordt de reserve GZ exploitatieresultaten aangevuld vanuit de algemene reserve. In bijlage 4 (vertrouwelijk) staat een nadere toelichting op de geactualiseerde risicoanalyse. In het vervolg van deze paragraaf wordt alleen ingegaan op de verwachte ontwikkeling van de Reserve GZ exploitatieresultaten.

Verwachte ontwikkeling reserve GZ exploitatieresultaten In onderstaande grafiek is de verwachte ontwikkeling van de reserve GZ exploitatieresultaten weergegeven (blauwe lijn). In dit verloop is rekening gehouden met: - Gewogen projectrisico’s (bedreigingen) en gewogen marktrisico ‘s, uitgezet in de tijd; - Risico’s die betrekking hebben op voorbereidingskredieten / nog niet geopende grondexploitaties - Toevoegingen aan de reserve vanuit winstgevende grondexploitaties en grondverkopen - Mogelijke afdrachten aan de algemene reserve

€ 6.000.000

€ 5.000.000 € 4.000.000 € 3.000.000 € 2.000.000 € 1.000.000

verloop reserve GZ exploitatieresultaten cumulatief benodigd weerstandsvermogen (excl. Projectspecifieke kansen)

€0

Uit bovenstaande grafiek blijkt dat de omvang van de reserve voor de komende vijf jaar toereikend is voor de lopende projecten. Zodra nieuwe projecten worden gestart, wijzigt het risicoprofiel en zal meer geld uit de reserve GZ nodig zijn om de gewogen risico’s te dekken. Voor de komende jaren worden 3 nieuwe grondexploitaties verwacht. Conform nota grondbeleid wordt jaarlijks 20% van het surplus/tekort op de Reserve GZ exploitatieresultaten verrekend met de Algemene reserve van de gemeente. Uit de risicoanalyse volgt dat voor de eerste 5 jaar een benodigd weerstandsvermogen is berekend van € 1.987.250. De reserve GZ exploitatieresultaten bedraagt € 5.125.487. Het surplus is ca. € 3.138.000. Hiervan dient 20% (€ 627.600) te worden gestort in de algemene reserve.

1.8

Conclusies en verwachtingen.

De verkoop van gronden binnen de lopende projecten verloopt overwegend voorspoedig. Binnen deze grondexploitaties resteren echter nog maar enkele grondverkopen. De projecten bevinden zich overwegend in een afrondende fase, waardoor er op totaalniveau naar verwachting meer kosten dan opbrengsten resteren. Financieel betekent dit dat het geïnvesteerd kapitaal in gronden zal oplopen, zoals beschreven onder H 1.5. De omvang van de Reserve GZ exploitatieresultaten is voldoende om de risico’s van de lopende projecten en voorbereidingskredieten te dekken. Zoals beschreven onder H1.7. is er genoeg ruimte in de Reserve GZ Exploitatieresultaten om een afdracht te doen vanuit de Reserve GZ aan de Algemene reserve. De opgaven op het gebied van woningbouw en bedrijventerrein zijn groot. Dit betekent dat de komende jaren nieuwe locaties nodig zijn om aan de vraag te voldoen. In de nog vast te stellen omgevingsvisie krijgen potentiële ontwikkellocaties (zoekgebieden) een plek. De projecten Schouwbroek, De Hoven Noord en De Kleine Linie zitten in de pijplijn. Daarnaast worden projecten gestart waarin de gemeente een faciliterende rol inneemt, zoals bijvoorbeeld de herstructurering van de Zeeheldenbuurt. Bij al deze toekomstige gebiedsontwikkelingen spelen diverse uitdagingen.

Netcongestie, wet-en regelgeving omtrent stikstof en de wens om meer “betaalbare” woningen toe te voegen zijn daar enkele voorbeelden van. De (financiële) haalbaarheid van nieuwe ontwikkelingen zal hierdoor naar verwachting onder druk komen te staan.

Deel B 2.1

Projectinformatie grondexploitaties

Exploitatiegebieden

Binnen de gemeente Zutphen zijn de volgende projecten in exploitatie: 1. 2. 3. 4. 5.

Noorderhaven Helbergen Zuid Fort de Pol Achtermars Veld 18 Noorderhaven

4 5 1

Ligging grondexploitatieprojecten

Daarnaast zijn er particuliere initiatieven/ontwikkelingen, waar de gemeente soms wel, soms niet bij is betrokken. Deze projecten worden in deze notitie buiten beschouwing gelaten.

2.2

Projectrapportages

In deze paragraaf zijn de zogeheten “projectrapportages” uit het projectmanagement informatiesysteem “Totallink” opgenomen. In deze rapportages is projectspecifieke informatie over onder meer programma, verwacht resultaat, voortgang, risico’s en duurzaamheid weergegeven. Een uitleg over deze projectrapportages (wat staat waar en hoe leest u de visuele informatie) is opgenomen in bijlage 2.

Projectrapport M.02.02.08 Noorderhaven Algemeen Toelichting project Noorderhaven is één van de grote gebiedsontwikkelingen in Zutphen. Het betreft de herontwikkeling van een deel van de Mars in een woonwijk (max. 1050 woningen) met voorzieningen. Het grondeigendom binnen dit project ligt grotendeels bij ontwikkelaar Heijmans. Met deze ontwikkelaar is in 2011 een samenwerkingsovereenkomst (SOK) gesloten. In 2019 is een allonge op de SOK overeengekomen. De SOK vormt de basis voor de gemeentelijke grondexploitatie. Veld 18 heeft per 1-1-2024 een separate grondexploitatie. Dit i.v.m. de toegekende WBI-subsidie.

Programma Programmaonderdeel

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2024

2025

2026

Woningen

965

Overige Commerciële Dienstverlening

6.989

Prestatie indicatoren Programma In het projectgebied Noorderhaven worden maximaal 1050 nieuwe woningen gerealiseerd, aangevuld met commerciële voorzieningen. De ontwikkeling van Noorderhaven draagt bij aan de woningbouw- en voorzieningenopgave en het verbeteren van de kwaliteit van de leefomgeving.

Bron: TotalLink 7-3-2024

1-3

Exploitatie Het verwachte resultaat van de grondexploitatie Noorderhaven bedraagt een verlies van ca. € 4,2 mln (eindwaarde). Ten opzichte van de grondexploitatie van 2023-1 is het verwachte verlies toegenomen. Het verschil wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door het uitnemen van veld 18 (ca. € 0,5 miljoen). De kosten en opbrengsten van dit veld zijn ondergebracht in een aparte grondexploitatie. Daarnaast zijn er extra kosten gemaakt voor de vervanging van de verlichting aan het Glacis en de uitgifte/plaatsing van extra plantenbakken in de wijk. Daar tegenover staat een voordeel op enkele woonrijpmaakkosten (ca € 0,3 miljoen).

Planning Voor veld 2/3 heeft ontwikkelaar Heijmans het plan Kade Zuid bedacht, een ontwikkeling met 149 appartementen en commerciële ruimtes. Alle appartementen zijn inmiddels opgeleverd. Het woonrijpmaken wordt begin 2024 opgestart. Alle appartementen van veld 4 (Kade Noord) zijn opgeleverd. De inrichting van de openbare ruimte is klaar. De verlichting aan de zijde van de IJssel is vervangen. Hiervoor zijn extra kosten gemaakt. Stichting Knarrenhof heeft op veld 9 een gemeenschappelijk meer-generatie woonproject laten bouwen. De woningen zijn in 2022 opgeleverd. De openbare ruimte rondom veld 9 is ingericht. De inrichting van het Waterplein is aanbesteed en start begin 2024. De bebouwing op veld 15,16 en 17 (plan met wonen en zorg) is eind 2022 opgeleverd. Het woonrijpmaken van het terrein rondom veld 15-16-17 is gereed, inclusief beplanting. In verband met de toegekende WBI-subsidie is voor veld 18 een aparte grondexploitatie geopend. Veld 21 wordt in 2 fases ontwikkeld. In de eerste fase, PUUR21, zijn 77 grondgebonden woningen gebouwd. Het woonrijpmaken is in 2023 afgerond. In fase 2 worden 3 woontorens met ondergrondse parkeergarage gebouwd. De grond hiervoor is december 2022 overgedragen. Het ontwerp van het IJsselpark (Zwaanpark) is opgepakt als gezamenlijke opdracht vanuit Gemeente en Heijmans.

Besluitvorming In 2005 werd het Masterplan vastgesteld, gevolgd door het Gebiedsplan in 2008. Hierin opgenomen was de woningbouw in Noorderhaven. In 2011 ondertekenden Heijmans (voormalig Proper-Stok) en de Gemeente Zutphen een samenwerkingsovereenkomst (SOK) waarin de uitvoeringskaders voor de realisatie van het stedelijk woon- en werkgebied Noorderhaven zijn vastgelegd. Het stedenbouwkundig en landschapsplan zijn beide onderdeel van de SOK. De grondexploitatie is operationeel vanaf het moment van de eerste grondtransacties eind 2011. Na die tijd zijn tussen Partijen op diverse momenten en verschillende omstandigheden afwijkende én aanvullende afspraken gemaakt. Deze afspraken zijn vastgelegd in diverse allonges en afsprakenbrieven. In 2019 is de SOK herijkt, wat heeft geleid tot ondertekening van de “allonge SOK 2019" en de ontwikkeling van de velden 2, 3 en 21 a en b. Inmiddels zijn de ontwikkelrechten van Heijmans voor velden 5 en 18 verlopen. Veld 5 wordt betrokken bij de ontwikkeling van de Kleine Linie, waarvoor de raad in 2023 een voorbereidingskrediet heeft vastgesteld. Veld 18 wordt via een aanbesteding uitgegeven en heeft per 1-1-2024 een aparte grondexploitatie. Risico's De belangrijkste risico's bij de gebiedsontwikkeling hangen samen met de uitwerking van de resterende deelgebieden.

Met de uitname van veld 5 en veld 18 uit deze grondexploitatie zijn de bijbehorende risico's ook naar de betreffende (op te stellen) grondexploitaties overgegaan. Wat resteert in deze grondexploitatie zijn de risico's die samenhangen met de nog uit te voeren werkzaamheden bouw- en woonrijpmaken. Deze risico's zijn benoemd en uitgewerkt in de risicoanalyse bij de MPG.

Duurzaamheid In de grondexploitatie was een duurzaamheidsbijdrage opgenomen. Deze duurzaamheidsbijdrage vloeide voort uit de (mislukte) aanbesteding voor een warmtenet in de Noorderhaven. De duurzaamheidsbijdrage is in de herijking SOK ingezet voor een ambitie die hoger ligt dan de geldende norm. Voor een aantal ontwikkelvelden is eerder dan wettelijk verplicht was gebouwd volgens de scherpere BENG-eisen. In veld 21 2e fase wordt een collectief gesloten bronsysteem met individuele warmtepompen aangelegd.

Bron: TotalLink 7-3-2024

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

4.156.203 3.916.483

NCW datum:

1 jan 2024

Peildatum:

4 mrt 2024

Boekwaarde op:

1 jan 2024

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2024

2025

2026

Totaal kosten

47.634.680

-1.022.307

46.612.373

5.529.349

2.720.635

2.113.591

695.124

Totaal opbrengsten

47.369.088

-1.512.500

45.856.588

-76.875

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

265.592

490.193

755.785

5.606.224

2.797.510

2.113.591

695.124

Kostenstijging

507.540

-283.428

224.112

54.469

110.803

58.840

Rente

3.227.906

-51.600

3.176.306

40.434

-25.204

16.349

49.288

Saldo

4.001.038

155.165

4.156.203

5.870.770

2.826.775

2.240.743

803.252

1.112.208

3.352.951

4.156.203

Opbrengstenstijging

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 7-3-2024

3-3

Projectrapport G.01.11 Helbergen Algemeen Toelichting project Helbergen is een woningbouwlocatie, gelegen tussen de IJssel en de Laan naar Eme, ten zuiden van het centrum van Zutphen. Het terrein is opgedeeld in drie deelgebieden. Het noordelijk deel (woningbouw) en midden deel (parklandschap) zijn gerealiseerd. De grondexploitatie betreft het zuidelijke deel, waar woningen in particulier opdrachtgeverschap worden gerealiseerd.

Programma Programmaonderdeel Woningen

Bron: TotalLink 29-2-2024

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2024

2025

2026

2027 ev

1-3

Prestatie indicatoren Programma Het programma voor Helbergen Zuid bestaat uit 34 kavels voor vrijstaande en 2^1-woningen die in particulier opdrachtgeverschap worden ontwikkeld. Ondertussen zijn 28 kavels geleverd.

Exploitatie Omdat afgelopen jaar een groot deel van de opbrengsten gerealiseerd is, wordt per 31-12-2023 voor het eerst winst genomen. Het resterende verwachte resultaat bedraagt € 2,2 mln. op netto contante waarde 01-01-2024.

Planning Het bouwrijp maken is afgelopen jaar afgerond. Een groot deel van de kavels is overgedragen aan de kopers. De bouw van de woningen is aangevangen. Nadat de bouw van de woningen grotendeels is afgerond kan er gestart worden met het woonrijp maken. De uitvoer hiervan vindt mogelijk in fases plaats omdat niet alle woningen gelijktijdig opgeleverd worden.

Besluitvorming Na het doorlopen van de besluitvormingsroute voor o.a. het ontwerp en het bestemmingsplan in 2021 resp. 2022 is in het voorjaar van 2023 de uitvoering van Helbergen 2e fase gestart. Na afronding van het bouwrijpmaken zijn de eerste kavels overgedragen aan de kaveleigenaren.

Risico's De risico's zijn begin 2024 opnieuw geïnventariseerd. Voor een deel van de risico's is binnen de exploitatie een beheersmaatregelen getroffen. Voor een aantal risico's is dit niet tot nauwelijks mogelijk. Deze risico's zijn aanvaard en hiervoor wordt een risicoreservering gedaan volgens de methode kans maal gevolg. Het totaal van de gewogen risico's bedraagt ca. € 107.500.

Duurzaamheid In het noordelijk deel is veel duurzamer gebouwd dan het bouwbesluit voorschrijft, zonder dat dit is opgelegd door de gemeente. In de tweede fase wordt gestuurd op klimaat-adaptief bouwen, hier wordt ook op gelet bij beoordeling van de ontwerpen van de woningen. In het ontwerp van de openbare ruimte is aandacht besteed aan biodiversiteit, groen en een goede waterhuishouding.

Bron: TotalLink 29-2-2024

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

-2.372.497 -2.191.820

NCW datum:

1 jan 2024

Peildatum:

26 feb 2024

Boekwaarde op:

1 jan 2024

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2024

2025

2026

2027

Totaal kosten

8.135.945

1.407.680

9.543.625

2.000.184

665.383

753.013

425.738

156.050

Totaal opbrengsten

11.940.692

16.265

11.956.957

1.248.760

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-3.804.747

1.391.416

-2.413.332

751.424

-583.378

753.013

425.738

156.050

219.597

-112.892

106.704

13.849

41.127

34.077

17.651

Rente

-96.193

30.323

-65.870

-178.660

-44.864

-53.895

-43.014

-36.887

Saldo

-3.681.344

1.308.847

-2.372.497

679.468

-614.392

740.245

416.801

136.814

-3.666.357

-2.926.112

-2.509.311

-2.372.497

Kostenstijging Opbrengstenstijging

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 29-2-2024

3-3

Projectrapport G.01.16 Fort de Pol Algemeen Toelichting project Fort de Pol is een gebied waar door de gemeente bouwrijpe kavels worden uitgegeven. Het is gelegen in de noordwest-hoek van bedrijventerrein de Mars en grenst aan de uiterwaarden van de IJssel en het Twentekanaal.

Programma Programmaonderdeel Bedrijfsterreinen

Bron: TotalLink 19-2-2024

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2024

2025

2026

58.448

23.872

34.576

1.605

32.971

1-3

Prestatie indicatoren Programma Het programma bestaat uit 5,8 hectare energielandschap, verdeeld over drie plateaus / vier percelen. Het college heeft in 2022 een invulling van de resterende plateaus als bedrijventerrein losgelaten. Zie verder onder het punt "besluitvorming" .

Exploitatie Het actuele verwachte resultaat bedraagt een verlies van ca. € 0,8 miljoen.Ten opzichte van de MPG 2023-1 zijn er geen grote wijzigingen. De grondwaardedaling die optreedt bij een invulling met zonnepanelen i.p.v. bedrijventerrein is, op basis van het collegebesluit van 15 maart 2022 en op advies van de accountant reeds verwerkt bij de MPG 2023-1/ jaarrekening 2022.

Planning De resterende kaveluitgiftes zijn afhankelijk van de planologische procedure(s) en planning/realisatie van de windmolen. Door de ingestelde beroepen en daarmee gepaarde behandelingstermijnen zit er vertraging op de planning. De uitgifte van de windmolenkavel zal naar verwachting pas in 2025 plaats kunnen vinden. De uitgifteprocedure van de zonnevelden zal op z'n vroegst in 2026 worden afgerond.

Besluitvorming Op 12 mei 2021 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State het bestemmingsplan Fort de Pol, Eefde-West en Windpark IJsselwind vernietigd. Dit betekent dat er voor het gebied momenteel geen bestemmingsplan geldt. Het gebied is een zogenaamde “witte vlek”, waar geen regels en/of beperkingen voor gebruik of bouwen gelden. Op 15 maart 2022 heeft het college van burgemeester en wethouder besloten in te zetten op de realisatie van een energielandschap voor de resterende kavels. Op Fort de Pol zijn al eerder een zonnepark en een windturbine gerealiseerd. Via het inpassingsplan Windpark IJsselwind wordt door provincie Gelderland een extra windturbine op deze plek mogelijk gemaakt. Inmiddels hebben Provinciale Staten het inpassingsplan vastgesteld. Tegen het inpassingsplan loopt een beroepsprocedure. Hiervoor is medio 2024 nog altijd geen zittingsdatum vastgesteld. Het bestemmingsplan Fort de Pol, met daarin ruimte voor zonnevelden, is 23 november 2023 vastgesteld. Tegen het bestemmingsplan is eveneens beroep bij de Raad van State ingesteld. Risico's De resterende grondopbrengsten zijn afhankelijk van de planologische mogelijkheden en uitkomst van de beroepsprocedures. Er is een risico op verdere vertraging als de zittingen bij RvS langer op zich laten wachten. Bouwers moeten om te kunnen realiseren onderzoek naar stikstofuitstoot doen.

Daarbij moet de uitstoot in zowel de bouwals exploitatiefase van een project in beeld worden gebracht. De verwachting is dat een zonneveld daadwerkelijk gerealiseerd kan worden. Een zonneveld kent geen uitstoot in de exploitatiefase. Ten behoeve van het bestemmingsplan is een vormvrijemer-beoordeling en stikstofanalyse (bouwfase) uitgevoerd. Hieruit blijkt een stikstofuitstoot van 0,01 mol/ha/jaar, dit is geen significant milieueffect. Duurzaamheid De ontwikkeling past in het Beleidsplan Zutphen Energieneutraal 2047, de RES en in het Collegeakkoord 2022-2026, waarin actief wordt gestuurd op het energieneutraal maken van de gemeente.

Bron: TotalLink 19-2-2024

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

823.855 776.337

NCW datum:

1 jan 2024

Peildatum:

12 feb 2024

Boekwaarde op:

1 jan 2024

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2024

2025

2026

Totaal kosten

1.676.780

-3.790

1.672.991

171.654

56.124

65.472

50.058

Totaal opbrengsten

1.129.141

759.565

265.000

494.565

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

547.639

-3.790

543.850

-587.911

56.124

-199.528

-444.507

Kostenstijging

11.837

-2.775

9.062

1.291

3.719

4.052

4.921

Rente

255.348

20.517

275.865

59.167

19.822

20.958

18.387

Saldo

814.824

9.031

823.855

-524.603

77.237

-174.851

-426.989

1.425.695

1.250.845

823.855

Opbrengstenstijging

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 19-2-2024

3-3

Projectrapport G.01.17 Achtermars Algemeen Toelichting project De Achtermars is een nieuw bedrijventerrein gelegen aan de Marsweg. De locatie was voorheen bebouwd met sociale huurwoningen, die zijn aangekocht en gesloopt. Tot eind 2017 maakte de herontwikkeling deel uit van de grondexploitatie Noorderhaven. Omdat het plan qua locatie, invulling en ontwikkeltempo een zelfstandig geheel vormt, is per 1-1-2018 een eigen grondexploitatie geopend.

Programma Programmaonderdeel

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2024

2025

2026

Bedrijfsterreinen

38.719

25.143

13.576

3.549

10.027

Maatschappelijk

Bron: TotalLink 19-2-2024

1-3

Prestatie indicatoren Programma Het plan gaat uit van ca. 3,8 ha / 20 stuks uit te geven bedrijfskavels.

Exploitatie Het verwachte verlies van de grondexploitatie Achtermars bedraagt € 0,3 mln. Ten opzichte van de vorige MPG 2023-1 is dit stabiel.

Planning In 2023 zijn 2 kavels overgedragen. Het totaal komt daarmee op 14. Voor de overige kavels zijn diverse optie- en koopovereenkomsten getekend of in de maak. De resterende kosten voor het woonrijpmaken volgen het uitgiftetempo.

Besluitvorming De thematische herziening van het bestemmingsplan (beeldkwaliteitsplan) is in 2018 vastgesteld.

Risico's Door de sterk gestegen bouwkosten van de afgelopen jaren is het voor initiatiefnemers lastiger om hun financiële plaatje rond te krijgen. Dit kan leiden tot uit- of afstel van grondafname. De stikstofproblematiek is een laag risico voor dit project. Bouwers moeten om te kunnen realiseren onderzoek naar stikstofuitstoot doen. Daarbij moet de uitstoot in zowel de bouw- als exploitatiefase van een project in beeld worden gebracht. Tot op heden doen zich op dit vlak geen belemmeringen voor. De verwachting is dat dit zo blijft.

Duurzaamheid Het beeldkwaliteitsplan is vastgesteld. De gronden die niet worden uitgegeven worden groen ingericht voor mitigerende maatregelen en opvang en infiltratie van hemelwater.

Bron: TotalLink 19-2-2024

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

308.833 291.021

NCW datum:

1 jan 2024

Peildatum:

12 feb 2024

Boekwaarde op:

1 jan 2024

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2024

2025

2026

Totaal kosten

3.886.290

35.658

3.921.948

374.307

210.830

88.238

75.238

Totaal opbrengsten

3.882.815

59.883

3.942.698

1.414.833

361.998

1.052.835

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

3.476

-24.225

-20.749

-1.040.526

-151.168

-964.597

75.238

Kostenstijging

27.186

-12.426

14.760

4.136

4.628

5.996

Rente

312.172

2.651

314.823

39.492

19.038

17.157

3.297

Saldo

342.834

-34.000

308.833

-986.275

-127.994

-942.812

84.531

1.167.114

224.302

308.833

Opbrengstenstijging

Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 19-2-2024

3-3

Projectrapport G.01.21 Veld 18 Noorderhaven Algemeen Toelichting project Veld 18 Noorderhaven betreft de ontwikkeling van het braakliggende gebied tussen de Overweg en het Ettegerpark. Binnen het plan zijn ca. 55 appartementen voorzien. Het is onderdeel van de afronding van de wijk Noorderhaven. I.v.m. de toekenning van de WBIsubsidie heeft het deelgebied een aparte grondexploitatie per 1-1-2024.

Programma Programmaonderdeel Woningen

Bron: TotalLink 5-4-2024

Mutatie

Nieuw

Gerealis.

Totaal

2024

2025

2026

2027 ev

1-3

Prestatie indicatoren Programma Veld 18 is in beeld voor de realisatie van middenhuur-appartementen. Ruimtelijk gezien is er plaats voor ca. 55 appartementen. Voor veld 18 en De Kleine Linie is een WBI-subsidie aangevraagd en toegekend. Om te blijven voldoen aan de subsidievoorwaarden is realisatie van een programma in het "betaalbare" segment noodzakelijk.

Exploitatie Per 1-1-2024 heeft veld 18 Noorderhaven een aparte grondexploitatie. Het verwachte resultaat bedraagt ca. € 0,2 miljoen positief. Het resultaat van de grondexploitatie Noorderhaven is door de uitname van veld 18 verslechterd met ca. €0,5 miljoen. Het verschil van € 0,3 miljoen wordt veroorzaakt door een lagere waardering van de grondwaarde onder huurwoningen. Door hogere rendementseisen en hoge bouwkosten zakt de residuele grondwaarde. De opbrengsten uit de WBI-subsidie worden opgenomen in de (nog vast te stellen) grondexploitatie De Kleine Linie.

Planning De marktselectie wordt in 2024 uitgevoerd. Naar verwachting kan de kavel in 2025 worden overgedragen. Start bouw is voorzien eind 2025.

Besluitvorming De gemeente Zutphen is voornemens de kavel via een marktselectieprocedure uit te geven. Het proces hiervoor is opgestart in 2023. De randvoorwaarden voor de uitvraag zijn 1e helft van 2023 ter besluitvorming voorgelegd aan het college. Om de ontwikkeling planologisch mogelijk te maken is een gedeeltelijke herziening van het omgevingsplan of een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit nodig.

Risico's De onzekerheid omtrent de regulering van het middenhuursegment maakt dat de investeringsbereidheid en realisatie van dit type woningen onder druk staat. Voorafgaand aan de marktselectieprocedure wordt een marktconsultatie gehouden om zo vroeg mogelijk inzicht te krijgen in de haalbaarheid van het voorgenomen programma en grondopbrengsten.

Duurzaamheid Duurzaamheidseisen zijn onderdeel van de randvoorwaarden bij de marktselectie en worden nader uitgewerkt.

Bron: TotalLink 5-4-2024

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

-178.429 -164.840

NCW datum:

1 jan 2024

Peildatum:

4 mrt 2024

Boekwaarde op:

1 jan 2024

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Geboekt

Totale Prospectie

2024

2025

2026

2027

Totaal kosten

1.051.745

528.728

341.171

100.841

43.969

42.747

Totaal opbrengsten

1.268.000

Nominaal saldo (kosten - opbrengsten)

-216.255

-739.272

341.171

-1.167.159

43.969

42.747

24.428

7.629

6.936

4.523

5.340

13.399

7.688

12.929

-3.937

-3.282

-178.429

-701.445

356.488

-1.147.295

44.556

44.806

879.505

-267.790

-223.234

-178.429

Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente Saldo Saldo Cumulatief

Bron: TotalLink 7-3-2024

3-3

Bijlage 1

Begrippenlijst

Gebiedsexploitatie of grondexploitatie Gedetailleerde raming van kosten en opbrengsten binnen de grenzen van een plangebied om de ontwikkeling van dat gebied financieel mogelijk te maken en te bewaken. Weerstandsvermogen Het aanwezige weerstandsvermogen is een beschikbare buffer die tot doel heeft financiële gevolgen van risico’s op te vangen. De Reserve GZ exploitatieresultaten is het aanwezige weerstandsvermogen voor het grondbedrijf. Voor het bepalen van het benodigde weerstandsvermogen wordt een risico-analyse opgesteld. VON prijs De Vrij Op Naam prijs is de verkoopprijs, inclusief BTW, zoals door de makelaar in de verkoopfolder aangegeven Grondquote Het percentage van de VON prijs (exclusief btw) dat door de ontwikkelaar van de woning als grondkosten aan de gemeente wordt betaald Nominale waarde Opbrengsten minus kosten excl. kosten/opbrengstenstijging en rente Eindwaarde Verwacht resultaat inclusief kosten/opbrengstenstijging en rente aan het einde van de looptijd. Contante Waarde Waarde op dit moment van een bedrag dat in de toekomst beschikbaar komt. Eindwaarde terug gerekend naar “nu”. Looptijd De periode waarbinnen de ontwikkeling (planvoorbereiding) en de uitvoering (realisatie) van een plangebied plaatsvindt. Fasering De verdeling in tijd en geld over de looptijd van een project.

Parameters De jaarlijks te bepalen percentages van kosten- en opbrengstenstijging en rente aan de hand van de actuele economische omstandigheden en gerelateerd aan de looptijd van de plannen (max 10 jaar). Kasstroom Het verschil tussen de kosten en opbrengsten uitgezet in de tijd. Strategische aankopen Strategisch verwervingsbeleid houdt in, dat de gemeente vooruitlopend op verwachte planvorming, gronden aankoopt om binnen een bepaald gebied haar grondpositie en onderhandelingspositie te versterken.

Bovenwijkse voorzieningen Een bovenwijkse voorziening is een werk, werkzaamheid of maatregel van openbaar nut, waar meerdere ontwikkellocaties of gebieden profijt van hebben en waarvan de realisatiekosten wettelijk verhaalbaar worden geacht. Bovenplanse kosten Bij bovenplanse kosten gaat het om de zogenoemde vrijwillige bijdrage in ruimtelijke ontwikkelingen. Dit is een financiële vergoeding aan de gemeente in de vorm van een fondsbijdrage voor in een vastgestelde structuurvisie vastgelegde ruimtelijke ontwikkelingen. Bepalingen over deze bijdrage kunnen op basis van vrijwilligheid worden opgenomen in een anterieure overeenkomst. Bij een aantal voorzieningen is sprake van een mogelijke toerekening aan exploitatiegebieden. De locaties die kansen bieden voor deze vorm van kostenverhaal, zijn aangeduid in de confrontatietabel. (Commissie) BBV De Gemeentewet en de Provinciewet schrijven voor dat elke gemeente en elke provincie jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moet opstellen. Het Besluit begroting en verantwoording (BBV) bevat de regelgeving daarvoor. In het BBV is opgenomen dat er een commissie voor het Besluit begroting en verantwoording (commissie BBV) is met als taak zorg te dragen voor een eenduidige uitvoering en toepassing van het BBV. Dit doet zij onder meer door het beantwoorden van praktijkvragen en het uitbrengen van richtinggevende notities.

Inrichtingsplan Een inrichtingsplan is de grafische beschrijving van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling in een gebied. Beeldkwaliteitsplan Een beeldkwaliteitsplan regelt de ruimtelijke kwaliteit (uiterlijk) van gebouwen en openbare ruimte voor een deel van de stad waarin ontwikkelingen gepland zijn. Een beeldkwaliteitsplan vormt een belangrijk instrument voor de kwaliteitsbewaking van ruimtelijke plannen. Het beeldkwaliteitsplan (BKP) is een beleidsstuk waarmee voor een bepaald deel van de gemeente het welstandsbeleid wordt gewijzigd, zoals neergelegd in de gemeentelijke welstandsnota. In artikel 12a van de woningwet is bepaald dat de gemeenteraad bevoegd is tot het vaststellen van welstandbeleid Bestek Een bestek is de omschrijving van een uit te voeren (bouw)werk, inclusief de van toepassing zijnde administratieve, juridische en technische bepalingen, materialen en uitvoeringsvoorwaarden. Aan het bestek zijn tekeningen gekoppeld, de zogenaamde bestektekeningen die samen met de technische omschrijving de basis vormen van het contract tussen opdrachtgever en aannemer. Een bestek kan een volledige beschrijving, een functionele beschrijving of een prestatiebeschrijving van een werk zijn. In eerste instantie kan een bestek een basis vormen voor prijsvorming Anterieure en posterieure overeenkomst en kostenverhaal Indien sprake is van een bouwplan (art.

6.2.1 Bro) en voor de goedkeuring van dit bouwplan een wijziging van een ruimtelijk besluit (bijv. bestemmingsplan) nodig is, is een gemeente conform Wro verplicht om haar kosten op de initiatiefnemer te verhalen. Deze kosten zijn limitatief opgenomen in de kostensoortenlijst (art. 6.2.3 t/m 6.2.6 Bro). Er zijn drie soorten manieren voor gemeenten om kosten te verhalen bij projectontwikkelaars. Een vrijwillige overeenkomst met een grondeigenaar, een anterieure overeenkomst, blijft het uitgangspunt

van de wet. Hierin kunnen beide partijen over alle mogelijke onderwerpen afspraken met elkaar maken. Wanneer de gemeente met één van de grondeigenaren geen anterieure overeenkomst heeft afgesloten, dan dient de gemeente een exploitatieplan op te stellen. Nadat een exploitatieplan opgesteld is kan de gemeente alsnog afspraken maken met een grondeigenaar. In deze posterieure overeenkomst kunnen echter enkel zaken worden behandeld die ook in het exploitatieplan staan vermeld. Toch kan dit voor zowel de gemeente dan wel de grondeigenaar voordelen hebben. Indien de gemeente zelf eigenaar is van de gronden dan worden de kosten verhaald door de uitgifte (verkoop) van gronden Boekwaarde Waarde waarvoor de activa in de boeken staan en waarvoor ze vervolgens op de balans worden gezet. In deze notitie zijn het de kosten minus de opbrengsten. Particulier opdrachtgeverschap Van particulier opdrachtgeverschap is sprake wanneer een particulier zelf de grond kan kopen of in erfpacht kan krijgen en daarna zelf kan bepalen met welke partijen zijn of haar woning wordt gerealiseerd. Een koper kan ook worden betrokken bij de bouwplannen van een projectontwikkelaar. Dit is een vorm van medezeggenschap die ook wel consumentgericht bouwen wordt genoemd en tegenwoordig veel wordt toegepast. Consumentgericht bouwen is geen vorm van particulier opdrachtgeverschap.

De consument heeft wel medezeggenschap over de te bouwen woning, maar beschikt zelf niet over de grond(positie). Programma van Eisen Het Programma van Eisen is de basis van het ontwerp, of dit nu een gebouw betreft, een stedelijke ontwikkeling, een softwareapplicatie, een vaartuig, een voertuig, een vliegtuig, een keukenapparaat of een meubelstuk. Het is daarom een onderdeel van de opdracht aan een ontwerper. In het Programma van Eisen is nauwkeurig omschreven wat er van het product wordt verwacht Bouwclaim Bij het bouwclaim-model verkopen marktpartijen grond aan de gemeente in ruil voor het recht op afname van bouwrijpe kavels. De gemeenten dragen vrijwel volledig alle risico’s van de grondexploitatie. De sturingsmogelijkheden voor de gemeente zijn ook maximaal. In feite is er slechts beperkt sprake van “samenwerking”: het bouwclaim-model zit dicht tegen actief grondbeleid aan P, V &T-kosten Planontwikkelingskosten en kosten voor voorbereiding en toezicht op de uitvoering.

Bijlage 2

Toelichting projectrapportages

Projectrapport G. 01. 17Achtermars Algemeen Toelichting project

De Achtermars iseen nieuwte ontwikkelen bedrijventerrein gelegen aan de Marsweg. De locatiewas voorheen bebouwd met sociale huurwoningen, die inmiddels zijnaangetociit'en gesloopt. Tot eind 2017 maakte de herontwikkelingdeel uitvan de grondexploitatie Noorderhaven. Omdat het plan qua locatie, invullingen ontwikkeltempo een zelfstandig geheelvormt, isper1-1-2018een eigengrondexploitatiegeopend. Pereind2018 maaï het voormalige Flamcoterrein onderdeel uit van het grondexploitatie.

In dit kader wordt een korte toelichting Waar ligt het? Wat is de beoogde invulling van

Programma Programmaonderdeel

Mutatie

Nieuw

Totaal

2019

2020

2021

2022 ev

Bedrijfsterreinen

39. 146

5.398

5. 847

22. 054

Maatschappelijk

5. 954

Gerealis.

Hier wordt het beoogde programma weergegeven, in m2 uitgeefbaar terrein, bruto vloeroppervlakte of aantallen woningen. Let op: de fasering die is aangegeven betreft de uitgifte van kavels, niet de oplevering van de gebouwen (woningen, bedrijfsruimten etc.)

Bron: TotalLink 25-3-2019

1-3

Prestatie indicatoren Programma

Het plan gaat uit van ca 4,5 ha uit te geven bedrijfskavels.

-lv' '/'/.

Onder de "prestatieindicatoren"wordt een toelichtinggegeven op de onderwerpen programma, exploitatie, planning, besluitvorming, risico'sen duurzaamheid. De "metertjes" kennen drie standen: Het ver opzichte links (rood: onvoldoende, bijsturing nodig), naar boven (oranje:

Exploitatie

-'vl ,

'''-.

gebied a

min ten

leefbaar

voldoende) en naar rechts (groen: goed). Per onderwerp heeft de projectleider i.s. m. de planeconoom aangegeven welke indicatie het meest van toepassing is.

Planning

-^"'/'/.

Voor 2019 worden ca. 3 gronduitgiften/leveringenverwacht. Per 1-1-2019 liggen op 4 kavels opties, l is verkocht.

'/-

Besluitvorming

-^"'/'/.

K .

•s.

De thematische herziening van het bestemmingsplan (beeldkwaliteitsplan) is in 2018 vastgesteld.

Risico's

''Nl'l/'/.

< .

Het risicoprofielvan de Achtermars is verbeterd. De noordelijke kavel komt in het eerste kwartaal van 2019 vrij. Het Flamco terrein is in beeld voor onderwijs. De middelen hiervoor zijn al beschikbaar

Duurzaamheid

•s,

'/'/

Het beeldkwaliteitsplan is vastgesteld. De gronden die niet worden uitgegeven worden groen ingericht.Voor mitigerende maatregelen en opvang en infiltratie hemelwater

Bron: TotalLink 25-3-2019

2-3

Exploitatie Eindwaarde: Netto Contante Waarde:

220.427 188.132

NCW datum:

l jan 2019

Peildatum:

28 feb 2019

Boekwaarde op:

l jan 2019

Totale Prospectie

2019

2020

2021

2022 ev

Omschrijving

Mutatie

Nieuw

Totaal kosten

3. 714. 927

369. 205

4.084. 132

785. 446

124. 881

247.299

160. 440

252. 827

Totaal opbrengsten

3. 045. 585

1. 245.642

4, 291. 227

4. 291. 227

350. 625

422.059

457. 230

3. 061. 313

669. 342

-876. 437

-207. 095

-3. 505. 781

-225. 745

-174. 760

-296.791

-2. 808. 485

21. 708

34.810

56.518

56. 518

1. 706

13. 180

13.419

28. 214

Nominaal saldo

Geboekt

(kosten - opbrengsten) Kostenstijging Opbrengstenstijging Rente

432. 124

-61. 121

371. 003

310. 824

61. 803

58. 818

56. 927

133. 276

Saldo

1. 123. 174

-902. 748

220. 427

-3. 138. 438

-162. 236

-102. 762

-226.444

-2. 646. 995

3. 196. 629

3.093.867

2.867.422

220. 427

Saldo Cumulatief

Hier is de grondexploitatieberekening samengevat. Het verwachte resultaat is weergegeven op eindwaarde én contante waarde. Een min betekent een verwachte winst, een plus een verwacht verlies. In

de kolom "nieuw" staan de actuele totale kosten en opbrengsten. In de kolom "totale prospectie" staan de actuele nog te maken kosten en opbrengsten.

Bron: TotalLink 25-3-2019

3-3

Bijlage 3

Toelichting voorzieningen en reserves (geheim)

Bijlage 4

Toelichting risicoanalyse (geheim)

Bijlage 5

Cashflow totaal grex-portfolio Zutphen

Alle projecten (werkportfolio)

Netto Contante waarde

01.10 01.15 01.15.01 01.15.02 01.15.03 01.15.04 01.20 01.20.01 01.20.02 01.20.03 01.30 01.30.01 01.30.02 01.30.03 01.30.04 01.30.05 01.35 01.35.01 01.35.02 01.35.03 01.35.04 01.35.05 01.45 02.50 02.55 02.60 02.80

01.40

Verwerving Bodem en Milieu Boekwaarde bodem en milieu tm 2017 Sanering Archeologie Overige Bodem en Milieu Bouw- en woonrijpmaken Boekwaarde Bwrm tm 2017 Raming CT Bwrm Overige kosten Bwrm P, V & T Boekwaarde P, V & T tm 2017 Inhuur personeel derden Advieskosten/honoraria Toerekening salarissen Toerekening indirekte kosten Overige kosten Boekwaarde Overige kosten tm 2017 Belastingen en heffingen Transactiekosten Promotiekosten Diverse overige kosten Bijdragen Totaal kosten Verkoopopbrengsten Subsidieinkomsten Overige opbrengsten Exploitatiebijdragen Totaal opbrengsten Nominaal saldo (kosten - opbrengsten) Rente Saldo Saldo Cumulatief

2.627.179

Eindsaldo

2.737.965

NCW Datum Peildatum Boekwaarde Datum

Vorige Exploitatie Mutatie Exploitatie Nieuwe Exploitatie Boekwaarde per 1-1 Geboekt in huidig jaar Totale Prospectie Restant 25.040.349 25.040.349 24.960.116 80.233 988.719 236.236 1.224.955 1.181.694 43.261 580.293 580.293 580.293 245.684 274.210 519.894 476.976 42.918 96.544 -12.235 84.309 83.966 343 66.198 -25.739 40.459 40.459 18.747.610 -62.022 18.685.588 12.571.261 6.114.326 4.989.227 4.989.227 4.989.227 13.266.597 -97.515 13.169.082 7.377.140 5.791.941 491.787 35.493 527.279 204.895 322.385 12.614.658 182.796 12.797.454 10.290.317 2.507.137 6.226.446 6.226.446 6.226.446 2.200.708 68.090 2.268.798 1.410.263 858.535 2.495.946 -43.718 2.452.228 1.620.559 831.669 1.096.544 116.301 1.212.845 761.148 451.697 595.014 42.124 637.137 271.901 365.237 1.591.764 -449.194 1.142.570 1.007.037 135.534 1.848.448 1.848.448 1.848.448 98.840 -3.800 95.039 52.052 42.987 142.527 -3.868 138.659 107.532 31.128 67.328 -2.756 64.572 39.689 24.882 -565.378 -438.770 -1.004.148 -1.040.685 36.536 3.116.755 1.169.210 4.285.965 4.188.035 97.930 62.099.854 1.077.026 63.176.880 54.198.460 8.978.420 42.020.100 -168.352 41.851.748 37.237.465 4.614.283 7.001.998 7.001.998 7.001.998 47.863 47.863 47.863 15.251.774 15.251.774 15.251.774 64.321.735 -168.352 64.153.383 59.539.099 4.614.283 -2.221.881 1.245.378 -976.503 -5.340.640 4.364.137 3.699.233 15.235 3.714.468 3.740.691 -26.223 1.477.352 1.260.613

2.737.965 -1.599.949 4.337.914 -

01-01-2024 04-03-2024 01-01-2024 2024 42.893 42.550 343 2.873.498 2.735.159 138.339 1.001.594 295.440 433.946 150.457 121.751 58.577 21.714 17.169 6.565 13.129 97.930 4.074.492 1.533.883 1.533.883 2.540.609 -23.519 2.517.090 -

42.893 42.550 343 2.873.498 2.735.159 138.339 1.001.594 295.440 433.946 150.457 121.751 58.577 21.714 17.169 6.565 13.129 97.930 4.074.492 1.533.883 1.533.883 2.540.609 -23.519 2.517.090 917.141

2025 2026 2027 80.233 368 368 2.374.999 822.118 43.711 2.302.159 754.623 72.839 67.495 43.711 785.341 553.378 166.823 288.009 203.344 71.742 237.914 144.060 15.749 143.429 113.795 44.015 115.989 92.179 35.317 45.739 19.964 11.254 14.937 4.728 1.608 11.332 2.627 7.726 6.305 4.287 11.744 6.305 5.359 3.286.679 1.395.461 221.788 2.585.835 494.565 2.585.835 494.565 700.844 900.896 221.788 13.482 23.983 -40.168 714.326 924.879 181.620 1.631.467 2.556.345 2.737.965

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Zutphen&id=03890382-5be4-4363-ac84-28ad73442697