1140610 - bijlage 4 - Regionaal Programma Werklocaties 2025-2028 regio Stedendriehoek

1. Vraag en aanbod in de regio in balans

2. Lokaal én regionaal faciliteren ruimtevraag

3. Uitgangspunten ontwikkelen nieuwe ruimte

6.1 Vraag en aanbod in de regio in balans De resterende behoefte in de regio is hoog, het ambitieniveau dat de regio kiest is dat eveneens. We weten dat door bijvoorbeeld de verstedelijkingsopgave in het Regionaal Ontwikkelperspectief 2050, de ruimteclaims vanuit andere domeinen (denk aan wonen, energie, mobiliteit, etc.) de behoefte aan (schuif)ruimte nog verder toeneemt. De vraag naar bedrijfskavels is bovendien conjunctuurgevoelig en kan snel veranderen, terwijl het creëren van nieuw uitgeefbaar aanbod een langdurig (vaak 5 tot wel 10 jaar) proces nodig is. Het is daarom als regio nodig om zich actief in te zetten om zoveel mogelijk van de ruimtevraag naar bedrijfskavels op langere termijn te accommoderen. Dit kan op nieuwe (greenfield) kavels zijn en/of door intensivering van het ruimtegebruik binnen de bestaande voorraad. 6.1.1 Wat willen we afspreken? Wij willen als regio voldoen aan de behoefte in het hoge EIB scenario. Kwantitatief betekent dit dat we circa 2148 netto hectare programmeren bovenop het bestaande harde planaanbod in de periode t/m 2040. Let wel, dit gaat om de te programmeren opgave op basis van de beleidsarme prognose (op basis van een autonome ontwikkeling, extra ambities rekenen hier nog niet in mee) voor de regio. Een verandering van de toestroom aan inwoners die het Regionaal

8

De totale ruimtevraag (uitbreidingsvraag + vervangingsvraag) voor de periode t/m 2040 beslaat maximaal 236 hectare netto. Daar staat circa 22 hectare netto hard planaanbod tegenover. Circa 236 minus 22 hectare resulteert in een te programmeren opgave van circa 214 hectare.

25

Regionaal Programma Werklocaties

Ontwikkelperspectief 2050 met zich mee zal brengen is dus niet geraamd in de huidige bedrijventerreinenprognose van de regio. Wanneer het perspectief meer vorm zal krijgen wordt het duidelijker welke invloed dit gaat krijgen op de bedrijventerreinenprogrammering (zowel kwantitatief als kwalitatief). Waar nodig updaten we de bedrijventerreinenprogrammering op basis van de nieuwe inzichten. Om te voldoen aan de resterende behoefte die nu al in beeld is realiseren we nieuwe terreinen en uitbreidingen van bestaande terreinen. Ook benutten we, waar passend (eventueel gedefinieerd in lokaal beleid), de mogelijkheden om ruimte te creëren voor bedrijvigheid op plekken zoals vrijkomende agrarische bebouwing. 6.1.2 Regionale afspraken 27 We stemmen als regiogemeenten de te ontwikkelen zachte plannen met elkaar af. We hanteren een eenvoudige regionale systematiek, waarbij we de status (en het profiel) per nieuwe bedrijventerreinontwikkeling duiden aan de hand van een stoplichtmodel. Het overzicht bevat alle plannen die op ‘oranje’ en ‘groen’ staan. De kleurstatus heeft de volgende betekenis: • Groen: Het plan heeft kwantitatief en kwalitatief bestuurlijke instemming verkregen en voorziet naar verwachting in een aantoonbare behoefte. De locatie van het plan is bekend en stuit niet op bezwaren vanuit ruimtelijke ordening.

Bij plannen die op ‘groen’ staan is het bestemmings-/omgevingsplan voor deze ontwikkeling nog niet onherroepelijk. Op het moment dat het bestemmings-/omgevingsplan voor deze ontwikkeling onherroepelijk is, wordt een ‘groen’ plan overgeheveld naar de lijst van harde plannen. • Oranje: Het plan heeft (eventueel onder voorwaarden) bestuurlijke instemming verkregen, maar het plan is nog onvoldoende concreet en/of stuit op bezwaren vanuit ruimtelijke ordening en/of past nu niet binnen de ‘resterende behoefte’, en/of de behoefte is (nog) niet aangetoond en/of er is nog geen precieze locatie in beeld. Het plan kan een groene status krijgen als van bovenstaande punten geen sprake meer is, zie afspraak 28. In Bijlage 1 staan tabellen opgenomen met daarin de zachte plannen die op dit moment (Q4 2024) binnen de groene en oranje categorie vallen. Dit overzicht is dynamisch en wordt zoals in afspraak 7 beschreven periodiek (eens per jaar) geüpdatet. Hierbij is aandacht voor het kwantitatief, kwalitatief en geografisch in balans brengen van vraag en aanbod. Zie hiervoor bijlage 2. 28 Een te ontwikkelen zacht plan dat in het regionaal bestuurlijk overleg wordt voorgelegd voor een statusverandering (van oranje naar groen), moet zijn voorzien van een goede behoefteonderbouwing en een toelichting hoe het plan bijdraagt aan ambities van de regio en hoe hierop wordt gestuurd.

Denk hierbij aan regionale meerwaarde en ambities op gebied van onder meer zorgvuldig ruimtegebruik en duurzaamheid. Wanneer een ambitie om welke reden dan ook niet geheel haalbaar is voor het betreffende plan, motiveert de betreffende gemeente waarom dat het geval is. De cijfers uit de regionale behoefteraming bedrijventerreinen vormen in beginsel de kaders voor de behoefteonderbouwing. Aanvullend kan op basis van lokaal of regionaal onderzoek een nader gespecificeerde uitbreidingsvraag, vervangingsvraag of additionele vraag onderbouwd worden. Dit onderzoek moet worden uitgevoerd op basis van de landelijk afgesproken methodiek die ook ten grondslag ligt aan de huidige regionale behoefteraming. Van zo’n onderzoek wordt verwacht dat expliciet wordt gemaakt hoe de resultaten zich verhouden tot de regionale/provinciale behoefteraming bedrijventerreinen. Een plan dat in het regionaal bestuurlijk overleg wordt voorgelegd om op ‘oranje’ of ‘groen’ gezet te worden, wordt geaccordeerd als geen van de gemeenten een tegenstem heeft uitgebracht. Indien één of meerdere gemeenten tegen een verzoek stemt om een plan op ‘oranje’ of ‘groen’ te zetten, bepaalt de betreffende provincie of het plan wordt aangehouden of dat het alsnog op ‘oranje’ of ‘groen’ komt te staan. We maken een duidelijk format voor de benodigde onderbouwingen.

26

Regionaal Programma Werklocaties

29 Voor kleinschalige, lokale uitbreidingen van bestaande bedrijventerreinen of ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen (tot 1 ha netto, bruto is dit ruimtebeslag vaak groter) hoeft de betreffende gemeente enkel een melding te maken in het ambtelijke en bestuurlijke regionale overleg. Vervolgens kan deze ontwikkeling opgenomen worden in de programmering. Op die manier kunnen we als regio(gemeenten) sneller schakelen bij kleinere plannen en lokale behoeftes. Daarbij mogen we als gemeenten op elkaar vertrouwen dat een dergelijk plan wel voldoet aan alle andere afspraken over kwaliteit uit deze programmeringsafspraken. Wanneer een gemeente dus een plan aandraagt met een omvang groter dan 1 hectare netto stemmen we regionaal af (zoals afgesproken in afspraak 27). 30 Uitgifte van complementaire nieuwe bedrijventerreinontwikkelingen faseren we zoveel als mogelijk in de tijd. Dit doen we om op het moment dat de markt zich zou ontspannen gezonde druk op de ruimte te behouden. Er blijft ruimte in de programmering zodat er flexibel ingespeeld kan worden op veranderende marktomstandigheden, acute verzoeken en nieuwe initiatieven.

6.2 Lokaal én regionaal faciliteren ruimtevraag Zowel de grootschalige ruimtevraag, vanuit productie en/of distributie, als de reguliere ruimtevraag vanuit het reguliere mkb is erg groot. Deze twee doelgroepen hebben een heel ander verzorgingsgebied en reikwijdte. Waar een grootschaliger logistiek bedrijf bereid is gemeentegrenzen te overschrijden voor de juiste vestigingslocatie, is het merendeel van het mkb dat niet. Laatstgenoemde doelgroep zoekt veel lokaler naar een geschikte plek. Om er voor te zorgen dat de bedrijven die het beste passen op nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen landen kan de regio een afweegkader regionale meerwaarde ontwikkelen. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om regionale economische meerwaarde, maar ook maatschappelijke meerwaarde, dit in het licht van versterking van de brede welvaart. 6.2.1 Wat willen we afspreken? Een deel van de ruimtevraag die we willen gaan faciliteren is grootschalig van aard (grootschalige distributie kavels van > 3 hectare en grootschalige productiekavels van > 1 hectare). Bij ontwikkeling van grootschalige (productie en/of distributie) kavels is het belangrijk dat dit terrein dusdanig is gesitueerd dat het de ruimtevraag kan bedienen en voldoet aan de locatie eisen vanuit de doelgroep. Door de toevoeging van een locatie voor grootschalige ruimtevraag ontstaat er lucht in de bedrijventerreinenmarkt in de regio.

Zo komt doorstroom op gang, waarbij de achterblijvende locaties van doorgroeiers weer nieuwe vestigings- en doorgroeimogelijkheden bieden, al dan niet met omgevingsplanwijzigingen, voor (lokaal gebonden) MKB-bedrijven. We willen ook afspraken maken over welke bedrijven en typen ruimtegebruikers we het liefst faciliteren op de nieuw beschikbare kavels. Zo kunnen we sturen op de meest optimale inzet van de schaarse ruimte voor bedrijventerreinen en ervoor zorgen dat nieuwe functies en activiteiten maatschappelijke en economische waarde toevoegen aan de regio, rekening houdend met de ruimtelijke kwaliteit en onze strategische keuze voor behoud van ons huidige woon-werkbalans van 0,55. 6.2.2 Regionale afspraken 31 Om in de regionale resterende behoefte naar grootschalige kavels te voldoen gaan we in samenwerking met beide provincies op zoek naar geschikte zoekgebieden waar een (regionaal) bedrijventerrein (her)ontwikkeld kan worden met een regionaal verzorgingsgebied voor grootschalige bedrijven. We kijken hierbij naar bestaande bedrijventerreinen (herprofilering) en naar nieuwe gebieden. Dit is de eerste actie die we samen en met urgentie

27

Regionaal Programma Werklocaties

in 2025 oppakken. Uitkomsten hiervan nemen we mee in het Regionaal Ontwikkelperspectief 2050 om daar tot integrale keuzes te komen. 32 Voor alle grotere (groter dan 1 hectare netto) nieuwe bedrijventerreinontwikkelingen stemmen we regionaal het beoogde profiel (doelgroepen) met elkaar af. 33 We stellen een afweegkader regionale meerwaarde op. Bij een nieuwe planontwikkeling met kavels > 1 hectare hanteren we altijd het afweegkader regionale meerwaarde. We willen de schaarse ruimte benutten voor bedrijvigheid van toegevoegde waarde/meerwaarde voor de regio. Dit afweegkader ontwikkelen we samen. We zijn voornemens om de inhoudelijke koers en statuur in 2025 te bepalen. 34 Voor de publieke uitgifte van gronden stelt de betreffende gemeente een duurzaam uitgifteprotocol op. Het afweegkader regionale meerwaarde gaat onderdeel uitmaken van het lokale gronduitgifteprotocol. We spreken een set van regionale criteria af die ervoor zorgen dat de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen regionale meerwaarde heeft. De betreffende gemeente kan een specificering van haar eigen profiel toevoegen aan haar gronduitgifteprotocol. De regionale criteria zijn enerzijds van toepassing op programmeringsniveau, zodat een beoordeling kan plaatsvinden van de regionale meerwaarde van nieuwe (zachte) plannen die gemeenten indienen.

Anderzijds zijn ze van toepassing op het niveau van concrete gronduitgifte (uitgifteprotocol). Voor een nieuw bedrijventerrein gelden de criteria direct, voor lokale lopende ontwikkelingen worden ze afhankelijk van de eigen context op gemeentelijk niveau nader uitgewerkt.

6.3 Uitgangspunten ontwikkelen nieuwe ruimte Bij ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinenruimte vinden we het belangrijk om gezamenlijke uitgangspunten te formuleren. Deze uitgangspunten gaan bijvoorbeeld over profileren, onze duurzame principes, ruimte voor groen en blauw, energie, circulariteit, mobiliteit, etc. 6.3.1 Wat willen we afspreken? Door een duidelijk profilering toe te voegen aan nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen maakt de regio een stap in het verkleinen van onderlinge concurrentie en in het aantrekkelijker maken van de terreinen vanuit de arbeidsmarkt en het onderwijs gedacht. Wanneer er voor een bepaalde doelgroep een duidelijk aangewezen plek bestaat, wordt de kans op samenwerking op die locatie groter, kan de branding versterkt worden, energie uitgewisseld worden en ontstaan er mogelijk schaalvoordelen bij bijvoorbeeld gezamenlijke inkoop of gedeelde faciliteiten. De regio Stedendriehoek heeft in het verleden (2021) al afspraken gemaakt over leidende principes voor het ontwikkelen van toekomstbestendige bedrijventerreinen. Deze afspraken omvatten kwalitatieve eisen waaraan een nieuwe bedrijventerrein ontwikkeling moet voldoen. Het is belangrijk om de gemaakte afspraken (Duurzame Principes) te evalueren en waar nodig te updaten op basis van nieuwe inzichten. 6.3.2 Regionale afspraken 35 We evalueren in 2025 onze ‘Duurzame Principes’.

We evalueren zowel ambtelijk als bestuurlijk in hoeverre de principes het gewenste effect hebben gehad en of de werkwijze aansloot bij de wensen. Vervolgens verwerken we de principes in ons nieuwe afweegkader regionale meerwaarde (zie afspraak 33), inhoudelijk willen we een flinke stap zetten in het ambitieniveau. 36 We hebben bij de aanleg van een nieuw bedrijventerrein expliciet aandacht voor intensief en meervoudig ruimtegebruik, circulariteit, duurzaamheid, ruimte voor groen, blauw en eventuele gezamenlijke voorzieningen. We zijn ons ervan bewust dat dit kan resulteren in een lager netto te ontwikkelen aantal hectaren per bruto oppervlakte dan we gewend zijn. Concreet spreken we het volgende af en hanteren we als toetsing bij nieuwe plannen:

28

Regionaal Programma Werklocaties

•

Alle daken op nieuwe bedrijventerreinen worden meervoudig gebruikt, bijvoorbeeld door plaatsing van zonnepanelen, parkeerruimte, groen, een combinatie hiervan, etc. • Minimaal 5% van het bruto oppervlakte van een nieuw te ontwikkelen terrein bestaat uit groen (gras, bomen, struiken, oevers, etc.) en/of blauw (wadi’s, sloten, overig water, etc.). Ter referentie: op dit moment ligt dat aandeel op gemiddeld 1 à 2% op de bestaande bedrijventerreinen in Nederland. • Mate van duurzaamheid, denk aan aardgasloos, warmtenet, berging regenwater, energienetwerk. • Er is sprake van een marktconforme grondprijs • We hanteren op nieuwe bedrijventerrein een bruto/netto verhouding van maximaal 70%. Zo bieden we meer ruimte voor groen en blauwstructuren in de openbare ruimte. Om dit goed vorm te geven ontwerpen we een coherente groen- en blauwstructuur, passend bij de locatiekenmerken en -kwaliteiten. Afwijken van de grens van 70% blijft mits goed onderbouwd mogelijk. Deze criteria vormen een ondergrens, het staat de regiogemeenten vrij om hier zelf een schepje ambitie in de vorm van strengere regels bovenop te doen. Het is belangrijk dat deze criteria goed geborgd zijn bij de gemeentelijke uitwerking en regionale toetsing van nieuwe plannen. 37 Voor nieuwe bedrijventerreinen stellen we hogere eisen aan landschappelijke inpassing.

Dit borgen we door af te spreken dat bij een bedrijventerreinontwikkeling van meer dan 1 hectare netto de gemeente een plan voor de landschappelijke inpassing opstelt en hier de andere regiogemeenten over informeert. Landschappelijke inpassing blijft maatwerk per locatie.

29

Bijlage 1 Programmeringstabellen De programmering is onderverdeeld in: • Status groen • Status oranje

Tabel 4: Programmeringstabel Stedendriehoek – status groen Gemeente

Plan

Omvang Toelichting (netto)

Werkmilieu (bijlage 3)

Apeldoorn

De Kar (Apeldoorn)

40

Grootschalige logistiek, grootschalige maakindustrie, en regionaal regulier mkb. Kavels van minimaal 1 hectare en maximaal 3 hectare (van dit maximum kan bij aantoonbare lokale en regionale meerwaarde worden afgeweken tot 5 ha). Bij deze ontwikkeling is extra aandacht voor landschappelijke inpassing gewenst.

Regulier, Grootschalige distributie, Grootschalige productie.

Apeldoorn

Ecofactorij II

30

Grootschalige logistiek (max. 50%), grootschalige maakindustrie, en regionaal regulier mkb. Kavels van minimaal 1 hectare en maximaal 3 hectare (van dit maximum kan bij aantoonbare lokale en regionale meerwaarde worden afgeweken tot 5 ha).

Regulier (25%), Grootschalige distributie (50%), Grootschalige productie (25%)

Apeldoorn

Kameleon

7

Lokaal tot regionaal regulier mkb. Kavels al verkocht. Er ligt een ontwerp bestemmingsplan.

Regulier

Apeldoorn

Uitbreiding Kieveen (Loenen)

4

Lokaal regulier mkb. Er is sprake van een beroepsprocedure bij de Raad van State.

Regulier

Epe

Eekterveld IV

4

Milieucategorie 3.2. Lokaal/ sub regionale doelgroep. Er is sprake van een beroepsprocedure bij de Raad van State.

Regulier

31

Regionaal Programma Werklocaties

Lochem

Diekink fase 1

Voorst

De Kar (Voorst) – onderdeel VAR West en Ardeweg

Voorst

Zutphen

Milieucategorie 3.2. Lokaal/ sub regionale doelgroep. Er is sprake van een beroepsprocedure bij de Raad van State.

Regulier

8

Ruimte voor doorontwikkeling Attero (circulaire economie).

Grootschalige productie

De Kar (Voorst)– onderdeel uitbreiding bestaand bedrijf

2

Grootschalige productie.

Grootschalige productie

Eefde West

25

Lokaal MKB circa 80%, regionaal MKB circa 20%. Kleinere kavels, milieucategorie tot max 3.2. Goede landschappelijke inpassing en hoge beeldkwaliteit.

Regulier

Regio Stedendriehoek

6,6

127

Tabel 5: Programmeringstabel Stedendriehoek – status oranje Omvang (netto)

Toelichting

Werkmilieu (bijlage 3)

2

Lokaal tot regionaal regulier mkb. Planvorming nog niet gestart.

Regulier

6

Lokaal regulier mkb. Er is WvG gevestigd op deze locatie.

Regulier

Lokaal tot regionaal regulier mkb.

Regulier

Voor lokaal regulier MKB en lokale grootschalige productie met kavelomvang van maximaal 3 ha.

Regulier, Grootschalige productie

Gemeente

Plan

Apeldoorn

Piramide

Apeldoorn

Uitbreiding bedrijventerrein Uddel (Uddel III)

Apeldoorn

Noordrand Apeldoorn

30 - 40

Deventer

Zoekgebied

45

32

Regionaal Programma Werklocaties

Lochem

Diekink fase 3

5

Milieucategorie 3.2. Lokaal/ sub regionale doelgroep. Fasering na ontwikkeling van Diekink fase 2.

Regulier

Lochem

Diekink fase 2

6

Milieucategorie 3.2. Lokaal/ sub regionale doelgroep. Fasering na ontwikkeling van Diekink fase 1.

Regulier

Lochem

Zoekgebied Laren

1-2

Lokaal mkb

Regulier

Voorst

De Kar (Voorst)

5-6

Ontwikkelruimte zal worden gekoppeld aan bedrijfstype en richt zich op: bedrijvigheid welke zich onderscheid door bijdragen in de transitie en verduurzaming van de economie, bijvoorbeeld kennisintensieve innovatieve maak- en techniekbedrijven (passend bij omliggende bedrijven) zorgvuldige inpassing passend in een overgangsgebied van stedelijk naar landelijk: zorgen voor een zachte overgang en hoogwaardige uitstraling. Gebiedsvisie De Kar (2025).

Regulier, Grootschalige productie

Voorst

Zoekgebied

8 - 15

Regulier mkb, grootschalige productie met kavelomvang tot maximaal 2 hectare.

Regulier, Grootschalige productie

Voorst

Regionaal Vliegveld Teuge

4,5

Luchtvaart gebonden bedrijvigheid met een innovatief karakter.

Campus/ innovatiedistrict

Zutphen

Revelhorst uitbreiding

15

Primair voor lokaal MKB, kleinschalige kavels, maximale milieucategorie 3.2. Goede landschappelijke inpassing en hoge beeldkwaliteit.

Regulier

Regio Stedendriehoek

128 - 147

Bijlage 2 Marktsituatie De marktsituatie is onderverdeeld in: A. Ruimtevraag B. Hard planaanbod C. Vraag-aanbod confrontatie

A. Ruimtevraag t/m 2030 bestaat uit 75 tot 136 hectare In 2023 is in opdracht van de regio door Stec Groep een nieuwe bedrijventerreinen prognose voor de regio Stedendriehoek opgesteld. In deze bijlage beschrijven we de conclusies over de marktsituatie in de regio. De vraagraming bestaat uit een drietal onderdelen: 1. Uitbreidingsvraag: Vraag naar extra werklocaties ten opzichte van de huidige voorraad, door natuurlijk verloop en dynamiek van bedrijven in de regio. Ook wel autonome vraag genoemd. 2. Vervangingsvraag: Vraag naar werklocaties door onttrekking van een deel van de huidige voorraad werklocaties (bijvoorbeeld door transformatie van een bedrijventerrein naar een woonfunctie). 3. Additionele vraag: Vraag naar werklocaties die niet direct te ‘voorspellen’ is via ramingsmethodiek. Het gaat veelal om grote, nieuwe (economische) ontwikkelingen, incidenteel en grootschalig van aard. In het bijzonder gaat het ook om de ruimte op bedrijventerreinen die nodig is als gevolg van de energietransitie. 1. Uitbreidingsvraag in de regio Stedendriehoek bestaat uit 55 tot 116 ha t/m 2030 De bandbreedte van de uitbreidingsvraag in regio Stedendriehoek in de periode 2024 t/m 2030 is 55 tot 116 hectare netto bedrijventerrein. Dit betekent een jaarlijkse vraag van circa 8 tot 17 hectare netto.

In de periode 2031 t/m 2040 verwachten we een uitbreidingsvraag van 34 tot 80 hectare netto in regio Stedendriehoek. In het hoge scenario blijft er, aangewakkerd door de grote transities (met name circulaire economie), een relatief hoge uitbreidingsvraag en behoefte aan schuifruimte om de ombouw van de bestaande lineaire economie mogelijk te maken.

Tabel 6: Uitbreidingsvraag in de regio Stedendriehoek in netto hectare Tijdsperiode ▼

Scenario ►

EIB Laag

EIB Hoog

2024 tot en met 2030

55

116

2031 tot en met 2040

34

80

2024 tot en met 2040

89

196

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen regio Stedendriehoek, Stec Groep (2023). Update: Stec Groep (2024)

Indicatieve verdeling uitbreidingsvraag naar gemeente De uitbreidingsvraag is op basis van een indicatieve verdeling verdeeld over de zeven regiogemeenten. Deze verdeling is gebaseerd op basis van de economische structuur (aandeel van banen in groei- en krimpsectoren in de gemeente in vergelijking met de rest van de regio) van de gemeenten.

34

Regionaal Programma Werklocaties

Tabel 7: Indicatieve verdeling uitbreidingsvraag in netto hectare naar gemeente (EIB Laag tot EIB Hoog) Gemeente

2024 t/m 2030

2031 t/m 2040

2024 t/m 2040

Apeldoorn

24 tot 49

17 tot 37

41 tot 86

Brummen

2 tot 6

1 tot 5

2 tot 11

Deventer

14 tot 27

4 tot 14

18 tot 41

Epe

4 tot 10

3 tot 7

8 tot 17

Lochem

3 tot 7

2 tot 5

6 tot 12

Voorst

4 tot 8

4 tot 6

8 tot 14

Zutphen

4 tot 9

3 tot 7

7 tot 16

55 tot 116

34 tot 80

89 tot 196

Regio Stedendriehoek

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen regio Stedendriehoek, Stec Groep (2023). Update: Stec Groep (2024)

Werkmilieus: voornamelijk vraag vanuit reguliere bedrijvigheid en grootschalige logistiek De uitbreidingsvraag is vertaald naar vijf typen werkmilieus. In bijlage 3 is een toelichting van de vijf werkmilieus toegevoegd (activiteiten, type bedrijf, ruimtegebruik, bereikbaarheid, etc.). In de regio Stedendriehoek verwachten we dat ruim een derde van de uitbreidingsvraag voorkeur heeft voor een regulier werkmilieu. Dit gaat hierbij om lokale en regionale maak- en MKB-bedrijven, voornamelijk in milieucategorie 3 en 4, met de behoefte aan een kavel tot circa 1 hectare en incidenteel tot enkele hectares. Dit type bedrijvigheid heeft een sterke verbondenheid aan eigen kern en gemeente en vestigt zich dan ook het liefst nabij de huidige locatie. Ongeveer 15-20% van de uitbreidingsvraag gaat naar verwachting uit naar grootschalige productie (HMC-locaties) en ruim 40% van de uitbreidingsvraag doet zich voor in het grootschalige distributie milieu.

Tabel 8: Uitbreidingsvraag naar werkmilieu in netto hectare* Werkmilieu

2024 t/m 2030

2031 t/m 2040

2024 t/m 2040

EIB Laag

EIB Hoog

EIB Laag

EIB Hoog

EIB Laag

EIB Hoog

Campus/innovatiedistrict

1

2

0

2

1

4

Gemengd stedelijk

2

5

0

4

3

8

Regulier

17

35

17

31

33

66

Grootschalige distributie

22

46

14

31

36

77

Grootschalige productie

13

28

3

13

16

41

Totaal

55

116

34

80

89

196

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen regio Stedendriehoek, Stec Groep (2023). Update: Stec Groep (2024). *Afgerond op hele getallen

Regionaal Programma Werklocaties

Regionaal Ontwikkelperspectief 2050 is mogelijk van invloed op hoeveelheid ruimtevraag De regionale prognose die de basis vormt voor dit RPW betreft een beleidsneutrale raming. Een extra groei van het hoeveelheid woningbouwplannen in het kader van het Ontwikkelperspectief 2050 (en dus het aantal inwoners en aantal werkenden) kan invloed hebben op de hoeveelheid bedrijventerreinvraag in de toekomst.

2. Vervangingsvraag door transformatie bestaande werklocaties: circa 40 hectare netto Vervangingsvraag is de vraag naar ruimte op bedrijventerreinen door onttrekking van een deel van de huidige voorraad werklocaties (bijvoorbeeld door transformatie van een bedrijventerrein naar een woonfunctie). De vervangingsvraag betreft een huidige stand van zaken en is doorlopend aan verandering onderhevig. Als gevolg van transformatie van bestaande bedrijventerreinen verwachten we een vervangingsvraag van circa 40 hectare netto in de regio Stedendriehoek. Hiervan speelt circa 20 hectare vervangingsvraag in de periode 2024 t/m 2030 en nogmaals circa 20 hectare in de tien jaren daarna. Deze transformatieopgave beslaat zo’n 3% van de huidige uitgegeven voorraad. 3. Additionele ruimtevraag potentieel vanuit nieuwe bedrijfsactiviteiten en energie-infrastructuur Het vestigingsklimaat van Gelderland en de regio Stedendriehoek is divers. Diverse economische sectoren zijn al jaren actief in de regio en op de bedrijventerreinen. Vandaar dat een groot deel van de ruimtevraag via de gehanteerde terreinquotiëntenmethodiek is geraamd. In de prognose wordt specifiek inzicht gegeven in het welk type additionele ruimtevrager in potentie kansrijk is. Er wordt kwalitatief beschreven welke typen ontwikkelingen voor de regio Stedendriehoek als kansrijk ingeschat worden.

• Nieuwe bedrijfsactiviteiten: beleidsmatige keuzes en/of ontwikkelingen kunnen ertoe leiden dat er nieuwe activiteiten een plek zoeken op bedrijventerreinen, die voorheen geen ruimtevraag uitoefenden. Indien er beleidsmatig een andere wens ontstaat kan dit tot onvoorziene ruimtevraag op bedrijventerreinen leiden. • Energie-infrastructuur: voor de regio Stedendriehoek zijn (nu) geen initiatieven bekend voor realisatie van een transformatorstation of megabatterijopslag op een bedrijventerrein. In de Stedendriehoek speelt wel de verkenning en realisatie van Smart Energy Hubs, kleinschalige batterijopslag en realisatie van laadinfrastructuur. Welke ruimtelijke impact dit heeft is vooralsnog onbekend. Zaak is om via monitoring hier meer grip op te krijgen.

35

36

Regionaal Programma Werklocaties

Totale ruimtevraag t/m 2030 bestaat uit maximaal 136 hectare netto De totale ruimtevraag bestaat uit de uitbreidingsvraag plus vervangingsvraag. De bandbreedte van de totale ruimtevraag in de regio Stedendriehoek in de periode 2024 t/m 2030 is 75 tot 136 hectare netto. Kijken we naar de periode 2024 t/m 2040 gaat het om een totale ruimtevraag van 129 t/m 236 hectare netto.

Tabel 9: Overzicht totale ruimtevraag regio Stedendriehoek in hectare netto Type vraag

2024 t/m 2030

2031 t/m 2040

2024 t/m 2040

Uitbreidingsvraag

55 tot 116

34 tot 80

89 tot 196

Vervangingsvraag

20

20

40

75 tot 136

54 tot 100

129 tot 236

Totaal

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen regio Stedendriehoek, Stec Groep (2023). Update: Stec Groep (2024)

Aanvullende grootschalige ruimtevraag boven de markt vanuit Overijssel Buiten de grootschalige ruimtevraag vanuit regio Stedendriehoek hangt vanuit de prognose voor provincie Overijssel een aanzienlijke hoeveelheid grootschalige ruimtevraag boven de markt voor totale regio West-Overijssel (verdeeld over regio’s Zwolle, Hardenberg en Stedendriehoek). Deze ruimtevraag vanuit grootschalige logistiek en industrie (kavelomvang > 3 ha) is nog niet verdeeld en gekwantificeerd over de drie genoemde deelregio’s. Vanuit historische ontwikkeling en locatiekenmerken (clustering, vervoersprofiel, goede bereikbaarheid, multimodaliteit) is het best aannemelijk dat de regio Stedendriehoek hier een rol in kan vervullen. Echter, het zoeken en vinden van geschikte fysieke ruimte is indien wenselijk een regionale opgave voor de regio.

B. Tekort aan hard planaanbod in de regio Binnen de regio is er nog nauwelijks aanbod van bedrijventerreinen. Verspreid over de regio is er per 1 januari 2024 in totaal nog zo’n 26 hectare aan harde plannen beschikbaar. Dit zijn plannen die al zijn onherroepelijk zijn vastgelegd in het Omgevingsplan. Een deel daarvan is nog niet direct uitgeefbaar, bijvoorbeeld omdat de grond (nog) niet bouwrijp is.

Tabel 10: Hard aanbod (netto ha) regio Stedendriehoek (peildatum 01-01-2024) Gemeente

Direct uitgeefbaar

Niet direct uitgeefbaar

In optie

Totaal

Type werkmilieu

Apeldoorn Noord (2e fase)

0,4

0,0

0,4

0,4

Regulier

Laan van Zodiak*

0,0

4,5

0,0

4,5

Regulier

Osseveld Oost, Deventerstraat

0,0

4,6

0,0

4,6

Regulier

Terrein Uddel, uitbreiding fase 2

0,0

0,3

0,0

0,3

Regulier

Brummen

Hazenberg incl. uitbreiding

0,3

0,0

0,0

0,3

Regulier

Deventer

Bedrijvenpark A1

10,5

0,0

4,0

10,5

Regulier

Apeldoorn

Bedrijventerrein

37

Regionaal Programma Werklocaties

Lochem

Voorst

Aalsvoort West II

0,1

0,0

0,1

0,1

Regulier

Goorseweg/ Havenstraat

0,0

2,1

0,0

2,1

Regulier

Kantorenterrein Stijgoord

1,5

0,4

1,1

1,9

Gemengd stedelijk

Regionale Vliegveld Teuge

1,5

0,0

0,0

1,5

Campus / innovatiedistrict

Totaal

14,3

11,9

5,6

26,2

Bron: IBIS Gelderland (2024) en IBIS Overijssel (2024), informatie gemeenten, bewerking Stec Groep (2024). *Niet in exploitatie genomen gronden.

C. Vraag-aanbodconfrontatie laat krapte zien Onderstaand figuur laat de kwantitatieve vraag-aanbodconfrontatie zien. De figuur laat zowel de situatie in de periode 2024 t/m 2030 als in de periode 2024 t/m 2040 zien. Ongeacht het scenario is de vraag fors hoger is dan het harde planaanbod. Kwantitatief resteert er na confrontatie met het harde planaanbod een behoefte van 103 tot 210 hectare in de periode t/m 2040.

Figuur 1: Kwantitatieve vraag-aanbodconfrontatie regio Stedendriehoek in de periode 2024 t/m 2030 en in de periode 2024 t/m 2040 250 40

200 150 20 100 50

20

116

40

196

89

55

26

0 EIB laag

EIB hoog

2024 t/m 2030 Uitbreidingsvraag

EIB laag

EIB hoog

2024 t/m 2040 Vervangingsvraag

Planaanbod Hard planaanbod

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen regio Stedendriehoek, Stec Groep (2023). Update: Stec Groep (2024)

Kwalitatieve vraag-aanbod confrontatie Uit de kwalitatieve confrontatie concluderen we dat: • Innovatiemilieu/campus: Vraag en aanbod voor het werkmilieu innovatiemilieu/campus zijn min of meer in evenwicht. Hierbij benadrukken we dat de ruimtevraag voor een innovatiemilieu/campus zich minder goed laat ramen via de gebruikte prognosemethodiek. Juist additionele vraag kan voor dit milieu een belangrijke vraagcomponent zijn, denk aan acquisitie van nieuwe buitenlandse bedrijven. Daarnaast is het groeipad van de bedrijven (deels start-ups en scale-ups) dat een voorkeur heeft voor dit type werkmilieu vaak heel grillig en daardoor minder goed te voorspellen door langjarige macro-economische groeiverwachtingen. Op dit moment kent de regio geen volwaardige (volwassen) campuslocaties die dit vraagsegment kan bedienen.

38

Regionaal Programma Werklocaties

•

Gemengd stedelijk: Kwantitatief is er voor dit milieu bijna voldoende aanbod om in de vraag in het lage scenario te voorzien. In Deventer en Apeldoorn is geen planaanbod voor dit vraagsegment. Mogelijk zal door transformatie van bestaande bedrijventerreinen naar woonwerkgebieden ruimte worden vrijgespeeld om grotendeels in deze vraag te voorzien.

•

Regulier: Het reguliere werkmilieu bestaat veelal uit mkb bedrijvigheid met een (boven)lokale oriëntatie. Dit zijn bedrijven die veelal gebonden zijn aan eigen kern en/of gemeente. Kwantitatief voorziet het aanbod in een deel van de vraag in het lage scenario. Echter, dit aanbod is geconcentreerd op een beperkt aantal locaties (en die locaties zijn veelal in optie/ reservering). Er is sprake van een geografische mismatch: gemeenten als Brummen, Lochem, Epe en Voorst beschikken niet of nauwelijks over hard planaanbod om lokale bedrijven in hun groei te voorzien van ruimte.

•

Grootschalige distributie: Dit werkmilieu kent duidelijk het grootste tekort in de regio. Grootschalige distributie heeft het grootste aandeel in de vraag, maar er is nauwelijks nog aanbod in de regio. Typerend voor ruimtevragers in dit segment is dat zij zich (boven)regionaal oriënteren, waarbij locatiekwaliteiten als uitstekende (multimodale) bereikbaarheid, bouwmogelijkheden (o.a. in de hoogte) en beschikbare kavelomvang belangrijke vestigingseisen zijn en er dus in mindere mate sprake is van gebondenheid aan kern of gemeente.

•

Grootschalige productie: Ook in dit werkmilieu bestaat er een omvangrijke resterende behoefte, er is geen beschikbaar aanbod dat kan voorzien in vraag naar hogere milieucategorieën (HMC). Dit terwijl dat soort type locaties in belang toe gaan nemen in de transitie naar een circulaire economie. Voldoende geschikte ruimte bieden aan dit soort bedrijven kan ook een herontwikkelingsopgave betekenen van bestaande bedrijventerreinen.

Figuur 2: Uitbreidingsvraag-aanbodconfrontatie in 2024 t/m 2040 naar werkmilieu 80 70 60 50 40 30 20

Uitbreidingsvraag in EIB Hoog Uitbreidingsvraag in EIB Laag Hard aanbod

10 0

Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen regio Stedendriehoek, Stec Groep (2023). Update: Stec Groep (2024), informatie gemeente, bewerking Stec Groep (2024).

Regionaal Programma Werklocaties

We confronteren ook de zachte planvoorraad (uitgesplitst in de tabellen in bijlage 1) met de resterende behoefte in de regio. Voor de zachte planvoorraad is een inschatting gemaakt van het te realiseren werkmilieu. Deze inschatting gaat over de verdeling van het te ontwikkelen oppervlakte naar werkmilieu. In sommige gevallen is de precieze invulling en dus het werkmilieu waar het plan het beste bij aansluit nog onduidelijk. De inschatting per zacht plan is weergegeven in de laatste kolom in de tabellen in bijlage 1. Confrontatie met zachte plannen - status groen • Kwantitatief zou er na ontwikkeling van de zachte plannen met status groen (tabel 4 in bijlage 1) een behoefte van -24 hectare (op basis van uitbreidingsvraag EIB Laag) tot 83 hectare (op basis van uitbreidingsvraag EIB Hoog) resteren in de periode t/m 2040. • Kwalitatief gezien bevatten de zachte plannen met status groen planvoorraad voor zowel het regulier werkmilieu, het grootschalige productie als het grootschalig distributie milieu. Voor het grootschalige distributie werkmilieu is naar verwachting nog een omvangrijke resterende behoefte na confrontatie met de harde planvoorraad. In dit werkmilieu blijft na ontwikkeling van de zachte plannen met status groen een resterende behoefte aanwezig (op basis van uitbreidingsvraag EIB Hoog).

Confrontatie met zachte plannen - status groen én oranje • Kwantitatief zou er na ontwikkeling van de zachte plannen met status groen én oranje (tabel 5 in bijlage 1) een behoefte van -170 hectare (op basis van uitbreidingsvraag EIB Laag) tot -63 hectare (op basis van uitbreidingsvraag Hoog) resteren in de periode t/m 2040. Hierbij is uitgegaan van de bovenkant van de bandbreedte wanneer de precieze omvang (netto) van het plan nog niet duidelijk is. In geval van een negatieve resterende behoefte is er in principe sprake van een kwantitatieve overprogrammering. • De zachte plannen met status oranje bestaan grotendeels uit ruimte voor een regulier werkmilieu. Voor dit werkmilieu ontstaat een overschot wanneer alle zachte plannen met oranje status worden ontwikkeld. De resterende ruimtebehoefte naar grootschalige distributie kavels blijft omvangrijk. Er is geen zacht planaanbod geprogrammeerd voor deze doelgroep in de lijst met zachte plannen. Voor de overige werkmilieus zijn vraag en aanbod na ontwikkeling van alle zachte plannen met oranje status ongeveer in balans.

39

Regionaal Programma Werklocaties

Bijlage 3 Toelichting werkmilieus De werkmilieus zijn: • Gemengd stedelijk • Innovatiemilieu/campus • Regulier • Grootschalige distributie • Grootschalige productie

Gemengd stedelijk Beschrijving Impressie

Activiteiten

Handel en reparatie, (stedelijke) diensten als verhuur, schoonmaak, beveiliging, consumentendiensten, bedrijfsverzamelgebouwen, kleinschalige productie, R&D, opslag, werkplaats, last mile, showroom

Type bedrijven

B2B & B2C; MKB, diensten, bouw, handel, kleinschalige stadslogistiek

Marktregio (reikwijdte)

Stedelijk gebied

Kenmerken ruimtevraag Kenmerk

Toelichting

Bereikbaarheid weg

Nabijheid uitvalswegen richting snelweg, aansluiting op fijnmazige stedelijke infra

Multimodaliteit

Nabijheid water- of spoorterminal is niet relevant

Openbaar vervoer

Bereikbaarheid met de bus (eventueel als onderdeel van ketenmobiliteit) en trein is een pré

Milieucategorie

Overwegend in de categorie 1, 2 (incidenteel 3.1)

Kavelomvang

Gemengd, tot circa één hectare

40

Regionaal Programma Werklocaties

Innovatiemilieu/campus Beschrijving Impressie

Activiteiten

Research and development, educatie, hoogwaardige productie

Type bedrijven

Agrifood, HTSM en andere kennisintensieve (subsegmenten)

Marktregio (reikwijdte)

Nationaal tot internationaal

Kenmerken ruimtevraag Kenmerk

Toelichting

Bereikbaarheid weg

Goede bereikbaarheid over de weg (nabij snelweg) is een pré

Multimodaliteit

Nabijheid water- of spoorterminal is niet relevant

Openbaar vervoer

Minimaal bereikbaar met de bus

Milieucategorie

Overwegend in de categorie t/m 3.2

Bereikbaarheid via een (metro/trein)station is een sterke pré

Bepaalde research and development activiteiten hebben een hogere milieucategorie nodig Kavelomvang

Kleiner dan een hectare

41

Regionaal Programma Werklocaties

Regulier Beschrijving Impressie

Activiteiten

Handel en reparatie, opslag, werkplaats, productie/assemblage, transport/distributie

Type bedrijven

B2B; MKB, bouw, groothandel, logistiek, industrie, diensten

Marktregio (reikwijdte)

Lokaal tot bovenlokaal (veelal binnen gemeentegrens)

Kenmerken ruimtevraag Kenmerk

Toelichting

Bereikbaarheid weg

Ontsluiting niet door woongebied en nabijheid provinciale weg zijn een pré

Multimodaliteit

Nabijheid water- of spoorterminal is minder relevant

Openbaar vervoer

Bereikbaarheid met de bus is een pré

Milieucategorie

Overwegend in de categorie 3.1 t/m 4.2

Kavelomvang

Vaak een mix van kavels van kleiner dan een hectare en enkele kavels tussen 1 á 2 hectare

42

Regionaal Programma Werklocaties

Grootschalige distributie Beschrijving Impressie

Activiteiten

Distributie, opslag/warehousing, assemblage

Type bedrijven

E-commerce, logistieke dienstverlening, value added logistics, agrologistiek

Marktregio (reikwijdte)

Regionaal tot internationaal

Kenmerken ruimtevraag Kenmerk

Toelichting

Bereikbaarheid weg

Probleemloze, niet door een woongebied lopende ontsluiting voor vrachtverkeer Max. 5 min van snelwegafslag aan primaire logistieke as

Multimodaliteit

Nabijheid water- of spoorterminal is een pré voor overslag van bulk- en containergoederen

Openbaar vervoer

Nabijheid van arbeidspotentieel en bereikbaarheid via ov daarmee in belang gestegen als locatiefactor Openbaar vervoer en gezamenlijke vervoersoplossingen zijn een pré

Milieucategorie

Overwegend t/m 3.2, incidenteel 4.2 (ADR/chemisch)

Kavelomvang

(overwegend) vanaf 3 hectare

43

Regionaal Programma Werklocaties

Grootschalige productie Beschrijving Impressie

Activiteiten

Productie, recycling, circulair

Type bedrijven

o.a. chemie, HTSM, industriële bouw (prefab), voedingsmiddelenindustrie

Marktregio (reikwijdte)

Regionaal tot nationaal

Kenmerken ruimtevraag Kenmerk

Toelichting

Bereikbaarheid weg

Ontsluiting niet door woongebied en nabijheid provinciale weg zijn vereisten, snelweg is pré

Multimodaliteit

Nabijheid water- of spoorterminal zijn voor bepaalde segmenten een randvoorwaarde en voor anderen een pré

Openbaar vervoer

Bereikbaarheid met het OV is van ondergeschikt belang

Milieucategorie

Hogere milieucategorieën: 4.1 of hoger

Kavelomvang

Overwegend kavels vanaf circa 1 hectare

Colofon Datum: 28 april 2025 Projectnummer: 23.374 Opdrachtgever: Regio Stedendriehoek Opdrachtnemer: Stec Groep Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl

44