richtingwijzer nieuwe woonvormen

*ZD22040108*

Zaaknummer: Documentnummer:

Z22-003502 ZD22040108

Richtingwijzer Nieuwe woonvormen

-1-

Disclaimer De gemeente Zundert werkt aan het vernieuwen van woonbeleid voor in het buitengebied. Over verschillende thema’s wordt nu anders gedacht dan tien jaar geleden. Nog voor het einde van dit jaar neemt de gemeenteraad er een besluit over. De Provincie Noord-Brabant is ons al voor gegaan en heeft haar regelingen aangepast, in de zogeheten ‘interim omgevingsverordening actualisatie 2022’. Er is daarmee een beter afwegingskader voor nieuwe woonvormen. In Zundert volgen we deze insteek. Deze richtingwijzer is geen formeel beleidskader, maar helpt initiatiefnemers op weg vanuit het nieuwe provinciale beleid. Deze is dan ook Brabant-breed toepasbaar. Houd er daarbij wel rekening mee dat gemeentelijk beleid nog wordt toegevoegd. Voor Zundert is gemeentelijk beleid in voorbereiding, waarin nog aanvullende voorwaarden gesteld kunnen worden.

Colofon Uitgave Gemeente Zundert i.s.m. pilot Vitaal Buitengebied bewoners en ondernemers Provincie Noord-Brabant Bureau van Miert 14 juli 2022

Gemeente Zundert Markt 1 4881 CN Zundert Postbus 10.001 4880 CA Zundert T 076 – 599 56 00 F 076 – 566 56 66 E gemeente@zundert.nl I www.zundert.nl

-2-

Collectieve woonvormen Er is in onze samenleving een steeds grotere vraag naar collectief wonen en nieuwe woonvormen. Mensen willen vaker gezamenlijk wonen en leven, soms gecombineerd met andere functies, zoals zorg of recreatie. Onder welke voorwaarden kunnen zulke nieuwe collectieve woonvormen ontwikkeld worden? De Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 11 maart 2022 de zogeheten ‘interimOmgevingsverordering actualisatie 2022’ vastgesteld. Dat is een besluit dat vooruitloopt op de definitieve Omgevingsverordening. Die zal gelijk met de Omgevingswet in werking treden. Deze nieuwe verordening geeft een aantal verruimingen, onder meer voor nieuwe collectieve woonvormen. Het is aan de gemeente zelf om binnen de kaders van dit besluit een beleid te ontwikkelen dat voorziet in nieuwe woonvormen.

1.

Provinciale kaders voor nieuwe woonvormen

De vraag naar collectief wonen groeit. Onze samenleving is steeds individueler geworden, mensen krijgen meer zelfstandigheid, steeds meer keuzevrijheid en steeds meer eigen verantwoordelijkheid. De wens om weer meer gezamenlijk te wonen en leven is een mogelijk antwoord op de nadelen van deze individualisering. De toenemende vraag naar gezamenlijk wonen kan ook gezien worden als een oplossing voor kwesties die in onze maatschappij spelen, zoals duurzaamheid, zorg of eenzaamheid. Een deel van de vraag richt zich op het buitengebied. Daar is de wens vaak om meerdere functies te combineren zoals wonen met zorg, natuurbeheer, kleinschalige landbouw of recreatie. Om in dit deel van de vraag te voorzien, is een maatwerkregeling in dit artikel opgenomen die het mogelijk maakt om binnen bestaande bouwpercelen te voorzien in een collectieve woonvormen. Meergeneratiewonen Ook zijn er steeds meer initiatieven vanuit het zogenaamde meergeneratiewonen, kangoeroewoning of mantelzorgwoning genoemd. Hierbij wonen ouders en kinderen tijdelijk bij elkaar, zolang het voor beiden van nut is. Dit is in beginsel een tijdelijke behoefte waarin voorzien kan worden binnen de al bestaande woonfunctie of via een tijdelijke omgevingsvergunning. Bij meergeneratiewonen waarbij ouders en kinderen bij elkaar willen wonen is geen sprake van een collectieve woonvorm.

Dat kan anders worden als aan de voorwaarden uit de regeling wordt voldaan en er dus een specifiek woonplan onder ligt. De voorwaarden zijn opgenomen in artikel 3.80 van de interim-omgevingsverordening (als bijlage bij dit document gevoegd).

-3-

Collectieve woonvormen Onder collectieve (gezamenlijke) woonvormen verstaan we:

  

Geclusterde (samengevoegde) woonvormen (bijvoorbeeld voor ouderen) Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) met meerwaarde Begeleid wonen en wonen met aandacht

Deze woonvormen worden voor een groot deel vanuit de maatschappij opgepakt en in ontwikkeling gebracht. De woonvormen worden ontwikkeld vanuit een specifiek plan zoals het versterken van sociale innovatie zodat mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Ook zijn er plannen met zorgcomponenten of vanuit specifieke duurzaamheidsdoelen. Algemene voorwaarde is dat de ontwikkeling past in het landelijk gebied, op een bestaand bouwperceel wordt gerealiseerd en bijdraagt aan het versterken van de kwaliteit van de omgeving. Bij het ontwikkelen van het plan is het noodzakelijk om een provinciale medewerker te betrekken. Dit is als voorwaarde opgenomen in de interim-Omgevingsverordening. Dit contact kan via de gemeente worden gelegd. De afstand tot zorg en andere voorzieningen is ook een belangrijke voorwaarde voor de keuze, omdat het vaak gaat om kwetsbare groepen. Het is daarom belangrijk om aan de voorkant een keuze te maken in welke gebieden de ontwikkeling van collectieve woonvormen past. Ook kijken naar de toekomst is van belang: is het plan in de toekomst vol te houden? Kan het plan ook volgens de wet worden geborgd? Is het economisch houdbaar en is er ook langere tijd vraag naar? 2.

Beleid van de gemeente Zundert De woonvisie van de gemeente gaat in op nieuwe woonvormen in het buitengebied (https://www.zundert.nl/fileadmin/Zundert/Documenten/Verhuizen_en__ver_bouwen/2021011 3_Concept_Woonvisie_Zundert_2021_hstl.pdf). Hierbij de belangrijkste elementen op een rij. ‘Een gevarieerde, toegankelijke en betaalbare woningvoorraad is van belang. De nieuwe Woonvisie voor Zundert is erop is gericht te kunnen voorzien in de woningbehoefte van Zundertenaren in elke kern. Voldoende betaalbaar aanbod (voor starters), doorstromingsmogelijkheden voor ouderen, middenhuur, levensloopgeschiktheid en verduurzaming zijn kernthema’s.’ ‘Het toevoegen van woningen in het buitengebied is (nog) experimenteel en is maatwerk en zal in goed overleg met andere overheden met als werkwijze vanuit het veld/van onderop, conform de gedachte van de interim Omgevingsverordening en de Omgevingswet.’ ‘De hoeveelheid vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) loopt op waardoor ander gebruik van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen steeds belangrijker wordt. Als de mogelijkheid tot hergebruik van dergelijke gebouwen wordt benut, heeft dat een positief effect op de leefbaarheid in de omgeving, kansen -4-

voor de lokale economie en de staat van het vastgoed zelf. We staan als gemeente Zundert open voor initiatieven met betrekking tot transformatie van VAB naar verschillende woonvormen, bijvoorbeeld in hofjes of in de vorm van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). We sluiten hierbij aan op de resultaten uit de pilot Vitaal Buitengebied, waarbij experimenten met (het bundelen van) nieuwe initiatieven in het buitengebied zijn opgestart.’ ‘Kleine woonvormen zijn ook een mogelijkheid om een deel van de vraag naar betaalbare woningen in te lossen. We hebben in de gemeente Zundert een voorkeur voor duurzame huisvesting voor alle doelgroepen. Dit wil zeggen dat we zo min mogelijk inzetten op tijdelijke woonvormen, maar juist met permanente nieuwbouw en voldoende variatie proberen aan de woonwensen van een breed scala aan doelgroepen te voldoen.’ ‘Er wordt een gebiedsgerichte aanpak nagestreefd waarbij we de omgevingsfactoren zullen meewegen. Niet elke ontwikkellocatie biedt voldoende aanknopingspunten voor het toevoegen van bijvoorbeeld woningen voor senioren of starters.’ Naast de woonvisie is vooral ook de Omgevingsvisie van de gemeente belangrijk. Deze geeft richting aan toekomstige ontwikkelingen. Kijk hier vooral eens naar als je een locatie op het oog hebt: https://www.omgevingsvisiezundert.nl/

3. Wat maakt een initiatief kansrijk? Vanuit de pilot Vitaal Buitengebied zijn meerdere initiatieven naar voren gekomen. Deze zijn in diverse gremia besproken (de gebieden waar visies zijn/worden beschreven, overleggen tussen overheden onderling en enkele werksessies met experts van binnen en buiten de overheden). Hierbij is een aantal aspecten naar voren gekomen, op basis waarvan kan worden bepaald of een initiatief of plan kansrijk is. Deze aspecten hebben we hieronder vertaald naar vragen die je als initiatiefnemer jezelf kunt stellen.

1

Is mijn initiatief een nieuwe of collectieve woonvorm?

Een collectieve woonvorm is NIET (een verzameling van) nieuwe woningen voor individuele huishoudens (al dan niet onder één dak). Het is WEL wonen met een sociaal/vernieuwend plan. Dat betekent dat er sprake moet zijn van meer dan alleen huisvesting wat mensen bindt en wat het tot een collectief maakt (bijvoorbeeld wonen waarbij sprake is van zorg voor elkaar). Een collectieve woonvorm is kleinschalig, past in de omgeving en draagt in belangrijke mate bij aan versterking van sociale structuur, maatschappelijke opgaven of andere wenselijke ontwikkelingen in het buitengebied. Zoals bijvoorbeeld:

   

Het anders invullen van vrijkomende agrarische bebouwing om zo leegstand en verloedering en mogelijke criminaliteit tegen te gaan. Ontlasting van de zorg Veiligheid/ sociale controle in het buitengebied. Het in stand houden van sociale netwerken en voorzieningen in het buitengebied.

2

Is mijn (beoogde) locatie geschikt voor een collectieve woonvorm?

De meest kansrijke locaties liggen in of aansluitend op het bestaand stedelijk gebied (ook de dorpen vallen hier onder). Als de locatie toch is gelegen in het buitengebied, geldt als voorwaarde dat de ontwikkeling plaatsvindt op een bestaand bouwperceel. Locaties die niet in aanmerking komen zijn het Natuur Netwerk Brabant, beekdalen (waterberging/ overstromingsgevaar) open buitengebied of gebied met waardevolle

-5-

natuur- landschap- of cultuurhistorische waarden. Locaties tegen bestaande kernen aan, of langs linten (doorgaande wegen, met bebouwing erlangs, de zogeheten bebouwingsconcentraties) zijn het meest kansrijk. Checklist voor initiatiefnemers:

1. Beschrijving van het initiatief  Locatie/adres  Is sprake van een bestaand bouwperceel? (Harde voorwaarde)  Is sprake van een kleinschalig initiatief?  Wat is het aantal beoogde woningen?  Beschrijving van het concept/idee 2. Past de ontwikkeling in de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied? Het helpt om wat ‘uit te zoomen’ op de locatie en deze te zien in een groter geheel. Het is belangrijk dat je bijvoorbeeld kijkt naar de bereikbaarheid van voorzieningen. Ook is het goed om te kijken of er bedrijven in de buurt van de locatie liggen. Kijk ook naar de ambities van de overheden, bijvoorbeeld op het gebied van natuurontwikkeling of waterberging. 3. Is het initiatief ‘diep, breed en rond’? Diep = Is op zich de locatie en omgeving geschikt? Dan bedoelen we de fysieke locatie, waarbij het gaat om grondwaterstanden en de bodemgesteldheid; bouwen in een laag gelegen, nat gebied met veel overstromingskansen vanuit een nabij gelegen beek is niet aan te raden. Kijk ook naar het landschap en het reliëf; waardevolle elementen als een mooi vergezicht over een beekdal met houtwallen moet je in stand houden. De lagenbenadering, zoals experts die hanteren, is een manier om naar de omgeving te kijken.

Breed = Is er draagvlak in de omgeving? Voldoet het plan aan een behoefte in de buurt? Heeft u de mening gevraagd van belanghebbenden en mensen uit de omgeving betrokken? Heeft u gepolst of er behoefte is aan dit initiatief en hoe mensen er naar kijken? Vaak is het zo dat bedrijven liever niet willen dat mensen in hun directe omgeving komen wonen, terwijl ouderen die nog op het bedrijf wonen graag in de buurt willen blijven. Rond = Wat kunt u nog meer bijdragen aan de (maatschappelijke) opgave)? Zijn er kansen die te combineren zijn met uw initiatief? Zijn combinaties te maken met andere initiatieven? Misschien is een combinatie te maken met de behoefte aan extra natuur, een ommetje en kan er iemand die ook een leegstaande boerderij heeft aanhaken op het initiatief. Zo kom je van ‘ik floreer’, naar ‘de buurt floreert’. Kijk er daarbij ook naar of de locatie duurzaam is (ook in de tijd). Een nieuwe woonvorm stichten midden in een intensief agrarisch teeltgebied kan in de toekomst wellicht tot problemen leiden. Zo kan ook toekomstige waterberging maken dat een initiatief misschien beter op een andere locatie kan komen. 4. Eigendomssituatie: Heb je zelf een locatie in eigendom of werk je samen met een eigenaar. Welke afspraken hebben jullie gemaakt? Advies is om een intentieovereenkomst aan te gaan waarbij je een -6-

termijn (een half jaar of een jaar) de tijd neemt om samen te verkennen wat de mogelijkheden zijn en je eventuele kosten deelt. Belangrijk om af te spreken is bijvoorbeeld, dat de eigenaar zijn locatie niet tussentijds verkoopt. Een makelaar kan goed helpen om een intentieovereenkomst op te stellen. Heb je nog geen locatie op het oog? Informeer dan bij de gemeente of de makelaar of zij iets weten. Ook kun je in de buurt waar je wil ‘landen’ uiteraard eens informeren. 5. Kwaliteitsverbetering van de omgeving Op welke wijze draagt het plan bij aan het versterken van omgevingskwaliteit? Hierbij kun je denken aan de ontwikkeling van natuur, het aanleggen van landschapselementen, sloop van overtollige gebouwen, het treffen van klimaatmaatregelen (zoals het aanleggen van een waterberging), het creëren van een ommetje, duurzaam bouwen of een bijdrage aan een circulaire samenleving. Hoe verder? Heb je een serieus plan en kun je invulling geven aan de gestelde vragen? Neem dan contact op met de gemeente voor het maken van een afspraak met de adviseur buitengebied.

-7-

Artikel 3.80 Interim-omgevingsverordening Maatwerk voor collectieve woonvorm Lid 1 Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan op een bestaand bouwperceel voorzien in de ontwikkeling van een collectieve woonvorm als: 1. 2. 3. 4. 5.

Dit kleinschalig van karakter is en niet leidt tot een stedelijke ontwikkeling; Dit past binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in Artikel 3.77 ; Een afweging heeft plaatsgevonden vanuit mobiliteit waaronder de bereikbaarheid van voorzieningen; Dit past binnen de regionale afspraken, bedoeld in Afdeling 5.4 Regionaal samenwerken ; Er aantoonbare meerwaarde is voor de omgevingskwaliteit , zoals de ontwikkeling van natuur, het treffen van klimaatmaatregelen, duurzaam bouwen of een bijdrage aan een circulaire samenleving; 6. Er sprake is van sociale innovatie, waaronder zelfrealisatie, en sociaal-maatschappelijke kwaliteit, zoals het vergroten van zelfredzaamheid, sociale cohesie en toegankelijkheid voor kwetsbare groepen; 7. Het concept feitelijk en juridisch is geborgd, waarbij ook een eventuele tijdelijke behoefte aan de collectieve woonvorm wordt betrokken; 8. Het concept bezien vanuit duurzaamheid en economisch perspectief ook op termijn uitvoerbaar is; 9. De stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting rekening houdt met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving; 10. Bij uitbreiding van het bestaande ruimtebeslag er elders feitelijk en juridisch een gelijkwaardige omvang aan gebruiksruimte en gebouwen is gesaneerd; en 11.

Bij de uitwerking van het plan deskundigen worden betrokken op het gebied van omgevingskwaliteit , onder wie een deskundige die bij de provincie Noord-Brabant werkzaam is. Lid 2 Artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied , eerste Lid , onder a is niet van toepassing op dit artikel.

-8-