raadsmededeling aangepast plan herontwikkeling Bredaseweg 2 Zundert

*ZD21050116*

Raadsmededeling Datum B&W vergadering: 26-10-2021 Zaaknummer: Z20-006516 Documentnummer: ZD21050116 Onderwerp aangepast plan herontwikkeling Bredaseweg 2 Zundert

Algemene gegevens Programma/Paragraaf

4. Omgeving & Maatschappij

Portefeuillehouder

Weth. P. Kok

Datum publicatie BIS

02-11-2021

Openbaar

Ja

Bijlage(n) / Documentnummer(s) Wat vooraf ging

aangepast plan ZD21050255 De raad heeft op 9-3-2021 een richtinggevende uitspraak gedaan over de herontwikkeling van de locatie Bredaseweg 2 en de opdracht gegeven om met een omgevingsdialoog input op te halen over het plan bij de inwoners. Vaststellen van het aangepaste plan en een nieuwe omgevingsdialoog voeren over dit plan via de site Samenzundert.nl

Collegebesluit

Inleiding Uw raad heeft het college opdracht gegeven om de herontwikkeling van de locatie Bredaseweg 2 Zundert op te pakken. In een informerende raadsbijeenkomst zijn verschillende opties geschetst. Uiteindelijk heeft uw raad in de vergadering van 9-3-2021 een richtinggevende uitspraak gedaan en opdracht gegeven om de dialoog met de inwoners te starten en daarbij input op te halen over het geplande appartementencomplex en het park. Dit voorjaar is de omgevingsdialoog gehouden via de gemeentelijke site Samenzundert.nl, waarbij iedereen input kon leveren. De geleverde input gaf aanleiding tot planaanpassingen. Ons college heeft besloten om dit gewijzigde plan vast te stellen en opnieuw met de inwoners de dialoog aan te gaan over het aangepaste plan. Beoogd effect Om met een aangepast plan voor de locatie Bredaseweg 2 opnieuw de dialoog te voeren en input op te halen en daarmee ook een beter draagvlak onder de bevolking te verkrijgen. Argumenten

1

Het ontwerp conform de richtinggevende uitspraak van de raad is gepresenteerd op de gemeentelijke site Samenzundert.nl en gedurende vier weken heeft iedereen daarop kunnen reageren. Daarnaast zijn in het kader van de omgevingsdialoog alle omwonenden schriftelijk over het plan geïnformeerd en verzocht om ook via de site Samenzundert.nl te reageren. Vanwege corona zijn er geen fysieke bijeenkomsten georganiseerd. In totaal zijn er 46 reacties ontvangen. Hiervan zijn 10 reacties (overwegend) positief, 29 reacties (overwegend) negatief en 7 reacties neutraal. De realisatie van een parkje krijgt van bijna iedereen een positieve reactie. De realisatie van een appartementencomplex wordt veel minder positief benaderd; vaak wordt de suggestie gedaan om helemaal geen appartementen te realiseren en de hele locatie met groen in te vullen. Ook de gekozen architectuur krijgt negatieve reacties. Tot slot wordt vaak aandacht gevraagd voor de zichtlijnen op het kerkje, ook vanuit de richting Rijsbergen.

-1-

2

De reacties hebben aanleiding gegeven om een aangepast plan te ontwikkelen. Om te beginnen is er een uitgewerkt plan opgesteld voor de inrichting van het park, zodat inwoners beter zicht krijgen op de mogelijkheden die het park kan bieden. Verder is de situering van het appartementencomplex aangepast, zodat de zichtlijnen op het kerkje beter tot hun recht komen. Tot slot is het ontwerp van het appartementengebouw aangepast. Er is gekozen voor natuurinclusief bouwen waarbij het gebouw rondom groene gevels krijgt waardoor het meer een onderdeel van het park wordt. Bij het nieuwe plan is input verwerkt van de vogelbescherming, Treeport en Local Tea voor het te realiseren theekoepeltje. Tevens is uitgebreid overleg gevoerd met het kerkbestuur. Daarbij is ook een variant overwogen, waarbij thans nog ongebruikte ruimte rondom de begraafplaats bij het park betrokken zouden worden. Uiteindelijk heeft het kerkbestuur van dat plan afgezien, omdat men verwacht binnen afzienbare tijd de gronden voor eigen gebruik nodig te hebben. In het aangepaste plan is het appartementengebouw naar achter geschoven om de zichtlijn op het kerkje vanaf het kruispunt Bredaseweg – Meirseweg vrij te maken. Daardoor komt het gebouw dicht tegen de begraafplaats aan en is het kerkbestuur ongelukkig met deze situering en met de hoge gevel van het gebouw pal aan hun begraafplaats.

Zij zien liever het vorige appartementengebouw op de vorige situering. Dit is voor ons echter een afweging van de zichtlijn op het kerkje vanaf de kruising Meirseweg – Bredaseweg tegenover het creëren van meer afstand tot de begraafplaats. Wij hebben daarbij gekozen voor de zichtlijn vanaf het kruispunt. Het nieuwe plan is bijgevoegd.

3

Het is onze bedoeling om in de beeldvormende raadsbijeenkomst van 7 december aanstaande met u de binnengekomen reacties en het daarop aangepaste plan te bespreken en het aangepaste plan gedurende de maand januari 2022 weer te presenteren op de site Samenzundert.nl.

Kanttekeningen De vaak gevraagde optie om helemaal geen appartementencomplex te realiseren maar om de gehele locatie met groen in te vullen is niet verder uitgewerkt, omdat deze optie niet kostendekkend is. Voor een dergelijk plan is een investering van circa € 700.000,- nodig. Bij de volgende omgevingsdialoog zal aangegeven worden dat een kostendekkend plan een randvoorwaarde is en dat dit alleen mogelijk is met de realisatie van minstens 15 appartementen in de duurdere koopsector.

Financiën In december 2020 is aan de gemeenteraad een globale financiële verkenning voorgelegd. In grote lijnen kwam dit kader op het volgende neer: Kosten: af te boeken boekwaarde pand: sloop pand: schetsplan en bestemmingsplanprocedure: groenaanleg park A niveau: fiscale aspecten: bijdrage BOVO: Totaal:

€ 400.000,€ 125.000,€ 50.000,€ 80.000,PM € 75.000,€730.000,- + PM

Opbrengsten: Zoals vermeld in het raadsvoorstel was het uitgangspunt koopappartementen in de duurdere sector. Na een marktverkenning (gesprekken met aannemers en makelaars) werd toen de opbrengstpotentie ingeschat op € 40.000,- tot € 50.000,- per appartement. Gezien de huidige marktverhoudingen gaan wij thans uit van € 50.000,-. Het aangepaste plan voorziet in de realisatie van 15 appartementen, derhalve een opbrengst van € 750.000,-. Het aangepaste plan is daarmee nog steeds kostendekkend. Er is nog een kleine marge van € 20.000,- voor onvoorzien. De uitgifte van de kavel zal pas plaatsvinden na de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan. Op dat moment zal er een nieuwe marktverkenning c.q. taxatie plaatsvinden als basis voor een op te stellen voorstel over de uitgifte van de kavel.

-2-

Uiteraard is de te betalen BOVO ook een inkomstenpost voor de gemeente, maar aangezien deze gelden geoormerkt zijn voor besteding aan bovenwijkse voorzieningen, kunnen deze opbrengsten niet aan dit project worden toegerekend. De planaanpassingen hebben extra kosten met zich mee gebracht. Voor de plankosten was een eerste budget van € 20.000,- beschikbaar gesteld. Het opstellen van een inrichtingsplan voor het park heeft circa € 2500,- gekost. Het maken van een nieuw ontwerp voor het appartementengebouw kostte € 5000,-. Verder is de aanwezigheid van vleermuizen geconstateerd en is daarom aanvullend flora- en faunaonderzoek nodig ten bedrage van circa € 2500,-. In de 3e Berap zal daarom voorgesteld worden om de post plankosten met € 10.000,- te verhogen. Het totaalbedrag aan plankosten valt nog steeds binnen de raming die in de globale financiële verkenning in december 2020 aan uw raad is gepresenteerd. Communicatie De plaatsing van het aangepaste plan op de site Samenzundert.nl en de start van een nieuwe omgevingsdialoog zal ruim gecommuniceerd worden in de passende media. Tevens zal met een bord het nieuwe plan op het pand Bredaseweg 2 gepresenteerd worden met een verwijzing naar de omgevingsdialoog.

Uitvoering, planning en evaluatie Op 7 december 2021 is er een terugkoppeling naar uw raad, in januari 2022 kan een nieuwe omgevingsdialoog gehouden worden en als er voldoende draagvlak voor het nieuwe plan blijkt, kan vervolgens de planologische procedure om te komen tot een nieuw bestemmingsplan opgestart worden.

het college van burgemeester en wethouders van Zundert, de secretaris,

burgemeester,

Drs. J.W.F. Compagne

J.G.P. Vermue

-3-