Z23.002505 B 1621 - Infonota Voortgang project Nieuwerkerk Noord Ruimte voor de toekomst Z23.002505

*Z23.002505*

Informatienota aan de raad

Onderwerp

Nummer raadsstuk

Voortgang project ‘Nieuwerkerk-Noord:

B 1621

Ruimte voor de toekomst’ Datum 1 december 2023 Afzender

Portefeuillehouder

Behandelend ambtenaar

College van burgemeester en wethouders

J.W. Schuurman

N. Kramer / R.H. Keesmaat

Registratienummer

Bijlagen

Openbaar of geheim

Z23.002505

Geen

Openbaar

Aan de raad van de gemeente Zuidplas Kernboodschap Het komen tot een integraal ontwikkelperspectief voor Nieuwerkerk-Noord blijft onveranderd lastig. Grondeigenaren (vaak ontwikkelaars) van grote percelen willen alleen verder wanneer sprake is van een combinatie van tijdelijke en permanente woningbouw. Eventuele permanente woningbouw tot 2035 is echter niet mogelijk, vanwege bestuurlijke afspraken tussen de provincie Zuid-Holland en de gemeente Zuidplas. Tegelijkertijd staan de ontwikkelkosten bij alléén tijdelijke woningbouw niet in verhouding tot de kostendekking. Het college constateert dat de ontwikkeling van tijdelijke woningbouw in Nieuwerkerk-Noord niet mogelijk is, omdat de kosten te hoog zijn, deze niet worden terugverdiend en de subsidie onvoldoende is om het financiële tekort af te dekken. Inleiding Het gebied Nieuwerkerk-Noord staat al geruime tijd op de nominatie om te worden getransformeerd. De plannen voor de ontwikkeling van de Zuidplaspolder voorzagen oorspronkelijk in transformatie naar woningbouw. Hiervoor is in 2009 het bestemmingsplan van het gebied gewijzigd. Dit bestemmingsplan heeft als hoofdbestemming ‘woningbouw, nader uit te werken’.

Door verschillende complicerende factoren zoals kredietcrisis met stagnatie op de woningmarkt, versnipperd particulier grondbezit en ontsluitingsmogelijkheden bij het toenmalige omvangrijk geplande programma ca 1200-1500 woningen, is deze ontwikkeling niet gestart. Bij de besluitvorming over het Middengebied heeft de gemeenteraad in afstemming met de provincie Zuid-Holland besloten om met eventuele permanente woningbouw te wachten tot na 2035. Voor het toekomstig perspectief van Nieuwerkerk-Noord nam u op 19 mei 2021 de motie ‘Onderzoek Nieuwerkerk-Noord m.b.t. masterplan Middengebied Zuidplaspolder’ aan, waarin u vroeg om de uitwerking van vier scenario’s:  Een scenario met grootschalige woningbouw in Nieuwerkerk-Noord ná 2035;  Een scenario waarin Nieuwerkerk-Noord zo snel mogelijk tot grootschalig glastuinbouwgebied wordt bestemd;  Een scenario waarbij aan de noordkant van Nieuwerkerk-Noord woningbouw wordt gerealiseerd en aan de zuidkant industrie;  Een out-of-the-box scenario voor Nieuwerkerk-Noord. Op 25 januari 2023 stond het Perspectief Ruimtelijke Opgaven 2022 op de raadsagenda. Bij de behandeling daarvan legde het college een rapportage aan u voor over de perspectieven van de vier pagina 1 van 4

Onderwerp

Registratienummer

Voortgang project ‘Nieuwerkerk-Noord: Ruimte voor de toekomst’

Z23.002505

scenario’s. U nam daarbij kennis van de Verkenning Nieuwerkerk-Noord (A22.002380) en de afdoening van uw motie. Uit die verkenning kwam naar voren dat een scenario dat ruimte houdt voor de toekomst het meest kansrijk is. Op basis daarvan stelde u een budget beschikbaar voor het maken van een integraal ontwikkelperspectief, onder de noemer ‘Nieuwerkerk-Noord: Ruimte voor de toekomst’. Naar aanleiding van de behandeling van het PRO op 4 juli 2023 heeft het college u toegezegd om in november 2023 met een planning op hoofdlijnen te komen. Belangrijk onderdeel hiervan zijn keukentafelgesprekken met ondernemers en bewoners in het plangebied. Toelichting

Voor de verdere verkenning van het scenario ‘Ruimte voor de toekomst’ richt het college zich op een integrale ontwikkeling voor het gehele gebied, met te onderscheiden delen. Voor flexwonen richt het college zich vooral op het noordelijke deel van Nieuwerkerk-Noord. De voornaamste reden hiervoor is dat in dit deelgebied fysiek ruimte beschikbaar is voor het realiseren van tijdelijke woningen van circa 400 tot 600 eenheden. Met het budget dat u beschikbaar heeft gesteld, is inmiddels een projectopdracht opgesteld voor het project ‘Nieuwerkerk -Noord: Ruimte voor de toekomst’. In deze projectopdracht staat nadrukkelijk aangegeven dat ontwikkeling (technisch) mogelijk is, mits het financiële kader passend is.

pagina 2 van 4

Onderwerp

Registratienummer

Voortgang project ‘Nieuwerkerk-Noord: Ruimte voor de toekomst’

Z23.002505

Voor de verkenning is het college in gesprek met de grondeigenaren en vertegenwoordigers daarvan. Zo heeft een workshop plaatsgevonden met de zogeheten Alliantie. In samenwerking zijn ruimtelijke scenario’s verkend, is gekeken naar de doelgroepen en de mogelijkheden een buurtschap te creëren en ook zeer nadrukkelijk naar de financiën. Wat betreft de benodigde fysieke ruimte, evenals het organiseren van sociale samenhang, ziet het college voldoende mogelijkheden. Het grootste knelpunt vormen echter de financiën. Het gebied heeft bestaande ruimtelijke kenmerken, zoals smalle bestaande wegen en gesloten lintbebouwing, die het noodzakelijk maken om daarvoor met dure maatregelen oplossingen te creëren. Verder beschikt het gebied over een matige ondergrond. Ook de knellende capaciteit van de ontsluitende infrastructuur in de wijdere omgeving zorgen voor een kostenverhoging van de ontwikkeling. Tijdelijke woningbouw gaat altijd gepaard met huurwoningen. Omdat sprake is van tijdelijkheid zijn de condities voor koopwoningen niet aanwezig. Qua opbrengstniveau bieden tijdelijke woningen weinig potentie, zeker in de lagere prijscategorieën. Die potentie is zelfs nog flink minder dan aanvankelijk ingeschat, onder andere door de prijsontwikkelingen en stijging van de bouwkosten.

Het lage opbrengstniveau, de tijdelijke duur en de hoge ontwikkelkosten leiden bij elkaar tot een ruim onvoldoende sluitende businesscase. Helaas constateert het college bovendien dat ook de toegekende subsidie ruimschoots onvoldoende is voor de marktpartijen om tot een sluitende businesscase te komen. De Alliantie geeft aan dat er perspectief moet zijn op permanente woningbouw om de investeringen in infrastructuur een rendabel perspectief te geven. Ook voor woningbouwverenigingen is investeren in tijdelijke woningbouw – gelijktijdig met investeren in verduurzaming en permanente woningbouw elders – op dit moment een te grote investeringsopgave. Consequenties De nadere verkenning in het kader van het project ‘Nieuwerkerk-Noord: Ruimte voor de toekomst’ leidt tot de conclusie dat ontwikkeling van tijdelijke woningbouw ruimtelijk uitdagend is, maar (technisch) wel mogelijk zou zijn. Echter, financieel kan de ontwikkeling nu niet zonder een groot tekort plaatsvinden, zelfs als de beschikbare subsidie hiervoor wordt ingezet. Het tekort is dusdanig groot, dat ook de inzet van eigen middelen (voor zover beschikbaar) of aanvullende subsidies daarvoor geen oplossing bieden. Tijdelijke woningbouw is op dit moment momenteel financieel niet haalbaar en vormt daarmee geen basis voor het langetermijnperspectief van Nieuwerkerk-Noord.

Het college realiseert zich dat met deze conclusie nog geen duidelijkheid gegeven kan worden aan de bewoners en ondernemers in het gebied. Daarom blijft het college zich inspannen om creatief te zoeken naar kostendragers en oplossingsrichtingen die een integraal ontwikkelperspectief voor Nieuwerkerk-Noord dichterbij brengen. Het college kijkt hierbij mede naar het co-creatietraject van het Gebiedspaspoort Nieuwerkerk aan den IJssel. Door het gebied te vergroten, ontstaan wellicht opties die binnen de scope van Nieuwerkerk-Noord niet aan de orde zijn. De ervaring in Moerkapelle en Zevenhuizen leert dat het gebiedspaspoortentraject de mogelijkheden vergroot, mede door het ontstaan van een breder (en nieuw) netwerk. Vervolg Het college blijft onderzoek doen naar een haalbare invulling voor de korte, middellange en lange termijn voor héél Nieuwerkerk-Noord. Het college wil doorgaan met een passend programma, dat mogelijk bestaat uit een mix van wonen, werken, recreëren, sport en onderwijs. Hierbij zoekt het college actief naar aansluiting, synergievoordelen en koppelkansen voor de gemeente Zuidplas. In dit kader is in de tweede week van november, in navolging op de toezegging van het college, een aanvang gemaakt met de keukentafelgesprekken. Het doel van deze gesprekken is om informatie op te halen bij pagina 3 van 4

Onderwerp

Registratienummer

Voortgang project ‘Nieuwerkerk-Noord: Ruimte voor de toekomst’

Z23.002505

ondernemers en bewoners en van gedachten te wisselen over het perspectief voor Nieuwerkerk-Noord, aan te geven waar het college in dit perspectief staat en specifieke problematiek bij ondernemers en bewoners op te halen. Daarnaast zal tijdens de gesprekken aan de orde komen hoe ondernemers en bewoners zélf zien hoe Nieuwerkerk-Noord een perspectief kan worden geboden. De uitkomst van deze gesprekken wordt begin tweede kwartaal 2024 met de gemeenteraad gedeeld door middel van een raadsinformatienota. Het co-creatietraject van het Gebiedspaspoort Nieuwerkerk aan den IJssel gaat naar verwachting begin 2024 van start. Daarnaast gaat het college onverminderd door met het zoeken naar mogelijkheden om flexwoningen in de gemeente Zuidplas te realiseren. Ten eerste in het Middengebied van de Zuidplaspolder – mede naar aanleiding van de Motie 2023M055 ‘Realisatie betaalbare koopwoningen voor alle doelgroepen’, die u op 24 oktober 2023 aannam bij de vaststelling van het raadsvoorstel Nota van Uitgangspunten en Grondexploitatie Fase 1a Ontwikkeling Middengebied. Maar de zoektocht naar kansrijke locaties voor flexwoningen strekt zich uit tot het hele grondgebied van Zuidplas. Inclusie Tot de scope van het project ‘Nieuwerkerk-Noord: Ruimte voor de toekomst’ hoort ook de realisatie van tijdelijke huisvesting voor de zogeheten aandachtsgroepen.

Het gaat hierbij om doelgroepen die het traditioneel, maar zeker ook momenteel lastig hebben op de woningmarkt. Denk aan: dak- en thuislozen, statushouders, arbeidsmigranten, uitwonende studenten en/of mensen met sociale of medische urgentie. Bijlagen Geen.

Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zuidplas,

J.F. Weber Burgemeester

A.R. de Graaf Gemeentesecretaris

pagina 4 van 4