Rv Verordening middenhuurwoningen 2021 gemeente Zuidplas R21.000059

*R21.000059*

Raadsvoorstel

registratienummer

onderwerp Verordening middenhuurwoningen 2021 gemeente Zuidplas

R21.000059

portefeuillehouder

behandelend ambtenaar

J. Hordijk

S. Tjon Poen Gie

datum

bijlagen

Openbaar, besloten of geheim

24/8/2021

1

Openbaar

raadsvergadering 05/10/2021

Aan de raad van de gemeente Zuidplas Toelichting op de beslispunten Om de bouw van middeldure huurwoningen te stimuleren is een verordening middenhuurwoningen nodig. In deze verordening staan voorwaarden waaraan nieuw te bouwen middenhuurwoningen moeten voldoen. Tijdens de terinzagelegging zijn er geen zienswijzen ingediend. Voorgesteld wordt om de verordening middenhuurwoningen 2021 vast te stellen. Beslispunten 1. Vaststellen van de in bijlage 1 opgenomen Verordening middenhuurwoningen 2021 Gemeente Zuidplas Inhoud van het voorstel  Aanleiding In de regio Midden-Holland is in de ‘Regionale Agenda Wonen 2019’ door de regiogemeenten afgesproken dat onderzocht zou worden wat de mogelijkheden zijn om de betaalbaarheid en beschikbaarheid van middenhuurwoningen te vergroten en te waarborgen. Hiertoe stellen alle gemeenten in de regio Midden-Holland een Verordening middenhuurwoningen opstellen.  Argumenten 1.1. De verordening middenhuurwoningen Zuidplas 2021 biedt de gemeente een extra instrument om de bouw van middenhuurwoningen te stimuleren. In de woonvisie is becijferd dat tot 2030 behoeft is aan ca. 200 middeldure huurwoningen. In de praktijk zien we dat deze behoefte aan middenhuur groter is dan in de woonvisie is vastgelegd. De gemeente Zuidplas beschikt op dit moment over een aantal privaatrechtelijke instrumenten om de bouw van middenhuurwoningen te regelen.

Denk hierbij aan: gronduitgifte (actief grondbeleid), anterieure overeenkomsten, private maatwerkafspraken en prestatieafspraken met woningcorporaties. Met de vaststelling van de Verordening middenhuurwoningen Zuidplas verkrijgt de gemeente Zuidplas ook een publiekrechtelijk instrument waarmee zij in bestemmingsplannen een percentage middenhuurwoningen kan opnemen. Zonder de verordening kan dit niet. Dit dient dan als stok achter de deur om middenhuurwoningen gerealiseerd te krijgen. 1.2 De verordening zorgt ervoor dat middenhuurwoningen langdurig beschikbaar blijven binnen het middeldure huursegment. Wanneer middenhuurwoningen gebouwd worden is het van belang dat deze woningen ook zo lang mogelijk beschikbaar blijven voor huishoudens die zijn aangewezen op het middeldure huursegment. pagina 1 van 5

onderwerp Verordening middenhuurwoningen 2021 gemeente Zuidplas

registratienummer R21.000059

Daarom zijn er in de Verordening middenhuurwoningen Zuidplas voorwaarden opgenomen over maximale huur, maximale huurstijgingen en een instandhoudingstermijn van minimaal 15 jaar waarin de woningen beschikbaar moeten blijven voor de doelgroep. 1.3 De Verordening middenhuurwoningen Zuidplas biedt initiatiefnemers heldere voorwaarden waaraan middenhuurwoningen dienen te voldoen. De gemeente Zuidplas opteert – net als de andere gemeenten in de regio – voor een beperkt aantal duidelijke voorwaarden. We willen daarmee op voorhand aan initiatiefnemers duidelijk maken aan welke voorwaarden nieuwe middenhuurwoningen moeten voldoen, zonder dat dit hoge drempels opwerpt voor initiatiefnemers. De voorwaarden zijn de volgende: - Een aanvangshuurprijs die afhankelijk is van de oppervlakte van de woning, met een maximum van € 982 (prijspeil 2021); - Een bruto-huishoudinkomen van minimaal 1,0 x de DAEB-norm (in 2021: € 40.024) en maximaal 1,8 x de DAEB-norm (in 2021: 1,8 x € 40.024 = € 72.043); - Een minimale oppervlakte van 60 tot 80 m2 gebruiksoppervlakte (GBO), afhankelijk van de huurprijs van de woning; - Een exploitatieperiode van minimaal 15 jaar. 1.4 De bouw van middenhuurwoningen draagt bij aan de doorstroming in de sociale huursector. De realisatie van middenhuurwoningen zorgt ervoor dat mensen vanuit de sociale huursector kunnen doorstromen naar middenhuurwoningen.

1.5 De bouw van middenhuurwoningen vergroot het aanbod tussen sociale huur en koop. De realisatie van middenhuurwoningen zorgt dat er meer aanbod komt voor huishoudens die te veel verdienen voor een sociale huurwoningen maar voor wie een koopwoning onbereikbaar is. 1.6 Regionaal gelden dezelfde afspraken. Ontwikkelaars, beleggers en huurders weten waar zij aan toe zijn omdat bijna alle gemeenten in de regio Midden-Holland inmiddels een verordening middenhuurwoningen hebben vastgesteld of in voorbereiding hebben. De Verordening middenhuurwoningen van Zuidplas is gelijk aan die van Waddinxveen en Krimpenerwaard en nagenoeg gelijk aan die van Gouda. In Gouda is een extra categorie middenhuurwoningen opgenomen van tenminste 35m2. Deze voorraad hebben wij niet in Zuidplas. 1.7 Er zijn geen zienswijzen op de verordening binnengekomen. De verordening heeft zes weken ter inzage gelegen van 25 maart 2021 tot en met 5 mei 2021, zodat belangstellenden hierop hun zienswijze konden indienen. Er zijn geen zienswijzen door de gemeente ontvangen. Het concept wordt ongewijzigd voorgesteld aan de raad ter vaststelling.  Kanttekeningen 1.1 De Verordening betekent extra regelgeving Het vaststellen van een nieuwe verordening – in dit geval de Verordening middenhuurwoningen Zuidplas 2021 – gaat in tegen de wens om te dereguleren.

Het belang om het bouwen en borgen van de middenhuur publiekrechtelijk te regelen weegt echter zwaarder dan het belang van deregulering. Tevens werken we ‘in de geest van’ deregulering door uitsluitend de regels op te nemen die noodzakelijk zijn. 1.2 De Verordening betekent extra handhavingscapaciteit Het is belangrijk dat de gemeente niet alleen regels opstelt, maar die ook controleert en handhaaft. Het toezicht op de naleving van de verordening wordt belast door burgermeester en wethouders aangewezen personen. De controle en handhaving moet nog worden ingericht. pagina 2 van 5

onderwerp Verordening middenhuurwoningen 2021 gemeente Zuidplas

registratienummer R21.000059

1.3 De Verordening geldt uitsluitend voor nieuwe bouwplannen De Verordening middenhuurwoningen Zuidplas 2021 geldt uitsluitend voor nieuwbouwwoningen in het middenhuursegment, waarvoor in het bestemmingsplan een percentage is vermeld. De regeling geldt dus niet voor bestaande middenhuurwoningen en ook niet voor nieuwe middenhuurwoningen die worden gebouwd binnen een bestemmingsplan waarin geen percentage middenhuur is opgenomen. 1.4 De nieuwe regelgeving levert mogelijk een lagere opbrengst op voor beleggers en de gemeente De voorwaarden in de Verordening middenhuurwoningen zouden mogelijk kunnen leiden tot een lager rendement voor een belegger door o.a. de huurregulatie en een minimale exploitatieperiode. Dit kan ertoe leiden dat projecten niet doorgaan vanwege de financiële impact ervan. Als de gemeente eigenaar is van de bouwgrond kunnen de voorwaarden ook voor de gemeente leiden tot een lagere opbrengst. De grondwaarde van een middenhuurwoning is immers lager dan die van een dure koopwoning. Dat betekent dus minder inkomsten uit grondverkoop, tenzij de middenhuurwoning in de plaats worden gebouwd van een sociale huurwoning. In dat geval is de grondopbrengst hoger.

Het belang van het stimuleren van doorstroming in de sociale huursector en het realiseren van aanbod voor woningzoekenden die teveel verdienen voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor een koopwoning, is belangrijker dan maximaliseren van de grondopbrengsten. 1.5 Het toevoegen van middenhuurwoningen kan ten koste gaan van betaalbare koop. In de woonvisie is als uitgangspunt genomen dan 20% van de nieuwbouw als betaalbare koopwoning gerealiseerd moet worden. In de praktijk zien we dat dit aandeel nergens te realiseren is. De doelgroep van middenhuurwoningen is deels dezelfde doelgroep als die van betaalbare koopwoningen, namelijk mensen die net te veel verdienden voor een sociale huurwoningen. Dit zou ertoe kunnen leiden dat meer middenhuurwoningen ten koste gaan van realisatie van betaalbare koopwoningen. 1.6 De doelgroepen sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap worden niet opgenomen in deze verordening. Soms kiezen gemeenten ervoor om in plaats van een verordening middenhuurwoningen een doelgroepenverordening vast te stellen. Hierin nemen zij dan, naast de voorwaarden voor middenhuurwoningen, ook voorwaarden op voor sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of particulier opdrachtgeverschap.

Zuidplas en de gemeenten in de regio kiezen hier (vooralsnog) niet voor om de volgende redenen: Sociale huurwoningen  Jaarlijks maakt de gemeente met de lokaal werkzame woningcorporaties prestatieafspraken. Nieuwbouw van sociale huurwoningen is daarbij een vast thema.  Voor de sociale huur is de toewijzing geregeld in de huisvestingsverordening en de borging is in wetgeving geregeld (zoals maximale huurprijs en maximale jaarlijkse huurverhoging).  Nu er meer middenhuurwoningen worden gebouwd, zal dat naar verwachting leiden tot doorstroming vanuit de sociale huur. Daardoor komen er meer sociale huurwoningen beschikbaar voor de huishoudens met een laag inkomen. Sociale koopwoningen Sociale koopwoningen zijn woningen tot € 200.000 V.O.N. De V.O.N. prijzen van nieuwbouwwoningen in onze regio zijn helaas hoger dan dit bedrag en daarmee is het opnemen van regels voor deze prijscategorie vooral symbolisch en van geen enkele toegevoegde waarde. In het kader van het voorkomen van onnodige regeldruk is er daarom voor gekozen deze categorie niet op te nemen in een doelgroepenverordening. Particulier opdrachtgeverschap De gemeente Zuidplas staat positief tegenover woningbouwprojecten met particulier opdrachtgeverschap en stimuleert initiatiefnemers actief om hiervoor plannen in te dienen. Het opnemen van een percentage in een doelgroepenverordening is hiervoor een te zwaar middel.

pagina 3 van 5

onderwerp Verordening middenhuurwoningen 2021 gemeente Zuidplas

registratienummer R21.000059

Beoogd effect Beoogd wordt de nieuwbouw van middenhuurwoningen te stimuleren om daarmee middeninkomens aan een woning te helpen en doorstroming in de sociale huursector op gang te brengen. Bovendien wordt beoogd om deze nieuwe woningen minimaal 15 jaar te houden als middenhuurwoning. Wettelijk kader - Artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet. - Artikel 3.1.2 van het Besluit ruimtelijke ordening. Beleidskader - Woonvisie 2025, gemeente Zuidplas. - Regionale Agenda Wonen 2019 Middelenkader (financiën, ICT, HR) Het vaststellen van de Verordening middenhuurwoningen heeft ansicht geen financiële gevolgen. Als gevolg van de Verordening middenhuurwoningen moeten nog wel de financiële gevolgen voor handhaving en controle in beeld gebracht worden. In de zomernota van 2022 zullen we hier, indien nodig, voorstellen voor opnemen. Andere betrokken afdelingen - Grondzaken - Juridische zaken Communicatie/ participatie De Verordening middenhuurwoningen Zuidplas 2021 is tot stand gekomen in samenwerking met de andere gemeenten van de regio Midden-Holland. Aanpak De Verordening middenhuurwoningen Gemeente Zuidplas 2021 wordt na vaststelling officieel bekend gemaakt en digitaal gepubliceerd. Voor de implementatie van de verordening in bestemmingsplannen en straks het omgevingsplan worden gemeentelijke afdelingen betrokken die hiervoor verantwoordelijk zijn. Bijlage

1. Verordening middenhuurwoningen Zuidplas 2021 (A21.00175)

Met vriendelijke groet, Het college van burgemeester en wethouders,

J.F. Weber, Burgemeester

R.C.L. Heijdra gemeentesecretaris

pagina 4 van 5

onderwerp Verordening middenhuurwoningen 2021 gemeente Zuidplas

registratienummer R21.000059

Raadsbesluit

De raad van de gemeente Zuidplas; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 24 augustus 2021; gelet op artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet, artikel 3.37, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening en artikel 3.1.2 van het Besluit ruimtelijke ordening; besluit: 1. Vaststellen van de in bijlage 1 opgenomen Verordening middenhuurwoningen 2021 Gemeente Zuidplas

Aldus besloten in de openbare vergadering van 05/10/2021 De raad voornoemd, De plv. griffier,

De voorzitter,

J.J.A. van Houwelingen

J.F. Weber

pagina 5 van 5