Rv Technische aanpassing nota kostenverhaal R21.000056
Tekst van het document
*R21.000056*
Raadsvoorstel
registratienummer
onderwerp
R21.000056
Technische aanpassing nota kostenverhaal portefeuillehouder
behandelend ambtenaar
J.W. Schuurman
R.H. Keesmaat
datum
bijlagen
Openbaar, besloten of geheim
05/05/2021
3
Openbaar
raadsvergadering 08/06/2021
Aan de raad van de gemeente Zuidplas Toelichting op de beslispunten Het betreft een technische aanpassing van de nota kostenverhaal aangaande: - de rekensystematiek voor de bepaling van de bijdrage voor sociaal bouwen. - toevoeging van een addendum met een vooruitblik naar de aanpassingen van het kostenverhaal onder de Omgevingswet en daaruit voortvloeidende technische wijzingen in de nota kostenverhaal. Beslispunten 1. De aanpassing in de rekensystematiek voor het bepalen van de bijdrage sociaal bouwen vast te stellen. 2. Het addemdum aanpassingen kostenverhaal onder de Omgevingswet en daaruit voortvloeidende technische wijzingen in de nota kostenverhaal vast te stellen. Inhoud van het voorstel Aanleiding Bij de uitvoering van de rekensystematiek voor het bepalen van de bijdrage voor sociaal bouwen, blijkt dat in de praktijk soms sprake is van specifieke ontwikkelingen die afwijken van de norm. Voor die ontwikkelingen komt het soms voor dat de huidige rekensystematiek onvoldoende toepaspaar is of tot een onevenredig kostenverhaal leidt. Dit komt voor in gevallen waarbij de verhouding tussen kavelomvang en te bouwen woning buiten de gangbare norm vallen. Een tweede aanleiding voor dit voorstel is de komende omvorming van het ruimtelijk wettelijk stelsel na inwerkingtreding van de Omgevingswet. Deze wet leidt tot noodzakelijke technische wijzigen van de nota Kostenverhaal.
Argumenten 1.1 Een aparte berekeningsmogelijkheid voor het bepalen van de gemiddelde grondquote voor niet gangbare ontwikkelingen maakt de systematiek toepasbaar voor alle voorkomende ontwikkelingen De rekensystematiek van het fonds sociaal bouwen maakt gebruik van een gemiddelde grondquote per type woning. Omdat bij afwijkende ontwikkelingen per woningbouwtype specifiek de gemiddelde grondquote kan worden berekend hoeft de rekensystematiek voor het bepalen van de hoogte van de bijdrage voor sociaal bouwen zelf niet te worden aangepast. Wel is een toevoeging noodzakelijk voor percelen met een (relatief) grote kavelomvang, zodat zij niet onevenredig aangeslagen worden bij het bepalen van de bijdrage aan het fonds sociaal bouwen. Daarmee wordt ieder ontwikkeling op een gelijke manier behandeld. Daardoor is er eenduidigheid en is de rechtsgelijkheid verzekerd. pagina 1 van 5
onderwerp Technische aanpassing nota kostenverhaal
registratienummer R21.000056
Op pagina 14 van de bijlagen is daarom de volgende tekst opgenomen: Uitzonderingen bij grote kavel Indien sprake is van een grotere kavel met een relatief klein oppervlakte, waarop woningen gebouwd worden, kan dit in de huidige berekeningssystematiek resulteren in een negatieve bijdrage aan het fonds. Om een eerlijke bijdrage te waarborgen wordt de grondquote op dat moment specifiek op de betreffende kavel berekend. De uitgangspunten van de grondquote berekening worden door de ambtelijke organisatie bepaald op basis van bekende gegevens en/of kengetallen. Of na toetsing door aangeleverde stukken. 2 2.1 Omgevingswet biedt aanvullende mogelijkheden voor het verzekeren van kostenverhaal In basis blijft het kostenverhaal in de Omgevingswet hetzelfde als onder de huidige Wet ruimtelijk ordening. Als de gemeente kosten maakt in verband met de ontwikkeling van een bouwplan door een initiatiefnemer, is de gemeente verplicht die kosten te verhalen op de initiatiefnemer. De te verhalen kosten zijn in belangrijke mate ook dezelfde, zowel nu als onder de Omgevingswet. Wel ontstaan er in de Omgevingswet aanvullende mogelijkheden van het verzekeren van kostenverhaal. Onder de Omgevingswet zijn bijdragen voor ruimtelijke ontwikkelingen ook publiekrechtelijk verhaalbaar.
Men spreekt niet meer over bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen maar over een ‘financiële bijdrage voor ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving”. De gevolgen hiervan zijn in het addendum nader toegelicht. 2.2 Wijzingen door de Omgevingswet worden apart in een addendum weergegeven De Omgevingswet is wel vastgesteld, maar nog niet ingegaan. Daarom is aanpassing van de Nota Kostenverhaal nu nog niet aan de orde. Wel kan een vooruitblik worden gegeven van de aanvullende mogelijkheden. Om inzichtelijk te houden dat de aanvullende mogelijkheden nog niet van toepassing zijn, wordt deze mogelijkheden weergegeven in een addendum. Dit addendum kan vervolgens als bijlage aan de huidige nota wordt toegevoegd. Daarmee blijft voor initiatiefnemers helder wat de spelregels van kostenverhaal zijn onder de geldende Wet ruimtelijk ordening én hoe de regelgeving gaat veranderen en welke gevolgen dit heeft voor het kostenverhaal. Via het addendum is ook inzichtelijk gemaakt wat de aanvullende mogelijkheden zijn en wat voor wijzingen dit tot gevolg heeft van de Nota kostenverhaal bij het ingaan van de Omgevingswet. Initiatiefnemers kunnen daardoor anticiperen op de nieuwe mogelijkheden van kostenverhaal die de gemeente toepast bij het ingaan van de Omgevingswet.
Voor de bijdrage Ruimtelijke Ontwikkeling die de gemeente nu al vraagt aan de ontwikkelaars wordt nu verwezen naar ruimtelijke projecten die worden benoemd in de Structuurvisie van 2013.Dit zal blijven totdat het Perspectief Ruimtelijke Ontwikkeling (hierna PRO) is vastgesteld Onder de nieuwe Omgevingswet zullen dit projecten zijn die voortvloeien uit de nog vast te stellen omgevingsvisie. Vooruitlopend hierop zijn de (investerings)projecten -of programma hiervoor zijn opgenomen in het PRO Jaarlijks wordt deze lijst bijgehouden en geactualiseerd. De wettelijke verankering hiervan is terug te vinden in de Wet ruimtelijke ordening (nu artikel 6.24 lid 1 sub a Wro), in de Omgevingswet (straks artikel 13.22 lid 1 Ow) en omgevingsbesluit (artikel 8.21 Ob). Hierdoor borgt de gemeente Zuidplas zich aan het wettelijk kader zowel aan de ‘oude’ Wet ruimtelijke ordening als de ‘nieuwe’ omgevingswet . 2.3 De gebruikte termen en mogelijkheden voor kostenverhaal onder de Omgevingswet vragen technische aanpassingen van de huidige nota. Omdat onder de Omgevingswet voor dezelfde kostenverhaalsmogelijkheden soms andere terminologie wordt gebruikt, moet bij ingang van de Omgevingswet de nota daarop worden aangepast. Ook de aanvullende mogelijkheden vragen technische (tekstmatige) aanpassingen van de nota.
De wijziging van wetgeving heeft ook tot gevolg dat de systematiek van kostenverhaal zoals omschreven in de nota pagina 2 van 5
onderwerp Technische aanpassing nota kostenverhaal
registratienummer R21.000056
moet landen in de omgevingsvisie (onderbouwing functionele samenhang kostenvragers en kostendragers) en het omgevingsplan (regels voor kostenverhaal als bouwplannen mogelijk worden gemaakt en er (nog) geen overeenkomst is gesloten over kostenverhaal).
Kanttekeningen 1.1 Gangbare ontwikkelingen claimen ook uitzondering te zijn Met het bieden van een aangepaste berekeningswijze van de gemiddelde grondquote per woningcategorie in specifieke gevallen (bij grotere kavels waarbij de verhouding kavel/omvang woning niet gangbaar is), bestaat de mogelijkheid dat ontwikkelaars van mening zijn dat de betreffende ontwikkeling geen gangbare verhouding kent tussen uitgeefbare kavel(s) en te ontwikkelen woning(en). Dit kan tot discussie leiden met de ontwikkelende partij. Indien de ontwikkelende partij beargumenteerd kan aangeven dat van een afwijkende situatie sprake is zijn wij altijd bereid daar naar te kijken. Indien er geen of onvoldoende argumentatie wordt gegeven door de ontwikkelende partij volgen we onze waarden en berekeningswijze. De discussies zijn daardoor of beperkt of bij duidelijke argumentatie fair en open. 2.1 Invoering van de Omgevingswet is nog steeds onzeker Het is op dit moment nog steeds onzeker óf en wanneer de Omgevingswet van kracht wordt. Formeel is de ingangsdatum gepland op 1 januari 2022. Door problemen bij het ontwikkelingen van de benodigde ondersteunende landelijke ICT omgeving staat deze datum weer onder druk. Er zou sprake kunnen zijn van een verder uitstel met een half of zelfs heel jaar. Wanneer het kostenverhaal onder de omgevingswet van toepassing wordt, is daardoor onzeker.
Beoogd effect De in de nota kostenverhaal vastliggende rekensystematiek voor de bijdrage sociaal bouwen universeel toepasbaar en evenredig te houden, ook voor uitzonderingsgevallen. Inzichtelijk te houden wat het huidige kostenverhaal is in de gemeente Zuidplas en wat het te verwachten kostenverhaal wordt bij ingang van de Omgevingswet. Wettelijk kader Wet ruimtelijke ordening, Omgevingswet, Gemeentewet, Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten.
Beleidskader Structuurvisie Zuidplas 2030, Omgevingsvisie 2040 (nog vast te stellen), Woonvisie 2025, bestemmingsplannen.
Financiën Met dit voorstel worden geen investeringen of andere financiële voorstellen gedaan. Er zijn daarmee voor de gemeente geen financiële gevolgen van de aanpassing van de berekening van de gemiddelde grondquote. Ook zijn de aanvullende mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet van toepassing. Er volgen dus nog geen financiële gevolgen uit.
pagina 3 van 5
onderwerp Technische aanpassing nota kostenverhaal
registratienummer R21.000056
Voorzien wordt dat met de Zomernota zal worden voorgesteld de Bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO (BIP) in te richten. Enkele elementen waarvoor de Reserve Grondbedrijf werd ingezet, zoals het afdekken van voorbereidingskosten van ontwikkelingen, zullen in de BIP worden opgenomen. De BIP zal worden aangevuld met middelen uit de Reserve Grondexploitaties. De BIP zal verder dienen als investeringsfonds voor projecten die een ruimtelijke bijdrage leveren aan de gemeente. Met het instellen van de BIP met de Zomernota zullen bestaande fondsen, zoals Fonds Bovenwijkse Voorzieningen, Fonds Ruimtelijke Ontwikkeling en Fonds Sociaal Bouwen worden geïntegreerd in de BIP. Hiermee is een overzichtelijke centraal fonds gecreëerd als basis voor investeringen ten behoeve van ruimtelijke doelen en maatschappelijke doelen met een ruimtelijk effect. Dit is ook in lijn met de komende wetgeving, waarin de ontwikkelingen die met het fonds worden gefinancierd, onder één noemer worden geschaard: categorieën van ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.
Communicatie / participatie De nota kostenverhaal, bijlagen en addendum zal op de website worden gepubliceerd en dient als bron van informatie voor partijen die geïnteresseerd zijn in ontwikkelen in de gemeente Zuidplas. Aanpak Na vaststelling van de nota Kostenverhaal zal het hierin opgenomen beleid in werking treden. Bij de Zomernota worden de definitieve voorstellen met betrekking tot de vorming van de Bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO voorgelegd. Als de ingangsdatum van de Omgevingswet definitief is zal de nota Kostenverhaal worden herzien en zullen de aangegeven wijzigingen in het addendum worden doorgevoerd in de Nota Kostenverhaal. De dan herziene nota sluit daarmee dan aan op de ingaande Omgevingswet. Bijlagen Nota kostenverhaal (ongewijzigd) (A19.000518) Bijlagen bij nota kostenverhaal (A21.000826) Addendum (A21.000827)
Met vriendelijke groet, college van burgemeester en wethouders,
J.F. Weber, Burgemeester
R.C.L. Heijdra gemeentesecretaris
pagina 4 van 5
onderwerp Technische aanpassing nota kostenverhaal
registratienummer R21.000056
Raadsbesluit
De raad van de gemeente Zuidplas; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 11 mei 2021; gelet op de Wet ruimtelijk ordening en de Omgevingswet besluit: 1. De aanpassing in de rekensystematiek voor het bepalen van de bijdrage sociaal bouwen vast te stellen. 2. Het addemdum aanpassingen kostenverhaal onder de omgevingswet en daaruit voortvloeidende technische wijzingen in de nota kostenverhaal vast te stellen.
Aldus besloten in de openbare vergadering van 08/06/2021 De raad voornoemd, De plv. griffier,
De voorzitter,
J.J.A. van Houwelingen
J.F. Weber
pagina 5 van 5