Rv Ontwerp verklaring VVGB Kortenoord 1 NWK R24.000092

*R24.000092*

Raadsvoorstel

registratienummer

onderwerp

R24.000092

Ontwerp verklaring VVGB Kortenoord 1 NWK portefeuillehouder

behandelend ambtenaar

J. W. Schuurman

N. Hidding

datum

Bijlagen

Openbaar, besloten of geheim

24 september 2024

5

Openbaar

raadsvergadering 5 november 2024

Aan de raad van de gemeente Zuidplas Toelichting op de beslispunten Door de eigenaar van het perceel Kortenoord 1 te Nieuwerkerk aan den IJssel is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het realiseren van een vrijstaande woning ter vervanging van de bestaande horecafunctie. Uit haalbaarheidsanalyses is gebleken dat behoud van de horecafunctie op deze locatie financieel niet rendabel is, waarna de mogelijkheden tot transformatie naar een woonfunctie zijn onderzocht. Geadviseerd wordt medewerking te verlenen aan dit verzoek en een verklaring van geen bedenkingen af te geven. Beslispunten 1. In te stemmen met de ontwerp verklaring van geen bedenkingen (A24.00), onder voorwaarde dat de nog benodigde onderzoeken t.a.v. bodem en ecologie worden goedgekeurd voordat de definitieve verklaring van geen bedenkingen aan de raad wordt voorgelegd; 2. De ontwerp verklaring van geen bedenkingen gedurende zes weken ter inzage te leggen; 3. De definitieve verklaring van geen bedenkingen voor de aanvraag te mandateren aan het college, mits er geen zienswijzen zijn ingediend. Inhoud van het voorstel • Aanleiding Door de eigenaar van het perceel Kortenoord 1 te Nieuwerkerk aan den IJssel is een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning. De aanvraag omvat het realiseren van een vrijstaande woning ter vervanging van de bestaande horeca en bedrijfswoning.

Het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied’ heeft het betreffende perceel aangeduid als ‘Horecadoeleinden’, waarbij de bestaande woning is aangeduid als bedrijfswoning. Het planvoornemen is in strijd met het bepaalde in het bestemmingsplan omdat woningen uitsluitend zijn toegestaan in de vorm van bedrijfswoningen ondergeschikt aan de horecafunctie. De aanvraag omgevingsvergunning is voor 1 januari 2024 ingediend, waardoor medewerking kan worden verleend via de openbare uniforme (uitgebreide) voorbereidingsprocedure (art. 2.12, lid 1, onder a, sub 3 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht juncto afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht). Onderdeel daarvan is het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen door de raad (art. 6.5, lid 1 Besluit omgevingsrecht). Voor deze aanvraag wordt geadviseerd deze verklaring af te geven.

pagina 1 van 7

onderwerp Ontwerp verklaring VVGB Kortenoord 1 NWK

registratienummer R24.000092

Omdat de gemeenteraad de bevoegdheid tot het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen niet heeft gedelegeerd aan het college, moet de gemeenteraad een ontwerpbesluit nemen. Indien er geen zienswijzen worden ingediend, wordt geadviseerd het definitieve besluit op de verklaring van geen bedenkingen te mandateren aan het college.

Afbeelding 1: Luchtfoto plangebied Kortenoord 1 Nieuwerkerk aan den IJssel • Argumenten 1.1 Behoud horecafunctie financieel niet haalbaar Gelet op de ligging van de planlocatie aan de Hollandsche IJssel, en daarmee gunstig gelegen aan diverse toeristische (fiets)routes, is in eerste instantie onderzocht of behoud van de horecafunctie voor Nieuwerkerk aan den IJssel een mogelijkheid is. Hiertoe is een aantal scenario’s opgesteld, waaronder de nieuwbouw van een horecapand, een verbouwing van het bestaande pand en de nieuwbouw van een lunchroom. Uit dit onderzoek kwam de conclusie dat geen van de geschetste scenario’s een realistische kans biedt op een rendabele bedrijfsvoering. Deze conclusie gaf aanleiding om de mogelijkheden tot het realiseren van een reguliere woning verder te verkennen. 1.2 Het planvoornemen is in lijn met gemeentelijk en provinciaal beleid Het gemeentelijk beleid, zoals vastgelegd in onder andere de Omgevingsvisie Zuidplas, stelt ten aanzien van het toevoegen van woningen dat dit zoveel mogelijk geconcentreerd dient te worden in de bestaande dorpen, om versnippering tegen te gaan en om buiten de dorpen in te kunnen zetten op het realiseren van robuuste groenstructuren. Met het planvoornemen wordt een nieuwe woning gerealiseerd binnen de bebouwde kom van Nieuwerkerk aan den IJssel, waar bovendien reeds een bestaande bedrijfswoning aanwezig was.

De Omgevingsvisie benoemt voorts het belang van vitaliteit en levensvatbaarheid van de dorpen. Het transformeren van een onrendabele horecafunctie tot een kwalitatief hoogwaardige woonbestemming draagt bij aan de vitaliteit van het dorp. Het planvoornemen is daarmee in lijn met het ruimtelijke beleid van de gemeente Zuidplas. pagina 2 van 7

onderwerp Ontwerp verklaring VVGB Kortenoord 1 NWK

registratienummer R24.000092

Op grond van de provinciale Omgevingsverordening Zuid-Holland is de planlocatie aangeduid als ‘beschermingscategorie 1: kroonjuwelen cultureel erfgoed’, als onderdeel van de molenbiotoop van de naastgelegen molen. Binnen deze aanduiding zijn ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk voor zover de ruimtelijke kwaliteit ten minste gelijk blijft en de ontwikkeling het behoud en de versterking van het betreffende cultureel erfgoed ondersteunt en overwegend meerwaarde heeft voor de kwaliteiten en de gebruikswaarden ervan. Voor de specifieke molen is, naast het belang van voldoende mate van vrije windvang en zicht op de molen, een aantal criteria opgesteld ten aanzien van hoogtebeperkingen voor nieuwe bebouwing. Met het ontwerp van de gevraagde nieuwe woning is rekening gehouden met deze criteria. De goot- en bouwhoogte van de nieuwe woning is bovendien lager dan de bestaande bebouwing. Naast het beleid ten aanzien van de molenbiotoop voldoet het planvoornemen ook in algemene zin aan het provinciale beleid. 1.3 De ruimtelijke kwaliteit en bescherming van het erfgoed zijn goed geborgd Met de verkenning van de mogelijkheden tot de realisatie van een reguliere woonfunctie op de planlocatie is aantal uitgangspunten opgesteld voor de nieuwe woning.

Hierbij is onder andere aandacht besteed aan de positie, het volume en de hoofdvorm van de bebouwing ten opzichte van de omliggende percelen én de molenbiotoop, en de situering van de uitrit. Voor de woning is een maximum inhoud van 1.000 m³ inclusief alle aanbouwen en bijgebouwen aangehouden. De hoofdopzet en architectuur dient te passen bij het ingetogen karakter van een dijkwoning. Bij de erfinrichting dient aandacht gegeven te worden aan een natuurlijke oever en kwalitatief hoogwaardige erfafscheidingen. Met het ingediende ontwerp van de woning is tegemoet gekomen aan deze uitgangspunten. De nieuwe bebouwing komt op dijkniveau niet boven de bestaande bebouwing uit. Het ontwerp omvat een klassieke dijkwoning van twee bouwlagen met zolder, waarbij het hoofdvolume vanaf de wegzijde gezien een rustig beeld geeft. Aan de achterzijde zijn enkele uitbouwen toegevoegd. De onderbouw wordt in donkere steen uitgevoerd waardoor deze meer wegvalt en opgaat in de tuin. De uitrit is aan de zuidzijde van het perceel geprojecteerd, zo ver mogelijk bij de molen vandaan. De ruimtelijke kwaliteit van het planvoornemen is hiermee voldoende geborgd.

Afbeelding 2: Volumeschets planvoornemen pagina 3 van 7

onderwerp Ontwerp verklaring VVGB Kortenoord 1 NWK

registratienummer R24.000092

1.4 De milieusituatie is (vooralsnog) acceptabel Voor de gevraagde ontwikkeling en bijbehorende omgevingsvergunning zijn diverse onderzoeken uitgevoerd om aan te tonen dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat en een milieutechnisch acceptabele situatie. Grotendeels zijn deze onderzoeken positief beoordeeld. Voor de aspecten bodem en ecologie geldt dit echter nog niet. Er is aanvullend onderzoek nodig voor beide zaken, welke voor beide gevallen al in gang zijn gezet. Voor ecologie geldt dat de nieuwe woning pas gebouwd kan worden als de bestaande bebouwing wordt gesloopt, en dit kan pas als het aanvullend ecologisch onderzoek akkoord is bevonden. Om die reden is er geen risico om de procedure voor de nieuwe woning alvast te starten. Ten aanzien van het benodigde aanvullend bodemonderzoek kan gesteld worden dat de situatie vergelijkbaar is met de direct naastgelegen ontwikkeling van Zelling Onderneming. In de toelichting van het bestemmingsplan Zelling Onderneming uit 2019 is opgenomen dat voor deze ontwikkeling een saneringsplan is opgesteld voor de verontreinigde bodem. Dit zal ook voor de gevraagde nieuwe woning worden opgesteld. Rijkswaterstaat heeft geadviseerd over de risico’s met betrekking op aanvaringen door schepen op de Hollandsche IJssel.

Hiervoor is eveneens aangesloten bij de uitgevoerde onderzoeken voor de ontwikkeling van Zelling Onderneming, Rijkswaterstaat concludeert dat de veiligheid in de nieuwe woning wordt gewaarborgd.

Afbeelding 3: Ontwerp nieuwe woning pagina 4 van 7

onderwerp Ontwerp verklaring VVGB Kortenoord 1 NWK

registratienummer R24.000092

2.1 Wettelijke procedures volgen Voor de voorgenomen verlening van deze omgevingsvergunning wordt artikel 2.12, lid 1, onder a, sub 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in combinatie met de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit de Algemene wet bestuursrecht gevolgd. Na instemming van de gemeenteraad op voorliggend raadsvoorstel wordt de ontwerp verklaring van geen bedenkingen inclusief de ontwerp omgevingsvergunning gedurende zes weken ter inzage gelegd. Een ieder kan dan een zienswijze indienen. Eventuele zienswijzen zullen vervolgens worden beoordeeld, waarna de verklaring van geen bedenkingen voor vaststelling aan de gemeenteraad wordt aangeboden. 3.1 Verhoogt efficiëntie besluitvormingsproces Wanneer er geen zienswijzen worden ingediend, verandert het besluit inhoudelijk niet. Met een mandaat van de raad aan het college kan het college de besluitvorming verder afdoen. • Kanttekeningen 1.1 Nog niet alle milieuonderzoeken zijn afgerond Zoals ook in argument 1.4 aangegeven, zijn de aspecten ecologie en bodem nog niet akkoord bevonden, voor beide aspecten is aanvullend onderzoek benodigd wat inmiddels in gang is gezet. Deze onderzoeken zijn echter niet gereed bij de terinzagelegging van het ontwerpbesluit. Voor zowel ecologie als bodem geldt dat niet wordt verwacht dat dit de uitvoering van het planvoornemen belemmert.

Mochten de benodigde onderzoeken toch tot belemmeringen leiden voor de uitvoering van het planvoornemen, dan zal de raad geadviseerd worden de definitieve verklaring van geen bedenkingen te weigeren. Beoogd effect Het afgeven van de benodigde verklaring van geen bedenkingen zorgt er voor dat de gevraagde ontwikkeling kan worden gerealiseerd Wettelijk kader - Wet ruimtelijke ordening; - Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; - Algemene wet bestuursrecht. Beleidskader - Bestemmingsplan ‘Buitengebied’; - Omgevingsvisie Zuidplas; - Omgevingsverordening Zuid-Holland. Financiën Voorliggend bouwplan wordt op particulier initiatief verzocht, waarvoor een aanvraag omgevingsvergunning is ingediend welke via de openbare uniforme (uitgebreide) voorbereidingsprocedure (art. 2.12, lid 1, onder a, sub 3 Wabo juncto afdeling 3.4 Awb) wordt behandeld. Voor dergelijke procedures zijn over het algemeen de standaard legeskosten op grond van de Legesverordening Zuidplas van toepassing, tenzij sprake is van ingrepen in de openbare ruimte of een bijdrage aan Fonds bovenwijks en/of afdracht Fonds sociaal bouwen. In deze gevallen wordt een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Er zijn geen ingrepen in de openbare ruimte, en er was al een bestaande woning aanwezig op het perceel in de vorm van een bedrijfswoning, waardoor er geen anterieure overeenkomst gesloten wordt.

Voor deze aanvraag zijn de standaard legeskosten van toepassing. pagina 5 van 7

onderwerp Ontwerp verklaring VVGB Kortenoord 1 NWK

registratienummer R24.000092

Communicatie / participatie De initiatiefnemer heeft het planvoornemen gedeeld met de directe omwonenden, bedrijven en andere belanghebbenden in de omgeving, waaronder de Stichting Molen Kortenoord en de overburen. Het ontwerp van de gevraagde woning is toegelicht, waarbij tevens de hoogte van de gevraagde woning ten opzichte van de bestaande woning is besproken. Er zijn geen bezwaren. Aanpak Na instemming van de raad met het verlenen van de verklaring van geen bedenkingen zal deze samen met de ontwerp omgevingsvergunning gedurende zes weken ter inzage worden gelegd. Dit is conform de wettelijke termijn. Indien er geen zienswijzen worden ingediend, zal het college de definitieve verklaring van geen bedenkingen namens de raad afgeven en vervolgens de omgevingsvergunning verlenen. Indien er wel zienswijzen worden ingediend, blijft de raad bevoegd om de definitieve verklaring van geen bedenkingen af te geven. Na instemming van de raad met het verlenen van de verklaring van bedenkingen zal de ODMH de gevraagde omgevingsvergunning verlenen. Inclusie Het betreft hier een ruimtelijke procedure waarvoor de oordeelsgronden vanwege de wet Ruimtelijke Ordening (artikel 3.8 en artikel 6.2) ruimtelijk van aard moeten zijn. Inclusie maakt hier geen onderdeel vanuit en mag niet een grond zijn voor het al dan niet wenselijk achten van een ruimtelijke ontwikkeling. Bijlagen 1.

Aanvraag omgevingsvergunning (A24.001175) 2. Ruimtelijke onderbouwing (A24.001912) 3. Tekeningenset nieuwe woning (A24.001177) 4. Rapportage inschatting levensvatbaarheid horecafunctie (A24.001178) 5. Ontwerp verklaring van geen bedenkingen (A24.001913)

Met vriendelijke groet, Het college van burgemeester en wethouders,

J.F. Weber, Burgemeester

M. Burgmans gemeentesecretaris

pagina 6 van 7

onderwerp Ontwerp verklaring VVGB Kortenoord 1 NWK

registratienummer R24.000092

Raadsbesluit

De raad van de gemeente Zuidplas; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 24 september 2024; gelet op het bepaalde in artikelen 2.12 en 3.12 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, artikel 5.20 en 6.5 van het Besluit omgevingsrecht en afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht; besluit: 1. In te stemmen met de ontwerp verklaring van geen bedenkingen (A24.00), onder voorwaarde dat een bodemonderzoek en saneringsplan wordt goedgekeurd voordat de definitieve verklaring van geen bedenkingen aan de raad wordt voorgelegd; 2. De ontwerp verklaring van geen bedenkingen gedurende zes weken ter inzage te leggen; 3. De definitieve verklaring van geen bedenkingen voor de aanvraag te mandateren aan het college, mits er geen zienswijzen zijn ingediend.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 5 november 2024

De raad voornoemd, De griffier,

De voorzitter,

M.L. Engelsman

J.F. Weber

pagina 7 van 7