Rv NvU Boerderij Voorzorg R24.000095

*R24.000095*

Raadsvoorstel

registratienummer

onderwerp

R24.000095

NvU Boerderij Voorzorg portefeuillehouder

behandelend ambtenaar

Jan Willem Schuurman

Y. Lanooij

datum

bijlagen

Openbaar, besloten of geheim

10-12-2024

7

Openbaar

raadsvergadering 22-01-2025

Aan de raad van de gemeente Zuidplas Toelichting op de beslispunten Dit raadsvoorstel heeft als doel de gemeenteraad te verzoeken de bijgevoegde Nota van Uitgangspunten vast te stellen als basis voor de verdere planvorming en realisatie van de ontwikkeling Boerderij Voorzorg in Zevenhuizen. De ontwikkeling betreft de transformatie van een caravanstalling, schuren en diverse gebouwen naar een gebied met ruimte voor maximaal 57 woningen (voor alle doelgroepen), groen en opslagruimtes voor bewoners. Beslispunten 1. De Nota van Uitgangspunten van Boerderij Voorzorg (corsanummer Z24.002014) met bijlagen vast te stellen.

Inhoud van het voorstel • Aanleiding Op 22 juli 2022 heeft het college een principeverzoek ontvangen voor een woningbouwontwikkeling op de locatie Eendrachtsweg 1 te Zevenhuizen. Het initiatief is als project opgepakt. Op 4 januari 2024 ondertekenden de initiatiefnemers (de heer Sol en Mahler Vastgoed ontwikkeling BV) en het college een intentieovereenkomst om de haalbaarheid van het initiatief te onderzoeken. In de periode van mei t/m juli 2024 is er een participatietraject doorlopen. Tijdens de haalbaarheidsfase is een Nota van Uitgangspunten (hierna: de Nota) opgesteld door de gemeente. De Nota levert de kaders en richting op voor de verdere ontwikkeling. De gemeenteraad is bevoegd de Nota vast te stellen. • Argumenten 1.1 De Nota biedt de kans om de ruimtelijke kwaliteit te verhogen aan de dorpsrand van Zevenhuizen. Met voorliggende Nota wordt de mogelijkheid tot woningbouw geboden. Het erf achter Boerderij Voorzorg is momenteel verrommelt; juist in dit deel ontstaat een kans om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Hierdoor ontstaat ook de kans om een nieuw deel van de dorpsrand van Zevenhuizen te creëren. Daarnaast worden nieuwe verbindingen gecreëerd tussen het landschapspark De Rottemeren en het dorp Zevenhuizen en wordt het rijksmonument Boerderij Voorzorg gerespecteerd en als inspiratiebron voor de planontwikkeling gehanteerd.

Door de caravanstalling te transformeren past het gebied beter in het landschap en is toegankelijker voor recreanten. Het erf van Boerderij Voorzorg en de zichtlijn richting het open landschap worden hersteld. De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed is pagina 1 van 6

onderwerp Nota van uitgangspunten Boerderij Voorzorg

registratienummer R24.000095

betrokken bij de ontwikkeling. Zij adviseert positief ten aanzien van de ontwikkeling. Tot slot ziet ook de provincie kansen voor de ontwikkeling, mits er geen transformatie plaatsvindt van het gebied als gevolg van het parkeren in de groene buffer. Onderbouwd moet worden dat er geen sprake is van transformatie van de groene buffer, maar een aanpassing van de bestaande structuur, die leidt tot een ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Dit punt is opgenomen in de Nota 1.2 Dorp, Stad en Land adviseert positief ten aanzien van de herontwikkeling. De commissie Omgevingskwaliteit, Dorp stad en land, heeft een advies uitgebracht aan de gemeente Zuidplas. De commissie heeft geadviseerd op basis van een planuitwerking van de initiatiefnemers (zie bijlage 5). Zij adviseert onder voorwaarden positief ten aanzien van de plannen. De voorwaarden zijn overgenomen in de Nota. De initiatiefnemers zijn verplicht de voorwaarden mee te nemen in de verdere uitwerking van de plannen. 1.3 De Nota is essentieel om de richting en kaders voor dit project duidelijk te stellen. Met het vaststellen van de Nota ontstaat een kaderstellend document voor de initiatiefnemers. Hierin stelt de gemeente verwachtingen, kaders en randvoorwaarden waar de initiatiefnemers zich aan dienen te houden.

De beleidskaders en wensen vanuit de Provincie Zuid-Holland, het Hoogheemraadschap Schieland- Krimpenerwaard, het Recreatieschap De Rottemeren (hierna: het Recreatieschap), zijn hiermee geborgd. 1.4 De ontwikkeling van het beoogde programma is in lijn met de Woonvisie Met deze ontwikkeling wordt er een divers aanbod aan woningen toegevoegd variërend van sociale huur tot koopwoningen en bestemd voor jong en oud. Het programma past in de Woonvisie van gemeente Zuidplas. De Woonvisie is als uitgangspunt voor de ontwikkeling opgenomen. 1.5 De ontwikkeling draagt bij aan het ontwikkelplan van het Recreatieschap De ontwikkeling is gelegen in het werkingsgebied van het Recreatieschap. Voor dit gebied is een ontwikkelplan opgesteld. Een van de wensen is betere recreatieve verbindingen te realiseren tussen het recreatiegebied de Rottemeren en de omliggende dorpen. De gestelde kaders in de Nota dragen hieraan bij. In bijlage 6 is een kaart opgenomen met mogelijke recreatieve verbindingen. Verder staat in het ontwikkelplan dat de akkerranden bij voorkeur omgeven worden door gebiedseigen beplanting. Dit is ook als uitgangspunt opgenomen. Tot slot is er ruimte voor de maatschappelijke voorziening Boer en Buurt. De initiatiefnemers realiseren een voedselbos in het landschapspark de Rottemeren. Ook dit past binnen het ontwikkelplan.

Het recreatieschap heeft aangegeven hier positief tegenover staan. • Kanttekeningen 1.1 De Nota wijkt op onderdelen af van het advies van het Recreatieschap De gemeente heeft advies gevraagd aan het Recreatieschap. Het Recreatieschap vindt 50 woningen een te hoog aantal voor deze locatie. Er zijn echter minimaal 50 woningen nodig om het plan financieel haalbaar te krijgen en te voldoen aan de 30% sociaal eis uit de Woonvisie. Het advies is niet overgenomen in de Nota. Daarnaast is het Recreatieschap geen voorstander van het parkeren net buiten de dorpsgrens. Zowel de provincie als Dorp, Stad en Land stemmen hier onder voorwaarden wel mee in. Op dit punt wijken we ook af van het advies van het Recreatieschap. De gemeente mag afwijken van het advies van het Recreatieschap. Desalniettemin dragen de uitgangspunten bij aan het ontwikkelplan van het Recreatieschap. Zie hiervoor argument 1.5.

1.2 De Nota bevat een mogelijkheid om onder voorwaarden een parkeergelegenheid in het buitengebied te realiseren. pagina 2 van 6

onderwerp Nota van uitgangspunten Boerderij Voorzorg

registratienummer R24.000095

De gemeente Zuidplas wenst zorgvuldig om te gaan met de dorpsranden en het buitengebied. Het heeft daarom de voorkeur van de gemeente om de gehele planontwikkeling binnen de bebouwde kom te laten plaatsvinden. Echter, gelet op verkennende gesprekken met Provincie Zuid-Holland, Dorp Stad en Land en de ontwikkelaar worden er mogelijkheden gezien om een deel van het parkeren net buiten de bebouwde kom in het buitengebied te plaatsen. Deze mogelijkheid dient terughoudend te worden toegepast en wordt in de Nota aan voorwaarden verbonden (zie blz. 16). Een grondslag voor deze aanpak kan gevonden worden in de Omgevingsvisie Zuidplas 2040, waarin wordt gesteld dat uitbreiding van de dorpen alleen kan plaatsvinden als het ruimtelijk passend is, met behoud van de bestaande kwaliteiten, en als er een bijdrage wordt geleverd aan gestelde hogere doelen. De initiatiefnemer dient dit nader te onderbouwen in het omgevingsplan. Deze onderbouwing wordt nader beoordeeld door de gemeente. Verder moeten de loopafstanden naar de parkeerplaatsen voldoen aan de Nota Parkeernormen. De parkeerplaatsen worden in mandeligheid uitgegeven en zijn en blijven openbaar toegankelijk. Doordat de parkeerplaatsen in mandeligheid worden uitgegeven blijft het beheer en onderhoud bij de toekomstige eigenaren. 1.3 Kans op precedentwerking.

Het instemmen met de ontwikkeling van parkeerplaatsen buiten de dorpsgrens kan mogelijk voor precedentwerking zorgen bij andere projecten waar een initiatiefnemer een stedelijke functie op het landelijk gebied wil afwentelen. Het risico hierop wordt ingeperkt doordat er sprake is van locatie specifieke kenmerken, zoals de ligging van de ontwikkeling achter het Rijksmonument. De Rijksdienst heeft aangegeven dat het belangrijk is dat de doorzichten richting het landschap teruggebracht worden. Verder hecht Dorp, Stad en Land aan de groenstructuren. Om de doorzichten mogelijk te maken en de groenfuncties toe te kunnen voegen is ruimte nodig. Het is te verdedigen dat er sprake is van bijzondere kenmerken, waardoor we hier in dit specifieke geval het parkeren buiten de dorpsgrens toe staan. Beoogd effect Met het vaststellen van de Nota komt het kader beschikbaar voor de verdere uitwerking van het plan. Het vormt een inhoudelijke basis voor het opstellen van het stedenbouwkundig plan en de ruimtelijke procedure (omgevingsplan). Doordat het kader beschikbaar is ontstaat duidelijkheid voor gemeente en initiatiefnemer. Hierdoor kan de rest van het planproces sneller en doelgerichter worden doorlopen. Wettelijk kader • Gemeentewet • Omgevingswet Beleidskader • • • • • • • • • • •

Omgevingsvisie Zuidplas Woonvisie 2025 Nota Kostenverhaal 2024 Nota Parkeernormen 2019 Nota Omgevingskwaliteit DIOR Gemeenschappelijke regeling Rottemeren Ontwikkelplan Landschapspark De Rotte De KEUR (verordening van waterschap) Gebiedspaspoort Zevenhuizen Omgevingsverordening/Omgevingsbeleid Provincie Zuid-Holland

pagina 3 van 6

onderwerp Nota van uitgangspunten Boerderij Voorzorg

registratienummer R24.000095

Financiën De kosten voor de vervolgfase worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst die gesloten wordt nadat de Nota door de gemeenteraad is vastgesteld. De kosten zijn voor rekening van de initiatiefnemers van Boerderij Voorzorg. Bij de Zomernota zal dit verwerkt worden. Communicatie/participatie Op basis van de Omgevingswet en de participatieverordening van de gemeente Zuidplas ligt verantwoordelijkheid voor de participatie bij de initiatiefnemers. Zij zijn gehouden de participatie te verzorgen in overeenstemming met de Handreiking Participatie Ruimtelijke Initiatieven en het Kader Participatie van de gemeente Zuidplas. De gemeente Zuidplas heeft hierbij een adviserende en faciliterende rol. In het communicatie-/participatieplan van de initiatiefnemers is de participatie ingestoken op de participatieniveaus Informeren en Raadplegen (participatieladder Kader Participatie). De participanten bestaan uit de direct-omwonenden met zicht op de locatie. Zij zijn betrokken door hen te informeren en bij hen reacties op te halen over de eerste ideeën voor de planvorming. Hiervoor hebben de initiatiefnemers o.a. een participatie- en een terugkoppelbijeenkomst georganiseerd. De verslagen hiervan zijn met de participanten gedeeld (met reactietermijn) en te vinden op https://www.zuidplas.nl/boerderij-voorzorg.

Parallel aan het participatietraject en mede op basis van de resultaten daarvan, is er een concept-Nota van Uitgangspunten (NvU) opgesteld. Dit is een document dat door de gemeente wordt opgesteld en in procedure wordt gebracht door de gemeente ten behoeve van de ontwikkeling. Daarom neemt de gemeente voor wat betreft deze nota een stukje uitvoering en motivering over van de initiatiefnemers op het gebied van communicatie en participatie over de NvU. De direct-omwonenden is de mogelijkheid geboden om de concept-nota informeel in te zien en daarop te reageren. Van de 39 aangeschreven adressen hebben 6 omwonenden hierop een gezamenlijke negatieve reactie ingestuurd. Met deze 6 omwonenden zijn de initiatiefnemers, in bijzijn van de gemeente, in gesprek gegaan. Vervolgens heeft de gemeente de ontvangen reacties op de conceptnota beantwoord (zie bijlage 7) en de concept-nota op onderdelen aangepast. Daarna hebben de 6 bewoners schriftelijk bericht dat zij bij hun standpunt blijven. De aanvullende vragen die zij daarbij hebben gesteld worden nog beantwoord. De initiatiefnemers blijven in gesprek met deze 6 bewoners. Aanpak Nadat de Nota is vastgesteld stellen de initiatiefnemers een stedenbouwkundig plan, een inrichtingsplan, een beplantingsplan en een beeldkwaliteitsplan op. Deze plannen worden vervolgens beoordeeld door de gemeente.

Deze plannen worden opgenomen in het omgevingsplan. Ook zullen de initiatiefnemers de benodigde vervolgonderzoeken laten uitvoeren en opnemen in het omgevingsplan. Nadat het omgevingsplan gereed is zal de bestuurlijke besluitvorming plaatsvinden. Als het omgevingsplan onherroepelijk is, en de benodigde vergunningen zijn verleend, kan er gebouwd worden. Inclusie Uitgangspunt is dat voor alle doelgroepen gebouwd wordt, wat bijdraagt aan inclusie.

Bijlagen pagina 4 van 6

onderwerp Nota van uitgangspunten Boerderij Voorzorg

registratienummer R24.000095

1. Bijlage 1: Project Boerderij Voorzorg Nota van Uitgangspunten (concept) (Z24.002014) 2. Bijlage 2: Advies Dorp, Stad en Land - Boerderij Voorzorg (A24.002618) 3. Bijlage 3: Definitief advies over Boerderij Voorzorg Staatsbosbeheer_Recreatieschap Rottemeren (A24.002624) 4. Bijlage 4: DIOR: Duurzame inrichting Groen (A24.002620) 5. Bijlage 5: Boerderij Voorzorg Planuitwerking (A24.002623) 6. Bijlage 6: Boerderij Voorzorg: mogelijke recreatieve verbindingen (A24.002700) 7. Bijlage 7: Beantwoording reacties informele terinzagelegging concept NvU (U24.004588)

Met vriendelijke groet, Het college van burgemeester en wethouders,

J.F. Weber, Burgemeester

M. Burgmans gemeentesecretaris

pagina 5 van 6

onderwerp Nota van uitgangspunten Boerderij Voorzorg

registratienummer R24.000095

Raadsbesluit

De raad van de gemeente Zuidplas; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 17 december 2024 gelet op artikel 2.1 van de Omgevingswet.; besluit: De Nota van Uitgangspunten van Boerderij Voorzorg inclusief bijlagen vast te stellen.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 22 januari 2025. De raad voornoemd, De griffier,

De voorzitter,

M.L. Engelsman

J.F. Weber

pagina 6 van 6