Rv Nota Vastgoed 2026 R25.000130

*R25.000130*

Raadsvoorstel

registratienummer

onderwerp

R25.000130

Nota Vastgoed 2026

raadsvergadering 03/02/2026

portefeuillehouder

behandelend ambtenaar

W. Zijlstra

D. Marzouk V.D. Lalta

datum

bijlagen

Openbaar, besloten of geheim

06/01/2026

2

Openbaar

Aan de raad van de gemeente Zuidplas Toelichting op de beslispunten Met de Nota Vastgoed 2026 wordt een integraal en actueel kader vastgesteld voor het beheer, de exploitatie en de ontwikkeling van het gemeentelijk vastgoed. De nota geeft richting aan hoe de gemeente haar vastgoed inzet ter ondersteuning van maatschappelijke doelen, hoe kostprijsdekkend en transparant wordt gewerkt en hoe strategische keuzes uniform en rechtmatig worden onderbouwd. Daarnaast worden aanvullende financiële instrumenten, zoals de reserve voor de vastgoedorganisatie, voornamelijk ingesteld om de exploitatie over de gehele levensduur van vastgoedobjecten sluitend te maken.

Beslispunten 1. Vaststellen van de Nota Vastgoed 2026 (A25.004426), waarin de kaders, uitgangspunten en werkwijze voor het gemeentelijk vastgoedbeheer zijn vastgelegd; 2. In te stemmen met de systematische aanpak waarbij er een reserve wordt ingesteld voor de vastgoedorganisatie, waarin tekorten in de beginfase en overschotten in latere jaren (volgens de DCF-methodiek) worden verrekend, inclusief jaarlijkse dotaties voor leegstandsrisico’s en stortingen van commerciële resultaten. Inhoud van het voorstel Aanleiding De gemeente beheert een omvangrijke portefeuille maatschappelijk en commercieel vastgoed. Dit vastgoed ondersteunt belangrijke maatschappelijke functies zoals onderwijs, sport, cultuur en welzijn. Door veranderende maatschappelijke opgaven, verduurzamingsverplichtingen, stijgende onderhoudslasten en de behoefte aan transparante financiële sturing is actualisatie van het vastgoedbeleid noodzakelijk. De Nota Vastgoed 2026 biedt een integraal beleidskader dat richting geeft aan strategische keuzes, exploitatie, onderhoud en investeringen. Argumenten 1.1 Integraal beleidskader Met de Nota Vastgoed 2026 wordt een samenhangend en uniform kader vastgesteld voor het gehele gemeentelijke vastgoed: van maatschappelijk vastgoed tot commerciële objecten.

Dit voorkomt versnipperde besluitvorming per object of beleidsterrein en zorgt ervoor dat investeringen, exploitatie, pagina 1 van 6

onderwerp Nota Vastgoed 2026

registratienummer R25.000130

onderhoud en afstoting consequent worden afgewogen vanuit zowel maatschappelijk rendement als financiële houdbaarheid. Voor de raad betekent dit meer grip, betere vergelijkbaarheid van voorstellen en een eenduidig afwegingskader bij toekomstige vastgoedbesluiten. 1.2 Rechtmatige en toekomstbestendige financiële onderbouwing De toepassing van kostprijsdekkende huren in combinatie met de DCF-methodiek sluit aan bij de uitgangspunten van het BBV en bij landelijke ontwikkelingen in gemeentelijk vastgoedbeheer. Hiermee wordt voorkomen dat structurele tekorten impliciet worden afgewenteld op de algemene middelen of dat kruissubsidiëring tussen objecten ontstaat zonder expliciete politieke afweging. De gekozen methodiek maakt de werkelijke kosten over de levensduur van vastgoed inzichtelijk en draagt bij aan rechtmatigheid, voorspelbaarheid en transparantie richting raad en toezichthouders. 1.3 Doelmatige inzet van vastgoed voor maatschappelijke opgaven De nota borgt dat vastgoed geen doel op zich is, maar een instrument ter ondersteuning van maatschappelijke opgaven zoals onderwijs, sport, welzijn en cultuur. Door expliciet te sturen op doelmatigheid, bezettingsgraad en functionele geschiktheid wordt voorkomen dat vastgoed langdurig wordt aangehouden zonder voldoende maatschappelijk of financieel rendement.

Dit helpt de gemeente om schaarse middelen effectiever in te zetten en keuzes beter te onderbouwen wanneer belangen botsen. 1.4 Meer transparantie in samenhang vastgoed- en subsidiebeleid De Nota Vastgoed 2026 biedt een helder en uniform kader voor het omgaan met gemeentelijk vastgoed en maakt daarmee de samenhang met het bestaande subsidiebeleid meer expliciet en inzichtelijk. Met name bij maatschappelijke organisaties die gebruikmaken van gemeentelijk vastgoed tegen (gedeeltelijk) gesubsidieerde huurvoorwaarden ontstaat hierdoor een beter en transparanter beeld van de verhouding tussen huurprijzen, exploitatiebijdragen en subsidies. Door de toepassing van kostprijsdekkende huren en een uniform afwegingskader wordt duidelijk waar sprake is van vastgoedexploitatie en waar expliciete maatschappelijke ondersteuning gewenst is. Dit draagt bij aan consistent beleid, transparantie richting maatschappelijke partners en een zuivere afweging tussen vastgoed- en subsidie-instrumenten. 2.1 Verevening van kasstromen over de levensduur De voorgestelde reserve voor de vastgoedorganisatie maakt het mogelijk om tijdelijke negatieve kasstromen in de beginfase van een vastgoedobject te verevenen met positieve kasstromen in latere jaren.

Hierdoor kan vastgoed bedrijfsmatig worden geëxploiteerd zonder jaarlijkse schommelingen die leiden tot ad-hoc bijsturing of incidentele besluitvorming door de raad. Dit bevordert rust, continuïteit en een realistische langetermijnbenadering. 2.2 Vergroting van financiële weerbaarheid weerbaarheid Door structureel te doteren voor leegstandsrisico’s en exploitatierisico’s wordt het vastgoedbedrijf minder kwetsbaar voor conjuncturele schommelingen en incidentele tegenvallers. Dit verkleint de kans dat onverwachte vastgoedverliezen direct drukken op het begrotingssaldo of andere beleidsvelden verdringen. Daarmee draagt de reserve bij aan een stabieler financieel profiel van de gemeente. 2.3 Transparante inzet van commerciële resultaten Commerciële vastgoedresultaten worden niet langer incidenteel of versnipperd verwerkt, maar transparant toegevoegd aan de vastgoedreserve. Hierdoor worden deze middelen expliciet ingezet ter ondersteuning van de totale vastgoedportefeuille, waaronder maatschappelijk vastgoed met een pagina 2 van 6

onderwerp Nota Vastgoed 2026

registratienummer R25.000130

structureel lager rendement. Dit versterkt de samenhang binnen het vastgoedbeleid en voorkomt onduidelijkheid over de bestemming van positieve resultaten.

Kanttekeningen 1.1 Doorwerking naar subsidiebeleid De toepassing van de vastgoedkaders kan ertoe leiden dat het subsidiebeleid op onderdelen moet worden herijkt. Deze herijking vraagt nadere financiële en beleidsmatige uitwerking, omdat de consequenties voor individuele instellingen en gemeentelijke middelen op dit moment nog niet volledig zijn uitgewerkt. Hoewel deze samenloop aandacht vraagt, is het wenselijk om de vaststelling van de Nota Vastgoed 2026 hierop vooruitlopend vast te stellen. De nota vormt namelijk het noodzakelijke kader om deze effecten zorgvuldig en transparant in beeld te brengen. De gevolgen voor het subsidiebeleid zullen daarom separaat worden uitgewerkt en aan de raad worden gepresenteerd bij de Zomernota 2026, zodat de raad hier binnen de begrotingscyclus een integrale en bewuste afweging over kan maken. 2.1 Onzekerheid over de omvang van de dotaties De exacte hoogte van jaarlijkse dotaties aan de vastgoedreserve is afhankelijk van marktontwikkelingen, leegstand en objectprestaties. Dit brengt onzekerheid met zich mee. Juist deze onzekerheid pleit vóór het instellen van een reserve. Zonder vereveningsmechanisme zouden fluctuaties direct neerslaan in de exploitatie of begroting. Door monitoring en jaarlijkse bijstelling behoudt de raad grip, terwijl risico’s beheersbaar blijven.

2.2 Risico op ongewenste vermogensvorming Bij onvoldoende sturing kan de reserve groter worden dan noodzakelijk, wat kan leiden tot ondoelmatige vermogensvorming. Dit risico wordt ondervangen door expliciete monitoring, transparante rapportage en de mogelijkheid voor de raad om bij te sturen via begroting en jaarrekening. Het alternatief, waarbij er geen reserve is, leidt juist tot minder transparantie en grotere schommelingen. De reserve maakt het exploitatiemodel robuuster, maar vergt goede monitoring om ongewenste vermogensvorming te voorkomen. Beoogd effect Het beoogde effect is een professioneel, transparant en toekomstbestendig gemeentelijk vastgoedbedrijf dat: • vastgoed doelmatig inzet voor maatschappelijke opgaven; • werkt met voorspelbare en kostendekkende financiële kaders; • grip heeft op exploitatie, onderhoud en investeringen; • uniforme afwegingen hanteert bij besluiten over verwerving, afstoting, renovatie en nieuwbouw. Wettelijk kader • Gemeentewet: bevoegdheden raad en college; • Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV): regels voor waardering, afschrijving en verantwoording; • Onderwijswetgeving: waar relevant voor functionaliteit van vastgoed; • Relevante gemeentelijke verordeningen, bijvoorbeeld de Financiële Verordening.

pagina 3 van 6

onderwerp Nota Vastgoed 2026

registratienummer R25.000130

Beleidskader De Nota Vastgoed 2026 sluit aan op en werkt in samenhang met: • Nota Reserves en Voorzieningen; • Routekaart Maatschappelijk Vastgoed; • MJOP 2025–2034; • Duurzaamheidsagenda en klimaatdoelstellingen; • Ruimtelijke en sectorale beleidskaders (o.a. wonen, sport, welzijn, onderwijs) Financiën Met de vaststelling van de Nota Vastgoed 2026 wordt het beleidsmatige en financiële kader vastgesteld waarbinnen de vastgoedexploitatie nader wordt uitgewerkt. Op basis van de DCF-methodiek worden de huurprijzen geactualiseerd en wordt inzichtelijk gemaakt welke effecten dit heeft op de vastgoedexploitatie en op de samenhang met het subsidiebeleid voor maatschappelijke instellingen. De uitkomsten hiervan, inclusief de financiële gevolgen voor maatschappelijke instellingen, worden integraal aan de raad voorgelegd bij de Zomernota 2026. Met de vaststelling van deze nota worden nadrukkelijk geen onomkeerbare financiële besluiten genomen en wordt het budgetrecht van de raad niet beperkt. De raad behoudt de volledige bevoegdheid om bij de Zomernota 2026 een definitieve afweging te maken over eventuele aanpassingen in subsidies of aanvullende beleidskeuzes. Vaststelling van de nota is noodzakelijk om deze uitwerking op een consistente, transparante en rechtmatige wijze mogelijk te maken en vormt daarmee een randvoorwaarde voor zorgvuldige besluitvorming in de volgende fase.

Communicatie / participatie De nota wordt gedeeld via de gemeentelijke kanalen en vormt de basis voor verdere communicatie over vastgoedprojecten. Aanpak Na vaststelling wordt de Nota Vastgoed 2026: • geïmplementeerd binnen het vastgoedbedrijf en relevante gemeentelijke processen; • vertaald naar uitvoeringskaders, procesbeschrijvingen en dashboarding; • gebruikt bij besluitvorming over investeringen, onderhoud, huurprijsstelling, verwerving en afstoting; • jaarlijks gemonitord en zo nodig geactualiseerd bij majeure ontwikkelingen. Inclusie De gemeente streeft naar inclusief vastgoed dat toegankelijk, veilig en bruikbaar is voor alle inwoners. Dit betekent dat bij nieuwbouw, renovatie en functionele aanpassingen: • wordt voldaan aan toegankelijkheidsnormen zoals het Bouwbesluit en inclusieve ontwerpprincipes; • rekening wordt gehouden met verschillende doelgroepen, inclusief mensen met een beperking; • participatie wordt benut om diverse gebruikers te betrekken bij ontwerp en gebruik van gemeentelijk vastgoed.

pagina 4 van 6

onderwerp Nota Vastgoed 2026

registratienummer R25.000130

Bijlagen 1. A25.004426 Nota Vastgoed 2026 2. A25.004578 Overzicht huidige vastgoedportefeuille

Met vriendelijke groet, Het college van burgemeester en wethouders,

J.F. Weber, Burgemeester

M. Burgmans gemeentesecretaris

pagina 5 van 6

onderwerp Nota Vastgoed 2026

registratienummer R25.000130

Raadsbesluit

De raad van de gemeente Zuidplas; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 6 januari 2026; gelet op artikel 212 van de Gemeentewet en gelet op artikelen 43 en 44 van het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten besluit: 1. Vaststellen van de Nota Vastgoed 2026 (A25.004426), waarin de kaders, uitgangspunten en werkwijze voor het gemeentelijk vastgoedbeheer zijn vastgelegd; 2. In te stemmen met de systematische aanpak waarbij er een reserve wordt ingesteld voor de vastgoedorganisatie, waarin tekorten in de beginfase en overschotten in latere jaren (volgens de DCF-methodiek) worden verrekend, inclusief jaarlijkse dotaties voor leegstandsrisico’s en stortingen van commerciële resultaten.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 03/02/2026

De raad voornoemd, De griffier,

De voorzitter,

L.J. Ligtenberg

J.F. Weber

pagina 6 van 6