Rv Instemmen aantrekken krediet ten behoeve twee objecten in gebied Cortelande R25.000062

*R25.000062*

Raadsvoorstel

registratienummer

onderwerp Instemmen aantrekken krediet ten behoeve twee objecten in gebied Cortelande

R25.000062

portefeuillehouder

behandelend ambtenaar

D.A. de Haas

E. Noordam

datum

bijlagen

Openbaar, besloten of geheim

10/06/2025

1

Openbaar

raadsvergadering 07/10/2025

Aan de raad van de gemeente Zuidplas Toelichting op de beslispunten Aan de raad wordt voorgesteld in te stemmen met de aankoop van de woonboerderij plaatselijk bekend Middelweg 3 en de paardenhouderij Vijfde Tochtweg 10 in Moordrecht. Beide objecten zijn nodig voor de voorgenomen ontwikkeling van Cortelande en zijn specifiek gelegen in fase 1a van de woningbouw (woonboerderij Middelweg 3) en het toekomstige bedrijventerrein Doelwijk II (paardenhouderij Vijfde Tochtweg 10). Aan de raad wordt instemming omdat de aankopen niet vallen binnen de kaders zoals vastgesteld door de raad bij de Grondexploitatie voor fase 1A van Cortelande. Van de woonboerderij Middelweg 3 wordt een grotere oppervlakte aangekocht (het gehele perceel) waarvan het extra aangekochte het voortgezet gebruik (24 maanden) weer wordt doorverkocht en het object Vijfde Tochtweg 10 voldoet niet volledig aan de gestelde kaders. Beslispunten De raad wordt voorgesteld: 1. in te stemmen met de aankoop van de woonboerderij plaatselijk bekend Middelweg 3 te Moordrecht, met een perceeloppervlakte van 5.600 m², en hiervoor € 1.600.000,00 aanvullend krediet ter beschikking te stellen en de resterende € 300.000,00 te dekken uit het reeds door de raad gevoteerde krediet ten behoeve van verwervingen. 2.

in te stemmen met de aankoop van de woning en paardenhouderij plaatselijk bekend Vijfde Tochtweg 10 te Moordrecht, met een perceeloppervlakte van 16.858 m², en dit te dekken uit het reeds door de raad gevoteerde krediet ten behoeve van verwervingen. 3. de begroting als gevolg van het onder beslispunt 1 genomen besluit aan te passen en de bijbehorende begrotingswijziging (A25.002064) vast te stellen. Inhoud van het voorstel Aanleiding In 2021 heeft de raad het voorkeursrecht gemeenten gevestigd op percelen in het Middengebied van de Zuidplaspolder die niet in eigendom zijn bij de gemeente Zuidplas, de Grondbank Rzg Zuidplaspolder en/of de provincie Zuid-Holland, en noodzakelijk zijn voor de voorgenomen ontwikkeling op basis van het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder (2021). De eigenaren van de objecten Middelweg 3 en Vijfde Tochtweg 10 hebben de percelen, ter grootte van respectievelijk 5.600 m 2 en 16.858 m2, informeel (dat wil zeggen buiten de werking van het gevestigde voorkeursrecht) aan de gemeente aangeboden. Naar aanleiding van de aanbieding is overeenstemming bereikt inzake de voorgenomen aankoop door de gemeente. Beide objecten zijn gelegen het ontwikkelgebied van Cortelande. Bij de woning Middelweg 3 zal de vrij liggende paardenstal te zijner tijd de Slinger (de ontsluitingsweg van het pagina 1 van 6

onderwerp Instemmen aantrekken krediet ten behoeve twee objecten in gebied Cortelande

registratienummer R25.000062

Kreekrugdorp) worden gerealiseerd (de woonboerderij wordt weer doorverkocht) en bij het object Vijfde Tochtweg 10 zal de bedrijfsbebouwing verdwijnen. De ontwikkeling van het Middengebied vloeit voort uit de bestuurlijke afspraken tussen de gemeente Zuidplas, de provincie Zuid-Holland en de Grondbank RZG Zuidplaspolder en het ruimtelijk kader van het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder (2021). In 2021 heeft het college en opvolgend de raad besloten tot vestigen van het voorkeursrecht zoals bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Op 14 mei 2024 heeft de raad van de gemeente Zuidplas het bestemmingsplan Chw Middengebied Zuidplaspolder 1 vastgesteld. Naast het bestemmingsplan is een bijbehorende grondexploitatie vastgesteld voor fase 1A van het Middengebied vastgesteld. Ondanks het vaststellen van de grondexploitatie zijn slechts alleen de budgetten voor plankosten en verwervingen (inclusief indexatie) binnen de grondexploitatie vrijgegeven. Na oordeel van de externe accountant worden de vrijgegeven budgetten binnen de vrijgestelde grondexploitatie gekwalificeerd als voorbereidingskrediet. Dit is als zodanig in de jaarrekening 2024 en 2025 en verder verwerkt.

Het object Middelweg 3 maakt voor een deel ter grootte van 2.100 m2 onderdeel uit van de grondexploitatie voor fase 1A en de overeenkomst voor aankoop van Vijfde Tochtweg 10 voldoet niet aan de door de raad gestelde kaders van beheersmaatregelen. Omdat beide transacties niet passen binnen de kaders die zijn gesteld door de raad, is het noodzakelijk de raad voor deze verwerving afzonderlijk te vragen in te stemmen met de verwerving. De financiële effecten van een eventueel positief besluit door de raad worden in deze fase gedekt vanuit het beschikbaar gestelde krediet voor verwervingen en het bij dit besluit aanvullend ter beschikking gesteld budget. Dit krediet zal uiteindelijk, bij de definitieve vaststelling van de grondexploitatie, worden verwerkt in de grondexploitatie voor fase 1a van het Middengebied. Dit betekent dat bij een positief besluit beide aankopen onderdeel worden van de grondexploitatie voor fase 1a van het Middengebied. Voor de woonboerderij Middelweg 3 betekent dit dat het in te passen gedeelte (de woonboerderij op 3.500 m 2) ook in eigendom wordt verworven en na een periode van circa 24 maanden (i.v.m. voortgezet gebruik) na verwerving weer wordt doorverkocht.

• Argumenten 1.1 Het is wenselijk dat de gemeente de betreffende eigendommen verkrijgt in het licht van de ontwikkeling van het Middengebied Beide eigenaren hebben de betreffende onroerende zaken informeel aangeboden aan de gemeente. Dit laat onverlet dat ook op het perceel het gemeentelijke voorkeursrecht is gevestigd en het perceel op ieder moment op basis van deze wettelijke grondslag aangeboden kan worden. Het vestigen van de Wet voorkeursrecht gemeente (Wvg) is niet vrijblijvend. Het verschaft de gemeente een voorkeurspositie maar in het geval van een voorgenomen vervreemding door de eigena(a)r(en) (die dit kenbaar hebben gemaakt met een formele aanbieding) moet de gemeente een afweging maken daadwerkelijk het betrokken perceel aan te kopen of de eigenaar vrijstelling verlenen voor een verkoop aan derden. In de onderhavige situatie is het wenselijk dat de gemeente de aangeboden percelen in eigendom verkrijgt. De locatie rond de Vijfde Tocht en de Middelweg maakt onderdeel uit van Doelwijk II, onderdeel fase 1a van het Middengebied. Het object Vijfde Tochtweg 10 maakt zelf net geen onderdeel uit van de grondexploitatie fase 1A maar voor een doelmatige exploitatie is het gewenst om de onroerende zaak reeds in fase 1A te verwerven. Ook vanuit bewoners perspectief is het gewenst beide objecten op dit moment te verwerven.

De financiële risico’s zijn tevens beperkt doordat het amoveren van de bebouwing van het object Vijfde Tochtweg 10 pas wordt gerealiseerd op het moment dat er sprake van een onherroepelijk nieuw bestemmingsplan en de hoofdgebouwen van op het perceel Middelweg 3 zullen worden ingepast en na verwerving door de gemeente in een later stadium worden doorverkocht. pagina 2 van 6

onderwerp Instemmen aantrekken krediet ten behoeve twee objecten in gebied Cortelande

registratienummer R25.000062

1.2 Er zijn gebruikelijke voorwaarden overeengekomen en er is bodemonderzoek in uitvoering. Aan de aankopen zijn de gebruikelijke voorwaarden verbonden. De op de aankopen vallende kosten zijn voor rekening van de gemeente. Er is voorts onderzoek in uitvoering naar de kwaliteit van bodemen grondwater door Waders Milieu. In de overeenkomst is het voorbehoud opgenomen (ontbindende voorwaarde) dat uiterlijk bij de juridische overdracht uit het bodemonderzoek moet blijken dat er geen sprake is van een verontreiniging van bodem en grondwater. De gemeente kan afzien van de koop of heronderhandelen in het geval van de kwaliteit van bodem- en/of grondwater onvoldoende is. 1.3 Aan de Raad voorleggen van de aankopen in verband met het verkrijgen van krediet Op 24 oktober 2023 heeft de raad ingestemd met de grondexploitatie voor het Middengebied fase 1A. Onder andere de middelen voor verwervingen zijn vrijgegeven op basis van de uitgangspunten zoals bepaald in het raadsbesluit ‘Nota van Uitgangspunten en Grondexploitatie Fase 1a Middengebied’ (R23.000084) alsmede de daarmee samenhangende ‘Informatienota risicobeheersing grondexploitatie Middengebied’ (Z23.002080, geheim).

Omdat een deel van de verwerving van het object Middelweg 3 in Moordrecht als te behouden lintbebouwing geen onderdeel uitmaakt van de scope van de grondexploitatie en daarmee de uitgangspunten die door de Raad zijn gesteld is het noodzakelijk om voor een deel van € 1.600.000,00 van Middelweg 3 aan aanvullend krediet beschikbaar te stellen en deze specifieke aankoop aan de Raad voor te leggen. Het eigendom Vijfde Tochtweg 10 zat wel volledig in de verwervingsscope, daarmee kan de verwerving worden gedekt uit de reeds door de raad gevoteerde krediet ten behoeve van verwervingen. 1.4 De Raad verzoekt het college perspectief te bieden aan eigenaren in het plangebied De Raad van de gemeente Zuidplas heeft het college verzocht perspectief te bieden aan eigenaren in het plangebied middels het uitwerken van flankerend beleid en het toepassen van maatwerk. Op dit moment wordt deze opgave ambtelijk uitgewerkt. Het is de verwachting dat in Q4 2025 of Q1 2026 een voorstel voor flankerend beleid ter besluitvorming aan het bestuur wordt voorgelegd. Deze twee voorgestelde aankopen geven een invulling aan het flankerend beleid. Met de aankoop van het eigendom van Middelweg 3 wordt invulling gegeven aan de doelstelling van het flankerend beleid.

Kanttekeningen 1.1 en 2.1 De koopprijs is conform de uitgevoerde taxatie Om de waarde van het aan te kopen object te bepalen zijn in het kader van de onderbouwing van de marktconformiteit een taxatierapport gemaakt. De taxatie van het object Middelweg 3 is op 3 januari 2025 uitgebracht door Van Lanschot, Nannenga & Naus Rentmeesters uit Driebruggen. Op 22 oktober 2024 heeft Van Lanschot, Nannenga & Naus Rentmeesters uit Driebruggen een taxatie uitgebracht van het object Vijfde Tochtweg 10. Op basis de taxatierapporten en tussentijds overleg met de taxateur hebben partijen overeenstemming is bereikt. Inmiddels het rapport definitief uitgebracht met de meest actuele peildatum 01-07-2025. De koopprijs van de objecten is in lijn met de getaxeerde bedragen. 1.2 en 2.2 Naast de koopprijs worden er bijdragen gedaan voor bijkomende schade De koopprijs van de onroerende zaak is gebaseerd op de externe taxatie van Van Lanschot, Nannenga en Naus Rentmeesters. De transacties voorzien in een volledige schadeloosstelling zoals bedoeld in de Onteigeningswet met dien verstande dat er niet wordt uitgegaan van een ‘worse case’ scenario maar van een zekere en geleidelijke overgang naar een nieuwe woning wat een schadebeperkend effect heeft.

Vergoed worden schadeposten als bijvoorbeeld verhuiskosten, kosten wederinrichting, overdrachtsbelasting vervangende woning, bijdrage aankoop duurdere woning en bijdrage deskundigenpagina 3 van 6

onderwerp Instemmen aantrekken krediet ten behoeve twee objecten in gebied Cortelande

registratienummer R25.000062

kosten. Mocht de voorgenomen ontwikkeling van het Middengebied niet geeffectueerd worden dan zijn deze vergoedingen in de bijkomende schade een deficit voor rekening van de gemeente. 1.3 en 2.3 De verwerving valt niet binnen de bij de Informatienota risicobeheersing grondexploitatie gestelde kaders De ‘Informatienota risicobeheersing grondexploitatie Middengebied’ (Z23.002080, geheim) zijn maatregelen opgenomen om grip te houden op middelen. Hierbij zijn uitgangspunten gesteld op basis van het begrip rendabele verwervingen. De verwerving van de woning aan de Middelweg 3 voldoet niet volledig aan de door de raad gestelde kaders omdat de overeengekomen koopprijs en bijdrage in de bijkomende kosten een groter geheel omvat dan de oppervlakte van 2.100 m 2 die onderdeel uitmaakt van de grondexploitatiefase 1A. Daar staat tegenover dat na 24 maanden de juridische levering de woonboerderij op 3.500 m2, die buiten het plangebied ligt weer wordt doorverkocht. Op basis van de inschatting van de externe taxateur en de grondverwerver van de gemeente levert een doorverkoop per heden geen financieel nadeel op. Het ligt in de rede te veronderstellen dat ook een doorverkoop na 24 maanden na eigendomsverkrijging niet tot een financieel nadeel zal leiden. Ook bij de realisatie van Cortelande zal dit naar alle verwachting niet leiden tot een waardevermindering.

De verwerving van de woning aan de Vijfde Tochtweg 10 was wel volledig onderdeel van de scope van verwerving, maar voldoet niet geheel aan de door de raad gestelde in de hierboven genoemde informatienota. De overeengekomen koopprijs en bijdrage in de bijkomende kosten voor het object Vijfde Tochtweg 10 past wel binnen het krediet bedoeld voor verwervingen en kan daarmee hierbinnen worden uitgevoerd. 1.4 en 2.4 Het vooruitlopen op het nog niet vastgestelde flankerend beleid schept een precedent Het positief besluiten op de aankoop van een volledig eigendom, waarbij slechts een deel nodig is voor de ontwikkeling, anticipeert op de wens om perspectief te bieden aan eigenaren in het plangebied. Daar staat tegen over dat de aankopen een precedentwerking kunnen hebben. De financiële verantwoording van de aankoop is valide maar kan tot gevolg hebben dat meer eigenaren in het plangebied een beroep gaan doen op de volledige aankoop van de onroerende zaak in het geval een slechts een gedeelte van de onroerende zaak onderdeel uitmaakt van het plangebied. Beoogd effect Het voor de ontwikkeling van Cortelande de benodigde objecten aan de Middelweg 3 en Vijfde Tochtweg 10 in Moordrecht in eigendom te verkrijgen. Wettelijk kader Beide objecten zijn (deels) aangewezen van de Wet voorkeusrecht gemeenten (Wvg) en valt hierdoor niet binnen de reikwijdte van de wet.

De aankoop geeft de gemeente de gelegenheid bij voorrang de eigendom van de percelen te verwerven. Beleidskader Nota van Uitgangspunten Middengebied Grondexploitatie fase 1A Middengebied Masterplan Middengebied Zuidplaspolder Chw Bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 Financiën Er wordt een krediet gevraagd voor de verwervingen van een gedeelte van het object aan de Middelweg 3 te weten € 1.600.000,00. De verwerving van het object Vijfde Tochtweg 10 wordt gedekt pagina 4 van 6

onderwerp Instemmen aantrekken krediet ten behoeve twee objecten in gebied Cortelande

registratienummer R25.000062

uit het reeds door de raad gevoteerde krediet ten behoeve van verwervingen. In beide gevallen is naast de overeengekomen koopprijzen rekening is gehouden met de bijkomende kosten ‘kosten koper’ en de verrekening van zakelijke lasten. Aanpak De twee koopovereenkomsten worden ondertekent na de besluitvorming tot aankoop door het college en geëffectueerd na: 1. het instemmen van de raad van het daarvoor benodigde aanvullende krediet voor een gedeelte van het object Middelweg 3, 2. het instemmen van de raad met de aankoop van het object Vijfde Tochtweg 10. Na ondertekening van de overeenkomsten door beide partijen zal de notaris zorgdragen dat de gemeente de eigendommen verkrijgt. Inclusie Niet van toepassing. Dit betreft een privaatrechtelijke transactie, te weten de aankoop van gronden en opstallen uit hoofde van de Wet voorkeursrecht gemeenten. De vestiging van Wet voorkeursrecht gemeenten heeft tot gevolg dat de eigenaren en beperkt gerechtigden van de aangewezen gronden, wanneer zij die gronden respectievelijk de beperkte rechten daarop wensen te vervreemden, deze eerst aan de gemeente te koop moeten aanbieden. Inclusie speelt in de aankoop uit hoofde van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten geen rol. Bijlagen 1. Begrotingswijziging (A25.002064)

Met vriendelijke groet, Het college van burgemeester en wethouders,

J.F. Weber, Burgemeester

M. Burgmans gemeentesecretaris

pagina 5 van 6

onderwerp Instemmen aantrekken krediet ten behoeve twee objecten in gebied Cortelande

registratienummer R25.000062

Raadsbesluit

De raad van de gemeente Zuidplas; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 10 juni 2025; gelet op artikel 189 van de gemeentewet; besluit: De raad wordt voorgesteld: 1. in te stemmen met de aankoop van de woonboerderij plaatselijk bekend Middelweg 3 te Moordrecht, met een perceeloppervlakte van 5.600 m², en hierdoor € 1.600.000,00 aanvullend krediet ter beschikking te stellen en de resterende € 300.000,00 te dekken uit het reeds door de raad gevoteerde krediet ten behoeve van verwervingen. 2. in te stemmen met de aankoop van de woning en paardenhouderij plaatselijk bekend Vijfde Tochtweg 10 te Moordrecht, met een perceeloppervlakte van 16.858 m², en dit te dekken uit het reeds door de raad gevoteerde krediet ten behoeve van verwervingen. 3. de begroting als gevolg van het onder beslispunt 1 genomen besluit aan te passen en de bijbehorende begrotingswijziging (A25.002064) vast te stellen.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 07/10/2025

De raad voornoemd, De griffier,

De voorzitter,

M.L. Engelsman

J.F. Weber

pagina 6 van 6