Rv Instemmen aantrekken krediet ten behoeve aankoop woningen Middengebied (gewijzigd) R23.000149

*R23.000149*

Raadsvoorstel

registratienummer

onderwerp Verlenen krediet ten behoeve van aankoop woningen Middengebied (gewijzigd)

R23.000149

portefeuillehouder

behandelend ambtenaar

D.A. de Haas

E. Noordam

datum

bijlagen

Openbaar, besloten of geheim

09-01-2023

n.v.t.

Openbaar

raadsvergadering 23-01-2024 (opiniërend) 13-02-2024 (besluitvormend)

Aan de raad van de gemeente Zuidplas Toelichting op de beslispunten Aan de raad wordt voorgesteld het college een krediet beschikbaar te stellen voor de aankoop van drie woningen. Het betreft de woningen plaatselijk bekend Vijfde Tochtweg 4, 8A en 8B in Moordrecht. De percelen zijn nodig voor de voorgenomen ontwikkeling van het Middengebied en zijn specifiek gelegen in het toekomstige bedrijventerrein Doelwijk II wat onderdeel uitmaakt van fase 1A. Aan de raad wordt krediet gevraagd omdat de aankopen niet vallen binnen de kaders zoals vastgesteld door de raad bij de Grondexploitatie voor fase 1A van het Middengebied. Het beschikbaar stellen van krediet is een bevoegdheid van de raad, een en ander op grond van de Gemeentewet artikel 212. Beslispunten 1. Een krediet ter hoogte van € 2.630.000,- beschikbaar te stellen ten behoeve van de aankoop van de drie woningen plaatselijk bekend Vijfde Tochtweg 4, 8A en 8B te Moordrecht, met een gecombineerde perceeloppervlakte van 3.608 m 2. 2. De financiële effecten van de aankopen verwerken in de Grondexploitatie Middengebied fase 1a en op basis van de eerstvolgende actualisatie verantwoording hiervoor af te leggen aan de raad.

Inhoud van het voorstel Aanleiding In 2021 heeft de raad het voorkeursrecht gemeenten gevestigd op percelen in het Middengebied van de Zuidplaspolder die niet in eigendom zijn bij de gemeente Zuidplas, de Grondbank RZG Zuidplaspolder en/of de provincie Zuid-Holland, en noodzakelijk zijn voor de voorgenomen ontwikkeling op basis van het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder (2021). De eigenaren van drie woningen aan de Vijfde Tochtweg 4, 8A en 8B hebben de percelen, ter gezamenlijke grootte van 3.663 m 2, formeel aan de gemeente aangeboden en er is overeenstemming bereikt inzake de voorgenomen aankoop door de gemeente. Alle drie de woningen zijn gelegen het ontwikkelgebied van het Middengebied en meer specifiek het gedeelte waar het bedrijventerrein Doelwijk II is voorzien. De woningen zullen te zijner tijd worden geamoveerd. De ontwikkeling van het Middengebied vloeit voort uit de bestuurlijke afspraken tussen de gemeente Zuidplas, de provincie Zuid-Holland en de Grondbank RZG Zuidplaspolder en het ruimtelijk kader van het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder (2021). In 2021 heeft het college en opvolgend de raad besloten tot vestigen van het voorkeursrecht zoals bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Er is inmiddels een grondexploitatie vastgesteld voor fase 1A van het Middengebied waarvan ook deze drie percelen deel uitmaken.

Omdat de overeengekomen koopprijzen niet passen binnen de kaders die zijn gesteld door de raad is het noodzakelijk de raad voor deze verwervingen afzonderlijk te pagina 1 van 5

onderwerp Instemmen aantrekken krediet ten behoeve aankoop woningen Middengebied

registratienummer R23.000149

vragen in te stemmen krediet te verlenen. De financiële effecten van een eventueel positief besluit door de raad worden verwerkt in de grondexploitatie Middengebied fase 1A door de aankoop te salderen met het eerder ter beschikking gestelde krediet. Deze mutaties worden inzichtelijk gemaakt bij de eerstvolgende actualisatie. 1.1 Het is wenselijk dat de gemeente het eigendom verkrijgt in het licht van de ontwikkeling van het Middengebied De eigenaren hebben de woningen formeel aangeboden aan de gemeente. Het vestigen van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) is niet vrijblijvend. Het verschaft de gemeente een voorkeurspositie maar in het geval van een voorgenomen vervreemding door de eigena(a)r(en) (die dit kenbaar hebben gemaakt met een formele aanbieding) moet de gemeente een afweging maken daadwerkelijk het betrokken perceel aan te kopen of de eigenaar vrijstelling verlenen voor een verkoop aan derden. In de onderhavige situatie is het wenselijk dat de gemeente het aangeboden perceel in eigendom verkrijgt. De locatie rond de Vijfde Tocht maakt onderdeel uit van fase 1a van het Middengebied. De financiële risico’s zijn tevens beperkt door het amoveren van de woningen pas te realiseren op het moment dat er sprake van een onherroepelijk nieuw bestemmingsplan. 1.2 Er zijn gebruikelijke voorwaarden overeengekomen en er is bodemonderzoek in uitvoering.

Aan de aankopen zijn de gebruikelijke voorwaarden verbonden. De op de aankopen vallende kosten zijn voor rekening van de gemeente. Er is voorts onderzoek in uitvoering naar de kwaliteit van bodemen grondwater door Waders Milieu. In de overeenkomst is het voorbehoud opgenomen (ontbindende voorwaarde) dat uiterlijk bij de juridische overdracht uit het bodemonderzoek moet blijken dat er geen sprake is van een verontreiniging van bodem en grondwater. De gemeente kan afzien van de koop of heronderhandelen in het geval van de kwaliteit van bodem- en/of grondwater onvoldoende is. 1.3 De voorgenomen aankopen passen niet binnen de door de raad gestelde kaders Op 24 oktober 2023 heeft de raad ingestemd met de grondexploitatie voor het Middengebied fase 1A. De middelen voor verwervingen zijn vrijgegeven op basis van de uitgangspunten zoals bepaald in het raadsbesluit ‘Nota van Uitgangspunten en Grondexploitatie Fase 1a Middengebied’ (R23.000084) alsmede de daarmee samenhangende ‘Informatienota risicobeheersing grondexploitatie Middengebied’ (Z23.002080, geheim). Omdat de aankoop van de drie woningen niet passen binnen de uitgangspunten die zijn gesteld, is het noodzakelijk het beschikbaar stellen van krediet voor deze specifieke aankopen aan de Raad voor te leggen.

1.4 De koopprijs is conform de uitgevoerde taxatie Om de waarde van de drie percelen te bepalen zijn in het kader van de onderbouwing van de marktconformiteit twee taxatierapporten gemaakt. De taxatie is van de drie woningen is per peildatum van 1 mei 2023 uitgevoerd door Van Lanschot, Nannenga & Naus Rentmeesters uit Driebruggen. De koopprijs van de woningen zijn gelijk aan de getaxeerde marktwaardes. 1.5 Naast de koopprijs worden er bijdragen gedaan voor bijkomende schade De koopprijs van de onroerende zaak is gebaseerd op de externe taxatie van Van Lanschot, Nannenga en Naus Rentmeesters. De transacties voorzien in een volledige schadeloosstelling zoals bedoeld in de Onteigeningswet met dien verstande dat er niet wordt uitgegaan van een ‘worse case’ scenario maar van een zekere en geleidelijke overgang naar een nieuwe woning wat een schadebeperkend effect heeft. Vergoed worden schadeposten als bijvoorbeeld verhuiskosten, kosten wederinrichting, overdrachtsbelasting vervangende woning, bijdrage aankoop duurdere woning en bijdrage deskundigenkosten. Mocht de ontwikkeling van het Middengebied niet geeffectueerd worden dan zijn deze vergoedingen in de bijkomende schade een deficit voor rekening van de gemeente. pagina 2 van 5

onderwerp Instemmen aantrekken krediet ten behoeve aankoop woningen Middengebied

registratienummer R23.000149

Kanttekeningen 1.3 De aankopen voldoen niet aan de kaders van risicobeheersing zoals gesteld door de raad De ‘Informatienota risicobeheersing grondexploitatie Middengebied’ (Z23.002080, geheim) zijn maatregelen opgenomen om grip te houden op middelen. Hierbij zijn uitgangspunten gesteld op basis van het begrip rendabele verwervingen. De drie verwervingen van de woningen aan de Vijfde Tochtweg 4, 8A en 8B voldoen niet aan de door de raad gestelde kaders omdat: 1. De afwijking van deze drie transacties, ten opzichte van de getaxeerde marktwaarde, gezamenlijk bedraagt 12,26%; 2. De afwijkingen komen voort uit twee aspecten: a. de eigenaar van de woning aan de Vijfde Tochtweg 4 wordt voor de tweede keer geconfronteerd in 12 jaar dat de woning noodzakelijk is voor algemeen belang (eerst de voor de ontwikkeling van de Moordrechtboog en nu het Middengebied). In de woning zijn veel duurzame en bijzondere materialen toegepast die door de eigenaar zijn betaald en kwalitatief wooncomfort geven maar niet tot uitdrukking komen in de waarde van de woning. Om hetzelfde woongenot weer te kunnen bieden is een extra vergoeding noodzakelijk; b. de woningen aan de Vijfde Tochtweg 8A en 8B zijn twee woningen op één erf in een situatie met familiebanden. Dit is historisch zo gegroeid.

Omdat er nu sprake is van een noodzakelijke verplaatsing ligt het niet in de rede dat een object in het buitengebied beschikbaar komt waar dezelfde combinatie mogelijk is zonder excessieve kosten. Om die reden wordt uitgegaan van verplaatsing naar twee afzonderlijke woningen. Beoogd effect Het beschikbaar stellen van een krediet van € 2.630.000,- om de drie woningen aan de Vijfde Tochtweg 4, 8A en 8B in Moordrecht in eigendom te verkrijgen. Wettelijk kader Het perceel is formeel in het kader van de Wet voorkeusrecht gemeenten (Wvg) aan de gemeente te koop aangeboden en valt hierdoor binnen de reikwijdte van de wet. De aankoop geeft de gemeente de gelegenheid bij voorrang de eigendom van de percelen te verwerven. Beleidskader De aankoop van de woningen maakt onderdeel uit van de vastgestelde grondexploitatie Middengebied fase 1a. Doordat het aankoopbedrag niet past binnen de gestelde kaders moet het aantrekken van krediet aan de raad worden voorgelegd. De aankopen zijn geagendeerd bij de Raad voor 20 januari 2024 (opiniërend) en 12 februari 2024 (besluitvormend). Financiën Er wordt een krediet gevraagd voor de verwervingen van de drie woningen aan de Vijfde Tocht van € 2.630.000,00 waarbij naast de overeengekomen koopprijzen rekening is gehouden met de bijkomende kosten ‘kosten koper’ en de verrekening van zakelijke lasten. Communicatie / participatie N.v.t.

pagina 3 van 5

onderwerp Instemmen aantrekken krediet ten behoeve aankoop woningen Middengebied

registratienummer R23.000149

Aanpak De twee koopovereenkomsten worden pas geeffectueerd nadat de gemeenteraad het krediet ter hoogte van € 2.630.000 ter beschikking heeft gesteld. Aangezien de aankopen niet passen binnen de gestelde kaders is er op basis van het raadsbesluit van 24 oktober 2023, R23.000084 geen krediet beschikbaar voor deze aankopen, ondanks dat de aankopen wel binnen het verwervingsbudget van de grondexploitatie zijn voorzien. Om die reden wordt de raad voorgesteld het volledige benodigde krediet ter beschikking te stellen en de financiële effecten van de aankopen te verwerken in de grondexploitatie. Na ondertekening van de overeenkomsten door beide partijen zal de notaris zorgdragen dat de gemeente de eigendommen van de woningen Vijfde Tochtweg 4, 8A en 8B verkrijgt. Inclusie Niet van toepassing. Dit betreft een privaatrechtelijke transactie, te weten de aankoop van gronden en opstallen uit hoofde van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten. De vestiging van Wet Voorkeursrecht Gemeenten heeft tot gevolg dat de eigenaren en beperkt gerechtigden van de aangewezen gronden, wanneer zij die gronden respectievelijk de beperkte rechten daarop wensen te vervreemden, deze eerst aan de gemeente te koop moeten aanbieden. Inclusie speelt in de aankoop uit hoofde van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten geen rol. Bijlagen N.v.t. Met vriendelijke groet, Het college van burgemeester en wethouders,

J.F. Weber, Burgemeester

A.R. de Graaf gemeentesecretaris

pagina 4 van 5

onderwerp Instemmen aantrekken krediet ten behoeve aankoop woningen Middengebied

registratienummer R23.000149

Raadsbesluit De raad van de gemeente Zuidplas; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 9 januari 2024 en 18 januari (wijziging); gelet op artikel 189 van de Gemeentewet; besluit: 1. Een krediet ter hoogte van € 2.630.000,- beschikbaar te stellen ten behoeve van de aankoop van de drie woningen plaatselijk bekend Vijfde Tochtweg 4, 8A en 8B te Moordrecht, met een gecombineerde perceeloppervlakte van 3.608 m 2. 2. De financiële effecten van de aankopen verwerken in de Grondexploitatie Middengebied fase 1a en op basis van de eerstvolgende actualisatie verantwoording hiervoor af te leggen aan de raad. Aldus besloten in de openbare vergadering van 13 februari 2024,

De raad voornoemd, De griffier,

De voorzitter,

M.L. Engelsman

J.F. Weber

pagina 5 van 5