Rv Herontwikkeling schoollocaties Moerkapelle (Rehoboth- en Keijzerschoollocatie) R21.000101

*R21.000101*

Raadsvoorstel

registratienummer

onderwerp Herontwikkeling schoollocaties Moerkapelle (Rehoboth- en Keizerschoollocatie)

R21.000101

portefeuillehouder

behandelend ambtenaar

J. Hordijk

J. de Hoog

datum

bijlagen

Openbaar, besloten of geheim

03-11-2021

2

Openbaar

raadsvergadering 30/11/2021

Aan de raad van de gemeente Zuidplas Toelichting op de beslispunten Dit raadsvoorstel behandelt de voortgang van de herontwikkeling van de schoollocaties in Moerkapelle (Rehoboth- en Keijzerschoollocatie) en legt besluitvorming voor over de programma’s voor beide locaties door de gemeenteraad op 30 november 2021. Daarnaast wordt voorgelegd het uitwerken van de financiële kaders van beide locaties en hiervoor GREXEN ter besluitvorming door de gemeenteraad in kwartaal 1 van 2022 voor te leggen. Daarnaast wordt er verslag gedaan van de doorlopen participatie met de bewoners van Moerkapelle. Beslispunten 1. In te stemmen met het programma van de Keijzerschool van maximaal 7 koopwoningen voor starters. 2. In te stemmen met het programma van de Rehobothschool van 18 sociale- en middeldure huurwoningen; 3. Het laten opstellen van een nader financieel kader voor beide locaties en de GREXEN hiervoor in kwartaal 1 van 2022 voor te leggen ter besluitvorming. Inhoud van het voorstel Aanleiding In 2019 heeft de gemeenteraad aangegeven dat de bewoners van Moerkapelle bij de herontwikkeling van de Rehoboth- en Keijzerschoollocatie nauw moeten worden betrokken. In dit raadsvoorstel wordt hieronder uitgebreid ingegaan op de resultaten van het participatietraject en wordt een woonprogramma voor de beide schoollocaties voorgesteld.

Deze programma’s zijn recentelijk (13 en 27 oktober 2021) via twee digitale bewonersavonden teruggekoppeld aan de inwoners van Moerkapelle. Hierbij is geheel Moerkapelle via een brief uitgenodigd voor beide avonden. Daarnaast heeft de aankondiging in Hart van Holland gestaan. Op beide avonden waren meer dan 60 personen ingelogd. De programma’s zijn hier toegelicht en vragen zijn beantwoord. Participatie: de bewoner centraal Alle bewoners van Moerkapelle zijn in 2019 uitgenodigd om aan te geven wat de voor hen meest gewenste herontwikkeling is van de twee vrijkomende schoollocaties – de Rehoboth- en de Keijzerschoollocatie. De gemeente heeft in 2019 twee plenaire (start) avonden georganiseerd in Dorpshuis Op Moer waarbij op beide avonden ruim 100 personen aanwezig zijn geweest. De eerste avond is met de bewoners geïnventariseerd welke wensen er allemaal aanwezig waren. Op de tweede pagina 1 van 6

onderwerp Herontwikkeling schoollocaties Moerkapelle (Rehoboth- en Keizerschoollocatie)

registratienummer R21.000101

avond in oktober 2019 is vervolgens gestemd over de voorstellen die de gemeente op basis van de wensen van de bewoners heeft gepresenteerd. Daarbij bleek de wens voor het ontwikkelen van betaalbare huur- en/of koopwoningen centraal te staan bij de grote meerderheid van de bewoners. De verslagen van beide avonden zijn als bijlagen bij dit advies gevoegd. Ze zijn opgesteld door Unipartners uit Rotterdam. Dit een organisatie van studenten van de Erasmusuniversiteit. Zij zijn ingehuurd om het participatieproces op de eerste twee plenaire avonden te ondersteunen en vast te leggen. Het college is met de resultaten van deze twee avonden samen met de begeleidingsgroepen van inwoners van Moerkapelle aan de slag gegaan. Er zijn een zestal overleggen per locatie gehouden in de periode daarna waarbij in Op Moer (en later via Zoom vanwege Coronarestricties) werd gesproken over de meest passende uitwerkingen van de resultaten van de plenaire avonden. De begeleidingsgroepen bestaan uit betrokken bewoners uit Moerkapelle die zich voor deze groepen hebben opgegeven. Argumenten 1.1 en 2.1 Met het vaststellen van de programma’s van de beide locaties kan de gewenste ontwikkeling (in totaal 24, maximaal 25 middeldure en bereikbare woningen) in de kern van Moerkapelle worden uitgewerkt.

Na een brede participatie met de bewoners van Moerkapelle is het moment nu aangekomen om de resultaten hiervan door het bestuur te laten vaststellen zodat ze verder uitgewerkt kunnen worden. In kwartaal 1 van 2022 worden de uitgewerkte plannen – inclusief financiële onderbouwing naar de gemeenteraad gestuurd ter vaststelling. 3.1 Met het laten opstellen van een nadere financieel kader en het voorleggen van de GREXEN voor beide projecten kan het project uiteindelijk gerealiseerd worden. De plannen hebben in een eerste raming een negatief plansaldo. Het plansaldo van de Keijzerschool bedraagt 1,5 ton en die van de Rehobothschool 3,5 ton. Er wordt een nadere financiële berekening gemaakt en de bijbehorende GREXEN worden in kwartaal 1 van 2022 voorgelegd aan de gemeenteraad ter besluitvorming. Kanttekeningen 1.1 en 2.1 Door de vaststelling van de programma’s is hierin geen flexibiliteit meer in. De programma’s zijn in een zorgvuldig en intensief participatietraject in nauw overleg met de begeleidingsgroepen en de bewoners tot stand gekomen. Er is een grote behoefte aan dit type woningen. Het gaat om een duurzame wens. 3.1 Het plansaldo is naar verwachting 5 ton negatief. Dit komt ten laste van de voorziening voor dergelijke projecten zoals opgenomen in het PRO 2021.

In het PRO 2021 is een voorziening opgenomen om plannen met een negatief plansaldo op te kunnen vangen en zo mogelijk te maken. De plannen voor de beide locaties hebben een hoog maatschappelijk rendement. Zo zijn ze in brede en intensieve participatie met de bewoners tot stand gekomen, wordt er gebouwd waar een grote behoefte aan is – goedkope woningen – en wordt er aandacht besteed aan klimaatadaptatie en duurzaamheid. Voorgesteld programma Rehobothlocatie Het gaat om maximaal 18 sociale-en middeldure huurwoningen te ontwikkelen in samenwerking met Woonpartners Midden-Holland. Uitgangspunten daarbij zijn: - behouden van het bestaande stratenpatroon omdat daarmee op een efficiënte wijze met de ruimte om kan worden gegaan (met name parkeren); pagina 2 van 6

onderwerp Herontwikkeling schoollocaties Moerkapelle (Rehoboth- en Keizerschoollocatie)

registratienummer R21.000101

- parkeren met in achtneming van de geldende parkeernorm voor huurwoningen; - behouden & versterken van het aanwezige groen waarbij duurzaam groenbeheer het uitgangspunt is; - het bouwvolume zal beperkt blijven tot maximaal 3 bouwlagen of 2 bouwlagen met een kap; - het vormen van een buurtplein (nu schoolplein) waaraan het woongebouw wordt gesitueerd. Dit heeft geleid tot een voorlopige stedenbouwkundige schets waarin de beoogde woningen gevat zijn in een L-vormige opstelling gelegen aan een plein. Voor het parkeren wordt er gebruik gemaakt van de bestaande straten, waarin haaks parkeren wordt toegevoegd en een parkeerkoffertje naast het nieuwe gebouw. Straten worden zo veel mogelijk voorzien van nieuw groen in de vorm van bomen. Ook is een buurtplein voorzien (i.p.v. het schoolplein).

Voorlopige stedenbouwkundige schets Rehobothlocatie

Voorgesteld programma Keijzerschoollocatie Het gaat om maximaal 7 (mogelijk 6) goedkope koopwoningen voor starters met een maximale koopsom van € 225.000,Uitgangspunten daarbij zijn: - behouden van het stratenpatroon; - parkeren met in achtneming van de geldende parkeernorm voor kleine koopwoningen (ca. 80 m2); - behouden & versterken van het aanwezige groen en groene ruimtes, waarbij duurzaam groenbeheer het uitgangspunt is; - beperkte bouwvolumes: maximaal 2 lagen of 1 bouwlaag met een kap en niet uitbreidbaar; - voldoende omgevingskwaliteit in relatie tot het programma, meer programma (extra woning) is alleen mogelijk als dat niet ten koste gaat van woongenot (beukmaat) en kwaliteit van de openbare ruimte. Dit heeft een voorlopige stedenbouwkundige schets opgeleverd waarbij een blokje van 6 woningen is geprojecteerd op de locatie met aan de linkerzijde een brede groenstrook naar de bestaande woningen. Parkeren wordt opgelost in een zogenaamde parkeerkoffer achter de woningen. Het huidige schoolplein wordt verder vergroend en duurzaam beplant met boomsoorten die qua grootte passen in een woonstraat. pagina 3 van 6

onderwerp Herontwikkeling schoollocaties Moerkapelle (Rehoboth- en Keizerschoollocatie)

registratienummer R21.000101

Voorlopige stedenbouwkundige schets Keijzerschoollocatie.

Beoogd effect Het de raad voorleggen een aantal besluiten te nemen teneinde de beide locaties verder te kunnen ontwikkelen in een doorlopend participatietraject met de omwonenden. Het resultaat daarvan is de bouw en oplevering van 18 sociale en goedkope huurwoningen op de Rehobothlocatie en maximaal 7 starterswoningen (koop) op de Keijzerschoollocatie. De gehanteerde participatieformule wordt hierbij doorgezet. Wettelijk kader Wet Ruimtelijke Ordening Beleidskader Participatiekader Parkeerverordening Woonvisie Wonen Zowel het programma voor de Rehobothlocatie als voor de Keijzerschool zijn een directe uitwerking van de Woonvisie. Er is een grote behoefte aan levensloopbestendige woningen. De woningen voor de Rehobothlocatie zijn bedoeld om senioren die dat willen te laten doorstromen uit grondgebonden sociale huurwoningen. Een deel van de woningen krijgt een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Daardoor kunnen ouderen die net teveel verdienen voor een sociale huurwoning ook doorstromen en zo een betaalbare huurwoning achterlaten. Binnen Moerkapelle is grote behoefte aan betaalbare koopwoningen voor startende jongeren en stellen die in het dorp willen blijven wonen en die te veel verdienen voor een sociale huurwoning. Die willen vooral een grondgebonden woning. De beoogde woningen op de Keijzerschool gaan hierin voorzien.

Verkeer en parkeren De te ontwikkelen plannen voldoen aan alle normen uit de parkeerverordening. De verkeerssituatie wordt in het stedenbouwkundig plan nader uitgewerkt. Binnen de contouren van beide ontwikkelingen zal volledig voldaan worden aan de geldende nota parkeernormen. Dat wil zeggen dat alle benodigde parkeerplaatsen binnen de contouren zullen worden aangelegd en dat er geen sprake zal zijn van het afwentelen van parkeerplaatsen op de openbare ruimte via een ontheffing. pagina 4 van 6

onderwerp Herontwikkeling schoollocaties Moerkapelle (Rehoboth- en Keizerschoollocatie)

registratienummer R21.000101

Middelenkader (financiën, ICT, HR) In dit stadium worden er geen aanvullende gelden gevraagd aan de raad. In de volgende projectfase worden beide locaties afzonderlijk uitgewerkt en zal duidelijk worden welke kredieten er noodzakelijk zijn om de programma’s te realiseren. Financiële haalbaarheid De uitwerking van de Rehobothschool locatie en de Keijzerschool locatie is op dit moment in volle gang. De eerste financiële verkenning heeft inmiddels plaatsgevonden op basis van het voorgenomen woningbouwprogramma resulterend uit het participatietraject. Deze financiële verkenning past binnen de weerbaarheidsreservering in de reserve grondexploitaties voor nieuwe grondexploitaties van € 500.000,- zoals in het Perspectief Ruimtelijke Opgaven 2021 is opgenomen. Daarnaast heeft er reeds een risicosessie plaatsgevonden, waarbij geconcludeerd kan worden dat de risico’s relatief laag zijn. De financiële haalbaarheid van beide schoollocaties wordt komende tijd nader uitgewerkt op basis van het nog af te ronden stedenbouwkundig plan. Naar verwachting zullen eind Q1 2022 de grondexploitaties ter besluitvorming worden voorgelegd aan de gemeenteraad. Andere betrokken clusters Cluster Beleid, Cluster Sociale Zaken (in de beginfase van het project) Communicatie/ participatie De gemeente Zuidplas betrekt graag haar bewoners bij ingrijpende (ruimtelijke) ontwikkelingen.

Al vanaf het begin van deze beide projecten is met de raad afgesproken dat hier bij dit project extra aandacht zou worden besteed. Bij dit project is bijzondere aandacht besteed aan het participatietraject. Zie hiervoor de alinea eerder in dit stuk dat daar specifiek op in gaat. De intensieve participatie met de bewoners wordt bij dit project voortgezet tot de oplevering van de programma’s. Aanpak De herontwikkeling van de beide schoollocaties vindt via een projectmatige werkwijze plaats. De plannen worden in intensieve participatie met de bewoners van Moerkapelle ontwikkeld. Bijlagen - A21.001975 - A21.001976

Herontwikkeling schoollocatie Moerkapelle, participatie avond rapport okt'19. Herontwikkeling schoollocaties Moerkapelle, participatierapport informatieavond juni 2019.

Met vriendelijke groet, Het college van burgemeester en wethouders,

J.F. Weber, Burgemeester

R.C.L. Heijdra gemeentesecretaris

pagina 5 van 6

onderwerp Herontwikkeling schoollocaties Moerkapelle (Rehoboth- en Keizerschoollocatie)

registratienummer R21.000101

Raadsbesluit

De raad van de gemeente Zuidplas; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 3 november 2021; besluit: 1. In te stemmen met het programma van de Keijzerschool van maximaal 7 koopwoningen voor starters; 2. In te stemmen met het programma van de Rehobothschool van 9 sociale huurwoningen en 9 woningen in de goedkope huurcategorie; 3. Het laten opstellen van een nader financieel kader voor beide locaties en de GREXEN hiervoor in kwartaal 1 van 2022 voor te leggen ter besluitvorming.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 30 november 2021.

De raad voornoemd, De griffier,

De voorzitter,

P. van Vugt

J.F. Weber

pagina 6 van 6