Rv Herijkte NvU, Grondexploitatie Fase 1a & Casco Fase 1a Middengebied R25.000080

*R25.000080*

Raadsvoorstel

registratienummer

onderwerp Herijkte Nota van Uitgangspunten Middengebied, Financieel Kader, Grondexploitatie

R25.000080

Fase 1a & Casco Fase 1a Cortelande en vangnetregeling Cortelande portefeuillehouder

behandelend ambtenaar

J.W. Schuurman & D.A. De Haas

M. van Lente

datum

bijlagen

Openbaar, besloten of geheim

28 oktober 2025

12, waarvan 2 geheime bijlagen

Openbaar

raadsvergadering 10/12/2025

Aan de raad van de gemeente Zuidplas Toelichting op de beslispunten De woningbouwopgave in Nederland is groot. Het is daarom van groot belang dat we stappen zetten richting realisatie van 8.000 woningen in Cortelande. Sinds de vaststelling van de Nota van Uitgangspunten voor het Middengebied in oktober 2023 is er hard gewerkt aan de uitwerking van de plannen voor Cortelande en bedrijventerrein Doelwijk II. De besluitvorming door de gemeenteraad over het bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 en de beroepen die tegen het bestemmingsplan zijn ingediend hebben impact gehad op de ruimtelijke uitwerking van de eerste fase van Cortelande en Cortelande als geheel. De gemeente heeft hiervoor haar eigen huiswerk gedaan, voordat er contractuele afspraken gemaakt kunnen gaan worden met derden. Waar in de achterliggende periode de focus lag op fase 1A van Cortelande, is in het afgelopen jaar het perspectief van de ontwikkeling weer teruggekeerd naar de totale opgave van het Masterplan uit 2021, namelijk het dorp Cortelande met woningen en voorzieningen, de bedrijventerreinen, de groenstructuren en het energielandschap. Dit is mogelijk gemaakt door het doorlopen van het traject onder leiding van Wim Kuijken, die in opdracht van demissionair minister Keijzer heeft gezocht naar oplossingen voor de gerezen problemen op het gebied van water en mobiliteit en de financiële haalbaarheid.

Voor u ligt het ruimtelijke, beleidsmatige en financiële resultaat daarvan: de herijkte Nota van Uitgangspunten voor de integrale gebiedsontwikkeling Middengebied, de stedenbouwkundige casco’s voor Fase 1A van Cortelande en geheel Doelwijk II, het Financieel Kader voor de gehele opgave en daarbinnen het voorstel voor de nieuwe grondexploitatie voor Fase 1A. Met dit nieuwe Financiële Kader en de nieuwe grondexploitatie wordt invulling gegeven aan het besluit van de raad om het college op te dragen aanvullende risicobeheersingsmaatregelen te nemen. Daarnaast maken de principes van de vangnetregeling onderdeel uit van dit voorstel. Met het openen van de grondexploitatie (met twee voorbehouden) is er sprake van go moment. Dit gaat ook wat betekenen voor de bestaande inwoners in het gebied. Daarom heeft het college de vangnetregeling in dit voorstel opgenomen. Het gehele pakket gaat om een nadere concretisering en aanscherping van de visie en de doelstellingen uit het Masterplan en de financiële vertaling daarvan voor het geheel en Fase 1A van de ontwikkeling. Het college is zich bewust van het feit dat wat nu voorligt met dit raadsvoorstel een grote complexiteit kent. Er is sprake van samenhang tussen beleidskaders, ruimtelijke uitwerking en financiële vertaling in een omgeving waarbij de gemeente mede afhankelijk is van en samenwerkt met andere overheden pagina 1 van 16

onderwerp Herijkte Nota van Uitgangspunten, Grondexploitatie Fase 1a & Casco Fase 1a Middengebied

registratienummer R25.000080

van buurgemeenten tot ministeries - grondeigenaren, marktpartijen en andere betrokken partijen. Deze complexiteit vraagt veel van leden van de raad om alles goed te kunnen doorgronden. Maar het raadsbesluit dat het college voorstelt om te nemen is een belangrijke, majeure stap om te komen tot ontwikkeling en realisatie van de broodnodige woningen. En daar gaat het om. Door middel van de vaststelling van zowel deze herijkte Nota van Uitgangspunten, de stedenbouwkundige casco’s, het Financieel Kader en het voorstel voor de Grondexploitatie Fase 1A wordt gevraagd het college de opdracht te geven om binnen deze kaders de ontwikkeling van het Middengebied verder vorm te geven.

In de komende periode richt deze opdracht zich op: - Het opstellen van andere planproducten – waaronder stedenbouwkundige, beeldregie en civieltechnische uitwerkingen – voor de ontwikkeling van Fase 1A; - Het maken van afspraken met marktpartijen, woningcorporaties, maatschappelijke partners, medeoverheden, huidige bewoners en grondeigenaren, en andere belanghebbenden en belangstellenden voor de ontwikkeling van woningbouw, maatschappelijke en commerciële voorzieningen, bos, energielandschap, bedrijventerreinen en infrastructuur in fase 1a; - Het continueren van participatie over de integrale gebiedsontwikkeling, waaronder – maar niet beperkt tot – de op te stellen planproducten voor Fase 1A; - Het organiseren van kennis en middelen ten behoeve van uitvoer van de ambities voor de integrale gebiedsontwikkeling; - Het voorbereiden van de ontwikkeling van de volgende fases van de integrale gebiedsontwikkeling. Beslispunten 1. Het vaststellen van de wijzigingen uit de herijkte Nota van Uitgangspunten Middengebied (Z25.002886) voor de integrale (plan)ontwikkeling van het Middengebied en daarmee: a. Het vaststellen van de gewijzigde uitgangspunten als kaderstellende principes, waarvoor het college van B&W een resultaatverplichting aangaat; b. Het vaststellen van de gewijzigde ambities als richtinggevende principes, waarvoor het college een inspanningsverplichting aangaat; 2.

Het Stedenbouwkundig casco Kreekrugdorp Cortelande Fase 1A (Z25.002851), zoals opgenomen in hoofdstuk 3 (pagina 30), vast te stellen als kader voor het woningbouwgebied in Fase 1A van Cortelande, waarbij de (principe-)structuren als uitgangspunt voor de verdere planuitwerking worden gehanteerd. 3. Het Stedenbouwkundig VO cascokaart en beeldregieplan Doelwijk II (Z25.002852) vast te stellen als inrichtingsprincipe voor de hoofdstructuren en de bouwkavels in Doelwijk II en als richtlijn voor de beeldkwaliteit van de bouwkavels en de openbare ruimte in Doelwijk II, als onderdeel van Fase 1A van Cortelande. 4. Het Financieel Kader Cortelande 2025 (Z25.003053, geheim) als kader voor te openen grondexploitaties vast te stellen. 5. De Grondexploitatie Cortelande fase 1A (Z25.003056, geheim) vast te stellen en daarmee: a. De begrenzing van de Grondexploitatie Cortelande Fase 1A vast te stellen als integrale ontwikkeling zoals in dit voorstel weergegeven met daarin de deelgebieden Kreekrugdorp, Energielandschap, de noordelijke hoofdontsluiting, Bos/buitenplaats en Doelwijk II; b. Vast te stellen dat de grondexploitatie een looptijd kent tot en met 2040. c. Het opnemen van het totale voorbereidingskrediet voor de ontwikkeling van Cortelande in de Grondexploitatie Cortelande fase 1A; d.

Het inzetten van € 2.931.462,- uit de Risicoreservering Middengebied (in de reserve grondexploitaties) ter dekking van het tekort op de Grondexploitatie Cortelande fase 1A; pagina 2 van 16

onderwerp Herijkte Nota van Uitgangspunten, Grondexploitatie Fase 1a & Casco Fase 1a Middengebied

registratienummer R25.000080

e. Het behouden van het resterende bedrag ad € 11.281.963,- voor de risicoreservering Middengebied in de Reserve Grondexploitaties; f. De begrotingswijziging Grondexploitatie Fase 1A vast te stellen (A25.003905 en A25.003907) g. De plankosten en budgetten voor verwervingen van particulieren (niet zijnde de Grondbank, provincie Zuid-Holland en bedrijven), de aanlegkosten van de kruising N219 Cortelande-Knibbelweg Oost (deel grondexploitatie) en de verleggingskosten van de gasleiding van de Gasunie in jaarschijf 2026 van Fase 1A vrij te geven. h. De overige kosten in de grondexploitatie vrij te geven onder voorbehoud van het verkrijgen van een subsidiebeschikking voor de aangevraagde middelen in het kader van de regeling Tijdelijke subsidie specifieke uitkering gebiedsbudget (“gebiedsbudget”). i. Bij het vooruitontvangen van subsidies, waaronder de Woningbouwimpuls, het gebiedsbudget en WoKT 2.0, conform de notitie “Verantwoording SPUK WBI" van de commissie BBV de positieve rente-effecten hiervan ten gunste te laten komen aan de grondexploitatie fase 1A. j. In te stemmen met het voteren van een investeringskrediet van € 1,95 miljoen voor de aanleg van een kruising met verkeersregelinstallatie (VRI) op de N219, ten behoeve van de ontsluiting van de ontwikkelingen Cortelande en Knibbelweg-Oost, conform bijgevoegde begrotingswijziging (A25.003975).

De bijbehorende kapitaallasten worden gedekt door een onttrekking aan de bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO (via de kapitaallastenreserve). 6. Het college van B&W op te dragen om tenminste jaarlijks verantwoording af te leggen over de uitvoering/invulling van de Nota van Uitgangspunten en de financiële stand van de Grondexploitatie Cortelande fase 1A en zo nodig herijkingsvoorstellen voor het leggen aan de gemeenteraad. 7. De principes voor een vangnetregeling Cortelande (Z25.003041) vast te stellen, en het college van B&W opdracht te geven om deze uit te werken tot definitieve vangnetregeling. a. De vangnetregeling Cortelande ook als basis te gebruiken om op andere locaties in de gemeente in te zetten waar sprake is van een ontwikkeling die door de aard of omvang mogelijk verstorend werkt voor de lokale woningmarkt. b. De financiële effecten van de vangnetregeling te verwerken in de programmabegroting met bijgevoegde begrotingswijziging (A25.003906 en A25.003908). c. Een revolverend krediet ter beschikking te stellen van € 4,5 mln. voor het uitvoeren van aankopen in het kader van de vangnetregeling. 8. Het college van B&W opdracht te geven om de voorbereiding voor de uitvoering van de ontwikkeling van Cortelande voort te zetten en tot uitvoering over te gaan nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is en de gemeenteraad periodiek te informeren over de voortgang.

Inhoud van het voorstel • Aanleiding Leeswijzer Voor u ligt het voorstel over de planuitwerking van Cortelande en Doelwijk II, de bijbehorende grondexploitatie en de herijkte Nota van Uitgangspunten Middengebied. Dit raadsvoorstel begint met een toelichting op het proces hiernaartoe. De toelichting is als volgt opgebouwd: pagina 3 van 16

onderwerp Herijkte Nota van Uitgangspunten, Grondexploitatie Fase 1a & Casco Fase 1a Middengebied

-

registratienummer R25.000080

Voorgeschiedenis sinds oktober 2023 Samenhang met de bestemmingsplannen voor het Middengebied Zuidplaspolder 1 en 2 Samenhang met het traject Wim Kuijken Samenhang met de vangnetregeling. Betrokkenheid gemeenteraad Participatie Voorstel herijkte NvU en stedenbouwkundige casco’s, Financieel Kader Cortelande en grondexploitatie Fase 1A Maatschappelijke en economische effecten Cortelande Notitie effecten Cortelande voor de gemeentebegroting Vangnetregeling Cortelande.

Ter ondersteuning van de besluitvorming, worden verschillende bijlagen meegestuurd. Het college heeft, op grond van artikel 87 van de Gemeentewet, geheimhouding opgelegd op de financiële bijlagen. Deze documenten bevatten namelijk informatie over de financiële positie van de gemeente inzake de ontwikkeling van Cortelande: Toelichting grondexploitatie Cortelande Fase 1a (Z25.003056, geheim) bevat informatie ten aanzien van de financiële en onderhandelingspositie van de gemeente, die relevant is voor toekomstige ontwikkelafspraken en dergelijke; Toelichting Financieel Kader Cortelande (Z25.003053, geheim): bevat informatie ten aanzien van de financiële en onderhandelingspositie van de gemeente, die relevant is voor toekomstige ontwikkelafspraken en dergelijke. Indien deze informatie openbaar wordt gemaakt, kan dit de (onderhandelings)positie van de gemeente ten opzichte van externe partijen benadelen, hetgeen financieel nadelig kan zijn voor de gemeente. Het belang van openbaarheid weegt derhalve niet op tegen de economische of financiële belangen van de gemeente (artikel 5.1. lid 2 sub b van de Wet open overheid (Woo)).

De geheimhouding duurt voort tot of vervalt per het moment dat door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatie(s) voor de ontwikkeling van het Middengebied worden beëindigd en er geen nieuwe grondexploitatie meer wordt geopend en daarmee de actieve ontwikkeling van het Middengebied door de gemeente is afgerond of beëindigd. 1. Korte voorgeschiedenis sinds oktober 2023 In oktober 2023 heeft uw raad een besluit genomen over de Nota van Uitgangspunten (NvU) en de Grondexploitatie Fase 1A van Cortelande (toen nog Vijfde Dorp) (R23.000084). De NvU is geamendeerd vastgesteld. Hierin zijn inhoudelijke uitgangspunten en ambities opgenomen voor de ontwikkeling van het Middengebied. Bij de uitgangspunten is sprake van een resultaatsverplichting van het college, bij de ambities een inspanningsverplichting. Over de grondexploitatie heeft uw raad toen besloten om alleen plankosten en verwervingskosten vrij te geven en de overige posten van de grondexploitatie te bevriezen. Voorts heeft uw raad het college opgedragen om aanvullende risicobeheersingsmaatregelen te nemen in het kader van financiële wendbaarheid en weerbaarheid van de ontwikkeling. De verwachting was dat aan het einde van 2024 een go besluit zou kunnen worden genomen indien de risicobeheersingsmaatregelen voldoende resultaat zouden opleveren.

Door de ingestelde beroepen tegen het bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 en de samenhang met het traject Wim Kuijken heeft het go besluit vertraging opgelopen. Eind 2024 heeft uw raad een aanvullend voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld voor de pagina 4 van 16

onderwerp Herijkte Nota van Uitgangspunten, Grondexploitatie Fase 1a & Casco Fase 1a Middengebied

registratienummer R25.000080

planontwikkeling. Tevens heeft uw raad in de tussenliggende periode besloten over te gaan tot enkele aanvullende verwervingen in het Middengebied 2. Samenhang met bestemmingsplannen In mei 2024 heeft uw raad het bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 vastgesteld (R24.00011). Dit heeft geleid tot een aantal amendementen die van belang zijn geweest voor de stedenbouwkundige uitwerking. Zo is onder meer de gemiddelde parkeereis toegenomen van 1,1 per woning naar 1,3 per woning voor de eerste fase. Ook heeft de gemeenteraad bepaald dat er geen appartementencomplexen met meer dan 3 bouwlagen kunnen worden gerealiseerd direct achter de bestaande linten en dat er op een aantal plekken langs de 4e Tochtzone appartementencomplexen tot 8 bouwlagen kunnen worden gerealiseerd. Deze besluiten zijn uitgangspunt geweest voor de bij de raadsvoorstel behorende stedenbouwkundige casco’s, de herijkte NvU en de grondexploitatie voor Fase 1A. Voorts heeft uw raad het bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2 vastgesteld in februari 2025 (R24.00088). Hiermee is rekening gehouden bij de herijking van de NvU. Voor de stedenbouwkundige casco’s en grondexploitatie van Cortelande Fase 1A heeft dit bestemmingsplan geen gevolgen gehad. 3.

Samenhang met het traject Wim Kuijken Begin 2025 is Wim Kuijken als onafhankelijk adviseur van minister Keijzer (VRO) gestart met een watertafel en een mobiliteitstafel teneinde de minister in het najaar te adviseren over de gerezen problematiek rond Cortelande. Het gaat daarbij om de beroepen van Rijkswaterstaat en Hoogheemraadschap van Schieland en Krimpenerwaard alsmede de financiële uitvoerbaarheid van de gebiedsontwikkeling. Uw raad is hierover middels de raadsinformatienota Z25.000414 door het college geïnformeerd. Voor zover van toepassing zijn de uitkomsten van de beide tafels verwerkt in de stedenbouwkundige casco’s, de herijkte NvU en de grondexploitatie Cortelande Fase 1A. Met name de watertafel is voor de gebiedsontwikkeling relevant. Na afronding van de watertafel zal het waterhuishoudingsplan door het college en het dagelijks bestuur van het Hoogheemraadschap worden vastgesteld. De gemeenteraad zal hierover nader worden geïnformeerd. In de voorliggende stukken met betrekking tot het Financieel Kader en de grondexploitatie Fase 1A is het uitgangspunt dat de aangevraagde subsidie door de gemeente op basis van de Tijdelijke regeling specifieke uitkering gebiedsbudget wordt gehonoreerd. Dit is op dit moment nog niet zeker, waardoor beslispunt 5g en 5h met het voorbehoud van een subsidiebeschikking is geformuleerd.

Het bestuurlijk overleg op 16 oktober 2025 met de ministers van VRO en I&W is echter positief verlopen. Het college heeft daarom goede hoop dat de subsidie daadwerkelijk wordt verstrekt. 4. Betrokkenheid gemeenteraad Middels periodieke voortgangsrapportages is uw raad door het college geïnformeerd over de voortgang van alle werkzaamheden aangaande het Middengebied. Daarnaast heeft de gemeenteraad in oktober 2024 besloten de werkgroep Strategie Middengebied in te stellen (R24.000097). Deze werkgroep is sindsdien vijf keer bij elkaar gekomen. De werkgroep is onder geheimhouding geïnformeerd over belangrijke ontwikkelingen, de voortgang en de besluitvormingsstrategie over Cortelande. 5. Participatie Het college heeft een Omgevingsmanagement-, Participatie- en Communicatieplan voor de ontwikkeling van het Middengebied vastgesteld en de gemeenteraad daarover geïnformeerd. De participatie over de NvU en het stedenbouwkundig casco en de ontwikkeling van Doelwijk II is reeds gestart voor de NvU in oktober 2023 werd vastgesteld. Over de nieuwe stedenbouwkundige casco’s is op 10 september 2025 een informatieavond georganiseerd als afronding van het participatieproces over pagina 5 van 16

onderwerp Herijkte Nota van Uitgangspunten, Grondexploitatie Fase 1a & Casco Fase 1a Middengebied

registratienummer R25.000080

de ruimtelijke uitwerking van fase 1A van Cortelande en Doelwijk II. Deze avond is druk bezocht en positief verlopen. Daarnaast zijn de betrokken woningcorporaties en marktpartijen met grondposities in Cortelande rond de zomer in de gelegenheid gesteld om te reageren op het concept stedenbouwkundig casco. De reacties hebben vooral betrekking op de volgende fase, wanneer stedenbouwkundige plannen voor buurten worden gemaakt. Ook het Hoogheemraadschap heeft kennis kunnen nemen van de stedenbouwkundige uitwerking. De cascokaarten zijn niet strijdig met de uitkomsten van de watertafel. 6. Voorstel herijkte NvU en stedenbouwkundige casco’s Het college stelt voor de wijzigingen in de herijkte NvU en de cascokaarten voor het Kreekrukdorp fase 1A en Doelwijk II vast te stellen. De financiële vertaling hiervan is verwerkt in de grondexploitatie fase 1A (zie punt 8). Herijkte Nota van Uitgangspunten Middengebied De Nota van Uitgangspunten (NvU) dateert van oktober 2023. Nadien heeft uw raad het bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 vastgesteld inclusief een aantal amendementen. Voor zover deze relevant zijn voor de NvU zijn deze verwerkt in de herijkte versie. Daarnaast hebben nieuwe ontwikkelingen zich voorgedaan die leiden tot aanpassing van uitgangspunten of ambities. Een voorbeeld daarvan is de gehouden watertafel in het kader van het traject Wim Kuijken.

De uitkomsten van de watertafel zijn verwerkt in de herijkte NvU. Tot slot is de NvU herijkt als het gaat om nieuw, door de gemeenteraad vastgesteld beleid. Zoals bijvoorbeeld de Visie maatschappelijke voorzieningen 2025-2040 en het beleidsplan riolering 2025-2030. Voor de duidelijkheid heeft het college naast een schone versie van de herijkte NvU ook een versie met alle wijzigingen die zijn doorgevoerd beschikbaar gesteld. De bijlagen van de NvU zijn ongewijzigd. Stedenbouwkundige casco’s Kreekrugdorp Fase 1A en Doelwijk II Op basis van de besluiten over de NvU in 2023 en het bestemmingsplan in 2024 is gewerkt aan een actualisatie en uitwerking van de stedenbouwkundige casco’s van het Kreekrugdorp en Doelwijk II. Voor wat betreft het Kreekrugdorp was dit een intensief proces van tekenen, rekenen en (civieltechnische) uitvoerbaarheid met alle relevante inhoudelijke disciplines. We benoemen enkele relevante onderdelen van het Kreekrugdorp: De woningen zijn door marktontwikkelingen gemiddeld kleiner geworden dan enkele jaren geleden. Dat heeft geleid tot een verhoging van het aantal woningen tot circa 2.550 in Fase 1A, waarvan 30% sociale huur, 7% betaalbare koop en middeldure huur en 23% koopwoningen onder de NHG-grens. Uit de proefverkavelingen blijkt dat dit ruimtelijk gezien goed inpasbaar is en voldoende mogelijkheden voor dorpse variatie biedt.

Daarbij wordt ervan uitgegaan dat er substantieel ruimte is voor de bijzonder woonvormen naast projectmatige bouw. Rondom het centrum is een carré in het casco opgenomen. Het programma in het centrum bestaat uit maatschappelijke en commerciële voorzieningen en een flink deel gestapelde woningen. Het is daarbij belangrijk dat er sprake is van een gezonde mix van goedkope en duurdere appartementen. De invulling van het centrum is een verkenning van het “eindplaatje”, dat wil zeggen dat alle functies zijn ingetekend uitgaande van een volledig dorp met 8.000 woningen. Een deel van de bouwvelden zal gedurende lange tijd nog niet de definitieve invulling krijgen. Hierdoor bestaat ruimte voor tijdelijke functies. pagina 6 van 16

onderwerp Herijkte Nota van Uitgangspunten, Grondexploitatie Fase 1a & Casco Fase 1a Middengebied

registratienummer R25.000080

Het beoogde dorpsplein is de toekomstige huiskamer van Cortelande waar ontmoeten wordt gefaciliteerd. Door de toegenomen gemiddelde parkeereis is het parkeren nu voorzien in achterhoven, waardoor de auto op de openbare straat in de buurten te gast is. Hierdoor is de afstand tussen de woningen en de geparkeerde auto beperkt. Er is rekening gehouden in de maatvoering van de profielen van het openbaar gebied dat er ondergrondse infrastructuur wordt aangelegd ten behoeve van warmte/koude in de woningen en voorzieningen. Om flexibiliteit te behouden in de uitwerkingen stelt het college voor om de cascokaart met de toelichting op pagina 30 vast te stellen op basis waarvan in samenspraak met marktpartijen, woningcorporaties en particuliere initiatiefnemers buurten zullen worden uitgewerkt. Een van de vervolgstappen is verder het beeldregieplan voor Cortelande, waarmee binnenkort een begin zal worden gemaakt. Het concept beeldregieplan wordt in de volgende raadsperiode aan de gemeenteraad voorgelegd. -

Ook voor Doelwijk II geldt dat de plannen zijn gemaakt door samenwerking van alle relevante disciplines in een proces van rekenen en tekenen. De stedenbouwkundige uitwerking van het bedrijventerrein Doelwijk II gaat uit van een werklandschap, waarin de kreekrug een belangrijk dragend element is. Dit is een nieuw aspect, dat de voorkeur krijgt boven een zogeheten bosmantel rondom het bedrijventerrein. Langs de Zuidelijke Dwarsweg kunnen kleinere bedrijven worden gesitueerd, er is en in beperkte mate ruimte voor logistieke bedrijven en aan de andere kant van de N457 voor bedrijven in de hogere milieu categorieën. Principes voor beeldkwaliteit voor de te vestigen bedrijven in Doelwijk II zijn ook opgenomen in de uitwerking. Hier geldt dat eventuele gewenste afwijkingen worden meegenomen in een aparte BOPA die wordt voorgelegd aan de raad, zoals het kreekruglandschap in plaats van de bosmantel. 7. Financieel Kader Cortelande en grondexploitatie Cortelande Fase 1A In 2022 is het Financieel Kader voor de laatste keer door uw raad vastgesteld. In oktober 2023 (R.23.00084) is geen Financieel Kader vastgesteld bij de NvU en de grondexploitatie voor fase 1A. De argumentatie hiervoor was als volgt: In de eerste helft van dit jaar (2023) is de gemeenteraad meegenomen in de overwegingen waarom er geen grondexploitatie voor de integrale ontwikkeling kon worden vastgesteld.

Dit laat zich samenvatten door enerzijds de kaders die wet- en regelgeving (BBV) stelt aan een grondexploitatie en anderzijds de gewijzigde marktomstandigheden (stijgende rente en bouwkosten). Op dat moment is doorgeschakeld van een integrale grondexploitatie naar de voorliggende Fase 1a. Omdat het uitgangspunt de integrale ontwikkeling van het Middengebied is, zal bij de eerstvolgende actualisatie van de grondexploitatie de financiële samenhang tussen Fase 1a en de integrale ontwikkeling inclusief de ontwikkelstrategie en verdere fasering worden uitgewerkt. Gegeven de positieve uitkomsten van het bestuurlijk overleg over het eindadvies van Wim Kuijken stelt het college voor om nu weer terug te keren naar het uitgangspunt van de integrale ontwikkeling van het Middengebied (Cortelande). Het Financieel Kader sluit met een tekort van circa € 12 miljoen op netto contante waarde. Gelet op de schaal en looptijd van de totale ontwikkeling van Cortelande inclusief bedrijventerreinen, bos en energielandschap vindt het college het tekort op dit moment aanvaardbaar en met voldoende mogelijkheden voor bijsturing. Voor de toelichting op het Financieel Kader wordt verwezen naar de pagina 7 van 16

onderwerp Herijkte Nota van Uitgangspunten, Grondexploitatie Fase 1a & Casco Fase 1a Middengebied

registratienummer R25.000080

geheime bijlage. Met dit Financieel Kader meent het college invulling te hebben gegeven aan de opdracht van uw raad bij de besluitvorming over de grondexploitatie in 2023 om aanvullende risicobeheersingsmaatregelen te nemen in het kader van financiële wendbaarheid en weerbaarheid zoals verwoord in Informatienota risicobeheersing grondexploitatie Middengebied (Z23.002080, geheim). Het college stelt daarom voor het Financieel Kader vast te stellen. Met de vaststelling van het Financieel Kader herijkt de gemeente haar focus op de integrale ontwikkeling van Cortelande. Er wordt gefaseerd ontwikkeld, te beginnen met fase 1A, maar de gemeente zet in op de integrale ontwikkeling. De grondexploitatie voor Fase 1a sluit met een financieel tekort van circa € 13,1 miljoen op netto contante waarde. In overleg met de accountant mag bij het treffen van een verliesvoorziening rekening worden gehouden met de te ontvangen subsidie gebiedsbudget voor zover dit toe te rekenen is aan maatregelen in fase 1A. Dit houdt in dat een verliesvoorziening moet worden getroffen van circa € 2,9 miljoen zoals opgenomen in beslispunt 5d. De in de reserve Grondexploitaties gereserveerde middelen voor het Middengebied zijn voldoende om de verliesvoorziening en het risicoprofiel van de grondexploitatie te dekken.

Zoals aangegeven beslaat de grondexploitatie slechts een deel van de totale opgave van het Middengebied/Cortelande. Het financieel tekort wijkt af van het uitgangspunt bij het Masterplan dat er sprake moet zijn van tenminste een financieel budgettair neutraal resultaat. Gelet op het eindadvies van Wim Kuijken en omdat de ontwikkeling van het Middengebied een opgave is die zeker 20-25 jaar zal lopen vindt het college het belangrijk om de beoogde start te maken met de ontwikkeling van Cortelande. Dit gezien de grote behoefte aan woningbouw op korte termijn. Daarom stelt het college voor deze grondexploitatie vast te stellen. Voor de nadere onderbouwing van dit voorstel wordt verwezen naar de geheime bijlagen. Met vaststelling van de grondexploitatie geeft de gemeenteraad (met inachtneming van de voorbehouden in de beslispunten) het mandaat aan het college om de grondexploitatie uit te voeren binnen de daarin opgenomen budgettaire kaders. Het college is aan zet om binnen de kaders van de grondexploitatie te blijven en daarover verantwoording af te leggen aan de gemeenteraad. Na vaststelling zal de grondexploitatie ten minste jaarlijks geactualiseerd worden, waarbij de gemeenteraad bevoegd is en in staat wordt gesteld om bij te sturen op de financiële vertaling van de uitgangspunten.

Sturing op de inhoudelijke uitgangspunten gebeurt door de gemeenteraad in de regel via periodieke herijkingen van de Nota van Uitgangspunten. De accountant toetst jaarlijks de geactualiseerde grondexploitatie en zal daarover in het accountantsverslag de gemeenteraad informeren. Ook zullen gelet op de schaal en impact van de grondexploitatie regelmatig auditcommissies worden ingezet om het gesprek met de accountant en zijn rol als adviseur van de gemeenteraad te waarborgen. De accountant is in de voorbereiding van het raadsvoorstel betrokken geweest om specifieke onderdelen af te stemmen, zodanig dat een technisch verantwoord financieel voorstel geformuleerd kon worden. 8. Maatschappelijke en economische effecten Cortelande Ter ondersteuning van het voorstel om het Financieel Kader voor Cortelande vast te stellen heeft het college een quick scan laten uitvoeren naar de maatschappelijke en economische effecten van de gebiedsontwikkeling Cortelande. De hoofdconclusie luidt: “Cortelande zorgt voor meer banen, meer woningen, een sterkere economie en een betere leefomgeving in Zuidplas. De gemeente profiteert hiervan, zowel maatschappelijk als financieel. De gebiedsontwikkeling draagt bij aan het oplossen van de woningnood en het realiseren van klimaatdoelen, en maakt Zuidplas nog aantrekkelijker om te wonen en te werken.

Wel vraagt de toenemende verkeersdrukte aandacht.” De effecten hebben betrekking op werkgelegenheidsgroei en kwalitatieve groei op een aantal brede welvaart aspecten (leefomgeving). De effecten gezamenlijk zijn voorts in geld uitgedrukt. Over een pagina 8 van 16

onderwerp Herijkte Nota van Uitgangspunten, Grondexploitatie Fase 1a & Casco Fase 1a Middengebied

registratienummer R25.000080

periode van 50 jaar na realisatie bedraagt de netto contante waarde van de maatschappelijke en economische effecten €13,5 tot €16,3 miljard. Het grootste deel van deze baten komt lokaal en regionaal terecht. 9. Effecten Cortelande voor de gemeentebegroting De notitie Effecten Cortelande voor de gemeentebegroting schetst een globale berekening van de financiële effecten van de ontwikkeling van Cortelande voor de gemeentebegroting van Zuidplas. Hieruit blijkt dat Fase 1A van de grondexploitatie geen onbeheersbare structurele lasten veroorzaakt en zelfs tijdelijke ruimte biedt om de vermogenspositie van de gemeente Zuidplas te versterken. Op middellange termijn ontstaan zowel extra baten uit het gemeentefonds als extra uitgaven door groei, met een positief saldo van circa €16,3 mln. tot 2034. Belangrijk is te onderkennen dat de ontwikkeling van Fase 1A onderdeel is van het totale perspectief van 8.000 woningen. Financiële keuzes moeten worden afgewogen binnen het totale pakket aan dekkingsmiddelen van het toekomstig Financieel Kader om te komen tot de beoogde 8.000 woningen. De huidige t+1-methodiek voor verwerking van groei is hiervoor onvoldoende. Investeringslasten ontstaan na besluitvorming wel meerjarig, maar inkomsten worden volgens de huidige methodiek niet structureel meegenomen in de meerjarenbegroting.

Om die reden overweegt het college om voor te stellen het begrotingsbeleid om te vormen naar een meerjarige groeibenadering. Als dit leidt tot een uitgewerkt voorstel dan zal dat naar verwachting in de Zomernota 2026 aan de gemeenteraad te besluitvorming aangeboden. Bijgevoegde notitie toont aan dat de meerjarige baten een tijdelijk overschot veroorzaken. Vanuit voorzichtigheid wordt voorgesteld om dit te sparen via een te vormen bestemmingsreserve ‘Groei van Zuidplas’. Hiermee ontstaat een evenwichtige en toekomstbestendige meerjarenbegroting voor de gemeente Zuidplas inclusief Cortelande. Deze methode zorgt voor consistentie tussen grondexploitatie, investeringen en baten. De voorgestelde spaarvariant wordt betrokken bij het uit te werken voorstel voor de Zomernota 2026. Bovendien sluit de spaarvariant aan bij het Amendement dat de gemeenteraad heeft aangenomen, Cortelande (voorheen: Middengebied) niet ten koste mag gaan van andere dorpen. 10. Vangnetregeling Cortelande De gemeenteraad heeft met amendement 2024A22 en motie 2024M104 het college verzocht perspectief te bieden die tegemoet komt aan de zorgen van eigenaren. Daarom heeft het college in beeld gebracht welke maatregelen er mogelijk zijn. Hiervoor is de gemeenteraad geïnformeerd op 2 februari 2025. Hierbij is aangegeven dat een passende regeling de zogenaamde vangnetregeling zou kunnen zijn.

Dit is een middel dat ingezet kan worden om een woningmarkt die lokaal niet meer goed functioneert te ondersteunen. Dit zorgt ervoor dat eigenaren te aller tijden hun huis kunnen verkopen en het gebied desgewenst kunnen verlaten. De gemeente heeft adviesbureau Brink gevraagd hierin te adviseren, waaruit de principes voor de vangnetregeling zijn vormgegeven (A25.003902). Het college stelt voor de principes vast te stellen inclusief de financiële consequenties en de opdracht mee te geven aan het college om deze regeling ik werking te stellen. De vangnetregeling is opgesteld ten behoeve van de ontwikkeling van Cortelande, maar is geschikt om breder ingezet te worden in de gemeente bij ontwikkelingen die vanwege aard of omvang een mogelijk verstorend effect op de lokale woningmarkt hebben, zoals de omgeving van de regionale opvanglocatie. pagina 9 van 16

onderwerp Herijkte Nota van Uitgangspunten, Grondexploitatie Fase 1a & Casco Fase 1a Middengebied

registratienummer R25.000080

• Argumenten 1.1. De NvU is een aanscherping van de oorspronkelijke NvU uit 2023. Wat is gewijzigd aan de NvU? Het door de gemeenteraad genomen besluit over het bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 inclusief de amendementen is verwerkt in de herijkte NvU. Daarnaast is de NvU geactualiseerd en is nieuw vastgesteld beleid waar van toepassing verwerkt. Daarnaast zijn redactionele wijzigingen doorgevoerd en is een enkele ambitie omgezet in een uitgangspunten. De NvU is het kader voor de verdere uitwerking van de plannen in samenwerking met onder meer marktpartijen en woningcorporaties. De belangrijkste wijzigingen betreffen: • Waterpeil en vloerpeil (op basis van de uitkomsten van de watertafel) • De gemiddelde parkeereis van 1,3 per woning (op basis van het vastgestelde bestemmingsplan) • Het aantal betaalbare koopwoningen (4%) • De toegestane bouwhoogte bij de bestaande linten en langs de 4e tocht (op basis van het vastgestelde bestemmingsplan). 1.2. Het onderscheid tussen uitgangspunten en ambities in de NvU maakt de rolneming van de gemeente duidelijk, alsmede de rolneming van college en de betrokkenheid van gemeenteraad in het vervolgproces. Uitgangspunten zijn kaderstellende principes, waarvoor het college een resultaatverplichting aangaat.

Dit zijn zaken die, binnen de mogelijkheden en middelen van de gemeente, in principe zelfstandig kunnen worden voorbereid (d.m.v. bestemmingsplannen, grondexploitaties, e.d.). Dit hoeft niet te betekenen dat derden niet worden betrokken in de verdere uitwerking. De uitgangspunten maken dan ook aan derden duidelijk waar de gemeente voor staat, en wat van haar verwacht mag worden in de ontwikkeling van het Middengebied. De Grondexploitatie Fase 1A is ook gebaseerd op deze uitgangspunten. Ambities zijn daarentegen richtinggevende principes, waarvoor het college van B&W een inspanningsverlichting aangaat en actief op zoek gaat naar (aanvullende) mogelijkheden en/of middelen (van derden). De ambities kennen een sterkere afhankelijkheid van derden en/of vragen aanzienlijke (aanvullende) investeringen en/of zijn nog te onzeker om deze als gemeente volwaardig op te pakken. De investeringen voor deze ambities zijn dan ook nog niet verwerkt in de grondexploitatie. 2.1 Het casco voor het Kreekrugdorp voldoet aan de herijkte NvU en biedt de kwaliteit en flexibiliteit die nodig is. De casco’s zijn de ruimtelijke en stedenbouwkundige vertaling van de NvU en eerder genomen besluiten. De kwalitatieve uitgangspunten zijn integraal doorgevoerd. Uit de proefverkavelingen van het Kreekrugdorp blijkt dat het bouwprogramma, het parkeren, groen en water op een goede manier kunnen worden ingepast.

3.1 Het casco voor Doelwijk II voldoet aan de herijkte NvU en biedt de kwaliteit en flexibiliteit die nodig is. De verkavelingen voor te vestigen bedrijven in Doelwijk II bieden een goed perspectief op kwaliteit. Daarnaast is rekening gehouden met de verplaatsing van de industriële activiteiten van Smits. 4.1 Het Financieel Kader Cortelande schetst het perspectief voor de gehele ontwikkeling. Het Financieel Kader biedt dit perspectief met inachtneming van alle inhoudelijke uitgangspunten van de herijkte NvU. In de geheime bijlage wordt toegelicht hoe het Financieel Kader moet worden gezien.

pagina 10 van 16

onderwerp Herijkte Nota van Uitgangspunten, Grondexploitatie Fase 1a & Casco Fase 1a Middengebied

registratienummer R25.000080

4.2 De maatschappelijke en economische effecten van de gebiedsontwikkeling Cortelande zijn voor de regio positief. De effecten van de gebiedsontwikkeling Cortelande zijn in het bijgevoegde rapport uitgebreid beschreven en geven een beeld van wat de gebiedsontwikkeling gemonetariseerd oplevert. Dit is een belangrijk argument voor de vaststelling van het Financieel Kader en van de grondexploitatie voor Fase 1A. 5.1 De grondexploitatie voor fase 1A van Cortelande (incl. Doelwijk II) is voldoende wendbaar. Het Financieel Kader Cortelande biedt perspectief op verantwoord resultaat voor de gehele ontwikkeling. Het Financieel Kader biedt dit perspectief met inachtneming van alle inhoudelijke uitgangspunten van de herijkte NvU. In de geheime bijlage wordt toegelicht hoe het Financieel Kader moet worden gezien. Voorgesteld wordt om onder voorbehoud van de verwachte subsidiebeschikking budgetten vrij te geven die noodzakelijk zijn om de benodigde voortgang in de ontwikkeling te bewaken. 5.2 De aanleg van de ontsluiting voor de ontwikkelingen in Cortelande en Knibbelweg-Oost is noodzakelijk. Voor een goede ontsluiting van de ontwikkelingen in Cortelande en Knibbelweg-Oost is een nieuwe kruising met een VRI-installatie op de N219 noodzakelijk. De totale investering wordt geraamd op € 6,0 miljoen en wordt proportioneel toegerekend aan de verschillende ontwikkelingen.

Het merendeel van de kosten (70%) is toerekenbaar aan de grondexploitatie Cortelande (1A). De overige kosten worden gedekt door een bijdrage vanuit de ontwikkeling Knibbelweg-Oost en een bijdrage uit de bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO – onderdeel bovenwijkse voorzieningen. Om de integraliteit van het project te borgen, worden alle kosten administratief in eerste instantie geboekt op het investeringskrediet. Vervolgens wordt het deel dat toerekenbaar is aan de grondexploitatie Middengebied doorbelast aan dat project. 6.1 De gemeenteraad wordt adequaat geïnformeerd over de voortgang en de financiële aspecten. Over de vast te stellen grondexploitatie wordt de gemeenteraad geïnformeerd via de reguliere P&C cyclus. Daarnaast blijft de periodieke voortgangsrapportage een adequaat middel van informatievoorziening. De geheime bijlage van de voortgangsrapportage zal dan niet meer nodig zijn. 7.1 De vangnetregeling wordt een regeling dat voldoende zekerheden moet bieden aan woningbezitters in het gebied van Cortelande. Volgens de principes is de vangnetregeling zo opgebouwd dat een woningbezitter allereerst de woning op de markt moet aanbieden tegen een realistische prijs. Mocht dit geen resultaat opleveren dat zal de gemeente de woning aankopen tegen 95% van de getaxeerde marktwaarde.

De woningmarkt in het gebied van Cortelande tijdens de bouwperiode wordt hiermee voldoende ondersteund, maar wel met de incentive dat woningeigenaren eerst moeten proberen de woning op de markt te verkopen. • Kanttekeningen 2.1 Het waterhuishoudingsplan is nog niet vastgesteld door het college van de gemeente en het bestuur van HHSK. Het stedenbouwkundig casco van het Kreekrugdorp Fase 1A biedt voldoende ruimte voor de wateropgave. Er is rekening gehouden met de uitkomsten van de watertafel van het traject Wim Kuijken.

pagina 11 van 16

onderwerp Herijkte Nota van Uitgangspunten, Grondexploitatie Fase 1a & Casco Fase 1a Middengebied

registratienummer R25.000080

4.1 De subsidiebeschikking is nog niet beschikbaar. De beschikking van de subsidie Gebiedsbudget (en ook de WoKT 2.0) wordt verleend nadat het BO-MIRT begin november heeft besloten over alle subsidieaanvragen die zijn gedaan. Voor het vaststellen van het Financieel Kader heeft dat geen effect omdat het Financieel Kader geen besluit betreft waarmee budgetten worden vrijgegeven. Dat geldt voor de grondexploitatie voor fase 1A wel. Daarom is voor de vast te stellen grondexploitatie een voorbehoud opgenomen over de subsidiebeschikking en worden er gefaseerd budgetten van de grondexploitatie vrijgegeven wanneer de gemeenteraad instemt met het voorstel. Indien voor het te nemen raadsbesluit de subsidiebeschikking ontvangen is, dan kunnen de beslispunten 5g en 5h vervallen. 5.1 Het bestemmingsplan is nog niet onherroepelijk. De afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft per brief aan de gemeente laten weten dat het bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 in behandeling kan worden nadat de gemeenteraad een herstelbesluit heeft genomen. De verwachting is dat een uitspraak door de Raad van State ergens in de loop van 2026 zal worden gedaan.

Maar omdat de druk op de woningbouw erg groot is, kan tijd worden gewonnen door niet te wachten met de verdere voorbereidingen voor uitvoering van het bestemmingsplan, vooruitlopend op deze uitspraak, welke door ons met vertrouwen tegemoet wordt gezien. Daarom is het voorstel in te stemmen met de grondexploitatie voor fase 1A zodat de werkzaamheden kunnen worden voortgezet. Door niet alle budgetten vrij te geven is het risico hiervan beheersbaar. Wanneer het bestemmingsplan onverhoopt geheel vernietigd zou worden door de Raad van State, zal het college een alternatieve planologische strategie uitwerken. 5.2 Stikstof en netcongestie zijn risico’s onderwerpen met onzekerheden. Er bestaat nog onduidelijkheid over de regelgeving omtrent stikstof door een uitspraak van de Raad van State van eind 2024. De druk om dit weer in beweging te krijgen is groot. Met name het Rijk en de provincie staan hiervoor aan de lat. Bovendien kan voor Cortelande intern worden gesaldeerd en zou het aanvragen van een natuurvergunning mogelijk kunnen volstaan gelet op het feit dat de afstand tot Natura 2000 gebieden relatief groot is. De gemeente is verder in goed overleg met de nutsbedrijven over netcongestie. De huidige situatie is dat voor de aansluitingen voor grootverbruikers (bedrijven en voorzieningen) op dit moment problematisch zijn. Voor de woningbouw lijkt dit (nog) niet het geval te zijn.

Daarom wordt op dit moment gewerkt aan een overbruggingsoplossing om bedrijven en voorzieningen toch tijdig te voorzien van stroom. Dit is een goede risicobeheersingsmaatregel met perspectief. Bovendien is in de grondexploitatie een beperkt budget opgenomen voor bekostiging van alternatieve maatregelen. 5.3 Samenhang met project Knibbelweg-Oost (kruising met N219) De bijdrage voor aanleg van de kruising N219- Knibbelweg vanuit het project Knibbelweg-Oost is reeds contractueel overeengekomen. Deze bijdrage is echter nog niet ontvangen en kent diverse afhankelijkheden binnen dat project. Indien dit project wordt uitgesteld of niet doorgaat, is (een deel van) de afgesproken bijdrage onzeker. In dat geval kan het noodzakelijk zijn de plannen aan te passen of de investering bij te stellen. Beoogd effect Het vaststellen/herijken van een ruimtelijk, beleidsmatig en financieel kader voor de integrale ontwikkeling van het Middengebied en een grondexploitatie voor de ontwikkeling van fase 1a, als uitwerking van de eerder vastgestelde Masterplan Middengebied Zuidplaspolder (2021).

pagina 12 van 16

onderwerp Herijkte Nota van Uitgangspunten, Grondexploitatie Fase 1a & Casco Fase 1a Middengebied

registratienummer R25.000080

Wettelijk kader - Wet ruimtelijke ordening/Omgevingswet - Gemeentewet artikel 87 - Wet open overheid (Woo) artikel 5.1. lid 2 sub b Beleidskader - Structuurvisie Zuidplas (2010) / Omgevingsvisie Zuidplas (2021) - Masterplan Middengebied Zuidplaspolder (2021) - Bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 en 2 (2024/2025) - Perspectief Ruimtelijke Opgaven (2025) Financiën Voor de financiële effecten wordt verwezen naar het Financieel Kader, de grondexploitatie Cortelande fase 1A en de notitie effecten gemeentebegroting en de bijgevoegde begrotingswijzigingen. Communicatie / participatie De inspanningen op gebied van communicatie en participatie in het kader van de totstandkoming van voorliggend voorstel en bijlagen zijn toegelicht in dit raadsvoorstel. De gemeente zal communiceren over de besluitvorming via haar gebruikelijke kanalen.

Aanpak Het college zal de ontwikkeling van het Middengebied verder voorbereiden op basis van de vastgestelde herijkte Nota van Uitgangspunten en Grondexploitatie Fase 1a, en richt zich daarbij met name op: - Het opstellen van diverse planproducten – waaronder stedenbouwkundige, beeldregie en civieltechnische uitwerkingen – voor de ontwikkeling van fase 1a; - Het maken van afspraken met marktpartijen, woningcorporaties, maatschappelijke partners, medeoverheden, huidige bewoners en grondeigenaren, en andere belanghebbenden en belangstellenden voor de ontwikkeling van woningbouw, maatschappelijke en commerciële voorzieningen, bos, energielandschap, bedrijventerreinen en infrastructuur in fase 1a; - Het continueren van participatie over integrale gebiedsontwikkeling, waaronder – maar niet beperkt tot – de op te stellen planproducten voor fase 1a; - Het organiseren van kennis en middelen ten behoeve van de uitvoering van de ambities voor de integrale gebiedsontwikkeling; - Het voorbereiden van de ontwikkeling van de volgende fases van de integrale gebiedsontwikkeling. Inclusie Het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder (2021), en de daarop gebaseerde Nota van Uitgangspunten schetsen de kaders voor de ontwikkeling van Cortelande, twee bedrijventerreinen en een vernieuwd landschap in het Middengebied van de Zuidplaspolder.

Er wordt gestreefd naar een inclusieve samenleving die veilig, toegankelijk en sociaal is voor verschillende doelgroepen, gefaciliteerd door onder meer de realisatie van prettige ontmoetingsplekken, een gemengd woningbouwprogramma, voldoende (basis)voorzieningen en een gevarieerd mobiliteitsaanbod.

pagina 13 van 16

onderwerp Herijkte Nota van Uitgangspunten, Grondexploitatie Fase 1a & Casco Fase 1a Middengebied

registratienummer R25.000080

Bijlagen 1. Stedenbouwkundig casco Cortelande Fase 1A (Z25.002851) 2. Vaststellingsdocument Stedenbouwkundig VO cascokaart en beeldregieplan Doelwijk II (Z25.002852) 3a. Herijkte Nota van Uitgangspunten Middengebied (Z25.002886) 3b. Herijkte Nota van Uitgangspunten Middengebied vergelijkingsversie (Z25.003055) 4. Financieel Kader Cortelande (Z25.003053, geheim) 5. Grondexploitatie Fase 1A Cortelande (Z25.003056, geheim) 6. Maatschappelijke en economische effecten gebiedsontwikkeling Cortelande (Z25.003052) 7. Effecten Cortelande op gemeentebegroting (Z25.003057) 8. Principes Vangnetregeling (Z25.003041) 9a. Begrotingswijziging 1 grondexploitatie fase 1A (A25.003905) 9b. Begrotingswijziging 2 grondexploitatie fase 1A (A25.003907) 10a. Begrotingswijziging 1 vangnetregeling (A25.003906) 10b. Begrotingswijziging 2 vangnetregeling (A25.003908) 11. Begrotingswijziging investeringskrediet kruising Knibbelweg-Oost (A25.003975) 12. Oplegnotitie behandelplan raadsvoorstel R25.000080 (Z25.003126) Met vriendelijke groet, Het college van burgemeester en wethouders, J.F. Weber, Burgemeester

M. Burgmans gemeentesecretaris

pagina 14 van 16

onderwerp Herijkte Nota van Uitgangspunten, Grondexploitatie Fase 1a & Casco Fase 1a Middengebied

registratienummer R25.000080

Raadsbesluit De raad van de gemeente Zuidplas; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 28 oktober 2025; besluit: 1. Het vaststellen van de wijzigingen uit de herijkte Nota van Uitgangspunten Middengebied (Z25.002886) voor de integrale (plan)ontwikkeling van het Middengebied en daarmee: a. Het vaststellen van de gewijzigde uitgangspunten als kaderstellende principes, waarvoor het college van B&W een resultaatverplichting aangaat; b. Het vaststellen van de gewijzigde ambities als richtinggevende principes, waarvoor het college een inspanningsverplichting aangaat; 2. Het Stedenbouwkundig casco Kreekrugdorp Cortelande Fase 1A (Z25.002851), zoals opgenomen in hoofdstuk 3 (pagina 30), vast te stellen als kader voor het woningbouwgebied in Fase 1A van Cortelande, waarbij de (principe-)structuren als uitgangspunt voor de verdere planuitwerking worden gehanteerd. 3. Het Stedenbouwkundig VO cascokaart en beeldregieplan Doelwijk II (Z25.002852) vast te stellen als inrichtingsprincipe voor de hoofdstructuren en de bouwkavels in Doelwijk II en als richtlijn voor de beeldkwaliteit van de bouwkavels en de openbare ruimte in Doelwijk II, als onderdeel van Fase 1A van Cortelande. 4. Het Financieel Kader Cortelande 2025 (Z25.003053, geheim) als kader voor te openen grondexploitaties vast te stellen. 5.

De Grondexploitatie Cortelande fase 1A (Z25.003056, geheim) vast te stellen en daarmee: a. De begrenzing van de Grondexploitatie Cortelande Fase 1A vast te stellen als integrale ontwikkeling zoals in dit voorstel weergegeven met daarin de deelgebieden Kreekrugdorp, Energielandschap, de noordelijke hoofdontsluiting, Bos/buitenplaats en Doelwijk II; b. Vast te stellen dat de grondexploitatie een looptijd kent tot en met 2040. c. Het opnemen van het totale voorbereidingskrediet voor de ontwikkeling van Cortelande in de Grondexploitatie Cortelande fase 1A; d. Het inzetten van € 2.931.462,- uit de Risicoreservering Middengebied (in de reserve grondexploitaties) ter dekking van het tekort op de Grondexploitatie Cortelande fase 1A; e. Het behouden van het resterende bedrag ad € 11.281.963,- voor de risicoreservering Middengebied in de Reserve Grondexploitaties; f. De begrotingswijziging Grondexploitatie Fase 1A vast te stellen (A25.003905 en A25.003907) g. De plankosten en budgetten voor verwervingen van particulieren (niet zijnde de Grondbank, provincie Zuid-Holland en bedrijven), de aanlegkosten van de kruising N219 Cortelande-Knibbelweg Oost (deel grondexploitatie) en de verleggingskosten van de gasleiding van de Gasunie in jaarschijf 2026 van Fase 1A vrij te geven.

pagina 15 van 16

onderwerp Herijkte Nota van Uitgangspunten, Grondexploitatie Fase 1a & Casco Fase 1a Middengebied

registratienummer R25.000080

h. De overige kosten in de grondexploitatie vrij te geven onder voorbehoud van het verkrijgen van een subsidiebeschikking voor de aangevraagde middelen in het kader van de regeling Tijdelijke subsidie specifieke uitkering gebiedsbudget (“gebiedsbudget”). i. Bij het vooruitontvangen van subsidies, waaronder de Woningbouwimpuls, het gebiedsbudget en WoKT 2.0, conform de notitie “Verantwoording SPUK WBI" van de commissie BBV de positieve rente-effecten hiervan ten gunste te laten komen aan de grondexploitatie fase 1A. 6. In te stemmen met het voteren van een investeringskrediet van € 1,95 miljoen voor de aanleg van een kruising met verkeersregelinstallatie (VRI) op de N219, ten behoeve van de ontsluiting van de ontwikkelingen Cortelande en Knibbelweg-Oost, conform bijgevoegde begrotingswijziging (A25.000000). De bijbehorende kapitaallasten worden gedekt door een onttrekking aan de bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO (via de kapitaallastenreserve).Het college van B&W op te dragen om tenminste jaarlijks verantwoording af te leggen over de uitvoering/invulling van de Nota van Uitgangspunten en de financiële stand van de Grondexploitatie Cortelande fase 1A en zo nodig herijkingsvoorstellen voor het leggen aan de gemeenteraad. 7.

De principes voor een vangnetregeling Cortelande (Z25.003041) vast te stellen, en het college van B&W opdracht te geven om deze uit te werken tot definitieve vangnetregeling. a. De vangnetregeling Cortelande ook als basis te gebruiken om op andere locaties in de gemeente in te zetten waar sprake is van een ontwikkeling die door de aard of omvang mogelijk verstorend werkt voor de lokale woningmarkt. b. De financiële effecten van de vangnetregeling te verwerken in de programmabegroting met bijgevoegde begrotingswijziging (A25.003906 en A25.003908). c. Een revolverend krediet ter beschikking te stellen van € 4,5 mln. voor het uitvoeren van aankopen in het kader van de vangnetregeling. 8. Het college van B&W opdracht te geven om de voorbereiding voor de uitvoering van de ontwikkeling van Cortelande voort te zetten en tot uitvoering over te gaan nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is en de gemeenteraad periodiek te informeren over de voortgang. Aldus besloten in de openbare vergadering van 10/12/2025

De raad voornoemd, De griffier,

De voorzitter,

L. Ligtenberg

J.F. Weber

pagina 16 van 16