Rv Gebiedsontwikkeling Julianadriehoek R24.000101

*R24.000101*

Raadsvoorstel

registratienummer

onderwerp

R24.000101

Gebiedsontwikkeling Julianadriehoek

raadsvergadering 26 november 2024

portefeuillehouder

behandelend ambtenaar

J.W. Schuurman

M. Overbeek C.H. Smits

datum

bijlagen

Openbaar, besloten of geheim

15 oktober 2024

2

Openbaar

Aan de raad van de gemeente Zuidplas Toelichting op de beslispunten Op 25 oktober 2023 is het Gebiedspaspoort Moerkapelle unaniem vastgesteld door de gemeenteraad. Het college heeft recent besloten een volwaardige intentieovereenkomst te sluiten met partijen Novaform Vastgoedontwikkelaars West B.V., Wonen à la carte B.V. en Batenburg Bouw en Ontwikkeling B.V., die eigenaar zijn van een aantal percelen in het plangebied. In deze intentieovereenkomst zijn ambities, doelstellingen, het kostenverhaal, het proces en de planning verankerd. In een periode van 1-1,5 jaar wordt het onderzoek afgerond. De ontwikkeling van de Julianadriehoek is daarmee een nieuwe fase ingegaan, waardoor een verhoging van het voorbereidingsbudget nodig is om de volledige haalbaarheidsfase te kunnen dekken. Deze kosten worden verdeeld over de grondeigenaren, inclusief de gemeente voor haar eigen gronden. Beslispunten 1. In te stemmen met een aanvullende budgetaanvraag van € 335.000 voor de ontwikkeling van de Julianadriehoek en dit bedrag kostenneutraal in de begroting op te nemen. 2. In te stemmen met een nieuwe kredietaanvraag van € 125.000 voor de voorbereidingskosten van de grondexploitatie Julianaweg 10 en bij toekomstige besluitvorming in te brengen in de grondexploitatie. 3. In te stemmen met de begrotingswijziging gebiedsontwikkeling Julianadriehoek (A24.002182)

Inhoud van het voorstel Aanleiding Het realiseren van ambities uit het gebiedspaspoort Moerkapelle brengt een uitdagende ruimtelijke puzzel met zich mee. Een belangrijke schakel in deze puzzel is de zogeheten Julianadriehoek. Een gebied dat wordt begrensd door de Ringvaart aan de westkant, de Bredeweg aan de noord- en oostkant, en het begin van de glastuinbouw aan de zuidkant. De Julianadriehoek maakt onderdeel uit van het grotere gebied Moerkapelle-Zuid, waar meerdere initiatieven spelen. Daar komt bij dat de gemeenteraad bij de vaststelling van de Omgevingsvisie Zuidplas 2040 in juli 2021 een brede motie heeft aangenomen, die het college oproept om te komen tot een integrale visie op het gebied Moerkapelle-Zuid. Om een integrale afweging te kunnen maken, is het voor het deelgebied Julianadriehoek wenselijk om een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren. Hierin dient een aantal ontwikkelingsscenario’s voor het pagina 1 van 6

onderwerp Gebiedsontwikkeling Julianadriehoek

registratienummer R24.000101

gebied te worden bestudeerd, rekening houdend met een verscheidenheid aan maatschappelijke ambities. Denk hierbij aan de gewenste programmatische invulling vanuit de gemeentelijke woonvisie, maar ook aan: een maatschappelijke voorziening, goede bereikbaarheid, natuur-inclusief wonen, voldoende parkeergelegenheid, klimaatadaptatie, enzovoort. Hiermee ontstaat een integraal afwegingskader voor de gemeente Zuidplas voor huidige en nieuwe ontwikkelvoorstellen. Het haalbaarheidsonderzoek wordt zo opgesteld, dat het kan worden gebruikt voor een ruimtelijk kader. Op 13 juni 2023 werd tijdens de PROVADA een ‘intentieovereenkomst light’ gesloten tussen de gemeente Zuidplas en de partijen Novaform Vastgoedontwikkelaars West B.V., Wonen à la carte B.V. en Batenburg Bouw en Ontwikkeling B.V., die eigenaar zijn van een aantal percelen in het plangebied. Hierin waren wederzijde intenties voor de herontwikkeling van de Julianadriehoek weergegeven. Deze overeenkomst voorzag alleen in een proces. Het college heeft recent besloten om op korte termijn met initiatiefnemers een volwaardige intentieovereenkomst te sluiten. In deze intentieovereenkomst zijn ambities, doelstellingen, het kostenverhaal, het proces en de planning verankerd.

Omdat zowel de initiatiefnemers als de gemeente Zuidplas eigendomsposities hebben in het plangebied, hebben zij naar elkaar uitgesproken om het plangebied samen en integraal te willen ontwikkelen. Naast het uitvoeren van het haalbaarheidsonderzoek wordt ook een ontwikkelstrategie opgesteld, waarin de taken, risicoverdeling en verantwoordelijkheden van partijen zijn weergegeven. De ontwikkeling van de Julianadriehoek is met de ondertekening van de intentieovereenkomst en de vaststelling van de projectopdracht een nieuwe fase ingegaan. Dit markeert een belangrijke stap vooruit in het proces, maar brengt ook nieuwe financiële vereisten met zich mee. Het voorbereidingskrediet dat eerder werd vastgesteld in het PRO 2024 (R24.000072) blijkt onvoldoende om de volledige haalbaarheidsfase te dekken. Om deze fase succesvol af te ronden, is een verhoging van het voorbereidingskrediet noodzakelijk. Deze kosten worden, conform afspraken, evenredig verdeeld over de betrokken grondeigenaren. De gemeente is met het perceel van de Julianaweg 10 tevens één van de grondeigenaren. Een deel (10%) van de gemaakte kosten voor de ontwikkeling van de Julianadriehoek komt daarom dus ook voor rekening van de gemeente. Daarnaast zijn er locatie-specifieke kosten, zoals bodemonderzoeken en haalbaarheidsstudies, die ook betrekking hebben op de grondpositie van de gemeente.

Besluitvorming nodig extra voorbereidingskrediet Begin 2024 werden eerste gesprekken gevoerd en inschattingen gemaakt van de werkzaamheden voor de ontwikkeling van de Julianadriehoek in de periode 2024/2025. Op basis daarvan werd verwacht dat het enige tijd zou duren voordat een volwaardige intentieovereenkomst en projectplan zouden worden opgesteld en ook meegenomen zou kunnen worden in de reguliere P&C-cyclus. Echter, het project heeft sneller dan verwacht voortgang geboekt, dankzij consensus met initiatiefnemers en de eerste gesprekken met omwonenden en belanghebbenden. Daarnaast heeft de versnelling mede te maken met het uitgewerkte gebiedspaspoort, dat aanknopingspunten heeft meegegeven voor deze ontwikkeling, waardoor er over de invulling van het gebied minder discussie was met de betrokken partijen. Inmiddels zijn de intentieovereenkomst en het projectplan gereed en hebben de grondeigenaren hun goedkeuring gegeven. Het voorbereidingsbudget voor de Julianadriehoek en het voorbereidingskrediet voor de ontwikkeling van de Julianaweg 10 worden middels een begrotingswijziging “Begrotingswijziging Gebiedsontwikkeling Julianadriehoek” verwerkt (A24.002182) pagina 2 van 6

onderwerp Gebiedsontwikkeling Julianadriehoek

registratienummer R24.000101

• Argumenten 1.1 Door het instemmen voor de ophoging van het voorbereidingskrediet kan de haalbaarheidsfase worden uitgewerkt. Het voorbereidingskrediet stelt ons in staat om de benodigde werkzaamheden uit te voeren voor de opstelling van een Nota van Uitgangspunten, het Stedenbouwkundig Ontwerp, het participatietraject, verkeersonderzoek en diverse andere onderzoeken. Deze onderzoeken zijn essentieel om te komen tot een haalbare en goed onderbouwde Gebiedsontwikkeling van de Julianadriehoek. 1.2 Kosten worden middels een intentieovereenkomst met de initiatiefnemers verhaald. In de intentieovereenkomst is afgesproken dat de ambtelijke en onderzoekskosten worden verhaald op de grondeigenaren, via kostenverhaal. Hierdoor is het project saldoneutraal. 2.1 Door het voorbereidingskrediet voor de Grondexploitatie Julianaweg 10 kan er gestart worden met de ontwikkeling van de gemeentelijke grond. Het beschikbaar stellen van het voorbereidingskrediet voor de Grondexploitatie Julianaweg 10 zorgt ervoor dat er daadwerkelijk gestart kan worden met de ontwikkeling van de gemeentelijke grond. Dit krediet speelt een cruciale rol in het op gang brengen van de voorbereidende werkzaamheden die nodig zijn om de ontwikkelingsplannen te realiseren. De grondexploitatie zal bij latere besluitvorming worden voorgelegd aan de gemeenteraad, waarbij het voorbereidingskrediet wordt ingebracht.

2.2 Het gezamenlijk optrekken met de ontwikkelende partijen zorgt voor een integraal plan. Het gezamenlijk optrekken met de ontwikkelende partijen zorgt voor een integraal plan. In het specifieke geval van de ontwikkeling van de Julianaweg 10 werkt de gemeente nauw samen met de andere grondeigenaren om een evenwichtig en samenhangend plan voor de Julianadriehoek te realiseren. Dit samenwerkingsproces draagt bij aan een beter resultaat doordat verschillende belangen en perspectieven in één totaalplan worden geïntegreerd. 3.1 De begrotingswijziging zorgt voor de financiële verwerking van het aangevraagde budget. De begrotingswijziging zorgt voor de financiële dekking van het aangevraagde budget en krediet. Door de begrotingswijziging wordt er tussentijds ingegrepen om de financiële aanpassingen in de begroting door te voeren, in plaats van te wachten op de reguliere Planning & Control-momenten (P&C-momenten). • Kanttekeningen 2.1 Kosten moeten worden afgeboekt bij een niet-haalbare ontwikkeling. Indien uit de projectvoortgang of de haalbaarheidsstudie blijkt dat de integrale gebiedsontwikkeling niet haalbaar is, moet het voorbereidingskrediet worden afgeboekt van de Grondexploitatie Julianaweg 10. Dit is een belangrijke kanttekening bij de inzet van het voorbereidingskrediet, aangezien het risico bestaat dat de geplande ontwikkeling niet doorgaat zoals oorspronkelijk voorzien.

De afboeking van deze kosten vindt plaats tijdens een regulier Planning & Control (P&C) moment, waarbij een integrale financiële herziening van de projecten en budgetten wordt gedaan.

pagina 3 van 6

onderwerp Gebiedsontwikkeling Julianadriehoek

registratienummer R24.000101

Beoogd effect Het beoogde effect is het faciliteren van de voortgang van de ontwikkeling van de Julianadriehoek door het beschikbaar stellen van voldoende voorbereidingskredieten. Dit stelt de gemeente en overige grondeigenaren in staat om de haalbaarheidsfase af te ronden en noodzakelijke werkzaamheden, zoals de sloop van de kas op Julianaweg 10, uit te voeren zonder financiële tekorten, waardoor een integrale gebiedsontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Wettelijk kader Beleidskader Omgevingsvisie Zuidplas 2040, Coalitieakkoord 2024-2027 , Nota Kostenverhaal 2024 en Nota Grondbeleid 2023 Financiën De ontwikkeling van de Julianadriehoek is opgedeeld in de twee aparte projecten. Die worden toegelicht in de onderstaande tekst Voorbereidingsbudget voor de ontwikkeling van de Julianadriehoek. Voor de integrale ontwikkeling van de Julianadriehoek (J3H) is een aanvullend voorbereidingsbudget van € 335.000 nodig, bovenop het eerder aangevraagde bedrag van € 170.000. Deze extra financiering is noodzakelijk om de verdere coördinatie van de gebiedsontwikkeling te kunnen waarborgen. Bij instemming van de gemeenteraad zal door middel van een begrotingswijziging dit aanvullende budget worden toegekend. De kosten zullen volledig worden verhaald op de grondeigenaren, waarbij ongeveer 10% zal worden doorbelast aan het voorbereidingskrediet grondexploitatie Julianaweg 10.

Verdere details hierover zijn te vinden in de Financiële Toelichting Gebiedsontwikkeling Julianadriehoek (A24.001964). Voorbereidingskrediet Grondexploitatie Julianaweg 10. Voor de ontwikkeling van de grondpositie aan de Julianaweg 10 is een voorbereidingskrediet van € 125.000 noodzakelijk. Bij goedkeuring door de gemeenteraad zal door een begrotingswijziging dit nieuwe krediet beschikbaar worden gesteld. Een nadere toelichting op deze kosten is opgenomen in de projectopdracht. Verdere details zijn terug te vinden in de Financiële Toelichting Gebiedsontwikkeling Julianadriehoek (A24.001964). Communicatie/ participatie Over het haalbaarheidsonderzoek is de directe omgeving al op de hoogte gebracht. Daarnaast zijn alle bewoners, bedrijven, grondeigenaren in 1-op-1 gesprekken geconsulteerd om een goede en nieuwe start te maken met het onderzoek. In de komende weken/ maanden worden alle omwonenden, bedrijven etc. betrokken bij een communicatie – en participatieproces. Hiervoor zal een communicatie- en participatieplan opgesteld worden. Gemeente en initiatiefnemers zullen hier samen in optrekken. Aanpak Na besluitvorming zal de gemeente met initiatiefnemers het haalbaarheidsonderzoek in gang zetten en worden de diverse ruimtelijke onderzoeken in gang gezet. Verwacht wordt dat in een doorlooptijd van ca.

1 – 1,5 jaar het onderzoek afgerond kan worden en dat binnen deze periode in het eerste kwartaal van 2025 een nota van uitgangspunten aan de gemeenteraad ter besluitvorming kan worden voorgelegd. pagina 4 van 6

onderwerp Gebiedsontwikkeling Julianadriehoek

registratienummer R24.000101

Inclusie De integrale gebiedsontwikkeling van de Julianadriehoek zorgt ervoor dat binnen de Gemeente Zuidplas er woningen komen voor verschillenden (sub)culturen. Bijlagen 1. Bijlage 1: Financiële Toelichting Gebiedsontwikkeling Julianadriehoek (A24.001964) 2. Bijlage 2: Begrotingswijziging Gebiedsontwikkeling Julianadriehoek (A24.002182) Met vriendelijke groet, Het college van burgemeester en wethouders,

J.F. Weber, Burgemeester

M. Burgmans gemeentesecretaris

pagina 5 van 6

onderwerp Gebiedsontwikkeling Julianadriehoek

registratienummer R24.000101

Raadsbesluit De raad van de gemeente Zuidplas; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 15 oktober 2024; besluit: I. In te stemmen met een aanvullende budgetaanvraag van € 335.000 voor de ontwikkeling van de Julianadriehoek en dit bedrag kostenneutraal in de begroting op te nemen. II. In te stemmen met een nieuwe kredietaanvraag voor de voorbereidingskosten van de grondexploitatie Julianaweg 10. III. In te stemmen met de begrotingswijziging gebiedsontwikkeling Julianadriehoek (A24.0001999)

Aldus besloten in de openbare vergadering van 26 november 2024

De raad voornoemd, De griffier,

De voorzitter,

M.L. Engelsman

J.F. Weber

pagina 6 van 6