Rv Bopa aanvraag Knibbelweg naast 85 - ZVH - Realisatie van een bedrijfspand R25.000048

*R25.000048*

Raadsvoorstel

registratienummer

onderwerp Bopa aanvraag Knibbelweg naast 85 - ZVH - Realisatie van een bedrijfspand

raadsvergadering 13 mei 2025 datum

R25.000048

portefeuillehouder

behandelend ambtenaar

J.W. Schuurman

K. Ramsundersingh

bijlagen

Openbaar, besloten of geheim

6

Openbaar

Aan de raad van de gemeente Zuidplas Toelichting op de beslispunten Door de eigenaar van het perceel Knibbelweg 85 te Zevenhuizen is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het bouwen van een bedrijfspand. Op grond van het besluit van de gemeenteraad inzake adviesrecht voor de gemeenteraad bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten, in dit geval het uitbreiden van een bedrijfsfunctie buiten de bebouwde kom, op gronden die zijn gelegen buiten een bestaand bedrijventerrein met meer dan 20%, wordt u gevraagd een advies te geven ten behoeve van de aanvraag. Het college stelt voor medewerking te verlenen aan de gevraagde ontwikkeling.

Beslispunten 1. Kennis te nemen van voorgenomen standpunt van het college; 2. Een positief advies te geven voor het verlenen van de vergunning voor de bouw van een nieuw bedrijfspand aan de Knibbelweg naast 85 te Zevenhuizen; 3. De volgende voorwaarde op te nemen in de te verlenen vergunning: het splitsen van het bedrijfspand in kleinere units is niet toegestaan. Inhoud van het voorstel • Aanleiding Door de eigenaar van het perceel Knibbelweg 85 te Zevenhuizen is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het bouwen van een bedrijfspand. Op grond van het tijdelijke ‘Omgevingsplan Zuidplas’ (bestemmingsplan ‘Middengebied Zuidplaspolder 1’ kent de planlocatie de bestemming ‘Gemengd’. Het realiseren van het bedrijfspand binnen deze bestemming is uitsluitend toegestaan binnen een bouwvlak met een gezamenlijk oppervlakte aan bijgebouwen van maximaal 300 m2. Het te realiseren bedrijfspand wordt buiten het bouwvlak geplaatst en de gezamenlijk oppervlakte aan bijgebouwen komt in de nieuwe situatie uit op 973 m2. Hierdoor is de gevraagde ontwikkeling in strijd met het bestemmingsplan.

pagina 1 van 9

onderwerp Bopa aanvraag Knibbelweg naast 85 - ZVH - Realisatie van een bedrijfspand

registratienummer R25.000048

Afbeelding 1: Huidige situatie Knibbelweg 85 te Zevenhuizen

Medewerking verlenen aan deze aanvraag is mogelijk via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit binnen de reguliere procedure. Artikel 16.15a van de Omgevingswet geeft de gemeenteraad de mogelijkheid om gevallen aan te wijzen waarbij de gevraagde omgevingsvergunning niet eerder wordt verleend dan nadat de raad een advies heeft gegeven. Dit betreft een bindend advies, wat het college over moet nemen. Op grond van het besluit van de gemeenteraad inzake adviesrecht bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten die betrekking hebben op het uitbreiden van een bedrijfsfunctie buiten de bebouwde kom, op gronden die zijn gelegen buiten een bestaand bedrijventerrein met meer dan 20%. De gevraagde ontwikkeling omvat een uitbreiding van meer dan 20% en daarmee is het bindend adviesrecht van toepassing. • Argumenten 1.1 Planologisch verleden planlocatie In het nieuw vastgestelde bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1’ hebben bestaande percelen een bestemming ‘Gemengd’ gekregen. Deze bestemming sluit aan op de bestaande gebruiks- en bouwmogelijkheden van de percelen. Echter is er voor het naastgelegen perceel aan de Knibbelweg 85 te Zevenhuizen geen bouwvlak opgenomen, waardoor de gevraagde ontwikkeling van de initiatiefnemer in strijd is met het nieuw vastgestelde bestemmingplan. Tijdens de raadsbehandeling van d.d.

14 mei 2024 over het vaststellen van het bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1’ heeft het college een positieve grondhouding uitgesproken voor de bouw van deze schuur op het naastgelegen perceel aan de Knibbelweg 85. pagina 2 van 9

onderwerp Bopa aanvraag Knibbelweg naast 85 - ZVH - Realisatie van een bedrijfspand

registratienummer R25.000048

2.1 Geen belemmering voor de ontwikkelingen in het Middengebied De betreffende locatie is gelegen binnen de begrenzing van het Middengebied. In het Middengebied zal in de nabije toekomst grootschalige gebiedsontwikkeling gaan plaatsvinden, waarbij met name woningbouw een grote rol zal spelen. Het realiseren van een bedrijfspand op de voorgestelde locatie zal de ontwikkelingen niet in de weg zitten. Hierdoor kan er medewerking verleend worden aan voorliggend planvoornemen. 2.2 Er is sprake van een milieutechnisch verantwoorde situatie Voor de gevraagde ontwikkeling en bijbehorende omgevingsvergunning zijn diverse onderzoeken noodzakelijk om te beoordelen of er sprake is van een milieutechnisch acceptabele situatie en of er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Hiertoe is een Quickscan opgesteld door de Omgevingsdienst Midden-Holland, waaruit duidelijk is geworden welke onderzoeken uitgevoerd dienen te worden. De initiatiefnemer heeft de benodigde onderzoeken uitgevoerd. De ODMH heeft deze onderzoeken beoordeeld en akkoord bevonden. Uit de beoordeling van de ODMH blijkt dat er voor de milieuaspecten sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

2.3 De gevraagde ontwikkeling sluit aan op de doelstellingen uit de Nota Omgevingskwaliteit Zuidplas Het plan is door de Commissie Omgevingskwaliteit getoetst aan het gemeentelijke beleid, zoals vastgelegd in de Nota Omgevingskwaliteit Zuidplas en betreft niveau ‘eigen regie/Middengebied’. De locatie is onderdeel van de toekomstige woningbouwontwikkeling van het Middengebied. De schetsontwerpen zoals ingediend bij de aanvraag omgevingsvergunning zijn niet akkoord bevonden door de commissie, waarbij ook vanuit de ambtelijke organisatie is aangegeven dat het nieuw te bouwen bedrijfspand qua maat en schaal te fors is en een sterk bedrijfsmatig karakter heeft. De toevoeging van groen en water aan het lint zijn belangrijke onderdelen, zoals beschreven in de Nota Omgevingskwaliteit Zuidplas. Echter ontbraken deze onderdelen in de eerste ontwerpen. Na goed overleg tussen de gemeente, initiatiefnemer en de commissie heeft de initiatiefnemer het planvoornemen aangepast. De commissie is positief over het gewijzigde planvoornemen en het bijgevoegde inrichtingsplan. Het planvoornemen voldoet aan het gemeentelijke beleid, zoals vastgelegd in de Nota Omgevingskwaliteit Zuidplas. Ook het stedenbouwkundig advies heeft de initiatiefnemer zo goed mogelijk verwerkt in het definitieve ontwerp.

Het architectonisch beeld is in positieve zin sterk verbeterd en er is ook rekening gehouden met een groene inpassing passend bij de doelstellingen van de Nota Omgevingskwaliteit.

pagina 3 van 9

onderwerp Bopa aanvraag Knibbelweg naast 85 - ZVH - Realisatie van een bedrijfspand

registratienummer R25.000048

Afbeelding 2: Gevelaanzichten van het te realiseren bedrijfspand

2.4 Er wordt voldaan aan de Nota Parkeernormen 2019 Vanuit verkeerskundig oogpunt is voorliggende aanvraag akkoord. Het plan is getoetst aan de Nota Parkeernormen 2019. Het plan voldoet aan de parkeernorm. Er wordt 1 parkeerplaats meer gerealiseerd dan nodig, De uitrit is op deze locatie passend. Hieronder volgt een nadere motivering van dit advies. Dit verzoek voldoet aan de parkeernorm van 1,3 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo in gebied C. De ontwikkeling heeft een oppervlakte van 973m2 en komt daarmee uit op een totale parkeereis van 12,64 parkeerplekken die afgerond worden op 13 parkeervakken. In de aanvraag zijn er 14 parkeerplekken ingetekend. De ontsluiting van dit plan is gewenst. De bestaande uitweg wordt gehandhaafd. 2.5 Participatie door initiatiefnemer is gedaan Omwonenden zijn persoonlijk geïnformeerd over het initiatief in de periode oktober/november 2024. Hierbij is een impressie van het plan getoond doormiddel van een bouw- en situatietekening. De omwonenden zijn hierbij in gelegenheid gesteld opmerkingen aan te geven. De meeste omwonenden hebben verklaard geen bezwaar aangaande het initiatief te hebben. 3.1 Ontwikkeling tot bedrijfsunits beperken Het uitgangspunt van de gemeente Zuidplas is om bedrijven zoveel mogelijk op bedrijventerreinen te concentreren.

In voorliggend planvoornemen gaat het om een verplaatsing van een bedrijfspand voor een bestaand bedrijf, waarbij het huidige aannemersbedrijf zich op termijn zal vestigen in het nieuw te realiseren gebouw. Vanuit economische zaken is tijdens het vooroverleg aangegeven dat het pand uitsluitend gebruikt mag worden ten behoeve van de bestaande bedrijfsvoering, zodat er geen mogelijkheid ontstaat dat er voorlopig bedrijfsunits van gemaakt worden. Initiatiefnemer heeft aangegeven het pand pas voor de bestaande bedrijfsvoering te gaan gebruiken als de gronden achter zijn perceel ontwikkeld gaan worden.

pagina 4 van 9

onderwerp Bopa aanvraag Knibbelweg naast 85 - ZVH - Realisatie van een bedrijfspand

registratienummer R25.000048

Deze gronden zijn eigendom van de grondbank en initiatiefnemer huurt de bestaande schuren van het grondbedrijf. Zij wensen dit gebruik voorlopig nog voort te zetten. De ontwikkeling van deze gronden laat nog wel enige tijd op zich wachten. Tot die tijd wil de initiatiefnemer het pand gaan verhuren voor andere bedrijven. Daarmee ontstaat er de komende jaren een intensiever bedrijvencluster. Om ondermijning te voorkomen zal de voorwaarde opgenomen worden dat het pand niet gesplitst mag worden in meerdere kleinere bedrijfsunits. • Kanttekeningen 2.1 Bedrijfscategorie geeft een milieuafstand Het bedrijfspand zal bedrijfscategorie 2 krijgen. De milieuafstand die hierbij gesteld is, is 30 meter. Door de positionering op het bedrijfsperceel betekent dit dat er een milieuafstand richting het Middengebied ontstaat. Hiermee moet rekening gehouden worden bij de verdere planontwikkeling van het Middengebied. Dit houdt in dat er in een zone rondom het perceel geen woningbouw plaats mag vinden. 2.2 Zorgen over de omgevingskwaliteit Ondanks de positieve aanpassingen aan het planvoornemen, past de gevraagde ontwikkeling op de beoogde locatie niet bij de doelstellingen van het gemeentelijke ruimtelijke kwaliteitsbeleid ten aanzien van de linten. De gevraagde ontwikkeling leidt tot een toename aan bebouwing.

Er wordt in ruil voor de bouw van het voorgestelde bedrijfspand op dit moment geen bestaande bebouwing gesloopt. Netto draagt voorliggende aanvraag niet bij aan vermindering van de hoeveelheid verharding. Ook draag het niet bij aan een kwalitatieve impuls op ruimtelijke kwaliteit. In de basis levert de gevraagde ontwikkeling verdichting van het lint op met bedrijfsbebouwing, waardoor er geen positieve bijdrage wordt geleverd aan de omgevingskwaliteit die de linten past. Linten zijn gebaat bij een afwisseling van bebouwde en onbebouwde delen en een fijne korrel. Met die fijnmazigheid/afwisseling blijft er voldoende contact bestaan tussen de weg/de as van het lint, de kavel aan het lint en het achterliggende land. Dit is bij dit initiatief niet het geval en de ruimtelijke toets laat zien dat hier aandachtspunten zijn. Gezien het beoogde perceel al de bestemming ‘Gemengd’ heeft, maar zonder bouwmogelijkheden, (hiervoor verwijs ik u naar argument 1.1) kan er medewerking worden verleend aan voorliggende aanvraag. Met voorliggende aanvraag wordt het ontbrekende bouwvlak toegevoegd, waarbinnen het te realiseren bedrijfspand is toegestaan. Daarnaast doet het toestaan van de bouwmogelijkheden, na de gemaakte aanpassingen van het planvoornemen door de initiatiefnemer, geen afbreuk aan de aan de ambities uit het masterplan.

pagina 5 van 9

onderwerp Bopa aanvraag Knibbelweg naast 85 - ZVH - Realisatie van een bedrijfspand

registratienummer R25.000048

Afbeelding 3: Definitief inrichtingsplan voor het beoogde perceel

3.1 Zorgen over ondermijning en verkoopbaarheid bij bedrijfsbeëindiging Ondermijning is in het buitengebied een groot probleem. Dit komt vooral voor bij panden die gedeeld worden door meerdere huurders. Het opsplitsen van het pand in meerdere kleine bedrijfsunits tot initiatiefnemer het pand gaat gebruiken voor zijn eigen bedrijfsactiviteiten brengt een risico op ondermijning met zich mee. Om dit te waarborgen is een advies afgegeven om een voorwaarde op te nemen in de omgevingsvergunning dat het pand niet mag worden opgesplitst in kleinere bedrijfsunits. Dit om o.a. ondermijning tegen te gaan. Vanuit economisch oogpunt is er met deze voorwaarden geen bezwaar voor het verplaatsen van het bedrijf buiten een bestaand bedrijventerrein. pagina 6 van 9

onderwerp Bopa aanvraag Knibbelweg naast 85 - ZVH - Realisatie van een bedrijfspand

registratienummer R25.000048

Beoogd effect Medewerking te verlenen aan de gevraagde omgevingsvergunning Wettelijk kader • Omgevingswet; • Algemene wet bestuursrecht;

Beleidskader • Tijdelijk ‘Omgevingsplan Zuidplas’; • CHW bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1; • Omgevingsvisie Zuidplas 2040; • Nota Parkeernormen 2019; • Nota Omgevingskwaliteit Zuidplas. Financiën Voorliggend initiatief wordt op particulier initiatief verzocht. Voor dergelijke procedures zijn over het algemeen de standaard legeskosten op grond van de Legesverordening Zuidplas van toepassing, tenzij sprake is ingrepen in de openbare ruimte of een bijdrage aan Fonds bovenwijks of afdracht Fonds sociaal bouwen. In deze gevallen zal een anterieure overeenkomst worden afgesloten met de initiatiefnemer. Voor deze aanvraag zijn er voor de gemeente geen directe kosten aan verbonden. Voor de initiatiefnemer gelden voor de aanvraag omgevingsvergunning de standaard legeskosten op grond van de Legesverordening Zuidplas. Communicatie/ participatie Omwonenden zijn persoonlijk geïnformeerd over het initiatief in de periode oktober/november 2024. Hierbij is een impressie van het plan getoond doormiddel van een bouw- en situatietekening. De omwonenden zijn hierbij in gelegenheid gesteld opmerkingen aan te geven. De meeste omwonenden hebben verklaard geen bezwaar tegen het initiatief te hebben. Aanpak Op basis van het bindend advies van de gemeenteraad neemt het college een besluit op de aanvraag omgevingsvergunning.

De Omgevingsdienst Midden-Holland is gemandateerd de omgevingsvergunning te verlenen of te weigeren. Inclusie Het betreft hier een ruimtelijke procedure waarvoor de oordeelsgronden ruimtelijk van aard moeten zijn. Inclusie maakt hier geen onderdeel vanuit en mag niet een grond zijn voor het al dan niet wenselijk achten van een ruimtelijke procedure.

pagina 7 van 9

onderwerp Bopa aanvraag Knibbelweg naast 85 - ZVH - Realisatie van een bedrijfspand

registratienummer R25.000048

Bijlagen 1. Publiceerbare aanvraag – A25.001328 2. Ruimtelijke onderbouwing – A25.001333 3. Tekening 1.1 Inrichtingsplan - A25.001329 4. Tekening 1.2 Bouwtekening - A25.001330 5. Bodemonderzoek – A25.001332 6. Raadinformatiebrief Principebesluit – Z24.002204

Met vriendelijke groet, Het college van burgemeester en wethouders,

J.F. Weber, Burgemeester

M. Burgmans gemeentesecretaris

pagina 8 van 9

onderwerp Bopa aanvraag Knibbelweg naast 85 - ZVH - Realisatie van een bedrijfspand

registratienummer R25.000048

Raadsbesluit

De raad van de gemeente Zuidplas; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 22 april 2025; gelet op artikelen van 5.5 en 16.15a van de Omgevingswet; besluit: 1. Kennis te nemen van voorgenomen standpunt van het college; 2. Een positief advies te geven voor het verlenen van de vergunning voor de bouw van een nieuw bedrijfspand aan de Knibbelweg 85 te Zevenhuizen; 3. De volgende voorwaarde op te nemen in de te verlenen vergunning: het splitsen van het bedrijfspand in kleinere units is niet toegestaan.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 13 mei 2025

De raad voornoemd, De griffier,

De voorzitter,

M.L. Engelsman

J.F. Weber

pagina 9 van 9