Rv Adviesrecht omgevingsvergunning Rottekade 2a ZVH tijdelijke realisatie onderhoudsloods R25.000010

*R25.000010*

Raadsvoorstel

registratienummer

onderwerp Adviesrecht aanvraag omgevingsvergunning Rottekade 2a - ZVH - tijdelijke realisatie

R25.000010

onderhoudsloods

raadsvergadering 04/02/2025 datum

portefeuillehouder

behandelend ambtenaar

J.W. Schuurman

K. Ramsundersingh

bijlagen

Openbaar, besloten of geheim

10

Openbaar

Aan de raad van de gemeente Zuidplas Toelichting op de beslispunten Door de eigenaar van het perceel Rottekade 2a te Zevenhuizen is een tijdelijke aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het herbouwen van een onderhoudsloods op jachthaven Rottemeren voor een periode van 10 jaar. Op grond van het besluit van de gemeenteraad inzake adviesrecht voor de gemeenteraad bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten, in dit geval het uitbreiden van een functie voor bedrijfs- en recreatieve doeleinden met meer dan 20% wordt u gevraagd een advies te geven ten behoeve van de aanvraag. Het college stelt voor onder voorwaarden positief te adviseren op het tijdelijke planvoornemen. Beslispunten 1. In te stemmen met het verlenen van een tijdelijke omgevingsvergunning door middel van het bindend adviesrecht; 2. In te stemmen met de voorwaarde dat de tijdelijke omgevingsvergunning voor een periode van 5 jaar in plaats van 10 jaar wordt verleend door middel van het bindend adviesrecht. Inhoud van het voorstel • Aanleiding Door de eigenaar van het perceel Rottekade 2a te Zevenhuizen is een tijdelijke aanvraag omgevingsvergunning ingediend. De tijdelijke aanvraag is ingediend voor een periode van 10 jaar. De gevraagde bouwactiviteit omvat het herbouwen van een onderhoudsloods op de jachthaven Rottemeren.

Op grond van het vigerende bestemmingsplan ‘Eendragtspolder’ heeft de planlocatie de bestemming ‘Jachthaven’ en ‘molenbeschermingszone’. Het realiseren van de onderhoudsloods binnen deze bestemming is niet toegestaan, omdat buiten het bouwvlak een nieuw gebouw wordt gerealiseerd. Daarnaast is het planvoornemen in strijd met de molenbeschermingszone, waarbij de loods de maximale bouwhoogte overschrijdt. De aanvraag omgevingsvergunning is hierdoor in strijd met het tijdelijke ‘Omgevingsplan Zuidplas’ (bestemmingsplan ‘Eendragtspolder’).

pagina 1 van 9

onderwerp Adviesrecht aanvraag omgevingsvergunning Rottekade 2a - ZVH - tijdelijke realisatie onderhoudsloods

registratienummer R25.000010

Afbeelding 1: Planlocatie Rottekade 2a te Zevenhuizen, Jachthaven Rottemeren Medewerking verlenen aan deze aanvraag is mogelijk via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit binnen de reguliere procedure. Artikel 16.15a van de Omgevingswet geeft de gemeenteraad de mogelijkheid om gevallen aan te wijzen waarbij de gevraagde omgevingsvergunning niet eerder wordt verleend dan nadat de raad een advies heeft gegeven. Dit betreft een bindend advies, wat het college over moet nemen. Op grond van het besluit van de gemeenteraad inzake adviesrecht bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten die betrekking hebben op voorzieningen, dienen alle aanvragen voor het uitbreiden van een functie voor bedrijfs- en recreatieve doeleinden met meer dan 20% voorgelegd te worden aan de raad voor een bindend advies. Het advies van de raad wordt verwerkt in het collegebesluit. • Argumenten 1.1 De gevraagde ontwikkeling voldoet aan het gemeentelijk beleid Het ruimtelijk beleid van de gemeente Zuidplas, zoals vastgelegd in onder andere de Omgevingsvisie Zuidplas 2040, stelt dat de planlocatie onderdeel uitmaakt van de jachthaven. Sinds eind 2014 is de jachthaven in eigendom van het Recreatieschap Rottemeren. Sindsdien zijn de initiatiefnemers als pachters bezig geweest met het verbeteren van de kwaliteit van de jachthaven met behulp van een upgradingsplan dat afgestemd is met het Recreatieschap.

De afgelopen jaren is de jachthaven gerenoveerd met ligplaatsen en stalling, een volwaardige horeca locatie, zeilschool en ook als onderhoudsservice voor de bestaande ligplaatsen. Wegens stormschade is de oude onderhoudsloods (weliswaar illegaal geplaatst) beschadigd geraakt en om te kunnen voldoen als onderhoudsservice hebben de initiatiefnemers een nieuwe onderhoudsloods nodig. Door het verbeteren van de kwaliteit van de jachthaven wordt er nog meer ingezet op een recreatief profiel, waarmee de gemeente Zuidplas haar profiel als ‘watertuin van de Zuidelijke Randstad’ versterkt. Er is sprake van een toenemend belang van recreatie binnen de gemeente Zuidplas. Daarbij beschikt de gemeente met het Rottemerengebied en Hitland over twee recreatieve gebieden met een bovenregionale betekenis, met elkaar verbonden via de Ringvaart en de Groene Zoom. Deze gebieden beschikken, samen met de Hollandsche IJssel en de Zuidplaspolder over uiteenlopende recreatieve mogelijkheden. pagina 2 van 9

onderwerp Adviesrecht aanvraag omgevingsvergunning Rottekade 2a - ZVH - tijdelijke realisatie onderhoudsloods

registratienummer R25.000010

Een onderhoudsloods op de jachthaven speelt hier een cruciale rol in; het zorgt ervoor dat (kleinschalig) onderhoud langs het water mogelijk is binnen de gemeente Zuidplas. Als de jachthaven niet over een onderhoudsloods beschikt dan moeten alle boten die nu in de problemen raken (groot of klein) het water uit en over de weg vervoerd worden naar bedrijven elders. Wegens het belang van de jachthaven om te kunnen functioneren als onderhoudsservice op het water en het belang van de gemeente om sterk in te zetten op recreatiemogelijkheden wordt u gevraagd tijdelijk medewerking te verlenen aan de gevraagde tijdelijke ontwikkeling. 1.2 Compensatie voor de Molenbeschermingszone is akkoord bevonden door de Provincie De planlocatie ligt op relatief korte afstand van de Eendrachtsmolen. Op grond van artikel 7.72 van de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening (ZHOV) ligt er een molenbeschermingszone over de planlocatie heen. De hoogte van bouwwerken in deze zone mag, binnen een straal van 100 tot 400 meter gerekend vanuit het middelpunt van de molen, niet meer bedragen dan 1/100 van de afstand tussen het bouwwerk en het middelpunt van de molen. De afstand van de tijdelijke onderhoudsloods tot de molen bedraagt circa 115 meter, waardoor de hoogte van het bouwwerk maximaal 1,15 meter mag bedragen. De voorgestelde onderhoudsloods krijgt een lengte van 20 meter, een breedte van ca.

12 meter en een hoogte van 6 meter, waarbij de kopgevel naar de molen is gericht. De bouwhoogte van de loods wordt daarmee overschreden, waardoor dit initiatief in strijd is met het provinciaal beleid.

Afbeelding 2: Luchtfoto van de Eendrachtsmolen in relatie tot de Jachthaven Planologisch is de molenbiotoop strak geborgd met de 1:100-regel. De eigenaar van de molen heeft aangegeven geen bezwaar tegen voorliggend initiatief te hebben. Vanuit de gemeente is het mogelijk onder voorwaarden medewerking te verlenen aan het. Als voorwaarde om mee te werken aan voorliggend planvoornemen is een ruimtelijke uitruil voorgesteld. De onderhoudsloods zal na realisatie voor enige windbelemmering kunnen zorgen. Om de windbelemmering te compenseren, wordt als voorwaarde in de omgevingsvergunning opgenomen dat de bomenrij (windsingel) langs de onderhoudsloods flink wordt teruggebracht in hoogte; gelijk aan de hoogte van de loods. Hierdoor is er sprake van compensatie van de veroorzaakte windbelemmering door de onderhoudsloods. Per saldo is er zo geen (significante) verslechtering van de molenbiotoop en is er mogelijk zelfs sprake van een (beperkte) verbetering van de molenbiotoop op de zuidoosthoek. pagina 3 van 9

onderwerp Adviesrecht aanvraag omgevingsvergunning Rottekade 2a - ZVH - tijdelijke realisatie onderhoudsloods

registratienummer R25.000010

Bovenstaande ruimtelijke uitruil is voorgelegd aan de provincie. Het terugbrengen van de windsingel ziet de provincie als passende oplossing om de onderhoudsloods te realiseren met een hoogte van 6 meter. Middels de afwijkingsmogelijkheid uit de ZHOV, artikel 7.72 lid 2 onder a, heeft de provincie een akkoord gegeven op voorliggend initiatief. De ruimtelijke uitruil zal als voorwaarde worden opgenomen in de omgevingsvergunning. 1.3 De gevraagde ontwikkeling is van tijdelijke aard Tijdens het vooroverleg is gebleken dat de voorgestelde uitvoering van de onderhoudsloods niet passend in de omgeving is. Voor een verdere onderbouwing hiervan verwijs ik u door naar de kanttekeningen van dit raadsvoorstel. Er hebben meerdere gesprekken plaatsgevonden tussen de gemeente en initiatiefnemer om afstemming te vinden over de vormgeving van de onderhoudsloods. Op korte termijn is het plaatsen van een andere onderhoudsloods (financieel) niet haalbaar voor de initiatiefnemer. Gezien het toenemende belang van recreatiemogelijkheden binnen de gemeente is het noodzakelijk dat de jachthaven kan functioneren als onderhoudsservice voor boten op het water.

Een tijdelijke omgevingsvergunning is in dit geval een passende oplossing; de initiatiefnemer kan de onderhoudsloods tijdelijk plaatsen voor een periode van 5 jaar en in de tussentijd (in overleg met de gemeente) een voorstel indienen voor een loods met een andere verschijningsvorm en een permanent karakter. 1.4 Het plan is akkoord bevonden door Hoogheemraadschap Schieland en Krimpenerwaard (HHSK) De beoogde planlocatie ligt op een waterkering, waardoor de initiatiefnemer een watervergunning van het HHSK nodig heeft om de ontwikkeling mogelijk te maken. In 2023 heeft het HHSK voorliggend planvoornemen beoordeeld en akkoord bevonden, waarna de watervergunning onder voorwaarden is verleend. 1.5 De milieutechnische situatie is verantwoord Voor de gevraagde ontwikkeling en bijbehorende tijdelijke omgevingsvergunning zijn diverse onderzoeken noodzakelijk om te beoordelen of er sprake is van een milieutechnisch acceptabele situatie en of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Hiertoe is een QuickScan opgesteld door de Omgevingsdienst Midden-Holland (ODMH), waaruit gebleken is dat er alleen een verkennend bodemonderzoek noodzakelijk is. De initiatiefnemer heeft dit onderzoek uitgevoerd en is door de ODMH beoordeeld en akkoord bevonden.

Uit de beoordeling van de ODMH blijkt dat er voor de milieuaspecten sprake is van een milieutechnisch acceptabele situatie en een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

pagina 4 van 9

onderwerp Adviesrecht aanvraag omgevingsvergunning Rottekade 2a - ZVH - tijdelijke realisatie onderhoudsloods

registratienummer R25.000010

2.1 Ingediende aanvraag wijkt af van het positief principebesluit Het college heeft in het positief principebesluit aangegeven bereid te zijn om voor een periode van 5 jaar een omgevingsvergunning te verlenen. Echter voor een financieel gezonde bedrijfsvoering, uit duurzaamheidsoogpunt en voor de baten voor de recreatie in het Rottemerengebied heeft de initiatiefnemer de omgevingsvergunning voor een periode van 10 jaar aangevraagd. De aanvraag wijkt daardoor af van het genomen principebesluit. Gezien het feit dat de voorgestelde loods niet voldoet aan de Nota Omgevingskwaliteit en gelegen is in het Rottemerengebied is het niet wenselijk om het bouwwerk voor een periode van 10 jaar te vergunnen. Planologisch gezien omvat 10 jaar een gehele planperiode, waarbij komt kijken dat de loods in eerste instantie illegaal is geplaatst. Om de bedrijfsvoering van de jachthaven niet te benadelen, heeft de gemeente ingestemd met het verlenen van een tijdelijke omgevingsvergunning van 5 jaar. Er is gekozen voor een periode van 5 jaar, zodat de initiatiefnemers actief worden aangezet tot het afstemmen van een onderhoudsloods met een permanent karakter. Uit de kosten en batenverantwoording (A25.000532) die de initiatiefnemer als onderbouwing heeft aangeleverd blijkt daarnaast dat de absolute minimale nodige vergunning 5 jaar is, gezien de cijfers.

• Kanttekeningen 1.1 De aanvraag komt voort uit een eerder handhavingstraject De initiatiefnemer is in 2023 begonnen met de herbouw van de voorgestelde onderhoudsloods zonder te beschikken over een omgevingsvergunning. Naar aanleiding van een melding heeft de Omgevingsdienst Midden-Holland een handhavingstraject opgestart en is de bouw van de loods stilgelegd. De gemeente heeft in het handhavingsverzoek geadviseerd dat medewerking verlenen in principe mogelijk is, mits er overeenstemming is gevonden over de vormgeving van de loods gezien de ligging in het Rottemerengebied. Naar aanleiding van deze conclusie heeft de initiatiefnemer in 2024 een vooroverleg ingediend. 1.2 De onderhoudsloods voldoet niet aan de Nota Omgevingskwaliteit Zuidplas Een botenloods is een passend onderdeel van de jachthaven en heeft een positieve bijdrage aan de mogelijkheden die horen bij een jachthaven. Gezien het feit dat er van een tijdelijk bouwwerk (voormalige tent; niet vergund) naar een permanente oplossing wordt gezocht voor de opslag van boten zijn er vanuit ruimtelijke kwaliteit randvoorwaarden aan de uitvoering van de botenloods gesteld tijdens het vooroverleg. Een randvoorwaarde voor het plaatsen van een permanente loods in het Rottemerengebied is dat de dakvorm aansluiting vindt met de omliggende gebouwen, in dit geval een zadeldak.

Het tijdelijke karakter van de voorgestelde loods draagt niet bij aan de ruimtelijke kwaliteit die men verwacht in dit gebied. De gekozen uitvoering van de botenloods is in zijn verschijningsvorm en uitstraling niet passend bij de context van de locatie, omdat er een nieuw dakvorm in dit gebied wordt geïntroduceerd. De ruimtelijke kwaliteit in het Rottemerengebied blijft dan ook niet gewaarborgd als de voorgestelde loods permanent geplaatst wordt.

pagina 5 van 9

onderwerp Adviesrecht aanvraag omgevingsvergunning Rottekade 2a - ZVH - tijdelijke realisatie onderhoudsloods

registratienummer R25.000010

Afbeelding 3: Impressiebeeld tijdelijke onderhoudsloods met zwart gepotdekselde gevel Het initiatief is tijdens het vooroverleg uitvoerig besproken met de initiatiefnemers, adviseur Ruimtelijke Kwaliteit en de Commissie Omgevingskwaliteit. De aangevraagde loods bevindt zich volgens de nota Omgevingskwaliteit Zuidplas in regieniveau 3 (hoog niveau) en in de directe omgeving van een rijksmonument, de Eendragtsmolen. Vanuit het gebruik van de jachthaven is het plaatsen van een loods zeker voorstelbaar. Gelet op het hoge regieniveau zal de loods een duidelijke relatie moeten hebben met de landschappelijke en monumentale kwaliteit van het gebied. Dit vraagt een gebiedseigen hoofdvorm en hoogwaardig materiaal gebruik. De nu aangevraagde loods oogt volgens de Commissie echter te veel als een tijdelijke oplossing en levert met de reeds aanwezige gebouwen, met name door de ronde dakvorm en het materiaal gebruik, een rommelig beeld. De loods is onderdeel van de totale inrichting van de kavel en zal in relatie tot de bestaande gebouwen ontworpen moeten worden. Te denken valt aan een schuurvorm met een zadelkap gelijk aan de aanwezige zadelkappen. 1.3 Een tijdelijke omgevingsvergunning is slechts een voorlopige oplossing Uit kanttekening 1.2 blijkt dat het initiatief op dit moment niet voldoet aan de Nota Omgevingskwaliteit Zuidplas en stedenbouwkundige randvoorwaarden.

Echter blijkt uit de gesprekken tussen de gemeente en initiatiefnemer dat een zware constructie die permanent geplaatst kan worden op kort termijn financieel niet haalbaar is. De initiatiefnemer moet o.a. rekening houden met de voorwaarden die door het HHSK worden gesteld wegens het bouwen op een waterkering. Een voorwaarde die in de watervergunning is opgenomen is bijvoorbeeld dat er geen fundering mag worden aangebracht op de waterkering en dat het bouwwerk verwijderbaar moet zijn als dat voor onderhoud van de waterkering nodig is. Als oplossing zijn de initiatiefnemer en de gemeente overeengekomen om tijdelijk medewerking te verlenen aan het realiseren van de voorgestelde onderhoudsloods, zodat de jachthaven niet beperkt wordt in het functioneren als onderhoudsservice voor boten op het water.

pagina 6 van 9

onderwerp Adviesrecht aanvraag omgevingsvergunning Rottekade 2a - ZVH - tijdelijke realisatie onderhoudsloods

registratienummer R25.000010

Beoogd effect Medewerking te verlenen aan de gevraagde tijdelijke omgevingsvergunning. Wettelijk kader • Omgevingswet; • Algemene wet bestuursrecht. Beleidskader • Tijdelijke ‘Omgevingsplan Zuidplas’; • Bestemmingsplan ‘Eendragtspolder’; • Omgevingsvisie Zuidplas 2040; • Nota Omgevingskwaliteit Zuidplas; • Zuid-Hollandse Omgevingsverordening; • Ontwikkelplan Landschapspark de Rotte. Financiën Voorliggend initiatief wordt op particulier initiatief verzocht. Er zijn voor de gemeente geen directe kosten aan verbonden. Voor de initiatiefnemer gelden voor de aanvraag omgevingsvergunning standaard legeskosten op grond van de Legesverordening Zuidplas. Communicatie/participatie De initiatiefnemers hebben het planvoornemen in het kader van participatie gepresenteerd aan omwonenden en andere belanghebbenden. Hiertoe is het planvoornemen in week 18 van 2024 door de initiatiefnemer mondeling gepresenteerd, waarna schriftelijk het planvoornemen is toegestuurd. De participanten hebben naar aanleiding hiervan geen bezwaar kenbaar gemaakt. Aanpak Op basis van het bindend advies van de gemeenteraad neem het college een besluit op de aanvraag omgevingsvergunning. De Omgevingsdienst Midden-Holland is gemandateerd de omgevingsvergunning te verlenen en/of weigeren. Inclusie Het betreft hier een ruimtelijke procedure waarvoor de oordeelsgronden ruimtelijk van aard moeten zijn.

Inclusie maakt hier geen onderdeel vanuit en mag niet een grond zijn voor het al dan niet wenselijk achten van een ruimtelijke procedure.

pagina 7 van 9

onderwerp Adviesrecht aanvraag omgevingsvergunning Rottekade 2a - ZVH - tijdelijke realisatie onderhoudsloods

registratienummer R25.000010

Bijlagen 1. Publiceerbare aanvraag – A25.000509 2. Ruimtelijke onderbouwing (geanonimiseerd) – A25.000161 3. GEHEIM Onderbouwing tijdelijkheid omgevingsvergunning – A25.000532 4. Toelichting op bijlagen - A25.000165 5. Participatieverslag (geanonimiseerd) – A25.000160 6. Watervergunning Hoogheemraadschap van Schieland en Krimpenerwaard - A25.000162 7. Verkennend bodemonderzoek (geanonimiseerd) - A25.000455 8. Tekening 1.1: Impressiebeelden onderhoudsloods – A25.000163 9. Tekening 1.2: Bouwtekening - A25.000164 10. Tekening 1.2: Plankaart – A25.000166

Met vriendelijke groet, Het college van burgemeester en wethouders,

J.F. Weber, Burgemeester

M. Burgmans gemeentesecretaris

pagina 8 van 9

onderwerp Adviesrecht aanvraag omgevingsvergunning Rottekade 2a - ZVH - tijdelijke realisatie onderhoudsloods

registratienummer R25.000010

Raadsbesluit

De raad van de gemeente Zuidplas; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 18 februari 2025; gelet op het bepaalde in artikelen van 5.5 en 16.15a van de Omgevingswet; besluit: 1. Als bindend advies te geven in te stemmen met het verlenen van de gevraagde tijdelijke omgevingsvergunning.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 4 maart 2025. De raad voornoemd, De griffier,

De voorzitter,

M.L. Engelsman

J.F. Weber

pagina 9 van 9