Rv Addendum Woonvisie 2025 en Doelgroepenverordening Gemeente Zuidplas 2023 R23.000091

*R23.000091*

Raadsvoorstel

registratienummer

onderwerp Addendum Woonvisie 2025 en Doelgroepenverordening Gemeente Zuidplas 2023

R23.000091

portefeuillehouder

behandelend ambtenaar

J.W. Schuurman

S. Tjon Poen Gie en M. van Oosten

datum

Bijlagen

Openbaar, besloten of geheim

5 september 2023

3

Openbaar

raadsvergadering 10/10/2023

Aan de raad van de gemeente Zuidplas Toelichting op de beslispunten Om te kunnen sturen op de bouw van betaalbare woningen is een wijziging van de Woonvisie 2025 ´Dorps wonen in Zuidplas nu en in de toekomst´ nodig en een doelgroepenverordening als sturingsinstrument om te zorgen dat deze woningen daadwerkelijk van de grond komen. De Woonvisie geeft beleidsmatig aan welk percentage woningcategorieën in de nieuwbouw toegevoegd moeten worden om te voldoen aan de behoefte. In de doelgroepenverordening staan voorwaarden waaraan nieuw te bouwen betaalbare woningen moeten voldoen en voor welke doelgroep deze bedoeld zijn. Tijdens de inzageperiode zijn er twee zienswijzen op de ontwerp Doelgroepenverordening ingediend. Voorgesteld wordt om de Addendum Woonvisie 2025 en de Doelgroepenverordening gemeente Zuidplas 2023 vast te stellen. Beslispunten 1. Het addendum Woonvisie 2025 ‘Dorps wonen in Zuidplas nu en in de toekomst’ vast te stellen. 2. De Nota van beantwoording zienswijzen vast te stellen. 3. In te stemmen met de Doelgroepenverordening Gemeente Zuidplas 2023. 4. De Verordening Middenhuurwoningen Gemeente Zuidplas 2021 in te trekken. Inhoud van het voorstel  Aanleiding De Woonvisie 2025 ´Dorps wonen in Zuidplas nu en in de toekomst´ omvat de woningcategorieën die tot en met 2030 toegevoegd moeten worden in Zuidplas om aan de behoefte te voldoen (tabel 4, blz. 28).

Vanwege de woningmarkt ontwikkelingen is een wijziging van de betaalbare en middeldure koopgrens en percentages toe te voegen nieuwbouw nodig, zodat we kunnen sturen op de bouw van de gewenste betaalbare woningcategorieën. De doelgroepenverordening is een sturingsinstrument zoals bedoeld in de Woonvisie 2025 ‘Dorps wonen in Zuidplas nu en in de toekomst’ om betaalbare woningen op termijn beschikbaar te houden. De gemeente kent op dit moment alleen een Verordening Middenhuurwoningen Gemeente Zuidplas 2021. Deze verordening ziet niet toe op sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen. De bouw van deze betaalbare woningen staat onder druk vooral daar waar de gemeente zelf geen grondeigenaar is. De gemeente heeft een doelgroepenverordening nodig om de bouw van betaalbare woningcategorieën van de grond te kunnen krijgen.

pagina 1 van 6

onderwerp Addendum Woonvisie 2025 en Doelgroepenverordening Gemeente Zuidplas 2023

registratienummer R23.000091

 Argumenten 1.1 Indexatie is nodig om betaalbare woningen te kunnen realiseren. De koopgrens in de doelgroepenverordening wijkt af van de Woonvisie 2025. De Woonvisie gaat uit van betaalbare koopwoningen tot € 225.000 (2019). Deze grens werd destijds niet geïndexeerd, ook niet in andere gemeenten in de regio Midden-Holland. Indexatie is noodzakelijk om anno nu betaalbare koopwoningen te kunnen realiseren met fatsoenlijke plattegronden voor de beoogde doelgroep (koopstarters en startende gezinnen). Er is voor gekozen om de betaalbare koop gelijk gereguleerd te indexeren op basis van het MG-circulaire huurprijzenbeleid van het Rijk. Hiermee komt de betaalbare koopgrens in 2023 neer op € 252.000,-. 1.2 Toevoeging van de prijsgrens tot € 355.000 is nodig om te komen tot gedifferentieerd betaalbaar aanbod. De woonvisie is het kader waaraan nieuwe woningbouwprogramma’s worden getoetst. De Woonvisie kent de prijsgrens van middeldure koop van € 225.000 tot en met € 475.000. Deze prijsgrens is te breed om te kunnen sturen op de bouw van betaalbare woningen tot € 355.000 zoals vastgesteld door het Rijk en in de regionale woondeal. Het opsplitsen van de middendure koop is nodig om te kunnen sturen op het toevoegen van 2/3 betaalbare woningen. Hierdoor ontstaan de prijssegmenten: 1. Middeldure koop I. € 252.000 tot € 355.000; 2. Middeldure koop II. € 355.000 tot € 475.000.

1.3 Wijzigen van de aandelen is nodig voor voldoende betaalbare woningen in de toekomst. In de Woonvisie staat welke aandelen woningen in nieuwbouw toegevoegd moeten worden. Om te kunnen sturen op volkshuisvestelijke uitgangspunten van het Rijk om 2/3 betaalbare woningen (waarvan sociale huur, middenhuur en betaalbare koop tot € 355.000) toe te voegen, is een wijziging van de aandelen nodig. De aandelen zijn richting gevend voor nieuwe woningbouwprogramma’s in de gemeente. 2.1 Zienswijzen leiden tot aanpassingen van de doelgroepenverordening. Er zijn twee zienswijzen ingediend door woningcorporaties. De zienswijzen over de maximale huurprijs van sociale huurwoningen heeft geleid tot wijziging van de doelgroepenverordening. Deze huurprijzen zijn wettelijk gereguleerd. Daarnaast zijn woningcorporaties qua toewijzing aan inkomensdoelgroep gebonden aan de Woningwet. Hier is een toevoeging gemaakt in de doelgroepenverordening. 3.1 Het vaststellen van de doelgroepenverordening is een bevoegdheid van de raad. Het vaststellen van een verordening is een bevoegdheid van de gemeenteraad (artikel 147 en 149 Gemeentewet). Conform artikel 1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) kan de gemeenteraad voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep een verordening vaststellen.

In de verordening worden deze koop- of huurprijzen, de instandhoudingstermijn en de doelgroep waarvoor de woningen bedoeld zijn, bepaald. 3.2 Betaalbare woningcategorieën blijven langer beschikbaar voor lage- en middeninkomens. Er is een instandhoudingstermijn per woningcategorie opgenomen om ervoor te zorgen dat deze woningen langer beschikbaar zijn voor lage en middeninkomens. o Voor sociale huurwoningen is aansluiting gezocht bij het wetsvoorstel Wet Versterking Regie Volkshuisvesting. Met een instandhoudingstermijn van 25 jaar voor sociale huurwoningen pagina 2 van 6

onderwerp Addendum Woonvisie 2025 en Doelgroepenverordening Gemeente Zuidplas 2023

o

o

registratienummer R23.000091

zorgen we ervoor dat deze woningen niet te snel verkocht worden of tegen hogen huren worden weggezet. Voor middenhuurwoningen is een instandhoudingstermijn van minimaal 10 jaar opgenomen. Hiermee kunnen we het percentage middenhuur voor de komende jaren omhoog te brengen. Zuidplas heeft nu relatief weinig middenhuurwoningen. Voor koopwoningen is aansluiting gezocht bij de gemeentelijke zelfbewoningsplicht van drie jaar voor koopwoningen tot € 475.000,-, die per 1 februari 2022 van kracht is (zie raadsinformatienota B 1385). De zelfbewoningsplicht wordt met de doelgroepenverordening beleidsmatig geborgd.

3.3 Doorstroming op de woningmarkt wordt bevorderd met passend aanbod. Het is in de huidige woningmarkt als starter of (lage) middeninkomen lastig aan een woning te komen. Er is onvoldoende passend aanbod, waardoor doorstroming stagneert; lange wachttijden, grote inschrijflijsten door weinig alternatief voor middeninkomens. Met de doelgroepenverordening zorgen we ervoor dat betaalbare woningen beter bereikbaar worden in Zuidplas door deze in woningbouwprogramma’s te borgen. Zo streven we naar passend en gedifferentieerd aanbod voor alle doelgroepen. 3.4 Het bouwen van juiste woningen is noodzakelijk. Veel mensen geen kunnen geen betaalbare woning vinden. Er zijn meer woningen nodig voor mensen met een laag en middeninkomen om de toegang en doorstroming op de woningmarkt te verbeteren. In de Woonvisie 2025 ´Dorps wonen in Zuidplas nu en in de toekomst´ en de Regionale Agenda Wonen 2019 staan doelstellingen over het toevoegen van aandelen betaalbare woningcategorieën naar behoefte. Daarnaast zijn er bestuurlijk afspraken gemaakt over het woningbouwprogramma van het Middengebied en stuurt de Minister van Volkshuisvesting aan op het sneller bijbouwen van betaalbare woningen via de ‘Nationale Woon- en bouwagenda’ en de woondeals.

Zuidplas heeft in dit kader regionale afspraken gemaakt met het Rijk, de Provincie en woningcorporaties in de Regionale Realisatie Agenda Wonen Midden-Holland 2023 (zie raadsinformatienota B 1512). Met de doelgroepenverordening kunnen de programmatische doelstellingen per gebied (in percentage van woningcategorieën) worden geborgd in het bestemming- of omgevingsplan, zodat deze doelstellingen ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. 3.5 De prijsgrenzen sluiten aan bij die van het Rijk. o De prijsgrens van sociale huur is wettelijk bepaald. o De prijsgrens van middenhuur sluit aan bij de Woonvisie 2025 ‘Dorps wonen in Zuidplas nu en in de toekomst’ en deze valt binnen het wetsvoorstel Wet regulering huurmarkt. o De koopgrenzen sluiten aan de betaalbare koopgrenzen die het Rijk hanteert in o.a. de woondeals en in het wetsvoorstel Wet Versterking Regie Volkshuisvesting. Er is voor gekozen om drie koopcategorieën op te nemen om tot realisatie en differentiatie van betaalbare woningcategorieën voor lage en hoge middeninkomens te komen. 4.1 De bepalingen zijn overgegaan naar de doelgroepenverordening. De uitgangspunten in de Verordening Middenhuurwoningen Gemeente Zuidplas 2023 zijn een op een overgenomen in de doelgroepenverordening, waarbij alleen de indexatie van middenhuurwoningen is gewijzigd. De indexatie is gebaseerd op het MG-circulaire huurprijzenbeleid van het Rijk.

De Verordening middenhuurwoningen kan komen te vervallen als de doelgroepenverordening is vastgesteld. pagina 3 van 6

onderwerp Addendum Woonvisie 2025 en Doelgroepenverordening Gemeente Zuidplas 2023

registratienummer R23.000091

4 Kanttekeningen 3.1 De verordening geldt uitsluitend voor nieuwe bouwplannen. Onder de huidige wetgeving kan de verordening alleen nog meegenomen worden in het bestemmingsplan van het Middengebied. Zodra de nieuwe omgevingswet van kracht is (per 1 januari 2024) kan de verordening gemeente breed toegepast worden bij nieuwe gebiedsontwikkelingen. 3.2 De toewijzing van woonruimten reguleert de gemeente via de Huisvestingsverordening. Sociale- en (nieuwbouw)middenhuurwoningen zijn vergunningplichtig. De gemeente reguleert de toewijzing van deze woningen naar de inkomensdoelgroep waarvoor deze bedoeld zijn. Op basis van de huisvestingsverordening is beperkte voorrang voor eigen inwoners mogelijk. Koopwoningen zijn niet vergunningplichtig. Markpartijen zijn vanwege de vrijheid van vestiging vrij om deze toe te wijzen. Partijen kunnen over de toewijzing afspraken maken in anterieure overeenkomsten gezien de beoogde (inkomens)doelgroep. Indien de gemeente de toewijzing van betaalbare koopwoningen wil reguleren, dienen deze opgenomen te worden in de huisvestingsverordening. Met de wijziging van de Huisvestingswet is het mogelijk om koopwoningen tot € 355.000 aan te wijzen als vergunningplichtig. 3.4 Potentieel lagere opbrengsten voor ontwikkelaars en gemeente. Financieel lijkt het lastig om plannen met betaalbare woningbouw rond te krijgen.

De gestelde voorwaarden in de verordening kunnen leiden tot een lager rendement voor ontwikkelaars. Dit kan ertoe leiden dat projecten niet doorgaan vanwege de financiële impact ervan. Als de gemeente eigenaar is van de bouwgrond kunnen deze voorwaarden ook leiden tot een lagere (grond)opbrengst. Het belang van het vergroten van passend aanbod voor starters en lage en middeninkomens weegt zwaarder, dan het maximaliseren van grondopbrengsten. Beoogd effect Realisatie van gewenste aandelen betaalbare woningcategorieën in nieuwe projecten in Zuidplas. Wettelijk kader - Gemeentewet - Wet Ruimtelijke Ordening - Besluit Ruimtelijke ordening en Besluit Kwaliteit Leefomgeving - Woningwet Beleidskader - Woonvisie 2025 ‘Dorps wonen in Zuidplas nu en in de toekomst’ - Regionale Agenda Wonen 2019 Financiën Het vaststellen van de verordening heeft “ansicht” geen financiële gevolgen. Vanuit het bestemmingsof omgevingsplan is regulering mogelijk. Het grootste risico is dat projecten niet worden gebouwd, omdat ontwikkelaars zich niet aan de voorwaarden van de verordening willen (of kunnen) verbinden. Communicatie/ participatie De Doelgroepenverordening Gemeente Zuidplas 2023 is tot stand gekomen in afstemming met de regio Midden-Holland. Daarnaast is het ontwerp vrijgegeven voor inspraak van 28 juni 2023 tot en met 9 augustus 2023.

Verschillende ketenpartners zijn in deze periode gewezen op de inzagetermijn. pagina 4 van 6

onderwerp Addendum Woonvisie 2025 en Doelgroepenverordening Gemeente Zuidplas 2023

registratienummer R23.000091

Aanpak De Doelgroepenverordening Gemeente Zuidplas 2023 en de addendum Woonvisie 2025 ‘Dorps wonen in Zuidplas nu en in de toekomst’ worden na vaststelling bekendgemaakt en digitaal gepubliceerd. De doelgroepenverordening wordt toegepast bij nieuwe gebiedsontwikkelingen in- en aan de dorpen waar een nieuw (of gewijzigd) omgevingsplan voor moet komen. Tot en met 2029 valt de doelgroepenverordening onder de overgangsfase van het omgevingsplan. De regels moeten dan in het omgevingsplan zijn opgenomen. De addendum op de Woonvisie geldt voor alle nieuwbouwprogramma’s die nog niet zijn vastgesteld. Inclusie Met de doelgroepenverordening krijgen woningzoekenden, die nu niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning maar ook geen woning kunnen kopen, meer mogelijkheden. Door de juiste woningen te programmeren en te bouwen wordt de doorstroming op de woningmarkt beoogd. Bijlagen 1. Z23.002092 – Addendum Woonvisie 2025 ‘Dorps wonen in Zuidplas nu en in de toekomst’. 2. A23.001182 - Doelgroepenverordening Gemeente Zuidplas 2023 3. A23.001126 – Nota van beantwoording zienswijzen Z23.002092 Met vriendelijke groet, Het college van burgemeester en wethouders,

J.F. Weber, Burgemeester

A.R. de Graaf gemeentesecretaris

pagina 5 van 6

onderwerp Addendum Woonvisie 2025 en Doelgroepenverordening Gemeente Zuidplas 2023

registratienummer R23.000091

Raadsbesluit

De raad van de gemeente Zuidplas; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 5 september 2023; gelet op artikel 42 lid 1 van de Woningwet, artikel 147 en 149 van de Gemeentewet, artikel 3.1.2 van het Besluit ruimtelijke ordening; besluit: 1. Het addendum Woonvisie 2025 ‘Dorps wonen in Zuidplas nu en in de toekomst’ vast te stellen. 2. De Nota van beantwoording zienswijzen vast te stellen. 3. In te stemmen met de Doelgroepenverordening Gemeente Zuidplas 2023. 4. De Verordening Middenhuurwoningen Gemeente Zuidplas 2021 in te trekken.

Aldus besloten in de openbare vergadering van

De raad voornoemd, De griffier,

De voorzitter,

M.L. Engelsman

J.F. Weber

pagina 6 van 6