Document · PDF

GEWIJZIGD Rv Nota van Uitgangspunten en Grondexploitatie Fase 1a Ontwikkeling Middengebied R23.000084

Gemeenteraad 10 oktober 2023, gemeente ZuidplasBij agendapunt: Rv Nota van Uitgangspunten en Grondexploitatie Fase 1a Ontwikkeling Middengebied10.467 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

*R23.000084*

Raadsvoorstel onderwerp Nota van Uitgangspunten en Grondexploitatie Fase 1a | Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder

raadsvergadering 26-09-2023 (opiniërend) 10-10-2023 (besluitvormend) datum 19-09-2023

registratienummer R23.000084

portefeuillehouder J.W. Schuurman, D.A. de Haas

behandelend ambtenaar M. van Lente, S. Hoogendijk

bijlagen 14 (waarvan 5 geheim)

Openbaar, besloten of geheim Openbaar

Aan de raad van de gemeente Zuidplas Toelichting op de beslispunten Sinds de vaststelling van het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder op 19 mei 2021 en het sluiten van de Bestuurlijke Overeenkomst Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder 1 juli 2021 is er hard gewerkt om de ontwikkeling van het Middengebied, in het kader van actief grondbeleid, een stap dichter bij uitvoering te brengen. De gemeente heeft hiervoor eerst haar eigen huiswerk gedaan, voordat er contractuele afspraken gemaakt gaan worden met derden. Voor ligt het ruimtelijke, beleidsmatige en financiële resultaat daarvan: de Nota van Uitgangspunten voor de integrale gebiedsontwikkeling en het voorstel voor de grondexploitatie voor fase 1a. Het gaat hierbij om een concretisering en aanscherping van de visie en de doelstellingen uit het Masterplan en de financiële vertaling daarvan voor fase 1a van de ontwikkeling. De Nota van Uitgangspunten is het kader om de ontwikkeling van het Middengebied verder vorm te geven, tegelijkertijd is deze niet in beton gegoten. Er blijft de komende periode voldoende ruimte om bij te sturen indien dat nodig of gewenst is.

De gemeenteraad wordt voorgesteld om, door middel van de vaststelling van zowel deze Nota van Uitgangspunten als het voorstel voor de Grondexploitatie fase 1a, het college de opdracht te geven om binnen deze kaders de ontwikkeling van het Middengebied verder vorm te geven. In de komende periode richt deze opdracht zich op: - Het voorbereiden van bestemmingsplannen voor besluitvorming door gemeenteraad; - Het opstellen van andere planproducten – waaronder stedenbouwkundige, beeldkwaliteit en civieltechnische uitwerkingen – voor de ontwikkeling van fase 1a; - Het maken van (plannen voor) afspraken met marktpartijen, woningcorporaties, maatschappelijke partners, medeoverheden, huidige bewoners en grondeigenaren, en andere belanghebbenden en belangstellenden voor de ontwikkeling van woningbouw, maatschappelijke en commerciële voorzieningen, bos, energielandschap, bedrijventerreinen en infrastructuur in fase 1a; - Het continueren van participatie over integrale gebiedsontwikkeling, waaronder – maar niet beperkt tot – de op te stellen planproducten voor fase 1a; - Het opstellen, vaststellen en uitvoeren van nieuw beleid ten behoeve van de integrale gebiedsontwikkeling; - Het organiseren van kennis en middelen ten behoeve van uitvoer van de ambities voor de integrale gebiedsontwikkeling; - Het voorbereiden van de ontwikkeling van de volgende fases van de integrale

gebiedsontwikkeling. Ten opzichte van de versie van dit raadsvoorstel die op 22 augustus 2023 naar u toe is gestuurd, is dit raadsvoorstel op 19 september 2023 met uitsluitend enkele technische punten aangepast, zonder de inhoud te wijzigen. Dit is met een gele markering weergegeven. Ook is de bijbehorende begrotingswijziging nog toegevoegd. Beslispunten pagina 1 van 22

onderwerp Nota van Uitgangspunten en Grondexploitatie Fase 1a | Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder

registratienummer R23.000084

1. Het vaststellen van de Nota van Uitgangspunten Middengebied (A23.001215) voor de integrale (plan)ontwikkeling van het Middengebied en daarmee: a. Het vaststellen van de uitgangspunten als kaderstellende principes, waarvoor het college van B&W een resultaatverplichting aangaat; b. Het vaststellen van de ambities als richtinggevende principes, waarvoor het college van B&W een inspanningsverlichting aangaat c. Het vaststellen van de gebiedsgerichte inrichtingsprincipes (inclusief stedenbouwkundig casco) als richtinggevend voor de uitwerking van nadere ruimtelijke planproducten door het college van B&W; d. Kennisnemen van de bijlagen van de Nota van Uitgangspunten. 2. Het vaststellen van de Grondexploitatie Middengebied Fase 1a (A23.001207, geheim) en daarmee: a. Het vaststellen van de begrenzing van het de Grondexploitatie Middengebied Fase 1a als integrale ontwikkeling zoals in dit voorstel weergegeven, met daarin de deelgebieden Kreekrugdorp, Energie, de noordelijke Hoofdontsluiting, Bos/Buitenplaats en Doelwijk II; b. Het opnemen van het totale voorbereidingskrediet (inclusief budget informatiecentrum) voor de ontwikkeling van het Middengebied in de Grondexploitatie Middengebied Fase 1a; c. Het inzetten van € 6.023.758 uit de Risicoreservering Middengebied (in de Reserve Grondexploitaties) ter dekking van het tekort op de Grondexploitatie Middengebied Fase 1a d.

Het behouden van het resterende bedrag ad € 8.935.878 voor de Risicoreservering Middengebied in de Reserve Grondexploitaties; e. Uitsluitend de kostenposten “plankosten” (inclusief informatiecentrum) in de grondexploitatie jaarschijven 2023/2024 en verwervingskosten, zoals verwoord in Informatienota risicobeheersing grondexploitatie Middengebied (Z23.002080, geheim), vrij te geven voor het doen van uitgaven en de overige kostenposten in de Grondexploitatie Middengebied Fase 1a te bevriezen; f. Het bepalen dat uitgaven voor overige verwerving van gronden en opstallen alleen mogelijk zijn op basis van een separaat besluit van de gemeenteraad en dat voorstellen hiertoe dienen te worden voorzien van een adequate onderbouwing en beschrijving van de risico’s; g. Het college op te dragen om aanvullende risicobeheersingsmaatregelen te nemen in het kader van financiële wendbaarheid en weerbaarheid zoals verwoord in Informatienota risicobeheersing grondexploitatie Middengebied (Z23.002080, geheim); h. Het college op te dragen om de gemeenteraad over het onder f genoemde regelmatig te informeren onder geheimhouding; i. Kennis nemen van de uitgevoerde second opinion op de Grondexploitatie Fase 1a (A23.001208, geheim); j. Kennis nemen van de effecten van de Grondexploitatie Middengebied Fase 1a op de gemeentebegroting (Z23.001734, geheim); k.

De begrotingswijziging Grondexploitatie Fase 1A Middengebied vast te stellen (A23.001304). 3. Het college van B&W op te dragen om tenminste jaarlijks verantwoording af te leggen over de uitvoering/invulling van de Nota van Uitgangspunten en de financiële stand van de Grondexploitatie Middengebied fase 1a, en zo nodig herijkingsvoorstellen ter besluitvorming voor te leggen aan de gemeenteraad. Inhoud van het voorstel  Aanleiding Leeswijzer Voor ligt het voorstel voor de vaststelling van de Nota van Uitgangspunten (hierna: NvU) en de Grondexploitatie fase 1a: twee van de drie integrale hoofdbesluiten van deze fase van de

pagina 2 van 22

onderwerp Nota van Uitgangspunten en Grondexploitatie Fase 1a | Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder

registratienummer R23.000084

planontwikkeling van het Middengebied1. Dit raadsvoorstel begint met een toelichting op het proces hiernaartoe, waarbij wordt teruggeblikt op eerdere raadsbesluiten en de gemeentelijke inspanningen in de afgelopen twee jaar die hebben geleid tot voorliggend voorstel en bijlagen. Deze toelichting is als volgt opgebouwd: 1. Voorgeschiedenis (tot 2021) 2. Masterplan Middengebied Zuidplaspolder en Bestuurlijke Overeenkomst (2021) 3. Totstandkoming NvU, grondexploitatie en bestemmingsplannen (2021-2024) 4. Voorstel NvU en grondexploitatie (2023) 5. Doorkijk vervolgproces na besluitvorming (2023-). Ter ondersteuning van de besluitvorming, worden verschillende bijlagen meegestuurd. Het college heeft, op grond van artikel 87 van de Gemeentewet, geheimhouding opgelegd op de financiële bijlagen.

Deze documenten bevatten namelijk informatie over de financiële positie van de gemeente inzake de ontwikkeling van het Middengebied: Toelichting grondexploitatie Middengebied Fase 1a (A23.001207): bevat informatie ten aanzien van de financiële en onderhandelingspositie van de gemeente, die relevant is voor toekomstige ontwikkelafspraken en dergelijke; Beoordeling Financieel Perspectief Grondexploitatie Middengebied (A23.001208): document gebaseerd op hierboven genoemd document, en verwijst in dat kader naar informatie over de financiële en onderhandelingspositie van de gemeente; Informatienota Risicobeheersing grondexploitatie Middengebied (Z23.002080): bevat informatie ten aanzien van de financiële en onderhandelingspositie van de gemeente, die relevant is voor toekomstige ontwikkelafspraken en dergelijke. Informatienota Effecten Middengebied op gemeentebegroting (Z23.001734): bevat informatie over de financiële en onderhandelingspositie van gemeente, dat relevant is voor aanbestedingen; Informatienota Toezeggingen Programmacommissie B&M 27 juni 2023 – deel 2 (Z23.002036): bevat informatie ten aanzien van de financiële en onderhandelingspositie van de gemeente, die relevant is voor toekomstige ontwikkelafspraken en dergelijke.

Indien deze informatie openbaar wordt gemaakt, kan dit de (onderhandelings)positie van de gemeente ten opzichte van externe partijen benadelen, hetgeen financieel nadelig kan zijn voor de gemeente. Het belang van openbaarheid weegt derhalve niet op tegen de economische of financiële belangen van de gemeente (artikel 5.1. lid 2 sub b van de Wet open overheid (Woo)). De geheimhouding duurt voort tot of vervalt per het moment dat door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatie(s) voor de ontwikkeling van het Middengebied worden beëindigd en er geen nieuwe grondexploitatie meer wordt geopend en daarmee de actieve ontwikkeling van het Middengebied door de gemeente is afgerond of beëindigd. 1. Voorgeschiedenis (tot 2021) De gemeente Zuidplas werkt aan de grootste ruimtelijke opgave in haar jonge geschiedenis. De ontwikkeling van een compleet nieuw dorp zoals geschetst in het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder (2021): met 8.000 woningen voor verschillende doelgroepen en nieuwe ruimte voor bedrijvigheid, gepaard met bijbehorende voorzieningen en infrastructuur, stevige duurzaamheidsambities en een kwalitatieve impuls voor het omliggende landschap. Het nieuwe dorp komt in het 'Middengebied' van de Zuidplaspolder, centraal gelegen in de polder én de gemeente.

Het dorp wordt een nieuwe schakel dat de vier bestaande dorpen verbindt en verrijkt: de integrale gebiedsontwikkeling moet het kwaliteitsniveau van de hele gemeente aanvullen. 1 De derde en laatste is de vaststelling van de bestemmingsplannen, zoals toegelicht in de Besluitvormingsstrategie Ontwikkeling Opgave Middengebied (Z22.001926). pagina 3 van 22

onderwerp Nota van Uitgangspunten en Grondexploitatie Fase 1a | Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder

registratienummer R23.000084

Plannen voor deze ontwikkeling zijn al twee decennia in de maak, al voordat de gemeente Zuidplas werd opgericht. De eerste ideeën voor het gebied zijn vastgelegd in de Vierde Nota uit 2001, naar aanleiding waarvan de Grondbank RZG Zuidplas in 2003 is opgericht om gronden aan te kopen om deze tot ontwikkeling te brengen. Omdat er destijds binnen de Grondbank geen consensus over de plannen werd bereikt, verstreken er jaren totdat de gemeente Zuidplas in 2010 werd opgericht met als doel om de ontwikkeling van het Middengebied ter hand te kunnen nemen. Na weer een periode van stagnatie van de planvorming, dit keer als gevolg van de nasleep van de kredietcrisis van 2007/2008, werd de volgende stap gezet voor dit doel: met het Bidboek uit 2017 liet de gemeente Zuidplas, met instemming van de gemeenteraad, de provincie Zuid-Holland weten de planvoorbereidingen op zich te willen nemen. Het betreffende raadsbesluit uit 2017 leidde vervolgens in 2019 tot de Concept-Ontwikkelingsvisie, waarin de eerste contouren voor het nieuwe dorp in het groen zijn geschetst. De gemeenteraad heeft deze visie op hoofdlijnen vrijgegeven voor consultatie met de bestuurlijke partners2 en participatie met de samenleving, ter voorbereiding van het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder. 2.

Masterplan Middengebied Zuidplaspolder en Bestuurlijke Overeenkomst (2021) Met de besluitvorming over het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder op 19 mei 2021, heeft de gemeenteraad het college de opdracht gegeven om bestemmingsplan(nen)3 voor te bereiden met inachtneming van achttal kaderstellende uitgangspunten4. In samenhang met de vaststelling van het Masterplan, zijn de volgende besluiten genomen door de gemeenteraad: - Ontwikkelgebied ontwikkelen door middel van actief grondbeleid: De gemeente pakt een actief sturende rol voor de ontwikkeling van het Vijfde Dorp, het energielandschap en de bedrijventerreinen (in plaats van afwachtend op/faciliterend van initiatieven uit de markt). Daarmee kan de gemeente meer regie voeren over de kwaliteit van de plannen, heeft ze meer mogelijkheden tot kostenverhaal, en neemt ze grotere financiële risico’s. Dit besluit is in belangrijke mate mogelijk gemaakt door het vooruitzicht op het verkrijgen van aanzienlijk grondeigendom in het gebied (zie ook Bestuurlijke Overeenkomst), en is ondersteund door de bestuurlijke partners van de gemeente zowel als een second opinion van een deskundige. - Vestigen voorkeursrecht: In samenhang met bovenstaande is het voorkeursrecht gevestigd op de particuliere gronden in het ontwikkelgebied, om deze op termijn te verwerven voor de ontwikkeling.

Het voorkeursrecht kan worden gevestigd op basis van een gemeentelijke Structuurvisie5 voor een periode van drie jaar, waarna het kan worden verlengd mits een nieuw bestemmingsplan6 wordt vastgesteld waarin de ruimtelijke ontwikkeling van de betreffende gebieden wordt aangetoond. - Vaststelling Financieel Kader: Het Financieel Kader is vastgesteld als uitgangspunt voor de op te stellen grondexploitaties voor het Middengebied. Dit Financieel Kader heeft een minimaal budgettair neutraal resultaat inclusief een robuuste risicoreserve om toekomstige risico's af te dekken, conform de opdracht die de gemeenteraad eerder heeft meegegeven bij de vaststelling van de Concept-Ontwikkelingsvisie in 2019. Ook is er aanvullend voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld voor de verdere planontwikkeling. Het Financieel Kader is later geactualiseerd per 1 januari 2022, en op 15 februari 2022 vastgesteld door de gemeenteraad. In dat kader is eveneens aanvullend voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld.

2 De bestuurlijke partners van de gemeente Zuidplas bij de ontwikkeling van het Middengebied zijn: Provincie Zuid-Holland, gemeenten Rotterdam, Gouda en Waddinxveen en Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard. 3 De invoering van de Omgevingswet was destijds eerder voorzien, waardoor het opstellen van bestemmingsplan(nen) onder de nu nog geldende Wet ruimtelijke ordening (Wro) toen niet meer mogelijk zou zijn. Raadsvoorstel R21.000005 ging daarom uit van het opstellen van omgevingsplan(nen). Inmiddels is de invoeringsdatum van de Omgevingswet vastgesteld op 1 januari 2024. 4 Zie raadsvoorstel R21.000005 en/of hoofdstuk 2 van de NvU. 5 Of de opvolger daarvan: de Omgevingsvisie. 6 Of de opvolger daarvan: het Omgevingsplan. pagina 4 van 22

onderwerp Nota van Uitgangspunten en Grondexploitatie Fase 1a | Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder

registratienummer R23.000084

Parallel aan de besluitvorming over het Masterplan, heeft het college in de Bestuurlijke Overeenkomst Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder (hierna: Bestuurlijke Overeenkomst) op 1 juli 2021 afspraken vastgelegd met de Grondbank RZG Zuidplas en de provincie Zuid-Holland, beide grondeigenaren in het Middengebied, over de randvoorwaarden waaronder de gebiedsontwikkeling kan plaatsvinden zowel als de uitgangspunten voor de verdere samenwerking tussen partijen. Het betreft onder meer afspraken over: - de overdracht van gronden van Grondbank en provincie aan de gemeente; - het opnemen van de woningbouwopgave in de regionale woningbouwprogrammering; - het treffen van mobiliteitsmaatregelen gelet op de bereikbaarheid van de omgeving en de samenwerking hieraan; - het aanpassen van het provinciaal omgevingsbeleid voor de nieuwe woon- en werklocaties in het ontwikkelgebied en de verlegging van het oude NNN-tracé voor de Ecologische Verbindingszone (EVZ) naar de Groene Schakel; - de samenwerking aan de realisatie van voornoemd EVZ. De gemeenteraad heeft de concept-Bestuurlijke Overeenkomst ter kennisneming ontvangen in het kader van de besluitvorming over het Masterplan7. 3.

Totstandkoming NvU, grondexploitatie en bestemmingsplannen (2021-2023) Het Masterplan is het vertrekpunt voor de inspanningen van het college om de integrale visie tot uitvoering te brengen, en heeft nu geleid tot de NvU en Grondexploitatie fase 1a. Parallel hieraan worden de bestemmingsplannen voorbereid. Hieronder volgt een toelichting van de productontwikkeling en de inbreng van de gemeenteraad, de omgeving, marktpartijen en woningcorporaties, het expertpanel en de bestuurlijke partners ten behoeve van voorliggend raadsvoorstel en bijlagen. Productontwikkeling Op basis van de integrale visie uit het Masterplan is langs de volgende sporen inzet geweest 8. Voorliggende NvU en Grondexploitatie Fase 1a zijn het ruimtelijk-beleidsmatige en financiële resultaat van een wisselwerking tussen deze besluiten, onderzoeken en uitwerkingen.

Beleidsmatig

Spoor

Toelichting Het Masterplan verwoord stevige doelstellingen voor het Middengebied, die nieuwe dan wel aangescherpte beleidskaders vragen. Deze zijn, specifiek voor het Middengebied, doorvertaald in de ambities en de uitgangspunten van de NvU, op basis van de beleidsmatige input van (onder andere) hiernaast genoemde producten. In de NvU zijn tevens ‘beleidshiaten’ geschetst die in de komende periode nog moeten worden ingevuld.

Output (2021-2023) Notitie doelgroepen (bijlage van NvU) Ruimtelijke verkenning voorzieningen*9 (bijlage van NvU) Mobiliteitsconcept Middengebied* (bijlage van NvU) Notitie afwijkingen DIOR* (bijlage van NvU) Concept-Nota maatwerk parkeren Middengebied (bijlage van voorliggend raadsvoorstel) Diverse beleidsadviezen integraal verwerkt in NvU

Zie betreffende beslispunt en bijlage van raadsvoorstel R21.000005. Dit is geen uitputtend overzicht van alle werkzaamheden die zijn verricht in het kader van de ontwikkeling van het Middengebied, maar een selectie van de belangrijkste inhoudelijke producten die direct samenhangen met (de totstandkoming van) voorliggend voorstel. 9 Vastgesteld door het college van B&W op 31 januari 2023. pagina 5 van 22

Civieltechnisch

Planologisch

Financieel

Ruimtelijk

onderwerp Nota van Uitgangspunten en Grondexploitatie Fase 1a | Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder

Het Masterplan schetst een ruimtelijk visie op hoofdlijnen. De verschillende beleidsambities moeten ruimtelijk passen én civieltechnisch en financieel mogelijk zijn. Nieuwe bestemmingen en ruimtelijke gebruiksmogelijkheden moeten uiteindelijk ook in een bestemmingsplan (of omgevingsplan) worden vastgelegd. De ruimtelijke visie is met inachtneming hiervan verder ingekleurd en geconcretiseerd in de NvU en de rechtsgenoemde producten.

registratienummer R23.000084

Stedenbouwkundig en waterhuishoud-kundig casco (raamwerk voor VO, diverse onderzoeken en gebiedsgerichte inrichtingsprincipes in NvU) Visie Dorps Karakter* (integraal verwerkt in NvU) Concept-Spelregels Groene Schakel* (bijlage van NvU) Concept-Voorlopig Ontwerp (VO) Stedenbouwkundigplan* (bijlage van voorliggend raadsvoorstel)

Voordat de gebiedsontwikkeling tot uitvoer gebracht kan worden moet er duidelijkheid zijn over kosten en opbrengsten. De gemeente stelt grondexploitaties op per deelfase van het ontwikkelgebied, zoals voorliggend voorstel voor Fase 1a. Dit wordt gedaan binnen de financiële kaders voor het hele plangebied, zoals vastgesteld door de gemeenteraad.

Financieel Kader (2021)10 Actualisatie Financieel Kader (2022)11 Kansenstrategie12

Er is een nieuw bestemmingsplan nodig om daadwerkelijk te kunnen ontwikkelen. Hiervoor moet de m.e.r.-procedure worden doorlopen. Het college heeft ervoor gekozen om twee bestemmingsplannen op te stellen op basis van één integrale MER: één voor het ontwikkelgebied (waar het voorkeursrecht op rust) en één voor de overige delen van het plangebied (agrarische zone, Groene Schakel en Groene Waterparel).

Nota van Reikwijdte Detailniveau (NRD)13 Voorkeursalternatief (VKA)*14 MilieuEffectRapport (MER)* en verwerking van adviezen van Commissie m.e.r.15 Ontwerpbestemmingsplan ontwikkelgebied (terinzagelegging voorzien in september 2023)* Ontwerpbestemmingsplan overig plangebied (in wording, terinzagelegging voorzien in november 2023)*

Er is en wordt civieltechnisch, waterhuishoudkundig en sanitatie onderzoek gedaan ter ondersteuning van de beleidsmatige, ruimtelijke, financiële en planologische planuitwerkingen.

Output integraal verwerkt in NvU en grondexploitatie.

Vastgesteld door de gemeenteraad op 19 mei 2021. Vastgesteld door de gemeenteraad op 15 februari 2022. 12 Ter informatie doorgeleid naar de gemeenteraad, zie Z23.002029. 13 Vastgesteld door het college van B&W op 25 april 2022. 14 Vastgesteld door het college van B&W op 31 januari 2023. 15 Zie informatienota’s Z21.003126 en Z23.000869 over de Commissie m.e.r. adviezen op de NRD respectievelijk het conceptMER. pagina 6 van 22 11

onderwerp Nota van Uitgangspunten en Grondexploitatie Fase 1a | Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder

Betrokkenheid gemeenteraad De gemeenteraad is door middel van de Besluitvormingsstrategie Opgave Ontwikkeling Middengebied (Z22.001926) geïnformeerd over het proces, hoe de verschillende producten samenkomen in raadsvoorstellen, en hoe de gemeenteraad daarbij wordt betrokken. Dit ter voorbereiding op de besluitvorming over voorliggend voorstel voor de NvU en Grondexploitatie Fase 1a, en later de twee bestemmingsplannen voor de ontwikkeling het Middengebied.

Overzicht raadsbijeenkomsten o.b.v. besluitvormingsstrategie (2022-2023) -

De producten met een asterisk (*) in de tabel op de vorige pagina zijn toegelicht tijdens raadsinformatiebijeenkomsten en/of besproken tijdens vergaderingen van de Programma-commissie B&M. De gemeenteraad heeft ook onderwerpen kunnen agenderen voor de vergaderingen van de Programmacommissie B&M via het presidium. Zie het overzicht van raadsbijeenkomsten en de besproken onderwerpen in het tekstkader rechts.

Aanvullend is er een aantal werkbezoeken en eendaagse bijeenkomsten georganiseerd voor de gemeenteraad, ten behoeve van inspiratie, kennisdeling en gedachtewisseling: - 26 november 2022: Werkbezoek aan RijswijkBuiten, SwifterwinT en zonnepark Dorhout Mees; - 18 maart 2023: Werkbezoek aan Utrecht Leeuwensteyn en Culemborg EVA Lanxmeer en een presentatie over de ontwikkeling Valkenhorst;

In het tweede kwartaal van 2023 zijn ook extra raadsbijeenkomsten georganiseerd over de voorbereidingen van de besluitvorming over de NvU en Grondexploitatie Fase 1a.

registratienummer R23.000084

14 december 2022: Programmacommissie B&M over Concept-MER en conceptMobiliteitsconcept Middengebied; 31 januari 2023: Informatiebijeenkomst over Dorps Karakter, Ruimtelijke reservering voorzieningen en Energie n.a.v. Concept-MER; 21 februari 2023: Programmacommissie B&M over VKA MER Middengebied en Voortgangsrapportage opgave ontwikkeling Middengebied | februari 2023; 28 maart 2023: Informatiebijeenkomst over Spelregels Groene Schakel en Memo voortgang Deelovereenkomst Mobiliteit 11 april 2023: Informatiebijeenkomst over Planologische Strategie (deel 1/2) en Programmacommissie B&M over Strategie grondexploitatie(s) (deel 1/3, besloten); 18 april 2023: Informatiebijeenkomst met lezingen over “Ontwikkelingen woningmarkt” door Prof. dr. Peter Boelhouwer en “De rol van de raad bij langjarige complexe gebiedsontwikkelingsopgaven” door Prof. dr. ing.

Geert Teisman; 17 mei 2023: Informatiebijeenkomst over Planologische Strategie (deel 2/2); 24 mei 2023: Programmacommissie B&M over Voortgangsrapportage Opgave Ontwikkeling Middengebied | mei 2023, conceptMobiliteitsconcept Middengebied en Complexe Dossiers (besloten); 30 mei 2023: Informatiebijeenkomst over Opzet Nota van Uitgangspunten en 1e concept VO Stedenbouwkundig plan; 30 mei 2023: Programmacommissie B&M over Strategie grondexploitatie(s) (deel 2/3, besloten); 26 juni 2023: Programmacommissie B&M over 1e concept Nota van Uitgangspunten; 29 augustus 2023: Programmacommissie B&M over Strategie grondexploitatie(s) (deel 3/3, besloten).

Het college heeft mede door middel van al deze bijeenkomsten de wensen en perspectieven van de gemeenteraad kunnen meewegen in de voorbereiding van voorliggend voorstel (zie toelichting onder 4. Voorstel NvU en grondexploitatie (2023)). De gemeenteraad is daarnaast schriftelijk geïnformeerd over de activiteiten en producten in het kader van de eerdergenoemde sporen door middel van informatienota’s en/of de driemaandelijkse voortgangsrapportages.

pagina 7 van 22

onderwerp Nota van Uitgangspunten en Grondexploitatie Fase 1a | Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder

Participatie en omgevingsmanagement Het college heeft een Omgevingsmanagement-, Participatie- en Communicatieplan voor de ontwikkeling van het Middengebied vastgesteld en de gemeenteraad daarover geïnformeerd16.

Overzicht informatie- en participatiebijeenkomsten (2021-2023) -

Er is een omgevingsmanager aangesteld na de besluitvorming over het Masterplan. De omgevingsmanager voert gesprekken met bewoners en ondernemers in het gebied over de individuele belangen, het toekomstperspectief, welke problemen spelen en welke mogelijkheden worden gezien. Ook heeft de omgevingsmanager input opgehaald voor de concept-Spelregels Groene Schakel (bijlage van NvU). Grondeigenaren, bewoners en bedrijven worden verder schriftelijk en/of via de omgevingsmanager geïnformeerd als er in het gebied bijzondere werkzaamheden plaatsvinden voor de ontwikkeling van het Middengebied, zoals het grondtransport vanuit het Koningskwartier (Zevenhuizen). Een projectleider verwerving voert daarnaast gesprekken met grondeigenaren die in het kader van het gevestigde voorkeursrecht hun gronden aanbieden aan de gemeente. In lijn met de door de gemeenteraad vastgestelde Kader Participatie (2021) is gekozen voor de participatieaanpak ‘informeren’ en ‘raadplegen’. Dit heeft vorm gekregen door middel van openbare informatie- en participatiebijeenkomsten met mogelijkheden voor belanghebbenden en stellenden om te reageren op de voorgelegde plannen. In het tekstkader staan de bijeenkomsten die zijn gehouden.

registratienummer R23.000084

13 december 2021: Digitale informatiebijeenkomst over voortgang planontwikkeling en toelichting concept-cascokaart; 17 maart 2022: Informatiebijeenkomst (op verzoek van en) voor inwoners en ondernemers van de Middelweg in Moordrecht; 14 april 2022: Informatiebijeenkomst over het Energielandschap voor inwoners en ondernemers van de Knibbelweg; 12 en 18 mei 2022: Informatiebijeenkomsten voor inwoners, ondernemers, maatschappelijke organisaties en overige betrokkenen over concept-MER-alternatieven; 2 juni 2022: Informatiebijeenkomst voor geïnteresseerde ondernemers uit het sociale domein en leden van maatschappelijke organisaties in en om gemeente Zuidplas; 23 augustus 2022: Bijeenkomst met direct omwonenden over het toekomstige informatiecentrum; 12 september 2022: Bijeenkomst met direct omwonenden over het toekomstige informatiecentrum; 10 en 12 november 2022: Informatiebijeenkomsten over het Concept-MER; 16 november 2022: Participatiebijeenkomst voor huidige inwoners en ondernemers van de Groene Schakel over de concept-Spelregels Groene Schakel; 24 november 2022: Participatiebijeenkomst voor maatschappelijke en commerciële belanghebbenden over voorzieningen in het Vijfde Dorp; 10 mei 2023: Participatiebijeenkomst voor direct omwonenden en andere geïnteresseerden over het Koning Willem I bos; 22 juni 2023: Participatiebijeenkomst voor lokale ondernemers en bestuurders van

brancheverenigingen over de bedrijventerreinen Doelwijk II en Gouwepark II 29 juni 2023: Participatiebijeenkomst voor huidige inwoners en ondernemers van het Middengebied over het concept-VO Stedenbouwkundig plan en de concept-Nota van Uitgangspunten.

Vragen en input uit deze bijeenkomsten zijn waar mogelijk verwerkt in de plannen, vastgelegd in Q&As en gepubliceerd op de gemeentelijke webpagina ‘De Nieuwe Zuidplaspolder’. In een Nota van Beantwoording (A23.001210) is tevens toegelicht wat de uitkomsten zijn van de input uit de consultatieronde met bewoners en bedrijven in juni 2023 voor voorliggend voorstel.

Zie informatienota Z22.000434. pagina 8 van 22

onderwerp Nota van Uitgangspunten en Grondexploitatie Fase 1a | Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder

registratienummer R23.000084

Verder worden er elke drie maanden algemene digitale nieuwsbrieven verstuurd, wordt de webpagina periodiek bijgewerkt met de laatste informatie en is er regelmatig contact met de pers. Marktconsultaties met ontwikkelaars en woningcorporaties Er zijn met regelmaat gesprekken gevoerd met marktpartijen (zowel partijen met als zonder grondeigendom in het gebied) en de woningcorporaties over de onderwerpen uit het Masterplan en het proces om tot een NvU te komen. Daarnaast zijn er marktconsultaties gehouden om de conceptNvU te toetsen: - 5 juli 2023: Landelijke marktpartijen; - 28 juni 2023: Lokale en regionale marktpartijen; - 12 juli 2023: Betrokken woningcorporaties. In een Nota van Beantwoording (A23.001210) is toegelicht wat de uitkomsten zijn geweest van deze consultaties voor voorliggend voorstel. Inbreng expertpanel Het college heeft zich laten inspireren en concept-documenten laten toetsen door de leden van het expertpanel Middengebied: - Notitie Doelgroepen door Peter Boelhouwer en Frans Soeterbroek; - Ruimtelijke verkenning voorzieningen door Peter Boelhouwer en Frans Soeterbroek; - Visie Dorps Karakter door Frans Soeterbroek; - MER door alle experts; - VO Stedenbouwkundig plan door alle experts; - Kansenstrategie door alle experts; - Waterparagraaf (onderdeel bestemmingsplan) door Koos Biesmeijer en Chris Zevenbergen.

Bestuurlijke samenwerking Er is in de afgelopen twee jaar invulling gegeven aan de afspraken van de Bestuurlijke Overeenkomst door de gemeente, de provincie en (de leden van) de Grondbank: - Programmatische verankering woningbouw voor en na 2030 (oktober 2021): Er zijn afspraken gemaakt met de regio Midden-Holland en de provincie Zuid-Holland om te borgen dat de woningbouwopgave in het Middengebied is en wordt opgenomen in de toegestane woningvoorraadtoename voor de periode tot en met 2030 (eerste 4.000 woningen) en 20312040 (tweede 4.000 woningen). - Aanpassing provinciaal omgevingsbeleid (oktober 2022): Provinciale Staten van Zuid-Holland hebben het provinciaal omgevingsbeleid aangepast ten behoeve van de beoogde woningbouwen bedrijventerreinontwikkeling en EVZ in het Middengebied; - Deelovereenkomst Mobiliteit (juni 2023): Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland en de colleges van Zuidplas, Gouda en Rotterdam hebben de mobiliteitsafspraken verder uitgewerkt in een Deelovereenkomst Mobiliteit die op 28 en 29 juni is ondertekend. - Aanpassing EVZ-tracé (oktober 2022) en Deelovereenkomst EVZ (volgt): Provincie Zuid-Holland en gemeente Zuidplas werken samen aan de uitwerking van de EVZ door de Groene Schakel. De provincie is verantwoordelijk voor de realisatie van ecologische verbindingszones in ZuidHolland.

De provincie heeft het nieuwe tracé onderzocht samen met de gemeente en het hoogheemraadschap, en deze vastgelegd in haar omgevingsbeleid (oktober 2022). De gemeente heeft de concept-Spelregels Groene Schakel (bijlage van NvU) opgesteld met inachtneming hiervan. Provincie en gemeente zullen nog een Deelovereenkomst EVZ opstellen met afspraken over de realisatie en beheer van deze EVZ. De gemeente werkt ook nauw samen met zowel het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard (HHSK) als de provincie Zuid-Holland aan de water- en klimaatdoelstellingen voor het Middengebied. De volgende stappen zijn gezamenlijk gezet: pagina 9 van 22

onderwerp Nota van Uitgangspunten en Grondexploitatie Fase 1a | Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder

registratienummer R23.000084

Werkbezoek Minister VRO (6 juli 2022): Op uitnodiging van de Unie van Waterschappen bracht minister Hugo de Jonge een bezoek aan het Middengebied en Westergouwe (nieuwbouwwijk in gemeente Gouda) over het bouwen in laaggelegen polders en de samenwerking tussen gemeenten, provincie en hoogheemraadschap; Werkbezoek Deltacommissaris (30 januari 2023): Deltacommissaris Peter Glas bracht een bezoek aan het Middengebied om zich te laten informeren door de gemeente, de provincie en het hoogheemraadschap over de uitdagingen en kansen van bouwen in laaggelegen polders; Waterhuishoudkundige onderzoeken voor het MER en input voor VKA (2022-2023): Het hoogheemraadschap is nauw betrokken geweest bij de MER-onderzoeken heeft de gemeente geadviseerd over de maatregelen ten aanzien van water en bodem voor het VKA; Samenwerkingsovereenkomst Klimaatadaptatie Middengebied Zuidplaspolder (1 juni 2023): Gemeente, provincie en hoogheemraadschap hebben afspraken vastgelegd gericht op het ontwikkelen van kennis en binnenhalen van aanvullende middelen ten behoeve van de wateren klimaatdoelstellingen voor het Middengebied; Waterstructuurplan voor bestemmingsplannen (2023): Het hoogheemraadschap is nauw betrokken bij de totstandkoming van een waterstructuurplan voor het hele plangebied.

Dit plan is opgesteld ten behoeve van de waterparagraaf van de ontwerpbestemmingsplannen, en wordt ook als bijlage daarvan ter inzage gelegd. Verkenning circulaire sanitatie (loopt): Hoogheemraadschap en gemeente onderzoeken samen met Dunea en Oasen de mogelijkheid om een innovatief sanitatiesysteem te realiseren in het Middengebied.

4. Voorstel NvU en Grondexploitatie Fase 1a De gemeenteraad wordt gevraagd de Nota van Uitgangspunten en de Grondexploitatie Fase 1a vast te stellen. Het gaat om twee van de drie integrale hoofdbesluiten voor deze fase van de planontwikkeling van het Middengebied (de derde en laatste is de vaststelling over de bestemmingsplannen), en de uitkomsten van de input van voornoemd proces. In de Besluitvormingsstrategie (Z22.001926) is aangekondigd dat het college voorliggend NvU opstelt, en tezamen met de eerste Grondexploitatie voorlegt aan de gemeenteraad, omdat: - De gemeente in het kader van actief grondbeleid de integrale planontwikkeling van het Middengebied in eigen hand neemt (in tegenstelling tot het toetsen van plannen van derden); - Input uit de integrale planontwikkeling slechts ten dele een plek kan krijgen in een globaal bestemmingsplan; - De onderbouwing van Grondexploitatie Fase 1a voortvloeit uit deze input (die dus slechts beperkt in het bestemmingsplan terug te vinden is); - De ontwikkeling van het Middengebied onlosmakelijk is verweven met nieuwe beleidsvraagstukken, die nieuwe dan wel aangescherpte kaders van de gemeenteraad vragen. Hieronder wordt ingegaan op de NvU en Grondexploitatie Fase 1a alsmede de samenhang daartussen17.

Nota van Uitgangspunten (NvU) Het doel van de NvU is het vertalen van de ambities uit het Masterplan naar concrete(re) ambities en uitgangspunten, mede op basis van aanvullende kennis en informatie die sinds de vaststelling van het Masterplan is opgedaan. De ambities uit het Masterplan zijn na vaststelling van dat plan namelijk nader getoetst, verfijnd en aangescherpt op basis van onderzoeken, beleidsontwikkeling én het proces van rekenen en tekenen parallel aan de Grondexploitatie en het Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundigplan voor Fase 1a.

De samenhang tussen de NvU en de bestemmingsplannen is toegelicht in informatienota Z23.001474. pagina 10 van 22

onderwerp Nota van Uitgangspunten en Grondexploitatie Fase 1a | Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder

registratienummer R23.000084

De ‘uitgangspunten’ uit de NvU komen voor zover van toepassing terug in de (ontwerp)bestemmingsplannen. Voor het overgrote deel dient de NvU voor de verdere planvorming (uitwerking deelfases) en het maken van voorliggende (en volgende) grondexploitatie(s). De NvU zal daarbij ook kaderstellend zijn voor de afspraken die de gemeente gaat maken met derden – zoals medeoverheden, marktpartijen en huidige bewoners en grondeigenaren in het gebied – over het ontwikkelperspectief voor het Middengebied. Daar waar de gemeente afhankelijk is van afspraken met derden en/of de inzet van aanvullende middelen en/of kennis, spreekt de NvU over ‘ambities’. Tot slot zijn er gebiedsgerichte inrichtingsprincipes uitgewerkt in de NvU. Het ruimtelijke raamwerk hiervoor is het stedenbouwkundig casco. Voorgesteld wordt om deze vast te stellen als richtinggevend instrument voor de verdere ruimtelijke planuitwerkingen. Verder is er een andere keuze gemaakt ten aanzien van de eis “De inrichting van het plangebied is afgestemd op de verwachte grondwaterstanden en de zoetwaterbeschikbaarheid tijdens droogte” uit het vigerende Convenant Klimaatadaptief Bouwen. In plaats daarvan wordt in de waterparagraaf voor het bestemmingsplan opgenomen “Door het vasthouden en bergen van water en het hanteren van een flexibel waterpeil zal het gebied minder afhankelijk zijn van de aanvoer van water.

De precieze periode is afhankelijk van inrichting en gebruik van het gebied en met een volle waterbuffer aan begin van de droge periode. De wateraanvoerbehoefte wordt hiermee aanzienlijk gereduceerd.” In langduriger droge periode is het namelijk vanwege verdamping en watergebruik incidenteel nodig om water in te laten om het peilbeheer in stand te houden. Grondexploitatie Fase 1a Er is een grondexploitatie opgesteld waarin ingezet wordt op de ontwikkeling van 2.370 woningen in samenhang met bijbehorende infrastructuur, een bedrijventerrein, en deel van het energielandschap en het begin van het bos. Deze deelgebieden samen hebben de werktitel ‘Fase 1a’ gekregen, aangezien de woningen gelegen zijn in ‘Fase 1’ zoals dit in het Masterplan en met de toekenning van de Woningbouwimpuls-subsidie18 is gedefinieerd. Figuur 1: De afbakening van de grondexploitatie fase 1a Middengebied In de eerste helft van dit jaar is de gemeenteraad meegenomen in de overwegingen waarom er geen grondexploitatie voor de integrale ontwikkeling kon worden vastgesteld. Dit laat zich samenvatten door enerzijds de kaders die wet- en regelgeving (BBV) stelt aan een grondexploitatie en anderzijds de gewijzigde marktomstandigheden (stijgende rente en bouwkosten). Op dat moment is doorgeschakeld van een integrale grondexploitatie naar de voorliggende Fase 1a.

Omdat het uitgangspunt de integrale ontwikkeling van het Middengebied is, zal bij de eerstvolgende actualisatie van de grondexploitatie de financiële samenhang tussen Fase 1a en de integrale ontwikkeling inclusief de ontwikkelstrategie en verdere fasering worden uitgewerkt.

18 De Woningbouwimpuls-subsidie is in 2021 toegekend voor de eerste ca. 4.000 woningen in de Kreekrug (fase 1) van het Vijfde Dorp. pagina 11 van 22

onderwerp Nota van Uitgangspunten en Grondexploitatie Fase 1a | Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder

registratienummer R23.000084

Deze grondexploitatie is een financiële vertaling van de uitgangspunten uit NvU en het Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundigplan voor Fase 1a. In het proces van rekenen en tekenen heeft er een wisselwerking plaatsgevonden tussen deze drie producten. Tezamen wordt geborgd dat de gemeente financieel zowel als ruimtelijk uitvoering kan geven aan de uitgangspunten uit de NvU. De grondexploitatie voor Fase 1a sluit met een financieel tekort van iets meer dan € 6 miljoen op netto contante waarde. Daarnaast beslaat de grondexploitatie slechts een deel van de totale opgave van met Middengebied. Het financieel tekort wijkt af van het uitgangspunt bij het Masterplan dat er sprake moet zijn van tenminste een financieel budgettair neutraal resultaat. Dit is het gevolg van de gewijzigde marktomstandigheden. Maar omdat de ontwikkeling van het Middengebied een opgave is die zeker 20 jaar zal lopen en het belangrijk is om een start te maken met de ontwikkeling van het Middengebied gezien de grote behoefte aan woningbouw en de hierover gemaakte afspraken met de regio Midden-Holland en de provincie Zuid-Holland, stelt het college voor deze grondexploitatie vast te stellen. Voor de nadere onderbouwing van dit voorstel wordt verwezen naar de geheime bijlagen.

Samenhang tussen Nota van Uitgangspunten en voorliggende én volgende grondexploitaties De NvU zet de stip op de horizon voor de integrale ontwikkeling van het Middengebied in de komende 20+ jaar, op basis van de vastgestelde visie uit het Masterplan. De voorliggende grondexploitatie voor Fase 1a maakt een concrete ruimtelijk-financiële uitsnede hiervan, en heeft een verwachte looptijd tot en met 2030. Met de keuze om meerdere grondexploitaties op te stellen voor deze gebiedsontwikkeling, is de NvU een belangrijk middel om de ambities en uitgangspunten voor het totale plangebied integraal en door de tijd heen te bewaken. Het faseringshoofdstuk in de NvU geeft inzicht in hoe de uitgangspunten zijn geborgd in de voorliggende grondexploitatie, en hoe het college in de volgende fasen (en bijbehorende grondexploitaties) verdere invulling wil geven aan de NvU. Relatie met concept-Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundigplan (VO) Het VO is opgesteld als ruimtelijke uitwerking van het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder, aangevuld met de inzichten uit de beleidsontwikkeling en diverse onderzoeken (waaronder voor het MER). Het is de ruimtelijke bouwsteen voor zowel de NvU als de Grondexploitatie Fase 1a: deze documenten zijn dan ook in samenhang met elkaar opgesteld en aangescherpt in een reken-enteken-proces. De inhoudelijke uitwerking van het VO is in juni jl.

afgerond en wordt ter informatie gedeeld met de NvU en Grondexploitatie Fase 1a. Omdat de uitgangspunten en ambities in de NvU zijn aangescherpt naar aanleiding van gedachtewisselingen met de gemeenteraad in juni 2023 en de uitgevoerde consultaties (zie ook volgende alinea), zijn er enkele verschillen tussen NvU en VO: - Profielen: In het VO zijn principeprofielen opgesteld, op basis van de ambities en uitgangspunten in de NvU. In het vervolgproces worden deze profielen verder verfijnd op basis van ruimtelijk en civieltechnische haalbaarheid zowel als de eisen vanuit de DIOR; - Parkeernorm: Het VO is gebaseerd op een gemiddelde parkeernorm van 1,1 per woning. Dit is een ambitie (niet uitgangspunt) in de NvU; - Parkeerhubs: Het VO gaat uit van de realisatie van alle parkeervoorzieningen in hubs. Dit is een ambitie (niet uitgangspunt) in de NvU; - Omvang parkeerhubs: In het VO zijn de parkeerplaatsen gemaximeerd op ca. 140 plaatsen per hub op maaiveld (in de gebouwde voorziening zijn meer parkeerplaatsen mogelijk). Dit is gedaan om de ruimtelijk impact van parkeren op maaiveld te beperken, omdat het aanleggen van aanvullende gebouwde hubs op dit moment geen financieel haalbare optie is. Hierdoor zijn er in totaal meer hubs nodig om in de parkeerbehoefte te voorzien. Het ruimtebeslag van deze hubs gaat ten koste van ruimte voor openbaar groen.

De NvU zet desalniettemin stevig in op ambities en uitgangspunten voor openbaar groen (mede in relatie tot klimaateisen). De NvU pagina 12 van 22

onderwerp Nota van Uitgangspunten en Grondexploitatie Fase 1a | Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder

registratienummer R23.000084

doet géén uitspraken over een maximumaantal parkeerplaatsen per hub (de realisatie van hubs is een ambitie, geen uitgangspunt in de NvU); Loopafstanden: In het VO zijn de loopafstanden tussen parkeervoorzieningen en woningen maximaal 150 meter. De ambitie in de NvU is maximaal 250 meter. Maximale bouwhoogte: In het VO wordt nog uitgegaan van maximaal 6 bouwlagen. In de NvU en ook in het ontwerpbestemmingsplan is een maximale bouwhoogte opgenomen van 8 bouwlagen. In het bestemmingsplan wordt dit niet zonder meer toegestaan; gebouwen hoger dan 4 bouwlagen vereisen een aanvullend besluit van het college van B&W.

Het VO wordt daarom als concept gedeeld. De verdere ruimtelijke uitwerking van de NvU vindt in het vervolgproces plaats. Daarbij zoekt de gemeente naar een balans tussen de wensen voor beeldkwaliteit, flexibiliteit van de plannen, en ruimte voor creativiteit van ontwikkelaars. Het college buigt zich in dat kader over de wijze waarop en welke ruimtelijke planproducten worden opgesteld en de samenwerking met marktpartijen en woningcorporaties wordt vormgegeven. Relatie met Concept-Nota maatwerk parkeren Middengebied Parallel aan de afronding van de NvU is tevens een concept-Nota maatwerk parkeren Middengebied opgesteld. Het is een uitwerking van de Nota Parkeernormen 2019 op basis van de ambities en uitgangspunten voor mobiliteit zoals verwoord in de NvU. De concept-Nota maatwerk parkeren Middengebied geeft ruimte om onder bepaalde voorwaarden de reeds vastgestelde parkeernormen te reduceren. Dit zorgt voor wendbaarheid in de parkeeropgave en geeft ruimte om op termijn toe te werken naar de ambitie voor een gemiddelde parkeernorm van 1,1. Deze concept-Nota maatwerk parkeren Middengebied wordt ter informatie toegestuurd met de NvU, om inzichtelijk te maken hoe het college de parkeeropgave – op basis van het voorstel van de NvU – beoogt in te vullen.

Het college zal deze concept-Nota ook ter inzage leggen tezamen met het ontwerpbestemmingsplan voor het ontwikkelgebied van het Middengebied. Naar aanleiding van eventuele zienswijzen wordt de Nota afgerond en door het college vastgesteld, vóór het vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan. Input van de gemeenteraad bij de totstandkoming van de Nota van Uitgangspunten Het college heeft op de volgende manieren invulling gegeven aan de wensen en perspectieven van de gemeenteraad, zoals die in de eerdergenoemde raadsinformatiebijeenkomsten en vergaderingen van de Programmacommissie B&M zijn gedeeld. De gemeenteraad heeft tevens de concept-NvU (80% versie) ontvangen voor behandeling in de Programmacommissie B&M van 28 juni 2023 en tijdens de eendaagse raadsbijeenkomst op 24 juni 2023 zijn de ambities en uitgangspunten nader toegelicht. Naar aanleiding daarvan is het college gevraagd een aantal alternatieve scenario's te schetsen, onder andere over de uitwerking van het woningbouwprogramma en het mobiliteitsconcept. Door middel van informatienota’s Z23.001971 en Z23.002036 (geheim) geeft het college invulling aan haar toezeggingen. Hieronder wordt aangegeven welke conclusies het college verbindt aan de uitkomsten van de scenariostudies.

De volgende conclusies zijn (onder meer) verwerkt in voorliggende NvU en Grondexploitatie Fase 1a naar aanleiding van verschillende gedachtewisselingen met de gemeenteraad. Het college stelt aan de gemeenteraad voor: - Te kiezen voor de invulling van de energievraag op land volledig door middel van zonne-energie gelet op de zorgen over windenergie19; - Vast te houden aan het eerder vastgestelde STOMP-principe, omdat dit vele voordelen kent voor onder andere de woon- en leefkwaliteit inclusief leefbaarheid van het Vijfde Dorp, het 19

Het college heeft deze keuze reeds vastgesteld in het VKA MER Middengebied (d.d. 31 januari 2023), en legt deze keuze nu ook voor aan de gemeenteraad door middel van de Nota van Uitgangspunten. pagina 13 van 22

onderwerp Nota van Uitgangspunten en Grondexploitatie Fase 1a | Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder

registratienummer R23.000084

stimuleren van de komst van OV-voorzieningen, en het voorkomen van verkeersknelpunten op het omliggend wegennet; Te kiezen voor een maatwerk gemiddelde parkeernorm voor Fase 1a gelet op de huidige onzekerheden onder andere rondom het aanbod van regionale fiets- en OV-voorzieningen vanaf het begin van de ontwikkeling en de behoefte aan een wendbaar parkeerregime, met de ambitie om de parkeernorm op termijn te verlagen; In te zetten op de ontwikkeling van deelmobiliteit in Fase 1a; Te kiezen voor de aanleg van de nieuwe noordelijke hoofdontsluiting in Fase 1a, naast de bestaande ontsluiting via de Middelweg, gelet op de verkeerskundige voordelen en de financiële uitvoerbaarheid daarvan; Het betaalbare woningbouwsegment in lijn te brengen met de (ontwerp) doelgroepenverordening van de gemeente, om ervoor te zorgen dat er voor meer verschillende doelgroepen een passende woning komt.

Andere aanscherpingen in NvU ten opzichte van Masterplan In de uitwerking van Masterplan tot NvU, zijn een aantal aanscherpingen ook naar voren gekomen. De gemeenteraad heeft bij de vaststelling van het Masterplan ingestemd met het uitgangspunt: “De woningbouw, de bedrijventerreinen en het omliggende landschap van het Middengebied worden conform het Convenant “Klimaatadaptief Bouwen” van de provincie Zuid-Holland klimaatadaptief ingericht met een wijze van bebouwing die bijdraagt aan een gezonde en veilige leefomgeving”20. Dit Convenant is na 2021 nog herijkt door de provincie. Voor zover ruimtelijk, civieltechnisch en financieel haalbaar, zijn deze eisen uit het vigerende Convenant Klimaatadaptief Bouwen vertaald in uitgangspunten in de NvU. Een aantal eisen is als ambitie opgenomen omdat dit aantal aanzienlijke aanvullende financiële middelen vraagt en/of niet volledig in de hand ligt van de gemeente. Het gaat om: - “Maatregelen die schade door bodemdaling tegengaan en kosteneffectief zijn over de levensduur van 60 jaar in het ontwerp meegenomen”; - “Het horizontale en verticale oppervlak wordt in samenhang met groenblauwe structuren in de bredere omgeving ingericht en creëert een hoogwaardige habitat ten minste gebouw bewonende soorten”; - Eisen ten aanzien van schadebeperking. 5.

Doorkijk vervolgproces na besluitvorming (2023-) De vastgestelde NvU wordt het integrale kader op basis waarvan het college verder invulling geeft aan de planontwikkeling. Binnen de financiële kaders van de grondexploitatie wordt fase 1a tevens voorbereid voor uitvoering. De eerste concrete stap hierin zijn de ontwerpbestemmingsplannen voor het ontwikkelgebied en overig deel van het plangebied. Beide ontwerpbestemmingsplannen zijn/worden opgesteld in lijn met de uitgangspunten in voorliggende NvU. Het eerste ontwerpbestemmingsplan ligt naar verwachting vanaf september ter inzage voor 6 weken. De terinzagelegging van het tweede ontwerpbestemmingsplan volgt naar verwachting medio november van dit jaar. De ingediende zienswijzen worden uiteraard betrokken bij de definitieve bestemmingsplannen, die ter vaststelling worden aangeboden aan de gemeenteraad. Als de besluitvorming over het voorliggende voorstel leidt tot aanpassingen van de uitgangspunten in de NvU, zullen deze aanpassingen ook verwerkt moeten worden in de definitieve bestemmingsplannen.

Zie beslispunt 1 van R21.000005. pagina 14 van 22

onderwerp Nota van Uitgangspunten en Grondexploitatie Fase 1a | Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder

registratienummer R23.000084

Als door ingediende zienswijzen op de ontwerpbestemmingsplannen andersom aanpassingen van de uitgangspunten in de NvU (en Grondexploitatie Fase 1a) noodzakelijk zijn, zal het college een herijkte NvU (en Grondexploitatie Fase 1a) ter besluitvorming voorleggen aan de gemeenteraad, samen met het betreffende definitieve bestemmingsplan. Voorts zal het college op basis van de NvU verder aan de slag gaan met: - Het opstellen van andere planproducten – waaronder stedenbouwkundige, beeldkwaliteit en civieltechnische uitwerkingen – voor de ontwikkeling van fase 1a; - Het maken van (plannen voor) afspraken met marktpartijen, woningcorporaties, maatschappelijke partners, medeoverheden, huidige bewoners en grondeigenaren, en andere belanghebbenden en belangstellenden voor de ontwikkeling van woningbouw, maatschappelijke en commerciële voorzieningen, bos, energielandschap, bedrijventerreinen en infrastructuur in fase 1a; - Het continueren van participatie over integrale gebiedsontwikkeling, waaronder – maar niet beperkt tot – de op te stellen planproducten voor fase 1a; - Het opstellen, vaststellen en uitvoeren van nieuw beleid ten behoeve van de integrale gebiedsontwikkeling; - Het organiseren van kennis en middelen ten behoeve van uitvoer van de ambities voor de integrale gebiedsontwikkeling; - Het voorbereiden van de ontwikkeling van de volgende fases van de integrale

gebiedsontwikkeling. Wendbaarheid is een belangrijk uitgangspunt voor de NvU. De verschillende planuitwerkingen leiden uiteindelijk tot aanvragen voor omgevingsvergunningen. Belanghebbenden zullen in het kader van participatie bij de voorbereiding daarvan worden betrokken en kunnen uiteraard een zienswijze indienen op de omgevingsvergunning. De gemeente zal hierover vervolgens een afgewogen besluit nemen. De gemeenteraad wordt op de volgende manieren betrokken bij de wijze waarop invulling wordt gegeven aan de NvU en Grondexploitatie Fase 1a: - Het college gaat, met het vaststellen van de uitgangspunten in de NvU door de gemeenteraad, een resultaatsverplichting aan. Als een uitgangspunt binnen de vigerende kaders onuitvoerbaar blijkt te zijn, zal het college een nieuw afwijkingsvoorstel ter besluitvorming voorleggen aan de gemeenteraad; - Indien aanpassingen van de uitgangspunten samengaan met een bijstelling van de Grondexploitatie Fase 1a, wordt deze bijstelling ook opnieuw ter besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad; - Het college legt daarnaast tenminste jaarlijks verantwoording af over de wijze waarop de ambities in de NvU wel of niet kunnen worden ingevuld (‘pas toe of leg uit’-principe).

Dit kan in beginsel gebeuren via de periodieke voortgangsrapportages over het Middengebied die de gemeenteraad ontvangt; - Tenminste jaarlijks zal de grondexploitatie fase 1A worden herzien. Deze grondexploitatieherziening zal via het PRO aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Daarnaast wordt de gemeenteraad in 2024 regelmatig onder geheimhouding geïnformeerd over de aanvullende risicomaatregelen in het kader van financiële wendbaarheid en weerbaarheid die worden getroffen.  Argumenten 1.1. Het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder (2021) is het vertrekpunt waarop de NvU verder voortbouwt. Het Masterplan schetst een visie op hoofdlijnen voor de integrale ontwikkeling van het Middengebied. Met de vaststelling ervan gaf de gemeente haar bereidheid aan om actief pagina 15 van 22

onderwerp Nota van Uitgangspunten en Grondexploitatie Fase 1a | Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder

registratienummer R23.000084

grondbeleid te voeren en werd de toon gezet voor het ontwikkelingsperspectief voor het Middengebied. Het was het startschot voor de huidige planfase, met het doel om de visie te vertalen naar uitvoering. De NvU geeft in belangrijke mate invulling hieraan door de doelstellingen uit het Masterplan te vertalen in concrete ambities en uitgangspunten. Het maakt duidelijk waar de gemeente op wil en kan sturen als verantwoordelijke overheid (wettelijke bevoegdheden) én initiatiefnemer van de ontwikkeling (sturingsmogelijkheden via anterieure overeenkomsten, gronduitgifte en dergelijke). Enkele voorbeelden van hoe de doelstellingen uit het Masterplan zijn vertaald zijn: - Ruimte voor wonen: Nadere differentiatie van categorieën binnen het vastgestelde woningbouwprogramma op hoofdlijnen, waaronder de toevoeging van ‘specials’ voor specifieke doelgroepen (zoals woonwagens, ecokavels, etc.) en een voorgestelde heroverweging van de differentiatie binnen de categorie ‘betaalbaar’ naar aanleiding van actuele volkshuisvestelijke inzichten; - Impuls economie: Concretisering van de beoogde voorzieningen in het Middengebied, passend bij de gewenste diversiteit aan doelgroepen, en nadere duiding van de mogelijkheden op de bedrijventerreinen, passend bij de beoogde omgevingskwaliteiten; - Eerst bewegen, dan bouwen: Uitwerking van maatregelen voor een goede bereikbaarheid vanaf het begin, met

nadrukkelijke aandacht voor fiets en ov in lijn met het STOMPprincipe. Onder andere door het aanwijzen van fiets- en ov-routes, in de stedenbouwkundige opzet prioriteit te geven aan langzaam verkeer en het duiden van de fasering van de automaatregelen om knelpunten te voorkomen; - Klimaatrobuust dorp en landschap: De maatregelen om het gebied klimaatrobuust in te richten zijn concreter gemaakt, denk aan: de water- en vloerpeilen, het waterbergingsvermogen en eisen voor de inrichting van de openbare ruimte. In het vervolgproces worden de betreffende uitgangspunten en ambities verder onderzocht en ingevuld; - Energieneutraal: Nader onderzoek naar de energievraag van het Vijfde Dorp, op basis waarvan wordt voorgesteld dit in te vullen met de opwekking van duurzame energie door middel van zon-op-dak en zonne-energie op land; - Hechte/zelfredzame gemeenschap: Een sociaal-maatschappelijke doelstelling dat op zichzelf moeilijk te sturen is maar wel kan worden beïnvloed door stedenbouwkundige keuzes (zoals ruimte voor beleving in de openbare ruimte, inrichtingsprincipes voor de woonbuurtjes, reservering voor witte vlekken voor bewonersinitiatieven) en een gemengd woning- en voorzieningenaanbod.

De NvU geeft eveneens invulling aan de uitgangspunten die de gemeenteraad expliciet heeft vastgesteld ten tijde van de besluitvorming over het Masterplan (zie raadsvoorstel R21.000005 en/of hoofdstuk 2 van de NvU). 1.2. De NvU vormt het kader van de gemeente voor de verdere planontwikkeling en de voorbereiding van de uitvoering van de ontwikkeling van het Middengebied. De gemeenteraad wordt voorgesteld om, door middel van de vaststelling van deze NvU en grondexploitatie Fase 1a, het college de opdracht te geven om binnen deze kaders de ontwikkeling van het Middengebied verder uit te werken zoals toegelicht in dit raadsvoorstel. De NvU is voorts noodzakelijk om te kunnen komen tot afspraken met marktpartijen en woningcorporaties over de realisering van ambities en uitgangspunten. 1.3. Het onderscheid tussen uitgangspunten en ambities in de NvU maakt de rolneming van de gemeente duidelijk, alsmede de rolneming van college en de betrokkenheid van gemeenteraad in het vervolgproces. Uitgangspunten zijn kaderstellende principes, waarvoor het college een resultaatverplichting aangaat. Dit zijn zaken die, binnen de mogelijkheden en middelen van de gemeente, in principe zelfstandig kunnen worden voorbereid (d.m.v. bestemmingsplannen, grondexploitaties, e.d.). Dit hoeft niet te betekenen dat derden niet worden betrokken in de verdere uitwerking. De pagina 16 van 22

onderwerp Nota van Uitgangspunten en Grondexploitatie Fase 1a | Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder

registratienummer R23.000084

uitgangspunten maken dan ook aan derden duidelijk waar de gemeente voor staat, en wat van haar verwacht mag worden in de ontwikkeling van het Middengebied. De Grondexploitatie Fase 1a is ook gebaseerd op deze uitgangspunten. Ambities zijn daarentegen richtinggevende principes, waarvoor het college van B&W een inspanningsverlichting aangaat en actief op zoek gaat naar (aanvullende) mogelijkheden en/of middelen (van derden). De ambities kennen een sterkere afhankelijkheid van derden en/of vragen aanzienlijke (aanvullende) investeringen en/of zijn nog te onzeker om deze als gemeente volwaardig op te pakken. De investeringen voor deze ambities zijn dan ook nog niet verwerkt in de grondexploitatie. 1.4. De NvU is aangescherpt naar aanleiding van de input van geconsulteerde marktpartijen, woningcorporaties en bewoners in het gebied. De concept-NvU is in een consultatieronde voorgelegd aan (landelijke en lokale) ontwikkelaars, woningcorporaties en bewoners en ondernemers uit het Middengebied. De opgehaald input uit de consultaties zijn samengevat in een Nota van Beantwoording (A23.001210) en heeft geleid tot aanscherpingen van voorliggende NvU. 1.5. De NvU zet de stip op de horizon voor het eindbeeld: het faseringshoofdstuk maakt de ontwikkelstrategie hiervoor concreet, beginnend met fase 1a. De NvU wordt het overkoepelende kader voor de integrale ontwikkeling van het Middengebied.

De uitgangspunten moeten in alle volgende planproducten van het college worden geborgd. Het faseringshoofdstuk in de NvU geeft inzicht in hoe deze uitgangspunten in de voorliggende Grondexploitatie Fase 1a zijn vertaald en hoe het college in de volgende fasen (en bijbehorende grondexploitaties) verder invulling wil geven aan de NvU. 2. 2.1. De grondexploitatie biedt een financieel kader waarbinnen de gemeente Fase 1a kan uitvoeren. Op basis van Grondexploitatie Fase 1a kan dit deelgebied tot uitvoering kan worden gebracht. In de Grondexploitatie Fase 1a worden geen financiële middelen gereserveerd voor uitvoeringswerkzaamheden buiten fase 1a. Voor de grondverwervingen betekent dit dat alleen de gronden binnen fase 1a kunnen worden aangekocht. Indien in het kader van het gevestigde voorkeursrecht gronden buiten Fase 1a worden aangeboden en kunnen worden verworven, zal dit separaat ter besluitvorming aan de gemeenteraad worden voorgelegd met een voorstel voor de dekking van de hiermee gemoeide aankoopkosten. 2.2. De deelgebieden vormen een samenhangend geheel voor de ontwikkeling van de eerste fase van het Middengebied. De grondexploitatie van fase 1a maakt de start van de integrale ontwikkeling van het dorp. In het kreekrugdorp worden de eerste 2300 woningen en bijbehorende voorzieningen van het dorp gerealiseerd.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13181069/1