GEW. Bijlage 3b Herijkte Nota van Uitgangspunten Middengebied vergelijkingsversie Z25.003055
Tekst van het document
Nota van Uitgangspunten Middengebied Vooruitkijken en bijsturen Nieuwe inzichten, gedeelde waarden en duidelijke kaders vormen de basis voor het actualiseren van de uitgangspunten die ons gemeentelijk handelen richting geven. Vergelijkingsversie. In deze versie zijn de wijzigingen ten opzichte van de Nota van Uitgangspunten uit 2023 zichtbaar gemaakt in de hoofdstukken 3, 4 en 5.
`
Een woord vooraf Voor u ligt de herijkte Nota van Uitgangspunten voor de ontwikkeling van het Middengebied in de Zuidplaspolder, een vertaling van de 11 ambities uit het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder (2021). Het Middengebied bestaat uit Cortelande, twee bedrijventerreinen Doelwijk II en Gouwepark II, het Koning Willem 1 bos, het energielandschap, de Groene Waterparel, de Groene Schakel en de agrarische zone. Wanneer het volledige programma uit deze Nota van Uitgangspunten is gerealiseerd, wonen er bijna 20.000 mensen in dit nieuwe dorp. Hoe dat nieuwe dorp er dan uitziet? Het nieuwste dorp van Zuidplas, waar het buitenleven samen wordt gevierd Een dierbare stek, dit nieuwerwetse dorp, waar je elkaar groet op straat en waar diverse generaties uit alle windstreken thuiskomen. Kinderen die buiten spelen én volwassenen fijn buiten leven. Waar je voor elkaar zorgt en waar ondernemende mensen de ruimte hebben om te doen. Met lef en gevoel van vrijheid, af en toe buiten de lijntjes. Én tegelijkertijd met aandacht, voor al dat is: mensen én natuur. Waar wijsheid onderling wordt gedeeld, en vooral: alle ervaring van toen met de kennis van morgen zich vermenigvuldigt. Pionierend. Én nuchter, met de schouders eronder. Met liefde voor de aarde en met oog voor elkaar. Zo ontstaat er een dorp klaar voor de toekomst, onderling verbonden met zijn omgeving, sterk en klimaatrobuust.
Hier wordt het water gekoesterd én al wat groeit en bloeit beweegt mee. Een landschap dat zich gaandeweg ontwikkelt, en het nieuwste dorp door zijn ondernemende inwoners organisch f loreert. Wonen, werken en ontspannen komen hier buitengewoon natuurlijk samen. Met sport en spel, muziek, eten en drinken. Bij de vereniging, bij elkaar thuis of in de frisse buitenlucht. Waar reuring én rust hand in gaan, en vooral … Waar het buitenleven samen wordt gevierd. Totstandkoming van dit document In oktober 2023 heeft de gemeenteraad de Nota van Uitgangspunten Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder vastgesteld, waarin de uitgangspunten en ambities zijn opgenomen de ontwikkeling van het nieuwe dorp Cortelande. Bij de besluitvorming is afgesproken dat deze Nota van Uitgangspunten regelmatig wordt herijkt, om zo mee te kunnen bewegen met nieuwe ontwikkelingen en inzichten. Vervolgens heeft de gemeenteraad in mei 2024 het bestemmingsplan voor Cortelande vastgesteld. Het vastgestelde bestemmingsplan heeft op een aantal punten ruimtelijke en inhoudelijke consequenties voor de planvorming van Cortelande. Zo is onder meer de gemiddelde parkeereis toegenomen van 1,1 per woning naar 1,3 per woning voor de eerste fase.
Ook heeft de gemeenteraad bepaald dat er geen appartementencomplexen met meer dan 3 bouwlagen kunnen worden gerealiseerd direct achter de bestaande linten, en dat er op een aantal plekken langs de 4e Tochtzone appartementencomplexen tot 8 bouwlagen1 kunnen worden gerealiseerd. Sinds de vaststelling van het bestemmingsplan is gewerkt aan nadere stedenbouwkundige uitwerking voor de eerste fase van het dorp, fase 1a, waarbij rekening is gehouden met deze nieuwe inzichten. Deze uitwerking is ook getoetst op financiële haalbaarheid. Ook hebben nadere onderzoeken en nieuwe inzichten bijgedragen aan de verdere planvorming, zoals nader toegelicht in hoofdstuk 1. Een en ander heeft tot gevolg gehad dat de verschillende uitgangspunten en ambities op onderdelen zijn gewijzigd in deze Herijkte Nota van Uitgangspunten. Samenvatting van dit document Met deze herijkte Nota van Uitgangspunten is een robuuste en actuele basis gelegd voor de verdere ontwikkeling van het dorp Cortelande in het Middengebied in de Zuidplaspolder. Het plan blijft trouw aan het dorpse karakter, maar beweegt mee met nieuwe inzichten en de realiteit van vandaag. Door een integrale benadering van wonen, werken, mobiliteit, duurzaamheid en participatie ontstaat een toekomstbestendige leefomgeving waarin de ambitie van 8.000 woningen op verantwoorde wijze gerealiseerd kan worden.
1
Nadat hier afstemming over heeft plaatsgevonden met de gemeenteraad.
2
2
`
Inhoudsopgave Nota van Uitgangspunten Cortelande Vooruitkijken en bijsturen .......................................................... 1 Een woord vooraf .................................................................................................................................... 2 Inhoudsopgave ........................................................................................................................................ 3 2.
3.
4.
5.
Plangebied ...................................................................................................................................... 8 2.1.
Zuidplaspolder: droogmakerij van de 19e eeuw .................................................................... 8
2.2.
Middengebied: ligging in de polder ....................................................................................... 9
Thematische ambities en uitgangspunten ................................................................................... 11 3.1.
Thema: Dorps wonen, werken en leven ............................................................................... 11
3.2.
Thema: Klimaat en toekomstbestendigheid ........................................................................ 17
3.3.
Thema: Mobiliteit ................................................................................................................ 20
3.4.
Thema: Gezonde leefomgeving, Ecologie en Landschap ..................................................... 25
3.5.
Thema: Duurzaamheid ......................................................................................................... 28
Gebiedsgerichte inrichtingsprincipes ........................................................................................... 31 4.1.
Specifieke kenmerken voor de structuren ........................................................................... 32
4.2.
Specifieke kenmerken voor de gebieden............................................................................. 44
Fasering......................................................................................................................................... 58 5.1.
Uitgangspunten fase 1A ....................................................................................................... 58
5.2.
Placemaking, en dorpse woon- en leefkwaliteit .................................................................. 61
5.3.
Voorzieningenprogramma ................................................................................................... 62
5.4.
Witte vlekken ....................................................................................................................... 63
5.5.
Tijdelijk wonen ..................................................................................................................... 63
5.6.
Groene Schakel .................................................................................................................... 64
5.7.
Energielandschap ................................................................................................................. 64
5.8.
Mobiliteit.............................................................................................................................. 65
5.9.
Inpassing bestaande lintbebouwing Middelweg/Bredeweg (fase 1A) ................................ 66
5.10.
Bouwrijp maken, aanleg ondergrondse infrastructuur ....................................................... 66
5.11.
Planproces na vaststelling NvU en participatie ................................................................... 67
6.12 Vervolgfasen ontwikkeling ........................................................................................................ 67 5. Agenda beleidsontwikkeling.............................................................................................................. 68 6.
Begrippenkader ............................................................................................................................ 71
Bijlagen .................................................................................................................................................. 75 3
3
1. Inleiding en Leeswijzer 1.1. Doelstelling van de Nota van Uitgangspunten De Nota van Uitgangspunten vertaalt de ambities uit het Masterplan naar actuele uitgangspunten die passen binnen de huidige beleidskaders, maatschappelijke opgaven en financiële randvoorwaarden. Ze vormt het kader voor de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan, waarin het dorps karakter, ruimtelijke kwaliteit, klimaatadaptatie en maatschappelijke functies centraal staan. Met de Nota van Uitgangspunten, spreekt het college van B&W met de gemeenteraad af om uitvoering te geven aan de uitgangspunten. Het gaat hierbij om een resultaatverplichting. Wanneer uitgangspunten later toch niet haalbaar blijken, komt het college van B&W hierop terug bij de gemeenteraad. De ambities zijn inspanningsverplichtingen: er wordt gestreefd om hier zo goed mogelijk invulling aan te geven, wetende dat dit niet volledig in de hand van ligt van de gemeente. De Nota van Uitgangspunten is ook een handvat om uitgangspunten en ambities te monitoren, door zowel opgaveteam als college van B&W en gemeenteraad. Op basis van het herijkte document, wordt uitwerking gegeven aan een monitoringsystematiek.
1.2. Aanleiding voor herijking Sinds de vaststelling van de eerste Nota van Uitgangspunten op 23 oktober 2023 (definitieve versie d.d. 4 november 2023) hebben zich diverse ontwikkelingen voorgedaan die aanleiding geven tot een herijking/actualisatie van de uitgangspunten. Met de gemeenteraad is destijds ook afgesproken om de Nota van Uitgangspunten periodiek te herijken, zodat de gemeenteraad hierin kaderstellend blijft optreden. Deze herijking is daarbij noodzakelijk om ervoor te zorgen dat het plan aansluit bij de actuele beleidscontext, maatschappelijke opgaven en uitvoeringsmogelijkheden. De belangrijkste aanleidingen zijn als volgt: •
Nieuwe beleidskaders en/of wet- en regelgeving Relevante beleidsdocumenten op lokaal, regionaal en nationaal niveau zijn gewijzigd of nieuw vastgesteld. Dit vraagt om een hernieuwde toetsing van de uitgangspunten aan het actuele beleid. Zoals de recent vastgestelde Integrale Visie Maatschappelijke Voorzieningen en bijbehorende Gemeentelijke Visie op Maatschappelijk Voorzieningen en het Gemeentelijk Beleidsplan Riolering 2025. Tevens is de geactualiseerde Woonvisie met de actuele huurprijsgrenzen, maar dit heeft niet geleid tot een wijziging van deze Nota. Een laatste controle aan het vastgestelde bestemmingsplan heeft geleid tot enkele aanpassingen.
•
Moties en amendementen van de gemeenteraad De gemeenteraad heeft het college de opdracht gegeven om een aantal onderwerpen te onderzoeken en/of bij te stellen, zoals de parkeernorm (naar 1,3 parkeerplaatsen per woning) en de bouwlagen (maximaal 3 achter de linten en beperkte mogelijkheden voor 8 bouwlagen 2) binnen het plangebied.
•
Toetsing aan de hand van verdere planuitwerking Deze herijkte NvU is getoetst aan de hand van het recent opgestelde stedenbouwkundig casco fase 1a, maar dit heeft niet geleid tot aanpassingen van de uitgangspunten of ambities.
•
Toetsing tijdens participatie- en marktconsultatie Er is participatie en marktconsultatie georganiseerd rondom het stedenbouwkundig casco fase 1a, de ruimtelijke vertaling van deze Nota voor het woningbouwgebied fase 1a. Tijdens de participatietrajecten zijn reacties, wensen en zorgen geuit door omwonenden, belanghebbenden en andere betrokken partijen.
•
Toetsing aan technische belemmeringen Uit nadere onderzoeken en studies – zoals bodemonderzoek, verkeersanalyses of ecologische
2
Nadat hier afstemming over heeft plaatsgevonden met de gemeenteraad.
` quickscans – is niet gebleken dat sommige uitgangspunten niet uitvoerbaar zijn. Dit heeft niet geleid tot bijstelling van de uitgangspunten of ambities. •
Uitgangspunten, dan ambities Bij de herijking van dit document is geconstateerd dat een aantal ambities inmiddels als uitgangspunt kunnen gelden voor de opgave. Uitgangspunten zijn ‘hard’ – daar gaan we voor – terwijl de ambities nog nadere uitwerking, middelen of andere partijen vragen. Voor de leesbaarheid en navolgbaarheid van dit document, staan de uitgangspunten eerst, daarna de ambities.
•
Enkele tekstuele aanscherpingen en verduidelijkingen Zoals het schrappen van een herhaling in de uitgangspunten.
1.3. Vertrekpunten voor de herijkte Nota van Uitgangspunten Hierboven is geschetst welke ontwikkelingen aanleiding hebben gegeven voor een herijking van de Nota van Uitgangspunten. De volgende onderwerpen zijn hier als vertrekpunt in meegenomen, in lijn met de kaders die de gemeenteraad heeft meegegeven. Woningbouwprogramma geïndexeerd naar (huur)prijsgrenzen 2025 Het woningbouwprogramma is binnen de afgesproken kaders geïndexeerd naar de huidige prijsgrenzen. De verdeling richt zich op een evenwichtige mix van doelgroepen en woningtypen: •
30% sociale huurwoningen (tot € 900) (ca. 2.400 woningen, conform eerder vastgesteld gemeentelijk kader en bestuurlijke afspraken)
•
7% betaalbare koopwoningen (tot € 280.000) en/of middenhuurwoningen (€ 900-€ 1.184) o
•
Binnen deze categorie wordt in het programma uitgegaan van minimaal 4% betaalbare koopwoningen.
13% middeldure lage koopwoningen I en/of II (waarbij wordt aangesloten bij de actuele NHG-prijsgrens voor 2025: € 450.000 v.o.n.)
Deze verdeling waarborgt betaalbaarheid, diversiteit en doorstroming, en sluit aan op de actuele woningbehoefte binnen de regio. Voor fase 1A geldt een iets ander programma. Dit hangt samen met de voorwaarden voor de Woningbouwimpuls subsidie, waardoor we rekening houden met meer betaalbare woningen in fase 1A. Kaders vanuit het Masterplan (2021) De volgende uitgangspunten uit het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder (2021) blijven onverkort van kracht: •
Ontwikkeling van twee bedrijventerreinen van in totaal 65 hectare bruto rond de Gouweknoop;
•
Realisatie van twee nieuwe hoofdontsluitingen op de N219, een hoofdontsluiting op de Middelweg/Bredeweg en diverse langzaamverkeersverbindingen;
•
Klimaatadaptieve inrichting van het gebied conform het Convenant Klimaatadaptief Bouwen van de provincie Zuid-Holland;
•
Energieneutrale ontwikkeling van Cortelande;
•
Vaststelling van bouw binnen brandaandachtsgebieden, met inachtneming van de maatregelen uit rapportage Z20.002581.
1.4. Proces tot nu toe De uitgangspunten in deze herijkte Nota van Uitgangspunten zijn het resultaat van een zorgvuldig proces, bestaande uit: •
Het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder (door de raad vastgesteld op 19 mei 2021);
5
5
` •
Afspraken met bestuurlijke partners in: o
de Bestuurlijke Overeenkomst Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder (ondertekend op 1 juli 2021) met provincie Zuid-Holland en Grondbank RZG Zuidplas;
o
de Deelovereenkomst Mobiliteit (ondertekend op 28 en 29 juni 2023) met provincie ZuidHolland en gemeenten Gouda en Rotterdam;
o
de Intentieovereenkomst Mobiliteit (ondertekend op 27 mei 2024) met gemeente Waddinxveen;
o
de Deelovereenkomst EVZ (ondertekend op 31 januari 2025) met provincie Zuid-Holland;
•
De Nota van Uitgangspunten Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder (door de raad vastgesteld op 23 oktober 2023), de voorganger van voorliggend document;
•
Bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1 (door de raad vastgesteld op 14 mei 2024);
•
Bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2 (door de raad vastgesteld op 11 februari 2025);
•
Beleidsdocumenten en uitwerkingen zoals: o
MER en voorkeursalternatief (door B&W vastgesteld op 31 januari 2023);
o
Mobiliteitsconcept Cortelande (door raad vastgesteld als bijlage van de NvU op 23 oktober 2023);
o
Toetsingskader Groene Schakel (door raad vastgesteld op 11 februari 2025);
o
Visie op maatschappelijke voorzieningen 2025-2040 (door de raad vastgesteld op 16 september 2025);
•
Participatiebijeenkomsten en consultaties met bewoners, ondernemers, gemeenteraad en programmacommissie.
•
Woonplaatsbesluit, 7 oktober 2025, inwerkingtreding 1 januari 2026
1.5. Samenhang met planologisch kader en traject met Wim Kuijken Parallel aan de totstandkoming van de herijkte Nota van Uitgangspunten, lopen twee beroepsprocedures bij de Raad van State. Deze gaan over de twee vastgestelde bestemmingsplan. De procedure van het eerste bestemmingsplan loopt sinds medio 2024, en heeft, in verband met beroepen ingesteld door mede-overheden, aanleiding gevormd voor een interventie van (demissionair) minister Keijzer van het ministerie van VRO. Op haar verzoek is dhr. Wim Kuijken gevraagd om als onafhankelijk adviseur gesprekken te voeren met de overheden die bij deze eerste beroepsprocedure betrokken zijn, met het doel om te komen tot nieuwe afspraken over water, mobiliteit en uitvoerbaarheid. In oktober is het eindadvies van dhr. Kuijken gepresenteerd aan demissionair ministers Keijzer (VRO) en Tieman (I&W) en alle bij het traject betrokken partijen en afspraken gemaakt over het vervolgtraject. Afspraken waarvoor goedkeuring nodig is van de gemeenteraad, hebben een plek gekregen in het raadsvoorstel behorend bij deze herijkte Nota van Uitgangspunten en de bijbehorende grondexploitatie voor fase 1a. Aanscherpingen van het bestemmingsplan, voortvloeiend uit de beroepsprocedure, krijgen een plek in een herstelbesluit. De beroepsprocedure van het tweede bestemmingsplan is in het voorjaar van 2025 gestart.
Eventuele nieuwe inzichten uit de beroepen worden op dit moment bestudeerd, en hebben nog geen plek kunnen krijgen in deze NvU. Zo nodig volgt hiervoor later een volgende herijking van de NvU en herstelbesluit voor dit bestemmingsplan. In geval van mogelijke tegenstrijdigheden tussen deze herijkte Nota van Uitgangspunten en het bestemmingsplan, dan is het bestemmingsplan leidend voor de juridisch-planologische bouwmogelijkheden in het plangebied.
1.6. Vervolgproces na vaststelling
6
6
` De herijkte Nota van Uitgangspunten vormt, samen met het door de gemeenteraad vast te stellen stedenbouwkundig casco voor fase 1a, het richtinggevende kader voor de integrale ontwikkeling van het Middengebied Zuidplaspolder. Het stedenbouwkundig casco is voorafgaand aan vaststelling door het college van B&W getoetst via een marktconsultatie met marktpartijen. Vervolgens wordt zij gelijktijdig met de grondexploitatie voor de eerste fase ter vaststelling aan de gemeenteraad voorgelegd. Na vaststelling vormt de Nota van Uitgangspunten de basis voor: •
De voorbereiding van aanbestedingen met marktpartijen, woningcorporaties en wooncoöperaties;
•
De uitwerking van deelgebieden in stedenbouwkundige plannen en bijbehorende beeldkwaliteitsplannen (inclusief programma’s van eisen);
•
De uitwerking van groenontwikkeling met groenbeheerders en andere stakeholders;
•
Het agenderen van beleidsontwikkeling en -actualisatie (waar nodig);
•
Verdere participatie en gesprekken met bewoners, ondernemers en belanghebbenden;
•
De financiële onderbouwing en doorontwikkeling van de grondexploitatie (GREX);
•
De realisatie en fasering van het Middengebied.
1.7. Leeswijzer Ten behoeve van de leesbaarheid van deze Nota zijn de 11 ambities uit het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder samengevoegd tot 5 hoofdthema’s waarlangs deze Nota is opgebouwd: •
Thema Dorpse woon- en leefkwaliteit 1. Ruimte voor wonen in dorps milieu 2. Hechte/zelfredzame gemeenschap 3. Impuls economie
•
Thema Klimaat en toekomstbestendigheid 4. Adaptief 5. Klimaatrobuust
•
Thema Mobiliteit
•
Thema Gezonde Leefomgeving, Ecologie en Landschap
6. Eerst bewegen dan bouwen en modal shift van minimaal 5% reductie autoverkeer 7. Tegengaan verrommeling 8. Gezonde leefomgeving met biodiversiteit •
Thema Duurzaamheid 9. Energieneutraal 10. Circulair 11. Lage CO2-uitstoot
In hoofdstuk 2 wordt het plangebied in zijn omgeving kort toegelicht. In hoofdstuk 3 zijn de ambities en uitgangspunten uitgewerkt die gelden voor het gehele plangebied, langs de vijf bovengenoemde thema’s. Hoofdstuk 4 is gebiedsgericht opgebouwd. Dit wil zeggen dat in dit hoofdstuk specifieke gebiedskernmerken en inrichtingsprincipes zijn opgenomen voor de 12 verschillende deelgebieden en structuren. Hoofdstuk 5 duidt de eerste fase van de ontwikkeling en wat deze fase wel en niet zal bevatten. Hoofdstuk 6 bevat een beleidsagenda, op basis van de lessen en ervaringen bij het opstellen van deze Nota van Uitgangspunten.
7
7
`
8
2. Plangebied 2.1 Zuidplaspolder: droogmakerij van de 19e eeuw De Zuidplaspolder is een dynamisch landschap dat door de geschiedenis heen meerdere metamorfoses heeft ondergaan. De polder begon als een veenmoeras dat geleidelijk werd ontgonnen voor landbouw. Naarmate de bevolking groeide, werd het moerasbos verder gekapt en ontwaterd. Met de komst van door wind aangedreven poldermolens in de 15 e eeuw werd het droogleggen verbeterd maar ook het inklinken van de polder versneld. In de 16e eeuw werd veeteelt en weidegrond geïntroduceerd vanwege de onmogelijkheid van akkerbouw. Tijdens de turfwinning werd de veengrond afgegraven, resulterend in een diepe plas in het noorden en midden, terwijl een dikke veenlaag onder water achterbleef in het zuiden en westen. In de 19e eeuw werd de plas drooggelegd met behulp van stoomgemalen, en werd de polder een grootschalig agrarisch productielandschap met een kenmerkend patroon van lanen, linten, tochten en dorpen. Infrastructuur zoals spoorwegen en snelwegen werden aangelegd, en er ontstond verstedelijking met groeiende bevolking, welvaart en mobiliteit. Aan het einde van de 20 e eeuw nam de vraag naar ruimte voor bedrijven, glastuinbouw en wonen toe waardoor er bedrijventerreinen rond de Gouweknoop, kassen en nieuwe woonwijken in de polder verschenen.
Om de verstedelijkingsdruk te beheersen werden er aan het begin van de 21 e eeuw plannen gemaakt om de Zuidplaspolder integraal verder te ontwikkelen voor glastuinbouw, bedrijven en wonen. Ondertussen veranderde het gebruik van de polder en nam het agrarisch gebruik af. Er dienden zich nieuwe functies aan die zich niet altijd evengoed verhouden tot overige waarden van de polder als recreatie, natuur en biodiversiteit en landschapswaarden.
8
` Het landschap verandert continu onder druk van stedelijke groei, klimaatverandering en de energietransitie. Als neveneffect van de continue ruimtelijke druk dreigt er verdere verrommeling van de polder. 2.1. Middengebied: ligging in de polder De Zuidplaspolder en de omliggende dorpen maken deel uit van een groter gebied van dorpen en groene woonkernen, omringd door grote steden zoals Rotterdam, Delft, Den Haag en Gouda. Deze groen-blauwe zone peelt een belangrijke rol in de identiteit en levenskwaliteit van de Zuidelijke Randstad. Het gebied is zowel gericht op voedselproductie, waterbeheer en ecologie, als op recreatie en ontspanning voor de bewoners. De dorpen in dit gebied bieden een unieke woonomgeving in de Zuidelijke Randstad, waar de nabijgelegen grote steden de drukte, voorzieningen en snelle openbaar vervoersverbindingen naar de rest van Nederland hebben. De dorpen en het omringende landschap bieden een tegenwicht met rust, gemeenschapszin en een groene en waterrijke leefomgeving. De ligging van de Zuidplaspolder op het knooppunt van belangrijke vervoerswegen in de Randstad, namelijk Rotterdam-Utrecht en Den Haag-Utrecht, brengt ook veel bedrijvigheid met zich mee.
Nabijgelegen dorpen en steden hebben hun eigen voorzieningen en openbaar vervoer, en verkeersonderzoek toont aan dat de inwoners van de dorpen in en rondom de Zuidplaspolder een sterke forensenrelatie hebben met Rotterdam en Den Haag 3. De stations Nieuwerkerk aan den IJssel en Gouda liggen op enige afstand van het toekomstige dorp en zijn de verbindingen naar de rest van de regio en Nederland. Station Waddinxveen Triangel en metrostation Rotterdam Nesselande bieden ook aanvullende mogelijkheden voor openbaar vervoer van en naar het Middengebied. Ook wordt met gemeente Gouda verkend of een nieuw station, op het middenpunt tussen Cortelande, Westergouwe en Moordrecht, gerealiseerd kan worden. Ten slotte wordt de Zuidplaspolder aan de west- en oostzijde begrensd door twee prachtige landschappen: de Krimpenerwaard en het Rottemerengebied. Beide gebieden dienen als belangrijke recreatiegebieden en spelen tevens een cruciale rol in de waterhuishouding van de regio. Op dit moment zijn de fysieke verbindingen tussen deze twee landschappen echter beperkt. Er zijn weinig aantrekkelijke fietsroutes door de Zuidplaspolder en de huidige infrastructuur vormt een barrière voor een aantrekkelijk fietsnetwerk.
De verdere ontwikkeling van de Zuidplaspolder biedt kansen om recreatieve en ecologische verbindingen te creëren en zowel bestaande als nieuwe bewoners de mogelijkheid te geven om te genieten van het landschap en de natuur in hun eigen woonomgeving.
3
Mobiliteitsonderzoek RHDHV 2019; https://zuidplas.raadsinformatie.nl/document/10041779/1/Bijlage+1_4+Royal+HaskoningDHV+Dynamisch+verkeersonderzoek+ Middengebied_Z20_002572
9
9
`
10
Positionering van het Middengebied van de Zuidplaspolder in de regio (bron: Masterplan Middengebied Zuidplaspolder 2021).
10
`
3. Thematische ambities en uitgangspunten Voor de ontwikkeling van het Middengebied is in 2021 het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder vastgesteld door de gemeenteraad. Hierin zijn de 11 ambities vastgelegd voor de toekomstige ontwikkeling. Deze 11 ambities worden in dit hoofdstuk (langs de 5 thema’s) verder uitgewerkt en geduid in ambities en (waar dat wenselijk en mogelijk was) vertaald in kwantitatieve en afdwingbare uitgangspunten. Waarbij in de ambities wordt opgesomd wat het streven is op een bepaald thema voor het Middengebied. De uitgangspunten zijn altijd gekwantificeerd (meetbaar) en zijn daarnaast afdwingbaar door de gemeente. Dit wil zeggen dat de gemeente zelf volledig in de hand heeft of een uitgangspunt wordt uitgevoerd, bijvoorbeeld doordat de gemeente deze in een bestemmingsplan of grondexploitatie kan verankeren. Voor de uitgangspunten is de gemeente dus niet afhankelijk (bijvoorbeeld van derden), terwijl dat voor ambities wél het geval kan zijn. De uitgangspunten zijn, met andere woorden, afrekenbaar, terwijl de gemeente voor de ambities in deze Nota een inspanningsverplichting aangaat. Dit verschil is in deze notaNota opgenomen om als gemeente voldoende wendbaarheid in de planuitwerking te houden. Soms is er ook nader onderzoek nodig om te zien hoe invulling aan een ambitie gegeven kan worden.
Voor de realisatie van de ambities zullen samenwerkingsafspraken gemaakt worden met onder meer marktpartijen, woningcorporaties en andere overheden. Voor afwijkingen op de uitgangspunten uit deze Nota wordt een nieuw raadsbesluit noodzakelijk, voor de ambities geldt het principe ‘pas-toe-of-leg-uit’ via de periodieke verantwoording (minimaal eens per jaar). De ambities en uitgangspunten uit dit hoofdstuk vormen de rode draad voor de ontwikkeling, zowel door de tijd als door de verschillende deelgebieden. Sommige uitgangspunten dragen bij aan meerdere ambities en soms zelf thema-overstijgende ambities. Omwille van de leesbaarheid zijn deze uitgangspunten op slechts één plek ondergebracht. In deze Nota wordt met behulp van voetnoten aangegeven waar ambities en uitgangspunten zijn verankerd, evenals eventuele afwijkingen op vigerend beleid van de gemeente, danwel het door de raad vastgestelde Masterplan Middengebied Zuidplaspolder. Wanneer ambities/uitgangspunten een plek krijgenhebben in het bestemmingsplan (dat parallel ontwikkeld wordt),, is dit eveneens in een voetnoot opgenomen. 3.1. Thema: Dorpse woon-Dorps wonen, werken en leefkwaliteitleven Masterplanambities: Ruimte voor wonen in dorps milieu, Hechte/zelfredzame gemeenschap, Impuls economie Deze ontwikkeling kenmerkt zich als ontwikkeling met een dorpse leefkwalteitdorps karakter.
Wonen in het Middengebied is daarmee echt anders dan wonen in een stad of een uitlegwijk. In het Masterplan is de ambitie opgenomen om een compleet dorp te maken met ruimte voor wonen en werken in een dorps milieu. Voor een dorpse leefkwaliteit is het daarnaast nodig dat er ‘een hechte zelfredzame gemeenschap’ ontstaat. Ook zijn in een dorp dorpse commerciële voorzieningen op een steenworp afstand aanwezig en is er nabij gelegen werkgelegenheid, zodat er geen slaapdorp ontstaat. Het thema dorpse leefkwalitetdorps wonen, werken en leven vertaalt zich in de volgende ambities en uitgangspunten: 4.1.1 Ambities a. Dorps karakter: De gemeenteraad heeft middels amendement 2023A025 verzocht om een nadere uitwerking van het begrip ‘dorps wonen’. In deze herijkte Nota van Uitgangspunten wordt nagestreefd een leefomgeving met een herkenbare, kleinschalige en groene opzet, waarin karakteristieke laagbouw en landschappelijke inpassing centraal staan. Her en der wordt zorgvuldig ingepaste hoogbouw toegevoegd om te voorzien in diverse woonbehoeften en om verdichting op logische locaties mogelijk te maken. Wonen, werken en leven komen op natuurlijke wijze samen. Het gebied biedt ruimte aan ontmoeting, een rijk palet aan voorzieningen en versterking van de lokale economie. Het sluit aan bij de schaal van omliggende dorpen en draagt bij aan een hechte, zelfredzame gemeenschap.
De definitie van ‘dorps wonen’ moet nog in het vervolgproces verdere uitwerking krijgen, alvorens die aan de raad voor te leggen, in samenhang met het nog op te stellen beeldregieplan. a.b. Spiegel van de samenleving: Een demografische opbouw die vanaf de start een afspiegeling is van de samenleving. Dat komt op langere termijn de vitaliteit en sociale samenhang ten goede. Ook maakt het stabieler programmeren en investeren mogelijk in maatschappelijke voorzieningen.
11
11
` b.c. Nabuurschap: We willen eenzaamheid in het plangebied voorkomen 4 en zetten in op nabuurschap. In dit dorp woon je niet anoniem, maar maak je onderdeel uit van een dorpse gemeenschap. Om dit te stimuleren worden evenementen georganiseerd gericht op ontmoeting en verbinding, voor en door bewoners. Ook wordt de openbare ruimte ingericht op ontmoeting met parken, groengebieden en hofjes en we zetten in op collectieve woonvormen. c.d. Evenwichtig gemengde wijken en buurten: Het dorp bevat een gemixt programma op straat en buurtniveau. In de buurtjes staan verschillende type woningen bij elkaar, van grondgebonden woningen tot appartementen en van betaalbaar tot duur. Sociale huurwoningen worden vermengd met andere prijscategorie woningen gebouwd in buurten. Ook is er ruimte voor een aantal specials (zoals wooncoöperatieven, tiny houses, ecowoningen en CPO 5). Het mengen van types en categorieën zorgt ervoor dat de inwoners zich mengen. Voorbeelden in binnen- en buitenland laten zien dat het niet wenselijk is om de woningtype bebouwing en categorieën te clusteren omdat dat segregatie - dan wel elitevorming in de hand werkt, en dat draagt niet bij aan het beoogde dorpse karakter. d.e. Compacte woonbuurtjes: Ontspannen, compacte woonbuurtjes rond centrale groene ontmoetingsplekken in verbinding met het omliggende landschap, wat ten goede komt aan het nabuurschap.
Een ziel in een dorp wordt gemaakt door de mensen die er wonen. Deze mensen moeten elkaar kunnen ontmoeten, op verschillende plekken. Door in elk buurtje een groen buurthart te maken geven we op een natuurlijke wijze invulling aan dat samen zijn. In zo’n groen buurthart kunnen inwoners van alle leeftijden en achtergronden samenkomen. Tenslotte draagt het bij aan het buurtgevoel, en trots zijn op je eigen buurt. e.f. Betaalbaar: We creëren een dorp waar voor elke inkomensgroep aanbod van woningen is, met een groot deel betaalbare woningen. We richten ons voor een belangrijk deel op huishoudens in het (betaalbare) middensegment in zowel huur als koop. De gemeente heeft de ambitie om 4% betaalbare koop te realiseren (<€252.000). f.g. Levensloopbestendige woningen en buurten: Woongebouwen en woonomgeving/openbare ruimte zijn zoveel mogelijk levensloopbestendig en inpandig drempelloos, in ieder geval alle appartementen. Gemixt programmeren zorgt er daarnaast voor dat mensen een woon- carrière kunnen maken binnen hun buurt en er kunnen blijven wonen wanneer leefomstandigheden veranderen. g.h. Collectieve woonvormen: Vormen van collectief wonen (zelfstandig met gezamenlijke voorzieningen) kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan bouwen aan (micro)gemeenschappen, nabuurschap, geborgenheid, betaalbaarheid en het voorkomen van eenzaamheid.
De plattegrond van een woning in een collectieve woonvorm, in combinatie met een gemeenschappelijke tuin en/of ruimte, sluit beter aan op een specifieke woonbehoefte passend bij de doelgroep. Collectieve woonvormen gaan van jong tot oud en door huur en koop, inclusief mixvormen. Ook bieden we ruimte voor geclusterd wonen met (zware) zorg/ Intramuraal. h.i. Collectieve tuinen: Collectieve tuinen in beheer bij de inwoners dragen bij aan een aantrekkelijk groen uiterlijk, ontmoeting, sociale cohesie en nabuurschap , bijvoorbeeld in de vorm van semi private tuinen in mandelig eigendom. j. a. Toegankelijk: Binnen het dorp is er ruimte voor mindervaliden parkeerplekken dicht bij woningen. De openbare ruimte dient zodanig ingericht te zijn dat deze toegankelijk en bereikbaar is voor mindervaliden, hetzelfde geldt voor het openbaar vervoer en bushaltes. Er zijn verschillende routes in het groen rolstoeltoegankelijk gemaakt. Er is ook ruimte voor openbare toiletvoorzieningen. i.k. Dwaalmilieu: Een dorp kenmerkt zich door kleine verassingen en onlogische hoekjes die in de loop van de tijd ogenschijnlijk door toevalligheden zijn ontstaan. Deze plekjes noemen we het dwaalmilieu, waar ook veel ruimte is voor spelen en ontmoeting. Dit draagt bij aan een gezondere leefomgeving en de recreatieve waarde van deze ontwikkeling.
Het zorgt er ook voor dat er meer aanleiding is voor het elkaar op informele manier ontmoeten, wat weer bij kan dragen aan de gemeenschapszin en saamhorigheid in het gebied. j.l. Uitnodigen tot buitenleven: Het Vijfde DorpCortelande met een diversiteit aan vernieuwde landschappen nodigt uit tot buitenleven: recreatieve routes/ommetjes zijn gekoppeld aan landschappelijke structuren, omliggende landschappen en groene plekken. Zo ontstaat een goede beleving van landschap en natuur en ontstaan overal speelaanleidingen. Het nieuwe dorp en de omliggende landschappen worden zo vanzelfsprekend met elkaar verbonden en er ontstaat overal 4 Beleidskader Sociaal Domein 2020-2024 5
Woonvisie 2025
12
12
` een gevoel van buitenleven en wordt ontmoeting gestimuleerd tussen mensen in het dorp. Het landschap begint bij de voordeur in de vorm van groene woonstraten die de verbindingen vormen met de grote groene structuren in de wijk.
k.m. Uitnodigen tot spelen: Spelaanleidingen (zoals natuurlijke speelgelegenheden, zoals wadi's, klimbomen, etc.) stimuleren kinderen om de buitenruimte ook echt te gaan gebruiken. Speelplekken zijn gespreid gesitueerd in het dorp en over de wijken, aansluitend op actuele behoeftes en demografische ontwikkelingen en rekening houdend met de actieradius van iedere leeftijdscategorie. We zorgen ook voor speelplekken die toegankelijk zijn voor mindervaliden. l.n. Placemaking: We willen gebruikswaarde geven aan plekken in de openbare ruimte, zoveel mogelijk is samenspraak met bewoners en ondernemers. Daarom zetten we in op het betrekken van deze bewoners en ondernemers en maken we ruimte voor maatschappelijke initiatieven. m.o. Diverse architectuur: We ambierenambiëren diversiteit in architectuur en typologie per buurt met afwisselende gevels, goothoogtes, kapvormen en richtingen en verspringende rooilijnen. Dit voorkomt een planmatig en seriematig karakter van de ontwikkeling en zorgt voor een dorpse uitstraling6. n.p. Gestapelde bouw beperkt: Gestapelde bouw (tot maximaal zes lagen in het dorp en een beperkt aantal gebouwen tot maximaal acht bouwlagen in de 4 e Tochtzone7) wordt toegepast waar het kan. Gestapelde bouw kan in beperkte hoogte aan grote open ruimtes, zoals pleinen of grote parken of kruisingen van wegen.
Het kan ruimtelijk tevens worden ingezet herkenningspunt of ten behoeve van de oriëntatie in een gebied. Zoals een kerk, toren of ander hoog bouwwerk in een dorp dat had in het verleden8. o.q. Beperkte bloklengtes: Een dorpse uitstraling van straten wordt bewerkstelligd door lange bouwblokken en dichtbebouwde straten en linten zoveel mogelijk te voorkomen 9. p.r. Werken in en bij huis: Door wonen en werken met elkaar te combineren zorgen we voor leven en reuring op straat en in de wijk. Hierdoor zijn er niet alleen maar mensen op straat in de spitstijden, maar heeft het leven in de wijk en op straat een grotere dynamiek. Daarnaast draagt het bij aan het voorkomen van veel mobiliteit door forenzen. q.s. Werken in Middengebied: We realiseren twee nieuwe bedrijventerreinen die bijdragen aan de lokale werkgelegenheid: i. Doelwijk II: Ruimte voor bedrijven met een hogere milieucategorie. Het gaat voornamelijk om middelgrote bedrijven in de industrie en agrifood. Kleinschalige distributie wordt mogelijk gemaakt bij uitzondering waar dat passend is 10. Grootschalige (>5 hectare) logistiek wordt uitgesloten van vestiging op het terrein. ii. Gouwepark II: Een regulier gemengd bedrijventerrein voor kleine en middelgrote bedrijven. Bedrijven met een hogere milieucategorie en grootschalige logistiek worden uitgesloten van vestiging op het terrein. r.t.
Een dorp met een hart: Een centrale ontmoetingsplek in de vorm van een voorzieningencentrum met winkels, horeca en een Kulturhusdorpshuis (multifunctioneel gebouw11 voor ontmoeting met daarin een nader te bepalen mix van culturele, maatschappelijke (waaronder geloofsuitingen) en commerciële functies, aan een dorpsplein). Het culturele aanbod draagt bij aan de identiteit van het dorp en de ontwikkeling ervan12. s.u. Levendige wijken: We maken het werken in woningen ook mogelijk. De aanwezigheid van ondernemingen creëert waarde voor de omgeving. Het kan bijdragen aan de identiteit van de buurt, leefbaarheid, sociale cohesie en een gevoel van veiligheid. Daarnaast verlaagt het de mobiliteitsbehoefte. t.v. Dorpse voorzieningen13: Het realiseren van een volledig dorp met bijbehorend voorzieningenaanbod, dat bijdraagt aan een goede sociale cohesie en de dorpse gemeenschap. We zetten in op: i. Maatschappelijke en commerciële voorzieningen die aanvullend zijn op de voorzieningen in de bestaande dorpen, zonder dat er verstorende effecten optreden ten aanzien van de bestaande voorzieningen in Zuidplas. ii. Bij de invulling van het voorzieningenniveau voor het Vijfde DorpCortelande, houden we rekening met de bestaande dorpskernen door af te stemmen met bewoners en partners in 6
Nadere uitwerking volgt in beeldkwaliteitsplan WordtIs vastgelegd in het bestemmingsplan. Nadere uitwerking volgt in de stedenbouwkundige uitwerking van het deelplan. 9 Nadere uitwerking volgt in de stedenbouwkundige uitwerking van het deelplan. 10 WordtIs vastgelegd in het bestemmingsplan, kleinschalige distributie wordtis als afwijkingsmogelijkheid opgenomen. 11 Kaders voor dorpshuisfunctie (2017) 12 Cultuurvisie 2019-2022 13 Ruimtelijke verkenning Voorzieningenprogramma Middengebied (bijlage 4) 7 8
13
13
` de gemeente Zuidplas. Het voorzieningenaanbod is afgestemd op het draagvlak van de woningbouwontwikkeling. iii. Maatschappelijke en commercielecommerciële voorzieningen die (fysiek) toegankelijk 14 en bereikbaar zijn voor alle inwoners. iv. Maatschappelijke voorzieningen zijn deels gecentreerd in het dorpshart, en deels verspreid over de wijken15 v. Inclusieve, samenhangende en toekomstbestendige maatschappelijke voorzieningen die aansluiten bij de identiteit van het dorp16 vi. Naar aanleiding van de vastgestelde Gemeentelijke Visie Maatschappelijke Voorzieningen, kan Cortelande ook een potentiële zoeklocatie zijn voor gemeentebrede (sport)voorzieningen die niet primair gericht zijn op de lokale bewoners. Dit betekent dat er op termijn mogelijk nieuwe ruimtereserveringen nodig zijn, bij voorkeur aan de randen van het dorp en op goed bereikbare locaties. v.vii. De ambitie is dat de volgende voorzieningen bij de start aanwezig zijn: i. Openbaar Vervoer; ii. Basisonderwijs in het dorpCortelande; iii. Voorziening voor dagelijkse boodschappen; iv. Huisarts/gezondheidspost. u.w. Zorg: We clusteren eerstelijnszorg zoveel mogelijk. Door verschillende partijen onder één dak te vestigen, ontstaan er korte lijnen tussen partijen. i. Een aantal clusters verspreid over het dorp; ii. Zorgclusters op korte loopafstand van hubs; iii. Multifunctioneel gebruik van ruimtes. v.x.
Onderwijs: Kinderen in het nieuwe dorp kunnen in hun eigen dorp naar school. Dat geldt tenminste voor basisonderwijs en eventueel ook voor voortgezet onderwijs. i. We zetten in op integrale kindcentra (IKC’s) 17. Daardoor zijn de lijnen kort, tussen onderwijs, kinderopvang maar ook eerstelijnszorg. Hierdoor komen gezondheidsproblemen sneller aan het licht en kunnen deze sneller worden aangepakt. ii. Scholen zijn zo gepositioneerd dat; a. Buitenrecreatiegebieden nabij zijn (park, speeltuin, kinderboerderij); b. Halen en brengen te voet of met de fiets gestimuleerd wordt; c. Eventueel voortgezet onderwijs met het OV bereikbaar is. w.y.x. Ruimte voor alternatieve woonvormen: We zetten ons in voor de integratie van een breed aanbod aan alternatieve woonvormen, waarbij we in elke bouwfase ruimte reserveren voor onder andere ecokavels, tiny houses en flexibele woonruimtes. Deze vernieuwende woonconcepten worden ontwikkeld met een focus op diversiteit en aanpassingsvermogen aan verschillende levensfasen, om zo een woonomgeving te creëren die echt aansluit bij de verschillende behoeften en wensen van de toekomstige bewoners. z. 4.1.2 In Cortelande streven we naar een onderscheidend dorp, niet alleen ten opzichte van de andere dorpen in de gemeente, maar ook ten opzichte van andere dorpen in de regio.
Geen uitleglocatie ook zoals we die kennen van elders, maar een uniek en karakteristiek dorp. Daarom wordt in elke bouwfase nadrukkelijk ruimte gereserveerd voor een breed palet aan alternatieve en vernieuwende woonvormen. Denk hierbij aan ecokavels, coöperatieve woonvormen zoals tiny houses, flexibele woonruimtes én woonwagenstandplaatsen. Deze vormen dragen bij aan een inclusieve en veelzijdige wijkopbouw, waarin ruimte is voor verschillende levensstijlen, levensfasen en woonwensen. Deze woonconcepten worden zorgvuldig ingebed in het stedenbouwkundig plan, met aandacht voor landschappelijke kwaliteit, sociale cohesie en aanpasbaarheid in de tijd. Zo ontstaat een woonmilieu dat uitnodigt tot ontmoeting en waarin iedere bewoner, ongeacht achtergrond of woonvorm, zich thuis kan voelen. Uitgangspunten b.a. Oprichting van een de Pioniers van Cortelande (voorheen: bewonersraad,), door middel waarvan bewoners en ondernemers in het gebied betrokken worden bij de ontwikkeling. 14
Lokale Inclusie Agenda (2022)
15 WordtIs verankerd in het bestemmingsplan 16 17
Visie maatschappelijke voorzieningen 2025-2040 Integraal Huisvestingsplan 2023-2027
14
14
` c.b. Het faciliteren van de organisatie van buurtactiviteiten om gemeenschapszin/nabuurschap te stimuleren. d.c. Een pioniersplek (een gebouw) in het dorp als voorziening waar ruimte is voor initiatieven en ontmoeting in het dorp. e.d. Elke buurt in het Vijfde DorpCortelande heeft een groen buurt-hart als ontmoetingsplek op maximaal 300 meter loopafstand vooorvoor elke buurtbewoner. e. Toegankelijk: Binnen het dorp is er ruimte voor mindervaliden parkeerplekken dicht bij woningen. De openbare ruimte dient zodanig ingericht te zijn dat deze toegankelijk en bereikbaar is voor mindervaliden, hetzelfde geldt voor het openbaar vervoer en bushaltes. Er zijn verschillende routes in het groen rolstoeltoegankelijk gemaakt. Er is ook ruimte voor openbare toiletvoorzieningen. f. Een dorpsicoon in het centrum vormt het hoogste punt in het dorp 18, met een maximum hoogtemaximumhoogte van 8 bouwlagen19. g. Voor alle andere bouwwerken naast het dorpsicoon, geldt een maximale bouwhoogte van 6 lagen in het Vijfde Dorp20.Cortelande21, met uitzondering van de in het bestemmingsplan specifiek aangewezen locaties voor maximaal 8 lagen langs de 4e Tochtzone. Wanneer een bouwplan wordt ontwikkeld voor hoogbouw in deze aangewezen locaties zal het college hierbij de gemeenteraad betrekken alvorens het bouwplan wordt toegestaan. h. Plek in het dorp voor een aantal specials 22: i. i.
i.
j.
6-8 woonwagenplekken (verspreid over meerdere locaties) 23 6-8 woonwagenplekken (verspreid over meerdere locaties) 24: In het plan wordt nadrukkelijk ruimte gereserveerd voor woonwagenstandplaatsen als integraal onderdeel van het woningprogramma. Het voorstel is om deze te clusteren in twee kleinere woongemeenschappen, bestaande uit elk minimaal 2 en maximaal 4 standplaatsen. Deze spreiding bevordert de inpassing in de dorpsstructuur en draagt bij aan een goede sociale en fysieke integratie. In latere fasen kan het aantal standplaatsen – afhankelijk van de behoefte – worden uitgebreid, waarbij maatwerk en afstemming met de doelgroep centraal staan. ii. Minimaal 50 ecokavels in de Watertuinen: a. Zoveel mogelijk off-grid wonen; b. Bedoeld voor woningzoekenden (van jong tot oud) met wens tot ecowonen via zelfbouw; c. In een buurtje te realiseren; d. Met ruimte voor alternatieve bouwvormen. iii. Een definitieve locatie voor minimaal 20 tiny houses (en maximaal 80)25 en een nader te bepalen aantal tijdelijke locaties voor tiny houses. iv. RuimteIntramurale voorziening(en): ruimte voor geclusterd wonen met (zware) zorg/ Intramuraal.. De dorpse voorzieningen zijn hoofdzakelijk gepositioneerd in het dorpshart 26, waarvan de zeer kwetsbare voorzieningen buiten de 100% letaliteitszone van de gasleiding 27.
Daarnaast is er bij het dorpspark een cluster met maatschappelijke voorzieningen, zodat er ook voor kinderen die in het westen van het dorp wonen een school nabij is 28. Het Vijfde DorpCortelande bevat maximaal de toevoeging van de volgende m2 woningen, voorzieningen en detailhandel29:
18
De hoogte en breedte wordenzijn verankerd in het bestemmingsplan.
19
Nadat hier afstemming over heeft plaatsgevonden met de gemeenteraad.
20
Dit wordt verankerd in het bestemmingsplan. Voor alle andere bouwwerken in het Vijfde Dorp naast het dorpsicoon, geldt in principe een maximale bouwhoogte van 4 bouwlagen, met een collegebevoegdheid om af te wijken tot een maximale bouwhoogte van 6 lagen. Voor hogere bouwhoogten dan 6 lagen is een raadsbesluit noodzakelijk. 21 Dit is verankerd in het bestemmingsplan. Voor alle andere bouwwerken in het Cortelande naast het dorpsicoon, geldt in principe een maximale bouwhoogte van 4 bouwlagen, met een collegebevoegdheid om af te wijken tot een maximale bouwhoogte van 6 lagen. Voor hogere bouwhoogten dan 6 lagen is een raadsbesluit noodzakelijk. 22 Zoals vastgelegd in de woonvisie 2025 23 Dit wordt verankerd in het bestemmingsplan. 24
Dit is verankerd in het bestemmingsplan en conform wettelijke taak.
25
Dit wordtis verankerd in het bestemmingsplan.
26 Dit wordtis verankerd in het bestemmingsplan. 27 28 29
Dit wordtis verankerd in het bestemmingsplan. Masterplan Middengebied Zuidplaspolder Dit wordtis verankerd in het bestemmingsplan.
15
15
`
Functie
Maximum aantal
Woningen: waarvan: - tiny house: minimaal 20 - woonwagen: maximaal 8
8.000
Detailhandel: - supermarkten - overig dagelijkse detailhandel - recreatief aanbod
6.000 m2 bvo 1.990 m2 bvo 2.900 m2 bvo
Horeca
4.120 m2 bvo
Commerciële diensten
2.190 m2 bvo
Commerciële leisure/sport
3.500 m2 bvo
Maatschappelijke voorzieningen: - Zorg en onderwijs (bebouwd) - Overig (bebouwd)
66.209 m2 bvo30 16.300 m2 bvo
k.
Van de 8.000 toe te voegen woningen, is 30% sociale huur, 7% betaalbare koop en/of middenhuur en 13% middeldure lage koopwoning (zoals bedoeld in de “Doelgroepenverordening Gemeente Zuidplas 2023”)31.(waarvan minimaal 4% betaalbare koop) en 13% koop tot NHGgrens.32. l. Binnen drie jaar na de start van het bouwen van woningen worden 140 tijdelijke woningen gerealiseerd voor jongeren en starters. m. De gemiddelde dichtheid voor het Vijfde DorpCortelande is 30 woningen per hectare, de grootste dichtheden zijn te vinden in het centrum (maximaal 50 woningen per hectare) 33. n. Voor Doelwijk II geldt een maximum milieucategorie van 4.1 (met uitzonderingeen afwijkingsbevoegdheid naar 4.2) en voor Gouwepark II een maximum milieucategorie van 3.234. Kavels op het bedrijventerreinde bedrijventerreinen zijn maximaal 5 hectare35. o. 6-8 woonwagenstandplaatsen36 (verspreid over meerdere locaties); p.o. Scholen (basisonderwijs en eventueel voortgezet onderwijs) liggen op maximaal 2km van gymzaal/sporthal37. q.p. Voor de minimale spreiding van speelplekken hanteren we de volgende maximale afstanden 38: i. Buurtniveau – 0 tot 6 jaar – actieradius 150m. ii. Buurt en wijkniveau – 6 tot 12 jaar – 350m. iii. Wijkniveau of bovenwijks - vanaf 12 jaar – 1000m (bovenwijkse voorziening). r.q. Het dorpshart bevat: i.
Een fijnmazig netwerk van comfortabele fietsroutes en recreatieve wandelroutes (ommetjes), die samen komen in het dorpshart. ii. Het dorpsplein dat is gericht op ontmoeting en beleving. Het dorpsplein zal ruimte bieden aan de weekmarkt, evenementen en terrasjes, die voor levendigheid zorgen. iii. Het dorpshart bevat een Kulturhusdorpshuis, een multifunctioneel gebouw39 gericht op ontmoeting.
30
Inclusief m2 voor kinderopvang, bso, gymzalen etc. Dit wordt verankerd in het bestemmingsplan. Dit is verankerd in het bestemmingsplan. 33 Dit wordtis opgenomen in de toelichting en de regels van het bestemmingsplan. In afwijking op het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder (waarin maximaal 40 woningen per hectare is opgenomen). 34 Dit wordtis verankerd in het bestemmingsplan. 35 Dit wordtis verankerd in het bestemmingsplan 36 Conform wettelijk taak. 37 Ruimtelijke verkenning Voorzieningenprogramma Middengebied (bijlage 4) 38 Speelruimteplan Zuidplas 39 Kaders voor dorpshuisfunctie (2017) 31 32
16
16
` iv.
r. s.
Het dorpshart wordt niet doorkruist door autoroutes (bus uitgezonderd), zodat er een veilig en gezond leefgebied ontstaat met veel ruimte voor ontmoeting.
Sportvoorzieningen en sportverenigingen spelen een sleutelrol in het versterken van sociale cohesie en nabuurschap. Er wordt ruimte gemaakt voor laagdrempelig sportaanbod en faciliteiten voor sportverenigingen. Iedere bewoner heeft nabijheid tot formele en informele zorg en ondersteuning.
“De ambitie is een ‘dorp met een ziel te maken’ waarin de fysieke omstandigheden de sociale 17 samenhang en saamhorigheid versterken”
3.2. Thema: Klimaat en toekomstbestendigheid Masterplanambities: Klimaatrobuust dorp en landschap en Adaptieve ontwikkeling. Deze ontwikkeling kenmerkt zich doordat er op zo’n manier ontwikkeld wordt, dat het gebied veranderingen goed kan opvangen (klimatologisch, maar bijvoorbeeld ook demografisch). Hierbij zijn water en bodem leidend. In het bijzonder is de ontwikkeling voorbereid op de consequenties van klimaatverandering40, zoals extreme neerslag, droogte, hitte en zeespiegelstijging. De Zuidplaspolder is een veilige polder, maaren bij nieuwe ontwikkelingen moetenhouden we rekening houden met mogelijke calamiteiten (zoals voor de gehele laaggelegen Randstad het geval is).. Dit houdt in dat voor het Middengebied in voldoende mate adaptieve en mitigerende maatregelen worden genomen, en dat het beheer van het gebied wordt aangepast aan de veranderende klimatologische omstandigheden. Een aantal van de hieronder gewijzigde uitgangspunten wordt aangepast in het bestemmingsplan middels het herstelbesluit. Ambities a. Water en bodem sturend41: De variatie in de natuurlijke draagkracht van de bodem is mede sturend in de functiekeuze, systeemkeuze en inrichting van het plangebied. De hogere ligging van de kreekrug wordt benut om het Kreekrugdorpde woonbuurt Kreekrug met hogere woondichtheden te bouwen.
Onze ambitie is om restzetting te beperken tot 10 centimeterBuiten de Kreekrug worden de Watertuinen gerealiseerd. Hier wordt in 30 jaar, de gemeente gaat hiervoor op zoek naar aanvullende financiele middelen. lagere dichtheden gebouwd en de openbare ruimte zal waterrijk worden ingericht.
40
Conform het Convenant Klimaatadaptief bouwen dat door de gemeente Zuidplas ondertekend is en door de gemeenteraad (bij vaststelling van het Masterplan Middengebied) van toepassing verklaart op de ontwikkeling van het Middengebied. 41 https://open.overheid.nl/documenten/ronl-c35e65eba0903d738ae26dab222462337b0d8de7/pdf
17
` b. Voorkomen van opbarsting: Bij de uitbreiding van watergangen en waterpartijen is de bodemgesteldheid, specifiek opbarsting en welvorming een aandachtspunt. Dit moet worden voorkomen vanuit waterkwaliteitsoogpunt. c. Verminderen van bodemdaling: Door de waterpeilen te verhogen wordt kwel beperkt, de waterkwaliteit verbeterd en bodemdaling verminderd. a. Vasthouden hemelwater42: Iedere druppel houden we zo lang mogelijk vast, om droogte en verzilting tegen te gaan. WeIn aanvulling op het uitgangspunt om water vast te houden regenwater vast en gebruiken dit in het gebied en gebouwen. d.b. Wateroverlast voorkomen: (Piek)buien kunnen in het plangebied worden opgevangen. In situaties van extreme piekbuien is het watersysteem voldoende robuust voor afvoeren naar en zoveel mogelijk bergeneen ambitie om dit ook in de buffergebieden in het Middengebied. Afvoer naar de gemalen rondom het gebied wordt zo lang mogelijk uitgesteldgebouwen te gebruiken. e.c. Waterveiligheid: We anticiperen op zeespiegelstijging en calamiteiten 43. i. Schade voorkomen (<0,2m): bij overstromingen mag er geen schade optreden aan gebouwen en elektrische installaties in de openbare ruimte en blijven hoofdwegen (tenminste de Groene Slinger) begaanbaar; ii. Schadebeperking (<0,5m): er dienen maatregelen te worden genomen om schade te beperken in een geval van een overstroming, mits deze doelmatig zijn; iii.
Beschermen vitale functies (<2,0m): bij overstromingen zijn vitale functies beschermd en blijven door functioneren, mits de maatregelen hiervoor doelmatig zijn gezien het regionaal en nationaal belang; iv. Schuilen en evacueren (>0,5m): er moeten maatregelen getroffen worden om te evacueren in het geval van een overstroming en als de evacuatietijd te kort is, om veilig te schuilen door bijvoorbeeld verticale evacuatie 44. f. Een robuust watersysteem45: We verminderen het aantal peilvlakken zodat er een robuust watersysteem ontstaat. g. Inpassen van bestaande lintbebouwing: Voor de bestaande bebouwing aan de linten wordt voor wat betreft het waterpeil en in samenspraak met de eigenaren naar maatwerkoplossingen gezocht. In eerste opzet wordt gezocht naar inpassing van de bebouwing in aansluiting op het nieuwe waterpeil. Indien dit niet mogelijk is zal separaat bemalen, verwerven of ophogen in een integrale afweging worden bezien. h. Groen tenzij: Daar waar mogelijk beperken we de hoeveelheid verharding op het maaiveld (privaat en publiek) ten gunste van hemelwaterinfiltratie en door de aanleg van groen. i.d. Hittestress voorkomen: Door groen en bomen46 nabij woningen, locatie waar kwetsbare inwoners wonen en bij speelplekken te plaatsen. j.e. Witte vlekken: Op cruciale plekken in het ontwerp behouden we ruimte om toekomstige ontwikkelingen en initiatieven een plek te geven.
Deze “witte vlekken” kunnen een tijdelijke functie krijgen die in de loop der jaren kan veranderen en kunnen het dorp adaptief maken voor toekomstige ontwikkelingen. k.f. Droogte minimaliseren. We proberen droogte zoveel mogelijk te voorkomen. Langdurige droogte leidt niet tot structurele schade aan bebouwing, funderingen, wegen, groen, water en vitale / kwetsbare functies. Drinkwatergebruik beperken. Daarmee anticiperen op schaarste. Ook stimuleren we het gebruik van huishoudwater in plaatsHet beperken van drinkwater. sluit aan bij het Nationaal Programma Drinkwaterbesparing. 4.2.2 Uitgangspunten
a. Door de waterpeilen te verhogen en het maaiveld op te hogen ten opzichte van de bestaande situatie wordt kwel beperkt, de waterkwaliteit verbeterd en bodemdaling verminderd.
42
Masterplan Middengebied Zuidplaspolder en het door het college van B&W vastgestelde voorkeursalternatief van het MER. Convenant klimaatadaptief bouwen Dit wordtis opgenomen in het bestemmingsplan. 45 Masterplan Middengebied Zuidplaspolder en het door het college van B&W vastgestelde voorkeursalternatief van het MER. 46 Groeiplaatsen van bomen worden ingericht conform DIOR en het Handboek Normen van het Norminstituut bomen. 43 44
18
18
` b. Ten behoeve van de waterveiligheid geldt voor alle nieuwe woningen in het plangebied (exclusief bedrijventerrein)47:
c.
i.
Maaiveld/wegpeil: -4,6585 NAP,
ii.
Vloerpeil: -4,4565 NAP,
iii.
Een droge eerste verdieping van minimaal -2,13 m NAP (vluchtmogelijkheid bij falen Maeslantkering en Algerakering) en bij 1/3 van de woningen een tweede verdieping met vluchtmogelijk
Meerdere peilvlakken worden samengevoegd tot een beperkt aantal robuuste peilvlakken. Het dorp heeft een gesloten watersysteem met een peilfluctuatie van tenminste 30cm40cm bij een gemiddeld waterpeil van -5.80–6.00 m NAP, ten behoeve van waterberging en ecologie.
d. Inpassen van bestaande lintbebouwing: Voor de bestaande bebouwing aan de linten wordt in samenspraak met eigenaren maatwerk toegepast. Hierbij wordt rekening gehouden met het nieuwe waterpeil én de effecten van ophoging. Indien inpassing niet mogelijk is, worden alternatieven zoals separate bemaling, verwerving of ophoging integraal afgewogen.
19
d.e. In het plangebied treedt geen schade op aan bebouwing en voorzieningen bij extreem hevige neerslag (1/composietbui T = 250 jaar, 90 mm/u). in 2100).van 200 mm in 48 uur. f.
Inzake de waterveiligheid met het oog op calamiteiten van een dijkdoorbraak worden de uitgebrachte adviezen van de Veiligheidsregio opgevolgd. e.g. In het plangebied wordt 50% (450 mm) van de jaarlijkse neerslag geïnfiltreerd 48. h. Op privaatterrein wordt een groot deel van de neerslag (50 mm) van een hevige bui (70Composietbui T=100 mm/u) verwerkt op het terrein zelf of in daarvoor bestemde extra voorzieningen in het plangebied. Deze voorzieningen voeren het water de eerste 24 uur vertraagd af en zijn binnen 48 uur weer beschikbaar 49;
i.
Vasthouden hemelwater50: Iedere druppel hemelwater houden we zo lang mogelijk vast, om droogte en verzilting tegen te gaan. We houden regenwater vast en gebruiken dit in het gebied.
j.
Wateroverlast voorkomen: (Piek)buien kunnen in het plangebied worden opgevangen. In situaties van extreme piekbuien is het watersysteem voldoende robuust voor afvoeren naar en zoveel mogelijk bergen in de buffergebieden in het Middengebied. Afvoer naar de gemalen rondom het gebied wordt zo lang mogelijk uitgesteld. Restzettingseis van 20 cm in 30 jaar51 inclusief autonome bodemdaling. Hiermee wordt uiting gegeven aan de inrichting van een toekomstbestendige openbare ruimte.
k. f.
Bestrijden van hittestress door toepassen van de 3-30-30052 regel en de realisatie van 50% schaduwplek binnen verblijfsgebied en binnen 250m van bebouwd gebied 53. g.l. Restzettingseis van 20 cm in 30 jaar54.55. h.m. Klimaatadaptieve openbare ruimte. Concreet betekent dit:en hittebestendige openbare ruimte. De groennorm 3-30-300 is van toepassing en geeft invulling aan schaduw, groenbeleving en biodiversiteit. i. 15% openbare ruimte wordt gereserveerd voor waterberging, groenvoorziening en om klimaat-adaptieve maatregelen te nemen.56 Hierbij wordt gezorgd voor circulerend water; ii. We hanteren een schaduwpercentage van 50% binnen verblijfsgebied en binnen 250 meter van bebouwd gebied57;
47
Wordt vastgelegdDit is opgenomen in het bestemmingsplan Convenant klimaatadaptief bouwen Convenant klimaatadaptief bouwen 50 Masterplan Middengebied Zuidplaspolder en het door het college van B&W vastgestelde voorkeursalternatief van het MER. 51 Deze eis is gebaseerd op financiële haalbaarheid (en niet op kosteneffectiviteit in 60 jaar volgens het convenant klimaatadaptief bouwen). 52 Dit is opgenomen in het bestemmingsplan. 53 Het door het college van B&W vastgestelde voorkeursalternatief van het MER. 54 Deze eis is gebaseerd op financiele haalbaarheid (en niet op kosteneffectiviteit in 60 jaar volgens het convenant klimaatadaptief bouwen). 55 Het door het college van B&W vastgestelde voorkeursalternatief van het MER. 56 Masterplan Middengebied Zuidplaspolder 57 Het door het college van B&W vastgestelde voorkeursalternatief van het MER. 48