Getekend Rv Vestiging Wvg Middengebied Zuidplaspolder R21.000040

gemeente

Zuidplas

Raadsvoorstel onderwerp Vestiging Wvg Middengebied Zuidplaspolder

raadsvergadering 18/05/2021

registratienum m er

num m er raadsstuk R21.000040

agendapunt 8 portefeuillehouder J.W. Schuurman

behandelend am btenaar R.H. Keesmaat

bijlagen 7

openbaar ja

Aan de raad van de gemeente Zuidplas Toelichting op de beslispunten Op basis van de structuurvisie Zuidplan 2030 is in het middengebied voorzien in een nieuwe dorpskern (Vijfde Dorp) en uitbreiding van het bedrijventerrein Gouweknoop. Er wordt nu een Masterplan voorbereid. De gemeente wenst bij de ontwikkeling van dit middengebied de regie te houden. Daartoe wil zij in de gelegenheid zijn gronden aan te kopen. Om dit te ondersteunen en te voorkomen dat er sprake is van grondspeculatie wordt voorgesteld een voorkeursrecht op grond van artikel 4 lid 1 sub a van de Wet voorkeusrecht gemeenten te vestigen. Beslispunten De raad besluit: 1. in te stemmen met de reactie op de zienswijze (zie reactienota); 2. met inachtneming van de zienswijzen en de reactie daarop, percelen zoals opgenomen in de bij dit besluit behorende perceelslijst en zoals aangegeven op de bijbehorende kadastrale tekeningen aan te wijzen op grond van artikel 4 lid 1, onder a juncto 2 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg); 3. de eigenaren en rechthebbenden als genoemd op de bij dit besluit behorende lijst, door middel van een aangetekende brief van dit besluit op de hoogte te brengen. Inhoud van het voorstel Aanleiding De gemeente gaat uitvoering geven aan de structuurvisie Zuidplas 2030 voor de locaties Het Vijfde Dorp en de uitbreiding van het bedrijventerrein Gouweknoop.

Het plan wordt uitgewerkt in een Masterplan Middengebied Zuidplaspolder. Met het Masterplan legt de gemeente haar ruimtelijke kaders vast. Om te zorgen dat de regie bij de verdere uitwerking en uitvoering bij de gemeente blijft en de gemeente enerzijds gronden kan kopen en anderzijds speculatie kan voorkomen. Op 24 maart jl. heeft het college van burgemeester en wethouders besloten tot een voorlopige vestiging van een voorkeursrecht ten behoeve van de gebiedsontwikkeling van het gebied Middengebied Zuidplaspolder voor de duur van drie maanden. Aan uw raad wordt gevraagd om het voorkeursrecht definitief te vestigen. Argumenten 1.11ngediende zienswijzen zijn ontvangen en een reactie is gegeven in de reactienota Ingevolge artikel 4:8 Algemene wet bestuursrecht heeft het ontwerp raadsvoorstel gedurende vier weken ter inzage gelegen. Eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden zijn in de gelegenheid gesteld om hun zienswijzen in te dienen. Van deze mogelijkheid is door 14 partijen gebruik gemaakt, waarbij één partij niet is vermeld op de lijst van eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden. pagina 1 van 8

gemeente

Zuidplas

In de als bijlage opgenomen Reactienota zienswijzen zijn de zienswijzen besproken en hebben wij een reactie opgesteld naar aanleiding van de zienswijzen. Op basis van de inhoud van de zienswijzen zien wij geen aanleiding tot aanpassing van de inhoud van het raadsvoorstel.

2.1 Ter uitvoering van de gemeentelijke regierol en maximaal kostenverhaal is het van groot belang voor de gemeente om een zo goed mogelijke onderhandelingspositie met betrekking tot de grond in het gebied te hebben. Door het van toepassing verklaren van het voorkeursrecht behoudt de gemeente grip op het toekomstige plan van Het Vijfde Dorp. Het uitgangspunt bij de toekomstige ontwikkeling en realisatie van het gebied is dat de gemeente, voor zover mogelijk, de regie wenst te voeren bij de ontwikkeling van het plangebied. Het voorkeursrecht is gedurende het proces van planontwikkeling een beschermingsinstrument waardoor ongewenste (prijs-)ontwikkelingen kunnen worden voorkomen dan wel beperkt. Verkopen aan derden, die de ontwikkeling van het gebied in de weg kunnen zitten, worden moeilijker gemaakt. We willen daarmee voorkomen dat sommige partijen hun gronden verkopen aan derden die andere wensen/eisen hebben, waardoor de kans om een kwalitatief hoogwaardig plan te ontwikkelen wordt beperkt. Met de toepassing van het voorkeursrecht wordt in ieder geval voorkomen dat derden nu nog een grondpositie verwerven, terwijl tevens de positie van de gemeente bij mogelijke grondverwerving wordt versterkt. Nu we tot verdere uitwerking overgaan van de plannen in een Masterplan vinden wij het noodzakelijk om nu het voorkeursrecht in te zetten.

2.2 Er wordt voldaan aan de wettelijke vereisten voorde vestiging van een voorkeursrecht De gemeente is bevoegd gronden aan te wijzen waarop de artikelen 10-24, 26 en 27 van toepassing worden verklaard. Er moet wel worden voldaan aan twee criteria: 1. aan de gronden een niet-agrarische bestemming moet worden toegedacht of gegeven en 2. het gebruik van de gronden moet afwijken van de toegedachte bestemming. Op 27 november 2012 is door de gemeenteraad de structuurvisie “Zuidplas 2030, Ruimte voor dorps wonen in de Randstad” vastgesteld. In deze structuurvisie wordt in het middengebied voorzien in een

pagina 2 van 8

gemeente

Zuidplas

Vijfde Dorp in het middengebied van de Zuidplaspolder. Dit dorp werd voorzien na 2025. Daarnaast werd in de structuurvisie tevens voorzien in de uitbreiding van de Gouweknoop. Uitsnede plankaart structuurvisie Zuidplas 2030 Dorp op buurtschap toekomstig

Bedrijventerrein toekomstig

Gebiedsopgave Vijfde Dorp

Gebiedsopgave Gouweknoop

Op basis van deze structuurvisie wordt aan beide criteria voldaan: Ad 1. Niet-agrarische bestemming Het voorkeursrecht kan alleen van toepassing worden verklaard voor gronden die in de nabije toekomst een andere bestemming krijgen dan de agrarische bestemming. In de structuurvisie worden functies toegekend als "dorp of buurtschap toekomstig” en “gebiedsopgave Vijfde Dorp” voor de woningbouwopgave. Voor de bedrijventerreinopgave worden de functies “bedrijventerrein toekomstig” en “gebiedsopgave Gouweknoop" opgenomen. Het gaat daarbij om woonfuncties en bedrijventerreinfuncties, beiden dus niet agrarisch. Ad 2. Huidig gebruik en toekomstige bestemming Binnen het systeem van de Wvg komen alleen gronden in aanmerking, waarvan het huidig gebruik afwijkt van de toekomstige bestemming. Indien het huidige gebruik en het toekomstig gebruik vergelijkbaar zijn, dan geldt volgens de wetsgeschiedenis en jurisprudentie dat deze twee bestemmingen van elkaar afwijken indien het toekomstige gebruik weliswaar vergelijkbaar, maar beter of intensiever is. Het huidig gebruik, in dit geval overwegend agrarisch, wijkt in alle gevallen naar onze mening af van de toekomstige bestemming (wonen met bijbehorende voorzieningen en bedrijventerrein met bijbehorende voorzieningen).

Voor de linten gaan we ervan uit dat de bestaande (bedrijfs)woningen worden ingepast als (burger)woning of kleinschalige bedrijvigheid, waardoor voor de nu bebouwde percelen het voorkeursrecht niet wordt gevestigd. In het Masterplan is de onderstaande ruimtegebruikskaart opgenomen.

pagina 3 van 8

gemeente

Zuidplas

In deze ruimtegebruikskaart wordt een nadere indicatie gegeven van de functies van de verschillende gebieden. Ook hieruit blijkt duidelijk dat sprake is van een andere ruimtelijke invulling dan de huidige. 2.3 Het repeteerverbod is niet meer van toepassing Op grond van artikel 9c Wvg kunnen de aangewezen gronden niet binnen twee jaar na het intrekken of het van rechtswege vervallen van zodanige aanwijzing met opnieuw op dezelfde grondslag worden aangewezen. Het laatste voorkeursrecht voor dit gebied is in 2011 ingetrokken. Dat is ruimschoots meer dan 2 jaar geleden. Het repeteerverbod staat een nieuwe vestiging niet meer in de weg. 2.4 Er heeft een belangenafweging plaatsgevonden De gemeente krijgt met toepassing van het voorkeursrecht betere mogelijkheden om te komen tot een optimale inrichting van het Middengebied Zuidplaspolder, hetgeen een zwaarwegend algemeen belang is. Tegenover dit zwaarwegende belang van de gemeente staan de belangen van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden van de percelen in de locatie. Deze eigenaren worden verplicht om de gronden, indien en voor zover zij deze willen verkopen, aan te bieden aan de gemeente. De aanwijzing van de gronden heeft geen gevolgen voor bijvoorbeeld de bouwmogelijkheden op het eigen perceel.

Met de vaststelling en inwerkingtreding van de Wvg geeft de wetgever aan dat er situaties kunnen bestaan waarin geldt dat het gemeentelijk belang zwaarder weegt dan de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden; de wetgever heeft deze beslissing vastgelegd door in de Wvg aan de gemeente de bevoegdheid te geven om een voorkeursrecht te vestigen. De wetgever heeft in de Wvg een aantal beperkingen opgenomen alsmede heeft de wetgever bepalingen opgenomen ter bescherming van de eigenaren en zakelijk gerechtigden. Als beperking geldt dat de toepassing van de wet beperkt blijft tot die gevallen waarbij aan gronden een nietagrarische bestemming is toebedacht of gegeven. Verder dient de toebedachte of gegeven bestemming af te wijken van het bestaande gebruik. Als bescherming van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden geldt dat de Wvg eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden niet verplicht om pagina 4 van 8

gemeente

Zuidplas

hun gronden te koop aan te bieden en voorts bevat de Wvg een groot aantal waarborgen ter bescherming van de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden, waaronder prijsvaststelling via de rechtbank en mogelijke schadevergoeding in bepaalde gevallen. Daarnaast geeft de wet maximale termijnen om te komen tot ruimtelijke plannen. Indien niet binnen een bepaalde periode een ruimtelijk plan ter inzage wordt gelegd, vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. Gelet op het voorstaande zijn wij van mening dat de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden minder zwaar wegen dan het algemeen belang dat de gemeente dient. In de jurisprudentie is reeds uitgemaakt dat de gemeenteraad het financiële belang van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden niet hoeft te wegen in haar besluitvorming, dit is al door de wetgever gedaan in het vaststellen van de Wvg. 2.5 Er is directe financiële dekking voor eventuele aankopen bij het openen van de grondexploitatie daarvoor via specifieke besluitvorming Raad. Naar verwachting zal de gemeenteraad worden voorgesteld om tegen het eind van het jaar een grondexploitatie voor dit gebied vast te stellen. Daarmee zijn budgetten voor grondaankoop beschikbaar gedekt door de dan geopende grondexploitatie.

Voor vaststelling van de grondexploitatie kan in de tussentijd een eventuele grondaankoop worden gefinancierd via een apart voorstel aan de gemeenteraad voor een krediet ter dekking van de aankoop met achtervang van de Reserve Grondbedrijf. Gezien de reactie termijnen die spelen bij een aanbieding via de Wvg wordt door het College aan de raad een aparte (spoed) procedure hiervoor voorgesteld. Zodra de grondexploitatie is geopend worden alle eventuele eerdere grondaankopen ten laste van deze grondexploitatie gebracht. De gebruikte dekking (apart raadskrediet met achtervang reserve grondbedrijf) valt dan vrij omdat de kosten gedekt worden door de budgetten die beschikbaar zijn op basis van de door de raad voor het Middengebied dan vastgestelde grondexploitatie. 3.1 De wettelijke bekendmakingsvereisten moeten in acht worden genomen. Op grond van artikel 4 lid 1 van het Besluit voorkeursrecht gemeenten moeten de in het besluit tot (voorlopige) aanwijzing (op grond van artikel 7 lid 3 Wvg) vermelde eigenaren en beperkt gerechtigden samen met de mededeling van het vestigen van het (voorlopige) voorkeursrecht een afschrift krijgen van het besluit en een uittreksel met voor de eigenaar of beperkt gerechtigden van belang zijnde gegevens.

Kanttekeningen 1.1 Het vestigen van het voorkeursrecht geeft een administratieve last De gemeente zal alle rechthebbenden aan moeten schrijven voor de bekendmaking van het voorkeursrecht. Als een eigenaar zijn perceel aanbiedt aan de gemeente zal er een taxatie plaatsvinden. De gemeente zal naar aanleiding daarvan in overleg treden met de eigenaar. Het kan ook zijn dat de eigenaar om een prijsadvies bij de rechtbank vraagt. In de ambtelijke begeleiding is rekening gehouden met deze administratieve last. 1.2 Het voorkeursrecht verplicht eigenaren niet om te verkopen Eigenaren kunnen niet worden verplicht tot het verkopen aan de gemeente. Het voorkeursrecht gaat enkel om de verplichting dat als de eigenaar wil verkopen hij de gronden eerst aan de gemeente moet aanbieden voordat het aan een derde kan worden verkocht. Wenst hij niet te verkopen, dan kan hij eigenaar blijven en zal de gemeente op andere wijze het eigendom moeten verwerven. Er gelden een aantal uitzonderingssituaties op de aanbiedingsplicht. Te denken valt aan verkoop aan kinderen of uitvoering van een uiterste wilsbeschikking. Deze zijn in artikel 10 lid 2 Wvg opgenomen. Deze aspecten doorkruisen de regiefunctie van de gemeente niet. pagina 5 van 8

gemeente

Zuidplas

Beoogd effect Het beoogd effect is het verstevigen van de regiepositie van de gemeente bij de ontwikkelen van Het Vijfde Dorp en de uitbreiding van het bedrijventerrein Gouweknoop. Wettelijk kader Het wettelijk kader voor dit besluit is gaat uit van vestiging op grond van artikel 4 lid 1, onder a Wvg, omdat in de structuurvisie het plan voor Het Vijfde Dorp en de uitbreiding van de Gouweknoop regelt. Beleidskader De vestiging van het voorkeursrecht heeft samenhang met bestaand beleid. Structuurvisie Zuidplas 2030 en aanvullende visies De structuurvisie Zuidplas 2030 geeft een grondslag voor het ontwikkelen van Het Vijfde Dorp in het Middengebied Zuidplaspolder. De uitbreiding van de Gouweknoop en Gouwepark wordt daar ook geregeld. De ambities voor het Middengebied Zuidplaspolder zijn benoemd in het Integrale ontwikkeling Zuidplas Bidbook (2017) en in de concept-ontwikkelingsvisie Zuidplaspolder (2019) van de gemeente Zuidplas. De concept-ontwikkelingsvisie Zuidplaspolder is medio 2019 besproken met de bestuurlijke partners en in een participatieronde met bewoners en andere belanghebbenden. De concept-ontwikkelingsvisie Zuidplaspolder vormt samen met de reacties van de bestuurlijke partners en de input vanuit de participatie het vertrekpunt voor dit Masterplan Middengebied. Nota Grondbeleid 2015 De gemeente voert een situationeel grondbeleid.

Dat wil zeggen dat de grondpolitiek maatwerk is, waarbij per ontwikkeling een keuze wordt gemaakt of actief dan wel faciliterend grondbeleid wordt gehanteerd, op welke wijze de gemeente de grondexploitatie wil (laten) voeren en welke vorm van samenwerking hiervoor het meest geschikt is. Het grondbeleidsinstrumentarium zet de gemeente in om de regie te kunnen voeren over gebiedsontwikkelingen en daarmee haar ruimtelijke en maatschappelijk doelen te kunnen bereiken. Ongeacht het type grondbeleid wil de gemeente de risico’s die uit haar keuze naar voren komen zo veel mogelijk beperken en beheersen. Voor de verwerving van de gronden voor ‘Het Vijfde Dorp’ maakt de gemeente gebruik van actief grondbeleid. Dit houdt in dat de gemeente alle benodigde gronden binnen een project verwerft, waarna deze gronden door de gemeente zelf bouw- en woonrijp worden gemaakt en de gronden verkoopt aan marktpartijen, instellingen of particulieren. De gemeente kan het actieve grondbeleid gebruiken om een beschikkingsmacht over de gronden te creëren waardoor een optimale sturing en regie op het gewenste grondgebruik ontstaat. Hierdoor kun initiatieven van de gemeente en de beleidsdoelstellingen gerealiseerd worden. Het gebruik van de Wet voorkeursrecht gemeenten is naast minnelijke verwerving en onteigening een van de grondbeleidsinstrumenten die de gemeente bij actief grondbeleid kan inzetten.

Ter uitvoering van actief grondbeleid is vaststelling van een ruimtelijk plan noodzakelijk. Hieronder valt bijvoorbeeld het bestemmingsplan. Het kostenverhaal is in deze gevallen via de grondexploitatie verzekerd. Middelenkader (financiën, ICT, HR) Er zijn geen directe financiële gevolgen voor de gemeente als gevolg van het besluit tot het aanwijzen in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) c.q. vestiging van het voorkeursrecht sec. Financiële gevolgen ontstaan pas als een partij zijn perceel aanbiedt aan de gemeente. Op dat moment kan beslist worden of al dan niet op deze aanbieding wordt ingegaan. Naar verwachting zal de gemeenteraad worden voorgelegd om tegen het eind van het jaar een grondexploitatie voor dit gebied vast te stellen. In de tussentijd kan een eventuele grondaankoop pagina 6 van 8

gemeente

Zuidplas

worden gefinancierd via een apart voorstel te doen aan de gemeenteraad voor een krediet ter dekking van de aankoop met achtervang de Reserve Grondbedrijf. Zodra de grondexploitatie is geopend worden alle grondaankopen ten laste van deze grondexploitatie gebracht. Andere betrokken afdelingen Communicatie FAZA, HR, JZ & Inkoop, Financiën Communicatie Naar aanleiding van het collegebesluit tot voorlopige vestiging hebben de eigenaren een aangetekende brief gekregen, waarin nadere informatie is verstrekt over de werking van de Wvg. Daarnaast hebben eigenaren (maar ook anderen) in kunnen spreken bij de behandeling van het Masterplan. In de afgelopen periode hebben wij de eigenaren uit het gebied waar het voorkeursrecht is gevestigd met een brief uitgenodigd om in gesprek te gaan over de gevolgen van de voorgenomen plannen (Masterplan en vervolg) en het voorkeursrecht. De eigenaren/rechthebbenden die een zienswijze hebben ingezonden krijgen een brief met de reactie op de ingediende zienswijze voorafgaand aan de raadsbehandeling. Aanpak Met het voorliggende besluit wordt het voorkeursrecht gevestigd voor de duur van drie jaar. Als de raad positief besluit, ziet de planning er als volgt uit: • Het voorlopige voorkeursrecht is op 26 maart in werking getreden en moet binnen drie maanden definitief gevestigd worden door de raad.

Bezwaarschriften die zijn ingediend tegen het voorlopige besluit worden mede geacht te zijn gericht tegen het besluit van de raad. • De raadsbehandeling is op 18 mei 2021 en de publicatie van het besluit zal volgen op 19 mei 2021 .

• •

• • •

Het voorkeursrecht zal dan voor de duur van drie jaar in werking treden vanaf 20 mei 2021. We informeren de eigenaren en beperkt gerechtigden bij aangetekende brief over het besluit van de raad, die op 19 mei 2021 wordt verzonden; Daaraan voorafgaand is per brief een uitnodiging naar alle betrokken gestuurd met een uitnodiging om in gesprek te gaan over de gevolgen van de voorgenomen plannen (Masterplan en vervolg) en het voorkeursrecht. Het voorlopig voorkeursrecht wordt ingeschreven in het WKPB-register, waardoor het ook op een kadastraal uittreksel zichtbaar wordt als publiekrechtelijke beperking; Tegen het raadsbesluit kunnen de rechthebbenden bezwaarschriften indienen. Dit kan voor een periode van 6 weken. Tegen het eind van het jaar zal de raad een grondexploitatie worden voorgelegd ter vaststelling waaruit grondaankopen kunnen worden gedekt. De aankopen die gedaan worden tussen het collegebesluit en het raadsbesluit zijn gedekt door een mogelijk krediet van de raad of de Reserve Grondbedrijf.

Bijlagen 1. Reactienota zienswijzen (geanonimiseerde versie) (A21.0000839) 2. De lijst met eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden (geanonimiseerd) (A21.000824) 3. De kadastrale tekening 1(A21.000828) 4. De kadastrale tekening 2(A21.000829) 5. De kadastrale tekening 3(A21.000830) 6. De kadastrale tekening 4(A21.000831) 7. Beantwoording technische vragen Rv Vestiging Wvg Middengebied Zuidplaspolder(Z21.001305)

pagina 7 van 8

gemeente

Zuidplas

Raadsbesluit registratienum m er R21.000040

De raad van de gemeente Zuidplas; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders 24 maart 2021 en 11 mei 2021; gelet op de artikel 4 lid 1 sub a juncto 2 Wet voorkeursrecht gemeenten; besluit: 1. 2.

3.

in te stemmen met de reactie op de zienswijze (zie reactienota); met inachtneming van de zienswijzen en de reactie daarop, percelen zoals opgenomen in de bij dit besluit behorende perceelslijst en zoals aangegeven op de bijbehorende kadastrale tekeningen aan te wijzen op grond van artikel 4 lid 1, onder a juncto 2 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg); de eigenaren en rechthebbenden als genoemd op de bij dit besluit behorende lijst, door middel van een aangetekende brief van dit besluit op de hoogte te brengen.

Aldus besloten in de openbare digitale vergadering van 19 mei 2021. De raad voornoemd,

P.van Vugt

pagina 8 van 8