Getekend Rv Routekaart voor Ruimtelijke Opgaven - Nota Grondbeleid R21.000054

gemeente

Zuidplas

Raadsvoorstel registratienummer

onderwerp Routekaart voor Ruimtelijke Opgaven - Nota Grondbeleid

raadsvergadering 15/06/2021

R21.000054

portefeuillehouder

behandelend ambtenaar

J.W. Schuurman

V.SIoesen/R. Sessink

datum

bijlagen

Openbaar, besloten o f geheim

3 mei 2021

2

Openbaar

Aan de raad van de gemeente Zuidplas Toelichting op de beslispunten De Routekaart voor Ruimtelijke Opgaven vervangt de Nota Grondbeleid 2015. De Routekaart is gericht op het bepalen van de weg die de gemeente aflegt bij het nastreven van de maatschappelijke en ruimtelijke doelstellingen. Het legt voor een deel de spelregels in het handelen bij gronduitgifte neer en een afwegingskader op basis waarvan de gemeente haar rol bepaalt bij ruimtelijke ontwikkelingen. Beslispunten 1. In te stemmen met: a. Verhoging van het strategisch verwervingskrediet van € 1,5 miljoen naar€ 2,5 miljoen; b. Inzetten van sturingsmiddelen op de woningmarkt gericht op het aanbieden en behouden van woningen in de lagere prijsklassen; c. Opgavegericht grondbeleid toe te passen. 2. Het college de opdracht te geven bij de zomernota een voorstel te doen om de Reserve Grondbedrijf te splitsen in een Reserve Grondexploitaties en een Bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO; 3. Vast te stellen de Routekaart voor Ruimtelijke Opgaven. Inhoud van het voorstel • Aanleiding De Routekaart voor Ruimtelijke Opgaven schetst het nieuwe grondbeleid voor de komende jaren. In deze routekaart wordt de weg bepaald die de gemeente aflegt bij het nastreven van haar maatschappelijke en ruimtelijke doelstellingen.

Wat is de plek van dit document tussen de het beleid en de visies van de gemeente en de verwezenlijking van de opgaven? De opgaven legt de gemeente vast in de Omgevingsvisie, Woonvisie, het Masterplan Middengebied en andere beleidsdocumenten, De routekaart biedt dan ook geen beleidsdoelstellingen, maar wijst de weg in de manier waarop de beleidsdoelstellingen en opgaven gerealiseerd kunnen worden, welk instrumentarium daarvoor ingezet wordt en op welke wijze de rol die de gemeente vervult wordt gekozen. Het is de sleutel tussen beleid en uitvoering. Over deze uitvoering wordt met het Perspectief Ruimtelijke Opgaven gerapporteerd. Onderdeel van de Routekaart is een terugblik op de achterliggende jaren waarin de gemeente zich heeft ingezet om bepaalde doelen te bereiken. Hierbij zijn ook diverse lessen geleerd waarmee ontwikkelingen in de toekomst nog robuuster en effectiever kunnen worden gerealiseerd. pagina 1 van 7

gemeente

Zuidplas registratienummer R21.000054

onderwerp Nota Grondbeleid

Ontwikkeling woningvoorrraad t.o.v. begin 2015

5,00 %

600

2015 ■

2016

2017

2018

2019

2020

- ■ Toename aantal woningen per jaar —

► Toename woningvoorraad per jaar

“

«=- Nederland

«=• Zuid-Holland

—

«■= Groot-Rijnmond

—

De gemeente kan met trots terugkijken op de afgelopen jaren waarin veel ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen zijn gerealiseerd. In de periode tussen 2015 en 2020 heeft de gemeente significante sprongen gezet op het gebied van het gerealiseerde aantal woningen. Afgezet tegen de landelijke en regionale gemiddelden zijn zichtbaar grote ontwikkelingen gerealiseerd op het gebied van de woningvoorraad. Ook maatschappelijk zijn er zaken bereikt zoals de herinrichting van het centrum van Zevenhuizen, de realisatie van scholen, aanvullingen op de sociale woningportefeuille en bouw in de

middenhuur. De Routekaart focust op de opgaven zoals deze zijn omschreven in de Omgevingsvisie en de Woonvisie, het Masterplan voor het Middengebied. Er zijn meer beleidsdocumenten met een ruimtelijk effect, maar deze genoemde visies en beleidsstukken hebben rechtstreekse relatie met de in de Routekaart opgenomen instrumenten. De opgaven die er zijn geven aanleiding om een aantal beleidskeuzes uit de Nota Grondbeleid 2015 te herzien. Zo wordt voorgesteld om het strategisch verwervingskrediet op te hogen van € 1,5 miljoen naar € 2,5 miljoen. Daarnaast wordt een aantal instrumenten specifiek voor de woningmarkt ingezet. De volgende instrumenten worden voorgesteld: ■

■ ■

■

Anti-speculatiebeding voor betaalbare woningen die bij eerste verkoop al meer waard zouden kunnen zijn. Hiermee wordt verkoop ontmoedigt en indien toch verkocht wordt ontvangt de gemeente een deel van de winst waarmee verkocht is zodat dit kan worden ingezet om meer betaalbare woningen te realiseren. Zelfbewoningsplicht voor woningen tot de NHG grens, waarmee wordt voorkomen dat deze woningen worden opgekocht door beleggers of huisjesmelkers. Verordening middenhuur waarmee wordt vastgelegd dat middenhuurwoningen voor minimaal vijftien jaar in de categorie middenhuur moeten worden behouden. Als een woning hierna voor een hogere huur wordt verhuurd of wordt verkocht zal een aanvullende grondprijs betaald moeten worden. Voor sociale woningbouw wordt vastgelegd dat deze minimaal twintig jaar in de portefeuille behouden dienen te worden. Bij hogere huur of verkoop na deze periode dient een aanvullende grondprijs betaald te worden. De gemeente heeft goede relaties met de in de gemeente bouwende woningcorporaties en vertrouwen dat zij hun bijdrage blijven leveren. Deze aanvullende afspraken zijn met name bedoeld om de toekomst bij gewijzigde (en nu onvoorziene) omstandigheden sturing te houden op de voorraad sociale woningbouw.

pagina 2 van 7

gemeente

Zuidplas onderwerp Nota Grondbeleid

registratienummer R21.000054

Met de Routekaart wordt ook voorgesteld dat de gemeente haar rol in ruimtelijke ontwikkelingen opgavegericht kiest. Afwegingen voor de rolkeuze vinden plaats met het centraal stellen van de ruimtelijke en maatschappelijke opgave. Hierbij worden de volgende factoren betrokken: ■ De positie die de gemeente heeft; ■ De positie die de markt heeft ingenomen of kan bieden; ■ Of er specifieke stakeholders zijn om rekening mee te houden; ■ De capaciteit en expertise van de organisatie; en « Hoe de financiën en het risicoprofiel van de opgave zich verhouden tot de aanwezige middelen. In de Routekaart is een aantal beleidswijzigingen opgenomen. De grootste hiervan zijn hierboven omschreven en onderstaand beargumenteerd. Daarnaast zijn ze opgenomen als separate beslispunten zodat hierover het debat gevoerd kan worden. Met vaststelling van de Routekaart zal het in de routekaart opgenomen beleid in zijn volledigheid worden vastgesteld.

• Argumenten 1.a.1 Met verhoging van het strategisch verwervingskrediet blijft het college daadkrachtig kunnen optreden wanneer kansen zich voordoen voor strategische verwervingen Het strategisch verwervingskrediet wordt ingezet in situaties dat kansen zich aandoen voor aankopen op strategische locaties waarbij het college binnen korte tijd moet handelen om te voorkomen dat de verwerving door een derde partij wordt ‘weggekaapt’ en daarmee een beoogde ontwikkeling of maatschappelijke opgave lastiger gemaakt wordt. Het krediet is in 2015 op € 1,5 miljoen gesteld, in een ander economisch landschap. Sindsdien zijn prijzen van onroerende zaken significant gestegen en is inmiddels meer focus op de ontwikkeling van het Middengebied en herontwikkelingen in de bestaande dorpen. In beide gevallen is de verwachting dat het verhoogde krediet het college in staat stelt slagvaardig te handelen. 1.b. 1

Met de sturingsmiddelen op de woningmarkt stuurt de gemeente op het beschikbaar stellen en houden van woningen in de betaalbare categorieën koop en huur In de Routekaart zijn diverse instrumenten opgenomen die bedoeld zijn om te stimuleren dat woningen in de sociale en betaalbare categorie beschikbaar zijn en blijven voor de doelgroep. De woningmarkt biedt op het moment weinig kansen voor verschillende doelgroepen. Hoewel de gemeente weinig speelruimte heeft in het sturen van de woningmarkt, bieden deze middelen bieden enige mate van sturing op behoud van woningen in de portefeuille voor de doelgroepen.

1.c. 1

De gemeente bepaalt haar rol en inzet op basis van de opgave die voorligt. Met het opgavegericht grondbeleid kiest de gemeente ervoor om per maatschappelijke of ruimtelijke opgave haar rol in te vullen. Hiermee kan zowel de gemeente als de markt in haar kracht gezet worden. De gemeente kan aanvullend sturen op locaties waar dit nodig is om maatschappelijke en ruimtelijke doelstellingen te behalen en tegelijk ruimte aan de markt laten om haar rol te vervullen en meerwaarde te bieden. Er is daarmee geen vooringenomen keuze pagina 3 van 7

gemeente

Zuidplas onderwerp Nota Grondbeleid

registratienummer R21.000054

voor een actieve of faciiiterende rol. Op basis van de in de aanleiding genoemde afwegingselementen wordt per opgave een keuze gemaakt. 2.1

Met het bij de Zomernota inrichten van een Reseive Grondexploitaties wordt een zuivere reserve ingesteld voor de weerbaarheid van de grondexploitaties. De huidige Reserve Grondbedrijf kent een meervoudige inzet. Zo dient deze ter dekking van de grondexploitatieresultaten en -tekorten, evenals het dienen als achtervang voor verplichtingen in het kader van faciliterend grondbeleid. Met het omzetten van de reserve naar de Reserve Grondexploitaties wordt een zuivere reserve in stand gehouden die specifiek ingezet wordt voor de weerbaarheid van de gemeente bij de uitvoering van haar grondexploitaties.

2.2

Met het bij de Zomernota instellen van de Bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO wordt invulling gegeven aan ambities in het ruimtelijk domein. De Bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO gaat bijdragen aan de ruimtelijke opgaven. Hieruit kunnen bijvoorbeeld projecten met een onrendabele top die bijdragen aan maatschappelijke en ruimtelijke ambities mogelijk worden gemaakt. Er wordt ook een koppeling gelegd tussen de verplichtingen bij faciiiterende projecten en de ruimtelijke ambities. Zo zullen het Fonds Ruimtelijke Ontwikkeling en het Fonds Sociaal Bouwen onderdeel worden van deze bestemmingsreserve.

3.1

De Routekaart voor Ruimtelijk Opgaven legt de focus op maatschappelijke en ruimtelijke doelstellingen en biedt hiervoor het instrumentarium. De Routekaart schrijft een nieuwe weg voor die gebaseerd is op de geschetste ambities en doelstellingen in het ruimtelijk domein en biedt de instrumenten om deze doelstellingen te behalen. Met vaststelling van de Routekaart is de gemeente geëquipeerd om de beoogde resultaten te blijven behalen en de gemeente daarmee te blijven doorontwikkelen.

• Kanttekeningen la . 1 Het strategisch verwervingskrediet wordt slechts beperkt ingezet Het strategisch verwervingskrediet is enkel bedoeld voor situaties waarin het college binnen zeer korte termijn moet handelen om een positie te verkrijgen die strategisch of benodigd is voor een beoogde ontwikkeling. In de meeste gevallen zal verwerving plaatsvinden door middel van een reeds vastgesteld budget of krediet of wordt voorafgaand aan verwerving 1.b. 1

De sturingsmiddelen kennen een beperkende werking en kunnen daarmee leiden tot lagere grondopbrengsten. Doordat de sturingsmiddelen een bepaalde mate van beperking opleveren bij de gronduitgifte, kan dit een beperkt dempende werking hebben op de grondopbrengsten. Dit is passend bij de ambities om de doelgroepen te kunnen huisvesten en de maatregelen bieden ook perspectief op het verkrijgen van meer middelen in de toekomst om dit te kunnen blijven doen.

Beoogd effect Met vaststelling van de Routekaart voor Ruimtelijke Opgaven wordt invulling gegeven aan het instrumentarium dat de gemeente inzet bij ruimtelijke opgaven. Ook wordt het afwegingskader vastgelegd waarbinnen de gemeente haar rol in gebiedsontwikkelingen bepaalt.

pagina 4 van 7

gemeente

Zuidplas onderwerp Nota Grondbeleid

registratienummer R21.000054

Wettelijk kader Wet ruimtelijke ordening - Het instrumentarium past grotendeels in de huidige wetgeving van de Wro, met een vooruitziende blik naar de Omgevingswet en nieuw instrumentarium dat daarin zal worden mogelijk gemaakt. De rolverdeling tussen gemeenteraad en college is gebaseerd op de Gemeentewet, waarbij de gemeenteraad de kaderstellende rol heeft en het budgetrecht kent. Het college voert het vastgestelde beleid uit. De financiële spelregels zijn grotendeels voorgeschreven door het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten. Beleidskader Met dit voorstel wordt invulling gegeven aan ambities voortvloeiende uit de Omgevingsvisie, de Woonvisie en diverse andere beleidsstukken met een ruimtelijk effect. Financiën Met dit voorstel worden geen investeringen of andere financiële voorstellen gedaan. Wel wordt voorgesteld de reeds bestaande Reserve Grondbedrijf om te zetten naar een Reserve Grondexploitaties. De reserve zal hiermee enkel als doel krijgen om de weerbaarheid van de grondexploitaties en daaraan gerelateerde financiële consequenties te borgen. Voorzien wordt dat met de Zomernota zal worden voorgesteld de Bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO (BIP) in te richten. Enkele elementen waarvoor de Reserve Grondbedrijf werd ingezet, zoals het afdekken van voorbereidingskosten van ontwikkelingen, zullen in de BIP worden opgenomen.

De BIP zal worden gevuld met middelen uit de Reserve Grondexploitaties. De BIP zal verder dienen als investeringsfonds voor projecten die een ruimtelijke bijdrage leveren aan de gemeente. Met het instellen van de BIP met de Zomernota zullen bestaande fondsen, zoals Fonds Bovenwijkse Voorzieningen, Fonds Ruimtelijke Ontwikkeling en Fonds Sociaal Bouwen worden geïntegreerd in de BIP. Hiermee is een overzichtelijke centraal fonds gecreëerd als basis voor investeringen ten behoeve van ruimtelijke doelen en maatschappelijke doelen met een ruimtelijk effect. Communicatie / participatie De Routekaart voor Ruimtelijke opgaven zal op de website worden gepubliceerd en dient als bron van informatie voor partijen die geïnteresseerd zijn in ontwikkelen in de gemeente Zuidplas. Aanpak Na vaststelling van de Routekaart voor Ruimtelijke opgaven zal het hierin opgenomen beleid in werking treden en worden vertaald naar de Algemene Voorwaarden van de gemeente. De Nota Grondbeleid uit 2015 verliest zijn werking. Bij de Zomernota worden de definitieve voorstellen met betrekking tot de vorming van de Bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO voorgelegd.

pagina 5 van 7

gemeente

Zuidplas onderwerp Nota Grondbeleid

registratienummer R21.000054

Bijlagen 1. Routekaart voor Ruimtelijke opgaven (A21.000836) 2. Beantwoording technische vragen raadsvoorstel Routekaart voor Ruimtelijke Opgaven (A21.000969) Met vriendelijke groet, college van burgemeester en wethouders,

J.F. Weber, Burgemeester

R.C.L. Heijdra gemeentesecretaris

pagina 6 van 7

gemeente

Zuidplas onderwerp Nota Grondbeleid

registratienum m er R21.000054

Raadsbesluit

De raad van de gemeente Zuidplas; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 11 mei 2021; gelet op artikelen van de Gemeentewet, de Wet ruimtelijke ordening, de Omgevingswet en het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten; besluit: 1.

2.

3.

In te stemmen met: a. Verhoging van het strategisch verwervingskrediet van € 1,5 miljoen naar€ 2,5 miljoen; b. Inzetten van sturingsmiddelen op de woningmarkt gericht op het aanbieden en behouden van woningen in de lagere prijsklassen; c. Opgavegericht grondbeleid toe te passen. Het college de opdracht te geven bij het Perspectief Ruimtelijke Opgaven 2021 een voorstel te doen om de Reserve Grondbedrijf te splitsen in een Reserve Grondexploitaties en een Bestemmingsreserve Investeringsfonds PRO; Vast te stellen de Routekaart voor Ruimtelijke Opgaven.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 15/06/2021

pagina 7 van 7