Getekend Rv Herontwikkeling schoollocaties Moerkapelle (Rehoboth- en Keijzerschoollocatie) R21.000101

gemeente

Zuidplas

iiiin iiiiii

Raadsvoorstel

registratienummer

onderwerp Herontwikkelmg schoollocaties Moerkapelle (Rehoboth- en Keizerschoollocatie)

R21 000101

portefeuillehouder

behandelend ambtenaar

J Hordijk

J de Hoog

datum

bijlagen

Openbaar, besloten of geheim

03-11-2021

3

Openbaar

raadsvergadering 30/11/2021

Aan de raad van de gemeente Zuidplas Toelichting op de beslispunten Dit raadsvoorstel behandelt de voortgang van de herontwikkelmg van de schoollocaties in Moerkapelle (Rehoboth- en Keijzerschoollocatie) en legt besluitvorming voor over de programma’s voor beide locaties door de gemeenteraad op 30 november 2021 Daarnaast wordt voorgelegd het uitwerken van de financiële kaders van beide locaties en hiervoor GREXEN ter besluitvorming door de gemeenteraad in kwartaal 1 van 2022 voor te leggen Daarnaast wordt er verslag gedaan van de doorlopen participatie met de bewoners van Moerkapelle Beslispunten 1 In te stemmen met het programma van de Keijzerschool van maximaal 7 koopwoningen voor starters 2 In te stemmen met het programma van de Rehobothschool van 18 sociale- en middeldure huurwoningen, 3 Het laten opstellen van een nader financieel kader voor beide locaties en de GREXEN hiervoor in kwartaal 1 van 2022 voor te leggen ter besluitvorming Inhoud van het voorstel Aanleiding In 2019 heeft de gemeenteraad aangegeven dat de bewoners van Moerkapelle bij de herontwikkelmg van de Rehoboth- en Keijzerschoollocatie nauw moeten worden betrokken In dit raadsvoorstel wordt hieronder uitgebreid ingegaan op de resultaten van het participatietraject en wordt een woonprogramma voor de beide schoollocaties voorgesteld Deze programma’s zijn recentelijk (13 en 27 oktober 2021) via twee digitale

bewonersavonden teruggekoppeld aan de inwoners van Moerkapelle Hierbij is geheel Moerkapelle via een brief uitgenodigd voor beide avonden Daarnaast heeft de aankondiging in Hart van Holland gestaan Op beide avonden waren meer dan 60 personen ingelogd De programma’s zijn hier toegelicht en vragen zijn beantwoord Participatie: de bewoner centraal Alle bewoners van Moerkapelle zijn in 2019 uitgenodigd om aan te geven wat de voor hen meest gewenste herontwikkelmg is van de twee vrijkomende schoollocaties - de Rehoboth- en de Keijzerschoollocatie De gemeente heeft in 2019 twee plenaire (start) avonden georganiseerd in Dorpshuis Op Moer waarbij op beide avonden ruim 100 personen aanwezig zijn geweest De eerste avond is met de bewoners geïnventariseerd welke wensen er allemaal aanwezig waren Op de tweede pagina 1 van 6

^~j 111

gemeente

TH Zuidplas onderwerp

registratienummer

Herontwikkeling schoollocaties Moerkapelle (Rehoboth- en Keizerschoollocatie)

R21 000101

avond in oktober 2019 is vervolgens gestemd over de voorstellen die de gemeente op basis van de wensen van de bewoners heeft gepresenteerd Daarbij bleek de wens voor het ontwikkelen van betaalbare huur- en/of koopwoningen centraal te staan bij de grote meerderheid van de bewoners De verslagen van beide avonden zijn als bijlagen bij dit advies gevoegd Ze zijn opgesteld door Umpartners uit Rotterdam Dit een organisatie van studenten van de Erasmusumversiteit Zij zijn ingehuurd om het participatieproces op de eerste twee plenaire avonden te ondersteunen en vast te leggen Het college is met de resultaten van deze twee avonden samen met de begeleidingsgroepen van inwoners van Moerkapelle aan de slag gegaan Er zijn een zestal overleggen per locatie gehouden in de periode daarna waarbij in Op Moer (en later via Zoom vanwege Coronarestricties) werd gesproken over de meest passende uitwerkingen van de resultaten van de plenaire avonden De begeleidingsgroepen bestaan uit betrokken bewoners uit Moerkapelle die zich voor deze groepen hebben opgegeven Argumenten 1 1 en 2 1 Met het vaststellen van de programma’s van de beide locaties kan de gewenste ontwikkeling (m totaal 24, maximaal 25 middeldure en bereikbare woningen) m de kern van Moerkapelle worden uitgewerkt Na een brede participatie met de bewoners van Moerkapelle is het moment nu aangekomen om de resultaten hiervan door het bestuur

te laten vaststellen zodat ze verder uitgewerkt kunnen worden In kwartaal 1 van 2022 worden de uitgewerkte plannen - inclusief financiële onderbouwing naar de gemeenteraad gestuurd ter vaststelling 3 1 Met het laten opstellen van een nadere financieel kader en het voorleggen van de GREXEN voor beide projecten kan het project uitemdelijk gerealiseerd worden De plannen hebben in een eerste raming een negatief plansaldo Het plansaldo van de Keijzerschool bedraagt 1,5 ton en die van de Rehobothschool 3,5 ton Er wordt een nadere financiële berekening gemaakt en de bijbehorende GREXEN worden in kwartaal 1 van 2022 voorgelegd aan de gemeenteraad ter besluitvorming Kanttekeningen 1 1 en 2 1 Door de vaststelling van de programma’s is hierin geen flexibiliteit meer in De programma’s zijn in een zorgvuldig en intensief participatietraject in nauw overleg met de begeleidingsgroepen en de bewoners tot stand gekomen Er is een grote behoefte aan dit type woningen Het gaat om een duurzame wens 3 1 Het plansaldo is naar verwachting 5 ton negatief Dit komt ten laste van de voorziening voor dergelijke projecten zoals opgenomen in het PRO 2021 In het PRO 2021 is een voorziening opgenomen om plannen met een negatief plansaldo op te kunnen vangen en zo mogelijk te maken De plannen voor de beide locaties hebben een hoog maatschappelijk rendement Zo zijn ze in brede en intensieve participatie met de

bewoners tot stand gekomen, wordt er gebouwd waar een grote behoefte aan is - goedkope woningen - en wordt er aandacht besteed aan klimaatadaptatie en duurzaamheid Voorgesteld programma Rehobothlocatie Het gaat om maximaal 18 sociale-en middeldure huurwoningen te ontwikkelen in samenwerking met Woonpartners Midden-Holland Uitgangspunten daarbij zijn - behouden van het bestaande stratenpatroon omdat daarmee op een efficiënte wijze met de ruimte om kan worden gegaan (met name parkeren), pagina 2 van 6

^-J

l"|

gemeente

TH Zuidplas onderwerp

registratienummer

Herontwikkehng schoollocaties Moerkapelle (Rehoboth- en Keizerschoollocatie)

R21 000101

- parkeren met in achtneming van de geldende parkeernorm voor huurwoningen, - behouden & versterken van het aanwezige groen waarbij duurzaam groenbeheer het uitgangspunt is, - het bouwvolume zal beperkt blijven tot maximaal 3 bouwlagen of 2 bouwlagen met een kap, - het vormen van een buurtplem (nu schoolplein) waaraan het woongebouw wordt gesitueerd Dit heeft geleid tot een voorlopige stedenbouwkundige schets waarin de beoogde woningen gevat zijn in een L-vormige opstelling gelegen aan een plein Voor het parkeren wordt er gebruik gemaakt van de bestaande straten, waarin haaks parkeren wordt toegevoegd en een parkeerkoffertje naast het nieuwe gebouw Straten worden zo veel mogelijk voorzien van nieuw groen in de vorm van bomen Ook is een buurtplein voorzien (i p v het schoolplein)

Voorgesteld programma Keijzerschoollocatie Het gaat om maximaal 7 (mogelijk 6) goedkope koopwoningen voor starters met een maximale koopsom van € 225 000,Uitgangspunten daarbij zijn - behouden van het stratenpatroon, - parkeren met in achtneming van de geldende parkeernorm voor kleine koopwoningen (ca 80 m2), - behouden & versterken van het aanwezige groen en groene ruimtes, waarbij duurzaam groenbeheer het uitgangspunt is, - beperkte bouwvolumes maximaal 2 lagen of 1 bouwlaag met een kap en met uitbreidbaar, - voldoende omgevingskwaliteit in relatie tot het programma, meer programma (extra woning) is alleen mogelijk als dat met ten koste gaat van woongenot (beukmaat) en kwaliteit van de openbare ruimte Dit heeft een voorlopige stedenbouwkundige schets opgeleverd waarbij een blokje van 6 woningen is geprojecteerd op de locatie met aan de linkerzijde een brede groenstrook naar de bestaande woningen Parkeren wordt opgelost in een zogenaamde parkeerkoffer achter de woningen Het huidige schoolplein wordt verder vergroend en duurzaam beplant met boomsoorten die qua grootte passen in een woonstraat pagina 3 van 6

_^~j 111

gemeente

l i j Zuidplas onderwerp

registratienummer

Herontwikkeling schoollocaties Moerkapelle (Rehoboth- en Keizerschoollocatie)

R21 000101

Beoogd effect Het de raad voorleggen een aantal besluiten te nemen teneinde de beide locaties verder te kunnen ontwikkelen in een doorlopend participatietraject met de omwonenden Het resultaat daarvan is de bouw en oplevering van 18 sociale en goedkope huurwoningen op de Rehobothlocatie en maximaal 7 starterswonmgen (koop) op de Keijzerschoollocatie De gehanteerde participatieformule wordt hierbij doorgezet Wettelijk kader Wet Ruimtelijke Ordening Beleidskader Participatiekader Parkeerverordenmg Woonvisie Wonen Zowel het programma voor de Rehobothlocatie als voor de Keijzerschool zijn een directe uitwerking van de Woonvisie Er is een grote behoefte aan levensloopbestendige woningen De woningen voor de Rehobothlocatie zijn bedoeld om senioren die dat willen te laten doorstromen uit grondgebonden sociale huurwoningen Een deel van de woningen krijgt een huurprijs boven de liberalisatiegrens Daardoor kunnen ouderen die net teveel verdienen voor een sociale huurwoning ook doorstromen en zo een betaalbare huurwoning achterlaten Binnen Moerkapelle is grote behoefte aan betaalbare koopwoningen voor startende jongeren en stellen die in het dorp willen blijven wonen en die te veel verdienen voor een sociale huurwoning Die willen vooral een grondgebonden woning De beoogde woningen op de Keijzerschool gaan hierin voorzien Verkeer en parkeren De te ontwikkelen plannen voldoen aan alle

normen uit de parkeerverordenmg De verkeerssituatie wordt in het stedenbouwkundig plan nader uitgewerkt Binnen de contouren van beide ontwikkelingen zal volledig voldaan worden aan de geldende nota parkeernormen Dat wil zeggen dat alle benodigde parkeerplaatsen binnen de contouren zullen worden aangelegd en dat er geen sprake zal zijn van het afwentelen van parkeerplaatsen op de openbare ruimte via een ontheffing pagina 4 van 6

111

gemeente

TM Zuidplas onderwerp

registratienummer

Herontwikkeling schoollocaties Moerkapelle (Rehoboth- en Keizerschoollocatie)

R21 000101

Middelenkader (financiën, ICT, HR) In dit stadium worden er geen aanvullende gelden gevraagd aan de raad In de volgende projectfase worden beide locaties afzonderlijk uitgewerkt en zal duidelijk worden welke kredieten er noodzakelijk zijn om de programma’s te realiseren Financiële haalbaarheid De uitwerking van de Rehobothschool locatie en de Keijzerschool locatie is op dit moment in volle gang De eerste financiële veikennmg heeft inmiddels plaatsgevonden op basis van het voorgenomen woningbouwprogramma resulterend uit het participatietraject Deze financiële verkenning past binnen de weerbaarheidsreservermg in de reserve grondexploitaties voor nieuwe grondexploitaties van € 500 000,- zoals in het Perspectief Ruimtelijke Opgaven 2021 is opgenomen Daarnaast heeft er reeds een risicosessie plaatsgevonden, waarbij geconcludeerd kan worden dat de risico’s relatief laag zijn De financiële haalbaarheid van beide schoollocaties wordt komende tijd nader uitgewerkt op basis van het nog af te ronden stedenbouwkundig plan Naar verwachting zullen eind Q1 2022 de grondexploitaties ter besluitvorming worden voorgelegd aan de gemeenteraad Andere betrokken clusters Cluster Beleid, Cluster Sociale Zaken (in de beginfase van het project) Communicatie/ participatie De gemeente Zuidplas betrekt graag haar bewoners bij ingrijpende (ruimtelijke) ontwikkelingen Al vanaf het begin van deze beide

projecten is met de raad afgesproken dat hier bij dit project extra aandacht zou worden besteed Bij dit project is bijzondere aandacht besteed aan het participatietraject Zie hiervoor de alinea eerder in dit stuk dat daar specifiek op in gaat De intensieve participatie met de bewoners wordt bij dit project voortgezet tot de oplevering van de programma’s Aanpak De herontwikkeling van de beide schoollocaties vindt via een projectmatige werkwijze plaats De plannen worden in intensieve participatie met de bewoners van Moerkapelle ontwikkeld Bijlagen - A21 001975 - A21 001976 -

U21 003584

Herontwikkeling schoollocatie Moerkapelle, participatie avond rapport okt'19 Herontwikkeling schoollocaties Moerkapelle, participatierapport informatieavond juni 2019 Beantwoording technische vragen Herontwikkeling schoollocaties Moerkapelle

Met vriendelijke groet, Het college van burgemeester en wethouders,

J F Weber, Burgemeester

R C L Heijdra gemeentesecretaris

pagina 5 van 6

^-J 111

gemeente

TH Zuidplas onderwerp

registratienummer

Herontwikkeling schoollocaties Moerkapelle (Rehoboth- en Keizerschoollocatie)

R21.000101

Raadsbesluit

De raad van de gemeente Zuidplas; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 3 november 2021; besluit: 1. In te stemmen met het programma van de Keijzerschool van maximaal 7 koopwoningen voor starters; 2. In te stemmen met het programma van de Rehobothschool van 9 sociale huurwoningen en 9 woningen in de goedkope huurcategorie; 3. Het laten opstellen van een nader financieel kader voor beide locaties en de GREXEN hiervoor in kwartaal 1 van 2022 voor te leggen ter besluitvorming. \

pagina 6 van 6