Getekend Rv Grondexploitatie Swanla Verlaat R21.000001

gemeente

Zuidplas

Raadsvoorstel onderwerp

registratienum m er

Grondexploitatie Swanla Verlaat

R21.000001

raadsvergadering 09/02/2021

portefeuillehouder

behandelend ambtenaar

J. Hordijk

Y. Lanooij

datum

Bijlagen

Openbaar, besloten o f geheim

18 januari 2021

5, waarvan 2 geheim

Openbaar, 2 geheime bijlagen

Aan de raad van de gemeente Zuidplas Toelichting op de beslispunten Op 15 december 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders besloten een samenwerkingsovereenkomst te ondertekenen met De Zevenster, Synchroon en Woonpartners. Door in te stemmen met de beslispunten geeft u ons de benodigde kredieten en budgetten om tot uitvoering over te kunnen gaan. Beslispunten 1. In te stemmen met het project Swanla-Verlaat, en hiertoe de volgende besluiten te nemen: a. Af te sluiten de grondexploitatie Zevenster, en het negatieve resultaat ad 78.086 ten laste van de Reserve Grondbedrijf te brengen; b. Vast te stellen de nota van uitgangspunten van het Verlaat, de Zevenster en Swanla; c. Vast te stellen de grondexploitatie "Swanla-Verlaat” met een voorzien negatief resultaat van afgerond € 1,9 mln. (netto contante waarde per 1 januari 2021). d. Het aframen van de 2 investeringskredieten met betrekking tot het oude sportpark met afgerond € 429.000; e. Het beschikbaar stellen van een investeringskrediet van afgerond € 4,5 mln. voor het nieuw te realiseren sportpark Swanla; f. De begrotingswijziging met betrekking tot deze besluiten inclusief de reservemutaties vast te stellen; 2.

De door het college opgelegde geheimhouding ten aanzien van de grondexploitatie SwanlaVerlaat in bijlage A21.000013 en de bijlage A21.000179 te bekrachtigen, zoals bedoeld in artikel 25, derde lid, van de Gemeentewet, en te laten voortduren totdat de betreffende grondexploitatie wordt afgesloten. Inhoud van het voorstel Dit raadsvoorstel gaat in op een aantal ontwikkelingen in de Swanladriehoek, Van ’t Verlaat / Leliestraat de herbouw van De Zevenster en de verplaatsing van het sportpark Van ’t Verlaat. Er liggen al geruime tijd een aantal ontwikkelopgaves in Zevenhuizen. Een van de belangrijkste en meest urgente ontwikkelopgave is de herbouw van De Zevenster. Deze urgentie is als gevolg van de corona uitbraak nog duidelijker geworden. Naast deze ontwikkelopgave is er een tekort aan sociale woningen en een tekort aan middeldure huurwoningen. Tot slot moet het sportpark uitgebreid worden en wil de tennisvereniging padelbanen realiseren. Padel is een van de hardst groeiende sporten momenteel. Dit project geeft invulling aan de ontwikkelopgaves die er liggen. Door het sportpark te verplaatsen, ontstaat er ruimte op Van ’t Verlaat om vooral zorgwoningen, sociale woningen en middeldure huurwoningen te realiseren. De Zevenster kan ook herbouwd worden op Van ’t Verlaat. De locatie van pagina 1 van 7

gemeente

Zuidplas onderwerp Grondexploitatie Swanla Verlaat

registratienum m er R21.000001

de Zevenster komt vrij voor woningbouw. In de Swanladriehoek is ook nog ruimte voor woningbouw. Doordat de gemeente eigenaar of mede-eigenaar is van nagenoeg alle gronden, kan de gemeente de ontwikkelopgaves die er liggen grotendeels realiseren.

• Aanleiding Op 15 december 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders besloten drie samenwerkingsovereenkomsten te ondertekenen met De Zevenster, Synchroon en Woonpartners. In deze overeenkomsten zijn afspraken gemaakt met betrekking tot het verplaatsen van de sportverenigingen van Van ’t Verlaat teneinde de nieuwbouw van de Zevenster (80 zorgwoningen), en de ontwikkeling van totaal ca. 500 andere woningen mogelijk te maken. De sportverenigingen worden verplaatst naar een nieuw sportpark in de Swanladriehoek, waar mogelijkheden tot uitbreiding aanwezig zijn. De eigenaar van de gronden in de Swanladriehoek krijgt een bouwclaim op de locatie van Van ’t Verlaat. De overeenkomsten zijn getekend onder de opschortende voorwaarde dat de gemeenteraad een grondexploitatie opent voor de ontwikkeling van de Swanladriehoek, Van ’t Verlaat en de huidige locatie van de Zevenster, een investeringskrediet beschikbaar stelt voor het verplaatsen van de tennisvereniging en de voetbalvereniging en tot slot de nota van uitgangspunten vaststelt. In dit voorstel leggen wij u deze stukken voor. • Argumenten la. 1 Het project Zevenster wordt niet meer uitgevoerd. Omdat lange tijd onzeker was of het project Swanla-Verlaat haalbaar was, is de grondexploitatie Zevenster niet afgesloten.

Met het ondertekenen van de overeenkomsten is er zekerheid dat het project De Zevenster niet meer uitgevoerd gaat worden. De huidige grondexploitatie kan daarom afgesloten worden. In het PRO 2020 werd per saldo uitgegaan van een positief resultaat van € 297.000 dat zou worden toegevoegd aan de reserve grondexploitaties. Het resultaat is nu per saldo € 78.000 nadelig. De totale mutatie ten opzichte van de begroting is € 375.000 nadelig. Het afsluiten van de grondexploitatie per 31-12 2020 heeft ook een gevolg voor de Vpb-positie van de gemeente. Bij het PRO-de grondexploitaties van 14 juli werd een licht positief resultaat van € 72.000 gepresenteerd. 2020 zou het 3e positieve jaar op rij zijn, waardoor we als onderneming aangemerkt worden, en Vpb-plichting zijn. Het resultaat wordt, rekening houdend met deze afsluiting, € 342.000 negatief. lb. 1 De nota van uitgangspunten legt de kaders vast waarbinnen het project wordt uitgevoerd. In de nota van uitgangspunten is te vinden waaraan het project moet voldoen. De Nota van uitgangspunten is in overleg met de ontwikkelaar opgesteld en gebaseerd op de Samenwerkingsovereenkomst. Verder is de wet- en regelgeving opgenomen, waaraan het project moet voldoen. lc . 1 De overeenkomsten met Synchroon, Woonpartners en Zevenster zijn in 2020 getekend. Met het ondertekenen van de overeenkomsten kan het project tot uitvoering komen.

Daarvoor zijn budgetten nodig. Deze zijn berekend en toegelicht in de geheime bijlagen (A21.000013 en A21.000179). Voor de grondexploitatie Swanla Verlaat moet voor het verwachte verlies een voorziening worden gevormd van € 1.926.000. Dit bedrag wordt onttrokken uit de reserve grondexploitaties. De komende jaren wordt dit bedrag aangevuld tot per saldo € 2.169.000 (verwachte eindwaarde). pagina 2 van 7

gemeente

Zuidplas onderwerp Grondexploitatie Swanla Verlaat

registratienum m er R21.000001

De strategische gronden Swanladriehoek worden ingebracht in de grondexploitatie. Met betrekking tot strategische gronden is er sprake van kapitaallasten (rentelasten). Het inbrengen van de gronden in de grondexploitatie heeft tot gevolg dat er jaarlijks € 27.000 aan kapitaallasten kan vrijvallen. In de overeenkomst met betrekking tot Swanla woningbouw is ook afgesproken dat beide partijen een bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen zullen doen. Op basis van het beleid voor de bovenwijkse voorzieningen wordt aan de reserve bovenwijkse voorzieningen in totaal € 318.000 toegevoegd. Hiervan wordt € 159.000 onttrokken aan de reserve grondexploitaties (gemeentelijke bijdrage) en €159.000 bijgedragen door een derde partij. 1c. 2 Met dit project worden zorgwoningen, sociale en betaalbare woningen mogelijk gemaakt Door te kiezen voor 31% sociale woningbouw en 21% betaalbaar, hoger dan vastgesteld in de Woonvisie, wordt het grondexploitatieresultaat negatief beïnvloed: meer vrijesectorwoningen zou tot een beter financieel resultaat kunnen leiden. De locatie van het Verlaat is echter uitermate geschikt voor deze doelgroep. Daarnaast is de gemeente grondeigenaar, en is het eenvoudiger om meer dan beleidsmatig vastgesteld te realiseren, dan op een locatie waar de gemeente geen eigenaar is.

Woningen voor deze doelgroepen zijn niet rendabel te realiseren, en het negatieve resultaat kan gedekt worden door de Reserve Grondbedrijf, die voldoende gevuld is. lc. 3 Met dit project is er voldoende ruimte voor de uitbreiding voor het sportpark en is er voldoende ruimte voor de herbouw van de Zevenster. Door het sportpark te verplaatsen hebben de verenigingen voldoende uitbreidingsmogelijkheden. De tennisvereniging wil zich richten op padelbanen en voor de voetbalvereniging is in de Swanladriehoek voldoende ruimte beschikbaar voor extra voetbalvelden. ld . 1 Een aantal investeringen op het huidige park worden niet meer uitgevoerd Nu we toewerken naar een verplaatsing van W Groenenweg komen een aantal geplande investeringen in het sportpark te vervallen. Deze investeringen, die in het Meerjaren Investeringsplan 2019 (MIP) zijn meegenomen, betreffen een de renovatie van veld 2 (gepland in 2021) en een deel van de renovatie van veld 1. Dit veld is al deels gerenoveerd, omdat dit al direct noodzakelijk was. De rest van het krediet zal niet meer ingezet worden, aangezien de voetbal verplaatst wordt. Deze uitvoeringskredieten kunnen dus afgeraamd worden. De in de begroting opgenomen kapitaallasten voor het oude sportpark kunnen daarmee vrijvallen, omdat de boekwaarde in één keer ten laste wordt gebracht van de nieuwe grondexploitatie.

Per saldo is de vrijvallende kapitaallast vanaf 2024 € 88.000. le. 1 Met de aanleg van nieuwe velden zijn kapitaallasten gemoeid. Voor de aanleg van de nieuwe voetbalvelden is een investeringskrediet nodig van € 4,5 mln. Dit bestaat uit een bedrag van € 2,4 mln. voor het op de balans brengen van de gronden onder de sportvelden, en € 2,1 mln voor de aanleg van de voetbalvelden. De kapitaallasten voor het nieuwe sportpark bedragen per saldo € 141.000. 1f.1 Middels de begrotingswijziging worden de financiële gevolgen verwerkt in de begroting De bovenstaande beslispunten hebben een aantal financiële gevolgen die middels de begrotingswijziging worden verwerkt. De financiële gevolgen staan onder het kopje financiën.

pagina 3 van 7

gemeente

Zuidplas onderwerp Grondexploitatie Swanla Verlaat

registratienum m er R21.000001

2.1 De grondexploitatie bevat gevoelige informatie die bij openbaarheid het economische o f financiële belang van de gemeente Zuidplas kan schaden De financiële informatie ten aanzien van deze bijlage is vertrouwelijk van aard. Hierin staan bedragen en uitgangspunten genoemd die, indien deze in de openbaarheid komen, de belangen van derden en de gemeente kunnen schaden. Het gaat bij de lopende grondexploitaties en voorraad aan strategische gronden onder meer om grondprijsafspraken en aanbestedingen. Indien financiële informatie hieromtrent openbaar wordt, dan kan dit een prijsopdrijvend effect en een slechtere onderhandelingspositie tot gevolg hebben. Op basis hiervan kan worden gesteld dat het verstrekken van financiële informatie niet opweegt tegen het economische of financiële belang van de gemeente (artikel 10, tweede lid, sub b, Wet openbaarheid van bestuur). Op grond van artikel 25, tweede lid, van de Gemeentewet heeft het college besloten om de bijlagen A21.000013 en A21.000179 voor de leden van de raad onder geheimhouding aan de gemeenteraad aan te bieden. De bijlage wordt gekenmerkt door het stempel GEHEIM. Op grond van artikel 25, derde lid, van de Gemeentewet vervalt de geheimhouding indien deze niet door de gemeenteraad wordt bekrachtigd. Bij bekrachtiging van de geheimhouding moet deze in acht worden genomen totdat de gemeenteraad de geheimhouding opheft.

In het beslispunt is voorgesteld om de geheimhouding te laten voortduren totdat het project is afgerond. • Kanttekeningen 1.1 Er is nog geen overeenkomst met VV Groenenweg Het college is nog in overleg met het bestuur de voetbalvereniging. Het uitgangspunt bij de gesprekken is, net als bij VV Moordrecht, nieuw voor oud. Het bedrag dat de gemeente uitkeert voor het herbouwen van een clubgebouw en voorzieningen is een bedrag per vierkante meter. Het aantal vierkante meters is gebaseerd op de grootte van het huidige clubgebouw. W Groeneweg heeft een positieve grondhouding ten aanzien van de verplaatsing en heeft aangegeven het belang van de ontwikkelingen in te zien, De uitgangspositie van W Groeneweg is overigens anders dan de uitgangspositie van W Moordrecht, omdat W Groeneweg de accommodatie huurt van de gemeente. W Moordrecht is altijd eigenaar geweest. Mogelijk leidt dit nog tot een aanpassing van pagina 6 bijlage 2. 1.2 Met het voeren van grondexploitatie is sprake van het mogelijk optreden van risico’s. Het gehele project is complex, en er zal sprake zijn van tegenvallers en meevallers. Risicobeheersing is een belangrijk onderdeel bij het uitvoeren van het project. Er is een gewogen risico-profiel berekend van bijna € 1 mln. In de Reserve Grondbedrijf wordt rekening gehouden met de risico-profielen van alle projecten bij de bepaling van de vrije ruimte.

1.3 Met het nieuwe investeringskrediet wordt een verhoging geëffectueerd t.o.v. de kapitaalslasten van het huidige sportcomplex. De extra lasten waren er niet geweest als de verplaatsing niet had plaats gevonden. De verenigingen hebben echter wel de mogelijkheid om te groeien. Ook is er ruimte voor mogelijk een sporthal. De verplaatsing van de sportaccommodatie maakt de andere ontwikkelingen mogelijk. Beoogd effect Met het beschikbaar stellen van het grondexploitatie budget en het investeringskrediet wordt de uitvoering van het project mogelijk gemaakt. Wettelijk kader Het wettelijk kader voor (het uitvoeren van) grondbeleid vindt haar basis in de Gemeentewet. Daarnaast krijgt het wettelijk kader vorm in het Besluit begroting en verantwoording (BBV). pagina 4 van 7

gemeente

Zuidplas onderwerp Grondexploitatie Swanla Verlaat

registratienum m er R21.000001

Beleidskader • Nota Grondbeleid 2015 (raadsbesluit d.d. 31 maart 2015); • Woonvisie 2025; • Meerjaren Investeringsplan 2017-2021 (MIP); Financiën Er is sprake van de volgende reservemutaties: • Afsluiten grondexploitatie Zevenster: € 375.000 nadelig (zie 1a); • Verliesvoorziening nieuwe grondexploitatie € 1.926.000, aan te vullen in de komende jaren tot € 2.169.000 (eindwaarde), zie punt 1c; • Toevoegen aan de reserve bovenwijkse voorzieningen € 318.000, en onttrekking aan de reserve grondexploitaties van € 159.000, zie punt 1c; • Voor de strategische gronden die worden ingebracht in de grondexploitatie was een verliesvoorziening gevormd. Deze voorziening kan vrijvallen ten gunste van de reserve grondexploitaties voor een bedrag van € 453.000. Er is sprake van de volgende mutaties met betrekking tot investeringskredieten: • Het aframen van investeringskredieten € 429.000, zie punt 1d; • Het aangaan van een nieuw krediet van € 4.501.000 voor de investering op de nieuwe locatie, zie punt 1e. Er is sprake van de volgende mutaties met betrekking tot de exploitatie: • Vrijvallen kapitaallasten oude sportpark, zie 1d; • Vrijvallen kapitaallasten strategische gronden, zie 1c; • Nieuwe kapitaallasten met betrekking tot het nieuwe investeringskrediet, zie 1 e.

De tot nu toe gemaakte kosten ten laste van het voorbereidingskrediet worden in deze grondexploitatie opgenomen en hoeven daarmee niet meer gedekt te worden in het budget ad € 1,5 mln voor voorbereidingskosten. Het afsluiten van de oude grondexploitatie en openen van de nieuwe grondexploitatie heeft als gevolg dat het grondbedrijf fiscaal gezien een negatief resultaat behaalt, en geen vennootschapsbelasting hoeft af te dragen. Programma begroting Zie toelichting bij financiën Communicatie / participatie Met de direct omwonenden van de Swanladriehoek en het aangrenzende kassenbedrijf zijn de voorlopige ontwerpen van het stedenbouwkundig plan, zoals te doen gebruikelijk, besproken. In de volgende fase van het project onderzoekt de gemeente of de opmerkingen verwerkt kunnen worden in het stedenbouwkundig plan. Daarnaast is het ontwerpplan besproken met klankbordgroep Van ’t Verlaat en Leliestraat. Op 13 januari 2021 heeft de eerste informatiebijeenkomst plaatsgevonden met belangstellenden. Het college stelde een communicatie- en participatieplan op. Kortom de participatie is al gestart in de haalbaarheidsfase. Aanpak Het project kent een lange doorlooptijd. In 2021 zal voor beide gebieden het stedenbouwkundig plan uitgewerkt worden en het participatietraject worden doorlopen. Vervolgens wordt gestart met de bestemmingsplanprocedure.

Na het onherroepelijk worden van de bestemmingsplannen (volgens huidige planning maart 2022) zal worden begonnen met voorbelasten en bouwrijp maken. In 2023 worden de sportvelden aangelegd, en eind 2023 kan er gesport worden. Start bouw van de Zevenster is najaar 2022 gepland, en eind 2023 gereed. In de 3 jaar daarna zullen de woningen gebouwd worden pagina 5 van 7

gemeente

Zuidplas onderwerp Grondexploitatie Swanla Verlaat

registratienum m er R21.000001

en de gebieden woonrijp worden gemaakt. Eind 2026 zijn beide gebieden volgens de huidige planning gereed. Bijlagen 1. Nota van uitgangspunten van het Verlaat, de Zevenster en Swanla (A20.001494) 2. GEHEIM Onderbouwing grondexploitatie Swanla Verlaat (A21.000013) 3. Begrotingswijziging 11 Grex Swanla (A21.000061) 4. Beantwoording technische vragen Rv Swanla Van ’t Verlaat (Z21.000267) 5. GEHEIM beantwoording technische vragen geheime bijlage Rv Swanla Van ‘t Verlaat (A21.000179)

Met vriendelijke groet, college van burgemeester en wethouders,

J.F. Weber, Burgemeester

R.C.L. Heijdra gemeentesecretaris

pagina 6 van 7

gemeente

Zuidplas onderwerp Grondexploitatie Swanla Verlaat

registratienum m er R21.000001

Raadsbesluit

De raad van de gemeente Zuidplas; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 12 januari 2021; gelet op artikel 189 van de Gemeentewet en artikelen van Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten; besluit: 1.

2.

In te stemmen met het project Swanla-Verlaat, en hiertoe de volgende besluiten te nemen: a. Af te sluiten de grondexploitatie Zevenster, en het negatieve resultaat ad 78.086 ten laste van de Reserve Grondbedrijf te brengen; b. Vast te stellen de Nota van uitgangspunten van Van t Verlaat, de Zevenster en Swanla; c. Vast te stellen de grondexploitatie “Swanla-Verlaat” met een voorzien negatief resultaat van afgerond € 1,9 mln. (netto contante waarde per 1 januari 2021). d. Het aframen van de 2 investeringskredieten met betrekking tot het oude sportpark met afgerond € 429.000; e. Het beschikbaar stellen van een investeringskrediet van afgerond € 4,5 mln. voor het nieuw te realiseren sportpark Swanla; f. De begrotingswijziging met betrekking tot deze besluiten inclusief de reservemutaties vast te stellen; De door het college opgelegde geheimhouding ten aanzien van de grondexploitatie SwanlaVerlaat in bijlage A21.000013 en A.21000179 te bekrachtigen, zoals bedoeld in artikel 25, derde lid, van de Gemeentewet, en te laten voortduren totdat de betreffende grondexploitatie wordt afgesloten.

Aldus besloten in de openbare digitale vergadering van 10/02/2021

pagina 7 van 7