G 019 - Aanbieding rapport GHR-onderzoek Woonbeleid E21.003383
Tekst van het document
Aan:
Gemeenteraad van Zuidplas
Contactpersoon
Telefoon
Datum
E. van der Welle
06 21 47 65 74
30 augustus 2021
onderwerp
Aanbieding rapport GHR-onderzoek Woonbeleid Geachte leden van de gemeenteraad, De Groene Hart Rekenkamercommissie heeft onderzoek laten uitvoeren door Stec groep naar het woonbeleid in de gemeente Zuidplas. De resultaten van dit onderzoek treft u in bijgevoegde rapportage. In deze brief beschrijven wij achtereenvolgens de onderzoeksvragen, onze conclusies en onze aanbevelingen. Ook gaan we in op het onderzoekproces. Tot slot vertellen wij u meer over het vervolg. Onderzoeksvragen In het onderzoek staan de volgende onderzoeksvragen centraal: 1. Wat werd bij aanvang in elk van de vier gemeenten precies beoogd met het woonbeleid zoals dat in onder meer de vigerende woonvisie is benoemd? Inclusief reconstructie van de beleidsdoelen uit de gemeentelijke woonvisie naar beleidsuitvoering, programmering, instrumenten, aannamen en veronderstellingen die aan de woonvisie ten grondslag liggen en de vraag naar de sturingsmogelijkheden die een gemeente heeft om het woonbeleid succesvol tot uitvoering te brengen. 2.
Zijn de beleidsdoelen in elk van de vier gemeenten SMART en zijn ze gehaald? In welke mate heeft het beleid en de uitvoering die elk van de gemeenten hieraan hebben gegeven bijgedragen aan de gestelde doelen? Hierbij gaan we in op het werkingsmechanisme van instrumenten, de mix van instrumenten in relatie tot de rol van de gemeente, de context waarin elk van de gemeenten opereert, het speelveld waarin gemeenten zich bevinden en hoe elk van de gemeenten met belanghebbenden opereert in het woonbeleid en de uitvoering daarvan (denk bijvoorbeeld ook aan de interactie met andere overheden, en met ontwikkelaars en bouwers, corporaties en beleggers). 3. Welke aanbevelingen kunnen we destilleren om het woonbeleid in elk van de vier gemeenten te optimaliseren, ook in het licht van de huidige en toekomstige (markt)ontwikkelingen? Conclusies Op basis van de rapportage van Stec groep trekken wij onderstaande conclusies. In hoofdstuk 2 van de rapportage worden deze conclusies verder uitgewerkt en toegelicht. De gemeente Zuidplas richt zich op de grote woningmarktopgaven zoals het (versneld) toevoegen van voldoende nieuwbouw, op de juiste plekken en in de juiste kwaliteiten. Tevens richt de gemeente zich op de opgaven in de bestaande woningvoorraad met het oog op verduurzaming en levensloopgeschiktheid. Hierin heeft de gemeente oog voor verschillende doelgroepen.
De gemeente heeft hierbij realistische doelstellingen voor nieuwbouw. De realisatie van en plannen voor nieuwe woningen zijn groter dan de ambitie in de woonvisie.
Realisatie van de kwalitatieve ambities in de woonvisie blijft achter. Hiervoor is in nieuwe plannen wel meer aandacht. Doestellingen op het gebied van betaalbaarheid en beschikbaarheid zijn gedeeltelijk behaald. Zonder doorstroming zal de druk op de sociale woningvoorraad verder toenemen. Doelstellingen op het gebied van duurzaamheid vorderen gestaag, vooral door de inspanning van corporaties. Aandachtspunt is de bestaande particuliere voorraad. We merken op dat duurzaamheidsambities die de gemeente heeft bovenop Rijksambities, tegen de tijd dat nieuwbouwplannen worden gerealiseerd al door wet- en regelgeving zijn ingehaald. Extra duurzaamheidsambities voor het Middengebied zijn mogelijk. De realisatie van doelstellingen op het gebied van zorg en welzijn vordert gestaag. Er zijn aanpassingen nodig in de bestaande woningvoorraad, maar het zicht hierop is beperkt. Zo is onduidelijk welk deel van de woningen zich als nultredenwoning kwalificeert. De gemeente Zuidplas heeft goede afstemming over zorg en welzijn aan de voorkant, maar er is geen integraal inzicht in de resultaten. De rekenkamercommissie constateert dat de twee belangrijkste belemmeringen voor het behalen van doelstelling (i) een tekort aan ambtelijke capaciteit en (ii) een tekort aan financiële middelen om kosten te dragen voor alle opgaven is.
De rekenkamercommissie concludeert dat het Vestia-dossier en de ontwikkeling van het Middengebied spanning zetten op andere ontwikkelingen. Woningcorporatie Vestia moet haar financiële positie verbeteren door woningverkoop. Een eventuele kopende corporatie zal dan de lasten moeten dragen van achterstallig onderhoud. Verkoop aan particulieren is maatschappelijk echter ook geen aantrekkelijke optie. Discussies over aantallen woningen in het Middengebied hebben gevolgen voor andere ontwikkelingen binnen en buiten de gemeente Zuidplas. Het Masterplan voorziet met 8.000 woningen in een veel grotere dan de lokale behoefte. Meer duidelijkheid over de herkomst en reikwijdte van de behoefte is wenselijk, zodat plannen in andere dorpen en regiogemeenten doorgang kunnen vinden. Dit geldt zowel voor de bouwproductie op korte termijn als nieuwe plannen op de middellange termijn. Partners ervaren de samenwerking met de gemeente als positief. Het sectorale beleid binnen de gemeente kan echter leiden tot vertraging en belemmert de doeltreffendheid. Met name in oude plannen worden kwalitatieve doelstellingen van de gemeente niet gehaald vanwege de eerder gemaakte afspraken. Ook constateert de rekenkamercommissie dat ontwikkelaars het uitdagend vinden om rekening te houden met al het (veranderende) beleid.
De rekenkamercommissie constateert dat er nog onvoldoende zicht en sturing op ingrepen in de bestaande woningvoorraad is. Om de uitdagingen aan te gaan zijn ingrepen in de bestaande woningvoorraad wel noodzakelijk. Bovendien constateert de rekenkamercommissie dat woningmarktopgaven sneller om oplossingen vragen dan het fysiek domein nu kan bieden. Aanbevelingen Op basis van bovenstaande conclusies en de onderzoeksrapportage door Stec groep doet de Groene Hart Rekenkamer voor de gemeente Zuidplas de volgende aanbevelingen, die veelal in hoofdstuk 3 van de rapportage verder worden toegelicht en uitgewerkt: 1
Ga door met uitvoering van kwantitatieve en kwalitatieve doelstellingen De gemeente richt zich in haar beleid op het toevoegen van grote aantallen woningen en diverse relevante en actuele kwalitatieve thema’s. Ga daar mee door. Het tot uitvoer brengen van woonbeleid en woningbouwplannen kost tijd. Dit betekent dat effecten van huidig beleid pas pagina 2
over jaren zichtbaar zal zijn. De verwachting is echter dat woningbehoefteprognoses verder worden opgeschaald. Het doorzetten van vigerend beleid en de huidige planvorming is daarom wezenlijk. Complicerende factor daarbij is dat de provinciale prognose de afgelopen jaren sterk achterbleef bij de daadwerkelijke vraag. Houd rekening met verandering en programmeer adaptief 2
Stem regionaal af over Vijfde Dorp Stem regionaal af over de impact van het Vijfde Dorp (ook wel middengebied genoemd) op woningbouwprogramma’s in buurgemeenten, omdat deze ontwikkeling negatieve impact heeft op andere projecten binnen de gemeente Zuidplas en de omgeving.
3
Maak afspraken met provincie over Vijfde Dorp Maak met de provincie afspraken over het bovenregionale karakter van het Vijfde Dorp, om te voorkomen dat realisatie van het Vijfde Dorp ten koste gaat van de transformatieambities van bijvoorbeeld Gouda.
4
Prioriteer kwalitatieve doelen en borg deze op gemeenteniveau De woningbouw voor doorstroming is en blijft de kern. Dan moet de gemeente prioriteit blijven geven aan meer betaalbare (huur)woningen en levensloop geschikte huisvesting. De rekenkamercommissie beveelt aan om door te gaan met de middenhuurverordening en om in regionaal verband werk te maken van een doelgroepenverordening. Op deze twee prioritieten zou de gemeente ook ambtelijk en financieel in moeten zetten. Voor andere kwalitatieve doelstellingen op het snijvlak van wonen en zorg, duurzaamheid, mobiliteit beveelt de rekenkamercommissie u aan te volstaan met het voldoen aan de wettelijke eisen, omdat de praktijk leert dat eigen, hogere ambities tegen de tijd van realisatie veelal door nationale weten regelgeving is ingehaald. Tenslotte zou de gemeente er goed aan doen om de realisatie van beleidsdoelstellingen integraal en over de totale woningmarkt te monitoren.
5
Benut kansen die de Omgevingswet biedt voor integrale en gebiedsgerichte werkwijze De Omgevingswet biedt kansen voor een integrale en gebiedsgerichte aanpak, maar dit vraagt wel om een andere mindset en werkwijze van de gemeente. Daar is het belangrijk dat gestopt wordt met het ‘silo-denken’ en er meer gewerkt wordt aan outputgerichte uitvoering van doelstellingen.
6
Breng gemeenteraad in positie om integrale afwegingen te kunnen maken. Integraliteit is niet alleen ambtelijk, maar ook bestuurlijk van groot belang. Het helpt om de relatie tussen verschillende beleidsdoelstellingen als samenhangend pakket te presenteren. Alleen als de raad duidelijk en integraal geïnformeerd wordt, en kennisneemt van de consequenties voor andere doelstellingen, kan de raad een afgewogen keuze maken. Uiteraard is het daarbij van belang dat de raad keuzes op hoofdlijnen maakt. Kernkeuzes voor woonbeleid zorgen voor focus in uitvoering hiervan.
7
Zet in op snelle bouwproductie en meer ambtelijke uitvoeringscapaciteit De behoefte aan extra woningen is, en blijft waarschijnlijk, goot. Het is daarom van belang om een grote pijplijn aan plannen te hebben. De rekenkamercommissie adviseert om vol in te zetten op de harde woningbouwplannen en op projecten met woningen die doorstroming bevorderen. Ook adviseert de rekenkamercommissie niet te lang te wachten op vertraagde projecten die opstopping veroorzaken. De zachte plannen kunnen vervolgens op basis van massa en kwalitatieve eisen geprioriteerd worden. Dit geeft sturing aan initiatiefnemers en zorgt voor betere plannen aan de voorkant. Daarbij geeft de rekenkamercommissie nadrukkelijk in overweging om extra, liefst vaste, ambtelijke capaciteit beschikbaar te maken. pagina 3
8
Maak meer werk van structurele monitoring toekomstbestendigheid voorraad Op dit moment vindt monitoring van de resultaten gefragmenteerd plaats. Hierdoor is niet duidelijk in hoeverre beleidsdoelen gehaald worden en waar bijgestuurd moet worden. Maak meer werk van structurele monitoring van de bestaande woningvoorraad.
Onderzoeksproces Het onderwerp ‘wonen’ is door de rekenkamercommissie gekozen uit de groslijst. De Groene Hart Rekenkamer stelt op basis van actualiteiten en haar expertise een groslijst van onderzoeksonderwerpen vast. Aanvullend nodigt de Groene Hart Rekenkamer via de programmaraad de raden uit tot het aanleveren van mogelijke onderzoeksonderwerpen voor de groslijst. Ook staat de Groene Hart Rekenkamer open voor suggesties vanuit inwoners, organisaties of media. De rekenkamercommissie heeft de startnotitie met de programmaraad besproken. De rekenkamercommissie heeft drie op de woningmarkt gespecialiseerde onderzoeksorganisaties gevraagd offerte met daarin een verdere uitwerking van het onderzoeksplan uit te brengen. Twee bureaus hebben dat gedaan. Beiden zijn op basis van de offerte uitgenodigd een presentatie over hun plannen te geven. Op basis daarvan heeft Stec groep de opdracht gekregen. De rekenkamercommissie is steeds op de hoogte gehouden van de voortgang van het onderzoek. Rekenkamercommissieleden zijn als toehoorder aanwezig geweest bij een groot aantal interviews en hebben gespreksverslagen die daarvan zijn gemaakt ingezien. Ook hebben rekenkamercommissieleden geconstateerd dat geïnterviewden is gevraagd interviewverslagen te lezen en zo nodig te corrigeren.
Tot slot is ambtelijk wederhoor (technische reactie) opgevraagd bij de gemeente om eventuele feitelijke onjuistheden te corrigeren. De technische reactie is in overleg tussen Stec groep en de rekenkamercommissie verwerkt. Zie de bijlage voor de technische reactie van de ambtelijke organisatie en de wijze waarop deze reactie is verwerkt. Vervolg De Groene Hart Rekenkamer is van mening dat met het opleveren van de rapportage en deze oplegnotitie, het vervolg nu aan de politiek is. De Groene Hart Rekenkamer adviseert de gemeenteraden om het rapport inclusief de conclusies en aanbevelingen te agenderen in de raad(scommissie) en de aanbevelingen door middel van een raadsbesluit te bekrachtigen. De programmaraad hecht er grote waarde aan dat colleges een bestuurlijke reactie op het rapport geven (zie verslag programmaraad 17 juni 2021). De discussie zal in de raad(scommissie) dan tussen het college van B&W en de raad gevoerd kunnen worden. De rekenkamercommissieleden beseffen uiteraard dat het niet aan de Groene Hart Rekenkamer, maar aan de gemeenteraad zelf is om al dan niet over te gaan tot agendering van het onderzoeksrapport en het nemen van besluiten. Toelichting op de rapportage Zoals u van ons gewend bent, lichten wij de uitkomsten van het onderzoek aan u toe. De Groene Hart Rekenkamer organiseert daarom een bijeenkomst voor alle vier de gemeenteraden tegelijk.
Deze bijeenkomst zal op donderdag 16 september om 18.30 uur plaatsvinden in het gemeentehuis van Bodegraven-Reeuwijk. Onze bedoeling is dat de bijeenkomst zowel fysiek als online te volgen is. Hoe deze bijeenkomst er feitelijk uit gaat zien, is afhankelijk van wat in september mogelijk is. U ontvangt van ons hierover nog informatie via de griffier. Ook informeren wij u dan hoe u zich kunt aanmelden. Wij hopen u op deze manier voldoende te hebben geïnformeerd en u met het bijgevoegde rapport en de bijlage met daarin overkoepelende conclusies en aanbevelingen voor de vier gemeenten, te helpen in uw beeldvorming over dit belangrijke onderwerp. Als u nog vragen of opmerkingen heeft dan vernemen wij die uiteraard graag.
pagina 4
Wij zijn graag bij de bespreking van het onderzoek in uw raad(scommissie) aanwezig. Wij ontvangen daarvoor graag een uitnodiging. Met vriendelijke groet, Namens de rekenkamercommissie Groene Hart Rekenkamer,
Mw. dr. M.J.M. Blom, voorzitter
pagina 5
•
•
•
• • •
• • •
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
• •
•
• •
•
• • • •
• • •
•
•
•
•
•
• •
•
•
• • • • •
•
• • •
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
• •
•
• • • • • •
• •
•
• •
• • • •
•
• • •
• • •
• • •
•
•
• •
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
• •
• •
•
•
•
•
• •
•
•
•
• •
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
• •
•
•
• •
•
• • • •
• •
•
•
•
•
• •
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
• • • • • • •
TECHNISCHE REACTIE gemeente Zuidplas BETREFT: NOTA VAN BEVINDINGEN ONDERZOEK WOONBELEID GROENE HART REKENKAMER
Paginanummer en regelnummer
Opmerking
p.5, r33
Inmiddels weten we dat er in 2020 574 woningen zijn opgeleverd. Uit de nieuwe jaarbrief over 2020: Voor 2020 stonden er 665 nieuwe woningen geprogrammeerd. Bij nader cijfermatig onderzoek en bestandsvergelijkingen (o.a. BAG) van het woningprogramma bleken 116 woningen in de Jonge Veenen (Moerkapelle) verkeerd geadministreerd. Deze woningen zijn al in 2018 opgeleverd. Hiermee is de totale woningbouwproductie van 2018 hoger dan eerder gerapporteerd (447 woningen in plaats van de in de jaarbrief 2018 genoemde 331). Hier wordt o.i. een onjuiste conclusie getrokken. Onder verwijzing naar wat er staat op p. 5, regel 21 t/m 26: de opleveringen in 2019 betreft plannen die opgesteld zijn onder de vorige woonvisie met 15% sociale huur. In dat licht bezien is 21% eigenlijk heel veel. Plannen met 30% sociale huur uit de nieuwe woonvisie zullen we dus ook pas over enkele jaren gerealiseerd zien worden. Hier wordt op basis van een gedeeltelijke rekensom een onjuiste totaalconclusie getrokken. Volgens WOZ gegevens van begin dit jaar was het aandeel sociale huur per 1-1-2021 nog steeds (krap aan, dat wel) 28%; 27% is in bezit van de corporaties en 1% is in bezit van nietcorporaties. Tekst formeel correct voor wat betreft de momentopname. FYI: Inmiddels hebben wij een verordening Middenhuur af. Heeft ook al ter inzage gelegen. Komt in augustus in college en in oktober in de raad.
Moet zijn 12 zorgplekken ipv 10. Dit is feitelijk niet juist. Er zijn geen bouwprojecten (tijdelijk) stil komen te liggen in de dorpen. Alleen de planvorming van
p.6, r4-5
P6, r17-18
P6 r41-47
P8. r44 P10. r41-42
Opmerking wel of niet overgenomen in rapport Wel
Toelichting
Wel
Tekst genuanceerd en aangevuld met uitganspunten vorige woonvisie.
Wel
Tekst genuanceerd en aangevuld met gemeentelijke WOZ gegevens.
Wel
Notie dat verordening middenhuur af is toegevoegd.
Wel Wel
Aangepast. Aangepast.
Juiste aantal gerealiseerde woningen toegevoegd (op basis van jaarbrief 2020).
P13, r 26
P18, r5-6
Blz 18, r14
P25, r39
P25, r46
P27, r2-6
P28, r2 P28, r3 t/m 5 en r29 (tabel)
Nieuwerkerk-Noord is op de lange baan geschoven (na 2030). De doelstelling 20% minder uitstoot dan in 1990 en 14% duurzame energie staan genoemd in Duurzaamheidsvisie uit 2011 en de Uitvoeringsprogramma Duurzaamheid 2012-2014. Als gevolg van bezuinigingen heeft de raad per besluit dd. 8 januari 2013 (R13.00004) deze ambities echter geschrapt. Het besluit luidt: „in te stemmen met het verminderen van de gemeentelijke duurzaamheidsdoelstellingen, waardoor de landelijke doelstellingen voor 2020 van 20% energiebesparing in de eigen bedrijfsvoering en 20% reductie van CO2uitstoot en 14% opwekking van duurzame energie binnen de gemeente niet meer gehaald kunnen worden”. Het woonwagenonderzoek had een lange looptijd (al gestart in 2019) en is in oktober 2020 afgerond. Wijzigen in: Pas het toewijzingsbeleid aan en zorg dat meerdere vormen van eigenaarschap mogelijk zijn. Hier is iets misgegaan. De eerste jaarbrief was over 2018 en die hebben jullie niet vooraf toegestuurd gekregen. Onze fout. Excuses daarvoor. In 2018 zijn 447 woningen opgeleverd. In 2019, het eerste jaar van de woonvisieperiode, zijn 485 woningen gerealiseerd. Zie eerdere opmerking. Hier wordt de oplevering van ‘oude’ plannen langs de nieuwe meetlat gelegd en worden naar ons verkeerde conclusies getrokken. ‘realisatie blijft nog achter bij kwalitatieve doelstellingen’.
De komende jaren zal moeten blijken of de opleveringen van de nieuwe plannen conform de uitgangspunten van de woonvisie zijn. Zoiets. In het volgende blauwe kader (regel 35 e.v.) staat deze nuancering wel goed bij de 2e bullit. In 2020 zijn 574 woningen gerealiseerd. De aantallen in 1e kolom tabel zijn niet meer juist. Opgeleverde woningen 2020 Moerkapelle: 32 Moordrecht: 83
Wel
Notie toegevoegd.
Wel
Looptijd aangepast.
Wel
Aangepast.
Wel
Jaarbrief 2019 niet meer benoemd als ‘eerste’ jaarbrief.
Wel
Gerealiseerde woningbouw aantallen in 2018 toegevoegd
Wel
Tekst genuanceerd.
Wel Wel
Aangepast. Aangepast.
pagina 2
P28, r35
P30, r29 P33, r31
P46, r 2
P46, r 8
P49, r35 P50, r11-13
Nieuwerkerk aan den IJssel: 309 Zevenhuizen: 150 Vijfde dorp/Middengebied: 0 Totaal: 574 In de jaarbrief over 2020 gaat de gemeente uit van een realisatie van 574 nieuwe woningen. In 2020 zijn in totaal 16 woningen onttrokken of gesloopt, waarmee de totale woningvoorraad van Zuidplas met totaal 558 woningen is toegenomen. Middenhuur is in Zuidplas tot 982,- (prijspeil 2021) Zie eerdere opmerking over verordening Middenhuur. In concept gereed voor besluitvorming. Het is onduidelijk waarom in de grafieken de bedragen van Waddinxveen, Gouda en Bodegraven-Reeuwijk zijn opgenomen, maar niet de getallen van Zuidplas. In dit kader is ter aanvulling interessant dat het college op 9 februari 2021 heeft besloten (B21.000024) zich aan te sluiten bij het Convenant Klimaatadaptief Bouwen. 12 zorgplekken ipv 10 zorgplekken Er zijn wel mogelijkheden voor CPO verkend op twee locaties. Rest schrappen.
Wel
Kader verwijderd. Jaarbrief 2020 gebruikt als bron.
Wel
Aangepast.
Wel
Notie toegevoegd.
Wel
Figuur en bijbehorende tekst aangepast.
Wel
Notie toegevoegd
Wel Wel
Aangepast. Aangepast
Er is wel interesse. We zetten voor CPO nu in op het Middengebied.
Toelichting op format: De eerste twee kolommen worden door de gemeente ingevuld. De laatste twee kolommen worden ingevuld door de onderzoekers.
pagina 3
• •
•
•
•
•
•
•
•
• • • • •
• • •
• • •
• •
•
•
• •
•