Bijlage 8 Principes Vangnetregeling Z25.003041

*Z25.003041*

Memo

onderwerp Principes vangnetregeling Cortelande

datum 21/10/2025

kenmerk Z25.003041

ter attentie van gemeenteraad

kopie aan

bijlage 1

afzender V. Sloesen/P. Dano

telefoon 0180-330300

e-mail V.Sloesen@zuidplas.nl

cluster Grond & Vastgoed

Vangnetregeling Door de ontwikkeling van Cortelande wenst een aantal eigenaren van woningen in of nabij het plangebied (mogelijk) te verhuizen. Hierbij bestaan zorgen of woningen, met het oog op de ontwikkeling die voorzien wordt, nog goed kunnen verkopen. Er bestaan dus zorgen over hoe goed de woningmarkt lokaal functioneert. De gemeenteraad heeft met amendement 2024A22 en motie 2024M104 het college verzocht perspectief te bieden die tegemoet komen aan de zorgen van eigenaren. Daarom heeft het college in beeld gebracht welke maatregelen er mogelijk zijn. Hiervoor is de gemeenteraad geïnformeerd op 2 februari 2025. Hierbij is aangegeven dat een passende regeling de zogenaamde vangnetregeling zou kunnen zijn. Dit is een middel dat ingezet kan worden om een woningmarkt die niet meer goed functioneert te ondersteunen. In Nederland zijn vaker dit soort regelingen opgezet. Daarom is adviesbureau Brink, die ervaring heeft met dit soort regelingen opzetten, verzocht hierover te adviseren. Het advies van Brink is bijgevoegd. Het college stelt voor de principes en voorwaarden uit het advies van Brink over te nemen.

Met het raadsvoorstel met betrekking tot de herijkte Nota van Uitgangspunten, het stedenbouwkundig casco en de grondexploitatie fase 1A wordt voorgesteld de principes vast te stellen, te besluiten de vangnetregeling financieel te verwerken en het college op de opdracht te geven dit uit te werken tot een feitelijke regeling. In deze memo staat de reflectie op de principes van de vangnetregeling zoals door Brink geadviseerd en wordt inzicht gegeven in de financiële vertaling ervan. Principes vangnetregeling Het college stelt voor deze principes vast te stellen als uitgangspunt voor de in werking te stellen vangnetregeling: 1. De looptijd van de regeling: 10 jaar vanaf het moment van inwerkingtreding. 2. In jaar 8 van de regeling vindt een evaluatie plaats van de regeling en wordt besloten of de regeling verlengd dient te worden, of delen van de gebiedsontwikkeling (omdat deze uitontwikkeld zijn) kunnen worden uitgesloten van de regeling of dat het toepassingsgebied moet worden uitgebreid.

Pagina 1 van 4

onderwerp Principes vangnetregeling Cortelande

registratienummer Z25.003041

3. De eigenaar dient de woning ten minste zes maanden te koop hebben gezet via (een of meerdere) gebruikelijk openbaar verkoopkanaal tegen een redelijke marktwaarde. 4. Het proces zoals in het advies van Brink opgenomen in H3 vormt het te doorlopen proces voor deelname aan de vangnetregeling. 5. Bij aanmelding bij de regeling en goedkeuring aan de deelname wordt een administratieve vergoeding in rekening gebracht bij de eigenaar van € 500, in verband met de kosten die de gemeente maakt voor het te doorlopen proces. Als de eigenaar het uiteindelijke aanbod van de vangnetregeling accepteert en er een koopovereenkomst wordt gesloten, wordt dit bedrag terugbetaald. Indien de eigenaar tussentijds afhaakt of het aanbod niet accepteert, vervalt dit bedrag aan de gemeente. 6. Er vindt een tussentijdse evaluatie plaats om de 2 jaar. Hierin wordt gekeken in hoeverre de vangnetregeling voldoet en waar nog nieuwe wensen en verbeterpunten zijn. 7. Uitvoering vangnetregeling vindt plaats door de gemeente. 8. Het toepassingsgebied van de regeling is het ontwikkelgebied van Cortelande, weergegeven in de adressenlijst die als bijlage 1 bij het advies van Brink is bijgevoegd. Als een adres binnen het ontwikkelgebied van Cortelande hier ten onrechte niet op staat, kan een eigenaar het verzoek indienen bij de gemeente alsnog toegevoegd te worden aan de regeling. 9.

De voorwaarden voor deelname zoals opgenomen in het advies van Brink onder H4 worden van toepassing verklaard. 10. De vangnetregeling is beschikbaar voor nieuwe eigenaren van de woningen op de adressenlijst, na een wachttijd van 2 jaar. 11. Er worden alleen woningen aangekocht van eigenaren-bewoners, niet van beleggers. 12. Voor de waardebepaling van de woning worden de voorwaarden en het proces zoals opgenomen in H5 van het advies van Brink gehanteerd. 13. Er wordt 95% van de getaxeerde marktwaarde vergoed tot een woningwaarde van € 1.000.000,-. Voor woningen met een hogere marktwaarde loopt de garantiewaarde af met 3% per € 100.000,-. 14. Het aankoopproces zoals opgenomen in H6 van het advies van Brink wordt gehanteerd, waarbij eigenaren na het sluiten van de koopovereenkomst met de vangnetregeling, maar voor levering, nog de kans hebben de woning aan een derde te verkopen. Reflectie principes vangnetregeling De principes voor de vangnetregeling zijn in overleg tussen Brink en de organisatie tot stand gekomen. Hierbij is rekening gehouden met de ervaringen van andere vangnetregelingen en verschillende overwegingen. De bedoeling van de regeling is om te zorgen dat er rust in de lokale woningmarkt ter plaatse van de ontwikkeling van Cortelande is, zodat deze blijft functioneren.

Hieronder enkele reflecties: • Door de vangnetregeling breed beschikbaar te stellen in het ontwikkelgebied, ook voor nieuwe eigenaren van de huidige bestaande woningen, is de verwachting dat dit de woningmarkt voldoende kan ‘stutten’. Een goede vangnetregeling zal ertoe kunnen leiden dat de regeling slechts beperkt gebruikt hoeft te worden, omdat ook nieuwe eigenaren met een gerust hart woningen kunnen kopen in het gebied. •

Dit is ook de reden dat er geen onderscheid is gemaakt in bijvoorbeeld de mate van voorzienbaarheid. Om in aanmerking te komen voor de vangnetregeling maakt het niet uit wanneer de woning gekocht is. Ook heeft dit geen effect op het te bieden percentage van de marktwaarde van de woning.

Pagina 2 van 4

onderwerp Principes vangnetregeling Cortelande

registratienummer Z25.003041

•

De regeling biedt 95% van de taxatiewaarde voor woningen met een waarde tot € 1.000.000. Dit is een gebruikelijk percentage bij vergelijkbare vangnetregelingen. Waarom geen 100%? Het is van belang dat eigenaren een drijfveer houden om zelf te verkopen. Bovendien zou het bieden van 100% juist een verstorend effect op de woningmarkt kunnen hebben. Verkopen tussen particulieren kunnen dan immers eigenlijk pas plaatsvinden boven de 100% marktwaarde. Het zou daarmee het doel van de regeling (een normaal functionerende lokale woningmarkt) kunnen ondermijnen. Ervaring leert dat eigenaren begrip hebben voor deze keuze.

•

Er wordt voorgesteld een administratieve vergoeding aan de eigenaar in rekening te brengen van € 500 bij start van de regeling. Deze wordt terugbetaald als de eigenaar het aanbod van de regeling accepteert. Indien de eigenaar na het ontvangen van een aanbod afhaakt, vervalt de bijdrage aan de gemeente. Dit heeft ermee te maken dat de gemeente kosten maakt gedurende de regeling. Het is de bedoeling dat alleen serieuze gegadigden gebruik maken van de regeling en er niet “voor de zekerheid” ook van de regeling gebruik gemaakt wordt, zonder dat de serieuze intentie er is gebruik te maken van het aanbod.

•

Er wordt voorgesteld een maximumaantal woningen per jaar te benoemen dat kan meedoen aan de regeling. Ook dit hangt samen met het borgen van een goed functionerende woningmarkt. Te veel leegstand kan leiden tot uitstralingseffecten op mogelijke nieuwe kopers. Te veel aanbod tegelijk op de markt kan ook leiden tot een overmaat aan interne concurrentie wat een prijsdrukkend effect heeft in de woningmarkt. Beiden is niet in het belang van de woningeigenaren.

Financiële vertaling van de vangnetregeling Het opzetten van een vangnetregeling brengt verschillende kosten met zich mee. Zo vereist de regeling enige opstartkosten om te komen tot een functionerende regeling. Daarnaast moet de regeling beheerd worden gedurende de looptijd. Dit zijn relatief vaste kosten. Verder kent de regeling variabele kosten die direct samenhangen met het aankopen van woningen en dus bepaald worden door het aantal aan te kopen woningen. Voor het bepalen van de financiële effecten van de regeling is een aantal scenario’s in beeld gebracht. Hieronder de scenario’s: • • •

Laag: 2 woningen per jaar worden aangekocht Middel: 4 woningen per jaar worden aangekocht Hoog: 7 woningen per jaar worden aangekocht

Hieronder zijn de financiële uitgangspunten weergegeven. Financiële uitgangspunten Bij het bepalen van het financiële perspectief wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten. • • • •

Waardeontwikkeling: 3% per jaar Inflatie overige kosten: 2% per jaar Verkoop woningen na: 2 jaar Gemiddelde aankoopprijs: € 900.000

Pagina 3 van 4

registratienummer

onderwerp Principes vangnetregeling Cortelande

Z25.003041

Verder zijn kengetallen gehanteerd voor de kosten voor beheer, onderhoud en eigendom. Deze zijn verwerkt in onderstaande prognose. Scenario Laag Opstartkosten Vaste kosten Variabele kosten inclusief verkoopkosten en waardeverschillen Kapitaalbeslag aankopen

2026 2027 2028 2029 2030 2031 € 50.000 € 49.500 € 50.490 € 51.500 € 52.530 € 53.580 € 54.652 € 63.180 € 127.440 € 46.464 € 44.845 € 43.160 € 41.407 € 1.809.000 € 3.672.270 € 3.782.438 € 3.895.911 € 4.012.789 € 4.133.172

Scenario Midden Opstartkosten Vaste kosten Variabele kosten inclusief verkoopkosten en waardeverschillen Kapitaalbeslag aankopen

2026 2027 2028 2029 2030 2031 € 50.000 € 49.500 € 50.490 € 51.500 € 52.530 € 53.580 € 54.652 € 126.360 € 254.880 € 92.929 € 89.689 € 86.319 € 82.814 € 3.618.000 € 7.344.540 € 7.564.876 € 7.791.822 € 8.025.577 € 8.266.344

Scenario Hoog Opstartkosten Vaste kosten Variabele kosten inclusief verkoopkosten en waardeverschillen Kapitaalbeslag aankopen

2026 2027 2028 2029 2030 2031 € 50.000 € 49.500 € 50.490 € 51.500 € 52.530 € 53.580 € 54.652 € 221.130 € 446.040 € 162.625 € 156.956 € 151.059 € 144.924 € 6.331.500 € 12.852.945 € 13.238.533 € 13.635.689 € 14.044.760 € 14.466.103

Gelet op de ervaringen bij andere vangnetregelingen (waarbij maar beperkt gebruik gemaakt wordt van de regeling) wordt voorgesteld uit te gaan van scenario Laag. Indien sprake is van meer interesse in de regeling of minder wordt voorgesteld dit bij te sturen via de reguliere P&C cyclus. Concreet wordt voorgesteld om de volgende financiële besluiten te nemen: • Ter beschikking stellen van een revolverend krediet voor aankopen van € 4,5 miljoen. Hieruit worden aankopen, inclusief bijkomende kosten, betaald en verkopen in gestort. • De effecten van opstartkosten en vaste kosten te verwerken in de meerjarenbegroting. • De effecten van de variabele kosten te verwerken in de meerjarenbegroting en eventuele hogere waarden bij verkoop in te zetten om de kosten hiervan te drukken. Participatie Nadat de concept vangnetregeling gereed was, is deze op 5 september op de gemeentelijke website gepubliceerd. Alle belanghebbende die hiervan gebruik kunnen maken zijn persoonlijk, middels een brief, hierover geïnformeerd met het verzoek om op de inhoud te reflecteren. Zij konden tot 20 september vragen/opmerkingen schriftelijk aan ons doorgeven. Eveneens was de mogelijkheid geboden om hierover in gesprek te gaan op de informatieavond van 10 september. Hiervoor was een separate stand ingericht.

Consultatie heeft het volgende opgeleverd: • Er zijn geen schriftelijke vragen gesteld; • Tijdens de informatieavond heeft een enkeling een inhoudelijke vraag gesteld over hoe de regeling werkt. • 1 belanghebbende twijfelde of de regeling voor hen op tijd kwam omdat de verkoop van hun huis gestart is. De conclusie van de consultatie is heeft niet geleid tot aanpassingen van de regeling. Bijlage: Advies Brink Vangnetregeling (A25.003902)

Pagina 4 van 4

MEMO ONDERWERP PROJECT DATUM REFERENTIE AAN TER ATTENTIE VAN VAN BIJLAGE(N)

Vangnetregeling Zuidplas – Cortelande B005082 – Vangnetregeling Cortelande Zuidplas 21 oktober 2025 B005082/251021/BvdB/ISO:EvdL/PC Gemeente Zuidplas Paul Dano & Vincent Sloesen Brink 3

H1 - Inleiding Gemeente Zuidplas heeft de afgelopen jaren de nodige stappen gezet in de ontwikkeling van het Middengebied in de Zuidplaspolder. Deze gebiedsontwikkeling moet leiden tot de realisatie van een nieuw dorp; Cortelande, waar ruimte is voor circa 8.000 woningen, voorzieningen, bedrijventerrein, energielandschap en bos. De ambitie is om een toekomstbestendige en duurzame leefomgeving te creëren, waar het prettig wonen, werken en recreëren is. De ontwikkeling van Cortelande heeft invloed op de bestaande omgeving. In het gebied bevinden zich lintbebouwingen waar bewoners zich zorgen maken over de mogelijke gevolgen van de plannen. Zij vrezen onder meer dat hun woning gedurende de lange realisatietermijn niet of moeilijk verkoopbaar zal zijn. Deze zorgen raken aan het gevoel van zekerheid en toekomstperspectief van bewoners en vormen daarmee een belangrijk aandachtspunt binnen de verdere gebiedsontwikkeling. Gemeente Zuidplas heeft Brink gevraagd een vangnetregeling uit te werken die kan bijdragen aan het reduceren of wegnemen van zorgen en het bieden van perspectief aan deze groep bewoners. Brink brengt hierbij haar ervaring met onder meer enigszins vergelijkbare regelingen in. Door middel van verschillende werksessies met de omgevingsmanager en de (project)manager gebiedsontwikkeling is waardevolle input met betrekking tot de situatie opgehaald.

Deze input is verwerkt in deze memo die nu voor u ligt. Leeswijzer De achterliggende gedachte van de vangnetregeling, de context, wordt beschreven in hoofdstuk 02. In hoofdstuk 03 is het proces op hoofdlijnen weergegeven. Daarna volgt een uitgebreidere toelichting, zo is in hoofdstuk 4 het selectieproces beschreven: hoe en wanneer kan worden deelgenomen aan de vangnetregeling. In hoofdstuk 05 staat uitgelegd hoe de waarde van de woning wordt bepaald. Het proces van aankoop wordt weergegeven in hoofdstuk 06. Vanaf hoofdstuk 07 staat beschreven wat er gebeurt als de woning in eigendom komt van de regeling. De handelingen bij het verkopen van de woning staan beschreven in hoofdstuk 08. Vanaf hoofdstuk 09 worden overige uitgangspunten van de vangnetregeling besproken. H2 - Context vangnetregeling De vangnetregeling Cortelande Zuidplas is bedoeld voor eigenaar-bewoners die door de geplande gebiedsontwikkeling in het Middengebied Zuidplaspolder het gevoel hebben ‘vast te zitten’ in hun woning. Hoewel er wettelijke regelingen zoals nadeelcompensatie bestaan voor schadevergoeding bij gebiedsontwikkelingen, gaat dit vangnet een stap verder. Het is een aanvullend, bovenwettelijk

instrument waarbij het niet draait om schadecompensatie, maar om het bieden van rust, zekerheid en vertrouwen door de garantie dat een woning altijd verkocht kan worden, ook wanneer de reguliere markt stagneert. De regeling voorziet in de aankoop van woningen die door bewoners niet via de particuliere markt verkocht kunnen worden. Deze woningen worden later weer op de markt gebracht. Daarmee fungeert het vangnet als een tijdelijke steunmaatregel: het neemt druk weg bij bewoners die vrezen dat hun woning onverkoopbaar wordt, zonder de markt te verstoren. Het vangnet vormt daarmee een bodem of ondergrens in de markt, een vangoptie, niet een voorkeursroute. Een belangrijk uitgangspunt is dat de regeling eerlijk en transparant moet zijn en dus dat er geen willekeur mag ontstaan. Gelijke gevallen moeten op gelijke wijze worden behandeld. Tegelijkertijd is het van belang dat het vangnet de normale woningmarkt niet overneemt, maar deze juist aanvult. Bewoners worden daarom eerst gestimuleerd om hun woning via de reguliere weg te verkopen. Het vangnet treedt pas in werking wanneer dat aantoonbaar niet lukt. In die zin is het vangnet een laatste redmiddel, een reëel alternatief, maar alleen aantrekkelijk wanneer de markt daadwerkelijk door de gebiedsontwikkeling verstoord raakt.

Onder een ‘normaal werkende markt’ wordt in dit geval verstaan: een woningmarkt waarin geen sprake is van de specifieke impact van de gebiedsontwikkeling Cortelande. H3 – Proces op hoofdlijnen Onderstaand schema toont een schematische weergave van de hoofdlijnen van het proces zoals binnen de vangnetregeling wordt doorlopen.

Afbeelding 1: proces op hoofdlijnen De hieronder samengevatte processtappen worden volgordelijk en in detail toegelicht vanaf hoofdstuk 4 van deze memo. 1

Een eigenaar-bewoner wil zijn woning verkopen.

2 Deze eigenaar-bewoner probeert zelf de woning te verkopen De eigenaar probeert deze verkoop via gangbare publieke verkoopkanalen. Indien verkoop op de markt niet lukt, kan een bewoner zich aanmelden voor de vangnetregeling.

PAGINA

2 van 11

3 Selectie deelname regeling Voordat een bewoner mag deelnemen aan de vangnetregeling, wordt getoetst of wordt voldaan aan de selectiecriteria. Deelname wordt bepaald op basis van het toepassingsgebied en toepassingsvoorwaarden. Het toepassingsgebied is afgebakend via een adressenlijst, gebaseerd op impact en overlast. Wat betreft de toepassingsvoorwaarden komen woningen met een woonfunctie in aanmerking. De woning moet minimaal 6 maanden aantoonbaar te koop hebben gestaan via een makelaar op gangbare platformen. Per jaar kunnen maximaal 8woningen deelnemen. Een urgentiecommissie wordt opgericht voor de beoordeling van uitzonderlijke gevallen. 4 Marktwaardetaxatie Voor het vaststellen van de marktwaarde van een woning binnen de vangnetregeling wordt een taxatie uitgevoerd door een taxateur uit een door de gemeente samengestelde en gecertificeerde lijst van taxateurs. Als een bewoner wil deelnemen aan de vangnetregeling, kan hij of zij, na positieve toetsing, een taxateur kiezen uit een lijst van taxateurs. 5 Aanbod van de vangnetregeling Het aanbod van de vangnetregeling omvat 95% van de getaxeerde marktwaarde voor woningen tot € 1.000.000,- (peildatum 1-1-2026). Voor woningen met een hogere marktwaarde loopt de garantiewaarde geleidelijk af. 6 Tekenen koopovereenkomst Indien de bewoner akkoord is, wordt de koopovereenkomst getekend.

Indien de bewoner niet akkoord gaat, moet de bewoner 2 jaar wachten voordat de bewoner (weer) mag deelnemen. 7 Levering bij de notaris Na acceptatie door de eigenaar-bewoner van het aanbod van de vangnetregeling vindt de levering van de woning plaats bij de notaris, 6 maanden na akkoord. Gedurende deze periode behoudt de eigenaar het recht om de woning alsnog aan een andere partij te verkopen, bijvoorbeeld tegen gunstigere voorwaarden dan die de vangnetregeling biedt. Indien dit het geval is wordt de koopovereenkomst, die op basis van de vangnetregeling is gesloten, ontbonden. 8 Beheer of verhuur van de woning Na aankoop via de vangnetregeling wordt de woning opnieuw te koop aangeboden op de particuliere markt. Indien verkoop op korte termijn niet haalbaar is, kan de woning tijdelijk worden verhuurd of in leegstandsbeheer worden genomen. 9 Verkoop van de woning Vanuit de vangnetregeling wordt de woning weer aan de markt verkocht. Er wordt een zelfbewoningsplicht opgelegd van 2 jaar. Start en eind van de vangnetregeling De vangnetregeling Cortelande zal naar verwachting in het eerste kwartaal van 2026 van start gaan. Voorafgaand vindt in december 2025 of januari 2026 besluitvorming plaats over de definitieve regeling door het college. Na besluitvorming wordt de regeling geoperationaliseerd en wordt een informatie- en aanmeldpunt (het zogenoemde loket) ingericht.

Via dit loket kunnen bewoners vanaf het moment van openstelling informatie inwinnen, vragen stellen en indien gewenst, een aanvraag indienen voor deelname.

PAGINA

3 van 11

De vangnetregeling wordt in eerste instantie ingericht voor een looptijd van tien jaar. Het is de verwachting dat in deze termijn de impact van de gebiedsontwikkeling volledig helder is geworden voor eigenaar-bewoners. Rond het 8e jaar (2 jaar voor einde regeling) vindt een evaluatie plaats, waarin onder meer wordt beoordeeld of de regeling verlengd dient te worden, of er delen van de gebiedsontwikkeling toegevoegd moeten worden aan het toepassingsgebied van de regeling of dat delen van het gebied kunnen worden uitgesloten van verdere deelname. Deze uitsluiting kan van toepassing zijn op bouwvelden of fasen waar de gebiedsontwikkeling inmiddels is afgerond en een stabiele en definitieve (markt)situatie is ontstaan. Daarbij geldt dat de uitgangspunten omtrent de toekenning, zoals het percentage (95 %) onveranderd blijven en niet ter discussie staan. Evaluatie Brink adviseert naast een periodieke evaluatie een tussentijdse evaluatie, 2 of 3 jaar na de start van de regeling. Hierin wordt gekeken in hoeverre de vangnetregeling voldoet en waar nog nieuwe wensen en verbeterpunten zijn. Cruciaal is dat alle bewoners in vergelijkbare omstandigheden gelijke toegang tot deze evaluatie en eventuele bijsturing hebben.

Afwijkingen mogen uitsluitend worden toegestaan op basis van objectieve, vooraf vastgestelde criteria — die helder, gelijk en consistent zijn — om willekeur te voorkomen en het gelijkheidsbeginsel te waarborgen. Aanpassingen aan de regeling worden alleen overwogen als daar aanleiding toe is en de gemeente dit wenselijk acht. Uitvoering van de vangnetregeling De gemeente is verantwoordelijk voor de uitvoering van de vangnetregeling en organiseert dit binnen de eigen projectstructuur. De regeling wordt uitgevoerd binnen het vastgestelde afsprakenkader, met aandacht voor transparantie, zorgvuldigheid en maatschappelijke doelstellingen. H4 – Selectieproces In het selectieproces wordt beoordeeld of een woning kan deelnemen aan de vangnetregeling. Hiermee wordt ervoor gezorgd dat de vangnetregeling alleen gebruikt wordt door bewoners waarvoor de vangnetregeling is ontwikkeld. Of een inschrijving mee kan doen aan de vangnetregeling wordt bepaald door een toetsing op twee soorten toepassingscriteria: het toepassingsgebied en de toepassingsvoorwaarden. Selectie toepassingsgebied Het toepassingsgebied wordt zowel op basis van een door de gemeente opgestelde adressenlijst voor de huidige fase als op basis van een voorlopige adressenlijst die reeds in voorbereiding is voor latere ontwikkelingsfasen binnen of direct grenzend aan het plangebied, bepaald.

De vangnetregeling is bedoeld voor woningen waarvan wordt verwacht dat zij in meer of mindere mate worden beïnvloed door de ontwikkeling van Cortelande. Op basis van de voorziene ruimtelijke impact, landschappelijke veranderingen en mogelijke overlast is de adressenlijst opgesteld. De adressenlijst wordt actief gecommuniceerd met bewoners binnen het ontwikkelgebied, zodat zij duidelijkheid krijgen over hun mogelijke deelname aan de regeling. Bewoners krijgen de gelegenheid om opmerkingen of aanvullingen te geven. Als een bewoner van mening is dat zijn of haar woning ten onrechte niet op de lijst staat, kan dit gemotiveerd worden aangegeven. De gemeente beoordeelt deze reacties zorgvuldig en past de lijst aan wanneer daar gegronde aanleiding voor is.

PAGINA

4 van 11

Selectie toepassingsvoorwaarden De toepassingsvoorwaarden zijn een set aan voorwaarden waaraan een woning en/of de bewoner moet voldoen om te mogen deelnemen aan de vangnetregeling.  Alleen woningen (en woningen mét een ondergeschikte bedrijfsfunctie) kunnen meedoen aan de vangnetregeling. Bedrijfsfuncties zonder woning kunnen dus niet meedoen.  De functie wordt bepaald door de registratie in de BAG. De BAG neemt voor elk verblijfsobject een gebruiksdoel op. De definitie van een woonfunctie in de BAG is: Gebruiksfunctie voor wonen. Deze functie is gebaseerd op de omschrijving in het bouwbesluit 2012.  Als een grondeigenaar is uitgekocht (voor het benodigde land voor de ontwikkeling), mag deze bewoner niet meer meedoen.  Aan de regeling is een adressenlijst toegevoegd met daarin zowel reguliere woningen als woningen met een bedrijfsfunctie. Deze lijst is nog niet definitief; adressen waarbij sprake is van gronduitkoop kunnen bijvoorbeeld nog worden uitgesloten. Daarnaast is het mogelijk dat de lijst wordt aangevuld met extra adressen, bijvoorbeeld op verzoek van bewoners, mits de gemeente hiermee instemt na toetsing.  Voorafgaand aan deelname moet een aangemelde woning minimaal 6 maanden controleerbaar publiekelijk te koop staan.

Publiekelijk houdt in dat de woning 6 maanden te koop staat via: een makelaar (niet zijnde in de stille verkoop) en gepubliceerd op bijvoorbeeld Funda.nl of een andere vergelijkbare website.  Per jaar mogen er maximaal 8 woningen deelnemen aan de regeling.  Om recht te doen aan de zorgen van bewoners over de verkoopbaarheid van hun woning en tegelijkertijd de leefbaarheid in de wijk op peil te kunnen houden, is ervoor gekozen om het aantal deelnemende woningen aan de regeling per jaar te begrenzen tot maximaal 8. Deze keuze voorkomt dat er in korte tijd te veel woningen tegelijk beschikbaar komen, wat zou kunnen leiden tot grootschalige leegstand en daarmee een negatieve invloed op de aantrekkelijkheid van het gebied voor potentiële kopers. Het aantal van 8 woningen is gebaseerd op het percentage verhuisbewegingen (7%) dat in een ‘normale’ situatie het afgelopen jaar (CBS, 2024) plaatsvond in gemeente Zuidplas, ten opzichte van het aantal adressen (53 adressen) in het gedefinieerde toepassingsgebied, verdubbeld en naar boven afgerond. Hiermee is bewust gekozen voor een ruimhartige benadering, zodat naar verwachting iedereen die wil meedoen aan de regeling ook daadwerkelijk de kans krijgt zonder dat huishoudens achterblijven vanwege een te beperkt deelnemersplafond.

Indien het toepassingsgebied in volgende ontwikkelingsfasen wordt uitgebreid en daardoor meer woningen binnen het gebied vallen, kan het maximale aantal woningen dat in de regeling mag deelnemen dienovereenkomstig worden aangepast.  Woningen worden toegelaten op volgorde van aanmelding.  Brink adviseert evaluatierondes op te nemen in de vangnetregeling. Mocht blijken dat het maximum van 8 woningen te ruim of te krap is, dan zou dit tijdens een evaluatieronde geconstateerd kunnen worden en kan dit meegenomen worden in verdere overwegingen. Hoe het evaluatieproces wordt ingericht wordt verderop in deze memo toelicht.  Het maximum van 8 woningen per jaar is niet cumulatief: als in voorgaande jaren minder dan 8 woningen zijn aangekocht, wordt dit tekort niet opgeteld bij het maximum voor latere jaren.  De regeling is ontworpen voor het volledige toepassingsgebied, maar zodra bepaalde straten of onderdelen van de ontwikkeling hun definitieve status bereiken, worden deze uit de regeling genomen. De gemeente geeft tijdig duidelijkheid aan bewoners, waarbij daarna nog twee jaar de mogelijkheid bestaat om deel te nemen. De gemeente behoudt zich het recht voor de regeling, waaronder ook het toepassingsgebied, aan te passen, met inachtneming van een

PAGINA

5 van 11

overgangtermijn en transparante communicatie.Brink adviseert om in de regeling een hardheidsclausule op te nemen. Deze clausule maakt het mogelijk dat bewoners, in geval van zwaarwegende persoonlijke omstandigheden, een verzoek kunnen indienen om toch deel te nemen aan de regeling, ook wanneer zij buiten de limiet van 8 woningen vallen of wanneer afhandeling in afwijking van de volgorde van binnenkomst noodzakelijk is. Een onafhankelijke commissie (urgentiecommissie) beoordeelt deze verzoeken en adviseert het college over mogelijke afwijking van de standaardcriteria. Bij toepassing van deze discretionaire bevoegdheid van de commissie, moet uiteraard wel gewoon aan de andere kaders van de regeling voldaan zijn. Vangnetregeling ook voor nieuwe bewoners Ook nieuwe bewoners (maar uiteraard alleen van reeds nu bestaande woningen) binnen het toepassingsgebied van Cortelande (zowel kopers van particuliere woningen als kopers via de vangnetregeling) kunnen deelnemen aan de vangnetregeling. Dit biedt potentiële kopers de zekerheid dat zij hun woning in de toekomst weer aan het vangnet kunnen verkopen en helpt dus ook bij de verkoopbaarheid door huidige bewoners. Zo draagt de regeling bij aan het voorkomen en beperken van eventuele onrust in het gebied en geeft bewoners zekerheid en rust. Hierdoor wordt stabiliteit bevorderd.

Deze regeling ziet uitsluitend toe op de bestaande woningvoorraad binnen het toepassingsgebied zoals die bestaat op 1 januari 2026. Nieuwbouwwoningen die na die peildatum worden gerealiseerd, vallen nadrukkelijk buiten het toepassingsgebied van de regeling. Nieuwe kopers van de huidige bestaande woningen dienen een wachttijd van 2 jaar in acht te nemen voordat zij gebruik kunnen maken van de regeling. Deze periode is bedoeld om nieuwe bewoners de gelegenheid te geven het wonen in het gebied een aantal jaren uit te proberen, met de zekerheid dat zij daarna, indien nodig, hun woning aan het vangnet kunnen verkopen. Daarnaast helpt deze wachttijd om speculatie op de woningwaarde te voorkomen. In uitzonderlijke of schrijnende gevallen kunnen nieuwe bewoners die hun huis willen verkopen via de vangnetregeling, een verzoek indienen bij de urgentiecommissie (en gebruikmaken van de hardheidsclausule) om eerder dan na 2 jaar gebruik te maken van de regeling. De commissie beoordeelt zorgvuldig of er gegronde redenen, bijvoorbeeld van medische aard, zijn om af te wijken van de standaard wachttijd. Leegstaande woningen Op dit moment zijn ervoor zover bekend geen woningen in Cortelande die een woonfunctie hebben, maar leegstaan. Hoewel leegstand doorgaans wordt gezien als ongewenst, kan dit in bepaalde situaties onvermijdelijk zijn.

De vangnetregeling richt zich op eigenaar-bewoners en niet op beleggers. Iedere eigenaar-bewoner die aan de gestelde voorwaarden voldoet, komt in aanmerking voor deelname aan de regeling. De vangnetregeling koopt dus geen woningen aan van beleggers, ook niet als deze leegstaan binnen het toepassingsgebied. H5 – Waardebepaling Marktwaarde bepaling Voor het vaststellen van de marktwaarde van een woning binnen de vangnetregeling wordt een taxatie uitgevoerd door een door de bewoner gekozen taxateur uit een door de gemeente samengestelde lijst van gecertificeerde en erkende taxateurs. Deze lijst is opgesteld op basis van vooraf vastgestelde kwaliteitseisen, waarmee de onafhankelijkheid en deskundigheid van de taxateurs wordt gewaarborgd.

PAGINA

6 van 11

Een bewoner die wil deelnemen aan de vangnetregeling kan na toetsing van de woning binnen het toepassingsgebied zelf een taxateur uit deze lijst benaderen om de woning te laten taxeren. Hoewel de gemeente opdrachtgever is en de kosten van de taxatie volledig voor haar rekening neemt, kiest de bewoner zelf een daartoe gekwalificeerde en onafhankelijke taxateur. De gemeente faciliteert door het contract met de taxateur te verzorgen en zorgt voor alle organisatorische afspraken. De bewoner draagt alleen bij door de bezichtiging in te plannen en de woning tijdens het taxatiebezoek toegankelijk te maken. Zowel de gemeente als de bewoner ontvangen het taxatierapport, dat vertrouwelijk wordt behandeld. De vangnetregeling beoordeelt het rapport slechts op feitelijkheden en niet op de uitkomst, maar neemt de gevalideerde waarde over. Indien een bewoner het niet eens is met de uitkomst van de taxatie, kan deze om een second opinion verzoeken bij gemeente. Deze wordt uitgevoerd door een andere taxateur uit dezelfde lijst van taxateurs. In dat geval wordt een tweede taxatie uitgevoerd. De uitkomst van deze tweede taxatie vervangt de eerste en wordt als definitieve en leidende waarde beschouwd binnen de vangnetregeling. Dit betekent dat de waarde van de woning zowel naar boven als naar beneden kan worden bijgesteld op basis van de tweede taxatie.

De kosten van de tweede taxatie worden afhankelijk van de uitkomst verdeeld:  Is de tweede (leidende) taxatiewaarde lager dan de eerste, dan komen de kosten van de tweede taxatie voor rekening van de bewoner.  Is de tweede taxatiewaarde hoger dan de eerste, dan worden de kosten gedragen door de gemeente. Deze aanpak stimuleert bewoners om zorgvuldig af te wegen of een tweede taxatie echt wenselijk is en wordt voorkomen dat de tweede taxatie een poging is om tot een hogere bedrag te komen zonder dat de eerste taxatie onredelijk is. Peildatum taxatie De peildatum van de taxatie is de datum van taxeren. Garantiewaarde Het aanbod omvat 95% van de getaxeerde marktwaarde voor woningen tot € 1.000.000,(peildatum 1-1-2026). Voor woningen met een hogere marktwaarde loopt de garantiewaarde geleidelijk af met 3% voor iedere € 100.000.- die de woning volgens de taxatie meer waard is. De minimale garantiewaarde is 80% van de marktwaarde. Ter illustratie: een woning met een marktwaarde van € 1.500.000,- heeft dus een garantiewaarde van circa € 1.200.000,- (80%). Het bedrag van € 1.000.000,- wordt geïndexeerd volgens de prijsindex Bestaande koopwoningen; verkoopprijzen prijsindex, gemeente Zuidplas van het CBS. De aflopende garantiewaarde is gebaseerd op twee belangrijke overwegingen.

 Ten eerste wordt de taxatie van duurdere woningen steeds meer onzeker, zowel in procentuele als absolute zin, vooral wanneer er naast de woonfunctie ook andere functies aanwezig zijn, of wanneer sprake is van zeer grote percelen. Dit komt doordat er minder vergelijkbare referenties zijn waar taxateurs hun waardering op kunnen baseren.  Ten tweede leidt het in de regeling houden van duurdere woningen tot hogere kosten voor het vangnet. Uit ervaring blijkt dat deze woningen gemiddeld langer in bezit blijven, vaker met een hogere afslag op de marktwaarde worden verkocht, meer onderhoud en beveiliging vereisen, en bij tijdelijke verhuur relatief minder huurinkomsten genereren.

PAGINA

7 van 11

De garantiewaarde voor woningen boven € 1.000.000,- wordt daarom berekend volgens de formule: 95% minus 3% voor elke trap van € 100.000,- boven de € 1.000.000,-, met als ondergrens een garantiewaarde van 80%.Ter illustratie: een bewoner met een woning met een waarde van € 950.000 ontvangt € 902.500 (95%), een bewoner met een woning met een waarde van € 1.050.000 ontvangt € 966.000 (92%), een bewoner met een woning met een waarde van € 1.100.001 ontvangt € 979.001 (89%), een bewoner met een woning van € 1.500.000 ontvangt € 1.200.000 (80%). Bij het aanbod wordt zowel het taxatierapport als het koopcontract verstrekt. De eigenaar heeft vanaf dat moment 3 weken de tijd om akkoord te gaan of het aanbod te weigeren. Indien de eigenaar niet ingaat op het aanbod mag de getaxeerde woning 2 jaar niet (opnieuw) deelnemen aan de vangnetregeling. Alleen in zeer uitzonderlijke en schrijnende gevallen kan in voornoemde periode alsnog een beroep worden gedaan op de urgentiecommissie. Bij selectie wordt duidelijk gemeld dat er een administratieve vergoeding van € 500 in rekening wordt gebracht. Deze vergoeding dient ter dekking van de administratieve kosten van de procedure. Alleen wanneer de eigenaar het uiteindelijke voorstel van de gemeente accepteert en het koopcontract tekent, wordt de vergoeding achteraf volledig terugbetaald.

Reageert de eigenaar niet of gaat hij niet in op het aanbod, dan vervalt de terugbetaling van de € 500. H6 – Aankoopproces Zodra de eigenaar van de woning de koopovereenkomst getekend retour stuurt volgt het aankoopproces. Na het ondertekenen en retourneren van de koopovereenkomst duurt het nog 6 maanden, totdat de woning daadwerkelijk geleverd wordt. Genoemde periode komt ongeveer overeen met een gangbare periode tussen de koop en de levering van woningen elders in gemeente Zuidplas. Hiermee heeft de eigenaar van de woning nog de tijd om de woning toch zelf te verkopen tegen bijvoorbeeld betere voorwaarden dan de vangnetregeling biedt. Wanneer de eigenaar een andere koper vindt, kan de koopovereenkomst ontbonden worden tot uiterlijk 4 weken voordat de levering plaatsvindt. De gemeente, uitvoerder van de vangnetregeling, dient schriftelijk op de hoogte te worden gesteld van een eventuele verkoop via de markt binnen de daarvoor gereserveerde tijd. Pas na formele bevestiging door de gemeente is de koopovereenkomst ontbonden. In dit geval is de eigenaar verplicht om de door de gemeente gemaakte taxatiekosten volledig te vergoeden. Bij acceptatie van het bod van – en verkoop aan de vangnetregeling, kiest de vangnetregeling bij welke notaris de overdracht plaatsvindt.

De kosten voor het passeren bij de notaris en de inschrijvingskosten voor het kadaster worden door de vangnetregeling en dus door de gemeente betaald. De staat van de woning moet nog gelijkwaardig zijn aan de staat tijdens het moment van de taxatie van de woning. Dit wordt beoordeeld tijdens een inspectie voorafgaand aan de overdracht van de woning. Indien de woning in een mindere staat is, behoudt de uitvoerder van de regeling het recht tot een hertaxatie, vermindering van de aankoopprijs of tot ontbinding van de koopovereenkomst; een en ander gelijk aan een reguliere verkoop. H7 – Beheerproces Na het aankoopproces komt de woning in beheer van de vangnetregeling. De vangnetregeling neemt tijdens de beheerperiode maatregelen om de leefbaarheid van de omgeving op peil te houden. Het streven is om langdurige leegstand van aangekochte woningen te voorkomen vanwege het risico op verval, vandalisme en sociale onveiligheid in het gebied. Na de aankoop wordt per woning bekeken

PAGINA

8 van 11

hoe leegstand het beste voorkomen kan worden. De woning wordt doorverkocht of eventueel tijdelijk verhuurd. Woningen die toch tijdelijk leeg staan worden beheerd door de vangnetregeling. Dit betekent dat zij worden onderhouden, indien nodig beveiligd, en indien van toepassing tijdelijk bewoond of gebruikt. Op deze manier draagt het vangnet niet alleen bij aan zekerheid voor bewoners, maar ook aan de leefbaarheid van het gebied als geheel. Beheerwerkzaamheden worden bij voorkeur, uiteraard mits onder marktconforme voorwaarden, uitgevoerd door lokale opdrachtnemers. H8 – Verkoopproces Woningen binnen de regeling worden direct, of na een eventuele verhuur- of leegstandsperiode, doorverkocht. Bij verkoop geldt een zelfbewoningsplicht van 2 jaar. Deze termijn sluit aan bij het bestaande beleid binnen gemeente Zuidplas, waar voor nieuwbouwwoningen eveneens een zelfbewoningsplicht van 2 jaar geldt. Er zijn op dit moment geen wettelijke beperkingen voor de lengte van een zelfbewoningsplicht, maar een langere termijn kan juridisch kwetsbaar zijn. Aangezien een zelfbewoningsplicht inbreuk maakt op het eigendomsrecht van de koper, neemt bij een langere looptijd het risico toe dat deze als disproportioneel wordt aangemerkt en daardoor geen standhoudt bij juridische toetsing.

Een termijn van 2 jaar biedt daarmee een werkbaar evenwicht tussen het doel; tegengaan van ongewenste doorverkoop of verhuur en juridische houdbaarheid. H9 – Start en eind van de regeling De regeling gaat naar verwachting van start in het eerste kwartaal van 2026, nadat het college het besluit neemt, vermoedelijk in januari 2026. Na definitieve vaststelling wordt de regeling geoperationaliseerd en wordt een loket bij de gemeente ingericht. Via dit loket kunnen bewoners vanaf opening informatie verkrijgen, vragen stellen én indien gewenst een aanvraag indienen voor deelname. De regeling is bedoeld om voor een langere periode rust en zekerheid te bieden aan bewoners. Tegelijkertijd is het uitgangspunt dat de regeling ergens in de toekomst overbodig wordt. Daarom wordt de vangnetregeling ingericht voor een vaste looptijd van 10 jaar. In jaar 8 volgt een evaluatie, waarin onder andere wordt beoordeeld of: 1 De regeling verlengd dient te worden. 2 Delen van de gebiedsontwikkeling, zoals afgeronde bouwvelden met een stabiele en definitieve marktsituatie, kunnen worden uitgesloten van verdere deelname. 3 Het toepassingsgebied uitgebreid dient te worden. Deze evaluatie biedt grip op voortzetting en waarborgt dat de regeling meebeweegt met de ontwikkeling van het gebied.

Indien zich in het laatste jaar van de vangnetregeling meer aanmeldingen voordoen dan het gestelde maximum voor de regeling (de ‘limiet’), dan wordt voor de woningen boven de limiet een verlengtermijn van 2 jaar gehanteerd. Hierdoor behouden ook deze bewoners de mogelijkheid om binnen de regeling opgenomen te worden. H10 – Evaluatiemomenten De werking van de vangnetregeling wordt periodiek geëvalueerd om te toetsen of deze nog voldoet aan de gestelde doelen. Brink adviseert een periodieke tussentijdse evaluatie na 2 of 3 jaar van de

PAGINA

9 van 11

start van de regeling. Hierbij wordt gekeken in hoeverre de vangnetregeling voldoet en waar nog nieuwe wensen en verbeterpunten zijn. Aanpassingen aan de regeling worden alleen overwogen als daar aanleiding toe is én de gemeente dit wenselijk vindt. De evaluatie is daarmee een middel om de regeling, indien nodig, bij te stellen op basis van gezamenlijke inzichten en actuele ontwikkelingen. De evaluatie zal naast het algehele doel, namelijk of de regeling voldoet aan de gestelde doelen, verschillende thema’s omvatten zoals het toepassingsgebied van de regeling en kan plaatsvinden op meerdere niveaus: via externe en onafhankelijke evaluaties, maar ook op individueel niveau door middel van interviews of klantgesprekken om ervaringen op te halen. H11 – Uitvoering van de vangnetregeling De gemeente is verantwoordelijk voor de uitvoering van de vangnetregeling en organiseert dit binnen de eigen projectstructuur. Dit betekent dat de gemeente zowel de operationele uitvoering als de governance zelf verzorgt. De regeling wordt uitgevoerd binnen het vastgestelde afsprakenkader, met expliciete aandacht voor transparantie, zorgvuldigheid en maatschappelijke doelstellingen. Er wordt gewerkt met heldere procesafspraken en besluiten worden op consistente wijze genomen en gedocumenteerd. De gemeente bewaakt daarbij de uitvoering binnen de kaders van rechtmatigheid en doelmatigheid.

Waar nodig kunnen andere gemeentelijke teams of externe partijen worden betrokken voor specifieke ondersteuning (bijvoorbeeld juridische toetsing, of dataverwerking), maar de regie blijft bij de gemeente zelf. Het voordeel van uitvoering van de regeling door de gemeente zelf is dat de gemeente vrijgesteld is van overdrachtsbelasting. Het alternatief is dat de regeling door een stichting wordt uitgevoerd, gefinancierd door de gemeente. Een dergelijke stichting is niet vrijgesteld van overdrachtsbelasting, maar heeft dan wel weer als voordeel dat er geen bestuursrecht van toepassing is en daardoor minder vatbaar voor bezwaar en beroep. In het geval van een overschot aan baten aan het einde van de regeling, wordt bij ontbinding van de vangnetregeling een bestemming voor deze baten gekozen. De bestemming moet bijdragen aan de leefbaarheid binnen het toepassingsgebied.

PAGINA

10 van 11

Bijlage 1: Adressenlijst woningen

PAGINA

11 van 11

Adres Bredeweg160 Bredeweg166 Bredeweg172 Bredeweg174 Bredeweg176 Bredeweg178 Derde Tochtweg1 Derde Tochtweg2 Derde Tochtweg3 Derde Tochtweg4 Derde Tochtweg5 Derde Tochtweg6 Derde Tochtweg7 Derde Tochtweg1 Derde Tochtweg2 Derde Tochtweg11 Derde Tochtweg14 Knibbelweg36 Knibbelweg40 Knibbelweg60 Knibbelweg62 Knibbelweg64 Knibbelweg65 Knibbelweg66 Knibbelweg67 Knibbelweg68 Knibbelweg69 Knibbelweg71 Knibbelweg75 Knibbelweg77 Knibbelweg79 Knibbelweg81 Knibbelweg83 Knibbelweg85 Knibbelweg91 Knibbelweg93 Knibbelweg97 Middelweg2 Middelweg3 Middelweg5 Middelweg6 Middelweg7 Middelweg8 Middelweg9 Middelweg10 Middelweg10a Middelweg12 Middelweg14 Middelweg15 Middelweg17 Middelweg21 Zuidelijke Dwarsweg13 Zuidelijke Dwarsweg15

Postcode 2761KC 2761KC 2761KC 2761KC 2761KC 2761KC 2841LM 2841LM 2841 LM 2841LM 2841LM 2841LM 2841LM 2913LT 2913LT 2913LT 2913LT 2761JE 2761JE 2761JE 2761JE 2761JE 2761JC 2761JE 2761JC 2761JE 2761JC 2761JC 2761JC 2761JC 2761JC 2761JC 2761JC 2761JC 2761JC 2761JC 2761JC 2841LA 2841LA 2841LA 2841LA 2841LA 2841LA 2841LA 2841LA 2841LA 2841LA 2841LA 2841LA 2841LA 2841LA 2761JN 2761JN

Woonplaats Zevenhuizen Zevenhuizen Zevenhuizen Zevenhuizen Zevenhuizen Zevenhuizen Moordrecht Moordrecht Moordrecht Moordrecht Moordrecht Moordrecht Moordrecht Nieuwerkerk aan den IJssel Nieuwerkerk aan den IJssel Nieuwerkerk aan den IJssel Nieuwerkerk aan den IJssel Zevenhuizen Zevenhuizen Zevenhuizen Zevenhuizen Zevenhuizen Zevenhuizen Zevenhuizen Zevenhuizen Zevenhuizen Zevenhuizen Zevenhuizen Zevenhuizen Zevenhuizen Zevenhuizen Zevenhuizen Zevenhuizen Zevenhuizen Zevenhuizen Zevenhuizen Zevenhuizen Moordrecht Moordrecht Moordrecht Moordrecht Moordrecht Moordrecht Moordrecht Moordrecht Moordrecht Moordrecht Moordrecht Moordrecht Moordrecht Moordrecht Zevenhuizen Zevenhuizen