Bijlage 8 B 1462 8 Evaluatie Welstandsvrij bouwen Zuidplas A22.001241

A22.001241 EVALUATIE WELSTANDSVRIJ BOUWEN

GEMEENTE ZUIDPLAS

JUNI 2021

COLOFON

Deze evaluatie is uitgevoerd ten behoeve van de herziening van de Welstandsnota in opdracht van de gemeente Zuidplas. Tekst en foto’s: Dorp, Stad en Land, Elvira Gronovius (tenzij anders vermeld) Rotterdam, 17 juni 2021

Groothandelsgebouw Stationsplein 45A Postbus 29129 3001 GC Rotterdam T 010 - 280 94 45 E info@dorpstadenland.nl I www.dorpstadenland.nl

2

INHOUDSOPGAVE Inleiding

4

Conclusie

5

Aanbevelingen

6

Excessenregeling

7

Algemene welstandscriteria

8

Bijlage A Kaart

9

Bijlage B Adreslijst

10

Bijlage C Casussen

11

3

INLEIDING Gemeente Zuidplas heeft sinds 2015 welstandsvrij beleid gevoerd in bepaalde gebieden. In 2021 is een nieuwe Nota Omgevingskwaliteit in voorbereiding, die wordt afgestemd op de aankomende Omgevingswet. Bij het evalueren van het huidige beleid voor omgevingskwaliteit hoort ook een evaluatie van welstandsvrij bouwen. Voor u ligt het verslag van de beknopte evaluatie van welstandsvrij bouwen. Dit onderzoek betreft een kwalitatieve evaluatie van het welstandsvrij bouwen in de periode 2015—2020. Als onderzoeksgebied is gekozen voor de kern Moerkapelle, omdat deze kern ook wel voor andere oefeningen van de gemeente Zuidplas wordt gebruikt die met de Omgevingswet te maken hebben. De keuze voor de 8 geselecteerde bouwplannen is afgestemd met de gemeente. De locaties zijn bezocht en gefotografeerd op 26 april 2021. Voor elk bouwplan is een omgevingsvergunning aangevraagd en afgegeven. De vergunningstekeningen zijn bewust niet geraadpleegd. Er is gekeken naar het gerealiseerde bouwwerk. De centrale vragen van dit onderzoek luiden: 1. Heeft welstandsvrij bouwen geleid tot excessen? 2. Voldoen de gebouwen aan redelijke eisen van welstand? Uitgangspunten voor deze evaluatie zijn de Excessenregeling en de Algemene Welstandscriteria uit de Welstandsnota Zuidplas 2015. Beoordeeld is de fysieke staat van de bouwwerken in april 2021.

Belangrijke achtergrondinformatie: Tijdens deze evaluatie is naar voren gekomen dat in de praktijk veel bouwplannen in welstandsvrij gebied toch zijn voorgelegd aan de Welstandscommissie. Daarom is de vraag ook: Is er wel sprake van welstandsvrij bouwen?

4

CONCLUSIE Uit de evaluatie blijkt dat bij een aantal bouwplannen sprake is van ongewenste invloed op de ruimtelijke kwaliteit; er werd hier niet voldaan aan redelijke eisen van welstand. In een enkel geval doet het bouwplan ernstige afbreuk aan de ruimtelijke kwaliteit: er is sprake van een exces. Het aantal gevallen is nu nog beperkt, maar wanneer dit een optelsom wordt van vele bouwplannen tezamen, dan worden het straatbeeld en de ruimtelijke kwaliteit zodanig ongewenst beïnvloed dat het storend wordt. Stedenbouwkundige en architectonische samenhang kunnen dan verloren gaan. Om deze reden is het aan te bevelen om dit beter te reguleren en waar mogelijk te voorkomen. De afgelopen jaren zijn bouwplannen via de ODMH (Omgevingsdienst Midden-Holland) voorgelegd aan de welstandscommissie. In de praktijk is echter gebleken dat er soms onduidelijkheid wordt ervaren óf en wanneer een plan - in een welstandsvrij gebied met beeldkwaliteitsplan- wordt voorgelegd aan de afdeling stedenbouw of aan de welstandscommissie. Hiernaast is uit onderzoek gebleken dat tussen januari 2020 en 18 februari 2021 een groot aantal adviesverzoeken voor bouwplannen in welstandsvrij gebied zijn voorgelegd aan de welstandscommissie.

Het betrof onder meer: - beoordeling (kopers-)opties voor woningbouwprojecten in ontwikkelgebieden; - diverse woningbouwontwikkelingen met meerdere woningen - bruggen - een clubhuis - diverse dakkapellen Op basis van de evaluatie en de constatering dat er wel degelijk meerdere malen om welstandsadvies is gevraagd, kan de conclusie worden getrokken dat het welstandsvrije beleid niet als zodanig is uitgevoerd en dus ook niet wenselijk is. Een geheel zuivere evaluatie van het welstandsvrij bouwen heeft hierdoor niet kunnen plaatsvinden.

5

AANBEVELINGEN Met het oog op de (toekomstige) uitbreidingen in de gemeente Zuidplas, (o.a. Koningskwartier en het Vijfde Dorp) doen wij de aanbeveling om in het nieuwe beleid geen welstandsvrij gebied meer aan te wijzen en meer nuancering aan te brengen in de welstandsniveaus. Hierbij kan de procedurele mogelijkheid ingebouwd worden om, indien gewenst, bij bepaalde bouwplannen welstandsadvies in te winnen. Indien er wel degelijk wordt gekozen voor een welstandsvrij niveau, dan is het aan te bevelen om dit ook als zodanig uit te voeren en niet alsnog voor te leggen aan de welstandscommissie. Hiernaast doen we de aanbeveling om het proces éénduidiger te maken door helder beleid op te stellen over de status van beeldkwaliteitsplannen en de standaard procedure hiervoor. Voor alle belanghebbenden is een transparant beleid en een consequente toepassing van dat beleid van groot belang. Om dit te bereiken doen we tenslotte de aanbeveling om een procesevaluatie uit te voeren, zodat verbeterpunten in het nieuwe beleid en procedures meegenomen kunnen worden.

6

EXCESSENREGELING Op grond van artikel 12, 12a en 13a van de Woningwet kunnen burgemeester en wethouders de eigenaar van een bouwwerk dat ‘in ernstige mate is strijd is met redelijke eisen van welstand’ aanschrijven om de strijdige situatie ongedaan te maken. Om excessen te voorkomen geldt dit ook in gebieden die welstandsvrij zijn. De gemeente hanteert bij het toepassen van deze excessenregeling het criterium dat sprake moet zijn van een buitensporigheid in het uiterlijk die ook voor niet deskundigen evident is en die afbreuk doet aan de ruimtelijke kwaliteit van een gebied. Vaak heeft dit betrekking op: - het visueel of fysiek afsluiten van een bouwwerk voor zijn omgeving; - het ontkennen of vernietigen van architectonische bijzonderheden bij aanpassing van een bouwwerk; - inferieur materiaalgebruik; - achterstallig onderhoud; - ernstige verwaarlozing; - toepassing van felle of contrasterende kleuren; - te opdringerige reclames; - een te grove inbreuk op wat in de omgeving gebruikelijk is (zie daarvoor de gebiedsgerichte criteria).

(bron: https://www.zuidplas.nl/welstandsbeleid Welstandsnota Zuidplas 2015 pagina 11)

7

Algemene welstandscriteria Er is een vangnet vereist voor die gevallen waarin de overige criteria niet toereikend zijn of wanneer B&W daarvan af wensen te wijken: de algemene welstandscriteria. Daarbij is gebruik gemaakt van een notitie van voormalig rijksbouwmeester prof. ir. Tj. Dijkstra. De algemene welstandscriteria zijn hier puntsgewijs samengevat. Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat: 1. de verschijningsvorm een relatie heeft met het gebruik ervan en de wijze waarop het gemaakt is, terwijl de vormgeving daarnaast ook zijn eigen samenhang en logica heeft (relatie tussen vorm, gebruik en constructie); 2. het een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de openbare (stedelijke of landschappelijke) ruimte. Daarbij worden hogere eisen gesteld naarmate de openbare betekenis van het bouwwerk of van de omgeving groter is (relatie tussen bouwwerk en omgeving); 3. dat verwijzingen en associaties zorgvuldig worden gebruikt en uitgewerkt, zodat er concepten en vormen ontstaan die bruikbaar zijn in de bestaande maatschappelijke realiteit (betekenissen van vormen in de sociaal-culturele context); 4. er structuur is aangebracht in het beeld, zonder dat de aantrekkingskracht door simpelheid verloren gaat (evenwicht tussen helderheid en complexiteit); 5.

het een samenhangend stelsel van maatverhoudingen heeft dat beheerst wordt toegepast in ruimtes, volumes en vlakverdelingen (schaal en maatverhoudingen) 6. materiaal, textuur, kleur en licht het karakter van het bouwwerk zelf ondersteunen en de ruimtelijke samenhang met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan duidelijk maken.

(bron: https://www.zuidplas.nl/welstandsbeleid Welstandsnota Zuidplas 2015 pagina 12)

8

BIJLAGE A

KAART WELSTANDSREGIMES GROEN IS WELSTANDSVRIJ

9

BIJLAGE B

ADRESLIJST ONDERZOCHTE BOUWPLANNEN

ZUIDPLAS evaluatie welstandvrije gebieden. Selectie bouwplannen uit langere lijst

Adres Zwanenwater Zwanenwater Beatrixlaan Van Swaanswijckstraat Bredeweg Ambachtstraat Windvaan Windvaan

huisnummer 15 2-16 even, 11, 13 16 18, 20 14 1 2 4, 6, 8

gebouwtype woning 10 seniorenwoningen woning woning woning bedrijfsloods sportfunctie voetbalvereniging Brede School

omschrijving bouw woning met bijgebouw bouwen 10 woningen dakopbouw op berging dakkapel uitbreiding gedeeltelijk renoveren gevel bouwen accommodatie bouwen school

10

BIJLAGE C

CASUSSEN

11

CASUS 1 ZWANENWATER 15 MOERKAPELLE

BOUW WONING MET BIJGEBOUW

Het plan betreft een nieuwbouwwoning aan de rand van Moerkapelle grenzend aan het polderlandschap. Op onderstaande beelden is te zien dat de woning zich op vanzelfsprekende wijze voegt tussen bestaande woningen. De maat, schaal en vorm zijn in samenhang ontworpen en steken niet te veel af bij omliggende bebouwing en landschap. Het dak is weliswaar geen traditionele kap, maar voegt zich door kleur en maat als vanzelfsprekend in zijn context.

Conclusie: Het plan voldoet aan redelijke eisen van welstand, er is hier geen sprake van een exces.

12

CASUS 2 ZWANENWATER 2-13 MOERKAPELLE

10 SENIORENWONINGEN

Op deze locatie zijn 10 seniorenwoningen gebouwd die zowel stedenbouwkundig als architectonisch goed aansluiten op de omliggende bebouwing. Daarbij zijn maat, schaal en vorm in samenhang met de architectuurstijl. NB: Deze seniorenwoningen zijn eerder in Zevenhuizen gerealiseerd zonder welstandstoets. Hier was echter wel sprake van een (gemeentelijke) beoordelingscommissie. Conclusie: Het plan voldoet aan redelijke eisen van welstand, er is hier geen sprake van een exces.

13

CASUS 3 BEATRIXLAAN 16 MOERKAPELLE

DAKOPBOUW OP BERGING

Het plan betreft een dakopbouw op een berging. De opbouw is in vorm en kleur afwijkend van de rest van het bouwblok en zorgt daarbij voor een nauwere toegang tot de steeg/brandgang. Door de witte kleur steekt de opbouw af tegen de omliggende bebouwing. De gevels en het dak zijn in materiaal, kleur en vorm geenszins afgestemd op het hoofdgebouw en zijn storend in het straatbeeld. Hiermee lijkt de opbouw strijdig met de welstandscriteria voor kleine bouwplannen en doet het plan afbreuk aan de ruimtelijke kwaliteit. Conclusie: Het plan voldoet niet aan redelijke eisen van welstand, er is hier sprake van een exces: een te grove inbreuk op wat in de omgeving gebruikelijk is (zie daarvoor de gebiedsgerichte criteria). Er zou meer ruimtelijke kwaliteit behaald kunnen zijn door sturing tijdens het ontwerpproces. NB: Planologische aspecten zijn niet meegenomen in deze evaluatie.

14

CASUS 3 BEATRIXLAAN 16 MOERKAPELLE

DAKOPBOUW OP BERGING

Welstandscriteria kleine bouwplannen 3.5 Bijgebouwen Een bijgebouw is een grondgebonden bouwwerk van één bouwlaag los van het hoofdgebouw, zoals een garage of schuur. Vrijstaande bijgebouwen kunnen bepalend zijn voor het straatbeeld. Algemeen

het bijgebouw is ondergeschikt aan het hoofdgebouw.

Vormgeving - vormgeven in één bouwlaag met een rechthoekige plattegrond; - gevelgeleding in zoverre zichtbaar vanaf openbaar toegankelijk gebied afstemmen op de gevels van het hoofdgebouw; - de detaillering is bescheiden met eventueel een overstek, boeibord en ornamenten afgestemd op het hoofdgebouw; - plat afdekken of voorzien van een kap met vergelijkbare uitvoering als het dak van het hoofdgebouw. Een flauw hellend glazen serredak is mogelijk. Materiaal en kleur - materialen en kleuren afstemmen op hoofdgebouw, erf- of tuinkarakter (bij voorkeur metselwerk of hout in combinatie met pannen of bij een overkapping transparant); - bij integratie in erfafscheiding materialen en kleuren gelijk aan deze erfafscheiding of gelijk aan het oorspronkelijke hoofdgebouw.

(bron: https://www.zuidplas.nl/welstandsbeleid Welstandsnota Zuidplas 2015)

15

CASUS 4 VAN SWAANSWIJCKSTRAAT 18 EN 20 MOERKAPELLE

DAKKAPEL

Op deze locatie is een dubbele dakkapel geplaatst op een tweekapper. De dakkapel is in vorm afwijkend van standaard dakkapellen en niet passend bij de hoofdmassa en het dakvlak van de woning. Daarnaast is de dakkapel dominant aanwezig in het straatbeeld (gevelaanzicht), terwijl een zekere ondergeschiktheid van de dakkapel juist gepast is. Hiermee lijkt de dakkapel strijdig met de welstandscriteria voor dakkapellen. In materiaal- kleurgebruik sluit de dakkapel echter wel aan op de woning. Conclusie: Het plan voldoet niet aan redelijke eisen van welstand, maar er is hier geen sprake van een exces. Er zou echter meer ruimtelijke kwaliteit behaald kunnen zijn door begeleiding/sturing in vormgeving.

16

CASUS 5 BREDEWEG 14 MOERKAPELLE

UITBREIDING WONING

Het plan betreft een woninguitbreiding. De uitbreiding is in kleur afwijkend van het hoofdgebouw. De witte geveldelen steken af tegen het hoofdvolume en zijn dominant aanwezig in het straatbeeld. Hiernaast zou het passender zijn om de aanbouw terugliggend t.o.v. de oorspronkelijke voorgevel te plaatsen. Maat, volume, kleur en materiaal zijn hier niet in verhouding toegepast. De omvang van de uitbreiding samen met het hoofdgebouw zijn echter wel passend op het erf. Conclusie: Het plan voldoet niet aan redelijke eisen van welstand, maar er is hier geen sprake van een exces Er zou echter meer ruimtelijke kwaliteit behaald kunnen zijn door begeleiding/sturing in materiaal en vormgeving.

17

CASUS 6 AMBACHTSTRAAT 1 MOERKAPELLE

GEDEELTELIJK RENOVEREN GEVEL

Op deze locatie heeft een gevelrenovatie plaatsgevonden. De gevel is in kleur en materiaal afwijkend van de rest van het bouwblok. De renovatie is echter zorgvuldig vormgegeven en gedetailleerd. Hierdoor brengt het verfijning in het straatbeeld. Het pand is gelegen op een bedrijventerrein, waar weinig tot geen karakteristieke gebouwen staan. Conclusie: Het plan voldoet aan redelijke eisen van welstand, er is hier geen sprake van een exces.

18

CASUS 7 WINDVAAN 2 MOERKAPELLE

NIEUW CLUBGEBOUW VOETBALVERENIGING

Op deze locatie is een nieuw clubgebouw voor de voetbalvereniging gebouwd. Het gebouw past op de locatie wat betreft volume en materiaalkeuze. Het architectuurconcept zou echter krachtiger vormgegeven kunnen worden. Bij een dergelijk vrijstaand gebouw zijn er vele mogelijkheden om de ruimtelijke kwaliteit te versterken. Deze kansen zijn onbenut gebleven. Conclusie: Het plan voldoet aan redelijke eisen van welstand, er is hier geen sprake van een exces. Er zou meer ruimtelijke kwaliteit behaald kunnen zijn door begeleiding/sturing tijdens het ontwerpproces.

19

CASUS 8

WINDVAAN 4,6,8 MOERKAPELLE

SCHOOLGEBOUW

Op deze locatie is een nieuw schoolgebouw gebouwd, dat zowel stedenbouwkundig als architectonisch goed aansluit op de omliggende bebouwing. Daarbij zijn maat, schaal en vorm in samenhang met de architectuurstijl. Conclusie: Het plan voldoet aan redelijke eisen van welstand, er is hier geen sprake van een exces. NB: Dit project (gelegen in welstandsvrij gebied) is wel voorgelegd aan de welstandscommissie omdat het valt binnen het beeldkwaliteitsplan De Jonge Veenen.

20

21

22