Document · PDF

Bijlage 7 Bijlage 4 Marktonderzoek bedrijventerrein Gouweknoop A24.000171

Gemeenteraad 23 april 2024, gemeente ZuidplasBij agendapunt: Rv Chw Bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 116.229 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

Agrifood

Beschrijving

Uiteenlopend van kleinschalige, ambachtelijke maakindustrie tot zware productie

Ligging (voorkeur)

Aan de rand van de stad of, voor grote bedrijven, perifeer en aan de belangrijkste vervoersassen Veelal uitbreiding van bestaande bedrijven

Specifiek segment binnen industrie, logistiek en diensten gericht op het Greenportcluster in Oostland Centraal t.o.v. verlaadcapaciteit (productie) en aan de belangrijkste vervoersassen

Locatiedynamiek

Bereikbaarheid (vracht)auto

Ontsluiting aan Aweg of N-weg

Clustering van logistieke activiteiten aan (inter)nationale vervoersassen Ontsluiting aan Aweg

Bereikbaarheid multimodaal

Nabijheid terminal is pré, soms water noodzakelijk voor bulkgrondstoffen Pré, niet noodzakelijk

Nabijheid terminal is een pré voor sommige handelsondernemingen Pré, niet noodzakelijk

> 1 ha 3.1 - 4.1 12 - 20 m Metaalwarenfabriek Metacon

> 1 ha 3.1 - 4.1 12 - 20 m De Producent

> 1 ha 2 - 3.2 12 - 20 m TTS Texo Trade Services

Bereikbaarheid OV

Kavelomvang Milieucategorie Bouwhoogte Voorbeeld uit Zuidplas Impressie

Logistiek en handel Kleinschalige (< 3 hectare) logistiek gericht op regulier transport, kleinere dienstverlening en parcelbezorging. Centraal t.o.v. de regionale consumentenmarkt en aan de belangrijkste vervoersassen Clustering aan vervoersassen centraal in de stedelijke agglomeratie Ontsluiting aan Aweg of N-weg

PM – Definitie PBL

Bouw en reparatie Uiteenlopend van aannemer en schilder tot kleinschalige prefab bouwproductie In of nabij stedelijk gebied of de stedelijke agglomeratie

Transacties voornamelijk op toekomstbestendige bedrijventerreinen Ontsluiting aan Nweg of lokaal, bij binnenstedelijke ligging. Niet relevant

Pré, niet noodzakelijk 2.500 m2 tot 1 ha 2 - 3.2 8 - 14 m Stam Bouw

Diensten en onderzoek Uiteenlopend van bedrijfsverzamelgebouwen en ICTbedrijven tot grote kantoren en onderzoekscentra. In of dichtbij stedelijke centra en OV-knooppunten in een multifunctionele omgeving Transacties voornamelijk nabij OV-knooppunten en op campuslocaties Ontsluiting aan Nweg of lokaal, bij binnenstedelijke ligging Niet relevant

Vrijwel essentieel om arbeidspotentieel te bereiken 500 m2 tot 5.000 m2 1-2 8 - 12 m Centric Moordrecht

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

4.2 Lokale marktvraag (beleidsarm) In deze paragraaf focussen we ons op wat we de ‘lokale’ vraag noemen. We ramen deze vraag beleidsarm. Dat wil zeggen dat we uitgaan van een marktaandeel dat Zuidplas historisch gezien in de regio en de provincie heeft en voortbouwen op de huidige economische structuur van de regio. Vraag Uitbreidingsvraag Vervangingsvraag Verplaatsingsvraag Totaal

2020 t/m 2030 5 - 7 ha 0 - 6,5 ha 5 - 13,5 ha

2031 t/m 2035 3,5 - 5 ha 6 - 10 ha 9,5 - 15 ha

2036 t/m 2040 2,5 - 4 ha 2,5 - 4 ha

Totaal 11 – 16 ha 6 - 10 ha 0 - 6,5 ha 17 - 32,5 ha

Uitbreidingsvraag Voor de lokale uitbreidingsvraag baseren we ons op de analyses die ten grondslag liggen aan de bedrijventerreinenstrategie voor Midden-Holland, die op hun beurt weer gebaseerd zijn op de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen. In de regionale bedrijventerreinenstrategie is een indicatieve doorkijk gegeven naar de beleidsarme ruimtevraag per gemeente. Wat opvalt is dat de provinciale prognose voor Midden-Holland en Zuidplas uitgaat van groei tot ongeveer 2030, waarna de autonome marktvraag hier langzaam afneemt. Behoefte doet zich op dat moment vooral nog voor op kwalitatieve grond (modernisering; verandering van locatievoorkeuren) en als ‘overloop’ op de wel nog gestaag groeiende MRDH. De autonome markt voor bedrijfsruimte is in Zuidplas dan voornamelijk nog een vervangingsmarkt. In de periode t/m 2040 gaat het om een beperkte omvang, ongeveer 11 à 16 hectare bovenop het bestaande in gebruik zijnde areaal. Vraag Uitbreidingsvraag

2020 t/m 2030 5 - 7 ha

2031 t/m 2035 3,5 - 5 ha

2036 t/m 2040 2,5 - 4 ha

Totaal 11 – 16 ha

Het gros van de uitbreidingsvraag doet zich voor in de industrie, logistiek en handel, en de bouw en reparatie. De groei vanuit de sectoren agrifood en diensten is beperkter, verwachten we. Bij dergelijke sectoren pas een locatie nabij de belangrijke uitvalswegen, in de nabijheid van belangrijke woonkernen in de gemeente. Vanuit dat perspectief is het onderzoeksgebied een aantrekkelijke locatie. Qua uitstraling is de vraag vooral functioneel of modern-gemengd, maar niet snel hoogwaardig, hoewel veel bedrijven een aanzienlijke kantoorcomponent zullen hebben. Moderne industrie, handel en bouw is namelijk zelden alleen nog maar een grijze hal. Aspecten als functionaliteit en kosten (prijs-kwaliteit) zijn hierbij belangrijk. Een hoogwaardige kwaliteit en uitstraling (bijvoorbeeld zichtlocatie) kunnen meespelen in de locatiekeuze, maar zijn in dat opzicht voor het merendeel van deze bedrijven van secundair belang. Het zijn namelijk over het algemeen bedrijven in de dienstverlenende en consumentgerichte sectoren die meer waarde hechten aan de uitstraling van pand, kavel en omgeving. Deze zijn vanuit Zuidplas veel minder sterk vertegenwoordigd. Industrie

26%

35%

26%

Agrifood Handel en logistiek Bouw en reparatie

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Dienstverlening

Vervangingsvraag In Zuidplas zijn geen concrete plannen voor de transformatie van bedrijventerreinen opgenomen in structuurvisie of ander beleid. We constateren dat delen van bedrijventerrein Nijverheidscentrum in Zevenhuizen sterk verouderd zijn en de locatie wordt ingekapseld door woningbouw. De locatie scoort ook laag op de economische levenscyclus bedrijventerreinen in de regionale bedrijventerreinenstrategie. De

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

locatie kan daardoor binnen de onderzoekstermijn eventueel in aanmerking kunnen komen voor herstructurering of herontwikkeling (herprofilering of transformatie). Op termijn zou transformatie kunnen bijdragen aan woningbouw in Zevenhuizen als de groeiruimte van hier gevestigde bedrijven met behoefte aan hinderruimte. Voor lokale vervangingsopgave richten we ons dan ook op dit terrein. We focussen ons daarom op het Nijverheidscentrum. Gezien de huidige status van de planvorming, gaan we ervan uit dat deze vraag zich niet concreet voordoet vóór 2030. Bedrijventerrein

Banen per hectare

Fsi

Bouwhoogte

Bebouwings-%

Milieucategorie

Nijverheidscentrum (excl. nieuw deel)

93%

max 10 meter

max 80%

t/m 3.2

Het Nijverheidscentrum telt in 2019 ongeveer 40 bedrijfsvestigingen en biedt werk aan ongeveer 230 mensen op ongeveer 9,7 hectare netto bedrijventerrein 16. Het grootste deel (70%) van de werkgelegenheid zit in de industrie, agrifood en de handel en logistiek. Daarvoor wordt het bedrijventerrein op dit moment bovengemiddeld intensief gebruikt, met een floor space index van 93%, waar regionaal tussen 50 en 70% gebruikelijk is. Op basis van deze data én een schouw van het bedrijventerrein verwachten we dat er op dit deel van het Nijverheidscentrum geen ruimtewinst te behalen valt. Bij verplaatsing van de bedrijven op het bedrijventerrein verwachten we zelfs dat zij een voorkeur hebben voor een iets extensievere indeling van de beschikbare ruimte. Anderzijds zullen bedrijven de bestaande ruimte ook efficiënter kunnen en willen benutten bij nieuwbouw. We gaan ervan uit dat beide tegen elkaar kunnen worden weggestreept. Bij volledige transformatie van het Nijverheidscentrum (het nieuwe deel uitgezonderd) verwachten we dat voornamelijk de bedrijvigheid met een grotere hindercomponent – bedrijven die moeilijk ‘mengen’ met wonen – het onderzoeksgebied overwegen voor een nieuwe vestiging. Daarnaast is voor deze bedrijven ook het toekomstige aanbod op Knibbelweg-Oost (circa 4 hectare voor uit te plaatsen lokale bedrijvigheid) een reëel alternatief.

Voor een deel van de bedrijven verwachten we dat deze, al dan niet met aanvullende investeringen in uitstraling of beperking van hinder, gemakkelijker in of nabij de bestaande kern gevestigd blijven. We noemen deze groep bedrijven ‘mengbaar’ of ‘mengbaar onder voorwaarden’. Voor een deel van deze bedrijven zal bovendien gelden dat zij zich in het bijzonder op Zevenhuizen richten. ANALYSE OP BASIS VAN DE MENGBAARHEIDSINDICATOR De Mengbaarheidsindicator van Stec Groep geeft inzicht in de potentiële mengbaarheid van individuele bedrijven in een gebied. Aan de hand van kengetallen over bedrijfsactiviteiten, mate van hinder en verkeer aantrekkende werking maken we via deze tool een inschatting hiervoor. Op basis van een totaalscore delen we bedrijven in drie categorieën in: mengbaar, mengbaar onder voorwaarden en moeilijk mengbaar. Bedrijven die mengbaar zijn onder voorwaarden moeten vaak aanvullende investeringen doen in productiekapitaal en pandisolatie om dichtbij woningen te kunnen opereren; bedrijven die moeilijk mengbaar zijn veroorzaken teveel hinder door een grote verkeer aantrekkende werking, toestroom van vrachtverkeer of veroorzaken onherroepelijk teveel geur-, stof of geluidshinder voor hun directe omgeving. De gebruikte data komt van de gemeente (DIA; LISA), de VNG, Planbureau voor de Leefomgeving en het BAG-register.

Daarnaast gebruiken we gegevens uit onze eigen database ‘Bedrijfsruimtegebruikers in beeld’, waarin we vestigingseisen van bedrijven monitoren sinds 2002. Van het bestaande ruimtegebruik valt ongeveer 52% in de ‘moeilijk mengbare’ categorie. We verwachten dat dit de hoofdzakelijke doelgroep is die potentieel interesse heeft in vestiging in het onderzoeksgebied. Daarnaast valt ongeveer 25% van het bestaande ruimtegebruik in de categorie ‘mengbaar onder voorwaarden’. Daar verwachten we dat er een bandbreedte ontstaat 17. In de provinciale lijn van ‘best Dit is exclusief het nieuwe deel (omvang circa 2,5 hectare netto) aan de koning Willem-Alexanderlaan. Het gaat om de netto omvang. Hierbij zijn openbare infrastructuur en groen bijvoorbeeld niet meegerekend. 17 Het is niet zeker dat deze bedrijven ook daadwerkelijk vestiging op een nieuw bedrijventerrein overwegen, of dat zij elders een plek zoeken dan wel stoppen met hun huidige activiteiten. In deze bandbreedte laten we deze onzekerheid nog buiten beschouwing. 16

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

beschikbare technieken’ heeft het de voorkeur om deze groep in- en nabij woongebied te huisvesten, maar in de praktijk zal het gros van deze partijen de voorkeur hebben voor een monofunctioneel bedrijventerrein. We verwachten dat dat de groep ‘mengbaar’ voorkeur blijft houden voor vestiging in en rond Zevenhuizen. Wanneer u daadwerkelijk tot transformatie over gaat, loont het om met dergelijke partijen in gesprek te gaan over hun wensen. Wellicht kunt u hen in het nieuwe gebied uitstekend faciliteren en op die manier een multifunctioneel milieu creëren en economie in Zevenhuizen houden. Vraag Vervangingsvraag

2020 t/m 2030 -

2031 t/m 2035 6 - 10 ha

2036 t/m 2040 -

Totaal 6 - 10 ha

Verplaatsingsvraag In het voor woningbouw (4.000 woningen) te ontwikkelen Middengebied zijn op dit moment nog verschillende bedrijven gevestigd. De woningbouwontwikkeling zorgt ervoor dat deze bedrijven een andere plek moeten vinden. Het gaat daarbij gedeeltelijk om agrarische bedrijven, die niet snel een alternatieve locatie op een bedrijventerrein vinden, maar voor een deel ook om overig midden- en kleinbedrijf. Het gros van deze bedrijven kan op de huidige vestigingslocatie blijven ondernemen. Deze inschatting maken we op basis van de concept ontwikkelvisie, waarin bestaande linten (en bebouwing) gehandhaafd zullen blijven. We gaan ervan uit dat zich geen concrete ‘verplaatsingsvraag’ zal voordoen voor deze bedrijven. Voor een handvol bedrijven is strategische uitplaatsing wel een reëel scenario, omdat op deze plekken in de toekomstige situatie woningbouw is beoogd. Dit overzicht geven we weer in onderstaande tabel. Sector Industrie Agrifood Handel Bouw Dienstverlening

Omschrijving (SBI) Algemene metaalbewerking Vervaardiging en handel in veevoeders Handel in verwarmingsapparaten Algemene burgerlijke en utiliteitsbouw Reparatie en onderhoud van agrarische machines Overig technisch ontwerp; ontwikkelen van software Particuliere beveiliging

Totaal

Milieucat. 2 4.1 2 2 n.b. 2 2

Omvang 4.955 m2 36.597 m2 11.326 m2 3.780 m2 11.385 m² 4.073 m2 8.617 m2 80.733 m2

Banen 2 tot 5 5 tot 10 0 tot 1 2 tot 5 10 tot 15 2 tot 5 2 tot 5 25 tot 40

We gaan ervan uit dat deze bedrijven tot de doelgroep kunnen behoren van een potentieel bedrijventerrein in het onderzoeksgebied. Daarbij gaan we er niet van uit dat het huidige ruimtegebruik één-op-één terugkomt in de marktvraag, maar dat bedrijven de bestaande ruimte ook efficiënter kunnen en willen benutten bij nieuwbouw. Daarbij gaan we uit van 20%, overeenkomstig met het uitgangspunt dat in de regionale bedrijventerreinenstrategie is opgenomen. Aangezien deze bedrijven een alternatieve plek moeten hebben voordat zij daadwerkelijk worden uitgeplaatst – anders liggen bedrijfsactiviteiten immers stil – gaan we ervan uit dat deze vraag zich concreet voordoet vóór 2030 18. Het is daarentegen echter niet zeker dat deze bedrijven ook daadwerkelijk vestiging op een nieuw bedrijventerrein overwegen, of dat zij elders een plek zoeken dan wel stoppen met hun huidige activiteiten. Op die onzekerheid baseren we ook onze bandbreedte. Vraag Verplaatsingsvraag

2020 t/m 2030 0 - 6,5 ha

2031 t/m 2035 -

2036 t/m 2040 -

Totaal 0 - 6,5 ha

Aanbod Het aanbod dat op dit moment in Zuidplas tegenover deze ruimtevraag staat is beperkt. Het betreft circa 1,5 hectare op Gouwe Park – vrijwel allemaal in reservering en naar verwachting op korte termijn verkocht – en circa 4,0 hectare op Knibbelweg-Oost, waarvoor het bestemmingsplan op dit moment nog in ontwikkeling is. Daarnaast wordt op Knibbelweg-Oost nog 15,0 hectare aanvullend bestemd, maar deze ruimte wordt In de periode na 2030 kan zich ook nog een verplaatsingsvraag voordoen, afhankelijk van een vervolgontwikkeling in het Middengebied – zie de ontwikkelvisie. Deze verplaatsingsvraag als gevolg van een vervolgontwikkeling laten we in dit onderzoek nog buiten beschouwing.

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

gereserveerd voor grootschalige logistiek op de A12-corridor (kavel > 3 hectare). Het nog niet uitgegeven aanbod op Nijverheidscentrum en Kleine Vink laten we buiten beschouwing 19. Effectief staat op dit moment circa 5,5 hectare aanbod tegenover 17 à 32,5 hectare ruimtevraag voor de periode t/m 2040 – of 11 à 22,5 hectare ruimtevraag indien het Nijverheidcentrum niet wordt getransformeerd.

4.3 Marktvraag uit Midden-Holland In deze paragraaf focussen we ons op de marktvraag die we uit Midden-Holland verwachten. Vraag Uitbreidingsvraag Vervangingsvraag Totaal

2020 t/m 2030 22 - 29 ha 3 - 11 ha 25 - 40 ha

2031 t/m 2035 16 - 19 ha 0 - 15 ha 16 - 34 ha

2036 t/m 2040 12 - 15 ha 0 – 11 ha 12 - 26 ha

Totaal 50 - 63 ha 3 - 31 ha 53 - 94 ha

Uitbreidingsvraag Voor de uitbreidingsvraag uit het overige deel van Midden-Holland baseren we ons eveneens op de analyses die ten grondslag liggen aan de bedrijventerreinenstrategie voor Midden-Holland, die op hun beurt weer gebaseerd zijn op de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen. Wat hier idem opvalt is dat de provinciale prognose voor Midden-Holland uitgaat van groei tot ongeveer 2030, waarna de autonome marktvraag hier langzaam afneemt. In de periode t/m 2040 gaat het desalniettemin nog om een aanzienlijke potentiële vraag vanuit overige gemeenten in Midden-Holland, ongeveer 50 à 63 hectare bovenop het bestaande in gebruik zijnde areaal. Vraag Uitbreidingsvraag

2020 t/m 2030 22 - 29 ha

2031 t/m 2035 16 - 19 ha

2036 t/m 2040 12 - 15 ha

Totaal 50 - 63 ha

Bovenstaande cijfers zijn niet slechts een simpele optelling van de ruimtevraag vanuit de andere gemeenten. We hebben daarbij een onderscheid gemaakt in regulier midden- en kleinbedrijf en in bedrijvigheid in hogere milieucategorieën. Dat verschil baseren we primair op locatiedynamiek. We constateren dat het voor bedrijven in hogere milieucategorieën gebruikelijker is om over grote afstand te verplaatsen dan regulier midden- en kleinbedrijf (in diverse sectoren). Dat heeft te maken met verzorgingsgebied van dergelijke bedrijven, maar ook met het gebruik om ruimtelijk strakker op dergelijke bedrijven te sturen. Bedrijven in hogere milieucategorieën kunnen simpelweg niet overal terecht. We verwachten dat de potentiële vraag vanuit het midden- en kleinbedrijf uit Midden-Holland voornamelijk afkomstig is uit de gemeenten Gouda en Waddinxveen. Daarbij baseren we ons op onze eerdere regioafbakening voor het terrein (H2), maar ook op de historische uitgifte op bedrijventerrein Gouwe Park, dat overigens ook gezamenlijk met deze gemeenten werd ontwikkeld. Van de bedrijven die naar Gouwe Park zijn verhuisd – nieuwvestiging dus buiten beschouwing gelaten – komt ongeveer 75% van de bedrijven uit Gouda, Waddinxveen of Zuidplas zelf. Slechts een klein aandeel (8%) kwam uit Krimpenerwaard, niets uit Bodegraven-Reeuwijk en ongeveer 16% van buiten de regio.

In onze analyse kijken we dan ook voornamelijk naar de ontwikkelingen in deze twee gemeenten. In het totaal gaat het om ongeveer 50 tot 55 hectare van de totale uitbreidingsvraag uit de regio voor de periode t/m 2040.

Uit informatie van gemeente Zuidplas blijkt dat nog uitgeefbare kavels op genoemde locaties enkel nog notarieel geleverd moeten worden (en daarmee in reservering zijn). Dit is dus nog geen formele uitgifte, wel zijn koopcontracten getekend.

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

Het gros van de uitbreidingsvraag vanuit dit midden- en kleinbedrijf doet zich voor in de handel en logistiek. De vraag vanuit de bouw en reparatie is relatief een stuk kleiner, maar absoluut gezien gaat het nog steeds om uitbreiding van respectabele omvang. Qua uitstraling is de vraag vooral functioneel of modern-gemengd. Ongeveer 20% van de vraag – de dienstverlening – heeft voor een belangrijk deel de voorkeur voor een hoogwaardiger, multifunctioneel vestigingsmilieu met een goede OV-bereikbaarheid. Industrie

20%

16%

39%

Agrifood

20%

Handel en logistiek Bouw en reparatie

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Dienstverlening

Daarbovenop verwachten we nog enige ruimtevraag vanuit bedrijven in hogere milieucategorieën. Deze bedrijven zitten voornamelijk in de agrifood en industrie, waaronder in nieuwe circulaire businessmodellen, verwachten we. Het gaat om ongeveer 8 tot 12 hectare van de totale uitbreidingsvraag uit de regio voor de periode t/m 2040. We verwachten echter dat de vraag zich voornamelijk voordoet door uitbreiding of verandering van (circulair) businessmodel van al bestaande bedrijven in de regio. Kenmerkend voor dit segment is zeer beperkte verplaatsingsdrift en verhuisgeneigdheid door de grote kapitaalintensiteit (apparatuur, vastgoed, etc.) op de huidige vestigingslocatie. De potentiële vraag voor een nieuw bedrijventerrein lijkt dus op voorhand beperkt, tenzij u en de regio besluiten om lokale HMCbedrijven op hun locatie geen uitbreidingsruimte meer te bieden en hen dwingt te verplaatsen. Het gaat bijvoorbeeld ook om solitaire bedrijven aan de Hollandse IJssel. Met die afweging houden we in onze bandbreedte rekening. Vervangingsvraag In de regionale bedrijventerreinenstrategie wordt voor Midden-Holland een aantal locaties genoemd die op de nominatie staan om getransformeerd te worden, zie onderstaande tabel. Ook in dit geval kijken we primair naar Gouda en Waddinxveen.

Per plan hebben we op basis van de beschikbare informatie een inschatting gemaakt van de periode waarin de transformatie tot een vraag zou kunnen leiden. Gemeente Gouda

Waddinxveen

Locatie Goudse Poort

Omvang 4,2 ha

Tijdsinschatting 2020 t/m 2030

Kromme Gouwe

6,3 ha

2031 t/m 2035

Noordkade

19,4 ha

2020 t/m 2040

Zuid

8,3 ha

2036 t/m 2040

Totaal

Toelichting Concreet plan voor transformatie locatie van voormalig Blokkerdistributiecentrum. Planning nog onbekend, maar visievorming opgestart. Transformatie vindt organisch plaats op basis van getoonde interesse en is opgenomen in de structuurvisie Waddinxveen 2030. Mogelijk blijft een deel van de bedrijvigheid in woonwerkgebied. Planning nog onbekend, locaties is slechts opgenomen als zoekgebied in structuurvisie 2030.

38,2 ha

Het is voor enkele gebieden echter niet zeker dat transformatie daadwerkelijk plaatsvindt. Dat vormt de basis voorde bandbreedte. Aanvullend gaan we uit van toename van de bebouwingsintensiteit 20%, overeenkomstig met het uitgangspunt dat in de regionale bedrijventerreinenstrategie is opgenomen Vraag Vervangingsvraag

2020 t/m 2030 3 - 11 ha

2031 t/m 2035 0 - 15 ha

2036 t/m 2040 0 – 11 ha

Totaal 3 - 31 ha

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

Aanbod Het aanbod dat op dit moment in Midden-Holland tegenover deze ruimtevraag staat is beperkt. In de regionale bedrijventerreinenstrategie werd natuurlijk ook al geconstateerd dat er een forse behoefte bestaat. Het aanbod betreft 1,0 hectare op Coenecoop III, 4,4 hectare op Distripark en 2,6 hectare op Logistiek Park A12. Daarvan zijn de hectares op Distripark en Logistiek Park A12 primair bedoeld voor grootschalige logistiek op de A12-corridor, maar is het voorstelbaar dat er restkavels overblijven voor de kleinschalige marktsegmenten. Niettemin is de behoefte fors. Effectief staat er in Gouda en Waddinxveen dus 1 à 8 hectare aanbod tegenover 53 à 94 hectare ruimtevraag voor de periode t/m 2040. Daarbij weten we dat Gouda inmiddels de randen van de gemeentegrens heeft bereikt en geen nieuwe plannen in het vat heeft zitten. Voor Waddinxveen geldt dat er nog wel ontwikkellocaties in de structuurvisie zijn opgenomen, zoals A12 Noord (bruto ca. 40 hectare), vlakbij het onderzoeksgebied in Zuidplas.

4.4 Marktvraag uit de Rechter Maasoever In deze paragraaf focussen we ons op de ‘overloop’ die we van de Rechter Maasoever (A20-corridor 20) verwachten. Het gaat dan primair om bedrijven die door schaarse ruimte geen plek kunnen vinden in de Rotterdamse regio en daardoor uitwijken naar goed ontsloten locaties in omliggende gemeenten. Vraag Industrieel werkmilieu Reële ‘overloop’

2020 t/m 2030 10 ha 21 0-5 ha

2031 t/m 2035 7 ha 0 - 3,5 ha

2036 t/m 2040 7 ha 0 - 3,5 ha

Totaal 24 ha 0 - 12 ha

Mismatch vraag en aanbod Voor de overloop vanuit de Rechter Maasoever kiezen we een andere benadering dan de andere regionale afbakeningen. We baseren ons hierbij op de kwalitatieve verdieping bedrijventerreinen van de MRDH (2018), die op haar beurt weer gebaseerd is op de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen. Dit onderzoek heeft betrekking op de periode t/m 2035. In lijn met de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen – specifiek het regiorapport voor de MRDH – gaan we er voor dit onderzoek van uit dat de vraag tussen 2035 en 2040 ongeveer gelijk blijft. Voor de Rechter Maasoever kijken we primair naar sectoren waarvoor een ‘mismatch’ tussen vraag en aanbod wordt verwacht: meer vraag dan waarin de regio in aanbod kan faciliteren 22. Het rapport kijkt naar zowel uitbreidingsvraag als vervangingsvraag. Na een confrontatie met het beschikbare aanbod wordt geconstateerd dat er in de Rechter Maasoever een tekort bestaat aan bedrijven in een ‘industrieel werkmilieu’: een werkmilieu met een industrieel karakter, waarbinnen bedrijven op zowel kleine als grote kavels, veelal met hogere milieucategorieën, produceren en werken. Het rapport definieert geen sectorafbakening, maar op basis van de beschrijving gaan we ervan uit dat het voornamelijk industrie betreft. De totale ruimtevraag in het industrieel werkmilieu bedraagt zo’n 24 hectare.

De ruimtevraag die mogelijk ‘overloopt’ bedraagt ongeveer 12 hectare tot 2040. Een belangrijk aandeel van vraag uit industrieel werkmilieu betreft de vraag naar HMC-ruimte, zo taxeren we 23. Of en in hoeverre de ruimtevraag zal landen in omliggende gemeenten buiten subregio Rechter Maasoever is de vraag. We verwachten dat de vraag zich voornamelijk voordoet door uitbreiding of verandering van (circulair) businessmodel van al bestaande bedrijven in de regio. Eerder constateerden we al dat bedrijven een zeer beperkte verplaatsingsdrift en verhuisgeneigdheid hebben door de grote kapitaalintensiteit (apparatuur, vastgoed, etc.) op de huidige vestigingslocatie. De potentiële marktvraag voor een nieuw De gemeenten langs de A20 corridor: Rotterdam (Rechter Maasoever), Maassluis, Vlaardingen, Schiedam, Lansingerland (Zuid), Capelle aan den IJssel, Krimpen aan den IJssel. 21 Ruimtevraag 2016-2030 minus 6 hectare aanbod medio 2018: locaties Spaanse Polder (Rotterdam) en ’s-Graveland (Schiedam). 22 Additioneel kan er ook nog een ruimtevraag ontstaan op het moment dat er in Zuidplas simpelweg een aantrekkelijkere propositie wordt geboden dan elders op de Rechter Maasoever. Bijvoorbeeld omdat een locatie op het knooppunt van de A12 en A20 aantrekkelijk ontsloten is of omdat een nieuwe ontwikkeling toekomstbestendiger is dan een bestaand terrein.

Marktvraag door dergelijke concurrentiewinst laten we in dit onderzoek vooralsnog buiten beschouwing. 23 Op basis van de provinciale prognose en de kwalitatieve quickscan MRDH (Ecorys, 2018) is ramen we ruim 12 hectare potentiële (bovenregionale) HMC-vraag in Rechter Maasoever t/m 2040. Ongeveer de helft hiervan is waterge- of verbonden. 20

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

bedrijventerrein lijkt op voorhand beperkt, tenzij de Rotterdamse regio besluit om lokale HMC-bedrijven op hun locatie geen uitbreidingsruimte meer te bieden en hen dwingt te verplaatsen. Met die afweging houden we in onze bandbreedte rekening. Voor dat deel dat wel verplaatst, ligt er in omliggende gemeenten één beschikbare locatie die over de juiste kwaliteiten beschikt om in de ruimtevraag naar een ‘industrieel werkmilieu’ te voorzien. Het gaat om bedrijventerrein Oudeland in de gemeente Lansingerland. Hier is nog ongeveer 17 hectare aanbod beschikbaar, met kavels variërend van 7.500 m2 tot 7 hectare. De doelgroep van het bedrijventerrein zelf is niet enkel bedrijven in hogere milieucategorieën, maar eerder een breed spectrum aan bedrijven, waaronder ook handel en logistiek. Qua locatiekwaliteiten onderscheidt het onderzoeksgebied in Zuidplas zich ten opzichte van Oudeland vooral in de bereikbaarheid. Oudeland ligt op een kortere reisafstand van Rotterdam-Noord, maar waar het onderzoeksgebied in Zuidplas op een snelwegknooppunt ligt, is bedrijventerrein Oudeland enkel ontsloten op de N471 op ongeveer 15 minuten van de A12. Voor middenen kleinbedrijf dat op de stad is georiënteerd verwachten we dan ook dat Oudeland aantrekkelijker is, maar voor (inter)nationale industriële partijen heeft de Gouweknoop in Zuidplas qua locatie potentieel een aantrekkelijker propositie.

Voor de bandbreedte gaan we ervan uit dat Oudeland maximaal 50% van de ‘overloop’ naar een industrieel werkmilieu naar zich toe zal trekken. Figuur 7: Beschikbare locaties voor partijen in de Rechter Maasoever (Rotterdamse regio) Rood omcirkeld: bedrijventerrein Oudeland (kwaliteiten industrieel werkmilieu aanwezig)

Bron: IBIS (2019); CBS (2020); bewerking Stec Groep (2020)

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

5 Ontwikkelopties In dit hoofdstuk schetsen op basis van onze bevindingen drie potentiële ontwikkelrichtingen voor het nieuwe bedrijventerrein, ter illustratie van hoe een potentiële ontwikkeling er uit kan gaan zien. Iedere ontwikkelrichting beoordelen we op enkele uniforme criteria. Los van deze ontwikkelopties staat u bijvoorbeeld ook nog de keuze voor om op het terrein zelf strengere eisen te stellen aan bijvoorbeeld energieneutraal bouwen of klimaatadaptatie. Het effect op de marktvraag is, door gebrek aan alternatieven in de regio, waarschijnlijk beperkt. Wel is het aan te bevelen om kritisch naar de businesscase te kijken voor wat betreft grondprijzen (en aanpalende regelingen). Mogelijk dat u hier bij strengere eisen in moet binden.

5.1 Gouwe Park II In het onderzoeksgebied wordt ingezet op een regulier-gemengd bedrijventerrein, waarin een uiteenlopende doelgroep van bedrijven uit Zuidplas en omliggende gemeenten zich kan vestigen. Het gaat om kleine en middelgrote bedrijven in de industrie, agrifood, handel en logistiek, bouw en reparatie, en dienstverlening. Alleen hogere milieucategorieën en grootschalige logistiek worden uitgesloten van vestiging op het terrein. Het wordt op die manier een bedrijventerrein met vooral een lokale en regionale functie, vergelijkbaar met het huidige Gouwe Park – waar ongeveer 75% van de hiernaar verhuisde bedrijven haar herkomst vindt in Gouda, Waddinxveen of Zuidplas. Qua uitstraling en typologie lijkt het bedrijventerrein op het bestaande Gouwe Park, maar dan in een modernere jas en mogelijk toekomstbestendiger ingericht. Criterium Doelgroepen Herkomst doelgroepen

Marktvraag Potentieel afzettempo

Kavelomvang

Milieucategorie Bouwhoogte Werkgelegenheid Opleidingsniveau

Grondprijsniveau

Scenario • Alle, met uitzondering van grootschalige logistiek (< 3 ha) en hogere milieucategorieën • Voornamelijk Gouda, Waddinxveen en Zuidplas • Herkomst regionaal verplaatsende partijen – dus geen nieuwvestiging van buiten de regio – ongeveer 65 - 80% (Gouda, Waddinxveen) tegen 20 - 35% (Zuidplas). • 55,5 – 101,5 ha (t/m 2040) 24 2020 t/m 2030 • 20 - 27,5 ha 2031 t/m 2035 • 23 - 46 ha 25 2036 t/m 2040 • 12,5 - 28 ha • Flexibel, maar met in beginsel voldoende mogelijkheden voor de middelgrote categorie (0,5 - 3 ha) • In de nabijheid van een (eventueel) station en op zichtlocaties mogelijk ruimte voor dienstverlening met hoogwaardiger uitstraling en verblijfsklimaat. • 3.1 - 4.1 • 12 - 20 m • 45 – 50 arbeidsplaatsen per hectare Mbo • 70% Hbo • 13% Universitair • 17% • € 250 - 300 per m2

Hiervan is het lage scenario het meest veilige uitgangspunt, omdat daar geen rekening wordt gehouden met onzekere transformaties en wel rekening wordt gehouden met economische tegenslag. Bovendien is in deze cijfers niet meegenomen dat er in de tussenliggende periode mogelijk een regionale ‘concurrent’ wordt ontwikkeld, bijvoorbeeld op A12-Noord in Waddinxveen. 25 Hierbij is een vervangingsvraag vanuit transformatie van het Nijverheidscentrum meegerekend. Als ervoor wordt gekozen om deze locatie niet te transformeren, is het verwachte afzettempo in deze periode lager, namelijk: 17 - 36 ha. 24

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

Referentiebeelden

5.2 Regionale HMC-hub In het onderzoeksgebied wordt ruimte geboden voor bedrijven in hogere milieucategorieën (HMC) die op hun bestaande locatie niet kunnen groeien en/of ervoor kiezen om zich in Midden-Holland te vestigen, vanwege groeipotentie en het de centrale ligging ten opzichte van arbeidspotentieel in de regio. Het gaat voornamelijk om middelgrote bedrijven in de industrie en agrifood. Qua uitstraling zijn dat overigens geen ouderwetse fabrieken met schoorstenen, maar vooral hallen met een bescheiden kantoorcomponent. Het gegeven dat deze bedrijven een hoge milieucategorie te maken hebben heeft vooral te maken met aspecten als geluid, geur, stof en veiligheid, en niet met de omvang van de ‘footprint’ van het milieu. Het terrein krijgt vooral een functionele uitstraling met brede wegen om vervoersbewegingen van en naar de doelgroep te kunnen faciliteren. Daarmee krijgt het bedrijventerrein een regionale en deels bovenregionale functie. In onderstaande doorrekening van deze ontwikkelopties is alleen gekeken naar dat deel van de vraag dat de hogere milieucategorieën betreft. Deze ontwikkeloptie kan in principe ook goed worden gecombineerd met ontwikkeloptie [1], maar dan is het wel aan te bevelen om voor hogere milieucategorieën een apart deelgebied aan te wijzen.

Op die manier kunt u binnen een (potentieel) nieuw bedrijventerrein zinvol differentiëren in bijvoorbeeld uitstralingsniveau per deelgebied. Criterium Doelgroepen Herkomst doelgroepen

Marktvraag Potentieel afzettempo

Kavelomvang Milieucategorie Bouwhoogte Werkgelegenheid Opleidingsniveau

Grondprijsniveau

Scenario • Bedrijven in hogere milieucategorieën • Afhankelijk van de strategie van de Rotterdamse regio komt maximaal 50% van de marktvraag van bovenregionaal. De functie is voornamelijk regionaal (Midden-Holland). • Reële kans op een grotere bovenregionale vraag als gevolg van een sterke propositie in een schaarse markt – deze impact is cijfermatig nog niet meegenomen. • 8 - 23 ha (t/m 2040) 26 2020 t/m 2030 • 3,5 - 11 ha 2031 t/m 2035 • 2,5 - 6,5 ha 2036 t/m 2040 • 2 - 5,5 ha • Voornamelijk middelgroot (1 - 3 ha), incidenteel groter • 4,2 - 5.1 • 12 - 20 m • 50 - 55 arbeidsplaatsen per hectare Mbo • 63% Hbo • 15% Universitair • 22% • € 225 - 275 per m2

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

Referentiebeelden

5.3 Circulair en hoogwaardig In het onderzoeksgebied wordt ruimte geboden voor bedrijvigheid die voornamelijk circulaire activiteiten ontplooien – conform de R-strategieën van het PBL – aangevuld met bedrijven die een hoogwaardiger uitstralingsniveau nastreven, voornamelijk in de dienstensector. En in een breder scenario wordt dit aangevuld met industriële bedrijvigheid (deels in hogere milieucategorieën) als belangrijke motoren voor het creëren van circulaire innovatiekracht 27. Met name maakindustrie is tegenwoordig hoogst modern, zeer competitief en innovatief en dit wordt des te meer richting de circulaire economie. In beide scenario’s betreft het kleine en middelgrote bedrijven. Qua uitstraling gaat het voornamelijk om modern-gemengd (circulair) én hoogwaardig voor een deel van de bedrijven uit de dienstverlenende segmenten. Het terrein krijgt een lokale en regionale functie, maar wel een duidelijk profiel. Daarvoor boet u in vergelijking met de brede ontwikkeloptie Gouwepark II wel aanzienlijk in op marktvraag en afzettempo. Criterium Doelgroepen

Herkomst doelgroepen

Marktvraag Potentieel afzettempo

Kavelomvang Milieucategorie Bouwhoogte Werkgelegenheid Opleidingsniveau (a + b)

Grondprijsniveau

Twee scenario’s in ontwikkeloptie: • a) Bedrijven binnen de circulaire R-strategieën van het PBL en overige bedrijven in de dienstensector. • b) Scenario [a] aangevuld met ruimtevraag uit sector industrie. Deze bedrijven gaan in de komende jaren grote stappen zetten in (nieuwe) circulaire businessmodellen. • Voornamelijk Gouda, Waddinxveen en Zuidplas • Herkomst regionaal verplaatsende partijen – dus geen nieuwvestiging van buiten de regio – ongeveer 80 - 90% (Gouda, Waddinxveen) tegen 10 - 20% (Zuidplas). Scenario a) • 12 - 15,5 ha (t/m 2040) 28 2020 t/m 2030 • 5 - 6 ha 2031 t/m 2035 • 4 - 5,5 ha 2036 t/m 2040 • 3 - 4 ha Scenario b) • 24 - 30 ha (t/m 2040)27 2020 t/m 2030 • 10 - 12 ha 2031 t/m 2035 • 8 - 10 ha 2036 t/m 2040 • 6 - 8 ha • Voornamelijk middelgroot (0,5 - 3 ha), incidenteel groter • 2 - 4.2 • 8 - 20 m • 50-55 arbeidsplaatsen per hectare Mbo • 58% Hbo • 15% Universitair • 27% • € 225 - 300 per m2

Zie onder andere: https://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikelen/stad-en-haven-conflict-een-dutch-disease-wording/. Hiervan is het lage scenario het meest veilige uitgangspunt, omdat daar geen rekening wordt gehouden met onzekere transformaties en wel rekening wordt gehouden met economische tegenslag. Bovendien is in deze cijfers niet meegenomen dat er in de tussenliggende periode mogelijk een regionale ‘concurrent’ wordt ontwikkeld, bijvoorbeeld op A12-Noord in Waddinxveen.

27 28

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

Referentiebeelden

5.4 Aanvullende opmerkingen Oriëntatie en ambitieniveau Per ontwikkeloptie bedien je in meerdere of mindere mate Zuidplas en/of de regio. Ook verschilt het afzettempo en -risico en ambitieniveau. Een bedrijventerrein voor ‘traditionele’ bedrijventerreinsectoren heeft een bredere afzetmarkt (en een hoger afzettempo), maar de locatie is ook minder onderscheidend en gevoeliger voor concurrentie. Bij specialisatie is het afzettempo naar verwachting lager, maar hier staat tegenover een sterke profilering en minder concurrentie. De belangrijkste voor- en nadelen van de keuze voor diversificatie of specialisatie als ontwikkelstrategie staan in de tabel weergegeven. Ontwikkelstrategie Diversificatie

Specialisatie

Voordelen • Niet afhankelijk van één of enkele (specifieke) doelgroepen. Dit leidt tot risicoreductie (door spreiding). • Grotere en bredere afzetmarkt en een snellere ontwikkeling (afzettempo). Het bereiken van een volwassen stadium gaat sneller. • Specialisatie kan USP voor een bedrijf zijn om voor een plek te kiezen. Unieke propositie en bijbehorende vestigingsvoorwaarden maken de plek aantrekkelijk voor een specifieke doelgroep in de markt. • Sterke profilering, minder concurrentie en meer focus bij aantrekken van bedrijven uit de doelgroep.

Nadelen • Minder focus, omdat de locatie zich richt op meerdere doelgroepen. Ook minder sterke profilering en daardoor minder onderscheidend in de markt (meer kans op concurrentie). • Minder aantrekkelijk voor bedrijven die op zoek zijn naar een locatie met een ‘eigen’ propositie. • De ontwikkeling (afzettempo) gaat langzamer en het bereiken van een volwassen stadium duurt doorgaans langer. Dit is inherent aan een locatie zich op een kleinere (niche)markt richt. • Regulier midden- en kleinbedrijf wordt uitgesloten (ook wel marktvernauwing). Afzetrisico neemt toe, vanwege kleiner marktpotentieel.

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

6 Conclusies en advies voor vervolg 6.1 Bedrijventerreinontwikkeling kansrijk Onderzoeksgebied Gouweknoop beschikt over USP’s Het onderzoeksgebied in de Gouweknoop (ruim 60 hectare bruto en ongeveer 35/45 hectare netto) is een aantrekkelijke plek voor de huisvesting van bedrijven. Vanwege ligging en bereikbaarheidsprofiel beschikt de locatie over een aantal potentiële unique selling points (USP’s). Unieke locatiekwaliteiten zijn: • Geschikt voor hogere milieucategorieën • Goede bereikbaarheid voor (vracht)autoverkeer • Gunstige ligging ten opzichte van consumenten en arbeidspotentieel • Kansrijk ‘overloopgebied’ voor de Rechter Maasoever • Zichtlocaties A20 en N457 Goed bereikbare en toekomstbestendige locaties zijn aantrekkelijk alternatief voor bedrijven Nieuwe bedrijventerreinen aan de randen van steden en het directe ommeland zijn naar de toekomst toe aantrekkelijke plekken. Dit omdat de meeste bedrijven zoeken naar goed bereikbare toekomstbestendige locaties in nabijheid van afzetmarkt, consumenten en personeel. Doordat er een tekort ontstaat aan ruimte in De Zuidelijke Randstad (zo kent Metropool Regio Den Haag-Rotterdam een grote woningbouwopgave en de steden in het bijzonder) kan ruimtevraag weglekken naar gebieden waar nog ruimte beschikbaar is. De woningbouwopgave wordt deels voorzien op bestaande bedrijventerreinen.

Voor bedrijven die daar nu gevestigd zijn, moeten alternatieve locaties worden gevonden. Dit kan zorgen voor overloop van bedrijven naar Zuidplas, als nabije plek voor steden als Gouda en Rotterdam. Daarnaast leidt een toename van het aantal woningen ook tot een toename van het arbeidspotentieel en daarmee tot een toename aan de behoefte aan ruimte voor werkgelegenheid, ook voor de meer innovatieve bedrijven. Marktvraag vanuit verschillende doelgroepen De analyses laten zien dat er marktvraag en -behoefte is voor een bedrijventerreininvulling: • De meeste behoefte is zichtbaar vanuit het midden- en kleinbedrijf. Het nog beschikbare aanbod in regio Midden-Holland kan niet voorzien in de ruimtevraag. Het gaat om lokale bedrijven uit Zuidplas die geen groeiruimte hebben (of uitgeplaatst moeten worden i.v.m. woningbouwontwikkeling Het Vijfde Dorp) en bedrijven uit de directe omgeving (met name Waddinxveen en Gouda). Het gaat vooral om bedrijven in de handel en logistiek, maar ook om bedrijven in industrie (en agrifood), bouw en reparatie en dienstverlenende sectoren. • Er is grote behoefte aan nieuw bedrijventerrein geschikt voor hogere milieucategorie bedrijven waaronder in nieuwe circulaire businessmodellen.

In regio Midden-Holland is geen uitgeefbaar HMCaanbod en we verwachten ook enige vraag door ‘overloop’ vanuit deze doelgroep uit de Rotterdamse regio (Rechter Maasoever: A20-corridor). Daarbij komt dat name binnenstedelijke locaties met HMCruimte onder toenemende transformatiedruk staan. Verschillende ontwikkelopties voor Gouweknoop Op basis van de locatiekwaliteiten, trends en ontwikkelingen, marktvraag (kansrijke doelgroepen) en een combinatie van eigenschappen en opgaven die samenkomen zien we de drie ontwikkelopties: 1. Gouwe Park II 2. Regionale HMC-hub 3. Circulair en hoogwaardig

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

Een gefaseerde ontwikkeling is gewenste en een combinatie van ontwikkelopties is mogelijk. Het is wel verstandig om bij een combinatie van doelgroepen hiervoor specifieke deelgebied(en) aan te wijzen. Het potentieel afzettempo per ontwikkeloptie is sterk afhankelijk van het moment waarop een nieuw bedrijventerrein in de markt gezet kan worden. Indicatief 29 is het verwachte afzettempo als volgt: Potentieel afzettempo Gouwe Park II

2020 t/m 2030 • 20 - 27,5 ha

2031 t/m 2035 • 23 - 46 ha

2036 t/m 2040 • 12,5 - 28 ha

Totaal (t/m 2040) • 55,5 -101,5 ha

Regionale HMC-hub

• 3,5 - 11 ha

• 2,5 - 6,5 ha

• 2 - 5,5 ha

• 8 - 23 ha

Circulair en hoogwaardig

• a) 5 - 6 ha • b) 10 - 12 ha

• a) 4 - 5,5 ha • b) 8 - 10 ha

• a) 3 - 4 ha • b) 6 - 8 ha

• a) 12 - 15,5 ha • b) 24 - 30 ha

IMPACT CORONACRISIS ONGEWIS; LAGE SCENARIO MEEST VEILIG Marktvraag en afzettempo zijn berekend op basis van de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen. Langjarige WLO-scenario’s liggen aan de basis van de vraagraming. Als modelmatig uitgangspunt geldt dat de vraag zich lineair ontwikkelt. In de praktijk zal de vraag zich in altijd over de conjunctuurgolven bewegen: sommige jaren meer dan verwacht, sommige jaren minder. Op dit moment is nog niet goed te voorspellen wat de langjarige impact zal zijn van de huidige coronacrisis. Gezien de huidige onzekerheid van herstel en de getoonde kwetsbaarheid van ons economisch systeem is het lage scenario het meest veilig. Dit scenario gaat uit van een langere economische groei in Nederland.

6.2 Adviezen voor vervolgstappen De uitkomsten uit dit marktonderzoek bieden voldoende houvast vervolgstappen te zetten om te komen tot een bedrijventerreinontwikkeling. Ontwikkeloptie Gouwe Park II kan tot de snelste uitgifte leiden, maar de ontwikkelopties regionale HMC-hub en circulair en hoogwaardig kunnen sterk bijdragen aan regionale opgaven en ambities. Ongeacht de ontwikkelrichting zien we een cruciale randvoorwaarde: regionale afstemming, een overleg met de provincie en een sluitende ladderonderbouwing. Regionale afstemming en overleg provincie (inclusief opstellen ladderonderbouwing) Zorg voor regionale afstemming over een bedrijventerreinontwikkeling in de Gouweknoop. De locatie staat op oranje in de bedrijventerreinenstrategie en een ontwikkeling kan alleen doorgang vinden als het voldoet aan de uitgangspunten en spelregels die zijn opgesteld door de regio. Verder is een (voor)overleg met de provincie over de (on)mogelijkheden van een nieuw bedrijventerrein aan te bevelen. Voor de haalbaarheid van een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stads en dorpsgebied (BSD) zal eveneens een sluitende ladderonderbouwing opgesteld moeten worden. GS hecht waarde aan het faciliteren van bedrijvigheid, maar ook aan het beschermen van het open landschap. Onderzoeksgebied Gouweknoop staat nog niet op de zogeheten 3 hectarekaart.

Dit is een provinciaal vereiste in Zuid-Holland om een stedelijke (lees: bedrijventerrein) ontwikkeling mogelijk te maken. Het opnemen van de locatie op de 3 hectare kaart loopt via PS en kost daarom tijd. Reden genoeg om hierover in gesprek te gaan.

In deze cijfers is bijvoorbeeld niet meegenomen dat er in de tussenliggende periode mogelijk een regionale ‘concurrent’ wordt ontwikkeld, bijvoorbeeld op zachte planlocatie A12 Noord in Waddinxveen.

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

NIEUW PROVINCIAAL BEDRIJVENTERREINENBELEID IN DE MAAK Aanvullend adviseren we om de provinciale ontwikkelingen rond bedrijventerreinen te volgen. Provincie Zuid-Holland constateert veel dynamiek en opgaven op het bedrijventerreinendossier. Denk alleen al aan de druk vanuit woningbouw, maar ook de transitie naar een circulaire en duurzame economie en klimaaten mobiliteitsopgaven vragen om actueel provinciaal bedrijventerreinenbeleid. De provincie werkt aan een nieuwe bedrijventerreinenstrategie. Ieder jaar rapporteert de provincie over de voortgang van het bedrijventerreinenbeleid aan Provinciale Staten (PS). Deze rapportages zijn openbaar. Zorg ervoor dat u de voortgang actief volgt via uw individuele contacten en door in regioverband afspraken te maken wat dit betekent voor locatie Gouweknoop.

We adviseren daarnaast aandacht te besteden aan de volgende aspecten, omdat ze belangrijk zijn voor een succesvolle bedrijventerreinontwikkeling: • Verkeerskundig onderzoek naar mogelijkheden ontsluiting • Komst station maakt gebiedsontwikkeling aantrekkelijker • Vaststellen van een duurzaam en circulair uitgifteprotocol • Gemeenschappelijke ontwikkeling en parkmanagement • Slim faseren van de bedrijventerreinontwikkeling • Realiseer een goede landschappelijke inpassing • Kies een passende marketingstrategie Infrastructuur en ontsluiting cruciale randvoorwaarde bij bedrijventerreinontwikkeling Bij een bedrijventerreinontwikkeling is de infrastructuur een belangrijke succesfactor. Bereikbaarheid is immers voor het gros van de bedrijven vestigingscriterium nummer 1. De (vracht)autobereikbaarheid van het gebied is goed, maar de mogelijkheden voor een geschikte ontsluiting zijn niet in beeld gebracht. We raden aan nader verkeerskundig onderzoek te doen naar de toekomstige ontsluiting en de effecten op het onderliggende verkeersnetwerk. Dit hangt mede samen de keuze omtrent het type locatieontwikkeling. Het is belangrijk om de bereikbaarheid en ontsluiting direct mee te nemen in de afweging bij een eventuele ontwikkeling van het gebied als bedrijventerrein.

Een sterke (auto)bereikbaarheid en ontsluiting is voor bedrijven en haar personeel cruciaal en van groot belang voor een goed vestigingsklimaat. Komst van een station ‘Gouweknoop’ geeft gebied een unique selling point Ook de (eventuele) komst van een station biedt extra meerwaarde voor een bedrijventerreinontwikkeling in het deelgebied ten zuiden van Gouwe Park. Concurrerend aanbod beschikt niet over een treinverbinding. Mocht dit realiteit worden, dan is dit een unieke locatiekwaliteit en unique selling point van het gebied. Daardoor wordt het gebied aantrekkelijker voor bedrijven en personeel. Rond een nieuw station ontstaan ook kansen voor een aantrekkelijk verblijfsgebied (mix van functies: wonen, werken en verblijven). Voor alle doelgroepen is een station een pré, maar in het bijzonder voor kennisintensieve bedrijven, zoals dienstverlening en circulaire en/of innovatieve industrie. Hoog ambitieniveau voor duurzaamheid (‘next economy proof’ en duurzaam uitgifteprotocol) Het is zinvol om, los van de doelgroep, een ‘next economy proof’ en duurzaam uitgiftebeleid/-protocol te hanteren. Hierbij stuurt u op een ‘groene’ en toekomstbestendige ontwikkeling. Zo kunt u bedrijven met behulp van het protocol verplichten hun verantwoordelijkheid te nemen bij de klimaatdoelstellingen. Denk hierbij aan zonnepanelen op het dak of het uitwisselen van reststromen zoals warmte en CO2.

Met grote dakoppervlakken kunnen bedrijven(terreinen) in de toekomst energie-opwekkers zijn. Daardoor kan een bedrijventerreinontwikkeling ook bijdragen aan de Regionale Energie Strategie (RES). Het vergroenen van daken en parkeerplaatsen en de private en openbare ruimte helpt om wateroverlast bij piekbuien te verminderen. Dit draagt tevens bij aan de biodiversiteit (voorkomt hittestress) en daardoor ontstaat een aantrekkelijkere werkomgeving. Het is verstandig dat u bij een nieuwe ontwikkeling ook eisen stelt aan duurzaam/energieneutraal/circulair bouwen, et cetera.

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

Nadenken over een nieuwe gemeenschappelijke regeling Bespreek met regiopartners en buurgemeenten (Gouda en Waddinxveen) of het wenselijk is om een nieuw bedrijventerrein gemeenschappelijk/gezamenlijk te ontwikkelen, zoals ook is gedaan voor Gouwe Park (op initiatief van Bedrijvenschap Regio Gouda). Dit kan wenselijk zijn, immers een belangrijk deel van de marktvraag komt naar verwachting van Goudse en Waddxinveense bedrijven. Ook ontwikkel je hierdoor naar verwachting meer regionaal draagvlak voor de ontwikkeling. Eerste fase aansluiten op Gouwe Park Een gefaseerde ontwikkeling is van het scenario (marktvraag/afzettempo) en ontwikkelstrategie verstandig. Het deelgebied ten zuiden van bedrijventerrein Gouwe Park lijkt vanuit ruimtelijk-economisch perspectief het meest interessant, gelet op ligging (zichtlocatie aan A20) en verkavelings- en ontsluitingsmogelijkheden (benutten van al bestaande infrastructuur). Voor de opzet zijn aantal aspecten zijn van belang: • Arbeidsintensieve functies (kennisintensieve bedrijven, zoals dienstverlening en circulaire en/of innovatieve industrie) zo dicht mogelijk bij het station (indien deze wordt gerealiseerd); • Hoogwaardigere functies (vaak in de dienstverlening), maar ook moderne maakindustrie lenen zich goed voor zichtkavels en hiervoor kunnen aanvullende beeldkwaliteitseisen gesteld worden.

• HMC-ruimte zoveel mogelijk clusteren in een (deel)gebied. Hierbij hoort een functionele inrichting, welke toekomstbestendig is en geschikt voor hindergevende bedrijvigheid. Door te clusteren in (deel)gebieden voorkom je dat bedrijven onnodig hinder van elkaar ondervinden, bijvoorbeeld door verkeersbewegingen, of milieuhinder (geluid, geur, stof). Landschappelijke inpassing in de omgeving wordt steeds belangrijker Een goede landschappelijke inpassing staat hoog op de agenda sinds publicatie van het rapport ‘(X)XL verdozing’ door het College van Rijksadviseurs. Hierin staat dat de snelle toename van (X)XL vastgoed zorgen baat, omdat er (door vraaggericht te ontwikkelen) te weinig zicht is op de impact die de verdozing heeft op landschap, stad en infrastructuur. Bij een goede landschappelijke inpassing zijn o.a. kleur- en materiaalgebruik, vorm en inpassingsmogelijkheden van belang. Zo kan het voor bedrijven aantrekkelijk en wenselijk zijn om felle kleuren te gebruiken. Vanuit landschappelijk oogpunt is dit vaak onwenselijk. Het levert veel contrast op met het omliggende landschap. Kleurgebruik is dus een aspect om op te sturen. Ook de overgang tussen gebieden - van bedrijventerrein naar het omringende landschap (en woonomgeving) is cruciaal. We adviseren u daarom om stedenbouwkundige en landschappelijke inpassingseisen te stellen.

Hanteer daarbij ook planologische mogelijkheden die vergelijkbaar zijn met de terreinen in de directe omgeving (Gouwe Park en Distripark A12) voor het creëren van eenheid tussen de (deel)gebieden. Goede marketing belangrijk voor verkoop kavels nieuw bedrijventerrein Het is cruciaal om een nieuw bedrijventerrein direct goed in de markt te zetten. Denk bijvoorbeeld goed na over de naam van een bedrijventerrein. Is het bijvoorbeeld wenselijk om te kiezen voor Gouwe Park II of niet. Dit hangt mede af van doelgroep die u wilt aanspreken.

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14002695/1