Bijlage 7 Bijlage 4 Marktonderzoek bedrijventerrein Gouweknoop A24.000171

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop Marktonderzoek Stec Groep aan Gemeente Zuidplas

Juriën Poulussen, Rick Meijerink & Callum Lewis 15 juni 2020

2

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3 1.4

2

3

5

6

28

Gouwe Park II ......................................................................................... 28 Regionale HMC-hub ............................................................................... 29 Circulair en hoogwaardig ...................................................................... 30 Aanvullende opmerkingen .................................................................... 31

Conclusies en advies voor vervolg 6.1 6.2

19

Methodiek en afbakening van doelgroepen ........................................ 19 Lokale marktvraag (beleidsarm) ........................................................... 21 Marktvraag uit Midden-Holland ............................................................ 24 Marktvraag uit de Rechter Maasoever ................................................. 26

Ontwikkelopties 5.1 5.2 5.3 5.4

11

Transitie naar de ‘next economy’ ......................................................... 11 Toenemende aandacht voor het klimaat ............................................. 13 Bevolkingsgroei en verstedelijkingsdruk ............................................. 13 Anders nadenken over ‘bedrijventerreinen’ ........................................ 15 Impact coronacrisis op bedrijventerreinen .......................................... 16 Economische groei en uitgifte Zuidplas............................................... 17

Marktvraag 4.1 4.2 4.3 4.4

6

Locatieprofiel ............................................................................................ 6 Aanbod in de regio .................................................................................. 8 Potentiële USP’s onderzoeksgebied ..................................................... 10

Marktontwikkelingen en trends 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

4

Aanleiding en context .............................................................................. 3 Onderzoeksvragen ................................................................................... 3 Uitgangspunten........................................................................................ 5 Leeswijzer ................................................................................................. 5

Locatiekwaliteiten 2.1 2.2 2.3

3

32

Bedrijventerreinontwikkeling kansrijk .................................................. 32 Adviezen voor vervolgstappen ............................................................. 33

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

3

1 Inleiding 1.1 Aanleiding en context De gemeente Zuidplas is bezig met een nieuwe gebiedsontwikkeling in het Middengebied, de ontwikkeling van Het Vijfde Dorp. Naast de realisatie van ca. 4.000 woningen tot 2030 op deze locatie overweegt de gemeente om in deze gebiedsontwikkeling ook de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein op te nemen. Om die overweging voor het al dan niet ontwikkelen van een nieuw bedrijventerrein goed te kunnen maken, maar ook om te bepalen wát potentieel een kansrijke invulling van een nieuw bedrijventerrein zou zijn, wil de gemeente graag meer inzicht in de marktbehoefte voor een dergelijke ontwikkeling. Tabel 1: Ontwikkelingen die aanleiding gaven voor de onderzoeksvraag Ontwikkeling Behoefte aan ruimte voor bedrijven in de regio MiddenHolland

Bestaande bedrijventerrein Gouwe Park is bijna uitverkocht

Ondernemers geven aan behoefte te hebben aan uitbreidingsruimte Woningbouwopgave leidt tot mogelijke uitplaatsing van bedrijven

Beknopte toelichting Uit regionaal behoefteonderzoek – door ons uitgevoerd – blijkt dat er regionaal, maar ook lokaal in Zuidplas, behoefte bestaat aan nieuwe ruimte voor bedrijven. Op termijn is er in de regio op termijn niet voldoende kavelaanbod voorhanden en acuut is er in de regio al vrijwel geen geschikte locatie meer beschikbaar voor middelgrote bedrijven, met een kavelomvang tussen de 5.000 en 20.000 m2. De uitgifte van het bestaande bedrijventerrein Gouwe Park loopt voorspoedig; de laatste jaren is er veel verkocht. Op dit moment zijn er nog twee kavels vrij. Deze nog beschikbare kavels zullen in de loop van 2020 in reservering komen en worden verkocht, is de verwachting. Dat betekent dat Gouwe Park medio 2021 is uitverkocht. Het Dagelijks Bestuur van Gouwe Park oriënteert zich daarom op eventuele vervolgstappen om in gezamenlijkheid een nieuw bedrijventerrein te ontwikkelen. Er is afgesproken dat elke gemeente zelf onderzoekt of een eventuele ontwikkeling hiervan wenselijk is Ondernemers hebben in het regionale Triple Helix-overleg van december jl. onderschreven dat er behoefte bestaat aan nieuwe ruimte voor bedrijven in Zuidplas en elders in de regio. De Zuidplaspolder is aangewezen als één van de weinige ontwikkellocaties waar in de provincie nog in een grote woningbehoefte kan worden voorzien en heeft dan ook een aanzienlijke woningbouwopgave toegewezen gekregen.

Deze moet vorm gaan krijgen in en aan de dorpen en in het Middengebied. Daarvoor moeten mogelijk bedrijven worden uitgeplaatst, waardoor een ‘vervangingsvraag’ ontstaat.

Het onderzoek moet zich geografisch toespitsen op de Gouweknoop: het gebied ten noordoosten van het Middengebied, in de oksel van de A12 en A20, nabij de bestaande bedrijventerreinen Distripark A12 én het gebied ten zuiden van Gouwe Park (en ten oosten van de A20). Woningbouw is op deze locaties geen reële optie, terwijl de bereikbaarheid en ontsluiting van dit gebied voor bedrijven wel voldoende mogelijkheden lijken te bieden. Het betreft bovendien volledig het grondgebied van de gemeente Zuidplas, waarbij ook de grondpositie niet ongunstig is. Het resultaat van dit onderzoek moet de gemeente helpen om intern het goede gesprek te kunnen voeren over het al dan niet ontwikkelen van een nieuw bedrijventerrein in de Gouweknoop. Daarnaast moet het hiervoor ook als onderbouwing kunnen dienen, alsmede als onderbouwing gebruikt kunnen worden voor de verdere ontwikkeling van Het Vijfde Dorp.

1.2 Onderzoeksvragen In dit onderzoek worden de volgende zes vragen beantwoord: 1. Wat is de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte (ruimtevraag, concurrerend aanbod) aan een nieuw bedrijventerrein in de Gouweknoop op korte (t/m 2030), middellange (t/m 2035) en lange termijn (t/m 2040), en wat is een haalbaar afzettempo?

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

2.

3. 4.

5. 6.

Welk aandeel van de behoefte komt voort uit groei van bedrijven, aantrekken van nieuwe bedrijven, ver-/uitplaatsing van bedrijven en vervangingsvraag, bijvoorbeeld door transformatie van bestaand bedrijventerreinareaal? Welk aandeel van de behoefte komt uit Zuidplas, overig Midden-Holland en de Rotterdamse regio (ter ondersteuning van de later te voeren discussie over de governance-structuur)? Welke bedrijfsdoelgroepen en ontwikkelprofielen zijn kansrijk voor een nieuw bedrijventerrein in de Gouweknoop (omvang, milieucategorieën, vastgoedtypologie, etc.) en hoe sluiten deze aan op de woningbouwopgave? Wat betekenen verschillende potentiële invullingen van een bedrijventerrein voor de economische en maatschappelijke waarde (afzettempo, grondprijzen, werkgelegenheid, etc.)? Wat zijn landelijke trends rondom de bedrijfsruimtemarkt en ontwikkelingen rondom steden/dorpen nabij de G4-steden, vergelijkbaar met Zuidplas?

Ter beantwoording van deze vragen hebben we bureauonderzoek uitgevoerd, op basis van data- en documentanalyse. Bij de totstandkoming van de dit onderzoek hebben we samengewerkt met een gemeentelijke, ambtelijke projectgroep. Ten behoeve van dit onderzoek zijn geen externe stakeholders geconsulteerd. Figuur 1: Onderzoeksgebied in de Gouweknoop en huidige beeld projectlocatie (vanaf westzijde)

Bron: Stec Groep (2020)

4

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

5

1.3 Uitgangspunten Voor dit onderzoek hanteren we de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen, de regionale verdieping/strategie bedrijventerreinen Midden-Holland en Metropoolregio Rotterdam-Den Haag en afspraken over de A12-corridor (en Knibbelweg Oost) als uitgangspunten. Dit de basis voor het marktonderzoek naar een eventuele bedrijventerreinontwikkeling in de Gouweknoop. Provinciale behoefteraming bedrijventerreinen We baseren onze onderzoeksresultaten primair op de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen. Aan de basis van de provinciale raming liggen toekomstscenario’s voor ontwikkeling van de werkgelegenheid: WLO-groeiscenario’s 1. Samen met aanvullende analyses zijn de WLO-scenario’s een belangrijke parameter in het vraagramingsmodel van de provincie. De raming is beleidsneutraal. Regionale verdieping bedrijventerreinen Midden-Holland en Metropoolregio Rotterdam Den-Haag We maken gebruik van de analyses die ten grondslag liggen aan de regionale bedrijventerreinenstrategie van regio Midden-Holland én Metropoolregio Rotterdam-Den Haag (Rechter Maasoever). Deze analyses zijn gebaseerd op de provinciale behoefteraming en geven een breed inzicht in de actuele situatie op de bedrijventerreinenmarkt op regionaal niveau.

De analyses uit de bedrijventerreinenstrategie zijn voorzien van een extra verdiepingsslag om interessante doelgroepen en ontwikkelingsopties in beeld te brengen. Gouweknoop op kleur oranje in bedrijventerreinenstrategie Midden-Holland Onderzoeksgebied Gouweknoop staat in de bedrijventerreinenstrategie/programmering van regio MiddenHolland op de kleur oranje. Dit wil zeggen: regionaal akkoord onder voorwaarden. In het opmerkingenveld is opgenomen dat ontwikkeling afhankelijk is van wens en lokale onderbouwing van de (markt)behoefte. Het regionaal programma geeft gemeenten de ruimte om nieuwe plannen tot ontwikkeling te brengen. Dit marktonderzoek moet eraan bijdragen om de ontwikkeling te laten voldoen aan de uitgangspunten en spelregels die in de regio zijn opgesteld. Het onderzoek geeft inzicht in de marktbehoefte voor de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein in de Gouweknoop. Afspraken A12-corridor, waaronder de ontwikkeling van Knibbelweg Oost Op korte termijn is de aanleg van nieuwe grote regionaal georiënteerde logistiek (> 3 hectare) uitsloten in de A12-corridor. Dit conform afspraken uit het Provinciaal Programma Bedrijventerreinen (PPB) A12. Hierin is vastgelegd XXL-ruimtevragers te faciliteren op dedicated en regionaal afgestemde locaties.

Kanttekening hierbij is dat gemeente Zuidplas met de ontwikkeling van Knibbelweg Oost wil inspelen op de vraag vanuit de grote logistiek. Gemeente Zuidplas heeft een bestuurlijk akkoord ontvangen van provincie Zuid-Holland om circa 15 hectare grootschalige logistiek mogelijk maken op locatie Knibbelweg-Oost. Naast 15 hectare voor grote logistiek (kavel > 3 hectare) komt op deze locatie in de toekomst circa 4 hectare beschikbaar voor uit te plaatsen regulier midden- en kleinbedrijf gevestigd in de gemeente Zuidplas.

1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van het profiel van het onderzoeksgebied (en de omgeving). Uitkomst is een overzicht van USP’s (unique selling points) van een bedrijventerreinontwikkeling in Gouweknoop. In hoofdstuk 3 schetsen we de belangrijke marktontwikkelingen en trends die effect (kunnen) hebben op een nieuwe bedrijventerreinontwikkeling. In hoofdstuk 4 geven we inzicht in de marktvraag en marktruimte die beschikbaar is voor een potentiële ontwikkeling. De USP’s liggen samen met de marktvraag en trends en ontwikkelingen aan de basis van de drie ontwikkelrichtingen die staan uitgewerkt in hoofdstuk 5. Hoofdstuk 6 maakt de belangrijkste conclusies inzichtelijk en geeft adviezen voor vervolgstappen.

De WLO-scenario’s (2015) van het PBL en het CPB omvatten de toekomstscenario’s voor Nederland en zijn opgesteld als basis voor nieuw beleid en beleidsvoorstellen. De macro-economische scenario’s van het CPB vormen de generieke basis voor de regionale toekomstscenario’s. We verwijzen hiervoor naar het basisrapport ‘Nederland in 2030 en 2050: twee referentiescenario’s’.

1

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

6

2 Locatiekwaliteiten In dit hoofdstuk analyseren wat (potentieel) sterke en/of unieke locatiekwaliteiten zijn van het onderzoeksgebied en waarvoor het gebied dan ook een goede propositie kan voorleggen. Dat doen we in drie stappen. Als eerste brengen we de belangrijkste kenmerken van het gebied in beeld, vanuit het perspectief van een bedrijf. Als tweede brengen we de belangrijkste kenmerken van ander aanbod in de regio in beeld. Als derde concluderen we waar het onderzoeksgebied sterk en/of uniek in is.

2.1 Locatieprofiel Ligging van het gebied • Ten zuiden van de A12 en westen van de A20 én gebied ten oosten van A20, tussen de bestaande bedrijventerreinen Distripark A12 en Gouwe Park. • Het westelijk deel wordt doorkruist door de N457 en begrensd door treinsporen van Gouda richting Den Haag en Gouda richting Waddinxveen. • Het oostelijk deel bevindt zich ten zuiden van bestaand bedrijventerrein Gouwe Park. • Door de ligging aan A- en N-wegen is er potentie om zichtlocaties te ontwikkelen. Vanaf de A20 zijn er potentieel ca. 400 meter zichtlengte beschikbaar en vanaf de N457 potentieel ca. 1.500 meter zichtlengte. Vanaf de A12 is de zichtpotentie beperkt. • Centraal in de Randstad: op minder dan 10 autominuten van Gouda, op 20 autominuten van Rotterdam, 25 autominuten van Den Haag, 30 autominuten van Utrecht en 50 autominuten van Amsterdam. Vanuit het gebied is binnen een uur een consumentenmarkt van 8,9 mln. mensen bereikbaar. Omvang en potentiële verkaveling • Omvang ten westen van de A20 ongeveer 30 hectare (bruto 2) en omvang ten oosten van de A20 maximaal 30 hectare (bruto). Bij totale gebiedsontwikkeling gaat het om ongeveer 35 tot 45 hectare netto bedrijventerreinareaal 3.

• Door de vormgeving van het landschap van het gebied ten westen van de A20 – doorkruist door de N457 en begrensd door de spoorwegen van Gouda richting Waddinxveen – wordt de maximum kavelomvang fors beperkt. In de zuidwestelijke hoek van het gebied is potentieel één grote kavel beschikbaar van 10 à 12 hectare, maar daarnaast is de maximale kavelomvang fysiek beperkt tot maximaal 2 à 3 hectare. Voor het gebied ten oosten van de A20 is de maximale kavelomvang minder beperkt en zijn potentieel meerdere kavels van 5 à 10 hectare te realiseren. De verkaveling is in dit deelgebied eenvoudiger te realiseren. 2 3

Inclusief omvang van ontsluiting op A- of N-weg, interne infrastructuur, groen, water, etc. O.b.v. moderne bruto/netto-verhouding met bandbreedte factor 0,6 en 0,75 (o.a. vanwege potentiële verkavelingsmogelijkheden).

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

•

7

Ten westen van de A20 kan in totaal ongeveer 7,5 à 15 hectare aan zichtkavels (N457) gerealiseerd worden 4. Ten oosten van de A20 (ten zuiden van Gouwe Park) kan in totaal ongeveer 2 à 4 hectare aan zichtkavels (A20) gerealiseerd worden.

Bereikbaarheid (auto) • Door de ligging nabij A12 en A20 uitstekend ontsloten voor zowel oost-west als noord-zuid-verkeer in de Randstad. Bereikbaarheid van het potentiële bedrijventerrein hangt vooral af van de ontsluiting die wordt gerealiseerd op de A- of N-wegen en/of op de bedrijventerreinen Distripark A12 en Gouwe Park. Voor doelgroepen die een groter belang hebben bij een goede ontsluiting voor groter vrachtverkeer, zoals industrie of logistiek, is de uiteindelijke invulling van belang. Bereikbaarheid (multimodaal) • Geen multimodale ontsluiting aanwezig op het terrein. De dichtstbijzijnde inland haventerminal ligt hemelsbreed op ca. 10 kilometer (Alpherium, Alphen a/d Rijn). Reisafstand ongeveer 15 minuten. • Op minder dan 8 kilometer zijn er plannen voor ontwikkeling van een railterminal in Bleiswijk (Holland Rail Terminal), maar doorgang is nog niet 100% verzekerd. De railterminal zou in 2024 operationeel moeten zijn en een boost moeten geven aan de agrofood-stromen richting Duitsland en Azië. Bereikbaarheid (openbaar vervoer en fiets) • Geen openbaar vervoer-halte op of nabij het gebied gesitueerd. • Een eventueel treinstation ‘Gouweknoop’ – haalbaarheid wordt in het kader van de totale gebiedsontwikkeling onderzocht – ligt op ongeveer 400 meter tot 1,5 kilometer van het onderzoeksgebied.

Dat is gedeeltelijk net te ver om een aantrekkende werking te hebben op bedrijven; daarvoor wordt een afstand van maximaal 400 tot 800 meter aangehouden. Hinderruimte • Toekomstige woningbouw Het Vijfde Dorp heeft een beperkt effect op de gebruiksmogelijkheden van een potentieel bedrijventerrein, zoals zichtbaar wordt gemaakt in het kaartbeeld hiernaast. Alleen in de zuidwestelijke hoek van het gebied ligt potentieel een beperking tot maximaal milieucategorie 3.1, 3.2 en 4.1. Het overige deel van het gebied kan minimaal milieucategorie 4.2 faciliteren 5. • Toekomstige woningbouw Westergouwe (Gouda) en Triangel (Waddinxveen) hebben geen impact op de hinderruimte van een nieuw bedrijventerrein in onderzoeksgebied Gouweknoop. De genoemde woningbouwlocaties bevinden zich op minimaal 300 meter afstand van het onderzoeksgebied. • Vanuit stedenbouwkundig en landschappelijk oogpunt kan het de voorkeur hebben om de bouwhoogte in de zuidwestelijke hoek te beperken, vanwege nabijheid van Het Vijfde Dorp (woongebied). Arbeidspotentieel • Binnen 30 autominuten van het onderzoeksgebied is een beroepsbevolking van bijna 2 mln. mensen woonachtig. Binnen 20 autominuten van het onderzoeksgebied is dat een beroepsbevolking van bijna 600.000 mensen. Daarmee beschikt het gebied over een arbeidspotentieel van relatief grote omvang.

• Het beschikbare arbeidspotentieel binnen zowel 20 als 30 autominuten is divers, beschikbaar van mbo, hbo tot universitair opgeleid en in diverse scholingsrichtingen. Onderwijsinstituten uit alle onderwijslagen liggen ook in direct nabijheid, waarvan het mboRijnland (Gouda) de dichtstbijzijnde is. Uitgaande van een kaveldiepte van 50 à 100 meter. Ervan uitgaande dat er geen bewoning op het (potentiële) bedrijventerrein plaatsvindt en o.b.v. VNG publicatie Handreiking Bedrijven en Milieuzonering (2009). In deelgebieden kunnen bedrijven uit categorie 5.1 gefaciliteerd worden (richtafstand minimaal 500 meter).

4 5

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

8

2.2 Aanbod in de regio Afbakening van de regio In de nabijheid van het onderzoeksgebied liggen verschillende bestaande bedrijventerreinen met beschikbare kavelaanbod. We brengen deze in beeld, om een overzicht te krijgen van de ‘concurrentie’ waarmee een potentiële ontwikkeling in de Gouweknoop mee te maken krijgt. Ook zijn dat de belangrijkste locaties die ruimtelijke effecten kunnen ondervinden van een eventuele ontwikkeling. Dat laatste punt is weer belangrijk in het kader van regionale afstemming. We beperken ons daarbij in deze analyse tot bedrijventerreinen die bereikbaar zijn binnen 20 autominuten vanaf het onderzoeksgebied, ongeveer 15 kilometer met gunstige verkeersomstandigheden. Die marge baseren we op onderzoeken van het CBS (2013) en PBL (2007), die constateren dat bedrijven gemiddeld over een afstand van 5 à 10 kilometer verplaatsen. Uitzonderingen naar boven komen voor als er bijvoorbeeld geen geschikt aanbod in de nabijheid beschikbaar is (kwalitatief en/of kwantitatief) of bij ‘footloose’ bedrijven, zoals grootschalige logistiek en industrie, of nieuwvestiging van internationale bedrijven. Binnen deze regio liggen Bodegraven-Reeuwijk, Gouda en Waddinxveen, Zoetermeer en een deel van de Rechter Maasoever (Capelle a/d IJssel, Krimpen a/d IJssel en RotterdamNoord).

We zien dat een afbakening van 20 autominuten voor een belangrijk deel ook overeen komt met de woonwerkrelaties van Zuidplas met omliggende gemeenten (‘daily urban system’), zoals onderzocht door Tordoir & Poorthuis (2017). Daaruit bleek dat Zuidplas als gemeente vooral qua woonwerkrelaties voornamelijk interactie heeft met Gouda, Waddinxveen en de Rechter Maasoever (Capelle a/d IJssel, Krimpen a/d IJssel en Rotterdam-Noord). Interactie met een nabijgelegen gemeente als Zoetermeer is in deze analyse minimaal, maar ligt er mogelijk aan dat Zoetermeer zelf ook meer woon- dan werkgemeente is. De interactie met het naastgelegen Lansingerland kan de laatste jaren met de ontwikkeling van Prisma aan de A12 wel veranderd zijn 6. Deze informatie over woonwerkrelaties ligt overigens ook ten grondslag aan de regionale bedrijventerreinenstrategie van Midden-Holland. Beschikbaar aanbod In onderstaande tabellen zijn de kwaliteiten van de bestaande bedrijventerreinen met beschikbaar kavelaanbod binnen 20 autominuten en minimaal 1,0 hectare planaanbod geanalyseerd. Hierbij vallen de volgende zaken op: Dat geldt overigens voor de hele logistieke A12-corridor, waarvan Zuidplas qua organisatie en fysieke vestigingslocaties (met de ontwikkeling van Knibbelweg-Oost) deel uitmaakt.

Nu overheden, marktpartijen en onderwijs hier de handen ineen hebben geslagen om samen te werken aan versterking van de corridor, ligt het in de lijn der verwachting dat er in de komende jaren een sterkere woonwerkrelatie zichtbaar zal worden. Daar kan een verbeterde OV-verbinding (oost-west) bovendien aan bijdragen.

6

9

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

• • • •

Het aanbod in de regio lijkt voor de (middel)lange termijn gering. Met name voor bedrijven van middelgrote omvang en/of een hoge milieucategorie droogt het beschikbare aanbod snel op. Het aanbod in de regio is over het algemeen goed bereikbaar voor vrachtverkeer, dus het is moeilijk hier onderscheidend op te zijn. Het aanbod in de regio is in geheel matig tot slecht bereikbaar met het openbaar vervoer. Het aanbod in de directe regio (< 10 autominuten) is voor een belangrijk deel primair gereserveerd voor logistiek en grootschalige logistiek (> 3 hectare). Binnen 10 autominuten gaat het om ongeveer 50% van het beschikbare aanbod.

Tabel 2: Beschikbaar aanbod binnen 10 autominuten van het onderzoeksgebied Gemeente

Lansingerland Rotterdam Waddinxveen Zoetermeer

Zuidplas

Locatie

Aanbod

Greenparc Prisma Veilingterrein Nesselande Coenecoop III Distripark Logistiek Park Lansinghage Gouwe Park Kleine Vink 7 Nijverheidsc. 8 Knibbelweg-O. 9

8,0 ha 4,0 ha 8,0 ha 4,2 ha 1,0 ha 4,4 ha 2,6 ha 1,9 ha 1,5 ha 2,2 ha 0,7 ha 19,0 ha

Totaal

Grootste kavel 7,0 ha 1,2 ha 8,0 ha 1,0 ha 0,1 ha 1,3 ha 2,6 ha 1,0 ha 0,3 ha 0,6 ha 0,4 ha 15,0 ha

Bereikb. auto A-weg A-weg A-weg A-weg N-weg A-weg A-weg A-weg A-weg A-weg Lokaal A-weg

Bereikb. OV Bus Bus Bus Bus Bus Bus Bus Bus Bus Bus Bus Niet

Max. milieucat. 4.1 3.1 3.2 3.2 3.2 4.1 3.2 4.2 4.1 3.2 2 4.1

Max. hoogte 17 m 20 m 10 m 7m 10 m 12 m 10 m 25 m 12 m 10 m 10 m 15 m

Doelgroep Regulier Regulier Logistiek Regulier Regulier Logistiek Logistiek Regulier Regulier Regulier Regulier Log. (15,0) / reg. (4,0)

57,5 ha

Bron: IBIS (2019); Monitor PZH (2019); Noot: *Aanbod op locatie aangepast a.d.h.v. website bedrijventerrein, april 2020.

Tabel 3: Beschikbaar aanbod tussen 10 en 20 autominuten van het onderzoeksgebied Gemeente

Locatie

Alphen a/d Rijn Den Haag

Steekterpoort I Forepark

6,9 ha 1,6 ha

Lansingerland Pijnacker-N. Ridderkerk Rijswijk

Leeuwenhoekw. Boezem Oost Nieuw Reijerw. ’t Haantje Hoog Zestienh. Rotterdam Airp. Spaanse Polder Oosterheem Hoornerhage Oosterhage

1,9 ha 8,5 ha 25,0 ha 2,0 ha 3,5 ha 9,5 ha 1,4 ha 2,8 ha 1,4 ha 10,5 ha 75,0 ha

Rotterdam

Zoetermeer Totaal

Aanbod

Grootste kavel 2,7 ha 1,6 ha

Bereikb. auto N-weg A-weg

1,9 ha 4,0 ha 3,9 ha 1,0 ha 2,6 ha 1,7 ha 1,1 ha 2,8 ha 0,8 ha 3,0 ha

N-weg N-weg A-weg A-weg N-weg N-weg A-weg Lokaal A-weg A-weg

Bereikb. OV Bus Bus / metro Bus Bus Bus Bus Bus Bus Bus Bus Bus Bus

Max. milieucat. 3.2 4.1

Max. hoogte 15 m 11 m

Doelgroep Logistiek Regulier

4.1 4.2 4.1 3.2 3.2 3.2 5.1 2 2 3.1

14 m 14 m 30 m 12 m 12 m 20 m 15 m 15 m 15 m 20 m

Regulier Regulier Agrofood Regulier Regulier Hoogw. Regulier Regulier Regulier Regulier

Bron: IBIS (2019); Monitor PZH (2019); Noot: *Aanbod op locatie aangepast a.d.h.v. website bedrijventerrein, april 2020.

Uit informatie van gemeente Zuidplas blijkt op Kleine Vink geen kavels meer vrij beschikbaar zijn. Wel moeten nog enkele kavels notarieel geleverd worden (en daarmee vooralsnog in reservering). In de praktijk wordt over deze kavels niet meer onderhandeld met bedrijven. De uitbreiding van het bedrijventerrein is daarmee volledig uitverkocht. 8 Kavels op Nijverheidscentrum zijn niet meer vrij beschikbaar. Enkele kavels moeten nog notarieel geleverd worden (en zijn daarmee voorlopig nog in optie/reservering). Eén kavel is in gebruik voor een tijdelijke school tot waarschijnlijk 2026. Deze kavel komt op termijn beschikbaar voor bedrijven. 9 Het bestemmings-/omgevingsplan voor Knibbelweg-Oost moet nog opgesteld en vastgesteld worden. Gemeente Zuidplas heeft een bestuurlijk akkoord ontvangen van provincie Zuid-Holland om op de locatie circa 15 hectare grootschalige logistiek (kavel > 3 hectare) mogelijk te maken en aanvullend circa 4 hectare voor uit te plaatsen regulier midden- en kleinbedrijf uit gemeente Zuidplas. 7

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

10

2.3 Potentiële USP’s onderzoeksgebied Tot slot concluderen we waar het onderzoeksgebied sterk en/of uniek in is: de potentiële unique selling points (USP’s) van het gebied. Daarbij baseren we ons op voorgaande analyses. Deze USP’s liggen aan de basis van de drie ontwikkelrichtingen die we verderop in het rapport voorstellen. USP Geschikt voor hogere milieucategorieën

Goede bereikbaarheid voor (vracht)autoverkeer

Gunstige ligging ten opzichte van consumenten en arbeidspotentieel

Kansrijk ‘overloopgebied’ voor de Rechter Maasoever

Zichtlocaties A20 en N457

Toelichting • De afstand tot (nieuwe) woonfuncties is op de meeste plekken ruim genoeg om bedrijven uit milieucategorie 4.2 in het gebied te faciliteren. Daarmee is het gebied potentieel geschikt voor een ruim spectrum aan bedrijfsfuncties: van hoogwaardige kantoren tot zwaardere (circulaire) industrie. • Binnen de regio is het beschikbare aanbod voor hogere milieucategorieën (vanaf milieucat.. 4.2) beperkt. Op 20 autominuten van het onderzoeksgebied wordt alleen op Lansinghage (1,9 ha), Boezem Oost (8,5 ha) en Spaanse Polder (1,4 ha) de mogelijkheid nog geboden, maar op relatief kleinere kavels. • Het gebied kan vrijwel direct ontsloten worden op de A12 en ligt daarmee centraal op een belangrijke oost-west-vervoersas in Nederland en de Randstad. • Binnen de regio geldt dat de meeste bedrijventerreinen een goede ontsluiting hebben op de A12 of A20. Wat dat betreft kan het gebied zich dus moeilijk onderscheiden. Niettemin biedt het wel de noodzakelijke randvoorwaarden voor functies met een grote vrachtvervoerscomponent. • Het gebied ligt centraal ten opzichte van de Nederlandse consumentenmarkt en heeft daarmee een groot afzetpotentieel binnen handbereik. Daarmee is het gebied aantrekkelijk voor functies als e-commerce en bouw. Voor Het Vijfde Dorp kan het gebied straks ook een functie hebben voor meer lokale bedrijvigheid (bouw en reparatie).

• Het gebied ligt ook centraal ten opzichte van het Randstedelijk arbeidspotentieel en is gedeeltelijk ook redelijk tot goed met het openbaar vervoer te bereiken (mits station Gouweknoop doorgang vindt). Daarmee is het aantrekkelijk voor alle functies, maar in het bijzonder ook meer kennisintensieve bedrijven, zoals dienstverlening en circulaire en/of innovatieve industrie. • Het gebied ligt op korte afstand van Rotterdam op een aantrekkelijke vervoersknoop (A12/A20) en is daarmee een uitstekend ‘overloopgebied’ voor bedrijven die geen plek kunnen vinden op de Rechter Maasoever en georiënteerd zijn op de Randstad, de Nederlandse oost-west verbinding en/of de vervoerslijnen richting Duitsland en Oost-Europa. • Binnen de regio bieden de verschillende bedrijventerreinen aan de A12 dezelfde kwaliteiten, maar deze liggen weer niet aan de A20. In dat opzicht is de knooppuntfunctie een unieke kwaliteit. Op de Rechter Maasoever zijn veel van de bestaande bedrijventerreinen meer georiënteerd op de verbinding tussen Rotterdam en Den Haag. • Het gebied biedt de ruimte om nieuwe zichtlocaties aan te bieden in de regio. Zichtlocaties zijn aantrekkelijk voor bedrijven voor gevelreclame, leveren over het algemeen iets meer aan grondopbrengsten op, en hebben voor institutionele beleggers en internationale partijen vaak een streepje voor bij de locatiekeuze.

• Binnen de regio zijn vrijwel geen zichtlocaties meer beschikbaar. Dergelijke kavels zijn voor het gebied dan ook een unieke locatiekwaliteit.

11

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

3 Marktontwikkelingen en trends In dit hoofdstuk schetsen we de belangrijkste marktontwikkelingen en trends die van invloed zijn of impact hebben op de ruimtevraag en/of de locatiekeuze van bedrijven. Daarbij gaan we ook in op de positie van bedrijventerreinen in de Zuid-Hollandse verstedelijkingsopgave en de wijze waarop gemeenten grenzend aan de G4-steden hiermee omgaan.

3.1 Transitie naar de ‘next economy’ De economie en bedrijventerreinenmarkt vernieuwt en verduurzaamt Ontwikkelingen en innovaties volgen elkaar in markt voor bedrijventerreinen in hoog tempo op. Door technologische vernieuwing (digitalisering, automatisering, robotisering, nieuwe productietechnieken) veranderen bedrijven hun (productie)processen. Daarnaast zorgen ook maatschappelijke opgaven (klimaat, energie, circulaire economie) dat bedrijven hun interne processen veranderen en andere vormen van samenwerking (open innovatie) relevant worden. De economische structuur verandert steeds meer in een netwerkeconomie. Samenwerking, diversiteit en kennisuitwisseling zijn daarbij steeds belangrijker om innovatie te creëren. Bedrijventerreinen zijn hiervoor de belangrijkste geografische hotspots 10. Economische en maatschappelijke megatrends binnen de next economy De transitie naar de next economy is het gevolg van meerdere op elkaar passende ontwikkelingen, die op in de huidige markt worden waargenomen. Sectoren die sterk onder invloed staan van de next economy trends zijn bijvoorbeeld de logistiek en industrie. Het overzicht hieronder omvat diverse economische en maatschappelijke megatrends die naar verwachting de grootste invloed/effect hebben de locatiekeuze en het toekomstig ruimtegebruik van bedrijven (in Zuidplas).

Tabel 4: ‘Next economy’-trends die effect hebben op locatiekeuze en ruimtegebruik bedrijven

Circulaire economie

Trend

Essentie Het hergebruiken van producten en grondstoffen, het winnen van bouwmaterialen, afvalstoffen en schaarse metalen uit de stad (‘urban mining’), en het benutten van restwarmte of CO2 als energiebron. Doel: zo hoogwaardig mogelijk hergebruiken van producten, onderdelen en grondstoffen. Voor bedrijven en (kennis) instellingen loont het bijvoorbeeld steeds meer om dicht bij elkaar te zitten en/of dicht bij de herkomst van grote reststromen en afnemers. De regio wordt het relevante schaalniveau voor circulaire businesscases, omdat reststromen zelden op lokaal schaalniveau in voldoende mate beschikbaar zijn voor een haalbare businesscase.

Effect ruimtevraag en locatiekeuze Er is meer ruimtevraag vanuit industrie (recycling, nieuwe grootschalige productie/fabricage) en logistiek (transport reststromen). We zien het aandeel van industrie in de grote locatiedynamiek in Nederland flink stijgen van 15% (2010) naar 20% (2017). Dit aandeel groeit door naar zo’n 25% in de komende tien jaar. Investeringen vinden plaats op grootschalige productieen logistieke locaties, bij voorkeur bij (open) water, met ruime kavels, flinke milieuruimte (categorie 4 en hoger) en met optimale mogelijkheden voor uitwisseling tussen bedrijven en utilities, zoals elektriciteit.

In Midden-Holland is meer dan een derde van de werkgelegenheid bijvoorbeeld op bedrijventerreinen gewerkt en wordt op bedrijventerreinen meer dan een derde van het bruto regionaal product gerealiseerd (Stec Groep, 2019). Deze locaties vormen dan ook een belangrijke geografische pijler in het economische beleid.

10

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

Smart logistics

Open innovatie

Automatisering en robotisering

Smart industry

Trend

Essentie Smart industry is de koppeling van automatisering en gegevensuitwisseling aan industriële productie via slimme sensoren, big data en the internet of things. Bestaande producten en processen worden hierdoor slimmer en efficiënter. Er ontstaan bovendien nieuwe producten, diensten en processen. Samenwerking tussen bedrijven in de (hightech) waardeketen wordt belangrijker om innovatief en concurrerend te blijven. Op locatieniveau leidt dit onder andere tot het delen van bedrijfsgebouwen, voorzieningen en faciliteiten.

In de productiesector en de logistiek zien we robots steeds meer (routine)werkzaamheden overnemen. Dit is nodig om de productie en toegevoegde waarde te kunnen blijven verhogen en om (internationaal) concurrerend te blijven. Inmiddels zijn er in Nederland 155 robots per 10.000 werknemers in de industrie, fors meer dan wereldwijd (74, bron: International Federation of Robotics). De jaarlijkse groei is zo’n 10%. Na de elektronische- en auto-industrie, gaat de robotisering nu vooral hard in de voedingsmiddelenindustrie. Juist die is groot in Nederland en ook in Midden-Holland, dus de grootste impact komt nog.

Open innovatie is een kernelement in de versnelling van innovatie in Nederland. Het is een cruciale vestigingsvoorwaarde en overlevingsstrategie voor kennisintensieve bedrijfssectoren, zoals de high tech maakindustrie. In deze sectoren verschuift de bedrijfsvoering van een primair gesloten innovatieaanpak – waarbij de ontwikkeling plaatsvindt binnen de muren van een bedrijf – naar zogenaamde open innovatie. Hierbij werken bedrijven in een cluster samen, inclusief onderwijs- en onderzoeksinstellingen, om te blijven innoveren en concurreren. De logistiek groeit door trends als de groeiende (smart) industrie en e-commerce. De logistiek wordt steeds slimmer, bijvoorbeeld door big data aan logistiek te koppelen. Maar ook door goed in te spelen op veranderingen in de supply chain door bijvoorbeeld 3D-printing. En door logistieke processen verder te robotiseren/automatiseren. Smart logistics is de overkoepelende term voor de veelheid aan ontwikkelingen die de logistiek beïnvloeden. Doel: slimmere, efficiëntere logistiek én koploper blijven.

12

Effect ruimtevraag en locatiekeuze Smart industry draagt de opleving en reshoring van de industrie naar Nederland. Hier is de kennis én infrastructuur voor innovatieve high tech maakindustrie van veel toegevoegde waarde. Smart industry zorgt voor meer ruimtevraag en investeringsbeslissingen vanuit de industrie, nu en in de komende 10 à 15 jaar. In het kielzog daarvan ontstaat een impuls aan de vraag vanuit logistiek, dienstverleners, onderzoeks- en kennisinstellingen. Er zit meerwaarde in fysieke clustering van partijen in de keten, om zo faciliteiten en kennis te delen. Er ontstaan ook andere typen ruimtevraag zoals naar fieldlabs, test- en experimenteeromgevingen en proeffabrieken. Robotisering en automatisering betekenen veelal meer ruimtevraag, vooral vanuit industrie en logistiek. Een meting van ons onder vele tientallen bedrijven uit deze sectoren, laat zien dat 75% van deze bedrijven in de komende drie jaar verwacht te investeren in vernieuwing en uitbreiding van productielijnen en warehousing met robots. 30% van de bedrijven verwacht hierdoor meer ruimte nodig te hebben; slechts 9% verwacht een afname. 40% van de bedrijven verwacht bovendien dat robotisering leidt tot meer werkgelegenheid, vooral voor hoogopgeleiden.

Door de behoefte aan hoger opgeleid personeel worden industriële en logistieke locaties bij hoogstedelijke gebieden en in sterke economische clusters nog aantrekkelijker. Tegelijkertijd worden sommige bedrijven ook ‘honkvaster’ door hoge investeringen in productielijnen. Deze trend zorgt voor toenemende behoefte aan fysieke clustering van bedrijven in campusomgevingen, vooral rondom anchor tenants. Denk daarbij aan bedrijven als Philips, Sabic, Akzo Nobel en ASML. Fysieke nabijheid zorgt voor een snellere uitwisseling van ideeën en stimuleert ontmoeting en samenwerking. Bijvoorbeeld via gedeelde voorzieningen. Hierdoor ontstaat een goede voedingsbodem voor product- en procesinnovaties en nieuwe bedrijvigheid. Bovendien zorgt het voor meer flexibiliteit, efficiency en kostenbesparing in de bedrijfsvoering. Logistiek is nu goed voor tot wel 60% van de ruimtevraag in veel regio’s, zeker in de hotspots. De vraag wordt daarbij enerzijds steeds groter (XXL-dc’s van soms tientallen hectares), anderzijds komen kleinere (stads)distributieconcepten steeds meer op. Smart logistics stuwt de verdere groei van de logistiek op in de komende jaren en zorgt voor nieuwere vormen van logistieke services, kennisintensieve logistiek, lastmile logistiek en retourlogistiek.

Maar bijvoorbeeld ook het ontstaan van digitale warehouses, van waaruit vele producten aangeboden kunnen worden, maar waarvoor slechts een klein (print)oppervlak nodig is. De logistieke hotspots, mainports en stedelijke gebieden blijven het brandpunt van de dynamiek. Steeds meer kansen zijn er ook voor de gebieden in de eerste schil daaromheen.

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

13

3.2 Toenemende aandacht voor het klimaat Toenemende maatschappelijke urgentie voor verduurzaming Klimaatverandering is realiteit geworden. We ervaren steeds vaker de effecten van extreme droogte, hittestress en wateroverlast door extreme regenval. Daarnaast zijn verzilting van de bodem en waterveiligheid steeds belangrijkere vraagstukken. Steeds meer mensen raken zich de laatste jaren bewust van de urgentie om op een duurzamere manier met onze omgeving en onze grondstoffen om te gaan. Steeds meer mensen gaan daarom ook op een meer bewuste manier leven en letten bij de producten die ze gebruiken op de global footprint. Ook bij bestuurders van bedrijven wordt het thema op die manier steeds belangrijker. Afwegingen voor investeringen in duurzaamheid worden niet meer alleen vanuit verplichting of kostenoverweging gemaakt, maar ook steeds vaker vanuit een duurzame visie en de missie van een organisatie. Voor duurzaamheidsbeleid zijn bedrijventerreinen bovendien belangrijke geografische speerpunten. Landelijk vindt ongeveer 25% van het energieverbruik op bedrijventerreinen plaats, terwijl bedrijventerreinen maar ongeveer 2% van de ruimte benutten. De energiedichtheid is dus hoog en maatregelen hebben hier snel effect. Toenemende urgentie vanuit wet- en regelgeving Daarnaast moeten bedrijven aan steeds meer verplichtingen voldoen.

Sinds dit jaar verplicht het Activiteitenbesluit milieubeheer bijvoorbeeld bedrijven en instellingen die meer 50.000 kWh elektriciteit of 25.000 m³ aardgas per jaar verbruiken om alle energiebesparende maatregelen te treffen met een terugverdientijd van 5 jaar of minder. Het gaat om maatregelen met als doel het voorkomen of verminderen van energieverbruik. Het gaat bijvoorbeeld om het toepassen van energiebesparende technieken, zoals isoleren van het pand of het toepassen van ledverlichting. Bedrijven zijn zelf verantwoordelijk voor de melding van de maatregelen bij het bevoegd gezag. Circulaire economie is een nationaal belang Om onze economie toekomstbestendig te houden en te verduurzamen, is het van nationaal belang dat de transitie naar een circulaire economie plaatsvindt. Een circulaire economie is gericht op het langer in de productieketen houden van grondstoffen. Het doel is optimaal gebruik en hergebruik van grondstoffen, met de hoogste waarde voor de economie en de minste schade voor het milieu. Naast het tegengaan van bedreigingen biedt een circulaire economie ook mogelijkheden voor economische vernieuwing. Zo zijn er kansen voor bedrijven: nieuwe (internationale) markten, meer samenwerking in productketens en minder grondstoffengebruik en dus kostenbesparing. De transitie naar een circulaire economie krijgt landelijk en regionaal steeds meer urgentie.

In het concept van de Nationale Omgevingsvisie is de transitie naar een circulaire economie als ‘nationaal belang en opgave’ aangeduid. Daarmee krijgt de transitie naar de circulaire economie steeds meer urgentie.

3.3 Bevolkingsgroei en verstedelijkingsdruk Sterke bevolkingsgroei in grote steden en randgemeenten De bevolking van Nederland groeit de aankomende drie decennia nog door. Deze groei slaat vooral neer in de Randstad, zo blijkt uit de regionale bevolkings- en huishoudensprognose van PBL/CBS (2019). Met name het inwonertal van de G4-steden (Amsterdam, Rotterdam, Den-Haag en Utrecht) neemt in ieder geval tot 2035 fors toe, is de verwachting. Het PBL/CBS voorspelt een toename van 20% en 19% voor respectievelijk Rotterdam en Den Haag tussen 2018 en 2050. In de praktijk zien we dat ook de meer suburbane gemeenten, zoals Zuidplas, hiervan kunnen profiteren. Hier is veelal meer ruimte beschikbaar voor grootschalige woningbouwplannen en in regionale woningbouwprogrammeringen komen dergelijke plekken snel aan bod om in de behoefte te voorzien. Zowel kwantitatief (aantal woningen), als kwalitatief voor specifieke doelgroepen (vnl. gezinnen). In het nieuws is het meest actuele voorbeeld de woningbouwontwikkeling (5.000 woningen) in Valkenburg, nabij Leiden, maar ook de aanleiding en plannen voor Het Vijfde Dorp zijn exemplarisch voor een dergelijke

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

14

ontwikkeling. In de bevolkings- en huishoudensprognose van PBL/CBS wordt niet voor niets een inwonergroei van 36% voor Zuidplas verwacht tussen 2018 en 2050. Figuur 2: Bevolkingsontwikkeling per gemeente

Bron: PBL/CBS regionale bevolkings- en huishoudensprognose (2019)

Druk op binnenstedelijke bedrijventerreinen leidt tot ‘overloop’ In het Integraal Verstedelijkingsakkoord Zuidelijke Randstad wordt voor de periode 2019 t/m 2040 een woningbouwbehoefte geschat van ongeveer 260.000 woningen. Een groot deel van deze opgave moet binnenstedelijk of op OV-knooppunten gerealiseerd worden, is de ambitie. Daarvoor is vorig jaar door de MRDH, provincie, het Rijk en een achttal gemeenten het Verstedelijkingsakkoord ondertekend, met als doel om investeringen in verstedelijking en openbaar vervoer simultaan te laten verlopen. Het Verstedelijkingsakkoord maakt aanvullende afspraken ten opzichte van eerdere afspraken tussen Rijk en regio in het kader van de Woondeal Zuidelijke Randstad. In de Woondeal is onder meer vastgelegd dat verstedelijking in de zuidelijke Randstad met voorkeur plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied in nabijheid van hoogwaardig openbaar vervoer. Door de nadruk op binnenstedelijke woningbouwontwikkeling ontstaat er met name in en om de grote steden druk op bedrijventerreinen. Veel oudere bedrijventerreinen worden op dit moment niet intensief gebruikt en staan op de nominatie op getransformeerd te worden. Bekende dossiers zijn bijvoorbeeld de Binckhorst (Den Haag) en de Schieoevers (Delft). Ondertussen groeit met de bevolking ook de behoefte aan ruimte voor bedrijven.

Waar mensen wonen, moeten immers ook mensen werken en op dit moment gebeurt dat in ruim een derde van de gevallen op een bedrijventerrein. ‘Overloop’ van grote steden richting omliggende gemeenten We maken voor Zuidplas inzichtelijk wat de ontwikkelingen zijn op de bedrijfsruimtemarkt rondom steden/dorpen nabij de G4-steden. We constateren dat door stedelijke druk en schaarse ruimte er veelal een ‘overloop’ ontstaat van de grote steden richting omliggende gemeenten, met name door functies met een hogere mate van hinder, zoals bedrijven met een grote logistieke component (in verband met verkeersbewegingen) of industrie (geluid, veiligheid, etc.). De voorkeur gaat uit naar goed ontsloten plekken, vanwaar de agglomeratie goed bereikbaar is. We zien een dergelijke beweging bijvoorbeeld in Amsterdamse regio, waar bedrijven uit de havengebieden eerst naar Zaanstad en inmiddels verder in de

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

15

regio zoeken, en waar grootschalige bedrijven veelal uitwijken richting Almere, Aalsmeer en Hoofddorp. Dit is ook geïnstitutionaliseerd in de regionale werklocatiestrategie van de MRA. In Den Haag heeft het samenwerkingsverband Businesspark Haaglanden de laatste jaren een vergelijkbare bijdrage geleverd door randgemeenten als Rijswijk en Pijnacker-Nootdorp te betrekken bij het huisvesten van bedrijven gericht op de stedelijke agglomeratie. Voor een stad als Utrecht is bijvoorbeeld Nieuwegein al een aantal jaar een reëel alternatief voor bedrijven. In een Eindhoven, die ook al jaren tegen haar gemeentegrenzen aanloopt, zien we ook dat door regionale samenwerking in Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) grotere ontwikkelingen zijn ontstaan in goed ontsloten randgemeenten als Helmond, Son en Veldhoven.

3.4 Anders nadenken over ‘bedrijventerreinen’ Ruimte voor ‘werken’ wordt steeds meer gespreid over formele en informele werklocaties De vraag naar ruimte voor ‘werken’ verandert de komende jaren; in het bijzonder in de grote steden. Het nieuwe denken binnen de ruimtelijke ordening wijkt steeds meer af van het ouderwetse stramien van strenge scheiding van functies en het ontwikkelen van monofunctionele gebieden. Mede door de grote ruimtedruk in de Randstad (vanuit wonen, werken en recreëren) wordt de waarde van multifunctionele, intensiever gebruikte gebieden herontdekt. Multifunctionele gebieden brengen stedelijke dynamiek, verkleinen de woon-werkafstand, bevorderen OV- en fietsgebruik, vergroten de sociale veiligheid en zijn daarmee over het geheel vaak ‘duurzamer’. Denk bij een multifunctioneel gebied aan een ambachtelijke of creatieve woonwerkomgeving, stationsgebied (waar wonen, werken en leisure samenkomen) of aan informele werklocaties, zoals ‘werken aan huis’, wat voornamelijk in de dienstverlenende sectoren voorkomt. Figuur 3: Illustratieve voorbeelden van multifunctionele woonwerkmilieus

Bron (v.l.n.r.): Gemeente Delft (2018); Sprinkenhof (2018); Het Parool (2020)

Toenemende tweedeling in de bedrijfsruimtemarkt: multifunctioneel en monofunctioneel In de praktijk ontstaat door deze ontwikkeling een tweedeling in de bedrijfsruimtemarkt. Aan de ene kant kan een steeds groter deel van de bedrijven zich in een multifunctioneel gebied vestigen, mits de randvoorwaarden – zoals ontsluiting, type vastgoed en betaalbaarheid – goed zijn. Aan de andere kant blijft er een afgetekende groep van bedrijven die echt op monofunctionele bedrijventerreinen aangewezen zijn, zoals (circulaire) industrie, (stads)logistiek en andere bedrijven met een grote verkeer aantrekkende functie of hoge mate van omgevingshinder. De eerste groep oriënteert zich voornamelijk op de stad, terwijl de tweede groep voornamelijk de randgemeenten op zal zoeken waar meer ruimte beschikbaar is. Deze nieuwe verdeling tussen mono-en multifunctionele werkgebieden sluit aan bij de nieuwe provinciale lijn over zorgvuldig ruimtegebruik en de ‘best beschikbare technieken. Aan beide kanten van het spectrum ontstaat de komende jaren een ruimtebehoefte. Enerzijds neemt de behoefte aan gemengde milieus toe; plekken waar werken samen komt met functies als wonen en ontspanning, en waar een sterk accent ligt op interactie en ontmoeting. Anderzijds blijven formele bedrijventerreinen een heel relevant en sociaaleconomisch belangrijk vestigingsmilieu voor de stad en de regio 11.

Deze ontwikkeling vraagt aan overheden om de doelgroepen van hun bedrijventerreinen en overige werklocaties scherp te herdefiniëren, zodat ieder beschikbaar vestigingsmilieu optimaal benut kan worden. 11

Onderzoeken ‘Mensenwerk’ (Spontaneous City International, 2019) en ‘Metromix’ (College van Rijksadviseurs, 2019).

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

16

Veel bedrijven passen qua activiteiten namelijk niet op een gemengde locatie, terwijl ze wel belangrijk zijn voor de regionale (productiestructuur) en economie, een belangrijke werkgelegenheidsfunctie vervullen en/of bijvoorbeeld centraal staan in de transitie naar de circulaire economie. Locaties die hier een aantrekkelijke propositie voor kunnen bieden kunnen op die manier een belangrijke regionale economische rol gaan vervullen, complementair aan de centrumstad. Figuur 4: Toenemende tweedeling in werkmilieus

Bron: MensenWerk (Spontaneous City International, 2019)

3.5 Impact coronacrisis op bedrijventerreinen Economie uit het lood door coronauitbraak Corona heeft impact op bedrijventerreinen. De economie staat fors uit het lood door de uitbraak van het coronavirus. De precieze impact op lange termijn is ongewis, maar de economische neergang die we nu meemaken is ongekend groot. Belangrijke factor is tijd. Als alle maatregelen na de zomer voorbij zijn, dan kan de economie zich misschien snel herpakken. Duren de maatregelen veel langer of wordt versoepeling van maatregelen teruggedraaid, dan is forse economische schade en een recessie onvermijdelijk. Het CPB presenteerde vier scenario’s waarin de economie krimpt tussen 1,2 en 7,7% in 2020. Hierin speelt ook de lokaal en regionaal economische structuur mee: enkele sectoren worden zwaarder getroffen dan andere. Bedrijventerreinen vormen het brandpunt van sectoren die hard worden geraakt door de coronacrisis, zoals de industrie, groothandel en de bouw. Veel bedrijven zijn de komende tijd bezig met overleven. Positief is dat bedrijven elkaar nu meer opzoeken en samenwerken Traditionele bedrijventerreinsectoren worden hard geraakt Belangrijke bedrijventerreingebruikers als de bouw, industrie en groothandel krijgen te maken met een forse krimp. In de eerste plaats in productie/orders, maar niet lang daarna ook in werkgelegenheid. Toch zijn er zeker groeiers binnen deze sectoren.

Denk aan bouwmarkten (doe-het-zelf zaken), handels- en vervoersbedrijven gericht op voedingsmiddelen en e-commerce, bedrijven die gespecialiseerd zijn in – of snel de omslag maken naar – de productie/distributie van medische producten. Niet-essentiële productie of sectoren met een sterke beperking (bijvoorbeeld wegvallen van een groot deel van de bedrijfsvoering) hebben tijd nodig om te herstellen. Dit kan doorwerken op de investeringsbereidheid van bedrijven in de tijdsperiode tot en met 2025 (en in het uiterste geval tot 2030). Op korte termijn: uitstel van investeringen, dalende uitgiftes Bedrijven zitten in onzekerheid. Niet alleen over de vraag naar en de afzet van hun eigen producten, maar ook doordat ze zelf in de problemen komen (door ziekte personeel of leveringsproblemen). Onzekerheid en vervlogen vertrouwen remmen nieuwe investeringen. Bedrijven zetten uitbreiding of verplaatsing in de ijskast en maken een pas op de plaats als het gaat om investeringen in pand en productieproces. We

17

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

voorzien, afhankelijk van hoe lang dit duurt, een dip in transacties, snelheid van gronduitgifte en aanvragen voor verbouwing. Dit werkt uiteraard door in de keten. Ook zullen er ongetwijfeld bedrijven zijn die het niet redden. Hierdoor kunnen bedrijfspanden leeg komen te staan. Aanbod door leegstand in de bestaande voorraad kan in de periode tot 2025 concurrerend zijn voor nieuwe ontwikkelingen. Afhankelijk van de duur van de coronacrisis kan dit langer doorwerken (bijvoorbeeld tot 2030), zo verwachten we. Boost voor circulaire economie en digitalisering De kwetsbaarheid van de verknoopte wereldeconomie en mondiale productieketens is door de coronauitbraak aangetoond. We verwachten dat dit de ontwikkeling van en investering in lokale (circulaire) ketens en hergebruik van lokaal materiaal versnelt. Deze transitie was vanuit andere ‘incentives’ als klimaat en energietransitie al in gang gezet en dus structureel belangrijk. Daarnaast verwachten we dat bedrijven structureel grotere voorraden gaan aanhouden om uitvalrisico in de toekomst te beperken. Dit leidt tot toenemende vraag naar ruimte voor opslag/logistiek. Ook zullen verschillende bedrijven kiezen om de productie terug te halen naar Nederland (reshoring) met name vanwege kortere levertijden. Tot slot leidt de switch naar het thuis en op afstand (online) werken tot een versnelde digitalisering bij bedrijven.

3.6 Economische groei en uitgifte Zuidplas Sterke economische groei in Oost-Zuid Holland en Groot-Rijnmond t.o.v. provincie Zuid-Holland De volume ontwikkeling van het bruto binnenlands product (bbp) is de maatstaf voor de economische groei van een land. De tabel geeft inzicht in de langjarige volumegroei (in %) voor Nederland, provincie Zuid-Holland en COROP-regio’s Oost-Zuid-Holland (gemeenten in regio Midden-Holland incl. Alphen aan den Rijn en Nieuwkoop, maar excl. Zuidplas) en Groot-Rijnmond (waaronder Zuidplas en gemeenten in de Rotterdamse regio). De economische groei in de COROP-regio’s volgt de landelijke ontwikkeling maar vertoont grotere pieken en dalen (zoals tijdens de financiële crisis). Opvallend is dat beide regio’s in de afgelopen vijf jaar een grotere economische groei laten zien in vergelijking met provincie Zuid-Holland. Het CPB en PBL verwachten, pré-corona, dat de Nederlandse economie tot 2050 evenwichtig blijft groeien 12. In scenario WLO-scenario Laag groeit de economie in de periode 2015 tot 2030 met 1,1% van het bruto binnenlands product. In scenario Hoog met 2,2% 13. Figuur 5: Procentuele volumegroei bruto binnenlands product (bbp) – incl. toekomstscenario’s WLO

6 4 2 0 -2 -4 -6 -8 Nederland

Zuid-Holland

COROP Oost-Zuid-Holland

WLO laag

WLO hoog

COROP Groot-Rijnmond

Bron: CBS (2020) *voorlopige cijfers (jaren 2018 en 2019), CBL/PPB (2015)

12 13

Dit gaat gepaard met perioden van hoogconjunctuur en perioden van laagconjunctuur die elkaar afwisselen. In periode 2030-2050 vlakt de groei iets af. Het groeipercentage bedraagt respectievelijk 1% en 2% (WLO-scenario Laag en Hoog).

18

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

Uitgifte op bedrijventerreinen in Zuidplas vooral afkomstig van Gouwe Park In de periode 2006 t/m 2019 is circa 57 hectare bedrijventerrein uitgegeven in gemeente Zuidplas. Het gros van de uitgifte vond plaats op Gouwe Park (circa 43 hectare), nabij onderzoeksgebied Gouweknoop. Dit is ruim driekwart van de totale uitgifte in Zuidplas over de periode 2006 t/m 2019. Met andere woorden, de plek op het kruispunt van de A12 en A20 is in trek. Op dit moment is op Gouwe Park nog maar een beperkt aantal kavels beschikbaar. Deze kavels zijn vrijwel allemaal onder optie (lees: in reservering). Naast uitgifte op Gouwe Park heeft in 2019 uitgifte van een bedrijfskavels plaatsgevonden voor kleiner lokaal midden- en kleinbedrijf. Het gaat om uitgifte op het nieuwe deel van Nijverheidscentrum aan de koning Willem-Alexanderlaan (Zevenhuizen) en de uitbreiding van Kleine Vink (Nieuwerkerk aan den IJssel). Uit informatie van gemeente Zuidplas blijkt dat uitgeefbare kavels op genoemde locaties enkel nog notarieel geleverd moeten worden (en daarmee in reservering zijn). Dit is dus nog geen formele uitgifte, wel zijn koopcontracten getekend. In de praktijk zijn Nijverheidscentrum en Kleine Vink daarmee uitverkocht. Dit zal administratief terug te zien zijn in de cijfers over 2020. Figuur 6: Overzicht uitgiftes Zuidplas, periode 2006-2019 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Uitgifte in hectare Bron: IBIS (2019) *voorlopige cijfers (jaren 2018 en 2019, o.b.v. informatie gemeente Zuidplas)

2016

2017

2018*

2019*

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

19

4 Marktvraag In dit hoofdstuk beschrijven we de marktvraag voor een bedrijventerreinontwikkeling in Zuidplas (en regio) en onderzoeksgebied Gouweknoop in het bijzonder. We geven inzicht in de marktvraag en marktruimte die beschikbaar is voor de potentiële bedrijventerreinontwikkeling in de Gouweknoop.

4.1 Methodiek en afbakening van doelgroepen Onderverdeling naar verschillende vraagtypen We maken een taxatie van de behoefte aan de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein. We doen dat voor drie tijdshorizons: korte (t/m 2030), middellange (t/m 2035) en lange termijn (t/m 2040). Daarbij maken we onderscheid in drie vraagtypen, die u één-op-één kunt vergelijken met de definities die de regio en de provincie hanteren: 1. Uitbreidingsvraag, ofwel de ruimte (in netto hectares) die ontstaat door groei van bedrijven en nieuwvestiging van bedrijven. Hiervoor baseren we ons primair op de bandbreedte in de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen en analyses die ten grondslag liggen aan de regionale bedrijventerreinenstrategie Midden-Holland en Metropoolregio Rotterdam-Den Haag. 2. Vervangingsvraag, ofwel vraag die ontstaat door transformatie van bedrijventerreinen. We kijken specifiek naar bedrijventerreinen die mogelijk getransformeerd worden, op welke termijn dit gaat spelen en analyseren welke type bedrijven hier gevestigd zijn (omvang, type bedrijven, etc.): wat levert bijvoorbeeld (gedeeltelijke) transformatie van het Nijverheidscentrum voor u aan kwantitatieve en kwalitatieve vraag op, maar wat komt er bijvoorbeeld potentieel ook uit de regio? 3.

Verplaatsingsvraag, ofwel vraag door uitplaatsing van zittende bedrijven om een andere reden dan transformatie, bijvoorbeeld ten behoeve van gebiedsontwikkeling. Hiervoor analyseren we eveneens om wat voor bedrijven dit gaat en wat dit potentieel aan kwantitatieve en kwalitatieve vraag oplevert. We baseren ons hier primair op een overzicht van bedrijven dat u ons hebt aangeleverd. ACHTERGROND: BANDBREEDTE UITBREIDINGSVRAAG OP BASIS VAN WLO-SCENARIO’S In dit marktonderzoek is de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen in beeld gebracht aan de hand van de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen. Aan de basis van de provinciale vraagraming liggen toekomstscenario’s voor ontwikkeling van de werkgelegenheid: WLO-scenario’s. Samen met aanvullende analyses zijn deze WLO-scenario’s een belangrijke parameter in het vraagramingsmodel van de provincie. Het WLO-rapport, opgesteld door het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Centraal Planbureau (CBP) verkend waar het aantal inwoners, huishoudens en banen zal groeien. In de verkenning schetsen het PBL en het CPB twee mogelijke scenario’s: hoog en laag 14. De WLO-scenario’s zijn brede scenario’s voor de leefomgeving en hebben zowel betrekking op werken als op wonen. In de scenario’s wordt bijvoorbeeld rekening gehouden met een inwonersgroei als gevolg van nieuwe woningbouwontwikkelingen (zoals Het Vijfde Dorp).

Woningbouw levert dus kwantitatief geen extra ruimtevraag op (tenzij ‘beleidsrijk’, als gevolg van uitplaatsing van de woningbouwopgave elders). Kwalitatief kunnen woningen in de nabijheid natuurlijk wel een aantrekkingskracht hebben voor specifieke sectoren. In die zin kan de ontwikkeling van Het Vijfde Dorp wél potentieel bedrijven aantrekken. We maken daarnaast onderscheid naar de herkomst van de ruimtevraag. We ramen de vraag in netto hectares voor: • Lokale ruimtevraag, met een herkomst uit de gemeente Zuidplas; • Regionale vraag, met een herkomst uit één van de andere gemeenten in regio Midden-Holland; • Potentiële bovenregionale vraag. Het gaat om ruimtevraag van bedrijven uit omliggende regio’s, in het bijzonder Rechter Maasoever, zie ook de regioafbakening eerder in deze rapportage. 14

O.b.v. verwachte bevolkingsgroei en economische groei.

20

Potentieel bedrijventerrein Gouweknoop 20.059

Afbakening van doelgroepen We maken in dit onderscheid een onderscheid naar vijf primaire doelgroepen, die ieder hun eigen specifieke ruimtelijke kenmerken hebben, zie hieronder. We laten in dit onderzoek vooralsnog het segment ‘grootschalige logistiek’ buiten beschouwing, omdat hierover reeds aanvullende onderzoeken en afspraken voor zijn opgesteld in regionaal verband. Bovendien ligt het, gezien de landschapsstructuur van het onderzoeksgebied, niet in de verwachting dat het gebied zich voor deze doelgroep leent. Dwars door deze vijf primaire doelgroepen onderscheiden we nog twee aanvullende doelgroepen, die uit diverse sectoren bestaan: ‘hogere milieucategorieën’ (definitie: milieucategorie 4.2 en hoger) en ‘circulair’, waarvoor de we de definitie en afbakening van het PBL volgen 15. Qua ruimtelijke kenmerken onderscheiden hogere milieucategorieën zich van onderstaande tabel door een sterke voorkeur voor een perifere ligging, om voldoende hinderruimte voor hun bedrijfsactiviteiten te waarborgen. Circulaire bedrijven onderscheiden zich door een voorkeur voor kennisintensieve milieus, experimenteerzones met goedkoper en modulair vastgoed, een perifere ligging voor zwaardere verwerkings- en recyclingactiviteiten en/of een ligging aan het water voor aanvoer van bulkgrondstoffen, zoals afval en beton. Industrie