Bijlage 7 Bestemmingsplan ‘Knibbelweg-Oost’, Toelichting – Bijlagenboek A23.000464
Tekst van het document
Met de nieuw aan te leggen waterstructuur in het plangebied voldoet de ontwikkeling aan de gestelde bergingscapaciteit. De waterkwaliteit van oppervlaktewater wordt geborgd door hemelwater van licht vervuilde oppervlakken via bermpassages of natuurvriendelijke oevers te lozen op het oppervlaktewater. Op�oneel wordt een verbeterd rioolsysteem toegepast, waarbij enkel de eerste regenval, die rela�ef veel vuil van het oppervlak meeneemt, naar het vuilwaterriool wordt afgevoerd SECUNDAIR HEMELWATERSYSTEEM Glastuinbouw is bij uitstek een grote watervrager. In de droge periodes van het jaar, wanneer er juist weinig water beschikbaar is, is er voor de producten juist veel water nodig. Elke druppel telt. Daarom wordt hemelwater van daken opgevangen en in een hemelwatersysteem opgeslagen als noodvoorziening bij droogte. Bijkomend voordeel hiervan is dat er bij regenbuien minder druk komt te staan op de primaire oppervlaktewatersysteem in en rondom het gebied. Ook zorgt het voor een sterk verlaagde afvoer van water naar de rioolwaterzuivering. Met het waterschap is afgesproken dat deze winst in het secundaire systeem niet meegeteld zal worden in de watercompensa�e. Op de technische en ruimtelijke impact van het secundaire hemelwatersysteem wordt in een later hoofdstuk verder ingegaan.
23
INNOVATIE: GIETWATERSYSTEEM Glastuinbouw gebruikt ca. 10.000 m3 gietwater per hectare per jaar. Tradi�oneel wordt hemelwater door de tuinders zelf opgevangen in grote hemelwatertanks of hemelwaterbassins. Deze u�litaire oplossingen van grote en logge bakken bepalen deels de uitstraling van de glastuinbouwgebieden en zijn voor deze ontwikkeling niet wenselijk.
3000
3000
2000
2000
1000 5 00
22
50 m 3
/h a
3000
31
00 m 3/h a
1000
2000 1000
m 3 /h a
Provinciale min. eis
Groenlabel eis
Ideaal tuinders
De ambi�e voor de ontwikkeling is om hemelwater dat valt op de dakoppervlakken van de kassen en de (logis�eke) bedrijven te gebruiken als gietwater. Hiervoor is een gietwatersysteem voorzien. Het gietwatersysteem vangt het schone hemelwater van de daken op en voert dit via een buizenstelsel af naar een ondergrondse duiker. Het water wordt vervolgens naar een bovengrondse bassin gepompt, waar het de ondergrond in gebracht wordt. Een deel van het water dat op de daken van de glastuinbouw valt, kan direct naar het bovengrondse bassin geleid worden. Het regenwater wordt vanuit het bassin diep in de ondergrond gebracht in een watervoerende laag, die ‘begrensd’ is. Hierdoor stroomt het niet weg, waardoor er in een later �jds�p weer als gietwater opgepompt kan worden. Grondwater oppompen of leidingwater gebruiken is dan niet meer nodig. Het voorgestelde gietwater¬systeem hee� een bijkomend voordeel. Regenwater bevat rela�ef weinig stoffen die schadelijk zijn voor de teelt, terwijl grondwater en leidingwater vaak extra gezuiverd moeten worden. Het water in de duiker en het bovengrondse bassin hebben voldoende capaciteit om te voorzien in de directe waterbehoe�e. Buffering vindt grotendeels plaats in de ondergrondse aquifers (zoetwaterbellen in de bodem). Deze aquifers zorgen voor de benodigde strategische watervoorraad.
GEEN HEMELWATERTANKS
GEEN HEMELWATERBASSINS
Bijlage III Beeldkwaliteitsplan
R065442aa.19HTGA5.pvv | versie 05_001 | 18 juni 2021
BEELDKWALITEITS PLAN
D R Y P O R T K N I B B E LW E G - O O S T IT DEFIN
IEF
9 maart 2021
COLOFON
DIT PRODUCT IS EEN CO-PRODUCTIE TUSSEN:
Van Uden Logistic Site Investments BV contactpersoon: Yvonne Bostelaar
GEMEENTE ZUIDPLAS contactpersoon: Yvonne Lanooij
T 0182-303430 E y.bostelaar@van-uden.nl
T 0180-637762 E yvonne.lanooij@zuidplas.nl
OD205 contactpersoon: Judit Gaasbeek Janzen
LBP Sight contactpersoon: Paul van der Vleuten
T 010 303 1277 E mail@od205.nl
T 030 231 1377 E p.vandervleuten@lbpsight.nl
INHOUDSOPGAVE
03
LOCATIE
|
04
LEESWIJZER
|
06
OPBOUW
|
07
VELD A
|
08
VELD B+C
|
12
VELD D
|
16
VELD E
|
20
04
DE LOCATIE Knibbelweg-Oost ligt perfect ontsloten via afslag Zevenhuizen aan de A12. De ontwikkelloca�e bevindt zich aan de oostzijde van de dorpskern Zevenhuizen. Het plangebied wordt enerzijds begrensd door de linten Knibbelweg en Noordelijke Dwarsweg en anderzijds door de verbrede 4de Tocht en de N219. Vanaf deze laatste zijde zal het gebied ontsloten worden, zodat de bestaande lintenstructuur gehandhaafd kan blijven. In de lintzones langs de Knibbelweg en de Noordelijke Dwarsweg zijn op dit moment woningen en kleinschalige bedrijvigheid gelegen. Aan de andere zijde van de Knibbelweg wordt de woonwijk Zevenhuizenzuid ontwikkeld (1200 woningen).De eerste fase Zevenrozenhof is in aanbouw en de tweede fase, Koningskwar�er (circa 80 woningen) is in verkoop. Het overwegend agrarisch gebied wordt fasegewijs getransformeerd naar een aantrekkelijke mix van 31 hectare glastuinbouw, 31 hectare bedrijven, 5 hectare lintbebouwing en 12 hectare groen, water en infrastructuur. In totaal gaat het om bruto 79 hectare plangebied.
05
EIGEN IDENTITEIT De Zuidplaspolder is een droogmakerij uit de eerste hel� van de 19e eeuw en een bedacht en secuur gemaatvoerd landschap. De basisstructuur van dit cultuurlandschap is een raamwerk van linten, lanen en tochten, opgebouwd uit een basisraster van 800 x 800 meter; een landschap van groene en blauwe lijnen. Het historische lint van de Knibbelweg en de Vierde Tocht begrenzen het plangebied. Tussen de linten en tochten ligt het grootschalige polderlandschap, dat vanaf een centrale gebiedsontslui�ng zal worden onderverdeeld in twee gelijke (hoofd)eenheden. Een zorgvuldige inpassing van Knibbelweg-Oost in de grootschalige structuur van de Zuidplaspolder is essen�eel. Daarbij is het van belang dat de nieuwe hoofdontslui�ng niet gaat concurreren met de voor de Zuidplaspolder karakteris�eke lange lijnen. De nieuw toe te voegen gebiedsontslui�ng moet wordt opgevat als een interieure ruimte van Knibbelweg-Oost. De gebiedsontslui�ng is geen doorlopende lijn, zoals de Knibbelweg en de 4de tocht. Zij is veel meer een eigen�jds koppelstuk, welke zich voegt naar de func�es in het kassenlandschap en het bedrijvenlandschap. Door dit tot aan de detaillering door te voeren, wordt voorkomen dat de nieuwe gebiedsontslui�ng gaat concurreren met de lange lijnen van de Zuidplaspolder.
06
LEESWIJZER In dit document is voor de ontwikkeling van Knibbelweg-Oost de gewenste beeldkwaliteit beschreven. Het glastuinbouw bedrijvengebied KnibbelwegOost bestaat uit een aantal Velden. In het laatste deel van dit document wordt middels een beschrijving van het toekomstbeeld de ambitie per veld uitgelicht om deze vervolgens in overzichtelijke beeldkwaliteitsaspecten te kwantificeren. De regels sturen enigszins, maar belangrijker bij de bouwinitiatieven is dat deze - samen met de stedenbouwkundige - worden opgewerkt naar het algemene beeldconcept dat wordt voorgestaan.
HUIDIGE
SITUATIE
07
DE OPBOUW De beeldkwaliteitsaspecten zorgen ervoor dat de uitstraling van de nieuwe ontwikkelingen recht doen aan de kwaliteit van het gebied. Dankzij deze criteria wordt een gebied na realisa�e niet alleen herkend aan de hoogwaardige individuele gebouwen, maar wordt het gebied zodanig ook als eenheid beleefd. Knibbelweg-Oost is op te delen in 5 verschillende func�onele velden. Voor het totaal is er een representa�eve schil gedefinieerd, die zorgt voor samenhang en iden�teit van KnibbelwegOost. Daarnaast is per Veld een specifieke beeldkwaliteitsbeschrijving gegeven, waaraan toekoms�ge ontwikkelingen moeten voldoen. Om de toekoms�ge bouwplannen op de opgestelde kwan�ta�eve en toetsbare aspecten te laten aansluiten, is het wenselijk een kwaliteitsbewaker voor het totale plangebied aan te stellen.
VELD A
VELD B
VELD D
VELD C
LEGENDA WERKLANDSCHAP BEDRIJVEN KASSENBOUW I KASSENBOUW II NIEUWE LINTZONE
VELD E
08
COMPOSITIE
VELD A Deze velden grenzen aan de centrale as, de Vierde Tocht en de Noordelijke Dwarsweg. De ontslui�ngsweg en het bedrijventerrein wordne zodanig ingericht dat het groene karakter van de ecologische zone wordt gecon�nueerd langs het bedrijventerrein. De ontwikkeling betre� een hoogwaardig bedrijfsveld met een representa�eve uitstraling en een grote aantrekkingskracht. Het gebied leent zich met name voor grootschalige logis�eke bedrijvigheid.
Bebouwing
De logis�eke bebouwing hee� een INNOVATIEF hoogwaardig en BEDRIJFSMATIG KARAKTER. De foto’s geven een impressie van dergelijke logis�eke bedrijfspanden. Deze zijn wijds opgezet en hebben veelal standaard afme�ngen met een ruim voorterrein. De bebouwing zal passend in het geheel worden gebouwd. De bebouwing hee� een ROBUUSTE BASIS met bijpassend kleurpallet. Representa�eve geveldelen kunnen worden uitgevoerd met een palet van opvallende KLEURSCHAKERINGEN EN/OF MOTIEVEN, die het duurzame en hoogwaardige karakter extra kracht bij ze�en. Er is een GROTE VRIJHEID in bouwhoogte tot een maximum van 15 meter mogelijk met een ontheffing van 10%, waarbinnen de gevel en het dakvlak kunnen worden geleed. De exacte verdeling logis�eke bedrijven en (grootschalige) bedrijven kan nader worden bepaald.
Kavelinrich�ng
Het perceel wordt HOOGWAARDIG INGERICHT door kwalita�eve en robuuste materialen te gebruiken. Vanwege de hoogwaardige uitstraling is het van belang dat de perceelinrich�ng uniform word vormgegeven. Al het PARKEREN DIENT OP EIGEN TERREIN te worden opgelost. De bebouwing is te allen �jde rondom passeerbaar voor hulpdiensten. Om het hoofdprofiel zo min mogelijk te onderbreken, zijn INRITTEN ZO OPTIMAAL MOGELIJK GESITUEERD EN VORMGEGEVEN.
A
C E
B
D
VELD A
09
WERKLANDSCHAP Er is gekozen voor een ruime opzet, met de mogelijkheid om meerdere kavels te koppelen tot een grotere kavel. De logis�eke (en grootschalige) bedrijven liggen op een zichtloca�e naar de A12 en de N219 toe. Vanaf de provinciale rondweg (N219) en de A12 is op deze manier de voorkant van de bedrijven goed zichtbaar. Door de groo�e van de bebouwing is het te verwachten dat het buitenterrein voor een groot deel met parkeren en expedi�e zal worden ingevuld.
INNOVATIEF
HOOG WAARDIG
10
VELD A
VELD B
VELD D
4E TOCHT
VELD C
50%
50%
VELD E
max. 30% bebouwing 10 -15 m max. 30% bebouwing 10 -15 m
5m
10 -15 m
P
max. 30% bebouwing
LEGENDA 10 -15 m 5m
P
P
max. 18 m achter
rondom
P
rondom
50%
P
rondom 50%
achter
P rondom 4E TOCHT achter
50%
50%
max 50 meter
rondom
P
rooilijn bedrijfsgebouwen
P
P
max 18 meter
achter 50% voortuinzone
P
voortuinwoonzone rondom zone
woonzone
P schuur & achter achtertuinzone
CENTRALE AS
schuur & achtertuinzone max. 30% bebouwing
50%
voortuinwoonzone rooilijn distributiehal zone
P
P
rondom
PERCENTAGE VAN ROOILIJN 50% 50% BEBOUWD 70%
70%
max. 18 m 50%
50%
max. 18 m
P
rondom
P ONTSLUITING
50% ORIËNTATIE P 50% P
50%
P
rondom
rondom
rooilijn bedrijfsgebouwen
max 50 meter P
achter P ROOILIJN P UITERSTE rondom
20 m
achter
P
P
rooilijn distributiehal
5m
max. 18 m
20 m
KAVELGRENS rondom
max. 30% bebouwing
P
achter
rondom
P
20 m
20 m
P
rondom
5m
50% 5m
10 -15 m
50%
20 m
voortuinzone
P
70%achter
schuur & 70% achtertuinzone
70%
max. 18 m
woonzone 70%
P
schuur & achtertuinzone
70%
70%
voor
P
achter
70%
CENTRA
70%
P
11
HANDVATEN - REGELS Bouwmogelijkheden
- maximale afstand van bedrijfsgebouw tot perceelgrens bij de ‘centrale as’ is 18 meter (voor parkeren) - maximale afstand distribu�ehal tot perceelgrens bij de ‘centrale as’ is 50 meter (voor loading docks) - maximale bouwhoogte van distribu�ehal 15m, ondergeschikte kantoorfunc�es hebben een maximale bouwhoogte van 12 m - 50% van de voorgevelzone aan de vierde tocht dient bebouwd te worden - tussen twee gebouwen is een vrije ruimte van minimaal 3,5m, tbv passeerbaarheid voor hulpdiensten
Inrich�ng en gebruik perceel
- hoofdontslui�ng aan de centrale as met een maximale breedte van 20m, secundaire ontslui�ng vindt plaats aan zijstraat - parkeren moet worden voorzien op eigen terrein, zoveel mogelijk aan de zijde van de centrale as, aantallen volgens richtlijnen CROW. - opslag van goederen en producten mag alleen inpandig plaatsvinden - technische installa�es op de daken zoveel mogelijk zichtbaar vanaf maaiveld en krijgen dezelfde gele kleur als de openbare ruimte - buitenopslag wordt middels een afwijksbevoegdheid incidenteel toegestaan, mits hoogwaardig ingepast en stedenbouwk. getoetst.
Architectuur
- de representa�eve gevel is de gevel die grenst aan de zijde van de schil met bijzondere aandacht (zie pag32) - de hoofdmassa hee� een eenduidige basiskleur, met contrasterende kleurvlakken van overschaalde patronen. - de bedrijfsruimte is verbijzonderd qua vorm en kleur ten opzichte van de distribu�ehal en vormt een eenheid met de distribu�ehal - de ondergeschikte kantoorruimte hee� een representa�ef karakter met minimaal 40% kleurloos glas - 50% van de representa�eve gevel moet een palet van kleurschakeringen krijgen die een sugges�e gee� van de bedrijfsvoering. - het logo en bedrijfsnaam worden integraal mee ontworpen met de architectuur van het gebouw en bestaan uit aangelichte losse le�ers en een los logo
12
COMPOSITIE
VELD B + C Dit gebied grenst aan de centrale as, de lintzone langs de Knibbelweg en de Noordelijke Dwarsweg. De ontwikkeling betre� grootschalige glastuinbouw met een omvang van circa 16,5 hectare (circa 12,5 hectare in Veld B en circa 4 hectare in veld C). De velden zijn goed te verkavelen en biedt plaats aan circa 3 tot 5 glastuinbouwbedrijven. Voor het te ontwikkelen glastuinbouwgebied geldt dat dit duurzaam en hoogwaardig dient te worden ingericht. Er zal een uitstraling worden gecreëerd waarbij men in het gebied kan zien dat het hier gaat om een duurzaam en uniek glastuinbouwbedrijvengebied.
A
C E
B
D
VELD B + C
Bebouwing
Vanwege de noodzakelijke op�male opzet van de kassen zullen de gevellengtes lang zijn zonder al te veel afwisseling. Dit betekend dat KAPVORMEN en KAPRICHTINGEN voor een groot deel het beeld bepalen. De bedrijfsruimten waar de producten worden verwerkt en ingepakt, maar waar ook de kantoorgedeelten zich bevinden dienen zoveel mogelijk te worden ingezet om een REPRESENTATIEVE VOORKANT te organiseren. Aan de zijde van de N219 is het van belang dat de representa�eve gebouwdelen zich richten op de provinciale weg, alle andere kassen zullen zich vooral richten op de Innova�e-Fabrieksstraat. Tradi�onele kassen zijn veelal in wit of aluminium uitgevoerd, mogelijk zijn ook antraciete s�jlen toe te passen. Dit gee� een VEEL INNOVATIEVER BEELD van de produc�ekassen.
Kavelinrich�ng
Elke kas hee� een zo OPTIMAAL MOGELIJKE ONTSLUITING die direct gekoppeld is aan de expedi�e en bedrijfsruimten. Dit betekend dat hieraan ook direct parkeergelegenheid is gekoppeld. Voor een HOOGWAARDIGE UITSTRALING is het van belang dat deze ruimte meer dan alleen func�oneel wordt ingericht. Door in de inrich�ng aan te sluiten op de inrich�ng van het openbaar gebied ontstaat een uniform glastuinbouwbedrijvenlandschap. Rondom de kassen is al�jd een strook van ca. 5 meter vrij te houden voor onderhoud aan de gevels en eventuele aangrenzende watergangen.
13
KASSENLANDSCHAP Door de rechte opzet van de Velden is een op�male verkaveling mogelijk. Deze rechte verkaveling kan als daar niets bijzonders gebeurt ook saai en langgerekt overkomen.
KAPVORM
Vanwege de hoogwaardige ambi�e is het dus zaak om in de uitwerking van de verkaveling de goede balans te vinden tussen langgerekte gevels, parkeergelegenheid, expedi�e en (representa�eve) bedrijfsruimten.
KAPRICHTING
10 -15 m
5m
14 P
achter
rooilijn distributiehal
bouwing
VELD A
P
VELD B
achter
rooilijn bedrijfsgebouwen
max 50 meter
VELD D
max 18 meter
max. 18 m VELD C
voortuinzone
CENTRALE AS VELD E
max. 30% bebouwing 10 -15 m
r& nzone
5m
20 m bebouwing max.max. 30%30% bebouwing
10 m -15 m5 m 5 m 10 -15
P P
5m
LEGENDA 10 -15 m 5m
70%
P P
50%50% 50%
P
achter
P
50%
P
voortuinzone
P P P50% ONTSLUITING 50% rondom rondom rondom
P
50% rondom
ORIËNTATIE 50%
woonzone
max.voortuin18Pm rondom zone
woonzone
50%
schuur & achtertuinzone 70%70%
P
70%
P 70%
P
schuur schuur & & voortuinwoonzone achtertuinzone achtertuinzone zone voortuinzone
70%
P P
voor voor 70% 70%70%
schuur & achtertuinzone woonzone
70% 70%70%
P
70%
100%
P
achter
50%
70% voor
P
max. 18 m
P
50%P P voortuinwoonzone 50% voortuinrondom rondom woonzone zone zone 50%
70%
max. 18 m
achter
schuur & achtertuinzone
70%
PARKEREN
ENTREE P 70% P PP
P P
achter achter
rondom
50% 50% BEBOUWDE HOEK P 50%50% P
P rondom achter 70%
20 m
m max.max. 18 m18achter
P
achter P
rondom rondom rondom 70%
70%
achter
UITERSTE ROOILIJN rondom
PP P
rondom 50% dom
P
P
P
P
rondom 70%
5m
P
achter max. 18 m
P
rondom
KAVELGRENS
70%
50%
20 m
P
achter achter
70%
20 m max. 30% bebouwing
10 -15 m
P P
max.P30% bebouwing rondom
CENTRALE AS
max. 30% bebouwing
achter
ndom
0%
20 m 20 m 10 -15 m
P
P
rondom rondom
woonzone
P
voor
schuur & achtertuinzone
70%
70% 70%70%
P
voor 70% 70% 70% 70%
70% 70% 70%
P
voor
70%
LINT KNIBBELWEG
a
15
HANDVATEN - REGELS Bouwmogelijkheden
- in de zone B en C zijn bij elkaar opgeteld minimaal drie kavels aan de ‘centrale as’ gelegen - maximale afstand van de kassen tot perceelgrens bij de ‘centrale as’ is 18 meter (voor parkeren) - maximale afstand de kassen tot perceelgrens bij de ‘centrale as’ is 40 meter (voor loading docks) - maximale bouwhoogte is 10m - 70% van de rooilijn aan de centrale as en 100% aan de N219 dient bebouwd te worden - tussen twee gebouwen is een vrije ruimte van minimaal 3,5m, tbv passeerbaarheid voor hulpdiensten
Inrich�ng en gebruik perceel
- hoofdontslui�ng aan de centrale as met een maximale breedte van 20m - parkeren moet worden voorzien op eigen terrein, aan de zijde van de centrale as. Aantallen volgens richtlijnen CROW - opslag van goederen en producten mag alleen inpandig plaatsvinden
Architectuur
- de bebouwing hee� een eenduidige basiskleur met hoogwaardige materialen en kleuren van de s�jlen en beglazing van de kassen - de bedrijfsruimte vormt een eenheid met de achterliggende kassen - de ondergeschikte kantoorruimte hee� een representa�ef karakter met minimaal 40% kleurloos glas - het logo en bedrijfsnaam worden integraal mee ontworpen met de architectuur van het gebouw en bestaan uit aangelichte losse le�ers en een los logo
16
COMPOSITIE
VELD D Dit gebied grenst aan de N219 en de centrale as en is het meest representa�eve deel van het plangebied. In dit Veld van ca. 4 ha. kunnen kleinschalige bedrijven ves�gen langs het water en de N219. Het gebied leent zich goed voor meer consumentgerichte bedrijvigheid met etalagefunc�e. Het gebied hee� een eigen kleinschalige ontslui�ngsweg van waaruit zowel de waterkavels als de achterliggende kavels direct zijn te bereiken.
Bebouwing
De kleinschalige bedrijfsbebouwing hee� een REPRESENTATIEF en HOOGWAARDIG KARAKTER. De foto’s geven een impressie van dergelijke bebouwing en hoe deze zich posi�oneert ten opzichte van het aangrenzende water. Het is van belang dat de voorgevel EVENWIJDIG AAN DE WATERLIJN wordt geposi�oneerd en met een groen talud enige afstand houdt tot de watergang. Een kadeconstruc�e als integraal onderdeel van het gebouw behoort in overleg tot de mogelijkheden. Er wordt gestreefd naar een bebouwingsrand met een gelijke bouwhoogte, waarbij hoogteaccenten op de hoeken mogelijk zijn. De bedrijfsbebouwing kent een GROTE DIVERSITEIT en een hoge mate van transparan�e. Met aansprekende en opvallende architectuur kan in het veld van de etalage een UITNODIGEND SIGNAAL worden afgegeven.
Kavelinrich�ng
De kavels kenmerken zich door hun prominente ligging. Al het PARKEREN DIENT OP EIGEN TERREIN te worden opgelost. Parkeren is zo veel mogelijk achter de bebouwing gesitueerd. Parkeergelegenheid die niet achter de bebouwing is gelegen dient te zijn uitgevoerd in halfverharding. Tussen de bebouwing onderling is te allen �jde een vrije ruimte aanwezig.
A
C E
B
D
VELD D
17
DE ETALAGE Het Veld hee�, met een vertanding aan de waterzijde, een typerende opzet. Door hier met de gebouwopzet rekening mee te houden, kan er door het maken van bijvoorbeeld een hoogteaccent of een venster een aandachtspunt voor de voorbijganger worden gecreëerd.
HOOG WAARDIGE
BEDRIJVEN
8 meter
18 voortuinzone
0% bebouwing
CENTRALE AS
20 m
woonzone
schuur & achtertuinzone
4E TOCHT
VELD A
30% bebouwing
70%
VELD B
20 m
P
P
max. 18 m
max. 18 m
50%
VELD D
70% VELD C
max. 18 m
VELD E
schuur & tertuinzone
max. 30% bebouwing
schuur & htertuinzone
10 -15 m
5m
100%
20 m
%
70%
max. 30% bebouwing 70% P rondom
LEGENDA 5m
%%
70%10 -15 m
P
70%
70%
10 -15 m
P
PERCEELSGRENS
P
ONTSLUITING & INRIT
70%
50%
TRALE AS
woonzone rondom
P 50%
50%
50%
ORIËNTATIE P P 70% LINT KNIBBELWEG voortuinzone
max. 18 m
P
P
schuur & rondom rondom achtertuinzone 70%
achter
P
achter woonzone
50% 70%
P
P
schuur & achtertuinzone
max. 18 m
50% voortuinzone
P
50% 70%
woonzone
P schuur & achter achtertuinzone
70%
rondom
GROENE INRICHTING 50%
70%
P
PERCENTAGE 50% VAN ROOILIJN 50% P P PvoortuinPBEBOUWD zone rondom achter rondom rondom rondom 50%
20 m
P
P P BEBOUWDE HOEK rondom max. 18 m rondom
P
5m
achter
70% achter 70% 70% 50% P
50% achter
max. 30% bebouwing
P
achter
P 70% rondom
20 m
max. 18 m achter
70%
P
5m
20 m
rondom KAVELGRENS
70%
orrondom
r
10 -15 m
achter
P
70%
70%
or
P
max. 30% bebouwing
50% 70%
P
voor
70%
voortuinzone
70%
woonzone 70%
schuur & achtertuinzone
50%
CENTRALE AS
19
HANDVATEN - REGELS Bouwmogelijkheden
- aan de kant van de N219 worden minimaal 3 kavels gerealiseerd, met elk minimaal één bouwwerk. - gevelrich�ng van de bebouwing is haaks op de centrale as - 70% van rooilijn langs het water dient bebouwd te worden - 50% van de rooilijn langs de centrale as dient bebouwd te worden, voor de zijstraat is geen bebouwingspercentage - maximale bouwhoogte van alle bedrijfsfunc�es is 15m, op strategisch punt is middels wijzigingsbevoegdheid een accent mogelijk - tussen twee gebouwen is een vrije ruimte van minimaal 3,5m, tbv passeerbaarheid voor hulpdiensten
Inrich�ng en gebruik perceel
- hoofdontslui�ng aan de centrale as met een maximale breedte van 9m, secunaire ontslui�ng vindt plaats aan zijstraat - parkeren op eigen terrein, achter het gebouw of bij 2-zijdige orienta�e aan zijstraatzijde, aantallen volgens richtlijnen CROW. - parkeerplaatsen zijn gecompar�menteerd met een maximum van 10 opeenvolgende parkeerplekken. - de ruimte tussen de voorgevel en de kavelgrens aan de N219 dient groen ingericht te worden - perceelinrich�ng op eenzelfde wijze als in de centrale as. - opslag van goederen en producten mag alleen inpandig plaatsvinden - aan de waterkant zijn geen erfafscheidingen toegestaan
Architectuur
- de representa�eve gevel is de gevel die grenst aan de zijde van de schil met bijzondere aandacht (zie pag32) - de hoofdmassa hee� een eenduidige basiskleur, met contrasterende kleurvlakken van overschaalde patronen. - de bedrijfsruimte is verbijzonderd qua vorm en kleur ten opzichte van de distribu�ehal, maar is wel een architectonische eenheid - 50% van de representa�eve gevel moet een palet van kleurschakeringen krijgen die een sugges�e gee� van de bedrijfsvoering. - representa�eve gevels langs het water hebben een representa�ef karakter van min. 40% kleurloos glas, straatzijde min. 20% - plat of lichthellend dak als vijfde gevel (zichtbaar vanaf viaduct) - het logo en bedrijfsnaam worden integraal mee ontworpen met de architectuur van het gebouw en bestaan uit aangelichte losse le�ers en een los logo
20
COMPOSITIE
VELD E Veld E is bedoeld voor de realisa�e van een wteetal kavels t.b.v. bedrijfswoningen. De bestaande lintzone langs de Knibbelweg wordt gebruikt als kwaliteitsdrager van de Zuidplaspolder en kent een ruimtelijk opzet met grote en diepe kavels. Bij het invullen van deze linten zal het landelijke karakter zoveel mogelijk versterkt worden. De woonkavels worden ontsloten via de Knibbelweg en de Noordelijke Dwarsweg. Tussen de woningen en de glastuinbouwbedrijvenlandschap wordt een brede watergang gegraven. De ontwikkelingen in de lintzone dienen binnen de naaststaande ruimtelijke schets tevens te voldoen aan het uitgebreide BKP Lanen en Linten dat is vastgesteld op 29 november 2011.
A
C
B
D
E
VELD E
Bebouwing
De woningdichtheid is laag en landelijk, met voornamelijk vrijstaande woningen. Het hee� de voorkeur dat nieuwe ontwikkelingen in bouwhoogte niet contrasteren met de hoofdzakelijk ÉÉNLAAGSE bestaande woonbebouwing langs de Knibbelweg en Noordelijke Dwarsweg. Hierbij wordt voornamelijk gedacht aan twee vrijstaande woningen, welke dienen als een BEDRIJFSWONING te realiseren.
Kavelinrich�ng
De kavels hebben een GROEN KARAKTER en lopen door tot de nieuw te graven watergang. De achtertuin van de woningen wordt als het ware RUIMTELIJK ‘VERLENGD’ tot aan deze watergang. Voor een hoogwaardige uitstraling is het van belang dat de taluds groen blijven ZONDER ERAFSCHEIDING en dat NIEUWE VLONDERS aan het water UNIFORM zijn vormgegeven.
21
LINTZONE
WONEN
22
VELD A
VELD B
max. 30% bebouwing VELD D
50%
10 -15 m
VELD C
VELD E
5m
20 m
P
achter max. 30% bebouwing 10 -15 m
5m
20 m max. 30% bebouwing
LEGENDA
max. P 30% bebouwing 10 -15achter m 5m
10 -15 m
5m
20 m
KAVELGRENS
max. 30% bebouwing max. 30% bebouwing max. 18 m
max. 30% bebouwing
P
10achter -15 m P 20 m 5m achter 10 -15 m
5m ROOILIJNZONE 20 m
5m
max. 18 m
20 m
P
UITERSTE ROOILIJN
achter
P
P
P
20 m
P
achter max. 18 m
achter max. 18 m
achter BEDRIJFSSCHUUR�RUIMTE
achter
P
achter max. 30% bebouwing woonzone schuur max. 18 m & achtertuinzone 20 m
ONTSLUITING
voortuin-P
zoneachter 10 -15 m 5m
P
achter
ortuinone
max. 18 m max 18max.meter 18 m
ORIËNTATIE P voortuinP zone woonzone achter
P woonzone
achter
voortuinzone
schuur &
achter achtertuinzone PARKEREN schuur &
woonzone
schuur & achtertuinzone
70% achtertuinzone
% woonzone
70% max. 18 voortuin- P woonzone schuur m & schuur &zone woonzone achtertuinzone voortuinschuur & voor achtertuinzone 70% zone achtertuinzone 70% 70% 70%
P
achter
P
70%
CENTRALE AS
4E TOCHT
23
HANDVATEN - REGELS Bouwmogelijkheden
- ontslui�ng vindt enkel plaats aan de Knibbelweg en Noorderlijke Dwarsweg - enkele bebouwing hee� een maximale breedte van 12m, geschakelde woningen hebben gezamenlijk een max. breedte van 18m - bedrijfsschuren liggen te allen �jde minimaal 5 meter achter de woonbebouwing - maximale bouwhoogte voor woningen is 8m, met goot op 4m, bedrijfsschuren hebben een max bouwhoogte van 7m, goot op 5m. - maximaal 50% van het perceel kan worden bebouwd, - in overleg met de stedenbouwkundige zijn er ook bijzondere woonvormen te realiseren
Inrich�ng en gebruik perceel
- achtertuin wordt verlengd tot aan de nieuw te graven watergang - het parkeren is te allen �jde achter de voorgevelrooilijn gelegen - er mogen geen erfafscheidingen langs watergangen worden gerealiseerd
Architectuur
- vrijstaande woonbebouwing eenlaags met kap - bedrijfsschuren hebben een flauwe kap van minimaal 10% - materiaalgebruik passend bij de omgeving