Bijlage 7 B 1562 7 Evaluaties supervisor, beeldkwaliteitsplannen, Q-team en welstandsvrij bouwen A22.001240

*A22.001240*

Intern document

datum

kenmerk A22.001240

ter attentie van

onderwerp Evaluatie supervisie en beeldkwaliteitplannen 2015-2022

telefoon 0180-330300

cluster Ruimtelijk beleid

behandelaar E. van der Hoorn

e-mail e.vanderhoorn@zuidplas.nl bijlage

Evaluatie supervisie en beeldkwaliteitplannen 2015-2022 In 2015 heeft de gemeenteraad van Zuidplas het ruimtelijk kwaliteitsbeleid in de vorm van de Welstandsnota Zuidplas vastgesteld. Om het beleid passend te maken aan de Omgevingswet is gekeken naar hoe zaken de afgelopen jaren hebben uitgepakt. Er valt daarin een onderscheid te maken in: 1) De advisering door de welstandscommissie aan de hand van de Welstandsnota; 2) De advisering door een Q-team (Kwaliteitsteam) voor een specifieke bouwontwikkeling; 3) Het gebruik van Beeldkwaliteitplannen; 4) De pilot Supervisie.

1 Welstandsbeleid en Welstandsnota Het welstandsbeleid vormt de basis van het gevoerde ruimtelijk kwaliteitsbeleid in Zuidplas. Het omvat het gehele grondgebied. Grondhouding van het gevoerde beleid sinds 2015 is Welstandsvrij tenzij. Welstandsvrij bouwen Voorafgaand aan het vaststellen van het welstandsbeleid van 2015 is er discussie geweest over de vraag: ‘Is welstandsvrij bouwen een goed idee.’ Om daar wat meer inzicht in te krijgen is daarvoor een korte pilot verricht. De uitkomst daarvan heeft geleid tot het aanwijzen van grote gebieden welstandsvrij in Zuidplas. Op basis van ruimtelijke structuur, cultuurhistorisch belang, maatschappelijk belang en kwetsbaarheid zijn gebieden onder een zwaar welstandsregime geplaatst. Deze strikte tweedeling bleek in de loopt van de tijd niet helemaal meer houdbaar en vraagt om enige aanpassing. Evaluatie welstandsvrij bouwen 2021 Sinds 2015 bestaan er in Zuidplas gebieden waar zonder een welstandstoets op het bouwvoornemen een vergunning kan worden afgegeven. Met het oog op een aanpassing van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid op de Omgevingswet is er in Moerkapelle een onderzoek uitgevoerd naar wat het welstandsvrije regime voortgebracht heeft. Het onderzoek is uitgevoerd door Dorp, stad en land en is in een apart document opgenomen. Aanbevelingen

Pagina 1 van 7

onderwerp

registratienummer

Evaluatie supervisie en beeldkwaliteitplannen

A22.001240

Met het oog op de (toekomstige) uitbreidingen in de gemeente Zuidplas, (o.a. Koningskwartier en het Vijfde Dorp) doen wij de aanbeveling om in het nieuwe beleid geen welstandsvrij gebied meer aan te wijzen en meer nuancering aan te brengen in de welstandsniveaus. Hierbij kan de procedurele mogelijkheid ingebouwd worden om, indien gewenst, bij bepaalde bouwplannen welstandsadvies in te winnen. Indien er wel degelijk wordt gekozen voor een welstandsvrij niveau, dan is het aan te bevelen om dit ook als zodanig uit te voeren en niet alsnog voor te leggen aan de welstandscommissie. Hiernaast doen we de aanbeveling om het proces éénduidiger te maken door helder beleid op te stellen over de status van beeldkwaliteitsplannen en de standaard procedure hiervoor. Voor alle belanghebbenden is een transparant beleid en een consequente toepassing van dat beleid van groot belang. Om dit te bereiken doen we tenslotte de aanbeveling om een procesevaluatie uit te voeren, zodat verbeterpunten in het nieuwe beleid en procedures meegenomen kunnen worden. Welstandscommissie Door de gemandateerd afgevaardigde van de welstandscommissie wordt nu een advies gegeven waarvan het doel is om de ruimtelijke kwaliteit ter plekke te verbeteren. De advisering wordt met de komst van een Gemeentelijke Adviescommissie iets anders ingestoken.

Zo wordt op maat geadviseerd en ook niet pas bij de aanvraag omgevingsvergunning. Ook nu al wordt de commissie aan de voorkant van een ontwikkelproces gevraagd om een uitspraak te doen over een initiatief. Wat daarbij opvalt is dat iedere deelnemer aan het proces dat als prettig en nuttig ervaart. Jaarverslag, ijkmoment Het karakter van het jaarverslag van Dorp, stad en land is enigszins obligaat geworden. Het liet vaak cijfermatig zien wat er in het afgelopen jaar is gebeurd en daarnaast werd er ingegaan op het kwalitatieve verhaal met een blik op de toekomst. Met de komst van de Omgevingswet en de daaruit voortvloeiende Nota Omgevingskwaliteit kan een jaarlijkse evaluatie sterker ter hand worden genomen waarbij het niet enkel een verslaglegging is van Dorp, stad en land en het college maar ook het moment waarop aanpassingen worden gedaan. Daarbij moet gedacht worden aan het toevoegen van onderdelen die helpen bij het verankeren van omgevingskwaliteit. Te denken valt aan een nota over gevelreclame. Er kunnen ook zaken geschrapt worden. Hierbij moet bijvoorbeeld gedacht worden aan beeldkwaliteitplannen die niet meer nodig zijn om de gewenste omgevingskwaliteit van een planontwikkeling te borgen.

2 Q-team Een andere vorm waarbij de kwaliteitstoets aan de voorkant wordt gedaan is het Q-team of Kwaliteitsteam). Voor de planvorming in Essezoom samengesteld uit de extern stedenbouwkundige, de gedelegeerde van welstand, de gemeentelijke stedenbouwkundige, projectleider openbare werken en de overall projectleider werden op reguliere basis de ontwikkelaars en hun architecten ontvangen voor het bespreken van deelplannen. Op basis van een beeldkwaliteit document en stedenbouwkundig plan werden de voorstellen beoordeeld en verbeterd. Om een beeld te krijgen van de ervaringen met het Qteam volgen enkele reacties van de deelnemers. Gedelegeerde van de commissie welstand/ruimtelijke kwaliteit: “Het is alweer enige tijd geleden dat het Q-team Essezoom zitting had. Volgens mijn archief begonnen we medio 2016 en was laatste bijeenkomst medio 2020, een periode van 4 jaar. Voor mij - als vertegenwoordiger van de Welstandcommissie - een interessante exercitie, in de opmaat naar de veel bredere commissie omgevingskwaliteit waarbij de blik wordt verruimd van niet alleen 'het gebouw als object' naar meer ook 'het gebouw in de omgeving.’ Een paar observaties: 1 Met een stedenbouwkundig plan van Stijlgroep als uitgangspunt bleek er nog veel nadere fine-tuning nodig op uitwerkingsniveau. Concept van het Stijlgroep gelukkig zo sterk dat het ruimschoots overeind is gebleven;

Pagina 2 van 7

onderwerp

registratienummer

Evaluatie supervisie en beeldkwaliteitplannen

A22.001240

2 De fine-tuning van het stedenbouwkundig plan bleek (met name in het begin van het traject) op gespannen voet met de planning van de civieltechnische werkvoorbereiding respectievelijk uitvoering 'buiten'; hierdoor ontstond weleens het gevoel dat we soms achter de feiten aan leken te gaan; 3 De diverse marktpartijen leken, zeker in het begin, als 'ieder voor zich' te opereren, een goede centrale coördinatie onderling van de diverse deelplannen ontbrak; 4 Het viel mij op dat er door invloed van de markt - veel wijzigingen plaatsvonden in het woonprogramma en de wijzigingen moesten dan weer verwerkt worden in een ruimtelijk/stedenbouwkundig kwalitatief goed schema, waarbij meer dan eens de civieltechnische aspecten een belemmering bleken; 5 Gaandeweg hebben wij als Q-team volgens mij een goede grip gekregen op de plannen van de verschillende ontwikkelaars: niet alleen stedenbouwkundig maar ook wat betreft de architectuur van de deelplannen zelf; Ontwikkelaar Blauwhoed samenwerking in GroenEsse: “Ik heb positieve ervaringen met het Q-team van Essezoom. Het was in de loop der tijd duidelijk wat jullie belangrijk vonden en jullie bleven daar ook consequent in. Wanneer wij iets wilden dat door de tand des tijds anders was dan het beeldkwaliteitsplan (bijvoorbeeld andere types of andere p oplossingen) waren de ínformele overleggen met Christian waardevol.

Verbeteringen: -De parkeernorm snap ik nog steeds niet. Je moest over je eigen plangrenzen heen tellen en dat lukte eigenlijk niemand; -De aansluiting tussen de planeconoom/projectleider en de mening van het Q-team kon soms beter. Uiteindelijk was de mal wellicht te strak gedefinieerd waardoor het moeilijk afwijken was. Ook wanneer iedereen de meerwaarde ervan in zag; -Het Q-team had af en toe last van de financiële afspraken. Een voorbeeld is de ‘brede rijwoning’. Doordat je voor deze woning de grondwaarde van een rijwoning moest betalen, maar in de markt de waarde een stuk hoger was, was dit product gewild bij de ontwikkelaars met als gevolg meer parkeerdruk en een grotere bebouwingsdichtheid. De grondwaarde van een vrijstaande woning was weer relatief hoog t.o.v. de marktwaarde waardoor deze moeilijk te realiseren was toen de markt stilviel.” Ontwikkelaar Roosdom-Tijhuis Inhoud van het toetsdocument oftewel het Beeldkwaliteitplan (BKP): Het document was helder, wij konden hier goed mee uit de voeten; Toepassen van het BKP: Goed. Wel vind ik het jammer dat je toch kwaliteitsverschillen ziet tussen de verschillende ontwikkelaars. Dat blijft altijd lastig om met verschillende ontwikkelaars tot eenzelfde kwaliteit te komen. Rolverdeling in het Q-team: Heldere rolverdeling. Proces in zijn algemeenheid of specifiek: Ik heb de overleggen altijd als zeer prettig ervaren.

Het waren keer op keer constructieve overleggen. Hopelijk treffen we elkaar nog eens bij een ander plan in de gemeente Zuidplas.

3 Beeldkwaliteitplannen Zowel binnen het zware als vrije regime van de welstandsnota worden er beeldkwaliteitplannen opgesteld om de ruimtelijke kwaliteit te borgen. De welstandsgedelegeerde vraagt aandacht voor de

Pagina 3 van 7

onderwerp

registratienummer

Evaluatie supervisie en beeldkwaliteitplannen

A22.001240

bredere context van Welstandsvrij, maar wel toetsen aan BKP. Er dient hier nader naar gekeken te worden waarbij de rol van DSL een onderwerp is. Alleen al in 2020 stond 38x keer een plan op de agenda van Welstand voor ontwikkelingen of bouwwerken in welstandsvrij gebied, met verzoek om te toetsen aan het BKP. Hier wringt de schoen en is duidelijkheid gewenst. Het gaat hier ook om grote gebiedsontwikkelingen, waaronder niet alleen Esse Zoom Laag, maar ook Koningskwartier. Denkend aan toekomstige ontwikkelingen, zoals Het Vijfde Dorp, lijkt het goed en nodig om stil te staan bij de procedurele kant van de zaak.

4 Evaluatie supervisie zellingen aan de Hollandsche IJssel Voor twee locaties in Zuidplas is bij wijze van pilot gekozen de ruimtelijke kwaliteit te laten borgen door een onafhankelijk adviseur, de supervisor. De projecten, te weten Zelling Onderneming en Zelling VerHitland, bevinden zich nu in de fase van realisatie. Markant verschil tussen de twee is dat Zelling Onderneming door één partij wordt ontwikkeld en op Zelling VerHitland 24 vrije kavels door de ontwikkelaar zijn verkocht en vervolgens door particulieren worden gerealiseerd. De supervisor Zelling Onderneming en Zelling VerHitland heeft een vanuit die rol een evaluatie geschreven. De projectleider van Synchroon voor Zelling Onderneming heeft een reactie gegeven op een aantal vragen/onderwerpen die door de stedenbouwkundige van Zuidplas zijn gesteld/benoemd. Heijmans, de ontwikkelaar betrokken bij VerHitland, heeft ook zijn reactie gegeven. Supervisor Zelling Onderneming en VerHitland. Vanaf 2010 heb ik als supervisor gefunctioneerd voor twee zellingen in Nieuwerkerk aan den IJssel. Dit in het kader van de door de gemeenteraad vastgestelde ‘pilot’. Doel van de pilot was om te bezien of de ruimtelijke kwaliteit van de plannen door een supervisor bewaakt zou kunnen worden bij deze twee welstandsvrije ontwikkellocaties. Diverse plannen zijn gemaakt voor beide zellingen, door verschillende projectontwikkelaars.

De laatste jaren is hard gewerkt aan de plannen, die nu gerealiseerd zijn/worden. Met de invoering van de Omgevingswet is het aan de gemeentes om het proces rond de bewaking van ruimtelijke kwaliteit opnieuw te organiseren. De gemeente Zuidplas stelt daarvoor een Nota Omgevingskwaliteit op en stelt een commissie samen die de borging van de omgevingskwaliteit beoordeelt/begeleidt. Ik schrijf deze evaluatie met dit gegeven in gedachten. De supervisor heeft de rol van integrale ruimtelijke kwaliteitsbewaker van de toekomstige omgevingskwaliteit. De taak van de kwaliteitsbewaker is niet alleen de plannen in verschillende ontwikkelingsstadia te toetsen, maar vooral ook de plannenmakers te inspireren en motiveren om een zorgvuldig plan te realiseren wat een nieuwe aantrekkelijke leefwereld toevoegt aan de gemeente Zuidplas. Ik vind het een groot goed, dat de kwaliteitsbewakers van ruimtelijke plannen onafhankelijk zijn en de plannen voorgelegd krijgen op van tevoren vastgestelde momenten. Deze rol en de status ervan moet heel duidelijk vooraf gecommuniceerd worden aan de planontwikkelaars, die met de gemeente een samenwerking aangaan voor de duur van het project.

Advies: ‘Communiceer als gemeente duidelijk naar alle participanten van het ontwikkeltraject de taak, rol en status van de supervisor.’ Ik heb als supervisor tijdens het begeleidingstraject geen contact gehad met de verantwoordelijk wethouder, maar alleen met de projectleider. Dit vind ik niet bevredigend, omdat ik de facto aan het bestuur van de gemeente adviseer en ik, zeker op momenten dat mijn advies tegen de wens van de

Pagina 4 van 7

onderwerp

registratienummer

Evaluatie supervisie en beeldkwaliteitplannen

A22.001240

projectontwikkelaar in gaat, de wethouder dan graag een toelichting geef om de achtergrond te duiden van mijn advies. Advies: ‘Zorg ervoor dat er korte lijntjes zijn voor de supervisor, via de projectleider, met de verantwoordelijke wethouder.’ Zelling Onderneming en zelling VerHitland Zelling onderneming is door één professionele ontwikkelaar (Synchroon) in samenwerking met een architect, een landschapsarchitect en een civieltechnisch bureau ontwikkeld. Deze partijen zijn vanaf het begin van het traject bij de planontwikkeling van stedenbouwkundige schets tot en met de uitvoering betrokken. Een intensief proces opnieuw gestart in 2017, getrokken door Synchroon, heeft ertoe geleid dat 2021 de bouw van 58 woningen is gestart. In dit traject hebben vertegenwoordigers van de gemeente, o.a. de stedenbouwkundige, de civiele man, de verkeerskundige en de vertegenwoordiger van beheer buitenruimte intensief samengewerkt met de partners van de ontwikkelaar door middel van regelmatig gehouden ontwerpteams onder leiding van een kwaliteitsbewuste, betrokken, precieze, proactieve en open projectleider van Synchroon. Dit ontwikkelingsproces heeft tot een bijzonder hoge ruimtelijke kwaliteit geleid van bebouwing en van de woonomgeving op de zelling. Té vaak worden beheerders, civiel-technici, landschapsarchitecten en anderen té laat ingeschakeld.

Hier zijn ze van het begin af aangehaakt geweest. Dit heeft tot een goede ruimtelijke kwaliteit geleid. Advies: ‘Stel, als gemeente, procesinrichting van Onderneming met Synchroon als voorbeeld voor volgende ontwikkelingstrajecten in Zuidplas.’ De supervisor heeft in dit traject in de aanvang, tijdens het opstellen van het stedenbouwkundig plan regelmatig deelgenomen aan de ontwerpteams om de gemeentelijke stedenbouwkundige te steunen bij het becommentariëren van voorliggende ontwerpschetsen en de ontwerpende architect en Synchroon te inspireren. De rol van ‘participerende’ supervisor heb ik alleen in de fase van de ontwikkeling van het stedenbouwkundig plan willen vervullen omdat ik zelf het gemeentelijk stedenbouwkundig programma van eisen (SPVE) voor Onderneming voor de gemeente heb gemaakt én omdat Synchroon het stedenbouwkundig plan door een architect liet maken. In de erop volgende fases van bouwplanontwikkeling en inrichting van de openbare ruimte heb ik als plantoetser opgetreden. Mijn rol als participant van het ontwerpteam werd als ‘constructief’ ervaren. Het ontwerpteam probeerde daarom mij weer als participerende supervisor in te zetten, terwijl ik bouwplanproducten wilde toetsen met de status van schetsontwerp, voorlopig ontwerp en definitief ontwerp en idem voor de openbare ruimte.

Doordat er niet aan gedacht was de rol van de supervisor voor de verschillende planfases van tevoren te beschrijven, ontstond er over en weer soms irritatie. Advies: ‘Maak, voorafgaand aan het proces, een beschrijving van de rol van de supervisor in verschillende planfases, gecombineerd met een beschrijving van de momenten dat de supervisie het plan toetst en hoe de supervisor adviseert (nl schriftelijk, ter goedkeuring aan B&W).’ Mijn professie is stedenbouwkunde. Ik heb een ruime ervaring in kwaliteitsteams en welstandscommissies. Daar werd ik altijd aangesproken op mijn kwaliteiten als stedenbouwkundige. Voor het toetsen van de kwaliteit van de inrichting van de buitenruimte en voor de architectonische kwaliteit zaten altijd een landschapsarchitect en een architect aan tafel. Op een aantal momenten heb ik deze disciplines gemist en heb mij toen “informeel” tot de voorzitter van de welstandscommissie, architect gewend om mij te helpen en tot een bevriende landschapsarchitect.

Pagina 5 van 7

onderwerp

registratienummer

Evaluatie supervisie en beeldkwaliteitplannen

A22.001240

Advies: ‘Neem in de overeenkomst met een supervisor op dat deze altijd ruggenspraak kan houden met het gemeentelijk kwaliteitsteam voor aanvullende expertise die nodig is om op alle aspecten optimaal te kunnen toetsen en inspireren.’ Zelling VerHitland, IJsselmaere Hier is het ontwikkelingstraject, wat tot realisatie heeft geleid, ter hand genomen door Heijmans B.V. Deze ontwikkelaar heeft de grond aangekocht en er is een verkavelingsplan en beeldkwaliteitplan gemaakt door een stedenbouwkundig bureau. Vervolgens zijn de kavels verkocht. Het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitplan zijn door mij in een aantal ronden getoetst, van schetsontwerp tot definitief ontwerp. Er zijn daarbij twee zaken onderschat. Eén is dat de verkoopafdeling van de ontwikkelaar in onvoldoende mate is geïnformeerd en geïnstrueerd over de bedoelingen en randvoorwaarden uit het beeldkwaliteitplan. Hierdoor zijn een aantal kopers met verkeerde volumes, materialen, kleuren en kleurcombinaties gestart. Dat kost tijd, geld en ergernis als de supervisor dat weer terugdraait. Twee is dat ik zelf niet scherp genoeg ben geweest op het toetsen van de inhoud van het beeldkwaliteitplan. Het was bijvoorbeeld niet 100% consistent in de omschrijving van de kleuren van het steenachtige materiaal van de gevels. Dit heeft vele discussies opgeleverd met diverse eigenaren tijdens de bouwplanontwikkeling.

Advies: ‘Let erop als gemeente dat wanneer er sluitende afspraken gemaakt worden met de ontwikkelaar over hoe de verkoop van de percelen wordt gedaan door de verkoopafdeling en geef de supervisor daarbij een informatieve rol. Vraag de supervisor om superkritisch te zijn op de consistentie van het beeldkwaliteitplan.’ De stedenbouwkundige van de gemeente heeft de kopersbegeleiding op zich genomen. Gecommuniceerd is naar de kopers dat zij een positief advies van de supervisor nodig hebben alvorens de omgevingsvergunning bij ODMH aangevraagd kan worden. Hier heb ik als supervisor geadviseerd op momenten dat de stedenbouwkundige extra ondersteuning nodig achtte bij de begeleiding. Dit leidde tot een aantal gesprekken met kopers en hun adviseurs. De stedenbouwkundige heeft de adviezen geschreven en ik heb een akkoord gegeven, waarna de koper de aanvraag voor de omgevingsvergunning bij de ODMH kon indienen. Deze samenwerking met de stedenbouwkundige is mij goed bevallen. Het heeft geleid tot een kostenefficiënte bouwplanbegeleiding en tot tevreden kopers, die zich “gehoord” en vaak “gesteund” voelden door het gemeentelijk supervisieteam (de in- en externe stedenbouwkundige).

Advies: ‘Zorg dat de externe supervisor goed ‘verbonden’ is met het gemeentelijk team en dat de supervisor tijdens het gehele traject gekoppeld is aan de gemeentelijke stedenbouwkundige, waarbij ieder een eigen rol vervult. Zorg dat de supervisor een ‘werkbaas’ heeft bij de gemeente, waar hij bij terecht kan voor procesvragen en in geval er moeilijkheden bij de supervisie zijn.’ Het beeldkwaliteitplan, gemaakt door Heijmans B.V. Dit beeldkwaliteitsplan is het document waarop de supervisor zijn plantoetsing baseert. Er is een volledig plan gemaakt met de volgende onderdelen: -opgave en stedenbouwkundig eindbeeld; -stedenbouwkundige randvoorwaarden; -spelregels welstand; -kavelpaspoorten per kavels. Voor mij als supervisor was dit een uitstekend document om naar te verwijzen in gesprekken met eigenaren en architecten.

Pagina 6 van 7

onderwerp

registratienummer

Evaluatie supervisie en beeldkwaliteitplannen

A22.001240

Advies: Drie opmerkingen wil ik maken voor een volgende keer dat er met een beeldkwaliteitplan wordt gewerkt: 1. De kopers hebben het als plezierig ervaren dat in het beeldkwaliteitplan is aangegeven hoe de inrichting van de openbare ruimte eruit ziet en die van de erfscheidingen eruit zouden moeten zien. Zij konden zich zo de sfeer van de buurt voorstellen en zij zagen in dat uniforme hekwerken en hagen bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte; 2. Zorg ervoor dat alle afbeeldingen precies kloppen met wat beoogd wordt. Zoals de gewenste kleuren, mogelijke architectuur en details; 3. Neem een hardheidsclausule op, waarmee de supervisor planonderdelen die afwijken van het beeldkwaliteitplan kan honoreren als ze door de supervisor als excellent worden beoordeeld.

Pagina 7 van 7