Bijlage 4 Nota van beantwoording zienswijze A23.000354

Nota van beantwoording Huisvestingsverordening Gemeente Zuidplas 2023

Versie : definitief Datum : 23 maart 2023 Vastgesteld in : B&W Zuidplas op 11 april 2023 1

Inhoud 1.

Inleiding.................................................................................................................................... 3

2.

Inspraakreactie ...................................................................................................................... 4 Woonpartners Midden-Holland ........................................................................................ 4

3.

Ambtshalve tekstwijzingen ............................................................................................... 5

2

1.

Inleiding

De gemeenten Zuidplas heeft belanghebbenden de mogelijkheid geboden om te reageren op de ontwerp-Huisvestingsverordening 2023. Daarnaast heeft de gemeente een adviesaanvraag ingediend bij de Adviesraad Sociaal Domein. Het advies van de adviesraad is met een separate reactiebrief beantwoord. De ontwerpverordening is ter inzage gelegd van 5 januari tot en met 15 februari 2023. Daarnaast is kennisgeving van terinzagelegging en mogelijkheid tot indienen zienswijzen toegestuurd aan de corporaties, verhuurmakelaars, de huurdersorganisaties, cliëntenraden en de Provincie ZuidHolland. Deze nota geeft een overzicht van de zienswijzen en de antwoorden daarop en beschrijft of en tot welke wijzigingen in de huisvestingsverordening dit leidt. Deze nota gaat niet in op de zienswijzen en adviezen die mogelijk in de andere regio gemeenten zijn/worden ontvangen. De reden hiervoor is van praktische aard. Het tijdstip van behandeling in de colleges van de andere gemeenten verschilt en daardoor lukt het niet om op dit moment één regionale antwoordnota op te stellen.

Interactief proces De ontwerp-huisvestingsverordening is in een interactief proces tot stand gebracht. Het ontwerp is opgesteld door een werkgroep met vertegenwoordigers van de gemeenten Bodegraven-Reeuwijk, Gouda, Waddinxveen en Zuidplas en de woningcorporaties Mozaïek Wonen, Vestia (voorganger Stedelink), Woonpartners Midden-Holland en Woningbouwvereniging Reeuwijk. Met Woonbron heeft hierover een apart gesprek plaatsgevonden. De eerste hoofdlijn van de verordening is in juni 2022 besproken met de huurdersverenigingen van de corporaties, de Wmo- en cliëntenadvies-raden van de gemeenten en verhuurders (corporaties en particulier). Tijdens deze gesprekken hebben deze partijen hun wensen en voorkeuren kenbaar gemaakt. De ontwerpverordening is een gezamenlijk product van de gemeenten Bodegraven-Reeuwijk, Gouda, Waddinxveen en Zuidplas in nauwe samenwerking met de woningcorporaties tot stand gekomen. Regionale afstemming De gemeenten Gouda, Waddinxveen en Zuidplas hebben elk op hun eigen manier de huisvestingsverordening besproken met de gemeenteraden. De gemeente Krimpenerwaard hanteert een ander verdeelsysteem, namelijk een wachtlijst in plaats van de B/L score en heeft aangegeven niet aan te willen sluiten bij een regionaal gelijkvormige huisvestingsverordening Midden Holland.

3

2.

Inspraakreactie

Hierna volgt de ontvangen zienswijze van Woonpartners Midden-Holland. Daarbij is aangeven of de zienswijze aanleiding geeft voor aanpassing van de verordening.

Woonpartners Midden-Holland Woonpartners Midden-Holland geeft haar complimenten voor deze nieuwe ontwerphuisvestingsverordening zoals die ter inzage is gelegd. Woonpartners vindt het sterk dat er een algemene regionale versie is samengesteld die de basis vormt voor de huisvestingsverordeningen voor de vier regiogemeenten. Die regionale samenwerkingsgedachte kan wat Woonpartners betreft de komende periode verder doorgetrokken worden met als doel de lokale afwijkingen in de nabije toekomst nog verder terug te brengen. Woonpartners noemt als aandachtspunt de B/L-score. Woonpartners wil, samen met de gemeente en Mozaïek Wonen werken aan een alternatief rangordesysteem vanwege de knelpunten die kleven aan het huidige systeem. Woonpartners is blij met de toezegging dat de gezamenlijke bijeenkomsten over dit aandachtspunt voortgezet worden om te bekijken welke concrete maatregelen nodig c.q. wenselijk zijn. Zij zijn ook blij dat het vanwege alle ontwikkelingen rondom wonen de verwachting is dat de Huisvestingsverordening mogelijk nog wel tussentijds wordt aangepast en het dus niet zo hoeft te zijn dat een aanpassing pas over 4 jaar weer mogelijk is. Reactie: Wij zijn blij met de positieve reactie. Er wordt regionaal zoveel mogelijk gestreefd naar een gelijke verordening in de regiogemeenten Midden Holland. Maar (kleine) lokale verschillen zijn mogelijk.

De verordeningen worden lokaal vastgesteld. Regionaal wordt nagedacht of de B/L- systematiek aanpassing behoeft. De ervaring leert wel dat ook andere systematieken nadelen hebben. Bijvoorbeeld de methode op basis van inschrijftijd is voor jongeren nadelig omdat ze pas inschrijftijd gaan opbouwen als ze bij WoningNet staan ingeschreven en niet meteen vanaf hun achttiende verjaardag. Ook zien we in andere regio’s dat veel ouderen wel een lange woonduur hebben, maar dat zij zich pas gaan inschrijven bij WoningNet als er een verhuiswens gaat spelen. Dat heeft tot gevolg dat een verhuiswens pas (te) laat kan worden gerealiseerd. Een eventuele aanpassing van het woonruimteverdeelsysteem moet dus heel zorgvuldig gebeuren om niet het kind met het badwater weg te gooien. Dat laat onverlet dat we onze ogen geopend houden voor alternatieven. Als blijkt dat deze een verbetering zijn ten opzichte van het huidige woonruimteverdeelsysteem, wordt een voorstel voor het aanpassen van de huisvestingsverordening opgesteld.

4

3.

Ambtshalve tekstwijzingen

Hieronder volgen tekstuele wijzingen die nog zijn aangebracht op het ontwerp Huisvestingverordening Gemeente Zuidplas 2023, bijvoorbeeld ten behoeve van correcte juridische formulering, toevoegingen ter verduidelijking of herstel van foutieve verwijzingen. Onder de ambtshalve wijzigingen zijn ook aanpassingen meegenomen naar aanleiding van regionale afstemming over de benodigde wijziging van de verordening in het algemene gedeelte. 1. Leeswijzer: toevoeging van de verwijzing naar een middenhuur ´of doelgroepenverordening´. Alinea 1: De Huisvestingsverordening bevat regels voor de verdeling van huurwoningen (woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens € 808,26, prijspeil 2023 en nieuwbouw middenhuurwoningen die vallen onder de (plaatselijke) middenhuur- of doelgroepenverordening of een anterieure overeenkomst. Er volgt een doelgroepenverordening in plaats van een middenhuurverordening waarin o.a. middenhuurwoningen zijn opgenomen. Het verruimen van de verwijzing betekent dat de verordening straks niet aangepast hoeft te worden voor dit onderdeel. 2. Begripsbepaling in artikel 1: toevoeging van het woord ‘nieuwbouw’ en verwijzing naar ´of doelgroepenverordening´ bij de definitie van middenhuurwoning.

Middenhuurwoning: een nieuwbouwhuurwoning als bedoeld in de lokale middenhuur- of doelgroepenverordening en/of de als zodanig benoemde woningen in een (anterieure) overeenkomst. De huisvestingsverordening is van toepassing op een verhuring zo lang de woning beschikbaar is in het middenhuursegment. Dit betreft een verduidelijking. De Verordening middenhuur- of doelgroepenverordening is alleen van toepassing op nieuwbouwwoningen. 3. Begripsbepaling in artikel 1: toevoeging van het begrip ’bemiddeling’: Bemiddeling: woningtoewijzing aan bijzondere doelgroepen buitenom het aanbodsysteem, zoals genoemd in artikel 5; Dit begrip was nog niet gedefinieerd en komt terug in artikel 5 en in de toelichting. 4. In artikel 5 lid 1 wordt toegevoegd ´via directe bemiddeling´: De verhuurder maakt het aanbod van de in artikel 2 aangewezen woonruimte in ieder geval bekend door publicatie op een openbaar toegankelijk (digitaal) medium, voor zover deze woonruimte niet via directe bemiddeling wordt toegewezen aan woningzoekenden als bedoeld in artikel 9 onder A, artikel 10, tweede lid, en artikel 17. Dit betreft een verduidelijking van de grondslag voor te publiceren woningen. 5. Artikel 9 categorie H wordt gewijzigd naar urgentie voor beide ouders in geval van coouderschap Indien beide ouders de woning moeten verlaten kan in geval van co-ouderschap aan beiden urgentie worden verleend.

Naar aanleiding van het advies van de Adviesraad Sociaal Domein is opnieuw overwogen om de urgentieregeling, net als Bodegraven-Reeuwijk, Gouda en mogelijk ook Waddinxveen, uit te breiden naar beide ouders in geval van co-ouderschap. Het belang van het welzijn van de kinderen en vormgeven van het co-ouderschapsplan

5

weegt zwaarder dan het beperkte aantal extra urgenties dat dit vermoedelijk zal betekenen. 6. In artikel 18a onder c is ´door het college´ vervangen door ´door de gemeente´. Overige woonwagenstandplaatsen in de gemeente die worden aangeboden door de gemeente of woningcorporatie(s). Fout hersteld. De gemeente biedt woonwagenstandplaatsen aan. 7. In artikel 28 en artikel 32 is sub d ’ goed verhuurderschap’ als voorwaarden voor een vergunning vervallen. Het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap is aangenomen door de Eerste Kamer en treedt op 1 juli 2023 inwerking. Deze wet wordt de wettelijke basis voor gemeenten om voorwaarden te stellen aan goed verhuurderschap. Goed verhuurderschap moet dan in een aparte verordening geregeld worden, dat kan dan niet meer via de huisvestingsverordening. 8. In artikel 46 lid 2 inzake bestuurlijke boetes wordt het woord ´ten hoogste´ opgenomen voor de boetebedragen. Het betreft een verduidelijking dat de in artikel 23 lid 4 Wetboek van Strafrecht genoemde categorieën geldboetes de maximumbedragen zijn die kunnen worden opgelegd. Wijzingen in de toelichting: 9. Toevoeging toelichting artikel 8 lid c, d, e Verwijtbare schuld Met de term “verwijtbare schuld” wordt bedoeld dat de noodsituatie buiten de schuld (of nalatigheid) van de betrokkene is ontstaan.

Het gaat erom dat de betrokkene niet verwijtbaar verantwoordelijk is te stellen voor het ontstaan of voortbestaan van de problemen. In dat geval is voorrang niet te verantwoorden tegenover andere woningzoekenden die er alles aan doen om problemen te voorkomen of zelf op te lossen. De urgentieverklaring moet verdedigbaar zijn ten opzichte van andere woningzoekenden. De individuele situatie van de woningzoekende is uitgangspunt voor de beoordeling van de urgentieaanvraag. Er is geen sprake van een noodsituatie als er alleen een mogelijkheid is dat een noodsituatie zal ontstaan. Ter verduidelijking. 10. Toevoeging toelichting artikel 8 lid g Belastbaar huishoudinkomen De in artikel 16 BTIV genoemde inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens is € 44.035 en voor meerpersoonshuishoudens (bestaande uit twee of meer personen) € 48.625 (prijspeil 2023). Om voor urgentie in aanmerking te komen mag een huishouden dus niet meer verdienen dan 1,25 keer deze grens ofwel € 55.043,75 (alleenstaande) of € 60.781,25 (meer persoonshuishouden). Aangepast aan het prijspeil 2023. 11. Wijziging toelichting artikel 9 categorie H Relatiebeëindiging

In het geval van co-ouderschap, waarbij één van de ouders in de woning blijft wonen, kan aan de vertrekkende ouder een urgentieverklaring worden verleend. De vertrekkende ouder wordt aangemerkt als meerpersoonshuishouden. Als beide ouders vertrekken, kunnen 6

beiden een urgentieverklaring krijgen. De achtergrond hiervan is dat de gemeente meer waarde hecht aan een goede omgangsregeling voor de kinderen dan aan het beperken van het aantal urgenties. Aangepast naar aanleiding van het advies van de Advies Raad Sociaal Domein en wijziging van artikel 9 cat. H dat urgentie in geval van co-ouderschap voor beide ouders mogelijk is. 12. Wijziging toelichting artikel 10 lid 2 Directe bemiddeling “Het oordeel van de woningcorporatie is bindend’’ wordt vervangen door ‘’De woningcorporatie en/of de gemeente bepaalt of een woningzoekenden in deze categorie valt.” Correctie op basis van de tekst uit dit artikel. 13. Toevoeging toelichting artikel 11 lid 2 Zoek-profielen Overige dorpen: Hieronder wordt verstaan Moerkapelle, Moordrecht, Zevenhuizen en indien van toepassing het nieuwe dorp (naam nog onbekend). Verduidelijking. 14. Toevoegen toelichting artikel 15 lid 1 en 2 Voorrang woningzoekende uit een dorpskern Lid 1 en 2: Onder dorpskern wordt verstaan Nieuwerkerk aan den IJssel, Moordrecht, Moerkapelle, Zevenhuizen en indien van toepassing het nieuwe dorp (naam nog onbekend). Verduidelijking van wat onder dorpskern wordt verstaan. 15. Toevoeging toelichting artikel 15 lid 2 Voorrang middenhuurwoningen Het doel is om de doorstroming vanuit de sociale huur (in de dorpskernen) te bevorderen.

Tegelijkertijd moet het mogelijk blijven voor starters uit een dorpskern om in aanmerking te komen voor een middenhuurwoning. Binnen het maximum geldt de voorrang in eerste instantie voor woningzoekenden uit een dorpskern en daarna voor andere woningzoekenden uit de gemeente waarbij degenen die een sociale huurwoning achterlaten weer voorgaan. Toelichting ter verduidelijking volgordecriteria. 16. Toevoeging toelichting artikel 26 lid 1 Bij de vergunningverlening wordt het belang van de aanvrager afgewogen tegen het belang van bescherming van de woningvoorraad en het belang van de leefbaarheid in de omgeving van het betreffende pand. Afhankelijk van de belangenafweging wordt de vergunning geweigerd of (onder voorwaarden) verleend. Deze genoemde vergunningen kunnen gezamenlijk worden aangemerkt als de voorraadvergunningen. Ter verduidelijking van de beoordeling van vergunningplicht. 17. Toevoeging toelichting artikel 26 lid 1 Samenvoegvergunning Deze vergunning is nodig wanneer iemand anders dan de eigenaar in de samengevoegde woning gaat wonen of de samengevoegde woningruimte gaat gebruiken als kantoor of praktijk. Een vergunningplicht is niet nodig wanneer de samengevoegde woonruimte door de eigenaar wordt bewoond of gedeeltelijk wordt gebruikt als kantoor- of praktijkruimte.

Met deze vergunningplicht wordt voorkomen dat schaarse (huur)woningen voor starters en doorstromers verloren gaan. De toelichting van deze vergunningplicht ontbrak.

7

18. Toevoeging toelichting artikel 26 lid 1 Onttrekkingsvergunning Onder het onttrekken aan de bestemming tot bewoning wordt verstaan het slopen of het gebruiken voor een ander doel dan permanente bewoning door een huishouden. Een vergunning is niet nodig wanneer de onttrokken woonruimte gedeeltelijk als kantoor- of praktijkruimte wordt gebruikt door degene die zelf als hoofdbewoner in de woonruimte blijft wonen. Ter verduidelijking van de vergunningplicht. 19. Toevoeging toelichting artikel 26 lid 1 Woningvorming Bij woningvorming gaat het om een eigenaar die een bestaande woning feitelijk opdeelt in meer woonruimten, die afzonderlijk in de huurmarkt worden gezet zonder dat het gebouw wordt gesplitst in appartementsrechten. Om te kunnen spreken van woningvorming hoeven niet alle noodzakelijke voorzieningen in de woonruimte aanwezig te zijn. Er is in ieder geval sprake van woningvorming wanneer er een keuken in de woonruimte aanwezig is. Daarbij kunnen ook één of meer andere wezenlijke voorzieningen aanwezig zijn, zoals badkamer en/of toilet. Deze woonruimten worden ook wel luxe kamers of (woon)studio’s genoemd. Ter verduidelijking vergunningplicht. 20.

Toevoeging toelichting artikel 26 lid 1 Omzettingsvergunning Er geldt geen vergunningplicht wanneer de woning wordt omgezet in twee onzelfstandige woonruimten (kamers) om woningdelen mogelijk te houden (zie de toelichting onder lid 2) en in geval van bewoning door een woongroep. Ter verduidelijking van de vergunningplicht. 21. Toevoeging toelichting artikel 26 lid 2, alinea 1 Voor omzetting van een zelfstandige woning naar drie of meer onzelfstandige woonruimten (kamers) c.q. bewoning door drie of meer huishoudens geldt in Zuidplas een verplichte omzettingsvergunning. Ter verduidelijking van de uitzondering van de vergunningplicht.

8