Bijlage 4 Bestemmingsplan ‘Kamerlingh Onnes’ – toelichting A23.000731

42

heeft het algemeen bestuur van het hoogheemraadschap het Waterbeheerprogramma 2022-2027 vastgesteld. In het Waterbeheerprogramma worden de ambities van het hoogheemraadschap voor de komende jaren weergegeven. Met het waterbeheerprogramma worden allereerst veel van de taken van het waterschap op dezelfde wijze voortgezet. Het waterschap gaat zich de komende jaren richten op ook op de lange termijn te voldoen aan de doelen waarvoor waterschappen zijn opgericht:

• • • •

het voorkomen en waar mogelijk beperken van overstromingen, wateroverlast en waterschaarste; het beschermen en verbeteren van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen; vervulling van maatschappelijke functies door watersystemen; het zuiveren van afvalwater.

Het waterbeheer staat daarnaast voor een grote veranderopgave als gevolg van tal van grote ontwikkelingen. Om te kunnen blijven werken aan ‘droge voeten en schoon water’, moet het hoogheemraadschap zich nog nadrukkelijker en soms met nog meer inzet richten op deze ontwikkelingen. Het hoogheemraadschap gaat aan de hand van drie thema's voor de toekomst aan de slag met deze veranderopgave:

•

Een veilige en aantrekkelijke leef- en werkomgeving voorbereid op de verandering van het klimaat in 2027.

• •

Een duurzaam waterschap voor de wereld van morgen in 2027. Water en waterschap als onderdeel van de samenleving in 2027.

Beleid Waterberging bij ruimtelijke ontwikkelingen 2012 De Verenigde Vergadering van het hoogheemraadschap heeft op 27 juni 2012 het Beleid Waterberging bij ruimtelijke ontwikkelingen 2012 vastgesteld. Dit beleid heeft tot doel om ongewenste effecten van verhardingstoename op het watersysteem te voorkomen. Een belangrijk ongewenst effect van verhardingstoename is de versnelde afvoer van neerslag. Voor verschillende ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorwaarden beschreven om de te verwachten effecten op het watersysteem te compenseren. Er wordt onderscheid gemaakt in drie typen plannen: kleine, middelgrote en grote ruimtelijke ontwikkelingen. Onderstaand is per type toegelicht hoe HHSK omgaat met de typen ruimtelijke ontwikkelingen: 1. 2. 3.

Kleine plannen: Plannen met een verhardingstoename tot 500 m². Middelgrote plannen: Plannen met een verhardingstoename groter dan 500 m² en kleiner dan 10 hectare bruto planoppervlak. Grote plannen: Een plan groter dan 10 hectare bruto planoppervlak.

Keur en Beleidsregels Op grond van de Waterwet is van Schieland en de Krimpenerwaard als waterschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Denk hierbij aan handelingen in of nabij:

• • • •

waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden); watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken); andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen); de bodem van kwelgevoelige gebieden;

Maar ook aan:

• •

onttrekken en lozen van grondwater; het aanbrengen van verhard oppervlak.

43

De Keur vermeldt expliciet welke handelingen vergunningplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen. Wie bv. op een waterkering wil bouwen, moet een watervergunning aanvragen bij hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard (én een omgevingsvergunning bij de gemeente). In de uitvoeringsregels die bij de Keur horen is dit nader uitgewerkt. Waterplan Zuidplas Het waterplan, een gezamenlijk project van de gemeente Zuidplas en het hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard, is opgesteld om maatregelen te nemen die zorgen voor droge voeten en een goede waterkwaliteit in de gemeente Zuidplas. Dat laatste is belangrijk voor de in en om het water levende planten en dieren, de landbouw en het recreatief medegebruik. Het waterplan heeft als resultaat een gezamenlijke visie en de uitwerking van de visie tot een concreet maatregelenprogramma met hierin een tijdsplanning, kostenraming en kostenverdeling. Ook de ruimtelijke consequenties van het waterbeleid worden aangegeven in het waterplan. In het waterplan wordt ingegaan op de bouwstenen: waterkwantiteit, waterveiligheid, waterketen en riolering, grondwater, oppervlaktewater en ecologie, beheer en onderhoud stedelijk water, waterbeleving en recreatie en water, en Ruimtelijke Ordening.

4.9.3 Watertoets De watertoets omvat het afstemmingproces tussen de planontwikkelaar en de waterbeheerder. Het doel van deze afstemming is het element water een volwaardige plek te geven bij ruimtelijke ontwikkelingen. Dit is nodig om eventuele negatieve effecten op de waterhuishouding te voorkomen en kansen voor een betere waterhuishouding te benutten. De meest belangrijke onderdelen van de watertoets zijn: een advies van de waterbeheerder bij ruimtelijke ontwikkelingen en een waterparagraaf. Planspecifiek Watercompensatie Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is eerder, in het kader van de Nota van Uitgangspunten, een voorlopige verhardingsbalans opgesteld. Daarbij is voor de verhardingstoename een compensatie-eis van 19,1% afgesproken met het Hoogheemraadschap (HHSK). Dit percentage is hoog – doorgaans ligt deze tussen de 5% en 20% – vanwege de relatief hoge verhardingsgraad van de polder en de beperkte maximaal toelaatbare peilstijging. Tevens moet de onderhavige locatie, doordat deze vanwege de periode van meer dan 10 jaar braak heeft gelegen, worden gezien als onbebouwd perceel. Naar aanleiding van aanpassingen aan het ontwerp is de verhardingsbalans geactualiseerd. De onderbouwing van de verhardingsberekening wordt in de navolgende tabel en afbeelding weergegeven.

Oppervlaktebalans verharding Verhardingstoename Type oppervlakte Toename verharding Waarvan waterdoorlatende verharding Overige verharding Toename bebouwing (footprint) Totale toename

Oppervlakte in m² 1948 (693) (1255) 1697 3645 m²

Verhardingsafname Nieuw groen (naast parkeerplaatsen) Totale afname

44 m² 44 m²

Berekening watercompensatie HHSK Verschil verharding bestaand - nieuw Vrijstelling Totaal mee te tellen verharding Compensatie-eis Te compenseren door open ontgraving (oppervlaktewater)

3601 m² 500 m² 3101 m² 19,1 % 593 m²

44

Verhardingsberekening (bron: Waterpas Civiel Adviesbureau, 9 november 2023)

Uit de balans blijkt dat er ca. 3.645 m² aan verharding (incl. bebouwing) op openbaar en privaat terrein wordt toegevoegd. Daartegenover wordt er 44 m² aan nieuw groen gerealiseerd, op verschillende plekken naast de beoogde parkeerplaatsen. Ook kan conform de Waterschapsverordening van het Hoogheemraadschap 500 m² verhard oppervlakte worden vrijgesteld van compensatieplicht. Op basis van een compensatie-eis van 19,1% bedraagt de netto-compensatie hiermee afgerond 593 m² (3.101*0,191). Afgesproken is om een oppervlakte van 600 m² aan te houden. Deze compensatie zal conform de 'Beleidsregel Aanbrengen verhard Oppervlak 2024' van HHSK gecompenseerd worden door de realisatie (open ontgraving) van extra wateroppervlak. De compensatie wordt conform de afspraak met de HHSK gerealiseerd in het buitengebied. Wanneer deze compensatie volledig zou worden aangelegd in de vorm van alternatieve waterberging (bijvoorbeeld een wadi/ droge greppel) dan dient deze gedimensioneerd te worden op een bui van 134 mm (T100 bui, WL2085, H+regio, center) minus de afvoernorm van 18 mm/dag op het oppervlaktewatersysteem. Doordat de berging binnen twee dagen weer leeg moet zijn (2*18mm), zou dit leiden tot 98 mm (134mm-36mm) berging. Dat geeft een benodigde bergingscapaciteit van (0,098m*1.900m²) 186 m³. Deze berging moet dan geloosd worden op het oppervlaktewatersysteem.

Echter heeft het compenseren middels een wadi/ droge greppel niet de voorkeur, doordat deze wadi door het lage bodempeil (en daarmee de hoge grondwaterstand) direct vol zou komen te staan met grondwater en daarmee bij (hevige) regenval vrijwel direct zou overstromen. Wanneer (alsnog) wordt gekozen voor de aanleg van een wadi dan zou deze worden gekoppeld aan het regenwaterriool in de omliggende straten. Daar wordt hierna verder op ingegaan. Waterafvoer en hevige regenval Uit een gemeentelijke stresstest (zie Nota van uitgangspunten) is gebleken dat delen van de kernen gevoelig zijn voor hevige neerslag, dit is ook het geval in de straten rondom de Kamerlingh Onnes. Zo zal er bij een bui van 70 mm in 2 uur tot 30 cm aan water op de straten komen te staan. Ook is de conclusie getrokken dat bij extreme neerslag de Kamerlingh Onnesstraat, Zeemanstraat en de Zernikestraat onbegaanbaar zijn voor verkeer en hulpdiensten. Dit benadrukt de noodzaak om de buitenruimte en de bebouwing in de Kamerlingh Onnes robuust en klimaatbestendig in te richten. Daartoe is het voornemen om de nieuwe woningen aan te sluiten op een gescheiden rioleringsstelsel, waarbij het afvalwater aangesloten wordt op het gemeentelijk rioolstelsel. Het hemelwater wordt waar

45

mogelijk geïnfiltreerd in de bodem, de bebouwing omvat een groene rand met bomen en twee groene ruimten die ook kunnen dienen als waterberging. Vanwege de grondslag van het perceel is het echter niet mogelijk om al het hemelwater te bergen in het gebied en wordt het teveel geloosd via de koppeling van wadi’s aan het gemeentelijk rioolstelsel. Er worden voorts geen uitlogende materialen gebruikt. Waterkeringen Uit het raadplegen van de legger van hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard blijkt dat er binnen en in de directe omgeving van de planlocatie geen regionale en/of primaire waterkeringen aanwezig zijn. Conclusie Gelet op het voorgaande kan gesteld worden dat het aspect water geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.

4.10 Verkeer en parkeren 4.10.1 Verkeer Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt. Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt. Planspecifiek Aangetoond moet worden dat het initiatief verkeerskundig verantwoord is, in relatie tot de capaciteit van de aangrenzende wegen en het aansluitende wegenstelsel. De ontwikkeling van 44 appartementen brengt verkeersbewegingen met zich mee. Om de verkeersgeneratie te bepalen is de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' geraadpleegd. Het plangebied bevindt zich in 'rest bebouwde kom' en 'matig stedelijk' gebied.

In navolgende tabel staat de verkeersgeneratie conform de CROW-publicatie 381 weergegeven. Soort woning

Aantal

Huur, appartement midden/goedkoop (incl. sociale huur) Totaal

44

CROW verkeersgeneratie 3,6 (gemiddelde)

44

Totale verkeersgeneratie 158,4

158,4

De totale verkeersgeneratie die de bovengenoemde woningen met zich meebrengen bedraagt 158,4 verkeersbewegingen per etmaal. De planlocatie is ontsloten via de Kamerlingh Onnesstraat, de Zernikestraat, het Tinbergenpad en de Zeemanstraat. In de oude situatie was er ook sprake van verkeer ten behoeve van de schoolfunctie op de planlocatie. In deze context gaat het om een relatief geringe toename van het aantal verkeersbewegingen voor deze weg en kan gesteld worden dat de verkeersgeneratie opgevangen kan worden met de huidige ontsluiting. Geconcludeerd kan worden dat het aspect verkeer geen belemmeringen veroorzaakt voor de beoogde ontwikkeling.

46

4.10.2 Parkeren Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven. Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' richtlijnen voor parkeernormen. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen of voorzien wordt in voldoende (auto)parkeerplaatsen. Voorts voorziet de publicatie in minimale voorwaarden voor parkeervoorzieningen. De gemeenteraad van Zuidplas heeft op 5 november 2019 de 'Nota Parkeernormen 2019' vastgesteld. Deze nota vervangt de Beleidsnota Parkeernormen uit 2013. Er is rekening gehouden met de nieuwe parkeerkencijfers van het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW).

Bovendien zet de nieuwe nota in op meer flexibiliteit in de toepassing van kencijfers en parkeernormen door meer gebiedsgerichte en meer doelgroep specifieke normen. Planspecifiek Voor het berekenen van de parkeerbehoefte moet voor deze ontwikkeling in eerste instantie voldaan worden aan de Nota Parkeernormen 2019. Voor wat betreft het type woning is de norm voor sociale huur/middeldure huur van toepassing en het plangebied is gelegen in zone B. Hiervoor geldt een parkeernorm van 2 per sociale huurwoning en 2,3 per middeldure huurwoning (inclusief 0,3 bezoekers aandeel). Verder is op verschillende momenten en door verschillende partijen (Commeo Mobiliteit, Goudappel en de Klankbordgroep) ingegaan op de parkeerbehoefte. Uiteindelijk heeft Commeo Mobiliteit het samenvattende rapport 'Toelichting parkeeronderzoeken en parkeeronderbouwing Kamerlingh Onnes' opgesteld (d.d. 29 maart 2024, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 9). Voorgeschiedenis Door Goudappel Coffeng zijn tussen 2018 en 2021 parkeeronderzoeken uitgevoerd, waarop op 11 mei 2023 een 'second opinion' volgde door Commeo Mobiliteit. De onderzoeken van Goudappel Coffeng en de second opinion van Commeo mobiliteit maken tevens onderdeel uit van de stukken van de Nota van Uitgangspunten (vastgesteld door de gemeenteraad in 2023).

De second opinion richtte zich met name op het toetsen van de rapportages aan de Nota Parkeernormen 2019 van de gemeente Zuidplas en in het bijzonder op het toetsen van de parkeerbalans/-berekening, zoals die bijvoorbeeld door Goudappel Coffeng zijn vervaardigd en waar door de Klankbordgroep op is gereageerd. Het rapport geeft aanvullende informatie over de gehanteerde uitgangspunten en de totstandkoming van de uiteindelijke conclusie. In het onderzoek is de parkeerbehoefte van Kamerlingh Onnes nader onderbouwd, rekening houdend met aanwezigheidspercentages in maatgevende periodes. De parkeervraag lag hierbij op 77,5 parkeerplaatsen. Met het gebruik van parkeerplaatsen in de openbare ruimte zouden er, op basis van het onderzoek van 11 mei 2023, afgerond 64 parkeerplaatsen in het plangebied nodig zijn. Daarnaast moesten 42 bestaande parkeerplaatsen worden gecompenseerd, omdat deze vanwege de ontwikkeling zouden worden opgeheven. Het onderzoek van Commeo Mobiliteit van 11 mei 2023 richtte zich niet alleen op het oplossen van de parkeerbehoefte binnen de plangrenzen, maar keek ook naar de omgeving en ging ervan uit dat zolang de parkeerdruk niet boven de 85% uitkomt een deel van de parkeerbehoefte van het project in de bestaande omgeving ondergebracht zou kunnen worden.

In dat geval zouden de loopafstanden conform de Nota Parkeernormen 2019 niet groter mogen zijn dan 150 m voor bewoners en 250 m voor bezoekers. Het onderzoek van Commeo Mobiliteit van 11 mei 2023 ging nog uit van het middelpunt van het plangebied. Op 30 oktober 2023 heeft Commeo Mobiliteit middels een 'Aanvulling second opinion' een nieuwe berekening gemaakt, die gebaseerd is op het bouwplan. Die berekening leidt ertoe dat er voor de bewoners binnen een loopafstand van 150 m 4 extra parkeerplekken in de bestaande omgeving meegeteld mogen worden. Ook is

47

op basis van inzichten over de doelgroep de parkeernorm aangepast en is de parkeerberekening geactualiseerd. Parkeerbalans n.a.v. maatwerkoplossing Omdat het autobezit van de toekomstige bewoners later aanzienlijk lager werd ingeschat, en er het gevaar dreigt van een onnodige investering in verharding en onnodige vermindering van groen, heeft het College op 14 november 2023 besloten tot een maatwerkoplossing voor parkeren (zie bijlagen bij de regels bijlage 3). Daarbij is de norm met 0,4 verlaagd naar 1,6 voor sociale huur en 1,9 voor middenhuur. Het aantal te realiseren parkeerplaatsen komt daarmee uit op 86 (incl. de compensatie voor de 42 bestaande parkeerplaatsen). In het inrichtingsplan van het project wordt in dit aantal voorzien. Om een toekomstige parkeerdruk boven de 85% het hoofd te kunnen bieden, wordt ruimte voor 19 parkeerplaatsen in het bestemmingsplan geborgd, zoals ook is geadviseerd door Commeo Mobiliteit in de aanvulling second opinion van 30 oktober 2023. Hierbij geldt dat 5 parkeerplaatsen mogelijk zijn binnen de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied', terwijl voor 14 parkeerplaatsen een specifieke regeling wordt opgenomen binnen de bestemming 'Groen' met de aanduiding 'parkeerterrein'. Om te monitoren of het noodzakelijk is gebruik te maken van de reservering zullen de volgende stappen worden doorlopen: 1.

2.

3. 4.

2 jaar na oplevering van het woongebouw zoals bedoeld in artikel 5 Wonen wordt, conform de dan vigerende Nota Parkeernormen, een parkeerdrukmeting uitgevoerd in het gebied dat onderzocht is in het kader van de parkeeronderzoeken zoals opgenomen in bijlagen bij toelichting bijlage 9 en rekening houdend met loopafstanden van ten hoogste 150 m voor bewoners en 250 m voor bezoekers. Vertaling resultaten van de parkeerdrukmeting zoals bedoeld onder 1.: a. is de parkeerdruk onder de 85% dan wordt geen actie ondernomen; b. is de parkeerdruk tussen de 85 en 90% dan worden 5 parkeerplaatsen die langs de Kamerlingh Onnesstraat en Zeemanstraat gereserveerd zijn binnen de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied aangelegd en in stand gehouden; c. is de parkeerdruk boven de 90% dan worden de hiervoor onder 2.b genoemde 5 parkeerplaatsen en 14 parkeerplaatsen in de tuin van het wooncomplex (ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein') aangelegd en in stand gehouden; d. de bewoners in het betreffende gebied worden hiervan op de hoogte gesteld. De parkeerdruk wordt daarna elke 4 jaar gemeten, conform de algemene aanpak van de gemeente Zuidplas, Indien bij een van de volgende metingen de parkeerdruk boven 85% komt dan worden acties genoemd onder 2.b t/m 2.d uitgevoerd.

De locatie van de benodigde 86 parkeerplaatsen en de eventueel in de toekomst benodigde 19 extra parkeerplaatsen zijn weergegeven op de navolgende afbeelding.

48

Overzicht parkeerplaatsen (bron: Gemeente Zuidplas, voorlopig ontwerp d.d. 23 november 2023)

Bij 2 parkeerplaatsen worden deze voorzien van een laadpunt voor elektrische voertuigen en 2 parkeerplaatsen worden voorbereid op de plaatsing van een laadpunt. Ook worden er 2 parkeerplaatsen ingericht als invalideparkeerplaatsen. Fietsparkeren Voor wat betreft het fietsparkeren zal worden voldaan aan de Nota Parkeernormen 2019. Hiertoe worden in het project voldoende individuele bergruimten gecreëerd voor het stallen van (elektrische) fietsen. Tevens worden in de buitenruimte, aan verschillende zijden van het plangebied, 3 plekken ingericht als fietsenstallingen. Het aantal scootmobielplekken is minimaal 10% van het aantal woningen, wat neerkomt op minimaal 5 stallingsplaatsen. Het wordt mogelijk om scootmobielen brandveilig te stallen. Conclusie Er wordt voldaan aan de gemaakte afspraken ten aanzien van de van toepassing zijnde parkeernormen, inclusief een regeling voor extra parkeermogelijkheden. Het aspect parkeren vormt dan ook geen belemmering voor het initiatief.

4.11 Niet gesprongen explosieven Uit ervaring blijkt dat circa 10 tot 15% van de gebruikte Conventionele Explosieven (CE) uit de WOll-tijd niet functioneerde en als blindganger in de bodem is achtergebleven. Een blindganger vormt een wezenlijk risico tijdens grondroerende werkzaamheden. In 2014 is historisch vooronderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van niet gesprongen explosieven (NGE) voor het beheergebied van het hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard. Hieruit blijkt dat het plangebied onverdacht is voor wat betreft het voorkomen van NGE. Verder onderzoek naar NGE is dan ook niet noodzakelijk. Hoewel er geen indicaties zijn voor de aanwezigheid van NGE, kan niet met zekerheid worden gesteld dat die er niet zijn. Als men bij graafwerk stuit op een verdacht object, zijn passende maatregelen nodig. Conclusie Uit onderzoek naar NGE blijkt dat er geen belemmering is voor het voorgenomen initiatief.

49

4.12 Duurzaamheid Het belangrijkste doel uit het Klimaatakkoord is de CO2-uitstoot in 2030 met 49% verminderd ten opzichte van 1990. In 2050 is de uitstoot van broeikasgassen zelfs met 95% afgenomen. Om de klimaatdoelen voor 2030 te behalen moet het tempo van verduurzaming omhoog. Nederland in 2050 vrij van aardgas Op 7 december 2016 is de energieagenda gepubliceerd door minister Kamp. De agenda schetst het beleid na 2023 dat moet leiden tot een vrijwel CO2-neutrale economie in Nederland in 2050. De agenda beschrijft de overgang naar een gasloze maatschappij. Verwarming van huizen en kantoren zal worden overgenomen door duurzame energiebronnen en koken zal in de toekomst uitsluitend nog elektrisch gebeuren. De Wet Voortgang Energietransitie (Wet VET) schrijft voor dat nieuwbouw per 1 juli 2018 gasloos uitgevoerd dient te worden. Energie (BENG) De rijksoverheid stimuleert duurzaam bouwen vooral op het aspect energie. Sinds 1995 worden in het Bouwbesluit eisen gesteld ten aanzien van de energiezuinigheid van een gebouw. Tot 31 december 2020 wordt de energie-efficiëntie uitgedrukt in de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Hierbij werd gestreefd naar EPC = 0,0, waarbij een gebouw energieneutraal is. Vanaf 1 januari 2021 moeten alle gebouwen voldoen aan de eisen van Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG).

Die eisen vervangen de EPC en zijn dus ook van toepassing op het voorliggende initiatief. MilieuPrestatie Gebouwen (MPG) De MilieuPrestatie Gebouwen (MPG) is een belangrijke maatstaf voor de duurzaamheid van een gebouw en is bij elke aanvraag voor een omgevingsvergunning verplicht. De MPG geeft aan wat de milieubelasting is van de materialen die in een gebouw worden toegepast. Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen en nieuwe kantoorgebouwen die groter zijn dan 100 m². Hoe lager de MPG, hoe duurzamer het materiaalgebruik. De gebruikte impact van de gebruikte materialen wordt in kaart gebracht aan de hand van productiewijze van de gebruikte bouwmaterialen, het transport, de levensduur van de materialen en de manier van afdanken. Vervolgens worden alle materialen bij elkaar opgeteld. Het resultaat van een dergelijke analyse wordt uitgedrukt in de zogenaamde ‘schaduwkosten’ van het materiaal. Hoe lager de schaduwkosten, hoe duurzamer het gekozen materiaaltype. Per 1 januari 2018 geldt een maximale totale schaduwprijs van €1,0 / m² bvo. Provinciaal energiebeleid Het provinciaal beleid is vastgelegd in de Provinciale Structuurvisie. Bijbehorende kaders zijn vastgelegd in de Omgevingsvisie Zuid-Holland. Het plangebied is gelegen binnen stedelijk gebied.

Ten aanzien hiervan geldt dat bij de toelichting op een ruimtelijk plan een beschrijving bevat op welke wijze rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. GPR Gebouw Een meetinstrument voor duurzame ontwikkeling en het benutten van het besparingspotentieel is GPR Gebouw. GPR Gebouw is een manier om duurzaam bouwen te concretiseren en doet dit door een rapportcijfer te geven op vijf thema’s: Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde. Hierbij geldt, hoe hoger het cijfer, hoe duurzamer het gebouw. Door de GPR Gebouw in te vullen wordt meer nagedacht over duurzaamheid tijdens het ontwerpen en (ver)bouwen van gebouwen. GPR Gebouw kan ook gebruikt worden om bestaande woningen en gebouwen te verduurzamen. Na invoering van gegevens in GPR Gebouw betreffende de woningen worden prestaties zichtbaar op de thema’s Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde. GPR Stedenbouw Ten behoeve van de inrichting van de openbare ruimte is er GPR Stedenbouw. Dit komt nader aanbod bij het Inrichtingsplan. Planspecifiek Uit toelichting paragraaf 3.3.3 blijkt dat het voorgenomen plan past binnen het 'Programma Duurzaamheid en Klimaatadaptatie' van de gemeente Zuidplas. Daarnaast zullen de woningen voldoen aan de BENG-

50

normen en energieneutraal zijn en zal er gebruik gemaakt worden van duurzame installaties, goede isolatie en duurzame materialen. Ook wordt Warmte Koude Opslag (WKO) toegepast met koeling in de zomer. Gestreefd wordt naar energieneutraal om de CO2-emmissie te minimaliseren, de energievoorziening is conform het bouwbesluit gasloos. De woningen worden energieneutraal ingericht door voldoende zonnepanelen (PV) op het dak te plaatsen. De daken van de woningen worden aangewend voor deze zonnepanelen ofwel voor (of in combinatie met) waterberging/groene daken, om het initiatief zo klimaatneutraal en klimaatadaptief mogelijk in te richten. Bovendien wordt bezien of kan worden voldaan aan de TOjuli-eis voor het risico qua temperatuuroverschrijding. Om wateroverlast in de woning te voorkomen was het aanvankelijk de bedoeling om het vloerpeil van de bebouwing minimaal 10 cm hoger te laten liggen dan omliggend maaiveld. Echter is dit niet meer nodig, door de toekomstige aanleg van een regenwaterriool in de omliggende straten. Voorts worden hitte absorberende (bouw)materialen zoveel mogelijk beperkt. Zoals eerder aangegeven in toelichting paragraaf 4.9.2 worden de bebouwing en buitenruimte in de Kamerlingh Onnes zo robuust en klimaatbestendig mogelijk ingericht.

Beoogde wordt om de woningen aan te sluiten op een gescheiden rioleringsstelsel, het hemelwater te infiltreren in de bodem, de bebouwing te voorzien van een groene rand met bomen en twee groene ruimten die gedeeltelijk kunnen dienen als wadi/waterberging en (aan de randen van het plangebied) het water deels op te vangen door waterdoorlatende verharding van parkeerplaatsen. Zodoende biedt de groene inrichting voldoende mogelijkheden om het regenwater op te vangen bij zware weersomstandigheden. Het plangebied wordt buiten de footprint grotendeels groen ingericht, rekening houdend met de mogelijkheden voor natuurinclusief bouwen, zoals aangegeven in de 'Kansenscan natuurinclusief bouwen' (zie bijlagen bij toelichting, bijlage 3). De haag aan het Tinbergenpad blijft behouden. Zoals hiervoor besproken in toelichting paragraaf 2.3 worden verwijderde bomen gecompenseerd door herplanting op dezelfde locatie (en indien niet mogelijk in hetzelfde gebied), mede om hittestress te beperken. Zo zullen de groene ruimten dienen als semi-openbare groene (ontmoetings-)plekken.

4.13 Bezonning In het kader van de Wet ruimtelijke ordening dient bij wijziging van een planologische situatie, bijvoorbeeld ten behoeve van nieuwbouw, in het besluit gemotiveerd te worden of de wijziging ruimtelijk acceptabel is. De wet gebruikt hiervoor de term goede ruimtelijke ordening, waarbij voor plannen binnen een stedelijke omgeving een beperkte verslechtering acceptabel wordt geacht. Afhankelijk van de opgave kan het wenselijk zijn om een bezonningsstudie uit te voeren, waarmee inzicht wordt verkregen of er sprake is van schaduwhinder en zo ja, in welke mate. Voor zowel de toepassing als de inhoud van een bezonningsstudie bestaat geen directe wettelijke basis. Voor de inhoud wordt landelijk veelal gebruik gemaakt van de zogenaamde ‘TNO-norm’, een richtlijn of er sprake is van voldoende en goede bezonning. De TNO-norm bevat een aantal uitgangspunten voor de mate van bezonning en tijdstippen die algemeen gehanteerd worden. Er is een lichte en een strenge TNO-norm geformuleerd. Landelijk wordt enkel de lichte norm gehanteerd. De norm wordt alleen toegepast op gevels die zon kunnen ontvangen. Om die reden blijven noordgevels buiten beschouwing, omdat deze gevels nooit direct zonlicht ontvangen. De normen zijn in principe gericht op de bezonning door een raam in de woonkamer.

Zo houdt de lichte TNO-norm in dat er sprake is van voldoende bezonning bij ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag, in de periode van 19 februari tot 21 oktober en gemeten in de woonkamer op de begane grond, aan de binnenkant van het raam in het midden van de vensterbank. De normen zijn ook te gebruiken om te bepalen of er voldoende bezonning is op balkons, tuinen en/of andere buitenruimtes, maar hiervoor geeft de TNO-norm geen ijkpunten. Planspecifiek Om te beoordelen of de wijziging van de planologische situatie ruimtelijk acceptabel is, is door Buro SRO een bezonningsstudie uitgevoerd (rapport d.d. 9 oktober 2023, zie bijlagen bij toelichting, bijlage 10).

51

Afhankelijk van het tijdstip veroorzaakt de nieuwe planologische situatie, na plaatsing, verslechteringen (zichtbaar met een rode kleur in het rapport) ten opzichte van de huidige planologische situatie. Hierna volgt per straat een samenvattende conclusie. Zeemanstraat De nieuwe planologische situatie leidt tot een (beperkte) verslechtering van de bezonningsituatie (voor de noordoostelijke gevels) van de woningen aan de Zeemanstraat. In oktober om 9.00 uur is er op een iets groter deel van gevels op de begane grond sprake van schaduw. In december is er geen sprake van een verslechtering. Omdat de leefruimte van de woningen zich bevindt op de eerste verdieping en de beperkte verslechtering alleen de begane grond betreft is er hier geen sprake van een verslechtering voor de leefruimten van deze woningen. De woningen voldoen zowel in de huidige als de toekomstige situatie aan de lichte TNO-norm. Kamerlingh Onnesstraat De nieuwe planologische situatie leidt tot een verslechtering van de bezonningsituatie. Gedurende de maanden september t/m maart is er extra schaduwhinder op delen van de gevels van de woningen aan de Kamerlingh Onnesstraat. Ondanks de toename aan schaduwhinder wordt er voldaan aan 2 uur bezonning per dag op de beschouwde gevels. Daarmee wordt er voldaan aan de lichte TNO-norm.

Tinbergenpad De nieuwe planologische situatie leidt tot een verslechtering van de bezonningsituatie (voor de noordwestelijke gevels) van de woningen aan het Tinbergenpad. Gedurende de maand juni treedt er in de avond schaduwhinder op voor delen van de woonbebouwing van drie woningen, in oktober is dit enkel voor één woning (van deze woningen) het geval. Voor twee van de drie woningen betreft de verslechtering uitsluitend de bergingen die zich voor deze woningen bevinden en niet de leefruimte van de woning daarachter. Voor één woning betreft het wel de leefruimte. Ondanks de toename aan schaduwhinder wordt er voldaan aan 2 uur bezonning per dag op de beschouwde gevels. Daarmee wordt er voldaan aan de lichte TNO-norm. Zernikestraat De nieuwe planologische situatie leidt tot een verslechtering van de bezonningsituatie. In oktober treedt op delen van een gevel van een woning in de Zernikestraat in de ochtend extra schaduwhinder op. In december is dit in de ochtend en de middag het geval. Ondanks de toename aan schaduwhinder wordt er voldaan aan 2 uur bezonning per dag op de beschouwde gevel. Daarmee wordt er voldaan aan de lichte TNO-norm. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat in alle omringende straten van het plangebied kan worden voldaan aan de lichte TNO-norm. Derhalve kan gesteld worden dat het aspect archeologie geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

52

hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving 5.1 Algemeen Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012). Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.2 Bestemmingen De planregels van het bestemmingsplan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de geldende bestemmingsplannen. De regels van het voorliggende bestemmingsplan zijn afgestemd op de gemeentelijke standaarden en sluiten aan op recente bestemmingsplannen van de gemeente Zuidplas. Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen: Groen De groenzones in het plangebied zijn veiliggesteld via de bestemming 'Groen'. De gebruikelijke gebruiksmogelijkheden worden geboden, plus de mogelijkheid voor gemeenschappelijke tuinen. Er zijn in verband met de bestemming alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegelaten, zoals terreinafscheidingen en lichtmasten. Het noordwestelijke binnenterrein is voorzien van de functieaanduiding 'parkeerterrein'. Dat houdt verband met de gekozen maatwerkoplossing voor de parkeersituatie waarbij een lagere parkeernorm wordt gehanteerd. Mocht uit parkeerdrukmetingen blijken dat de parkeerdruk in de relevante omgeving structureel meer bedraagt dan 90%, dan zijn hier maximaal 14 parkeerplaatsen toegestaan.

Verkeer - Verblijfsgebied Ten behoeve van de ontsluiting en parkeerplaatsen wordt de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' gehanteerd. Binnen deze bestemming zijn bijvoorbeeld ook groenvoorzieningen en straatmeubilair e.d. toegelaten. Er zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals lichtmasten e.d. toegelaten. Wonen De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen in gestapelde woningen, uitsluitend in de vorm van huurwoningen. Daarnaast zijn binnen de bestemming gemeenschappelijke ruimten en groepsruimten toegelaten. Tevens worden de in de gemeente gebruikelijke mogelijkheden voor aan-huisverbonden beroepen en aan-huis-verbonden bedrijven geboden. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak worden gebouwd, waarbij ook de woningtypologie (gestapeld), het maximum aantal wooneenheden en de maximum bouwhoogten zijn

53

vastgelegd. Daarnaast zijn uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde, zoals terreinafscheidingen, toegelaten. Tevens is het aandeel sociale huurwoningen vastgelegd.

erf-

en

Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor uitschakelbare mechanische ventilatie, ter bescherming van de kwaliteit van de binnenlucht bij een externe calamiteit. Enkele overige regelingen In de Algemene regels is een regeling voor het parkeren opgenomen, met een verwijzing naar de op 5 november 2019 vastgestelde 'Nota Parkeernormen 2019'. Op grond hiervan wordt veiliggesteld dat voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden, met een verwijzing naar de vastgestelde maatwerkoplossing. Er is ook regeling opgenomen om de parkeerdruk in in de relevante omgeving te kunnen monitoren en zonodig de parkeersituatie daar op aan te passen. Het gaat voorts ook over het voorzien in voldoende ruimte voor het laden of lossen van goederen. Tevens is onder de Algemene gebruiksregels een regeling opgenomen die regelt dat uitvoering wordt gegeven aan de aanleg en instandhouding van de beeldkwaliteitsrichtlijnen van het Beeldkwaliteitsplan, dat als bijlage 1 bij de regels is gevoegd.

54

hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. Planspecifiek Het voorliggende bestemmingsplan heeft gelet op artikel 6.2.1 van het Bro betrekking op een bouwplan. Er worden immers woningen mogelijk gemaakt. De gemeente is eigenaar van de gronden en verzorgt de nieuwe invulling, waarbij een woningcorporatie wordt aangehaakt. Met de koper van het bouwperceel wordt een koopovereenkomst gesloten. De daarin overeengekomen grondprijs geeft een deel van de dekking van de grondexploitatie van de gemeente. De gemeente zorgt uit eigen middelen voor een sluitend saldo van de grondexploitatie.

55

hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.1 Algemeen Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van Provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor eenieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen.

De procedure eindigt vervolgens met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.2 Participatie In 2 perioden hebben zich participatiemogelijkheden voorgedaan. Gedurende de periode van 2018-2021 zijn er bewonersbijeenkomsten en (overleggen met) klankbordgroep bijeenkomsten georganiseerd. Voorts zijn er in de periode van 2021-2023 wederom een aantal overleggen met de klankbordgroep georganiseerd. Periode 2018-2021 In de periode 2018-2021 hebben de gemeente en beoogd ontwikkelaar Woonpartners een brede bewonersbijeenkomst en negen klankbordgroep bijeenkomsten georganiseerd. Ook werden er twee bestuurlijke overleggen met de klankbordgroep gevoerd. Daarnaast werden er meerdere memo’s opgesteld met beantwoording van vragen/opmerkingen van de klankbordgroep. Deze memo’s gingen o.m. over de volgende onderwerpen: parkeersituatie, duurzaamheid, de hoogte van de nieuwbouw en afstand tot de huidige bebouwing, de verbetering van de privacy-situatie en de stedenbouwkundige varianten. Naar aanleiding van de feedback van bewoners, ondermeer naar aanleiding van opmerkingen over het parkeren, wijzigingen verwerkt in de tekeningen. Het aantal woningen is teruggebracht van 50 naar 44 en met de plaatsing van bouwdelen van 2 en 3 lagen is, uitgaande van het programma van 44 woningen, gepoogd zo veel mogelijk rekening te houden met de omgeving.

Klankbordgroep periode 2021-2023 (26 augustus 2021, 15 december 2021, 1 februari 2023 en 6 maart 2023) Op verschillende momenten hebben zich tussen (voormalig) wethouder, (voormalig) gemeentelijk projectleiders en de klankbordgroep overleggen plaatsgevonden, onder meer over stedenbouwkundige varianten. Partijen zijn op een overleg op 15 december 2021 niet tot dezelfde voorkeur gekomen. Vanuit de klankbordgroep is een aantal bezwaren geuit, onder meer over de te massale omvang van het aantal woningen, de parkeerplaatsen, de galerijontsluiting en het niet opvolgen van afgesproken aanpassingen met bestuurders en gebrekkige kennisoverdracht tussen projectleiders. Afgesproken werd dat de kwestie nog eens bestuurlijk besproken zou worden en dat is op 6 maart 2023 gedaan. De uitkomst hiervan is echter dat wordt vastgehouden aan het door de gemeente beoogd programma. Vervolgens heeft op 20 maart 2023 een terugkoppeling plaatsgevonden naar de klankbordgroep voordat de 'Nota van Uitgangspunten' is afgerond en in besluitvorming genomen is.

56

Periode 2023: bewoners Nadat het project in 2023 werd hervat, vond er op 17 april 2023 een inloopavond plaats voor de bewoners van de wijk Dorrestein. Tijdens deze avond werd het plan voor woningbouw aan de bewoners getoond en konden zij de concept-Nota van Uitgangspunten inzien. Er werden goede discussies gevoerd, nieuwe ideeën verkregen en duidelijk werd waarvoor wel/geen draagvlak leeft. Tot slot konden bewoners hun mening en ideeën ook schriftelijk delen door ter plekke een reactieformulier in te vullen of later in te sturen. De ontvangen reacties zijn meegenomen in de besluitvorming over de aanpassingen die in de Nota van Uitgangspunten zijn doorgevoerd. Om aan de zorgen over vermindering van privacy tegemoet te komen worden in het bouwplan geen balkons aan de noordwest- en zuidwestgevels gemaakt. Voor de aanpak van participatie geldt binnen de gemeente Zuidplas het zgn. Kader Participatie (en participatieladder) als leidraad. Het participatieniveau “informeren en raadplegen” is het uitgangspunt voor de (verdere) participatie in dit project. Communicatie en participatie is een dynamisch proces dat wordt afgestemd op de fasen van het project en tussentijds wordt bijgesteld.

7.3 Vooroverleg In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro is het ontwerpbestemmingsplan voorgelegd aan de wettelijke vooroverlegpartners. Er zijn 2 vooroverlegreacties binnengekomen, namelijk van Veiligheidsregio Hollands Midden en van Hoogheemraadschap van Schieland. In de Nota zienswijzen en overlegreacties zijn de vooroverlegreacties samengevat en voorzien van een reactie van gemeentewege. Tevens is aangegeven of de vooroverlegreactie leidt tot een aanpassing van het bestemmingsplan. De nota is als bijlagen bij toelichting, bijlage 11 opgenomen.

7.4 Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan 'Kamerlingh Onnes' heeft vanaf donderdag 28 december 2023 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze inzageperiode kon een ieder schriftelijk of mondeling zienswijzen indienen. Er zijn 7 zienswijzen binnengekomen. De zienswijzen zijn tijdig ingediend en daarmee ontvankelijk. In de Nota zienswijzen en overlegreacties zijn de ingediende zienswijzen samengevat. Tevens is de reactie van gemeentewege hierop opgenomen en is aangegeven of het leidt tot een aanpassing van het bestemmingsplan. De nota is als bijlagen bij toelichting, bijlage 11 opgenomen.

57

hoofdstuk 8 Handhaving Handhaving kan worden omschreven als elke handeling die erop gericht is de naleving van regelgeving te bevorderen of een overtreding te beëindigen. Het doel van handhaving is om de duurzame bescherming van mens en omgeving te waarborgen. Binnen het kader van het bestemmingsplan heeft regelgeving met name betrekking op de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Woningwet. Bij overtreding van deze regelgeving moet gedacht worden aan bouwen zonder vergunning, bouwen in afwijking van een verleende vergunning, het handelen zonder of in afwijking van een noodzakelijke aanlegvergunning en het gebruik van gronden en opstallen in strijd met de gebruiksregels van het bestemmingsplan of een ontheffing. Handhaving wordt onderscheiden in preventieve en repressieve handhaving. Preventieve handhaving bestaat uit actief toezicht door of namens de gemeente door bijvoorbeeld regelmatige controles op de uitvoering van vergunningen. Voorts bestaat preventieve handhaving uit het opstellen van duidelijke en maatschappelijk geaccepteerde regels en uit communicatie en voorlichting. Repressieve handhaving bestaat uit de aanwending van publiekrechtelijke middelen bij geconstateerde overtredingen, zoals het opleggen van een dwangsom of het uitoefenen van bestuursdwang.

Daarnaast is het mogelijk strafrechtelijke middelen toe te passen en privaatrechtelijke actie te ondernemen bij inbreuk op het eigendomsrecht van de gemeente. Repressieve handhaving heeft als primaire doel een einde te maken aan een specifieke overtreding van de Wro of de Woningwet.

58