Bijlage 4 Aangepast Nota van beantwoording en wijziging Chw bestemmingsplan Middengebied 2 A24.001342
Tekst van het document
ja
4
Halveren huiskavel De helft van de resterende huiskavel valt binnen de bestemming 'zoekgebied Groene Schakel'. Volgens de planregels onder artikel 19.1.1 zijn deze gronden, naast hun bestaande bestemming(en), mede bestemd voor bescherming, behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. De daarmee samenhangende gebruiksbeperkingen, zoals geformuleerd in het concepttoetsingskader Groene Schakel, ontberen echter een afweging voor de impact op het bedrijf, wat in strijd is met de beginselen van zorgvuldigheid en rechtszekerheid. Reclamant wil dit niet.
Bij de ontwikkeling van ruimte-voor-ruimte woningen zal altijd gekeken moeten worden naar de impact op omliggende bedrijven en dit kan nooit leiden tot een gebruiksbeperking voor zittende ondernemers. Het toetsingskader zal hierop aangepast worden.
ja
5
Bestemming ‘zoekgebied Groene Schakel beperkingen voor agrarisch gebruik Deze bestemming gaat gebruiksbeperkingen opleggen op het reguliere agrarisch gebruik. Deze beperkingen moeten duidelijk in de planvoorschriften staan.
De gemeente zal het zoekgebied Groene Schakel uit het bestemmingsplan halen. Eventuele ontwikkelingen waarbij bedrijfsbebouwing en glastuinbouw ingeruild gaan worden voor een aantal woningen zullen separaat door de gemeente in behandeling worden genomen. De ontwikkeling en uitwerking van de Groene Schakel zal later ter hand genomen worden waarbij gekeken gaat worden naar verdere mogelijkheden om de ontwikkeling te stimuleren. Het toetsingskader zal verder uitgewerkt worden en separaat aan de gemeentegemeenteraad voorgelegd worden voor vaststelling. Zie ook paragraaf 2.6. Zie beantwoording onder punt 4 over het Toetsingskader Groene Schakel. Zie ook paragraaf 2.6 en paragraaf 2.7.
62
ja
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
De beperkingen in het toetsingskader, met name gericht op verhoogde grondwaterstanden, worden benoemd in de specifieke punten 5 en 8, waarbij de uitbreiding van het agrarische bedrijf slechts is toegestaan als het bijdraagt aan de "transitie naar een agrarische bedrijfsvoering die past bij hogere waterpeilen." De toelichting op het ontwerp benadrukt de creatie van een zone binnen de Groene Schakel waar recreatie en natuurontwikkeling worden gecombineerd met het huidige grondgebruik, en nieuwe verdienmodellen voor ondernemers worden aangemoedigd, inclusief natte teelten en recreatief medegebruik. Reclamant is een regulier agrarisch bedrijf van generaties en heeft geen plannen voor een overgang naar een bedrijfsvoering met hogere waterpeilen, die de huidige agrarische bedrijfsvoering onrendabel en onmogelijk zou maken. 6
Bestemming ‘overige zone – zoekgebied Groene Schakel’ in strijd met de rechtszekerheid De reikwijdte en beperkende kracht van zowel de bestemming 'zoekgebied Groene Schakel' als het toetsingskader zijn onduidelijk geformuleerd, wat leidt tot rechtsonzekerheid over de concrete rechtsgevolgen en de verenigbaarheid met de huidige agrarische bestemming. De beperkingen in het toetsingskader liggen vooral op gebied van verhoogde grondwaterstanden.
De gemeente zal het zoekgebied Groene Schakel (overige zone – zoekgebied Groene Schakel) uit het bestemmingsplan halen.
ja
7
Ontwerp is een ernstige bedreiging voor het voortbestaan Dit ontwerp schrapt het agrarisch bouwblok en gebruik van de percelen van het bedrijf, waardoor de huidige gangbare agrarische bedrijfsvoering niet langer mogelijk is. Het bedrijf wordt direct en onrechtmatig getroffen, zonder enig alternatief ter beschikking te stellen. Dit resulteert in onaanvaardbare financiële gevolgen voor een goed draaiend agrarisch bedrijf, wat in strijd is met de vereiste zorgvuldigheid bij de vaststelling van dit ontwerp.
Zie de beantwoording onder punt 1.
nee
63
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
Het achterste deel is gereserveerd voor woningbouw en een nieuw aan te leggen rondweg volgens het ontwerp Middengebied Zuidplaspolder. Bovendien wordt in het voorliggende ontwerp Middengebied Zuidplaspolder 2 een strook van de huiskavel omgezet naar natuur, terwijl voor de resterende helft hogere waterpeilen worden nagestreefd volgens het toetsingskader. De voorgestelde wijzigingen vormen een ernstige bedreiging voor de huidige agrarische bedrijfsvoering. De uitvoering van deze plannen maakt de economische levensvatbaarheid en het voortbestaan van de boerderij in de huidige vorm onmogelijk. Beide ontwerpen veranderen gezamenlijk de functie van de helft van de 22 hectare grote huiskavel, waardoor deze te klein wordt voor essentiële activiteiten zoals beweiding en het nakomen van contractuele verplichtingen met de melkfabriek voor de weidepremie. Daarnaast gaat het bedrijf ongeveer 10 hectare aan pachtgrond verliezen, terwijl voor de overblijvende gronden van de huiskavel wordt gestreefd naar een 'transitie van de agrarische bedrijfsvoering die past bij hogere waterpeilen', en wordt onderworpen aan de 'in de toekomst te verhogen waterpeilen' uit het toetsingskader, samen met de bestemming 'zoekgebied Groene Schakel'. 8
Onbehoorlijk bestuur Reclamant, met een toekomstgericht bedrijf en langetermijnvisie, heeft tijdens gesprekken hierop gewezen, zonder enige reactie. Het is onbehoorlijk bestuur om individuele bedrijven op te zadelen met kosten die eigenlijk door de gemeenschap moeten worden gedragen. De gewijzigde bestemming naar natuur en woningbouw kan bovendien problemen veroorzaken bij aanpassingen aan de bedrijfsvoering, wat nu als ondernemersrisico wordt beschouwd, ondanks drie generaties aanwezigheid van het bedrijf.
De gemeente is van mening dat de verschillende persoonlijke gesprekken, gecombineerd met de door gemeente georganiseerde informatie- en participatiebijeenkomsten sinds 2017 en de periode van ter inzagelegging van dit bestemmingsplan voldoende is voor een weging van alle belangen. In deze integrale afweging betrekt de gemeente ook onderzoeksuitkomsten, (overkoepeld) beleid, en vigerende wet- en regelgeving. De gemeente is zich ervan bewust dat het bestemmingsplan gevolgen heeft en/of kan hebben voor woningen en bedrijven in of in de nabijheid van het bestemmingsplan. De gemeente betracht daarom ook uiterste zorgvuldigheid bij de planontwikkeling. De gemeente herkent zich daarom niet in de stelling dat er sprake is van onbehoorlijk bestuur. Bij het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder (2021), de Nota van Uitgangspunten (2023), bestemmingsplan
64
nee
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
1 en dit bestemmingsplan heeft er een uitgebreid participatieproces op verschillende thema's plaats gevonden. Daarbij hebben huidige bewoners en inwoners van de gemeente, en andere belanghebbenden en belangstellenden, op- en aanmerkingen mee kunnen geven. Daarnaast kan er door middel van deze zienswijzeprocedure officieel geregeerd worden op het bestemmingsplan. Hiermee kan iedereen een zienswijze meegeven waar inhoudelijk een reactie op komt. De gemeente maakt hierbij een integrale afweging tussen alle aanwezige belangen, onderzoeksuitkomsten, (overkoepelend) beleid, en vigerende wet- en regelgeving. Het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder (2021) en de daarop gebaseerde Nota van Uitgangspunten (2023) zijn tevens vastgesteld door de gemeentegemeenteraad, waardoor er een voldoende legitieme basis is voor de ontwikkeling van dit plan.
9
Ontwerp is in strijd met de vereiste zorgvuldigheid/goede toebedeling van functies aan locaties Het ontwerp voor de ontwikkeling van de nieuwe Zuidplaspolder maakt de voortzetting van het melkveebedrijf onmogelijk, wat in strijd is met de vereiste zorgvuldigheid. Volgens de jurisprudentie van de Raad van State dient de gemeente eerst een oplossing voor het getroffen bedrijf te regelen, wat in dit geval niet is gebeurd. Ondanks gesprekken tussen de gemeente en Reclamant is geen oplossing aangeboden die het voortbestaan van het reguliere melkveebedrijf verzekert.
Voor het bestemmingsplan heeft de gemeente voorts een m.e.r.-procedure doorlopen en diverse andere onderzoeken uitgevoerd. Daarnaast heeft de provincie de ontwikkeling vastgelegd in haar omgevingsbeleid. Hiervoor is een zorgvuldige procedure doorlopen, waarvoor (net als de gemeente) een MER is opgesteld en twee mogelijkheden voor het indienen van zienswijzen zijn geweest. Zie beantwoording onder punt 1.
Compensatie van de aan de landbouw onttrokken grond op de huiskavel is niet mogelijk, waardoor het ontwerp tot vermogensschade zal leiden.
65
nee
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
Het ontwerp faciliteert slechts de beleidsdoelstellingen uit het Masterplan Middengebied zonder fatsoenlijke overgangstermijn en uitkoopregeling voor de bestaande eigenaren en gebruikers. Het ontwerp is in strijd met een goede ruimtelijke ordening, omdat belangen van agrarische grondgebruikers niet adequaat zijn afgewogen, en er geen gedegen onderzoek is gedaan naar de gevolgen. Het gemeentebestuur heeft nagelaten zich te laten informeren door een agrarische adviescommissie, en het ontwerp is strijdig met algemene beginselen van behoorlijk bestuur: rechtszekerheidsbeginsel, zorgvuldigheidsbeginsel, evenredigheidbeginsel, motiveringsbeginsel.
10
Forse bedreigingen bedrijfsvoering op aspecten water en bodem De resterende huiskavel krijgt de bestemming 'overige zone zoekgebied Groene Schakel', wat in strijd is met de rechtszekerheid, omdat gebruiksbeperkingen uit het toetsingskader niet duidelijk terug te vinden zijn in de planregels. Het toetsingskader spreekt van 'in de toekomst te verhogen waterpeilen', maar volgens reclamant zijn de gevolgen voor de bedrijfsvoering, met name de veranderende waterhuishouding en bodemgesteldheid, niet onderzocht. Dit resulteert in onevenredig grote gevolgen voor het melkveebedrijf. Het opzetten van het waterpeil heeft aanzienlijke gevolgen voor de draagkracht van de veenkleigrond op de huiskavel. De te verwachten natschade heeft forse gevolgen voor de opbrengst en gebruiksmogelijkheden. Het land is door ingrepen in het gebied en verandering van stroomsnelheid in de afwatering in cruciale delen van het jaar niet geschikt voor normaal agrarisch gebruik. Het grasland zal ongeschikt worden voor beweiding. Dit is schadelijk omdat beweiding hogere opbrengsten
De onderzoeken voor het bestemmingsplan en bijbehorende MER zijn uitgevoerd op een bijpassend detailniveau. Daarmee is voldoende inzicht gegeven in de te verwachten effecten van de ontwikkeling en de mogelijkheid om die effecten weg te nemen of te beperken. Hierbij is ook aandacht besteed aan de effecten van waterpeilverhoging. Waterpeilverhoging wordt overigens alleen voorzien in delen van het gebied van bestemmingsplan 1. Uit het MER blijkt voorts dat een waterpeilverhoging in bestemmingsplan 1 geen significant effect heeft op de gebieden (en het huidige agrarische gebruik) in bestemmingsplan 2. Dit geldt dus ook ter plaatse van de eigendommen van reclamant, gelegen buiten de contouren van het Chw Bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 1. Het zoekgebied Groene Schakel zal verwijderd worden van de verbeelding. De ontwikkeling en uitwerking van de Groene Schakel zal later ter hand genomen worden waarbij gekeken gaat worden naar verdere mogelijkheden om de ontwikkeling te stimuleren. Het toetsingskader zal verder uitgewerkt worden en separaat aan de gemeentegemeenteraad voorgelegd worden voor vaststelling. Zie ook paragraaf 2.6.
66
nee
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
genereert in het melkveebedrijf. Ook de noodzakelijke bemesting en de groei van het gras dat wordt gebruikt als veevoer ondervindt hiervan ernstige gevolgen. Ook zullen de percelen moeilijker te bewerken zijn. Dit leidt ook tot hogere bewerkingskosten en rijschade en vertrappingsschade Volgens reclamant heeft er slechts één gesprek plaatsgevonden tussen de cliënt en de omgevingsmanager over de waterhuishouding en de gevolgen ervan voor de percelen en gebouwen. Het ontwerp en het toetsingskader geven onvoldoende duidelijkheid over de impact van de gebiedsinrichting op de huidige bedrijven, wat in strijd is met de rechtszekerheid. De toekomstige bedreiging van waterberging en maatregelen voor waterkwaliteitsverbetering is onduidelijk in het ontwerp en toetsingskader, wat eveneens in strijd is met de rechtszekerheid. De beschreven maatregelen van het Hoogheemraadschap zijn vaag, met onzekerheid over welke oevers worden omgevormd tot natuurvriendelijke oevers. Waterbergingsopgaven op percelen van het bedrijf en gebruiksbeperkingen in de vorm van natuurvriendelijke oevers zijn directe bedreigingen voor een rendabele bedrijfsvoering volgens reclamant. 11
Bedrijf is ten onrechte niet opgenomen in bijlage 3 bij de planregels Het ontwerp schiet tekort op het gebied van het motiveringsbeginsel, aangezien de dieraantallen van het melkveebedrijf van de cliënt ontbreken in de lijst van bestaande agrarische bedrijven in het plangebied (bijlage 3 bij de regels). Het ontbreken van de dieraantallen van het bedrijf resulteert in het niet meenemen van de staluitstoot en een ondeugdelijke onderbouwing van de referentiesituatie voor de stikstofberekening. Dit vormt eveneens een gebrek in de onderbouwing/motivering van het ontwerp.
Het waterhuishoudkundigplan zal worden opgesteld. Meer informatie hierover is te vinden in paragraaf 2.7. Het wordt een integraal plan waar ook de Groene Schakel onderdeel van is. Omdat het bestemmingsplan een conserverend karakter heeft zal het waterhuishoudkundigplan ook de huidige situatie beschrijven met een doorkijk op toekomstige klimaatontwikkelingen. In het plan worden geen maatregelen ontworpen of uitgewerkt. Zie ook paragraaf 2.7. Op de percelen van reclamant ligt geen waterbergingsopgave. Huidige oevers hoeven niet actief omgevormd te worden naar natuurvriendelijke oevers. Wanneer dit aan de orde is zal dit in overleg gaan met de grondeigenaren. Binnen de EVZ is wel de verwachting dat hier op termijn natuurvriendelijke oevers komen.
Dat het bedrijf niet opgenomen is in de lijst van bestaande intensieve veehouderijen betekent niet dat het bedrijf niet is meegenomen in de stikstofberekening. Hierbij is de gemeente uitgegaan van de in het plan aanwezige milieuvergunningen waarbij de stikstofuitstoot geregeld is. Daarmee is voorzien in een goede referentiesituatie voor de stikstofberekening. De gemeente zal de dieraantallen opnemen in bijlage 3 bij de regels.
67
ja
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
12
Recreatief medegebruik natuur leidt tot nadelige effecten Het ontwerp vermeldt de aanleg van wandel- en fietspaden en het toestaan van recreatief medegebruik in de naastgelegen natuurbestemming. Recreatief gebruik heeft echter ongewenste nadelige effecten op de bedrijfsvoering van het agrarische bedrijf, zoals overlast door loslopende honden die achter de paarden en koeien aan gaan, en zwerfafval dat naar de agrarische percelen verwaait. Reclamant wenst deze nadelen niet op korte afstand van het bedrijf.
De bestemming 'Natuur’ waar reclamant op doelt is de Groene Waterparel welke ontwikkeld zal worden als natuurgebied.
nee
De ecologische verbindingszone (EVZ) en de Groene Waterparel zijn natuuropgaves van de provincie die in samenwerking met de gemeente zullen worden gefaciliteerd. De ligging is bepaald door de provincie. De provincie is ook aan zet als het gaat om de inrichting en de termijn waarop dit gebeurt. De provincie is actief aan de slag met een inrichtingsplan voor de Groene Waterparel. De meest recente informatie over de plannen voor de Groene Waterparel is hier te vinden: https://www.zuid-holland.nl/onderwerpen/natuurlandschap/natuurrijk-zuid/realisatie-nnn/de-groene-waterparel-zuidplas-0/. He provinciaal beleid laat niet toe om hier een andere bestemming op te nemen dan natuur voor de Groene Waterparel.
13
Financiële uitvoerbaarheid onvoldoende verzekerd Er bestaat momenteel geen concreet beeld van de kosten en ontwikkeling van alle fases van het plan. Reclamant voorziet ernstige financiële tekorten en het is onduidelijk of de beoogde bestemmingswijziging daadwerkelijk wordt gerealiseerd. De financiële uitvoerbaarheid van het ontwerp is onvoldoende verzekerd in de huidige opzet, wat volgens reclamant reden geeft om van dit plan af te zien.
Het is belangrijk om bij het recreatief gebruik van gronden rekening te houden met deze mogelijke negatieve gevolgen en passende maatregelen te nemen om schade te voorkomen. Dit kan onder meer inhouden dat recreanten worden geïnformeerd over gedragscodes, het instellen van specifieke recreatiegebieden en deugdelijke afscherming van de naastgelegen agrarische gronden. Dit is echter niet iets om in dit bestemmingsplan vast te leggen. Reclamant doelt op de kosten voor de ontwikkeling van het nieuwste dorp waarbij geen zicht is op alle fases van het plan. Dit is, door de mogelijkheden die de Crisis- en herstelwet de gemeente biedt, geen vereiste om voor het gehele plan de financiële uitvoerbaarheid op voorhand volledig inzichtelijk te hebben. De Crisis- en herstelwet maakt het in dit plangebied mogelijk om het verplichte kostenverhaal door te schuiven naar de fase van vergunningverlening. Daarom is nu geen exploitatieplan noodzakelijk, maar is wel geborgd dat voordat bouwplannen voor het nieuwste dorp gerealiseerd worden, het kostenverhaal is verzekerd. Voor het voorliggende bestemmingsplan is gekozen voor een overwegend conserverend plan waarbij geen financiële uitvoerbaarheid noodzakelijk is.
68
nee
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
14
15
Onvoldoende betrekken van de omgeving Reclamant is van mening dat de lokale gemeenschap onvoldoende betrokken is bij de ontwikkeling van het bestemmingsplan en uit hierover grote bezorgdheid. Het ontwerp is volgens reclamant in strijd met de vereiste zorgvuldigheid en er moet voldoende ruimte zijn voor participatie en een zorgvuldige afweging van belangen. Hoewel reclamant begrijpt dat veranderingen noodzakelijk kunnen zijn, heeft deze aanzienlijke zorgen, zoals uiteengezet in deze brief. Reclamant dringt erop aan deze zorgen serieus te nemen voordat verdere stappen worden genomen.
Bedrijven in de Groene Schakel behouden in beginsel hun bestaande rechten en worden daarmee niet onder het overgangsrecht gebracht. De gemeente zal de transformatie van de gebieden in bestemmingsplan 2 niet actief ter hand nemen en daarmee zal zij ook niet bewoners en bedrijven actief onteigenen.
Onzorgvuldig bestuur Reclamant plaatst vraagtekens bij de handelwijze van de gemeente in het planproces en voelt zich buitenspel gezet. Het bedrijf draagt onevenredige gevolgen, terwijl de gemeente de impact minimaliseert, wat als onzorgvuldig bestuur wordt ervaren. Reacties op zorgen en bezwaren geven aan dat de gemeente prioriteit geeft aan planrealisatie, versterkend voor het gebrek aan transparantie. Het ontbreken van gesprekken over bedrijfsverplaatsing en trage communicatie biedt geen perspectief, resulterend in jarenlange onzekerheid voor agrarische ondernemers.
Zie beantwoording onder punt 1 en punt 8.
nee
Met reclamant zullen gesprekken gevoerd worden over een integrale oplossing voor het bedrijf ten aanzien van de gronden in zowel bestemmingsplan 1 en bestemmingsplan 2.
Reclamant behoudt zich het recht voor om deze zienswijze nader aan te vullen met feiten en omstandigheden. Op grond van het voorgaande is reclamant van mening dat het ontwerp en het toetsingskader in strijd zijn met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (rechtszekerheidsbeginsel, zorgvuldigheidsbeginsel, evenredigheidbeginsel, motiveringsbeginsel) en er geen sprake is van een goede toedeling van functies aan locaties. CONCLUSIE Deze reactie leidt wel tot aanpassing van het bestemmingsplan.
69
nee
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
Nummer R17 – Reclamant 17
Nummer gemeente Corsanummer E23.006726 / E24.000436 VERKORTE WEERGAVE REACTIE
1
Bedrijfssituatie Reclamant stelt -op basis van plankaart 3.5 Detail A van het vigerende bestemmingsplan- dat het bedrijfsperceel aan de Middelweg is bestemd voor bedrijfsdoeleinden (cat. 2) met de aanduiding groothandel. In de optiek van reclamant betekent dit dat uitsluitend groothandel is toegestaan in een aantal categorieën van goederen. Via een binnenplanse vrijstelling kunnen ook andersoortige bedrijven ter plaatse worden gevestigd. Reclamant verwijst naar jurisprudentie van de Raad van State, waarbij ook binnenplanse vrijstellingen uit het oude plan betrokken moeten worden in het kader van de planvergelijking bij de beoordeling van planschade. Reclamant verzoekt een dergelijke correctie op te nemen in het bestemmingsplan en tevens een aanpassing van het adres van het bedrijf, met als activiteitenomschrijving “Groothandel in overige consumentenartikelen (SBI: 514 SBI-2008: 464, 46733)”
2
Bouwvlak Middelweg Reclamant geeft aan dat in het vigerende bestemmingsplan (Restveen en Groene Waterparel) het bouwvlak gelijk getrokken is met de bestaande buitengevels van de gebouwen. Dit staat een herinrichting van het terrein en gebouwen in de weg, wat ten nadele is van een goede ruimtelijke ordening alsmede de uitbreidingsmogelijkheden van het bedrijf (mede doordat de bedrijfswoning tegen het bedrijf aangebouwd is). Reclamant geeft aan dat een regeling als bij bestemmingsplan Landelijk Gebied (ruim bouwvlak, bebouwingspercentage 75% en wijzigingsmogelijkheid tot vergroting van het percentage en/of de
70
Datum indiening 17 januari 2024 (pro-forma zienswijze ingediend op 20 december 2023) REACTIE VAN GEMEENTE Beantwoording gemeente
De binnenplanse vrijstelling waar reclamant op doelt is een vrijstelling waarbij het college bevoegd is om af te wijken van de staat van bedrijfsactiviteiten en een bedrijf van maximaal 1 categorie hoger toe te staan mits deze naar aard en omvang gelijk zijn aan bedrijfscategorie 2. Dit is een afweging die gemaakt dient te worden om zo te bepalen of er geen onevenredige (milieu)hinder ontstaat voor omliggende (woon)objecten. De jurisprudentie doelde niet op het automatisch verwerken van alle binnenplanse vrijstellingen in een opvolgend bestemmingsplan zonder nadere afweging.
Wijziging bestemmingsplan ja/nee nee
De binnenplanse vrijstelling is wederom opgenomen in dit bestemmingsplan. Daarmee zijn de juridische mogelijkheden gelijk gebleven. Mocht reclamant de activiteiten van zijn bedrijf willen uitbreiden dan kan hij dit, samen met een onderbouwing waarom dit naar aard en omgang gelijk te stellen is aan de huidige bedrijfscategorie, als verzoek indienen bij de gemeente. Zie ook paragraaf 2.2. De gemeente gaat uit van het vigerende bestemmingsplan en de daar uit voorkomende bestemmings- en bouwgrenzen. De genoemde wijzigingsbevoegdheid voor het vergroten van het bouwvlak met 20% zat niet in het nu geldende bestemmingsplan en is al ruim 15 jaar niet meer van toepassing voor dit gebied en past ook niet meer bij de doelen en ambities. De gemeente zal dan ook niet deze regeling terug opnemen in dit bestemmingsplan. De planschade* die reclamant zegt te hebben hoort bij de beslissing voor het vaststellen van het vorige bestemmingsplan. Het wederom vastleggen
nee
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
oppervlakte van het bouwvlak met 20%) nodig zou moeten zijn voor een goede ruimtelijke (her-)inrichting van het terrein of uitbreidingsmogelijkheden voor het bedrijf. Reclamant heeft destijds zienswijze / bezwaar gemaakt. De praktijk heeft volgens reclamant laten zien dat het verkleinen van de bebouwingsgrenzen (Restveen en Groene Waterparel) iedere ontwikkeling van het bedrijf heeft gesmoord. Dit leidt ook tot een waardevermindering van het bedrijf bij eventuele verkoop van het bedrijf. Reclamant geeft aan hierdoor aantoonbaar planschade te lijden en behoudt zich het recht voor om die op de gemeente te verhalen. Reclamant geeft aan dat het bestemmingsplan Restveen en Groene Waterparel leek te anticiperen op beëindiging van het bedrijf met de bedoeling om daarna alsnog de bedrijfsbestemming te wijzigen in een andere bestemming. Reclamant leidt dit af uit de “conserverende bestemming”, de opgenomen wijzigingsbevoegdheden (na algehele bedrijfsbeëindiging of verkoop van de gronden aan terreinbeherende (instantie(s)) en toepassing van de Wet voorkeursrecht gemeenten op de (bedrijfs-) percelen. Reclamant geeft aan dat vestiging van gemeentelijk voorkeursrecht alleen is toegestaan als er voor het perceel een andere bestemming is toegedacht dan er feitelijk gebruik van wordt gemaakt.
Reclamant leidt hieruit af –aangezien het voorkeursrecht is vervallen- dat de gemeente niet uitkwam met een herbestemming op deze locatie. Reclamant verzoekt voor wat betreft het bedrijfsperceel om de gebruiks- en bouwmogelijkheden minimaal te handhaven zoals in bestemmingsplan Landelijk Gebied en de bouwvlakken op het perceel te herinrichten en op te nemen in het voorliggende ontwerpbestemmingsplan, hetgeen mede mogelijk dient te zijn middels artikel 20 (Algemene afwijkingsregels).
71
van de conserverende regels die al jaren gelden kunnen niet leiden tot planschade. *Onder de Omgevingswet is de term planschade vervangen door de term nadeelcompensatie. Schade als gevolg van het vaststellen van het bestemmingsplan valt onder de planschaderegeling. Schade als gevolg van verleende omgevingsvergunningen valt onder de nadeelcompensatieregeling omdat deze omgevingsvergunningen allemaal na invoering van de Omgevingswet aangevraagd en verleend zullen worden. Zie ook paragraaf 2.3. Gronden zijn gelegen aan de rand van de natuurontwikkeling de Groene Waterparel. De genoemde wijzigingsbevoegdheden voor mogelijke vervolgfuncties waren bedoeld voor transformatie van (voormalig) agrarische gebouwen naar een andere functie als gronden verkocht zouden worden. Een dergelijke regeling is in dit gebied niet meer aan de orde. Destijds is het voorkeursrecht opgelegd voor de ontwikkeling van de natuur. Niet voor een andere herbestemming van de locatie naar bijvoorbeeld wonen. Het staat reclamant vrij om een concept verzoek in te dienen voor een initiatief op de gronden anders dan de nu gegeven bedrijfsbestemming. Voor een andere duiding verwijzen we graag naar paragraaf 2.2.
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
3
(Bedrijfs-)woning Middelweg De huidige woning voldoet niet meer aan de hedendaagse normen (woon- en leefklimaat, bruikbaarheid). Reclamant pleit voor een nieuw te bouwen woning buiten het bouwvlak, welke voldoet m.b.t. verduurzaming, geluid, fijnstof en leefruimte. Plaatsing binnen het bouwvlak heeft als nadeel: veiligheidsrisico’s (ingeval van brand bedrijfshal) en het belet uitbreiding, saneringswerkzaamheden groei van het aanhangig bedrijf. Reclamant heeft intensief contact gehad met ODMH en de Omgevingsmanager Middengebied m.b.t. ontwikkelings-/ bebouwingsmogelijkheden. Dit is ook deels onderzocht door onderzoeks-/adviesbureau. Reclamant geeft aan dat haar bezwaren gegrond zijn en een goede ruimtelijk ordening niet meer mogelijk is als gevolg van de verkleining van de bouwvlakken.
4
Reclamant verzoekt om in het definitieve bestemmingsplan de bouwvlakken die in het bestemmingsplan Landelijk Gebied van toepassing waren, te herstellen of de bouwvlakken zo aan te passen dat de woning te verplaatsen is op de huidige percelen, zodat deze los komt te staan van het bedrijf hetgeen mogelijk is volgens artikel 20 Algemene afwijkingsregels en eventueel met toepassing van de interim wet milieu. Bestemming (bedrijfs-) woning Middelweg Op de huidige verbeelding ontbreekt de aanduiding “bedrijfswoning”. Reclamant wijst op de hoge woningnood in Nederland/Randstad/ Middengebied. Reclamant geeft aan dat de hinder van het aanhangig bedrijf aanvaardbaar is en daarom wordt verzocht de woning om te zetten naar een “voormalige bedrijfswoning” in het nieuwe bestemmingsplan. De Omgevingswet bevat hiervoor een regeling als opvolger van de Wet plattelandswoningen. Reclamant voert verder aan dat de woning staat op een apart perceel met een apart huisnummer en het de afgelopen 30 jaar geen functionele binding meer heeft gehad met het aanhangig bedrijf. De woning wordt ook al jaren door de gemeente getaxeerd (WOZ) en aangeslagen als reguliere burgerwoning.
72
De gemeente gaat uit van het vigerende bestemmingsplan en de daar uit voorkomende bestemmings- en bouwgrenzen. De genoemde bouwvlakken zaten niet in het nu geldende bestemmingsplan en zijn al ruim 15 jaar niet meer van toepassing voor dit gebied. De gemeente zal deze dan ook niet nu terug opnemen in dit bestemmingsplan.
nee
Uit de verslaglegging van het besproken planvoornemen blijkt dat de plaatsing van de nieuwe woning wettelijk gezien pas mogelijk is als deze woning meerdere dove gevels heeft. Een dergelijke afwijking van het beleid is zeer onwaarschijnlijk. De toepassing van de Interimwet is niet bedoeld voor kleine projecten zoals de realisatie van één woning op korte afstand van de snelweg en in het buitengebied. De Interimwet Stad & Milieubenadering richt zich op stedelijke herstructurering. De aangegeven planologische wijziging voldoet niet aan deze eisen. Uitbreiding of verplaatsing van de (bedrijfs)woning dient ruimtelijk en met onderzoeken onderbouwd te zijn en kunnen niet zondermeer opgenomen worden. Gelet op bovenstaande is al duidelijk dat het realiseren van een nieuwe (bedrijfs)woning elders op het perceel milieukundig nagenoeg uitgesloten is. De gemeente had niet de intentie de bestaande bedrijfswoning weg te bestemmen. Het onderliggende bestemmingsplan had een andere opzet dan doorgaans gebruikelijk bij bestemmingsplannen waarbij bedrijfswoningen op de verbeelding zijn aangeduid. De bedrijfswoningen in het onderliggende bestemmingsplan waren in de regels opgenomen en op de verbeelding waren alleen de uitzonderlingen opgenomen waar geen bedrijfswoningen mogelijk waren. De gemeente zal de aanduiding ‘bedrijfswoning’ opnemen op de verbeelding.
Voor het omzetten van de bedrijfswoning naar een ‘voormalige bedrijfswoning’ is nader onderzoek noodzakelijk of de hinder van het
ja
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
5
Reclamant verzoekt om het ontbreken van de aanduiding van de bedrijfswoning te herstellen door in het definitieve bestemmingsplan de aanduiding ‘voormalige bedrijfswoning' op te nemen.
aanhangige bedrijf inderdaad aanvaardbaar is. Zie ook de beantwoording onder punt 3. Reclamant kan dit verzoeken met een losse procedure waarin deze afweging gemaakt kan worden. Zie ook paragraaf 2.2.
Woonsituaties Tegenover de woningen van reclamant bevindt zich een seksinrichting. Reclamant stoort zich aan de aard van deze inrichting en aan de overlast die de inrichting al jaren veroorzaakt.
De seksinrichting is legaal aanwezig op de locatie. De gemeente heeft afgewogen of de aanwezige logies gelegaliseerd kunnen worden en is van mening dat dit past bij de daar aanwezige functie in relatie tot de omgeving.
Het verbaast reclamant dat zij middels het (ontwerp) Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2 heeft vernomen dat er 3 (drie) illegale logiesruimtes zijn gecreëerd en dat er illegale logies plaatsvindt. Nog meer verbaast het reclamant dat men dit wil legaliseren alleen omdat dit geen afbreuk zou doen aan de ambities en uitgangspunten van het Masterplan.
De door reclamant genoemde klachten worden deels herkend, maar betreffen vooral handhavingszaken behorende bij de gehele inrichting en niet uitsluitend veroorzaakt door de nu te legaliseren logiesgelegenheden.
De afgelopen jaren en recent is een groot aantal overlastmeldingen doorgegeven aan de gemeente/ ODMH omtrent: - Het parkeren van cliënten van deze seksinrichting voor en op de inritten van omwonenden - Het blokkeren van de openbare weg door cliënten van deze seksinrichting - Het intimideren van omwonenden door cliënten van deze seksinrichting - Lawaai (geluidsoverlast) van cliënten van deze seksinrichting - Overlast n.a.v. buiten evenement (zonder activiteiten melding en/of vergunning) Tevens is schriftelijk/telefonisch/persoonlijk contact geweest met (naast de gemeente en ODMH) de eigenaren en politie. Reclamant sluit niet uit -en acht het aannemelijk- de overlast tijdens de illegale verhuur heeft plaatsgevonden en veroorzaakt werd door cliënten die van de illegale logies gebruik hebben gemaakt. Deze overlast heeft zowel voor, tijdens als na sluitingstijd plaatsgevonden en is in strijd met de eerste drie voorschriften in de vigerende exploitatie vergunning.
73
nee
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
6
7
Illegale logies en logieslocatie(s) In het ontwerp bestemmingsplan is het onduidelijk waar de illegale gecreëerde logieslocaties zich bevinden. Een exploitatievergunning wordt verleend met voorschriften. Die voorschriften zijn bedoeld om de openbare orde en veiligheid in- en rondom het horecabedrijf te waarborgen. Had de gemeente deze gecontroleerd dan had men naast een verstoring voor de openbare orde, veiligheid, zedelijkheid of het woon- en leefklimaat in de omgeving van het bedrijf, ook kunnen constateren dat men handelde in strijd met de voorschriften in de exploitatievergunning en/of het ontbreken van een omgevingsvergunning hieromtrent(illegale logies alsmede illegaal creëren van logiesruimtes). Toetsingskader In het vigerende bestemmingsplan Restveen en Groene Waterparel wordt aangegeven dat een vrijstellingsbevoegdheid voor bedrijven uitsluitend één categorie hoger mogen conform de huidige situatie is bestemd. Door logies toe te staan zal dit horeca categorie 5 worden. De huidige categorie is echter 3.
Bovenstaande maakt dat reclamant zienswijze/bezwaar maken in zijn geheel tegen de seksinrichting op de Middelweg in het nieuwe bestemmingsplan wegens de jarenlange overlast en het ontbreken van de handhaving hierin en maakt zienswijze/bezwaar tegen het legaliseren van de huidige illegale activiteiten (doelend op de verhuur van logiesruimtes) en dienen zienswijze/bezwaar in tegen het legaliseren van 3 illegaal gecreëerde logiesruimtes alsmede om de bedrijfsactiviteiten hiervoor uit te breiden. Reclamant geeft aan dat de voorgestane ontwikkelingen ervoor zorgen dat een aanvaardbaar woonklimaat niet langer geborgd kan worden voor haar 2 woningen. Reclamant behoudt zich het recht voor een planschadeclaim in te dienen.
74
De logies bevinden zich binnen de aangeduide bouwvlakken. In de regels zal de gemeente het maximum aan m2 opnemen aan logies. Een van de logiesgelegenheden betreft een zogeheten mobiel bouwwerk dat formeel niet voorzien hoeft te worden van een bouwvlak. Voor de helderheid heeft de gemeente de verbeelding hierop aangepast. De gemeente heeft inderdaad geconstateerd dat de logies in strijd waren met het bestemmingsplan. Omdat het gaat om bestaande bebouwing hoeft hier geen aanvullende omgevingsvergunning aangevraagd te worden. In het kader van het handhavingsverzoek is gewogen of de logies gelegaliseerd kon worden. Hier heeft de gemeente geconstateerd dat dit het geval is en daarmee kunnen worden opgenomen in het bestemmingsplan Het vigerende bestemmingsplan zal worden vervangen door voorliggend plan, in lijn met de geldende wet- en regelgeving. Daardoor komt de vrijstellingsbevoegdheid voor bedrijven te vervallen. Bovendien is de aanwezigheid van de seksinrichting op het betreffende perceel legaal volgens de geldende regelgeving. De gemeente heeft de afweging gemaakt om, in afwijking van het vigerende bestemmingsplan, de logies op de locatie toe te staan. Van het wegbestemmen of verplaatsen van de bestaande inrichting kan dan ook geen sprake zijn. De gemeente bestrijdt het standpunt van het ontbreken van handhaving.
De gemeente controleert de inrichting op regelmatige basis en handhaaft ook op ongeoorloofde situaties. Het staat reclamant vrij om een planschadeclaim in te dienen.
ja
nee
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
8
Algemeen Reclamant geeft aan dat de nadelige gevolgen voor de bedrijfs- en woonsituatie niet alleen op zichzelf staan, maar ook gedeeltelijk samenhangen met -en voortvloeien uit het bestemmingsplan als geheel.
Het staat reclamant vrij om in beroep te gaan tegen de vaststelling van dit bestemmingsplan.
nee
Reclamant behoudt zich het recht voor om op andere punten eventueel bezwaar te maken dan in de zienswijze momenteel is vermeld en/of over het hoofd zijn gezien. CONCLUSIE Deze reactie leidt wel tot aanpassing van het bestemmingsplan.
Nummer R18 – Reclamant 18
Nummer gemeente Corsanummer E23.006778 / I23.004693 VERKORTE WEERGAVE REACTIE
Datum indiening 20 december 2023 REACTIE VAN GEMEENTE Beantwoording gemeente
1
Juridische status toetsingskader Het is voor reclamant onduidelijk wat de juridische status is van het toetsingskader. Het wordt niet duidelijk of het toetsingskader het karakter van een verordening of beleidsregel heeft. Reclamant kan zodoende niet zien of hier sprake is van een bindend instrument. Ook is onhelder of deze normen na inwerkintreding van de Omgevingswet onderdeel worden van het omgevingsplan van rechtswege. Voorts is onhelder van het in het toetsingskader bepaalde kan worden afgeweken in het concrete geval.
Het toetsingskader heeft geen juridisch bindend karakter. Het moet gezien worden als een beleidsregel waaraan getoetst gaat worden bij aanvragen voor het slopen van kassen en/of bedrijfsbebouwing en het nieuwbouwen van een (beperkt) aantal woningen. De normen worden niet van rechtswege onderdeel van het omgevingsplan. Omdat het gaat om een toetsingskader kan er met een goede motivering en maatwerk eventueel anders besloten worden in concrete gevallen.
2
Strijd met eisen van goede ruimtelijke ordening Reclamant stelt dat het toetsingskader in strijd is met de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Het is onduidelijk tot waar het ‘open polderlandschap’ en het ‘halfopen coulisselandschap’
Het zoekgebied Groene Schakel zal verwijderd worden van de verbeelding. De ontwikkeling en uitwerking van de Groene Schakel zal later ter hand genomen worden waarbij gekeken gaat worden naar verdere mogelijkheden om de ontwikkeling te stimuleren. Het toetsingskader zal verder uitgewerkt worden en separaat aan de gemeentegemeenteraad voorgelegd worden voor vaststelling. Zie ook paragraaf 2.6.
75
Wijziging bestemmingsplan ja/nee nee
ja
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
strekken. Hierdoor is het voor reclamant niet duidelijk welke normen voor haar van toepassing zijn. Het artikel getiteld ‘Toetsingskader bestaande grondgebonden agrarische bedrijven open polderlandschap’ schaadt de belangen van reclamant op onrechtmatige wijze. Een kleinschalige uitbreiding van grondgebonden agrarische bedrijven is mogelijk, mits aan de in het artikel opgenomen voorwaarden wordt voldaan. Een van deze voorwaarden is dat de uitbreiding binnen het bestemmingsplan past. In het derde en vierde lid van het artikel is een regeling opgenomen die uitbreidingen van reclamant vrijwel onmogelijk maken. Volgens deze leden van het toetsingskader, kan enige uitbreiding maximaal 10% procent van het reeds bebouwde oppervlak bedragen. Uitbreiding is enkel mogelijk, als elders ruimte wordt teruggegeven (de “ruimte voor ruimte”-regeling).
3
Reclamant benadrukt dat elke uitbreiding ruimtelijk aanvaardbaar moet zijn. Ze is tegen een automatische afwijzing van uitbreidingen die niet in het bestemmingsplan passen. Volgens de Wabo kan een vergunning worden verleend als de uitbreiding bijdraagt aan een goede ruimtelijke ordening (artikel 2.12, lid 1, a, 3). Voorts kan reclamant zich daarom niet vinden in het bovengenoemde percentage van 10% of de “ruimte voor ruimte”regeling. Deze normen bieden immers geen uitsluitsel over de ruimtelijke aanvaardbaarheid. Dat zal in het concrete geval moeten worden bezien. Onduidelijkheid Ecologische Verbindingszone Zoals aangegeven in de zienswijze tegen het ontwerp bestemmingsplan, is de term Ecologische Verbindingszone weinig afgebakend. Welke gronden voor dit doeleinde zijn “gereserveerd” blijft daarom onduidelijk, zodat reclamant niet kan inschatten in hoeverre zij haar bedrijf kan uitbreiden. Het bestemmingsplan bevat een wijzigingsbevoegdheid (art. 4.7.2), waardoor de Ecologische Verbindingszone na aanpassing het gehele gebied
76
De ecologische verbindingszone (EVZ) is een natuuropgave van de provincie die in samenwerking met de gemeente zal worden gefaciliteerd. De ligging is bepaald door de provincie. De provincie is ook aan zet als het gaat om de inrichting en de termijn waarop dit gebeurt. De provincie is ook actief aan de slag met een inrichtingsplan voor de Groene Waterparel. In de Deelovereenkomst EVZ wordt afgesproken hoe de ontwikkeling van de EVZ verder ter hand wordt genomen.
ja
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
van reclamant kan omvatten. Dit toetsingskader is in strijd met het beginsel van rechtszekerheid.
4
5
Om de EVZ volwaardig te kunnen laten functioneren heeft de provincie onderzoek laten doen. Bij het bepalen van deze ligging is onder meer gekeken naar aanwezigheid van bedrijven en landbouw. De ligging is zo gekozen dat zo min mogelijk hinder ontstaat van (richting EVZ) en voor (vanuit de EVZ) bedrijven. De gemeente faciliteert, op grond van de instructieregels van de provinciale verordening, de EVZ door binnen de bestemming ‘Agrarisch met waarden – Natuur en Landschapswaarden’ de instandhouding en ontwikkeling van natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en archeologische waarden op te nemen. De gemeente heeft de bestemming 'Natuur’ ter plaatse van de EVZ verwijdert om zo de exacte ligging van de EVZ in overleg met de grondeigenaren, provincie en de gemeente te bepalen. In de plaats hiervan neemt zij een dubbelbestemming ‘Natuur’ op met aan weerzijde een wijzigingsbevoegdheid. Zie ook paragraaf 2.5. Zie de beantwoording onder punt 3 en paragraaf 2.5.
Financiële uitvoerbaarheid aanleg EVZ Reclamant constateert dat er geen beheerplan is voor de ecologische verbindingszone, wat de financiële haalbaarheid van de aanleg in gevaar brengt. Ze vindt het onverenigbaar en onrechtmatig dat de gemeenteraad de uitbreidingsmogelijkheden voor agrarische bedrijven beperkt zonder gedocumenteerde aanpak voor de natuurzone.
nee
Ten aanzien van de uitbreidingsmogelijkheden van bedrijven geldt dat zij hun bestaande rechten behouden. Daarmee beperkt de gemeente geen agrarische bedrijven.
Toetsingskader nieuwe woningen / woonerven open polder landschap Reclamant verzet zich tegen het Toetsingskader voor nieuwe woningen in het open polderlandschap. Ze acht de compensatieregeling, waarbij de bouw van één woning de sloop van 5000 m² kassen vereist, disproportioneel. Dit resulteert in onevenredige waardevermindering van de kassen, extra druk op het glasareaal en beperking van uitbreidingsmogelijkheden voor gevestigde bedrijven zoals het hare.
De voormalige Ruimte-voor-Ruimte regeling (vervangen door de Regeling verbetering ruimtelijke kwaliteit) is een regeling van de provincie waarbij de provincie bepaald heeft welke m2 er gelden voor de mogelijk tot sloop en terugbouwen van woningen. Na bedrijfsbeëindiging van een agrarische onderneming komen de overgebleven bedrijfsgebouwen leeg te staan. De gemeente wil deze leegstand tegengaan met de regeling Ruimte-voor-Ruimte Middengebied. Het doel van de gemeente en de provincie met deze regeling Ruimte-voorRuimte Middengebied is het verbeteren van de kwaliteit van landelijke gebieden door de agrarische bedrijfsgebouwen te slopen zonder dat dit geld kost. Vanuit de gemeente en provincie wordt deze regeling dan ook wel
77
nee
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
6
Ruimte-voor-Ruimte met gesloten beurs genoemd. Dit doel wordt bereikt doordat de grondeigenaar zelf de sloopkosten van leegstaande agrarische opstallen moet financieren uit de opbrengsten van de waardestijging van hun bouwkavel met woonbestemming. De sloopkosten voor glastuinbouw zijn lager dan voor bedrijfsbebouwing. Hieruit is naar voren gekomen dat de gekozen m2 van 1.000 m2 voor bedrijfsbebouwing en 5.000 m2 voor glastuinbouw reëel zijn en niet disproportioneel zoals reclamant aangeeft. Deze regeling zorgt niet voor een waardevermindering of extra druk op het glasareaal. Hiervoor is juist gekozen voor het opruimen van verspreid liggend glas en het behoud van een geconcentreerd glastuinbouwgebied. Zie ook paragraaf 2.6. De gemeente zal het zoekgebied Groene Schakel uit het bestemmingsplan halen. Eventuele ontwikkelingen waarbij bedrijfsbebouwing en glastuinbouw ingeruild gaan worden voor een aantal woningen zullen separaat door de gemeente in behandeling worden genomen.
Verzoeken Reclamant verzoekt om duidelijkheid te geven over de juridische status van het toetsingskader. Reclamant verzoekt het toetsingskader geografisch te verduidelijken
Daarnaast zal de gemeente het Toetsingskader Groene Schakel aanpassen en laten vaststellen als beleidskader voor verdere ontwikkelingen in het gebied. Zie ook paragraaf 2.6.
Reclamant verzoekt om in lijn met de beginselen van behoorlijk bestuur maatwerk te laten prevaleren boven het toetsingskader, dat niet als zodanig dienstbaar is aan een goede ruimtelijke ordening als niet het concrete geval wordt beoordeeld. Uitbreidingen boven 10% of naar gebieden met een voorgenomen natuurbestemming kunnen aanvaardbaar zijn bij concrete motivatie. Het toetsingskader mag de vereiste zorgvuldige belangenafweging volgens artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht niet vervangen. Reclamant verzoekt ook om aanpassing van de onevenredige compensatieregeling.
Uitbreidingen met meer dan 10% kunnen beoordeeld worden als er een concreet initiatief met motivatie voorligt. Het toetsingskader vervangt niet de zorgvuldige belangenafweging, maar is aanvullend beleidskader. Het is niet aan de gemeente om de provinciale compensatieregeling aan te passen. De provincie maakt hier een afweging op voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. CONCLUSIE
Deze reactie leidt wel tot aanpassing van het bestemmingsplan. Nummer R19 – Reclamant 19
Nummer gemeente Corsanummer E23.006752 . I23.004694
78
Datum indiening 20 december 2023
ja
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
VERKORTE WEERGAVE REACTIE
1
REACTIE VAN GEMEENTE Beantwoording gemeente
Natuurstrook Aan de Knibbelweg [nummer bekend bij de gemeente] wordt dwars door reclamant haar bedrijfsgronden een natuurstrook bestemd. Reclamant acht deze ongeveer 50 meter brede natuurbestemming in strijd met de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Het voorgenomen bestemmingsplan wijzigt de bestemming van het perceel Knibbelweg [nummer bekend bij de gemeente] naar 'Agrarisch met waarden - Natuur- en Landschapswaarden'. Er is een gebiedsaanduiding 'overige zone - zoekgebied Groene Schakel'. Het plan maakt voornamelijk een natuurlijk gebied mogelijk, met onvoldoende aandacht voor de belangen van agrarische ondernemers, met name die van reclamant. Art. 8.1 aanhef en onder a, zorgt voor het in gevaar komen van de rechtmatige en vergunde van de glastuinbouwactiviteiten van reclamant zodra op haar perceel een natuurgebied wordt aangelegd. De bestemming ‘Natuur’ doorsnijdt de gronden van reclamant, wat haar bedrijfsvoering schaadt. Het is onbegrijpelijk waarom deze natuurbestemming nodig is voor een goede ruimtelijke onderbouwing, zonder afdoende uitleg over de rechtvaardiging hiervan. Bovendien doet de natuurbestemming minst genomen afbreuk aan het gestelde conserverende karakter van het voorgenomen bestemmingsplan. De toegestane bomen op de natuurbestemming zullen aanzienlijke slagschaduw werpen op de planten van reclamant, wat de groei en kwaliteit nadelig beïnvloedt.
Het is niet duidelijk hoe dit aspect in de besluitvorming is meegenomen en wat de precieze gevolgen zijn voor reclamant. Ze stelt dat de
79
De ecologische verbindingszone (EVZ) is een natuuropgave van de provincie die in samenwerking met de gemeente zal worden gefaciliteerd. De ligging is bepaald door de provincie en is vastgelegd in de omgevingsverordening van de provincie. De provincie is ook aan zet als het gaat om de inrichting en de termijn waarop dit gebeurt. De provincie is ook actief aan de slag met een inrichtingsplan voor de Groene Waterparel. In de Deelovereenkomst EVZ wordt afgesproken hoe de ontwikkeling van de EVZ verder ter hand wordt genomen. Om de EVZ volwaardig te kunnen laten functioneren heeft de provincie onderzoek laten doen. Bij het bepalen van deze ligging is onder meer gekeken naar aanwezigheid van bedrijven en landbouw. De ligging is zo gekozen dat zo min mogelijk hinder ontstaat van (richting EVZ) en voor (vanuit de EVZ) bedrijven. De gemeente faciliteert, op grond van de instructieregels van de provinciale verordening, de EVZ door binnen de bestemming ‘Agrarisch met waarden – Natuur en Landschapswaarden’ de instandhouding en ontwikkeling van natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en archeologische waarden op te nemen. De gemeente heeft de bestemming 'Natuur’ ter plaatse van de EVZ verwijdert om zo de exacte ligging van de EVZ in overleg met de grondeigenaren, provincie en de gemeente te bepalen.
In de plaats hiervan neemt zij een dubbelbestemming ‘Natuur’ op met aan weerzijde een wijzigingsbevoegdheid. Zie ook paragraaf 2.5. Mocht de uiteindelijke inrichting van de EVZ leiden tot schade aan panden of voor bedrijfsvoering, dan kan in het kader van de omgevingsvergunning nadeelcompensatie worden aangevraagd.* Uitgangspunt is echter dat de inrichting van de EVZ niet tot hinder of beperkingen leidt voor omliggend bestaand gebruik.
Wijziging bestemmingsplan ja/nee ja
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
voorgenomen bestemming "Natuur" niet zorgvuldig is voorbereid. De nabijgelegen natuur resulteert in een toename van schadelijke insecten op haar perceel, waar ze tegen strijdt met pesticiden en biociden. Dit veroorzaakt ook een onevenredige toename van onkruiddruk op haar tuinplantteelten.
*Onder de nieuwe Omgevingswet is de term planschade vervangen door de term nadeelcompensatie. Omdat alle aanvragen na invoering van de Omgevingswet gedaan worden gaat het hier om nadeelcompensatie. Zie ook paragraaf 2.3.
2
Financiële onderbouwing Reclamant constateert onduidelijkheid over de financiële onderbouwing van het plan, betwist de financiële uitvoerbaarheid en vraagt om gedetailleerde informatie. Ze benadrukt dat de gemeenteraad een exploitatieplan en een beheerplan moet presenteren voordat een groot natuurgebied wordt bestemd in de polder. Reclamant twijfelt of de beoogde bestemmingen daadwerkelijk worden gerealiseerd.
De financiële uitvoerbaarheid van het natuurgebied is de verantwoording van de provincie. Zij heeft inmiddels kenbaar gemaakt dat er financiële dekking is voor het aankopen en schadeloosstellen van de grondeigenaren. Ook is de provincie verantwoordelijk voor het ontwikkelen van het natuurgebied. Daarmee is de financiële haalbaarheid en de realisatie geborgd.
nee
3
Open karakter Onuitgelegd blijft waarom het belang van de natuurontwikkeling prevaleert boven de rechtmatige bedrijfsbelangen. De aanleg van de natuurstrook beperkt de ontwikkelmogelijkheden van reclamant op onrechtmatige wijze.
Zie beantwoording onder punt 1.
ja
4
Onzekere rechtspositie Reclamant kan niet vaststellen in hoeverre zij onder het overgangsrecht valt en in hoeverre zij daardoor wordt beschermd. Reclamant eist zekerheid dat zij haar bestaande gebruik kan voortzetten. Zonder deze zekerheid komt de gedachte op dat het gemeentebestuur een uitrookbeleid faciliteert met dit bestemmingsplan, hetgeen in strijd is met de rechtszekerheid van de gevestigde bedrijven. Reclamant vreest dat het voorgenomen bestemmingsplan haar geleidelijk aan buitenspel zet. De wijziging van de bestemming richting een natuurgebied kan de gemeente voordelen bieden bij toekomstige uitkoop van de gronden. Deze handelingswijze gaat in tegen wat redelijkerwijs van behoorlijk bestuur mag worden verwacht
Het perceel van reclamant valt volledig binnen de bestemming Agrarisch – Natuur en landschapswaarde met gedeeltelijk de nadere aanduiding ‘glastuinbouw’. Daarmee valt de bedrijfsvoering niet onder het overgangsrecht en is bij recht gewoon toegestaan.
nee
80
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
5
Wijzigingsregels Reclamant acht de wijzigingsbevoegdheden in artikelen 4.7.1 en 4.7.2 van het nieuwe bestemmingsplan in strijd met rechtszekerheid en een goede ruimtelijke ordening.
Zie paragraaf 2.5 voor de nadere toelichting. De gemeente heeft de wijzigingsbevoegdheid nader geduid op de verbeelding waardoor deze wijzigingsbevoegdheid slecht op een deel van het gebied van toepassing is. Pas na een nadere afweging zal de bestemming eventueel naar natuur gewijzigd worden.
De wijzigingsregel (en ook de wijzigingsregel van art. 4.7.1) creëert een rechtsonzekere situatie. Op vrijwel het gehele noordwestelijke gedeelte van het plangebied, waar ook reclamant gevestigd is, is de bovengenoemde bestemming voorzien. Vanwege de omvang van het gebied dat binnen het bestemmingsplan kan worden gewijzigd, is het van belang om de bevoegdheid zorgvuldig af te bakenen en onder voorwaarden te stellen. Dit volgt uit de uitspraak van 9 juli 2014 van de Afdeling, [ECLLNL: RVS:2014:2478]. In een vergelijkbare zaak oordeelde de Afdeling dat het rechtszekerheidsbeginsel werd geschonden door het ontbreken van een zorgvuldige afbakening van de wijzigingsbevoegdheid ('prioritaire verplaatsing'). In dit geval is er een vergelijkbare situatie, aangezien de term 'Ecologische Verbindingszone' niet is gedefinieerd in de planregels, en de toelichting biedt onvoldoende duidelijkheid over de betekenis ervan. Gezien de ruimte en weinig afgebakende wijzigingsbevoegdheden, is het nu voor reclamant niet mogelijk om in te schatten in hoeverre en welke gebieden uit het plan zich zullen ontwikkelen. Dit maakt het voor reclamant met een toonaangevend familiebedrijf onmogelijk om beslissingen te nemen gericht op het behoud van zijn onderneming.
De rechtsonzekerheid van het voorgenomen plan heeft naar overtuiging van reclamant, een directe en negatieve impact op het vermogen van het bedrijf om gekwalificeerd personeel te behouden.
81
ja
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
6
Zie de beantwoording onder punt 1 over de bestemming ‘Natuur’. De gemeente heeft de wijzigingsregels aangescherpt maar zal deze niet verwijderen uit de planregels gezien de provinciale en gemeentelijke ambities ten aanzien van de EVZ.
Verzoek Reclamant verzoekt om de strook met een natuurbestemming dicht bij de Knibbelweg [nummer bekend bij de gemeente] niet op te nemen in het voorgenomen bestemmingsplan. Reclamant verzoekt om de wijzigingsregel van art. 4.7.2 te verwijderen uit de planregels en haar bedrijfsvoering met een positieve bestemming in het plan op te nemen. Enkel dan zal er daadwerkelijk sprake zijn van een conserverend bestemmingsplan.
ja
Het bedrijf is met een positieve bestemming opgenomen in het bestemmingsplan.
CONCLUSIE Deze reactie leidt wel/ tot aanpassing van het bestemmingsplan. Nummer R20 – Reclamant 20
Nummer gemeente Corsanummer E23.006751 / I23.004695 VERKORTE WEERGAVE REACTIE
1
Het bestemmingsplan 'Middengebied Zuidplaspolder 2' regelt het gebied tussen N219, A12 en A20 aanvullend op het bestemmingsplan voor de ontwikkeling van het nieuwe dorp met o.a. 8,500 woningen en voorzieningen. Een eerdere zienswijze werd ingediend tegen 'Middengebied Zuidplaspolder 1'. Het huidige plan behoudt bestaande functies, maar houdt geen rekening met een nieuw landgoed en groothandelsbedrijf. Het perceel Tweede Tochtweg [nummer bekend bij de gemeente] krijgt deels woondoeleinden en agrarische doeleinden. Een deel buiten het plan is bestemd voor de toekomstige Nieuwe Dwarsweg, wat problemen oplevert voor de afstand tot de bestaande woning.
Datum indiening 20 december 2023 REACTIE VAN GEMEENTE Beantwoording gemeente
Algemene opmerking: het bestemmingsplan voor het nieuwe dorp maakt de bouw van 8.000 woningen mogelijk en niet zoals door reclamant aangegeven 8.500 woningen. De gemeente heeft het tracé van de nieuwe ontsluitingsweg zorgvuldig afgewogen en alternatieven onderzocht. Hierbij is gebleken dat het nu gekozen tracé het beste tracé is. De ligging van deze weg wordt mede bepaald door de benodigde afstand tot bestaande kruisingen op de N219, de verkeersveiligheid en de landschappelijke en ruimtelijke inpassing. Ook heeft de gemeente gekeken naar bestaande opstallen en het zo min mogelijk slopen van opstallen van verschillende eigenaren. Tevens is gekeken naar de grondposities in het gebied. Het verplaatsen van de weg op grotere afstand van de gronden van deze reclamant zorgt voor het toenemen van hinder bij andere reclamanten.
82
Wijziging bestemmingsplan ja/nee nee
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
2
3
Inhoud en aanleiding zienswijze Toetsingskader Groene Schakel Het ontwerpbestemmingsplan omvat het Toetsingskader Groene Schakel, dat gericht is op duurzame ontwikkeling en specifieke richtlijnen voor ruimte-voor-ruimtewoningen. Het kader geldt voor zowel het open polderlandschap als het coulisselandschap langs de Tweede Tochtweg, waar de gronden van reclamant zich bevinden. Het streeft naar afname van bebouwd oppervlak en vereist landschappelijke inpassing van aanwezige bedrijvigheid. Toevoegen van bebouwing is enkel toegestaan als de bebouwde oppervlakte per saldo afneemt. Hoewel er een zoekzone is voor woningtoevoeging langs de Tweede Tochtweg, bevindt deze zich niet op de gronden van reclamant. Reclamant acht de beperkingen uit het Toetsingskader niet aanvaardbaar.
Alhoewel de ambitie van de gemeente is dat het bebouwd oppervlak afneemt in de Groene Schakel, blijven bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden nagenoeg gelijk.
Het groothandelsbedrijf is ten onrechte wegbestemd, strijd met het rechtszekerheidsbeginsel. Het ontwerpbestemmingsplan bestemt het groothandelsbedrijf van reclamant volledig voor 'agrarisch met waarden - natuur- en landschapswaarden', waarmee het bedrijf feitelijk wordt wegbestemd. Dit is in strijd met de geldende rechtspraak van de Afdeling, waarin bestaand legaal gebruik in beginsel als zodanig moet worden bestemd. Er ontbreekt een onderbouwing voor de noodzaak van het wegbestemmen, en er zijn geen aanwijzingen of reserveringen voor sanering in de planexploitatie. Het wegbestemmen staat ook haaks op het concept van het Toetsingskader voor de Groene Schakel, dat juist uitgaat van inpassing van bestaande bedrijvigheid.
De gemeente zal het groothandelsbedrijf positief bestemmen met in achtneming van de legaal gerealiseerde bebouwing.
ja
De gesprekken over de haalbaarheid van het initiatief lopen nog tussen gemeente, reclamant en de provincie. Het initiatief was nog onvoldoende uitgewerkt en kon nog niet op overeenstemming rekenen van de gemeente, de provincie en reclamant zelf. Het initiatief voorziet deels in
nee
ja
Het zoekgebied Groene Schakel zal verwijderd worden van de verbeelding. De ontwikkeling en uitwerking van de Groene Schakel zal later ter hand genomen worden waarbij gekeken gaat worden naar verdere mogelijkheden om de ontwikkeling te stimuleren. Het toetsingskader zal verder uitgewerkt worden en separaat aan de gemeentegemeenteraad voorgelegd worden voor vaststelling. Zie ook paragraaf 2.6.
Reclamant verzoekt om het groothandelsbedrijf alsnog positief te bestemmen met inachtneming van de bestaande legaal gerealiseerde bebouwing in de bouwregels. 4