Bijlage 4 Aangepast Nota van beantwoording en wijziging Chw bestemmingsplan Middengebied 2 A24.001342
Tekst van het document
40
Wijziging bestemmingsplan ja/nee nee
nee
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
3
Concurrentie en bestaand beleid Reclamant geeft aan dat de legalisatie van de logiesruimtes op dit perceel aan de Middelweg een directe concurrentie vormt voor bestaande ondernemingen die al slaapplaatsen faciliteren in de buurt. Deze wijziging lijkt in strijd met het beleid dat erop gericht zou moeten zijn een eerlijk speelveld te behouden voor alle betrokken ondernemers. De legalisatie van de logiesruimtes creëert een oneerlijke concurrentiepositie voor bestaande ondernemingen in de buurt, wat indruist tegen het gemeentelijk beleid om een eerlijk speelveld te handhaven.
Wij zien als gemeente geen oneerlijke concurrentie voor bestaande ondernemingen vanwege het specifieke karakter en functie van dit perceel. Het eerlijke speelveld is dat elke ondernemer het recht heeft om zijn onderneming te voeren, passend bij de bestemming van de locatie.
nee
CONCLUSIE Deze reactie leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Nummer R7 – Reclamant 7 Zie voor beantwoording R5 1
Nummer R8 – Reclamant 8
1
Nummer gemeente
Datum indiening 14 december 2023
Nummer gemeente Corsanummer I23.004624 VERKORTE WEERGAVE REACTIE
Reclamant is eigenaar/bewoner en gebruiker van een boerderij en landerijen aan de Rijksweg te Moordrecht. Met dit ontwerp bestemmingsplan wijzigt de eigendommen ‘agrarisch’ naar een zeer zware actieve natuurbescherming. Reclamant geeft aan dat dit gebeurt onder het mom en in kader van het de koppeling met het zogeheten Vijfde Dorp en de woningbouw. Reclamant ziet totaal niet het verband dat dit aan elkaar gekoppeld wordt. Daarnaast is reclamant van mening dat dit plan ook niet voorzien in een aannemelijke onderbouwing en uitvoerbaarheid.
41
Datum indiening 14 december 2023 REACTIE VAN GEMEENTE Beantwoording gemeente
In de Groene Waterparel, in de gemeente Zuidplas, komt unieke natuur voor. De provincie maakt een plan voor een natuurgebied in dit deel van de gemeente Zuidplas. Dit is uniek in Zuid-Holland en wordt daarom beschermd en versterkt. De provincie is hiervoor verantwoordelijk, maar werkt daarbij samen met de gemeente Zuidplas, het waterschap en grondeigenaren. De financiële uitvoerbaarheid van het natuurgebied is de verantwoording van de provincie. Zij heeft inmiddels kenbaar gemaakt dat er financiële dekking is voor het aankopen en schadeloosstellen van de grondeigenaren. Ook is de provincie verantwoordelijk voor het ontwikkelen van het natuurgebied.
Wijziging bestemmingsplan ja/nee nee
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
2
Reclamant geeft aan dat ondertekende en familie niet de logica in zien van het realiseren van een dergelijke actieve zware natuurbestemming direct grenzend aan een grote verkeersweg A20.
3
Reclamant geeft aan als het voorliggende plan gerealiseerd wordt, dit zeer grote en voor de eeuwigheid blijvende grote schade ontstaat. Er zal ook bereidheid moeten zijn van de eigenaren voor het realiseren van dit plan. Dit ontbreekt bij reclamant.
4
Aangezien de gemeente toch het bestemmingsplan wil gaan wijzingen ziet reclamant graag de volgende wijzingen en aanpassingen voor de eigendommen van de reclamant: Voor perceel Moordecht 1 [exacte perceel bekend bij de gemeente] • De bestemming van de boerderij, omvattende woonhuis met bedrijfsgebouwen, erf, tuin en ondergrond te wijzingen naar plattelandswoning; • overige aanhorige opstallen omschrijven als agrarische gebouwen met mogelijkheid vergroting van 50% opp. binnen het bouwvlak; • Alsmede de functie van deze bedrijfsgebouwen kan worden gewijzigd in functie van alternatieve gebruiksmogelijkheden in bedrijvenbestemming milieucategorie 1 en 2. Voor Perceel Moordrecht 2 [exacte perceel bekend bij de gemeente] • Het intekenen van bouwvlak ten behoeve van de bouwmogelijkheid woonhuis met bedrijfsgebouw (opp. 250m2); Voor Perceel Moordecht 3 [exacte perceel bekend bij de gemeente]
In de Groene Waterparel komt unieke natuur voor. In Zuid-Holland zit alleen hier katteklei in de bodem, wat goed is voor bijzondere planten. Dit is uniek in Zuid-Holland en wordt daarom beschermd en versterkt. De provincie maakt een plan voor een natuurgebied. De provincie is hiervoor verantwoordelijk, maar werkt daarbij samen met de gemeente Zuidplas, het waterschap en grondeigenaren. Het gaat met name om aanwezig bijzondere flora en daarvoor is de ligging van de A20 niet relevant. De gemeente is van mening dat hier geen schade ontstaat maar dat er door de ontwikkeling van de natuur juist een beschermd gebied ontstaat voor de toekomst. De provincie heeft inmiddels een besluit genomen over de verwerving van de gronden en bijbehorende schadeloosstelling.
nee
De gemeentegemeenteraad dient bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening dient te houden met een particulier initiatief betreffende ruimtelijke ontwikkelingen, voor zover dat initiatief voldoende concreet is, tijdig kenbaar is gemaakt en ten tijde van de vaststelling van dat plan op basis van de op dat moment bekende gegevens de ruimtelijke aanvaardbaarheid daarvan kan worden aangetoond. De ruimtelijke aanvaardbaarheid dient getoetst te kunnen worden aan de hand van onder meer een aantal milieukundige onderzoeken.
nee
Reclamant heeft op verzoek van de gemeente zijn zienswijze verduidelijkt. Voor de zienswijzen en de aanpassingen zijn echter geen relevante (milieu)onderzoeken uitgevoerd over de wenselijkheid en de (milieukundige) haalbaarheid. De door de reclamant gewenste aanpassingen, toevoegingen van bedrijfsbestemming en woningen en vergrotingen van de bouwmogelijkheden passen niet binnen het overwegend conserverende karakter van het bestemmingsplan en is onvoldoende concreet. Als reclamant een concreet initiatief heeft na vaststelling van het bestemmingsplan dan kan dit ingediend worden bij de gemeente. Voor een nadere toelichting verwijzen we ook naar paragraaf 2.2. Perceel Moordrecht 1
42
nee
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’ •
De aanhorige grasland de bestemming ‘agrarisch; te laten zonder beperkingen van natuur en/of anderszins
Voor het omzetten van agrarische opstallen naar een plattelandswoning is een nadere onderbouwing inclusief onderzoeken nodig. Perceel Moordrecht 2 Het toevoegen van een extra woning met een bedrijfsgebouw past niet bij de doelstellingen voor de ontwikkeling van de Groene Waterparel. Voor de argumentatie verwijzen we naar de beantwoording onder punt 1. Perceel Moordrecht 3 De gemeente zal niet de bestemming ‘Agrarisch’ opnemen voor de genoemde percelen. Voor de argumentatie verwijzen we naar de beantwoording onder punt 1. CONCLUSIE
Deze reactie leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Nummer Nummer gemeente R9 – Reclamant 9 Corsanummer E23.006677 I23.004717 VERKORTE WEERGAVE REACTIE
1
2
In het bestemmingsplan Herziening Zuidplaspolder 1 is een deel van het bedrijf ten onrechte als ‘Wonen’ bestemd. Het gaat hier om het perceel Zevenhuizen, [exacte perceel bekend bij de gemeente], groot 420m2. Hier bevinden zich een WKK-installatie, de wateropslagtanks en een deel van de bedrijfsruimte. In onderhavig bestemmingsplan is de bestemming ‘Wonen’ overgenomen uit het bestemmingsplan Herziening Zuidplaspolder 1. Reclamant verzoekt deze bestemming te herstellen, zodat het gebruik als glastuinbouwbedrijf weer mogelijk wordt. Voormalige bedrijfswoning Zuidelijke Dwarsweg Reclamant stelt dat de aangrenzende voormalige bedrijfswoning, gelegen aan de Zuidelijke Dwarsweg, ten onrechte als ‘Wonen’ is bestemd in het bestemmingsplan
Datum indiening 19 december 2023 REACTIE VAN GEMEENTE Beantwoording gemeente
De bestemming ‘Wonen’ zit al sinds 2009 in de bestemmingsplannen. Ook het bestemmingsplan voor Herziening Zuidplaspolder 1 omvatte al de bestemming ‘Wonen’ op het genoemde perceel. In eerdere bestemmingsplanprocedures is niet naar voren gekomen dat dit een foutieve bestemming is voor het gedeelte waar zich de WKK-installatie, wateropslagtanks en een deel van de bedrijfsruimte zich bevinden. De gemeente zal de bestemming aanpassen naar ‘Agrarisch - Glastuinbouw'.
Voor hetgeen reclamant aangeeft geldt hetzelfde als bovenstaand. De bestemming ‘Wonen’ zit al sinds 2009 in de bestemmingsplannen. Ook het bestemmingsplan voor Herziening Zuidplaspolder 1 (bestemmingsplan
43
Wijziging bestemmingsplan ja/nee ja
nee
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
3
Herziening Zuidplaspolder 1 en dat dit is overgenomen in onderhavig bestemmingsplan. De reclamant wijst erop dat de achtergevel van de woning op korte afstand staat van de warmteopslagtank en de kassen. In het bestemmingsplan is onder 3.2.2 aangegeven dat kassen uitsluitend binnen het bouwvlak mogen worden gebouwd, waarbij de minimale afstand tot een (bedrijfs)woning van derden 10 meter bedraagt. Er is echter geen minimale afstand opgenomen voor bij het glastuinbouwbedrijf behorende bedrijfsgebouwen en installaties en is de bestemming ‘Wonen’ niet voorzien in het voorkomen van het bouwen van (vergunningsvrije) aan- of bijgebouwen bij de woning waarmee de afstand tot het bedrijf beperkt wordt. De reclamant is van mening dat deze situatie een beperking oplevert voor zijn bedrijfsactiviteiten en dat het huidige bestemmingsplan geen aanvaardbaar woon- en leefklimaat garandeert. Daarom stelt de reclamant voor om de bestemming van de woning te wijzigen naar een plattelandswoning. Reclamant stelt dat een klein gebied rondom zijn bedrijf is bestemd tot Agrarisch met de functieaanduiding glastuinbouw en dat de gemeente daarmee voorziet dat hier glastuinbouw zal plaatsvinden. De reclamant stelt echter dat, om op dit kleine gebied, een rendabel glastuinbouwbedrijf te realiseren, het perceel, dat in handen is van de Grondbank RZG Zuidplas vereist is.
Reclamant verzoekt om te onderzoeken of de Grondbank het voornemen heeft dit perceel te verkopen ten behoeve van glastuinbouw.
4
Reclamant geeft aan dat de gemeente als mede-eigenaar van het een bijzondere positie inneemt. Nu de gemeente zowel de mede-eigenaar is als de planwetgever en de bestemming op dit perceel ook effect heeft op de toekomstige mogelijkheden voor de reclamant zijn bedrijf, zal de gemeente voordat de bestemming van beide percelen wordt vastgesteld, duidelijk
Zuidplas-West, vastgesteld 16 juni 2009 en onherroepelijk) omvatte al de bestemming ‘Wonen’ op het genoemde perceel. De Wet Plattelandswoning is niet van toepassing omdat de huidige bestemming niet agrarisch is met een aanduiding ‘bedrijfswoning’ en is het niet mogelijk om de woning te bestemmen als plattelandswoning.
Het gebied rondom reclamant en het genoemde perceel hadden ook in het vigerende bestemmingsplan al de bestemming ‘Agrarisch - Glastuinbouw’ en deze bestemming is conserverend overgenomen.
nee
Het is daarbij niet relevant wie de huidige eigenaar is en of deze bereid is deze gronden te verkopen. Dat is een privaatrechtelijke afweging. Het is aan initiatiefnemers zelf om te bepalen wat een rendabele bedrijfsvoering is en welke gronden en eventuele aankopen daarvoor nodig zijn. Het staat reclamant vrij om in gesprek te gaan met de Grondbank over de aankoop van het perceel. Zie de beantwoording onder 3. De gemeente heeft de huidige bestemming overgenomen. Daarbij is het niet relevant of zij op dit moment plannen heeft om de gronden actief te ontwikkelen.
44
nee
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
moeten maken wat de daadwerkelijke plannen zijn en of de bestemming wel verwezenlijkt zal worden.
5
De reclamant verneemt graag het moment dat de openbare verkoop van het perceel plaats zal vinden indien de Grondbank voornemens is deze te verkopen.
Als de gronden openbaar verkocht gaan worden, zal dit openbaar bekend gemaakt worden.
nee
6
Indien er geen concreet voornemen bestaat voor de verkoop, is de reclamant van mening dat het ook niet mag worden bestemd als glastuinbouw. Dan weet de gemeente als mede-eigenaar al dat de bestemming nooit verwezenlijkt zal gaan worden. Daarbij kan volgens de reclamant als vervolgvraag worden gesteld of er dan nog sprake is van een rendabele exploitatie als toekomstig glastuinbouwgebied. Reclamant wijst erop dat er in het gebied geen duurzame warmtebronnen aanwezig zijn en dat het gebied te klein is om hier in de toekomst in te voorzien. De gemeente dient daarom te voorzien in ruimhartige planregels die het de aanwezige ondernemers mogelijk maakt om ook op een andere wijze op deze locatie te blijven ondernemen.
Zie de beantwoording onder punt 3. De gemeente heeft de huidige bestemming overgenomen.
nee
De gemeente is van mening dat het voor glastuinbouw aangewezen gebied nog voldoende toekomst heeft als rendabel gebied.
nee
De gemeente heeft de vigerende regels opgenomen conform het provinciaal en gemeentelijk beleid dat op dit moment geen ruimte laat voor nieuwe ontwikkelingen in het gebied zonder dat hiervoor de ruimtelijke haalbaarheid en inpasbaarheid is aangetoond.
nee
7
8
9
Reclamant stelt een aantal vragen ten opzichte van de mogelijkheden binnen de aanduiding glastuinbouw. De reclamant verneemt daarbij graag de antwoorden op deze vragen en verzoekt de planregels aan te passen zodat deze alternatieve aanwendingen uit de vragen ook mogelijk worden binnen de glastuinbouwbestemming. Het gaat hierbij om de volgende vragen:
Dit betekent niet dat andere initiatieven op termijn niet passen, maar wel dat de gemeente ze nu niet bij recht kan meenemen in het bestemmingsplan. Reclamanten met een concreet initiatief kunnen dit middels een aparte ruimtelijke procedure aanvragen bij de gemeente waarna de haalbaarheid en aanvaardbaarheid getoetst zal worden binnen de kaders zoals deze zijn vastgelegd en vastgesteld door de gemeenteraad in het Masterplan en de Nota van Uitgangspunten alsmede de provinciale regels. Daarbij kan de omgeving op een ontwerpplan (omgevingsvergunning of wijziging omgevingsplan) een zienswijze indienen. Voor een aanvulling verwijzen we naar paragraaf 2.2. Op de gevraagde punten gaan we hieronder nader in: • Definitie handelskwekerij: kwekerij van bloemen, heesters enz. voor de verkoop in ’t groot. Dit is mogelijk binnen de gegeven glastuinbouwbestemming. Hierbij is (grootschalige) verkoop aan particulieren niet toegestaan.
45
ja
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
• •
•
• •
•
• •
•
Kan binnen de glastuinbouwbestemming een handelskwekerij zich vestigen? Kan binnen de glastuinbouwbestemming er verpakkingsactiviteiten worden uitgevoerd voor gewassen die ook op andere locaties van de betreffende ondernemer worden geteeld? Is het uitoefenen van een zorgkwekerij mogelijk? In een zorgkwekerij worden er tuinbouwgewassen geteeld, maar wordt er ook dagbesteding aangeboden aan deelnemers van de zorgkweker. Is bedekking van de kassen met zonnepanelen mogelijk? Is het aanbieden van kastuinen mogelijk binnen de glastuinbouwbestemming? Kastuinen zijn kleine moestuinen die onder begeleiding van de tuinder worden beteeld door particulieren. Zijn er beperkingen met betrekking tot de realisatie van warmtevoorzieningen? Denk hierbij aan het in stand houden en uitbreiden van het aantal warmtekrachtkoppelingen, of bijvoorbeeld de realisatie van biomassa installaties. Tot en in welke mate is verkoop van producten uit het eigen bedrijf toegestaan? Tot en in welke mate is er ruimte voor de realisatie van voorzieningen voor het huisvesten van arbeidsmigranten binnen de glastuinbouw bestemming? In welke verhouding ten opzichte van de oppervlakte kassen mogen bedrijfsgebouwen worden gerealiseerd binnen de functieaanduiding glastuinbouw?
46
•
Het verpakken van elders geteelde gewassen dient altijd ondergeschikt te zijn aan de hoofdbestemming. Hiervoor geldt een maximum van 10% van de oppervlakte.
•
Een zorgkwekerij niet zomaar mogelijk. Dit hangt van de locatie af en omliggende functies en activiteiten. Hiervoor geldt dat als hiervoor een initiatief bestaat dat dit bij de gemeente ingediend kan worden en op basis van een concreet initiatief gekeken zal worden of het ruimtelijk inpasbaar en haalbaar is. Hiervoor zijn aanvullende onderzoeken nodig om te bepalen of een zorgkwekerij passend is binnen het gebied.
•
Zonnepanelen op kassen zijn mogelijk zolang ze binnen de totale bouwhoogte van de kassen blijven.
•
Voor kastuinen geldt hetzelfde als voor een zorgkwekerij. Omdat kastuinen doorgaans meer verkeer genereren dan de traditionele glastuinbouw dient hier bij een concreet initiatief aangetoond te worden dat dit passend is. Zie ook een nadere duiding in paragraaf 2.2
•
Warmtevoorzieningen zijn mogelijk binnen de regels van het bestemmingsplan. Het realiseren van biomassa installaties is niet mogelijk. Hiervoor geldt ook dat de ruimtelijke haalbaarheid en inpasbaarheid getoetst moet kunnen worden.
•
Ondergeschikte detailhandel is in het ontwerp niet toegestaan bij ‘Glastuinbouw’. Dit zat echter wel in het onderliggende bestemmingsplan. De gemeente zal dit weer opnemen in de regels bij de aanduiding 'Glastuinbouw’.
•
Op dit moment is het bij recht niet mogelijk om huisvesting voor arbeidsmigranten te realiseren binnen de glastuinbouwbestemming. De gemeente heeft beleid vastgesteld voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Ook hiervoor geldt dat er op basis van een concreet initiatief een nadere afweging gemaakt dient te worden over de
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
ruimtelijke inpasbaarheid en aanvaardbaarheid. •
10
De planregel 3.7.1 sub c heeft tot gevolg dat kassen nimmer als vrijkomende agrarische bebouwing ten behoeve van niet agrarische functies kunnen worden aangewend. Reclamant ziet dit als een onnodige beperking en verzoekt deze regel te wijzigen.
11
Reclamant geeft aan verbaasd te zijn over dat het gebied rondom zijn bedrijf aan de Zuidelijke Dwarsweg niet is opgenomen in een deelgebied waarin een Ruimte-voor-Ruimte regeling Middengebied mogelijk wordt gemaakt. Reclamant stelt dat dit betekent dat de gemeente geen visie heeft op toekomstige alternatieven voor deze te kleine glastuinbouwlocatie. Het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder en het ontwerp bestemmingplan hebben geen enkele visie voor het deelgebied Agrarische Zone, terwijl dit voor andere deelgebieden uitvoerig beschreven is.
12
De regels van het bestemmingsplan laten bedrijfsbebouwing toe mits deze noodzakelijk zijn voor de bedrijfsvoering van volwaardige agrarische bedrijven. Een aanvraag voor bedrijfsbebouwing dient gecheckt te worden door een onafhankelijk agrarisch deskundige. Er is geen maximum opgenomen voor de m2 bedrijfsbebouwing. Dit hangt samen met de noodzakelijkheid voor het agrarische bedrijf.
Bovenstaande afwegingen kunnen, buiten de ondergeschikte detailhandel, niet bij recht meegenomen worden binnen dit conserverende plan. Concrete initiatieven zullen bij aanvraag afgewogen worden en met een eigen procedure doorlopen worden. Zie ook paragraaf 2.2. Het bestemmingsplan heeft een conserverend karakter, waarbij regelingen van vigerende bestemmingsplannen zijn overgenomen. Enkele van deze plannen zijn echter aangepast om meer in lijn te zijn met recente ontwikkelingen. De specifieke regeling in kwestie is afkomstig uit het bestemmingsplan Herziening Zuidplaspolder 1 en sluit daarmee aan op het gemeentelijk beleid.
nee
De keuze van de gemeente om voor dit specifieke gebied de Agrarische Zone aan te wijzen, is het resultaat van zorgvuldige afwegingen, planning en komt ook voort uit het provinciaal beleid. Deze zone is bedoeld om de agrarische activiteiten te behouden en te ondersteunen, inclusief de glastuinbouw die momenteel in het betreffende gebied plaatsvindt. Deze visie is opgenomen in het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder.
nee
In het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder staat beschreven dat het gebied in beginsel conserverend zal worden bestemd gericht op agrarisch gebruik. Uitgangspunt is dat de hoeveelheid bebouwing en open ruimte per saldo in hoofdzaak gelijk dient te blijven. De uit te werken woonbestemming (volgend uit bestemmingsplan Zuidplas-West) zal de gemeente Zuidplas laten vervallen. De wijzigingsbevoegdheid voor de aanleg van het bedrijventerrein (volgend uit bestemmingsplan Zuidplas-West) zal eveneens komen te vervallen. Daarmee wordt de feitelijke gebruikssituatie weer vastgelegd in het nieuwe bestemmingsplan. Ten opzichte van de andere deelgebieden verandert
nee
47
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
er daarmee weinig. Een uitgebreide visie zoals bij het deelgebied Het Vijfde Dorp is daarom niet benodigd.
13
Reclamant is verbaasd over het feit dat het gebied niet is opgenomen in een deelgebied waarin een Ruimte-voor-Ruimte regeling Middengebied mogelijk wordt gemaakt. Volgens de reclamant is het bestemmingsplan niet toekomstbestendig en roept daarom op om met een gedegen onderzoek naar en een ruimtelijke visie op de toekomst van het deelgebied te komen. Het gebied is te klein om langdurig als glastuinbouwlocatie in gebruik te blijven.
Het gebied van de reclamant valt binnen de Agrarische Zone zoals opgenomen in het Masterplan, een nieuwe visie die is afgewogen om het gebied toekomstbestendig te maken. De toekenning van de bestemming 'Agrarisch' met de functieaanduiding 'Glastuinbouw' is een directe overname van het vigerende bestemmingsplan, dat op zijn beurt deel uitmaakt van deze bredere visie. Dit gedeelte van het plangebied is onderdeel van de Agrarische Zone waar het slopen van kassen voor ruimte-voor-ruimte woningen niet is voorzien. Het toevoegen van de mogelijkheden voor ruimte-voor-ruimte woningen maakt dat het glasareaal in dit gebied zou afnemen waardoor het gebied minder toekomstbestendig zou zijn. CONCLUSIE
nee
Deze reactie leidt wel tot aanpassing van het bestemmingsplan. Nummer R10 – Reclamant 10
Nummer gemeente Corsanummer E23.006678 / I23.004679 VERKORTE WEERGAVE REACTIE
1
Reclamant is het niet eens met de plannen aangezien: 1. De eigendommen van reclamant onder drie verschillende bestemmingen komen te vallen, waardoor de bedrijfsvoering nagenoeg onmogelijk wordt gemaakt. Reclamant geeft de mogelijkheid aan om hiervoor schadeloos gesteld te worden. Reclamant stelt dat met voorliggend ontwerpbestemmingsplan het levenswerk als ondernemers in de glastuinbouw onmogelijk wordt gemaakt. Het uitrookbeleid voor reclamant en anderen aan de Tweede Tochtweg zorgt voor vele ontevreden en
Datum indiening 18 december 2023 REACTIE VAN GEMEENTE Beantwoording gemeente
1. Zoals reclamant aangeeft, vallen de eigendommen van de reclamant onder drie verschillende bestemmingen. Het is echter zo dat in het voorgaande bestemmingsplan ‘Zuidplas West’ uit 2009 deze bestemmingen ook al waren opgenomen. Alhoewel de benamingen voor de bestemmingen uit dat bestemmingsplan anders zijn, blijven de bouw- en gebruiksregels gelijk. Zo is de algemene bestemming ‘Agrarisch – Glastuinbouw’ overgegaan naar de bestemmingen ‘Agrarisch met waarden – Natuur- en Landschapswaarden’ en ‘Agrarisch’ met de aanduiding ‘glastuinbouw’ en is de bestemming ‘Lintzone’ overgegaan naar ‘Gemengd’. Het voortzetten van het bestaande glastuinbouwbedrijf blijft daarmee mogelijk.
48
Wijziging bestemmingsplan ja/nee nee
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
intens verdrietige eigenaren van bedrijven en bewoners welke al vele tientallen jaren op deze locaties gevestigd zijn. 2. Reclamant wil haar circa 15.000m2 glasopstanden op een voor haar commercieel aantrekkelijke manier blijven gebruiken. 3. Reclamant stelt dat voorliggend ontwerpbestemmingsplan (met 3 verschillende functies) dreigt tot een bedrijfsmatige inperking wat kan betekenen dat zij haar gronden niet meer kan gebruiken voor de voor reclamant gebruikelijke teelten. Het is reclamant onduidelijk of zij daarvoor schadeloos wordt gesteld. Reclamant vraagt het college van Zuidplas om financiële compensatie voor gederfde inkomsten. 4. Het opzetten van het polderpeil betekent een vernatting, die gevolgen kan hebben voor terrein en bodem onder de kassen. Het bestemmingsplan geeft niet aan hoe deze vernatting in negatieve zin betrekking heeft op de gronden en kassen van reclamant.
2. De gemeente begrijpt het standpunt van de reclamant. Alhoewel de gemeente de ambitie heeft om in de Groene Schakel het bebouwd oppervlak te laten afnemen, blijft het mogelijk om onder het nieuwe bestemmingsplan de bestaande bedrijvigheid uit te voeren. Ook de bouwmogelijkheden blijven gelijk. Hiermee kan reclamant haar glasopstanden blijven gebruiken. 3. Zoals hierboven vermeld mag de bestaande bedrijfsvoering worden gecontinueerd. Daarnaast waren de drie bestemmingen ook al terug te vinden binnen het voorgaande bestemmingsplan. Mocht de reclamant toch vinden er sprake is van een mogelijke waardedaling of schadeloosstelling, bestaat de mogelijkheid om een verzoek tot tegemoetkoming in planschade* in te dienen. *Onder de Omgevingswet is de term planschade vervangen door de term nadeelcompensatie. Schade als gevolg van het vaststellen van het bestemmingsplan valt onder de planschaderegeling. Schade als gevolg van verleende omgevingsvergunningen valt onder de nadeelcompensatieregeling omdat deze omgevingsvergunningen allemaal na invoering van de Omgevingswet aangevraagd en verleend zullen worden. Zie ook paragraaf 2.3. 4. De onderzoeken voor het bestemmingsplan en bijbehorende MER zijn uitgevoerd op een bijpassend detailniveau. Daarmee is voldoende inzicht gegeven in de te verwachten effecten van de ontwikkeling en de mogelijkheid om die effecten weg te nemen of te beperken.
Hierbij is ook aandacht besteed aan de effecten van waterpeilverhoging. Waterpeilverhoging wordt overigens alleen voorzien in delen van het gebied van bestemmingsplan 1. Uit het MER blijkt voorts dat een waterpeilverhoging in bestemmingsplan 1 geen significant effect heeft op de gebieden (en het huidige agrarische gebruik) in bestemmingsplan 2. Dit geldt dus ook ter plaatse van de eigendommen van reclamant, gelegen buiten de contouren van bestemmingsplan 1. Rondom de percelen van reclamant wordt geen peilverhoging voorzien. Zie ook paragraaf 2.7.
49
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
2
In voorliggend ontwerpbestemmingsplan wordt aan de glasopstanden twee verschillende bestemmingen toegekend. Reclamant wil niet dat hierdoor de normale bedrijfsvoering onmogelijk wordt gemaakt: het bedrijf dient levensvatbaar te blijven.
3
Reclamant geeft aan dat in het ontwerpbestemmingsplan een mogelijkheid bestaat om af te wijken van het strijdig gebruik zoals bepaald in artikel 4.4.1. van de planregels, als er geen toename aan bedrijfsgebonden verkeersbewegingen plaatsvindt. Reclamant stelt dat het gebruik als opslag (behorende tot cat 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, in dit geval 15.000m2 voor caravan- en agrarische machineopslag) minder verkeersbewegingen teweegbrengt (circa 1960 bij 490 caravans op jaarbasis) ten opzichte van de verkeersbewegingen die gepaard gaan met de teelt van gerbera’s (circa 3020). Reclamant concludeert dat een eventuele omschakeling naar genoemde opslagfunctie niet resulteert in een toename van het aantal verkeersbewegingen op de Tweede Tochtweg.
50
Bij onderhavig bestemmingsplan is overwegend conserverend bestemd, waarbij regelingen van vigerende bestemmingsplannen zijn overgenomen. In dit geval gaat dit om het bestemmingsplan Zuidplas West uit 2009. Ook in het bestemmingsplan Zuidplas West viel het bedrijf binnen drie bestemmingen namelijk: ‘Lintzone’ ‘Agrarisch’ en ‘Agrarisch – Glastuinbouw’. De bepalingen uit deze bestemmingen zijn teruggekomen in de nu geldende bestemmingen. Zo is de bestemming ‘Lintzone’ overgegaan in ‘Gemengd’ en de bestemming ‘Agrarisch – Glastuinbouw’ en ‘Agrarisch’ in ‘Agrarisch met waarden – Natuuren Landschapswaarden’ met de aanduiding ‘glastuinbouw’. De bouw- en gebruiksmogelijkheden blijven echter gelijk. Daarmee is nog altijd sprake van een levensvatbaar bedrijf. Caravanstallingen zijn bedrijfsmatige activiteiten die de gemeente en de provincie niet meer binnen bestaande glasopstanden wil huisvesten. Ook het provinciaal beleid staat nu geen grootschalige caravanstallingen toe in vrijkomende kassen. Het opgeven van glastuinbouwgebied ten behoeve van het stallen van caravans is niet wenselijk. We nemen aan dat reclamant de regels in artikel 4.5.1 bedoelt. De genoemde caravans in artikel 4.4.1 zijn onderkomens en stacaravans en geen caravanstalling. Zowel artikel 3.5.1 onder e als artikel 4.5.1 onder e benoemen het stallen van caravans in kassen als strijdig gebruik.
Daarnaast is opslag niet mogelijk in een grootschalige vorm omdat hetzelfde artikel aangeeft dan een wijziging mogelijk zou zijn voor maximaal 200 m2. Bedrijfsmatige opslag van particuliere goederen, zoals auto's, boten en caravans, is een activiteit die past binnen de bestemming van lokale bedrijventerreinen. Bedrijventerreinen liggen aan de randen van de kernen. Hier is de infrastructuur ingericht op dergelijke verkeer- en bezoekersstromen. De bebouwing op bedrijventerreinen voldoet ook aan de bouwveiligheidsvoorschriften. Glasopstanden voldoen hier niet aan voor de bedrijfsmatige opslag. Het agrarische gebied is niet geschikt voor dergelijke bedrijfsmatige activiteiten vanwege de smalle linten, het gebrek aan parkeerplaatsen en de verkeersveiligheid. Dat een caravanstalling of opslag mogelijk minder verkeersbewegingen genereert kan op basis van de
nee
nee
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
zienswijze niet worden geconstateerd. Hier is een formeel verkeersonderzoek voor nodig.
CONCLUSIE Deze reactie leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Nummer Nummer gemeente R11 – Reclamant 11 Corsanummer E23.006679 VERKORTE WEERGAVE REACTIE
1
Verkoop gronden Reclamant is nog in gesprek met de provincie betreffende verkoop ongeveer 3 hectare landbouwgrond. Het gedeelte wat in eigendom blijft bij reclamant kan dan niet de bestemming natuur verkrijgen c.q. houden. De toekomstige mogelijkheden van het bij de reclamant in eigendom verblijvende maakt onderdeel uit van de mogelijke transactie.
Datum indiening 18 december 2023 REACTIE VAN GEMEENTE Beantwoording gemeente
De gemeente heeft met de provincie gesproken over de stand van zaken ten aanzien van de verkoop van de gronden. Er is nog onvoldoende duidelijk of de provincie met reclamant tot overeenstemming kan komen. Het is dus ook nog niet bekend welke gronden wellicht verworven worden en welke gronden in handen van reclamant blijven. De gemeente kan hierdoor de betreffende gronden, op basis van het provinciaal beleid en de resultaten van de gesprekken tot nu toe, dan ook nog niet anders bestemmen dan nu is opgenomen. Uiteraard zal de gemeente meewerken aan een procedure voor het aanpassen van de bestemming zodra reclamant hierover met de provincie overeenstemming over heeft bereikt. CONCLUSIE
Wijziging bestemmingsplan ja/nee nee
Deze reactie leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan. Nummer Nummer gemeente R12 – Reclamant 12 Corsanummer I23.004680 VERKORTE WEERGAVE REACTIE
51
Datum indiening REACTIE VAN GEMEENTE Beantwoording gemeente
Wijziging bestemmingsplan ja/nee
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
1
Plannen aanpassen Reclamant is het niet eens met de plannen omdat er op zijn gronden laarzenpaden, rietvelden, broekbossen en nat moeras zal moeten komen. Het ondernemersperspectief op deze gronden wordt hiermee onderuitgehaald, waardoor de waarde van de gronden volgens reclamant daalt. Aan de Bierhoogtweg zijn woningen gepland in de lintzone, welke gebouwd kunnen worden via de Ruimte-voor-Ruimte regeling Middengebied. Reclamant heeft echter niets aan kassen of schuren af te breken. Reclamant doet een beroep op zelfrealisatie buiten de Ruimte-voor-Ruimte regeling Middengebied om. Reclamant vraagt of het mogelijk is om op het stuk lintzone van zijn perceel de Ruimte-voor-Ruimte regeling Middengebied te schrappen en daar een definitieve woonvergunning op te plaatsen om zo een stuk schadeloos gesteld te kunnen worden?
De ecologische verbindingszone (EVZ) is een natuuropgave van de provincie die in samenwerking met de gemeente zal worden gefaciliteerd. De ligging is bepaald door de provincie en is vastgelegd in de omgevingsverordening van de provincie. De provincie is ook aan zet als het gaat om de inrichting en de termijn waarop dit gebeurt. De provincie is ook actief aan de slag met een inrichtingsplan voor de Groene Waterparel. In de Deelovereenkomst EVZ wordt afgesproken hoe de ontwikkeling van de EVZ verder ter hand wordt genomen. Om de EVZ volwaardig te kunnen laten functioneren heeft de provincie onderzoek laten doen. Bij het bepalen van deze ligging is onder meer gekeken naar aanwezigheid van bedrijven en landbouw. De ligging is zo gekozen dat zo min mogelijk hinder ontstaat van (richting EVZ) en voor (vanuit de EVZ) bedrijven. De gemeente faciliteert, op grond van de instructieregels van de provinciale verordening, de EVZ door binnen de bestemming ‘Agrarisch met waarden – Natuur en Landschapswaarden’ de instandhouding en ontwikkeling van natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en archeologische waarden op te nemen. De gemeente heeft de bestemming 'Natuur’ ter plaatse van de EVZ verwijdert om zo de exacte ligging van de EVZ in overleg met de grondeigenaren, provincie en de gemeente te bepalen.
In de plaats hiervan neemt zij een dubbelbestemming ‘Natuur’ op met aan weerzijde een wijzigingsbevoegdheid. Zie ook paragraaf 2.5. De provincie heeft inmiddels besloten om grondbezitters en ondernemers in de Groene Waterparel volledig schadeloosstelling te bieden. Met het aanbieden van volledige schadeloosstelling kan zij grondeigenaren voor cruciale gebieden een hogere vergoeding bieden, waar onder de Groene Waterparel. De regeling voor de EVZ gronden wordt op dit moment nog uitgewerkt. Het zoekgebied voor de Ruimte-voor-Ruimte woningen geeft aan dat binnen die zone mogelijk in de toekomst woningen gebouwd kunnen worden. Reclamant heeft de gronden in eigendom en kan dus eventueel gebruik
52
ja
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
maken van zelfrealisatie voor een of meerdere ruimte-voor-ruimte woningen. Omdat het gebied vanuit de provincie echter ook is aangewezen als een gebied met beschermingscategorie 2 betekent dit dat hier alleen woningen gebouwd mogen worden als er elders in het gebied bedrijfsbebouwing of kassen verdwijnen. Het is niet mogelijk om bij recht meteen een woonbestemming te plaatsen op de gronden aan het lint. Hiervoor moet een goede onderbouwing fysieke leefomgeving gemaakt worden en concreet worden aangegeven hoe de ruimtelijke kwaliteit in het gebied verbetert. Het toevoegen van bebouwing zonder sloop is op grond van de provinciale verordening niet toegestaan. Reclamanten met een concreet initiatief kunnen dit middels een aparte ruimtelijke procedure aanvragen bij de gemeente waarna de haalbaarheid en aanvaardbaarheid getoetst zal worden binnen de kaders zoals deze zijn vastgelegd en vastgesteld door de gemeenteraad in het Masterplan en de Nota van Uitgangspunten. Daarbij kan de omgeving op een ontwerpplan (omgevingsvergunning of wijziging omgevingsplan) een zienswijze indienen. Zie ook paragraaf 2.2. Het zoekgebied Groene Schakel zal verwijderd worden van de verbeelding. De ontwikkeling en uitwerking van de Groene Schakel zal later ter hand genomen worden waarbij gekeken gaat worden naar verdere mogelijkheden om de ontwikkeling te stimuleren.
Het toetsingskader zal verder uitgewerkt worden en separaat aan de gemeentegemeenteraad voorgelegd worden voor vaststelling. Zie ook paragraaf 2.6. Ten aanzien van mogelijke waardedaling of schadeloosstelling bestaat de mogelijkheid om een verzoek tot tegemoetkoming in planschade* in te dienen. *Onder de Omgevingswet is de term planschade vervangen door de term nadeelcompensatie. Schade als gevolg van het vaststellen van het bestemmingsplan valt onder de planschaderegeling. Schade als gevolg van verleende omgevingsvergunningen valt onder de nadeelcompensatieregeling omdat deze omgevingsvergunningen allemaal na invoering van de Omgevingswet aangevraagd en verleend zullen worden. Zie ook paragraaf 2.3.
53
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
CONCLUSIE Deze reactie leidt wel tot aanpassing van het bestemmingsplan. Nummer R13 – Reclamant 13
Nummer gemeente Corsanummer I23.004657 / E23.006680 VERKORTE WEERGAVE REACTIE
Datum indiening 18 december 2023 REACTIE VAN GEMEENTE Beantwoording gemeente
Functieaanduiding ‘transportbedrijf’ Reclamant heeft een deel van zijn grond in het ontwerpbestemmingsplan bestemd als 'Bedrijf' met de functieaanduiding 'transportbedrijf'. Echter, een ander deel van zijn grond wordt momenteel gebruikt voor het stallen van vrachtwagens en heeft ten onrechte de functieaanduiding 'Groothandel', in lijn met de aanduiding van het buurperceel. Reclamant verzoekt om ook aan het geel omlijnde perceel de functieaanduiding 'transportbedrijf' toe te kennen, gezien de huidige activiteiten en het voornemen om deze positief te bestemmen.
De functieaanduiding ‘Groothandel’ voor het achterste gedeelte van het terrein komt vanuit het huidige bestemmingsplan. Dit was vanuit het huidige bestemmingsplan overgenomen.
2
Bedrijfswoning In het ontwerpbestemmingsplan ontbreekt de aanduiding 'bedrijfswoning' op de verbeelding, wat resulteert in het wegbestemmen van de bestaande bedrijfswoning van reclamant. Deze omissie lijkt ongemotiveerd. Reclamant verzoekt om dit te corrigeren door de aanduiding 'bedrijfswoning' op te nemen in het definitieve bestemmingsplan.
De gemeente had niet de intentie de bestaande bedrijfswoning weg te bestemmen. Het onderliggende bestemmingsplan had een andere opzet dan doorgaans bij bestemmingsplannen gebruikelijk waarbij bedrijfswoningen op de verbeelding zijn aangeduid. De bedrijfswoningen in het onderliggende bestemmingsplan waren in de regels opgenomen en op de verbeelding waren alleen de uitzonderlingen opgenomen waar geen bedrijfswoningen mogelijk waren. De gemeente zal de aanduiding ‘bedrijfswoning’ weer opnemen op de verbeelding.
3
Bouwvlak Ingevolge de planregels mogen bedrijfsgebouwen en overkappingen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd (artikel 5.2.2 onder a) en mag het bouwvlak worden bebouwd (5.2.2 onder b). Op het perceel van reclamant is het bouwvlak zo ingetekend, dat dit vlak de bedrijfswoning en de bedrijfsgebouwen
1
54
Wijziging bestemmingsplan ja/nee ja
De gemeente zal de functieaanduiding ‘Transportbedrijf’ opnemen over het deel van het perceel zoals aangegeven door reclamant.
ja
ja De huidige bouwvlakken zijn overgenomen vanuit het vigerende bestemmingsplan. De gemeente zal de bouwvlakken aanpassen en een meer logische verdeling op basis van de huidige aanwezige bebouwing aanhouden, waarbij het aantal vierkante meters te bebouwen oppervlak gelijk blijft.
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
verbindt (zie onderstaande afbeelding 3A en 3B). In werkelijkheid is het ‘middendeel’ of ‘verbindingsdeel’ onbebouwd. Om de werkelijke situatie af te beelden, geeft reclamant in overweging om het bouwvlak conform de huidige situatie aan te passen. CONCLUSIE Deze reactie leidt wel tot aanpassing van het bestemmingsplan. Nummer Nummer gemeente R14 – Reclamant 14 Corsanummer E23.006721 VERKORTE WEERGAVE REACTIE
1
Beperkingen van gebruik Reclamant heeft ruim 27 hectare grond ter beschikking welke agrarisch geëxploiteerd worden. In het ontwerpbestemmingsplan worden deze percelen belast met een ‘zware’ natuurbestemming wat reclamant onverantwoord acht en blijvende schade ontstaat. Het gebied leent zich uitstekend voor agrarische doeleinden. Het is onacceptabel dat u het bestemmingsplan zonder enige vorm van schadeloosstelling wijzigt van agrarisch medegebruik (artikel 8, lid 1 onder b, bestemmingsplan Restveen en Groene Waterparel) naar hoofdfunctie Natuur zoals beschreven in artikel 8.1 van het ontwerpbestemmingsplan. In artikel 3.1 stelt u dat er alleen grondgebonden agrarische bedrijven mogelijk zijn. Dit is alleen mogelijk als de grond ter plaatse agrarisch gebruikt kan worden. De bestaande grondgebonden bedrijfsvoering met rundvee en paarden wordt hiermee onmogelijk gemaakt.
Datum indiening 20 december 2023 REACTIE VAN GEMEENTE Beantwoording gemeente
De gronden van reclamant hebben ook in het huidige bestemmingsplan (Restveen en Groene Waterparel) de natuurbestemming. De gemeente zal het agrarisch medegebruik zal worden toegevoegd onder de bestemming ‘Natuur’. De ecologische verbindingszone (EVZ) is een natuuropgave van de provincie die in samenwerking met de gemeente zal worden gefaciliteerd. De ligging is bepaald door de provincie en is vastgelegd in de omgevingsverordening van de provincie. De provincie is ook aan zet als het gaat om de inrichting en de termijn waarop dit gebeurt. De provincie is ook actief aan de slag met een inrichtingsplan voor de Groene Waterparel. In de Deelovereenkomst EVZ wordt afgesproken hoe de ontwikkeling van de EVZ verder ter hand wordt genomen. De provincie heeft inmiddels besloten om grondbezitters en ondernemers in de Groene Waterparel volledig schadeloosstelling te bieden. Met het aanbieden van volledige schadeloosstelling kan zij grondeigenaren voor cruciale gebieden een hogere vergoeding bieden, waar onder de Groene Waterparel. Zie ook paragraaf 2.5.
Voorgenomen wijziging is onverantwoord, niet uitvoerbaar en in strijd met een goede ruimtelijke ordening.
55
Wijziging bestemmingsplan ja/nee ja
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
2
Tijdsperiode Het is opmerkelijk en onaanvaardbaar dat het ontwerpbestemmingsplan wat momenteel ter inzage ligt, 30 jaar na de eerste plannen zo’n rigoureuze impact heeft met betrekking tot de bestemming van de agrarische gronden ten opzichte van de eerste planvorming. Er is geen progressie tot de periode van het bovengenoemde bestemmingsplan.
Het vigerende bestemmingsplan kent al de natuurbestemming voor de ontwikkeling van de Groene Waterparel. Daarmee is er geen sprake van verdere inperking van bestaande rechten. Inmiddels is de provincie actief bezig met het ontwikkelen van een inrichtingsplan voor de Groene Waterparel en zal zij overgaan tot het verwerven van de gronden om tot realisatie te komen.
nee
3
Bouwbeperking Het bestemmingsplan voorziet niet in uitbreidingsmogelijkheden voor het bouwvlak met bedrijfsbestemming. Enkel de bestaande contour van het gebouw is opgenomen als bouwvlak. Het bedrijf heeft een groeiambitie. Reclamant verzoekt om het plan te heroverwegen, en inclusief de bestaande autogarage een bouwbestemming in te richten met een woonbestemming voor het realiseren van een nieuwe bedrijfswoning ter grootte van 10.000m2.
De gemeente is bekend met de groeiambitie van het bedrijf. De gemeentegemeenteraad heeft op 14 mei 2024 ingestemd met het ter inzage leggen van de ontwerpweigering verklaring van geen bedenkingen. De lopende procedure ten aanzien van de stal zal separaat doorlopen worden. Het bouwvlak zal daarom niet worden toegevoegd aan de verbeelding van dit bestemmingsplan.
nee
Het ontbreken van een onderbouwing van de noodzakelijkheid en de doelmatigheid van de bebouwing en het ontbreken van een onderbouwing van de volwaardigheid van het agrarische bedrijf is strijdig met provinciaal beleid. Het blijft tevens onduidelijk wat de impact is op de provinciale regels ten aanzien van de openheid, het groene karakter en de bufferfunctie van het gebied. Zolang nog niet duidelijk is of de vergunning verleend zal worden, zal het bestemmingsplan hier niet op aangepast worden. Mocht tijdens de behandeling van de Weigering verklaring van geen bedenkingen blijken dat de gemeenteraad een andere beslissing neemt dan zal het college middels een gewijzigd voorstel deze beslissing alsnog toevoegen aan het vast te stellen bestemmingsplan. De wens tot het aanpassen van de bestemming naar een woonbestemming is onvoldoende concreet, niet uitgewerkt en in tegenspraak met het verzoek voor de bouw van een schuur van reclamant dat is ingediend bij de gemeente.
56
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
Mocht de wens bestaan om hier tot een andere ontwikkeling (bijvoorbeeld wonen) te komen van het perceel dan kan er bij de gemeente een conceptverzoek ingediend worden. Er kan vanuit de zienswijze van reclamant geen afweging gemaakt worden op haalbaarheid en passendheid binnen de gestelde kaders. Zie ook de algemene beantwoording in paragraaf 2.2 over het meenemen van initiatieven in dit bestemmingsplan.
4
Reclamanten met een concreet initiatief kunnen dit middels een aparte ruimtelijke procedure aanvragen bij de gemeente waarna de haalbaarheid en aanvaardbaarheid getoetst zal worden binnen de kaders zoals deze zijn vastgelegd en vastgesteld door de gemeenteraad in het Masterplan en de Nota van Uitgangspunten. Daarbij kan de omgeving op een ontwerpplan (omgevingsvergunning of wijziging omgevingsplan) een zienswijze indienen. Zie beantwoording onder punt 1.
Paardenfokkerij Het houden van paarden is een grote passie van reclamant in de toekomst. Door de natuurbestemming wordt beweiding van paarden én het winnen van hoogwaardig kwalitatief ruwvoer onmogelijk. Het behoud van een agrarisch bedrijf, met agrarisch grondgebruik zonder enige vorm van beperkingen is essentieel voor de gewenste bedrijfsvoering.
nee
CONCLUSIE Deze reactie leidt wel tot aanpassing van het bestemmingsplan. Nummer Nummer gemeente R15 – Reclamant 15 Corsanummer E23.006743 VERKORTE WEERGAVE REACTIE
1
Bestemming ‘Natuur’ over agrarisch gebruik Het ontwerpbestemmingsplan voorziet in drastische wijzigingen van het agrarisch gebruik van de gronden van reclamant. In huidige situatie is sprake van agrarisch gebruik zonder enige vorm van beperkingen. In het bestemmingsplan Restveen en Groene
57
Datum indiening 21 december 2023 REACTIE VAN GEMEENTE Beantwoording gemeente
De gemeente zal het agrarisch medegebruik worden toegevoegd onder de bestemming ‘Natuur’. De ecologische verbindingszone (EVZ) is een natuuropgave van de provincie die in samenwerking met de gemeente zal worden gefaciliteerd.
Wijziging bestemmingsplan ja/nee ja
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
Waterparel is voor de percelen van reclamant de bestemming natuur, agrarisch en wonen van toepassing. In het ontwerpbestemmingsplan zijn de percelen deels bestemd als natuur waarbij in planregels geen agrarisch gebruik is opgenomen. Het gebied leent zich uitstekend voor agrarische doeleinden en agrarische activiteiten.
De ligging is bepaald door de provincie en is vastgelegd in de omgevingsverordening van de provincie. De provincie is ook aan zet als het gaat om de inrichting en de termijn waarop dit gebeurt. De provincie is ook actief aan de slag met een inrichtingsplan voor de Groene Waterparel. In de Deelovereenkomst EVZ wordt afgesproken hoe de ontwikkeling van de EVZ verder ter hand wordt genomen.
Het is opmerkelijk en onacceptabel dat u het bestemmingsplan zonder enige vorm van schadeloosstelling te midden van een agrarisch gebied wijzigt van agrarisch medegebruik naar hoofdfunctie natuur.
De provincie heeft inmiddels besloten om grondbezitters en ondernemers in de Groene Waterparel volledig schadeloosstelling te bieden. Met het aanbieden van volledige schadeloosstelling kan zij grondeigenaren voor cruciale gebieden een hogere vergoeding bieden, waar onder de Groene Waterparel.
In artikel 3.1 stelt u dat er alleen grondgebonden agrarische bedrijven mogelijk zijn. Dit is alleen mogelijk als de grond ter plaatse agrarisch gebruikt kan worden. De bestaande grondgebonden bedrijfsvoering met rundvee en paarden wordt hiermee onmogelijk gemaakt Voorgenomen wijziging is onverantwoord, niet uitvoerbaar en in strijd met een goede ruimtelijke ordening. 2
Bestemming ‘Wonen’ over agrarisch gebruik In het ontwerpbestemmingsplan is een deel van het perceel van reclamant welke voorheen als agrarisch bestemd was gewijzigd naar een woonbestemming. Reclamant verzoekt om de agrarische bestemming te handhaven.
De reclamant verwijst naar een perceel dat al een woonbestemming heeft volgens het bestemmingsplan 'Restveen en Groene Waterparel'. De legenda toont dat de woonbestemming wordt aangeduid met een combinatie van lichtgroen en grijs, waarbij het grijze deel het bouwvlak aanduidt. Wel was in het vigerende bestemmingsplan de aanduiding ‘voormalig agrarisch bedrijf’ opgenomen. Er was in de huidige situatie al geen sprake van een agrarische bestemming. Gezien de verdere ontwikkeling van de Groene Waterparel is het terug bestemmen naar Agrarisch niet aan de orde. De gemeente zal de bestaande bestemming handhaven en de aanduiding ‘voormalig agrarisch bedrijf’ weer opnemen. CONCLUSIE
Deze reactie leidt wel tot aanpassing van het bestemmingsplan. Nummer R16 – Reclamant 16
Nummer gemeente Corsanummer
Datum indiening 18 december 2023
58
ja
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
VERKORTE WEERGAVE REACTIE
1
Reclamant exploiteert een agrarisch bedrijf op de beoogde planlocatie. Het ontwerp van het bestemmingsplan en het toetsingskader voor de Groene Schakel wijzigen grote delen van de agrarische percelen naar natuur, wat ernstige nadelen oplevert voor het bedrijf. Het bouwblok van het agrarisch bedrijf ontbreekt volledig in het ontwerp, ondanks eerdere toezeggingen van de gemeente. Het bedrijf lijkt in het ontwerp niet meer te bestaan, wat als een ernstig gebrek wordt beschouwd. De beperkingen op de huiskavel in het ontwerpbestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder zijn ook problematisch. Reclamant heeft bezwaar ingediend bij de gemeente, waarbij wordt gesteld dat het bedrijf de facto 'wegbestemd' is in beide plannen, zonder toelichting of afweging. Op het bedrijf bevinden zich ongeveer 100 melkkoeien, 50 stuks jongvee en 15 paarden. Het ontwerp en het toetsingskader beperken onaanvaardbaar de bedrijfsvoering en planologische gebruiksmogelijkheden, wat in strijd is met de vereiste zorgvuldigheid en rechtszekerheid. Reclamant acht de voorgenomen wijzigingen onaanvaardbaar en in strijd met het recht en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De belangen van Reclamant worden direct en onevenredig geschaad, en het ontwerp en het toetsingskader druisen in tegen een goede ruimtelijke ordening en een evenwichtige toedeling van functies aan locaties
REACTIE VAN GEMEENTE Beantwoording gemeente
De gemeente zal de gesprekken met reclamant voortzetten om nader te onderzoeken in hoeverre het mogelijk is om de plannen van reclamant en de plannen van de gemeente te kunnen realiseren. De gemeente heeft in het bestemmingsplan keuzes gemaakt die ertoe leiden dat het huiskavel van reclamant afneemt in omvang. De gemeente is zich daarvan bewust en heeft daarom het initiatief genomen om bedrijfsverplaatsing te verkennen en een alternatief voorstel gedaan. Dit is nog onderwerp van gesprek en leidt daarom in dit bestemmingsplan niet tot een aanpassing. De gemeente is zich ervan bewust dat het bestemmingsplan gevolgen heeft en/of kan hebben voor woningen en bedrijven in of in de nabijheid van het bestemmingsplan. De gemeente betracht daarom ook uiterste zorgvuldigheid bij de planontwikkeling. De gemeente herkent zich daarom niet in de stelling dat er sprake is van onbehoorlijk bestuur. Bij het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder (2021), de Nota van Uitgangspunten (2023), bestemmingsplan 1 en dit bestemmingsplan heeft er een uitgebreid participatieproces op verschillende thema's plaats gevonden. Daarbij hebben huidige bewoners en inwoners van de gemeente, en andere belanghebbenden en belangstellenden, op- en aanmerkingen mee kunnen geven. Daarnaast kon er door middel van deze zienswijzeprocedure officieel gereageerd worden op het bestemmingsplan.
Hiermee kan iedereen een zienswijze meegeven waar inhoudelijk een reactie op komt. De gemeente maakt hierbij een integrale afweging tussen alle aanwezige belangen, onderzoeksuitkomsten, (overkoepelend) beleid, en vigerende wet- en regelgeving. Het Masterplan Middengebied Zuidplaspolder (2021) en de daarop gebaseerde Nota van Uitgangspunten (2023) zijn tevens vastgesteld door de gemeentegemeenteraad, waardoor er een voldoende legitieme basis is voor de ontwikkeling van dit plan. Voor het bestemmingsplan heeft de gemeente voorts een m.e.r.-procedure doorlopen en diverse andere onderzoeken uitgevoerd. Daarnaast heeft de provincie de ontwikkeling vastgelegd in haar omgevingsbeleid. Hiervoor is een zorgvuldige procedure doorlopen, waarvoor (net als de gemeente heeft
59
Wijziging bestemmingsplan ja/nee nee
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
gedaan) een MER is opgesteld en zijn er twee mogelijkheden voor het indienen van zienswijzen geweest. De gemeente begrijpt de zorgen van de reclamant over het continueren van de huidige bedrijfsvoering. De locatie is echter in verschillende beleidsstukken door het Rijk, provincie en gemeente aangewezen als toekomstige (grootschalige) woningbouwlocatie. Zo is het nieuwe dorp opgenomen in het Omgevingsprogramma en de Omgevingsverordening van de provincie en is de locatie onderdeel van de ‘Regionale realisatieagenda Wonen’, de woondeal die gesloten is tussen het Rijk, provincie, regio en gemeenten. Daarmee is zeker sprake van nieuwe planologische inzichten die de ontwikkeling van de woningen rechtvaardigen. Ook is er sprake van een zwaarwegend belang van de beoogde nieuwe bestemming, namelijk bijdragen aan het woningtekort in de provincie Zuid-Holland, de regio Midden-Holland en in de gemeente Zuidplas. Ten aanzien van de jurisprudentie geldt het volgende: De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State stelt voorop dat aan een geldend bestemmingsplan geen blijvende rechten kunnen worden ontleend. De gemeentegemeenteraad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en voorschriften voor gronden vaststellen.
Bestaand legaal gebruik dient uit een oogpunt van rechtszekerheid in het algemeen dienovereenkomstig te worden bestemd. Dit uitgangspunt kan onder meer uitzondering vinden, indien het als zodanig bestemmen van bestaand legaal gebruik op basis van nieuwe inzichten niet in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en het belang bij de beoogde nieuwe bestemming zwaarder weegt dan de gevestigde rechten en belangen. Hier voldoet het bestemmingsplan aan. Bij het Masterplan, de Nota van Uitgangspunten en dit bestemmingsplan (inclusief alle onderzoeken) is, naar mening van de gemeente, tevens voldoende gemotiveerd waarom er voldaan wordt aan een goede ruimtelijke ordening en het evenwichtig toedelen van functies aan locaties. Zoals gesteld continueert de gemeente de gesprekken met reclamant en streeft de gemeente daarbij naar een minnelijke oplossing. Slechts in een uiterste situatie wordt overgaan tot een onteigening.
60
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
2
Gevolgen voor de bedrijfsvoering van het melkveebedrijf Reclamant exploiteert een cruciaal melkveebedrijf in het ontwerpgebied, dat essentieel is voor het behoud van het landelijke karakter. De voorgestelde omzetting naar natuurbestemming in het ontwerp beperkt echter aanzienlijk de bedrijfsvoering, inclusief grazen, voerwinning en naleving van duurzaamheidscertificering. Het ontwerp van zowel het Middengebied Zuidplaspolder als de specifieke strook in kwestie leidt tot een bijna halvering van de huiskavel door de omzetting van circa 3 hectare naar natuur. Naast direct agrarisch verlies, resulteert dit in indirecte gevolgen, waaronder beperkte toegankelijkheid van een brede strook agrarische grond, wat leidt tot rentabiliteitsverlies. Bovendien zijn er gebruiksbeperkingen door aangrenzende natuurbestemmingen, met onduidelijkheid over het behoud van reguliere agrarische activiteiten, zoals de vereiste spuitzones, in het ontwerp. Er moet o.a. een spuitzones van 50 meter worden aangehouden ten opzichte van deze gevoelige bestemming. Deze zone ontbreekt in de plankaart. Er moet duidelijkheid zijn dat de reguliere bedrijfsvoering op de agrarische bestemming onverkort blijft voortbestaan, óók pal naast natuur. Deze duidelijkheid ontbreekt in het ontwerp.
De ligging van de EVZ is, zoals reclamant aangeeft, bepaald door de provincie Zuid-Holland. Bij het bepalen van deze ligging is onder meer gekeken naar aanwezigheid van bedrijven en landbouw. De ligging is zo gekozen dat zo min mogelijk hinder ontstaat van (richting EVZ) en voor (vanuit de EVZ) bedrijven. De ecologische verbindingszone (EVZ) is een natuuropgave van de provincie die in samenwerking met de gemeente zal worden gefaciliteerd. De ligging is bepaald door de provincie en is vastgelegd in de omgevingsverordening van de provincie. De provincie is ook aan zet als het gaat om de inrichting en de termijn waarop dit gebeurt. De provincie is ook actief aan de slag met een inrichtingsplan voor de Groene Waterparel. In de Deelovereenkomst EVZ wordt afgesproken hoe de ontwikkeling van de EVZ verder ter hand wordt genomen. Om de EVZ volwaardig te kunnen laten functioneren heeft de provincie onderzoek laten doen. Bij het bepalen van deze ligging is onder meer gekeken naar aanwezigheid van bedrijven en landbouw. De ligging is zo gekozen dat zo min mogelijk hinder ontstaat van (richting EVZ) en voor (vanuit de EVZ) bedrijven.
De gemeente faciliteert, op grond van de instructieregels van de provinciale verordening, de EVZ door binnen de bestemming ‘Agrarisch met waarden – Natuur en Landschapswaarden’ de instandhouding en ontwikkeling van natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en archeologische waarden op te nemen. De gemeente heeft de bestemming 'Natuur’ ter plaatse van de EVZ verwijdert om zo de exacte ligging van de EVZ in overleg met de grondeigenaren, provincie en de gemeente te bepalen. In de plaats hiervan neemt zij een dubbelbestemming ‘Natuur’ op met aan weerzijde een wijzigingsbevoegdheid. Zie ook paragraaf 2.5. Mocht de uiteindelijke inrichting van de EVZ leiden tot schade aan panden of voor bedrijfsvoering, dan kan in het kader van de omgevingsvergunning nadeelcompensatie worden aangevraagd*. Uitgangspunt is echter dat de inrichting van de EVZ niet tot hinder of beperkingen leidt voor omliggend bestaand gebruik. *Onder de Omgevingswet is de term planschade vervangen door de term nadeelcompensatie. Schade als gevolg van het vaststellen van het bestemmingsplan valt onder de planschaderegeling. Schade als gevolg van
61
ja
Nota van Beantwoording (en wijziging) Bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Middengebied Zuidplaspolder 2’
verleende omgevingsvergunningen valt onder de nadeelcompensatieregeling omdat deze omgevingsvergunningen allemaal na invoering van de Omgevingswet aangevraagd en verleend zullen worden. Zie ook paragraaf 2.3. 3
Bouwvlak agrarisch bedrijf [nummer bekend bij de gemeente] Het bouwvlak van het agrarisch bedrijf [nummer bekend bij de gemeente] bestaat niet in dit ontwerp. Reclamant wil dit niet. Alleen de woonbestemming [nummer bekend bij de gemeente] is opgenomen in het ontwerp. Reclamant heeft correspondentie met uw gemeente over het agrarisch bouwvlak. De door uw gemeente gedane toezeggingen worden niet nagekomen in dit ontwerp. Reclamant verwijst naar de mailcorrespondentie uit 2022 en 2023 en de brief met toezeggingen van de gemeente d.d. 28 september 2022.
De gemeente zal, in overeenstemming met de toezegging, het agrarische bouwvlak en de aanduiding bedrijfswoning terugbrengen in dit bestemmingsplan.